1、房地產成本管理分析房地產成本管理分析 一、成本管理的實踐一、成本管理的實踐 二、房地產成本核算二、房地產成本核算 三、房地產成本信息化管理三、房地產成本信息化管理 四、房地產成本管理的幾個觀點四、房地產成本管理的幾個觀點 主主 要要 內內 容容一、成本管理的實踐一、成本管理的實踐南京南京南京南京南昌南昌南昌南昌深圳深圳深圳深圳北京北京北京北京天津天津天津天津長春長春長春長春沈陽沈陽沈陽沈陽武漢武漢武漢武漢成都成都成都成都上海上海上海上海佛山佛山佛山佛山 企業股份有限公司簡介企業股份有限公司簡介 1984年成立于深圳，年成立于深圳，1991年開展房地產業務；年開展房地產業務； 1988年公開發行

2、股票，年公開發行股票，1990年深交所上市年深交所上市 在在全國全國15個城市開發房地產；個城市開發房地產； 以住宅開發為主；以住宅開發為主；累計竣工累計竣工600萬平米；萬平米；目前年開發量目前年開發量150萬平米萬平米 目前總資產目前總資產： 110億元人民幣億元人民幣 目前凈資產目前凈資產： 45億元人民幣億元人民幣廣州廣州廣州廣州中山中山中山中山鞍山鞍山鞍山鞍山大連大連大連大連1 1、成本管理的重要性、成本管理的重要性企業競爭策略：企業競爭策略： 成本領導策略 產品差異化策略 重點集中策略q 成本管理的目的不僅在于降低成本，更重要的是為了建立和保持企業的長期競爭優勢。q 企業必須探求提

3、高（或不損壞）其競爭地位的成本降低途徑。 例：Dell；沃爾瑪；格蘭仕 Sony；Panasonic；2、成本的基本認識、成本的基本認識 成本是企業在產品生產經營過程中，為取得收入而成本是企業在產品生產經營過程中，為取得收入而發生的需要補償和可以控制的各種耗費。發生的需要補償和可以控制的各種耗費。 A A、成本是生產過程中所有發生的各種耗費之和；、成本是生產過程中所有發生的各種耗費之和； B B、成本是經營過程中所有經濟利益流出的迭加。、成本是經營過程中所有經濟利益流出的迭加。成本的定義成本的定義qq建建建建造造造造成成成成本本本本：指指指指項項項項目目目目的的的的建建建建筑筑筑筑安安安安裝裝

4、裝裝成成成成本本本本。包包包包括括括括：開開開開發發發發前前前前期期期期準準準準備備備備費費費費、主主主主體體體體建建建建筑筑筑筑工工工工程程程程費費費費、主主主主體體體體安安安安裝裝裝裝工工工工程程程程費費費費、社社社社區管網工程費、園林環境費、配套設施費區管網工程費、園林環境費、配套設施費區管網工程費、園林環境費、配套設施費區管網工程費、園林環境費、配套設施費6 6 6 6大項。大項。大項。大項。qq開開開開發發發發成成成成本本本本：指指指指項項項項目目目目的的的的制制制制造造造造成成成成本本本本。開開開開發發發發成成成成本本本本= = = =土土土土地地地地獲獲獲獲得得得得價款價款價款價

5、款+ + + +建造成本建造成本建造成本建造成本+ + + +開發間接費開發間接費開發間接費開發間接費qq完完完完全全全全成成成成本本本本：完完完完全全全全成成成成本本本本= = = =開開開開發發發發成成成成本本本本+ + + +期期期期間間間間費費費費用用用用。完完完完全全全全成成成成本中不包含營業稅金。本中不包含營業稅金。本中不包含營業稅金。本中不包含營業稅金。qq項項項項目目目目成成成成本本本本：在在在在未未未未特特特特別別別別說說說說明明明明時時時時，一一一一般般般般指指指指項項項項目目目目的的的的“開開開開發發發發成本成本成本成本”。幾個基本成本概念幾個基本成本概念3 3、房地產成

