1、1萬科的成本管理萬科的成本管理觀點與選擇觀點與選擇2萬科的成本管理觀點和選擇萬科的成本管理觀點和選擇萬科的成本管理觀點和選擇萬科的成本管理觀點和選擇正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理3認(rèn)識的重要性認(rèn)識的重要性做正確的事做正確的事正正確確地地做做事事做不正確做不正確做正確做正確我們做我們做什么？什么？我們做得我們做得如何？如何？不正確的事不正確的事正確的事正確的事最佳最佳位置位置不是最差不是最差最差最差位置位置死定了死定了正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理4正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理財務(wù)管理財務(wù)管理與與成本管理成本管理成本管理成本

2、管理與與工程管理工程管理建安造價管理建安造價管理與與項目成本管理項目成本管理區(qū)分幾個區(qū)分幾個關(guān)系關(guān)系 任何行業(yè)成本管理都是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的結(jié)合，房地產(chǎn)也是任何行業(yè)成本管理都是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的結(jié)合，房地產(chǎn)也是如此，成本管理部首先是一個經(jīng)濟(jì)管理部門，要求它通曉技如此，成本管理部首先是一個經(jīng)濟(jì)管理部門，要求它通曉技術(shù)和業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，用經(jīng)濟(jì)管理的方法來實現(xiàn)成本管理的職責(zé)。術(shù)和業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，用經(jīng)濟(jì)管理的方法來實現(xiàn)成本管理的職責(zé)。兩個方面兩個方面技術(shù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)5正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理項目發(fā)展項目發(fā)展施工施工規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計竣工竣工1、從項目角度出發(fā)：、從項目角度出發(fā)： 重點回答

3、單方可售面積多少元成本，直接用于測算與重點回答單方可售面積多少元成本，直接用于測算與確定經(jīng)營績效。確定經(jīng)營績效。銷售銷售兩個類別兩個類別物業(yè)管理物業(yè)管理6正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理分判分判招標(biāo)招標(biāo)簽約簽約變更變更結(jié)算結(jié)算兩個類別兩個類別2、從合同角度出發(fā)：、從合同角度出發(fā)： 重點回答單位作業(yè)多少元成本，是項目成本的構(gòu)成部分。重點回答單位作業(yè)多少元成本，是項目成本的構(gòu)成部分。7設(shè)計設(shè)計招標(biāo)招標(biāo)施工施工SPEND曲線曲線項目周期項目周期成成本本發(fā)生的發(fā)生的成本成本形成的形成的成本成本新項目發(fā)展新項目發(fā)展成本控制重點成本控制重點放那兒好？放那兒好？70% %80

4、% %20% %銷售及物管銷售及物管正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理成本管理工作重心成本管理工作重心成本管理工作重心成本管理工作重心 8工作重心前移工作重心前移客戶分析；客戶分析；設(shè)計方案優(yōu)化；設(shè)計方案優(yōu)化；結(jié)構(gòu)指標(biāo)控制；結(jié)構(gòu)指標(biāo)控制；事前定價與清單招標(biāo)；事前定價與清單招標(biāo)；工作重心后置工作重心后置費率招標(biāo)；費率招標(biāo)；變更、簽證事后補(bǔ)簽；變更、簽證事后補(bǔ)簽；工程結(jié)算；工程結(jié)算；正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理成本管理工作重心成本管理工作重心成本管理工作重心成本管理工作重心 9工作的重心工作的重心數(shù)據(jù)分析與儲存數(shù)據(jù)分析與儲存新項目發(fā)展新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計合約分判合約分判與招標(biāo)與招標(biāo)施工管理

5、施工管理合同結(jié)算合同結(jié)算動態(tài)反饋動態(tài)反饋及時結(jié)算及時結(jié)算事前定價事前定價亦步亦趨亦步亦趨謹(jǐn)慎測算謹(jǐn)慎測算造價管理模式造價管理模式正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理成本管理工作重心成本管理工作重心成本管理工作重心成本管理工作重心 10不同土地獲取方式下利潤差別不同土地獲取方式下利潤差別 伴隨著競爭拿地對市場成本的抬高，成本將成為伴隨著競爭拿地對市場成本的抬高，成本將成為項目經(jīng)營的主要矛盾項目經(jīng)營的主要矛盾, , 必須要高度重視。必須要高度重視。正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理成本管理的必要性成本管理的必要性成本管理的必要性成本管理的必要性 11土地招標(biāo)項目成本利潤情況土地招標(biāo)項目成本利潤情況正確認(rèn)