6、本的特性、房地產成本的特性q 成本構成的復雜性；（由項目特性決定）成本構成的復雜性；（由項目特性決定）q 成本計算的多次性；（估算、預算、結算）成本計算的多次性；（估算、預算、結算）q 成本個性較強，不同項目的成本差異性明顯；成本個性較強，不同項目的成本差異性明顯；q 房地產成本投入的巨額性；房地產成本投入的巨額性；q 成本核算的難度較大；成本核算的難度較大；q 成本發生的長期性，資金成本是影響成本高低成本發生的長期性，資金成本是影響成本高低 的重要因素；的重要因素；q 房地產使用壽命周期長，質量維護、物業管理房地產使用壽命周期長，質量維護、物業管理 等售后成本是成本控制不容忽視的重要內容。等

7、售后成本是成本控制不容忽視的重要內容。4 4、房地產成本管理的常見問題、房地產成本管理的常見問題q 無效成本時常發生；無效成本時常發生；q 設計變更引發成本大量增加；設計變更引發成本大量增加；q 存在超合同付款；存在超合同付款；q 結算成本不準確；結算成本不準確；q 結算后成本的發生；結算后成本的發生；q 質量不足成本和質量過剩成本同時存在。質量不足成本和質量過剩成本同時存在。企業成本管理方法的發展企業成本管理方法的發展責任成本法責任成本法成本管理的方向成本管理的方向責任成本管理責任成本管理目標成本管理目標成本管理作業過程管理作業過程管理成本管理軟件成本管理軟件公司總經理層公司總經理層控制系統

8、控制系統信息系統信息系統組織系統組織系統成本管理模式基本構架：成本管理模式基本構架：領導機構領導機構 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件責任成本體系責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。體成本的合理性和先進性。責任成本管理體系要素：責任成本管理體系要素： （1）責任范圍；）責任范圍； （2）責任人）責任人 （3）評價標準；）評價標準； （4）評價人）評價人責任成本體系建立目的：責任成本體系建立目的： 令全員實施自覺的成本

9、管理行為令全員實施自覺的成本管理行為1)1)責任成本管理責任成本管理項目經理部：項目經理部：工程進度、質量；工程管理部：工程管理部： 供應商管理與技術方案；規劃設計部：規劃設計部： 設計圖紙 合理的架構分工合理的架構分工責任成本前提責任成本前提成本管理部：成本管理部：工作性質：財權的控制活動多過業務活動；工作性質：財權的控制活動多過業務活動； 制造成本范疇而非建安成本； 組織型成本管理而非審價算帳型主要內容（主要內容（1 1）要素概括要素概括主要內容（主要內容（2 2）反饋指標反饋指標實施要點實施要點總經理總經理總經理總經理成本部成本部成本部成本部配合部門配合部門配合部門配合部門主體部門主體部

10、門主體部門主體部門責任成本考核報告責任成本考核報告責任成本考核報告責任成本考核報告責任成本管理辦法責任成本管理辦法責任成本管理辦法責任成本管理辦法成本階段性目標成本階段性目標成本階段性目標成本階段性目標責責責責任任任任成成成成本本本本管管管管理理理理辦辦辦辦法法法法牽頭牽頭組織組織討討論論形形成成普及普及執執行行實現實現制制定定定期考核定期考核公布公布管理原則管理原則：體現目標成本的先進性體現目標成本的先進性 目標成本的嚴肅性目標成本的嚴肅性(納入績效考核) 目標成本：目標成本：目標成本是企業預先確定的、在一定時期內目標成本是企業預先確定的、在一定時期內 和經過努力所要實現的成本目標；是項目成

11、和經過努力所要實現的成本目標；是項目成 本的控制線。本的控制線。動態成本：動態成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本是項目實施過程中各個時期體現的預期成本 結果。結果。基本概念基本概念：管理工具管理工具：動態成本反映系統平臺動態成本反映系統平臺 成本指標數據庫成本指標數據庫2)2)目標成本管理目標成本管理 實施過程實施過程新新新新項項項項目目目目發發發發展展展展規規規規劃劃劃劃設設設設計計計計 擴擴擴擴初初初初設設設設計計計計施施施施工工工工圖圖圖圖設設設設計計計計施施施施工工工工組組組組織織織織與與與與材材材材料料料料采采采采購購購購竣竣竣竣工工工工結結結結算算算算成成成成本本本本估估

12、估估算算算算目目目目標標標標成成成成本本本本測測測測算算算算 一一一一目目目目標標標標成成成成本本本本測測測測算算算算 二二二二目目目目 標標標標 成成成成 本本本本動動動動態態態態成成成成本本本本結結結結算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析 目標成本形成目標成本形成 動態成本控制動態成本控制3)3)作業過程管理作業過程管理項目發展項目發展施工施工規劃設計規劃設計招標招標竣工結算竣工結算簽約簽約銷售及物業管理銷售及物業管理總目標總目標 是通過對房地產各個作業過程進行成本控制，實現降低成本是通過對房地產各個作業過程進行成本控制，實現降低成本的目的。的目的。房地產成本作業過程房地產成本作業過程

13、：3.1 3.1 新項目發展成本控制新項目發展成本控制控制要點：控制要點：穩健性穩健性 合理確定估算基礎，合理預計工程量和工合理確定估算基礎，合理預計工程量和工 程綜合單價。程綜合單價。控制原則：控制原則：準確、客觀、全面、謹慎預測新項目成本。準確、客觀、全面、謹慎預測新項目成本。需求文件：需求文件：新項目發展可行性評審體系新項目發展可行性評審體系 3.2 3.2 設計成本控制設計成本控制控制要點：控制要點：合理的產品技術經濟指標合理的產品技術經濟指標 設計周期、設計質量。設計周期、設計質量。控制原則：控制原則：經濟合理性最大。經濟合理性最大。需求文件：需求文件： 規劃設計工作流程與評審制度規

14、劃設計工作流程與評審制度 3.2 3.2 設計成本控制設計成本控制70%的成本由設計階段確定的成本由設計階段確定建筑專業：準確的定位、合理的經濟技術指標結構專業：設計人員的經濟意識、合理的安全系數設備專業：材料設備的性價比、兼顧長期使用成本3.2 3.2 設計階段的主要經濟指標設計階段的主要經濟指標容積率容積率建筑占地面積建筑占地面積單方鋼筯含量單方鋼筯含量單方砼含量單方砼含量窗地比窗地比建筑周長面積比建筑周長面積比3.3 3.3 招標成本控制招標成本控制控制要點：控制要點：獲取競爭性低價成本獲取競爭性低價成本 盡量采用工程量清單方式盡量采用工程量清單方式 集中采購集中采購控制原則：控制原則：

15、全面招標原則全面招標原則 合理低價中標原則合理低價中標原則 透明公正原則透明公正原則 需求文件：需求文件：工程及材料招標管理辦法工程及材料招標管理辦法 3.3.1 3.3.1 費率招標的弊端費率招標的弊端總價不確定，對于項目最終成本沒有清晰的標準；結算核對工程量時易發生糾紛，核對時間冗長；變更簽證的單價未確定，施工方以難度高、時間緊為由要求提高單價；匆忙開工、審圖不細導致施工過程變更多，增加成本；對于不合理的技術指標（如鋼筯含量、砼含量）不能及時發現，發現后已沒有整改的可能；對成本人員的個人水平依賴性較大。3.3.2 3.3.2 工程量清單招標的優點工程量清單招標的優點總價和單價兩方面的充分競

16、爭 ； 降低職業風險 ，對成本人員的個人水平的依賴性降低；提高工作效率 ，尤其是能大大縮短結算核對時間；便于成本數據積累，建立成本數據庫： 工程總價準確，可提高進度款的支付比例，發揮資金優勢有更合理的時間辦開工手續；發現設計失誤，減少變更 及時評估出造價咨詢公司的工作質量 3.4 3.4 簽約成本控制簽約成本控制控制要點：控制要點：合同談判合同談判 合同審批合同審批控制原則：控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂合法性原則、合同書原則、事前簽訂 原則、招標原則、利益明晰原則原則、招標原則、利益明晰原則 需求文件：需求文件：工程合同管理辦法工程合同管理辦法 3.4 .1 3.4 .1 合同的