6、識成本管理正確認(rèn)識成本管理成本管理的必要性成本管理的必要性成本管理的必要性成本管理的必要性 12 制度體系：制度體系： 是通過一系列制度對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進(jìn)行控制，是通過一系列制度對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進(jìn)行控制，保證每個作業(yè)程序的合理性和有效性，保證每個作業(yè)成本保證每個作業(yè)程序的合理性和有效性，保證每個作業(yè)成本作業(yè)目標(biāo)的完成，最終實現(xiàn)降低成本的目的。作業(yè)目標(biāo)的完成，最終實現(xiàn)降低成本的目的。新項目發(fā)展可行性評審體系新項目發(fā)展可行性評審體系設(shè)計階段成本管理工作指引設(shè)計階段成本管理工作指引工程及材料招標(biāo)管理辦法工程及材料招標(biāo)管理辦法工程合同管理辦法工程合同管理辦法設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法設(shè)計變更、

7、現(xiàn)場簽證管理辦法工程計價管理辦法工程計價管理辦法規(guī)劃設(shè)計工作流程與評審制度規(guī)劃設(shè)計工作流程與評審制度正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理作業(yè)成本管理作業(yè)成本管理作業(yè)成本管理作業(yè)成本管理 成本管理水平是成本管理水平是各作各作( (專專) )業(yè)管理業(yè)管理水平的綜合體現(xiàn)水平的綜合體現(xiàn)13萬科成本管理模式萬科成本管理模式作業(yè)成本管理作業(yè)成本管理作業(yè)成本管理作業(yè)成本管理 工程作業(yè)成本工程作業(yè)成本工程作業(yè)效果工程作業(yè)效果工程作業(yè)工程作業(yè)14正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理案例一：小高層鋼筋含量案例一：小高層鋼筋含量34kg/m2 廣州萬科城市花園

8、五組團(tuán)廣州萬科城市花園五組團(tuán)D1D1單元為單元為1212層住宅，經(jīng)過設(shè)層住宅，經(jīng)過設(shè)計、工程、成本等部門的共同努力，在設(shè)計單位的配合下，計、工程、成本等部門的共同努力，在設(shè)計單位的配合下，優(yōu)化后方案鋼筋含量為優(yōu)化后方案鋼筋含量為34kg/m2（含承臺及地梁），相對同（含承臺及地梁），相對同類結(jié)構(gòu)鋼筋含量經(jīng)驗值類結(jié)構(gòu)鋼筋含量經(jīng)驗值60kg/m2有較大幅度減少，甚至偏低。有較大幅度減少，甚至偏低。 經(jīng)相關(guān)專業(yè)人士評估認(rèn)為結(jié)構(gòu)安全度符合國家標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)相關(guān)專業(yè)人士評估認(rèn)為結(jié)構(gòu)安全度符合國家標(biāo)準(zhǔn)。從設(shè)計方面而言，已經(jīng)沒有任何的富裕，是結(jié)構(gòu)設(shè)計的最從設(shè)計方面而言，已經(jīng)沒有任何的富裕，是結(jié)構(gòu)設(shè)計的最底線底線。

9、 按按5元元/kg計算，鋼筋成本較常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)低計算，鋼筋成本較常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)低130/m2元。元。15正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理案例二：結(jié)構(gòu)優(yōu)化降低成本案例二：結(jié)構(gòu)優(yōu)化降低成本50元元/m2 武漢城花在應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)化華中版施工圖時，武漢公司和武漢城花在應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)化華中版施工圖時，武漢公司和集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計部對結(jié)構(gòu)部分進(jìn)行了非常詳細(xì)的分析，對柱集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計部對結(jié)構(gòu)部分進(jìn)行了非常詳細(xì)的分析，對柱梁板等構(gòu)配件和配筋進(jìn)行逐項優(yōu)化，并在砼板配筋中采用梁板等構(gòu)配件和配筋進(jìn)行逐項優(yōu)化，并在砼板配筋中采用冷軋帶肋鋼筋替代普通圓鋼冷軋帶肋鋼筋替代普通圓鋼。優(yōu)化