17、主要經濟條款合同的主要經濟條款合同造價：合同造價：總價合同、單價合同、費率合同總價合同、單價合同、費率合同付款進度：付款進度：按月付款、按形象進度付款按月付款、按形象進度付款總包管理配合費：總包管理配合費：2%2%采購保管費：采購保管費：1.51.53%(3%(其中采購其中采購70%70%、保管、保管30%30%）保修金：保修金：3 35%5%材料供應方式：材料供應方式：甲供、甲控乙供、乙供甲供、甲控乙供、乙供變更與簽證：變更與簽證：按合同單價、按定額下浮按合同單價、按定額下浮竣工驗收與結算：竣工驗收與結算：結算方法、核對時間要求等結算方法、核對時間要求等 3.5 3.5 施工成本控制施工成本

18、控制控制要點：控制要點：變更與簽證的控制變更與簽證的控制 工程質量的控制工程質量的控制 工期控制工期控制控制原則：控制原則：權力限制原則、時間限制原則權力限制原則、時間限制原則 多級審核原則、完工確認原則多級審核原則、完工確認原則需求文件：需求文件：設計變更、現場簽證管理辦法設計變更、現場簽證管理辦法3.6 3.6 結算成本控制結算成本控制控制要點：控制要點：嚴格審核結算工程量嚴格審核結算工程量 合理確定結算單價合理確定結算單價控制原則：控制原則：廉潔奉公原則、多級審核原則廉潔奉公原則、多級審核原則 準確高效原則、可復查性原則準確高效原則、可復查性原則需求文件：需求文件：工程預結算管理辦法工程

19、預結算管理辦法 3.7 3.7 銷售承諾及物業管理成本控制銷售承諾及物業管理成本控制控制要點：控制要點：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書）銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書） 物業管理虧損物業管理虧損控制原則：控制原則：獨立、健康運營，不產生經營負擔。獨立、健康運營，不產生經營負擔。需求文件：需求文件：銷售管理制度銷售管理制度 物業管理制度物業管理制度三、房地產成本核算三、房地產成本核算1)1)1)1)概念：概念：概念：概念： 成本核算是根據產品成本計算對象，采用適當成本核算是根據產品成本計算對象，采用適當的成本計算方法，按規定的成本項目，匯集和的成本計算方法，按規定的成本項目，匯集和分配生產費

20、用，從而計算出產品的實際總成本分配生產費用，從而計算出產品的實際總成本和實際單位成本。和實際單位成本。成本核算既是對產品的實際生產耗費進行如實成本核算既是對產品的實際生產耗費進行如實反映的過程，也是對生產費用實際支出的控制反映的過程，也是對生產費用實際支出的控制過程。過程。1 1、成本核算的概念、任務、原則和步驟、成本核算的概念、任務、原則和步驟2)2)2)2)任務：任務：任務：任務：建立和完善成本核算基礎工作，合理確定成本建立和完善成本核算基礎工作，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，以及時、準確、完

21、整地提供成本核算資料，以便及時發現成本管理中存在的問題，尋求降便及時發現成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。低成本的途徑。 3)3)3)3)原則：原則：原則：原則：實際成本原則實際成本原則配比原則配比原則權責發生制原則權責發生制原則4)4)步驟：步驟：步驟：步驟：第一步：確定成本核算對象；第一步：確定成本核算對象；第二步：設置成本核算科目，核算和歸集成本費用；第二步：設置成本核算科目，核算和歸集成本費用；第三步：在各成本核算對象之間分攤成本費用；第三步：在各成本核算對象之間分攤成本費用；第四步：計算產品單位成本，進行成本結轉。第四步：計算產品單位成本，進行成本結轉。1)1)1)1)房地產

22、成本核算對象的確定原則：房地產成本核算對象的確定原則：房地產成本核算對象的確定原則：房地產成本核算對象的確定原則： 應滿足成本計算的需要；便于成本費用的應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算；適應成本監控歸集；利于成本的及時結算；適應成本監控的要求。的要求。 平均銷售價格不同的產品，如住宅和商業；平均銷售價格不同的產品，如住宅和商業；產品差異性大，成本不同的產品，如別墅和多產品差異性大，成本不同的產品，如別墅和多層住宅。層住宅。 2 2、成本核算對象的確定和計算方法、成本核算對象的確定和計算方法2)2)2)2)成本計算方法：成本計算方法：成本計算方法：成本計算方法：成本計

23、算方法是計算各種產品總成本和單成本計算方法是計算各種產品總成本和單位成本的方法，包括：位成本的方法，包括： 品種法品種法 分批法分批法 分步法分步法根據房地產成本核算對象的特點，房地產根據房地產成本核算對象的特點，房地產成本計算采取分批法。成本計算采取分批法。3)3)總成本和單位成本：總成本和單位成本：總成本和單位成本：總成本和單位成本：成本計算的目的是最終確定可售產品的總成本成本計算的目的是最終確定可售產品的總成本和單位成本；和單位成本；成本核算主要是確定可售面積的單位成本；成本核算主要是確定可售面積的單位成本；按建筑面積計算的單位成本可應用于產品成本按建筑面積計算的單位成本可應用于產品成本

24、的對比分析。的對比分析。1)1)房地產開發成本項目一般分為：土地成本、房地產開發成本項目一般分為：土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費、建前期工程費、基礎設施費、配套設施費、建筑安裝工程費、開發間接費六類。筑安裝工程費、開發間接費六類。2)2)根據自身的特點，將成本項目分為八類。根據自身的特點，將成本項目分為八類。3 3、成本核算科目的設置、成本核算科目的設置q土地成本土地成本q開發前期準備費開發前期準備費q主體建筑工程費主體建筑工程費q主體安裝工程費主體安裝工程費q園區管網工程費園區管網工程費q園林環境建設費園林環境建設費q配套設施費配套設施費q開發間接費開發間接費主體造價園區造價樓

25、面地價費用及資金成本的成本科目設置：的成本科目設置：3)3)成本科目設置成本科目設置按受益原則，在成本對象之間分配成本費用；按受益原則，在成本對象之間分配成本費用；房地產成本分配的方法：房地產成本分配的方法： 按土地面積分攤按土地面積分攤 按建筑面積分攤按建筑面積分攤 按可售面積分攤按可售面積分攤最終按可售面積確定各產品的單位成本。最終按可售面積確定各產品的單位成本。4)4)成本費用的分配成本費用的分配5)5)成本結算成本結算成本結算應盡量按實際成本結算；成本結算應盡量按實際成本結算；如結算成本低于實際成本、將虛增本期利潤，產如結算成本低于實際成本、將虛增本期利潤，產生遺留問題，實際成本的來源

26、由成本部提供。生遺留問題，實際成本的來源由成本部提供。開發成本（銷售成本）計算：三、房地產成本信息化管理三、房地產成本信息化管理1 1、成本信息的意義、成本信息的意義信息是企業科學管理、有效決策的依據；信息是企業科學管理、有效決策的依據；信息是現代企業的重要資源，是成本控制的信息是現代企業的重要資源，是成本控制的 基礎；基礎；企業成本經營控制的過程實質是信息過程，企業成本經營控制的過程實質是信息過程， 信息是現代成本控制的基礎；信息是現代成本控制的基礎；信息處理包括：信息的收集、反饋、加工整理、信息處理包括：信息的收集、反饋、加工整理、分析、傳遞、存儲和利用。分析、傳遞、存儲和利用。2 2、成

27、本信息管理的基本原則、成本信息管理的基本原則成本信息的真實性：原始資料的真實，信息成本信息的真實性：原始資料的真實，信息的處理、加工和傳遞過程保持真實；的處理、加工和傳遞過程保持真實；成本信息的及時性：及時整理、及時加工、成本信息的及時性：及時整理、及時加工、及時處理和傳遞；及時處理和傳遞；成本信息的完整性：信息內容完整，不漏項、成本信息的完整性：信息內容完整，不漏項、漏填、漏列，不完整的信息可能導致決策作漏填、漏列，不完整的信息可能導致決策作出錯誤的判斷。出錯誤的判斷。1)1) 成本管理軟件成本管理軟件目標成本管理目標成本管理2)2) A-housingA-housing網站網站招投標管理招

28、投標管理3)3) 成本數據庫成本數據庫成本數據管理成本數據管理3 3、目前的成本信息管理、目前的成本信息管理1)、成本管理軟件成本管理軟件是集團成本管理的主要數據平臺，是成是集團成本管理的主要數據平臺，是成本管理的重要信息工具。本管理的重要信息工具。 實現全項目成本的動態核算；實現全項目成本的動態核算； 進行目標成本、預算及合同管理；進行目標成本、預算及合同管理； 為領導的決策提供有效的數據支持。為領導的決策提供有效的數據支持。 做資金管理，成本與財務之間協調高效；做資金管理，成本與財務之間協調高效； 加快信息流通，提高工作效率；加快信息流通，提高工作效率； 集團內成本數據資源共享，項目間成本