10、后的結(jié)構(gòu)指標(biāo)較原版有優(yōu)化后的結(jié)構(gòu)指標(biāo)較原版有一定幅度下降，成本降低較多。一定幅度下降，成本降低較多。 統(tǒng)計地上部分結(jié)構(gòu)指標(biāo)，鋼筋含量從統(tǒng)計地上部分結(jié)構(gòu)指標(biāo)，鋼筋含量從43.9kg/m2降至降至35.64kg/m2，砼含量從砼含量從0.2744m3/m2降至降至0.2495m3/m2，成成本降低本降低50.76元元/ /m2 。16正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理案例三：基礎(chǔ)超深簽證增加案例三：基礎(chǔ)超深簽證增加357萬元萬元 大連城花一期施工圖設(shè)計時，因場地未完全交出，詳大連城花一期施工圖設(shè)計時，因場地未完全交出，詳勘布點不足，施工

11、時發(fā)現(xiàn)基底設(shè)計標(biāo)高未達(dá)到持力層，導(dǎo)勘布點不足，施工時發(fā)現(xiàn)基底設(shè)計標(biāo)高未達(dá)到持力層，導(dǎo)致整個場地超挖致整個場地超挖56米。施工時，未對施工方案進(jìn)行優(yōu)化米。施工時，未對施工方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，采用毛石砼從實際持力層澆灌至設(shè)計標(biāo)高，相當(dāng)于選擇，采用毛石砼從實際持力層澆灌至設(shè)計標(biāo)高，相當(dāng)于將整個底板澆成了將整個底板澆成了56米的砼大板，僅此一項簽證增加成米的砼大板，僅此一項簽證增加成本本357.7萬元，單方成本增加萬元，單方成本增加49.14元元/m2。17正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理案例四：基坑支護(hù)案例四：基坑支護(hù)160萬元萬元VS地

12、下室建造地下室建造214萬元萬元 中山城市風(fēng)景營銷大廳原設(shè)計方案有一層地下室，因中山城市風(fēng)景營銷大廳原設(shè)計方案有一層地下室，因施工圖出圖較晚，按圖施工無法滿足開盤要求，后將地下施工圖出圖較晚，按圖施工無法滿足開盤要求，后將地下室移至銷售大廳外側(cè)。新方案下，常規(guī)施工順序應(yīng)先施工室移至銷售大廳外側(cè)。新方案下，常規(guī)施工順序應(yīng)先施工地下室而后銷售大廳主體，為滿足開盤需要，需要先施工地下室而后銷售大廳主體，為滿足開盤需要，需要先施工主體，則施工地下室時必須增加基坑支護(hù)。按設(shè)計院設(shè)計主體，則施工地下室時必須增加基坑支護(hù)。按設(shè)計院設(shè)計方案測算，支護(hù)費用高達(dá)方案測算，支護(hù)費用高達(dá)160萬元萬元( (地下室建造

13、成本地下室建造成本214萬元萬元) )。在與深圳公司審圖后，最終意見在現(xiàn)狀下已無優(yōu)化余地。在與深圳公司審圖后，最終意見在現(xiàn)狀下已無優(yōu)化余地。 最終，項目部和成本部在招標(biāo)時找到了解決辦法，將最終，項目部和成本部在招標(biāo)時找到了解決辦法，將支護(hù)費用降至支護(hù)費用降至10萬元左右。萬元左右。18q 客戶價值為核心：客戶價值為核心： 選擇客戶認(rèn)可價值與支付代價差值最大的方案與部品；選擇客戶認(rèn)可價值與支付代價差值最大的方案與部品；結(jié)合成本收益，綜合考慮新產(chǎn)品、新技術(shù)的應(yīng)用，從中長期結(jié)合成本收益，綜合考慮新產(chǎn)品、新技術(shù)的應(yīng)用，從中長期看不降低選擇常規(guī)產(chǎn)品和技術(shù)時的項目利潤率。看不降低選擇常規(guī)產(chǎn)品和技術(shù)時的項目