29、實時可比；集團內成本數據資源共享，項目間成本實時可比；a.a.成本管理軟件的作用：成本管理軟件的作用：b.b.成本管理軟件系統模塊結構圖：成本管理軟件系統模塊結構圖： 目目 標標 成成 本本 動動 態態 成成 本本 估 算 管 理預 算 管 理各產品目標成本合同管理合同執行非合同性成本資金計劃待發生成本各產品動態成本各產品目標與動態成本對比分攤接口管理數據庫導入/導出引出EXCEL等數據格式非合同性成本引入付款引入生成付款憑證分攤控制調整系 統 管 理財務拆分自動對帳簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結算結算調整調整簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結算結算調整調整已發生成本已發生成本合同性成本合

30、同性成本非合同性成本非合同性成本已結算成本已結算成本未結算成本未結算成本待發生成本待發生成本動態成本動態成本c.c.項目動態成本的構成項目動態成本的構成動態成本動態成本= = 合同性成本合同性成本 + + 非合同性成本非合同性成本 + + 待發生成本待發生成本d.d.各產品類型動態成本的形成各產品類型動態成本的形成項項目目動動態態成成本本合合同同性性成成本本非非合合同同性性成成本本各各類類產產品品動動態態成成本本拆分指定分攤引入錄入分攤公式：各產品的動態成本公式：各產品的動態成本= = 已發生指定分攤已發生指定分攤+ + 待發生指定分攤待發生指定分攤+ + （本科目總成本（本科目總成本-已發生

31、指定分攤已發生指定分攤-待發生指定分攤）待發生指定分攤）比例比例 待待發發生生成成本本指定分攤調整7個個子子功功能能模模塊塊38個個明明細細功功能能模模塊塊軟件演示軟件演示e.e.成本管理軟件功能演示成本管理軟件功能演示2)2)、A-housingA-housing網站：網站：q 采購商發布招標預告采購商發布招標預告q 供應商產品展示供應商產品展示q 發布招標書發布招標書q 投標書的編制投標書的編制q 合同的撰寫合同的撰寫q 數據倉庫數據倉庫q 供應商管理供應商管理是集團的采購平臺，是招投標工作重要是集團的采購平臺，是招投標工作重要 的管理工具。的管理工具。 發布招標預告，為供應商提供更多的投

32、標機會，使采購發布招標預告，為供應商提供更多的投標機會，使采購商對供應商有更多的選擇余地，市場競爭充分。商對供應商有更多的選擇余地，市場競爭充分。 供應商可以隨時展示產品，錄入產品的詳細信息，使供應商可以隨時展示產品，錄入產品的詳細信息，使采購商能及時了解市場產品情況。采購商能及時了解市場產品情況。 供應商在網上直接編制招標書，并可上傳附件，設定供應商在網上直接編制招標書，并可上傳附件，設定審核程序，審核通過后將直接網上發標。審核程序，審核通過后將直接網上發標。 供應商在網上直接按設定表格編制投標書，并可上傳供應商在網上直接按設定表格編制投標書，并可上傳報價等附件。報價等附件。 定標后，供應商

33、在網上按合同向導生成合同，并上傳定標后，供應商在網上按合同向導生成合同，并上傳報價清單。報價清單。 數據倉庫，供應商進行產品信息查詢及合同信息查詢。數據倉庫，供應商進行產品信息查詢及合同信息查詢。 供應商管理，由供應商對其進行資格審核（合格、不供應商管理，由供應商對其進行資格審核（合格、不合格、集團不合格），可以查詢各供應商發布的產品及歷合格、集團不合格），可以查詢各供應商發布的產品及歷史交易記錄。史交易記錄。3)3)、成本數據庫系統：成本數據庫系統：q 成本指標數據成本指標數據q 項目成本數據項目成本數據q 材料設備數據材料設備數據是集團的成本數據平臺，是新項目估是集團的成本數據平臺，是新項

34、目估算和結算分析的重要參考依據。算和結算分析的重要參考依據。 分為規劃指標、建筑指標和結構指標，可以對不同項目間分為規劃指標、建筑指標和結構指標，可以對不同項目間的同類指標進行比較分析。的同類指標進行比較分析。 記錄各項目及其各產品類型的結算成本，可以對不同項目記錄各項目及其各產品類型的結算成本，可以對不同項目間的同類產品指標進行比較分析。間的同類產品指標進行比較分析。四、房地產成本管理的幾點思考四、房地產成本管理的幾點思考 省錢等于賺錢省錢等于賺錢省錢等于賺錢省錢等于賺錢 成本管理不等于省成本管理不等于省成本管理不等于省成本管理不等于省錢錢錢錢1 1 1 1、有關成本管理幾個觀點、有關成本管

35、理幾個觀點、有關成本管理幾個觀點、有關成本管理幾個觀點n n 應正確確立應正確確立應正確確立應正確確立 成本管理的目的：成本管理的目的：成本管理的目的：成本管理的目的： 健康、合理、有序健康、合理、有序健康、合理、有序健康、合理、有序 要求全過程、全員、全方位的成本管理；要求全過程、全員、全方位的成本管理；要求全過程、全員、全方位的成本管理；要求全過程、全員、全方位的成本管理； 成本水平是專業水平的反映；成本水平是專業水平的反映；成本水平是專業水平的反映；成本水平是專業水平的反映； 成本控制的重心盡量前移；成本控制的重心盡量前移；成本控制的重心盡量前移；成本控制的重心盡量前移；2 2 2 2、

36、有關成本管理幾個觀點、有關成本管理幾個觀點、有關成本管理幾個觀點、有關成本管理幾個觀點n n 重要提示：重要提示：重要提示：重要提示： 成本管理要高度重視基礎工作、組織工作，其次成本管理要高度重視基礎工作、組織工作，其次成本管理要高度重視基礎工作、組織工作，其次成本管理要高度重視基礎工作、組織工作，其次才是方案優化、審價結算的技術水平。才是方案優化、審價結算的技術水平。才是方案優化、審價結算的技術水平。才是方案優化、審價結算的技術水平。 未能正確區分財務管理與成本管理；未能正確區分財務管理與成本管理；未能正確區分財務管理與成本管理；未能正確區分財務管理與成本管理； 未能正確區分成本管理與工程管

37、理未能正確區分成本管理與工程管理未能正確區分成本管理與工程管理未能正確區分成本管理與工程管理 未能正確區分建安造價管理與項目成本管理；未能正確區分建安造價管理與項目成本管理；未能正確區分建安造價管理與項目成本管理；未能正確區分建安造價管理與項目成本管理；3 3 3 3、中國房地產企業成本管理的幾個誤區、中國房地產企業成本管理的幾個誤區、中國房地產企業成本管理的幾個誤區、中國房地產企業成本管理的幾個誤區n n問題根源：問題根源：問題根源：問題根源： 受建筑企業項目成本承包責任制影響，尚未受建筑企業項目成本承包責任制影響，尚未受建筑企業項目成本承包責任制影響，尚未受建筑企業項目成本承包責任制影響，

38、尚未完全脫胎。完全脫胎。完全脫胎。完全脫胎。 統一成本分類的信息口徑；統一成本分類的信息口徑；統一成本分類的信息口徑；統一成本分類的信息口徑； 統一成本管理的基本理論。統一成本管理的基本理論。統一成本管理的基本理論。統一成本管理的基本理論。4 4 4 4、應建立中國房地產企業成本管理理論、應建立中國房地產企業成本管理理論、應建立中國房地產企業成本管理理論、應建立中國房地產企業成本管理理論n n 現有的造價工程師考試知識結構有重大缺陷，現有的造價工程師考試知識結構有重大缺陷，現有的造價工程師考試知識結構有重大缺陷，現有的造價工程師考試知識結構有重大缺陷，只能滿足建筑企業預算管理的需要。只能滿足建筑企業預算管理的需要。只能滿足建筑企業預算管理的需要。只能滿足建筑企業預算管理的需要。 提供過程控制的基本方法；提供過程控制的基本方法；提供過程控制的基本方法；提供過程控制的基本方法；多謝聆聽，歡迎指導多謝聆聽，歡迎指導 ！版權所有、請勿翻印。