14、利潤率。 設(shè)計階段成本管理原則設(shè)計階段成本管理原則正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理q 方案優(yōu)化：方案優(yōu)化： 各階段設(shè)計和單項設(shè)計中，都應(yīng)持續(xù)地開展方案優(yōu)化；各階段設(shè)計和單項設(shè)計中，都應(yīng)持續(xù)地開展方案優(yōu)化；同時還要考慮物業(yè)維護(hù)成本、客戶使用成本；兼顧長期利益同時還要考慮物業(yè)維護(hù)成本、客戶使用成本；兼顧長期利益和短期利益的平衡。和短期利益的平衡。19q 動態(tài)測算、及時反饋：動態(tài)測算、及時反饋： 設(shè)計各階段及時準(zhǔn)確測算成本，根據(jù)項目成本水平調(diào)整設(shè)計各階段及時準(zhǔn)確測算成本，根據(jù)項目成本水平調(diào)整設(shè)計以滿足公司的經(jīng)營要求。設(shè)計以滿足公司的經(jīng)營

15、要求。設(shè)計階段成本管理原則設(shè)計階段成本管理原則正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理q 設(shè)計單位配合：設(shè)計單位配合： 作好與設(shè)計單位溝通工作，取得設(shè)計單位在成本控制方作好與設(shè)計單位溝通工作，取得設(shè)計單位在成本控制方面的配合，在設(shè)計合同中明確提出成本控制的工作配合和技面的配合，在設(shè)計合同中明確提出成本控制的工作配合和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，考慮設(shè)置獎懲措施。術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，考慮設(shè)置獎懲措施。 20主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)q 容積率容積率q 建筑密度建筑密度q 單方鋼筋含量單方鋼筋含量q 單方砼含量單方砼含量q 窗地比窗地比( (單方建筑面積外墻

16、門窗含量單方建筑面積外墻門窗含量) )q 建筑周長面積比建筑周長面積比q 正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理21主要方面：主要方面：q 小區(qū)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃q 配套設(shè)施面積配套設(shè)施面積q 住宅的平面布置住宅的平面布置q 住宅的單元組成、戶型和住戶面積住宅的單元組成、戶型和住戶面積q 住宅建筑結(jié)構(gòu)的選擇住宅建筑結(jié)構(gòu)的選擇q 正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理設(shè)計階段成本管理22正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)是避免成本管理工

17、作重心后置，工程量清單招標(biāo)是避免成本管理工作重心后置，保障成本管理工作健康、有序的一種有效措施。保障成本管理工作健康、有序的一種有效措施。工程量清單招標(biāo)的優(yōu)點：工程量清單招標(biāo)的優(yōu)點：q 事前定價，利于控制成本，并減輕后期結(jié)算工作壓力；事前定價，利于控制成本，并減輕后期結(jié)算工作壓力；q 總價和單價兩方面的充分競爭；總價和單價兩方面的充分競爭； q 總價準(zhǔn)確，可提高進(jìn)度款的支付比例，發(fā)揮資金優(yōu)勢；總價準(zhǔn)確，可提高進(jìn)度款的支付比例，發(fā)揮資金優(yōu)勢；q 有更合理的時間辦開工手續(xù)，發(fā)現(xiàn)設(shè)計失誤，減少變更；有更合理的時間辦開工手續(xù)，發(fā)現(xiàn)設(shè)計失誤，減少變更；q 及時評估出造價咨詢公司的工作質(zhì)量；及時評估出造價

18、咨詢公司的工作質(zhì)量；q 便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫：便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫： q 降低職業(yè)風(fēng)險，對成本人員個人水平的依賴性降低。降低職業(yè)風(fēng)險，對成本人員個人水平的依賴性降低。23正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)目前工程量清單招標(biāo)存在的問題：目前工程量清單招標(biāo)存在的問題：q 占用項目關(guān)鍵線路，時間相對較長；占用項目關(guān)鍵線路，時間相對較長；q 部分項目施工圖出圖計劃變動較為頻繁、設(shè)計變更較部分項目施工圖出圖計劃變動較為頻繁、設(shè)計變更較多，降低了清單招標(biāo)的可能和效果；多，降低了清單招標(biāo)的可能和效果；q 合格承建商資源不足，使得招

19、標(biāo)競爭性不足，報價可合格承建商資源不足，使得招標(biāo)競爭性不足，報價可能偏高；能偏高；q 投標(biāo)單位對清單招標(biāo)模式不夠熟悉，報價可能偏高；投標(biāo)單位對清單招標(biāo)模式不夠熟悉，報價可能偏高；q 定額依然必不可少，市場定價少有使用；定額依然必不可少，市場定價少有使用；q 造價咨詢公司水平有限，影響清單準(zhǔn)確性。造價咨詢公司水平有限，影響清單準(zhǔn)確性。24正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)解決辦法：解決辦法：q 示范區(qū)銷售展示部分可采用費率招標(biāo)方式；示范區(qū)銷售展示部分可采用費率招標(biāo)方式； 工程招標(biāo)管理辦法工程招標(biāo)管理辦法規(guī)定規(guī)定“除示范區(qū)外，主體工程除示范區(qū)外

20、，主體工程不允許采用費率招標(biāo)；特殊情況下不得不采用時，經(jīng)各不允許采用費率招標(biāo)；特殊情況下不得不采用時，經(jīng)各地公司第一負(fù)責(zé)人簽字，報集團(tuán)成本與開發(fā)計劃管理委地公司第一負(fù)責(zé)人簽字，報集團(tuán)成本與開發(fā)計劃管理委員會審批后方可執(zhí)行。員會審批后方可執(zhí)行。” q 樁基、主體分開招標(biāo)；樁基、主體分開招標(biāo)； 設(shè)計有樁基的，可將樁基工程單獨發(fā)包，先行施工，設(shè)計有樁基的，可將樁基工程單獨發(fā)包，先行施工，以節(jié)約工期。以節(jié)約工期。25正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)解決辦法：解決辦法：q 加強(qiáng)設(shè)計計劃管理和圖紙質(zhì)量管理，把施工圖設(shè)計計加強(qiáng)設(shè)計計劃管理和圖紙質(zhì)量管理

21、，把施工圖設(shè)計計劃執(zhí)行做為設(shè)計部門考核指標(biāo)之一；劃執(zhí)行做為設(shè)計部門考核指標(biāo)之一； 項目開發(fā)計劃管理辦法項目開發(fā)計劃管理辦法規(guī)定規(guī)定“項目開發(fā)計劃具有項目開發(fā)計劃具有嚴(yán)肅性，總部與一線公司均應(yīng)努力保證計劃的實現(xiàn)。計嚴(yán)肅性，總部與一線公司均應(yīng)努力保證計劃的實現(xiàn)。計劃確定后，不可隨意變更。確因經(jīng)營需要，擬對項目開劃確定后，不可隨意變更。確因經(jīng)營需要，擬對項目開發(fā)計劃作出重大變更，應(yīng)視情況報總部審批或備案。發(fā)計劃作出重大變更，應(yīng)視情況報總部審批或備案。” “ “以下重大變更應(yīng)在作出變更決定后以下重大變更應(yīng)在作出變更決定后4 4個工作日上報個工作日上報總部備案總部備案: :(2)(2)規(guī)劃設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計

22、、施工圖設(shè)計、基礎(chǔ)規(guī)劃設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、施工圖設(shè)計、基礎(chǔ)開工、主體開工及入伙延后開工、主體開工及入伙延后3030日日”26正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)解決辦法：解決辦法：q 合理安排工作，多任務(wù)并行，避免清單招標(biāo)成為唯一合理安排工作，多任務(wù)并行，避免清單招標(biāo)成為唯一的關(guān)鍵線路；的關(guān)鍵線路；q 擴(kuò)大合格承建商范圍，注重本地承建商的培養(yǎng)；擴(kuò)大合格承建商范圍，注重本地承建商的培養(yǎng)；q 注重對投標(biāo)單位培訓(xùn)，總部將提供相應(yīng)支持；注重對投標(biāo)單位培訓(xùn)，總部將提供相應(yīng)支持；q 注重成本數(shù)據(jù)庫建設(shè)，為清單計價提供依據(jù)；鼓勵投注重成本數(shù)據(jù)庫建設(shè)，為清單計價

23、提供依據(jù)；鼓勵投標(biāo)單位依據(jù)自身成本水平報價；標(biāo)單位依據(jù)自身成本水平報價；q 加強(qiáng)對咨詢公司的管理和培養(yǎng)，合理確定咨詢費用；加強(qiáng)對咨詢公司的管理和培養(yǎng)，合理確定咨詢費用；q 持續(xù)推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化項目工程量清單集中編制。持續(xù)推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化項目工程量清單集中編制。27現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：20032003、20042004年主體建安工程清單招標(biāo)情況年主體建安工程清單招標(biāo)情況正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)集團(tuán)目標(biāo)：主體建安工程清單招標(biāo)率集團(tuán)目標(biāo)：主體建安工程清單招標(biāo)率65%28注：截至注：截至20042004年年9 9月月3030日已經(jīng)定標(biāo)項目，模擬清單招標(biāo)未列入

24、清單招標(biāo)統(tǒng)計日已經(jīng)定標(biāo)項目，模擬清單招標(biāo)未列入清單招標(biāo)統(tǒng)計正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)二二三三年年集集團(tuán)團(tuán)主主體體建建安安工工程程清清單單招招標(biāo)標(biāo)情情況況29注：截至注：截至20042004年年9 9月月3030日已經(jīng)定標(biāo)項目，模擬清單招標(biāo)未列入清單招標(biāo)統(tǒng)計日已經(jīng)定標(biāo)項目，模擬清單招標(biāo)未列入清單招標(biāo)統(tǒng)計正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)二二四四年年集集團(tuán)團(tuán)主主體體建建安安工工程程清清單單招招標(biāo)標(biāo)情情況況30注：截至注：截至20042004年年9 9月月3030日已經(jīng)定標(biāo)項目，模擬清

25、單招標(biāo)未列入清單招標(biāo)統(tǒng)計日已經(jīng)定標(biāo)項目，模擬清單招標(biāo)未列入清單招標(biāo)統(tǒng)計正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)二二三三年年二二四四年年集集團(tuán)團(tuán)主主體體建建安安工工程程清清單單招招標(biāo)標(biāo)情情況況31正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)是大勢所趨工程量清單招標(biāo)是大勢所趨q 是市場化的需求：是市場化的需求： 傳統(tǒng)定額計價方式是計劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，體現(xiàn)了國家對微傳統(tǒng)定額計價方式是計劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，體現(xiàn)了國家對微觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，伴隨中國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及加入觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，伴隨中國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及加入WT

26、O，中，中國的市場化和對外開放將程度將不斷擴(kuò)大，市場競爭的理念國的市場化和對外開放將程度將不斷擴(kuò)大，市場競爭的理念將深入各行各業(yè)，而工程量清單招標(biāo)正體現(xiàn)了自主競爭的市將深入各行各業(yè)，而工程量清單招標(biāo)正體現(xiàn)了自主競爭的市場化概念場化概念。q 體現(xiàn)了集團(tuán)加強(qiáng)成本管理的思路：體現(xiàn)了集團(tuán)加強(qiáng)成本管理的思路： 從北京案例，集團(tuán)愈發(fā)認(rèn)識到成本工作重心前移的重要從北京案例，集團(tuán)愈發(fā)認(rèn)識到成本工作重心前移的重要性和必要性，最為重心前移的一項重要標(biāo)志就是工程量清單性和必要性，最為重心前移的一項重要標(biāo)志就是工程量清單招標(biāo)、事前定價。招標(biāo)、事前定價。32正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工

27、程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)q 體現(xiàn)與國際慣例接軌的思路：體現(xiàn)與國際慣例接軌的思路： 工程量清單招標(biāo)做為國際通用的工程招標(biāo)方式已有上百工程量清單招標(biāo)做為國際通用的工程招標(biāo)方式已有上百年歷史，被年歷史，被WTO成員國、世行、亞行、非行在內(nèi)的國際組成員國、世行、亞行、非行在內(nèi)的國際組織普遍采用。織普遍采用。q 體現(xiàn)了國家推行工程量清單招標(biāo)、與國際接軌的思路：體現(xiàn)了國家推行工程量清單招標(biāo)、與國際接軌的思路： 推行工程量清單計價是中國工程造價管理改革的重要內(nèi)推行工程量清單計價是中國工程造價管理改革的重要內(nèi)容；國家建設(shè)部于容；國家建設(shè)部于2003年年2月倉促頒布月倉促頒布建設(shè)工程工程量清建設(shè)工程工程量清單

28、計價規(guī)范單計價規(guī)范并規(guī)定并規(guī)定2003年年7月月1日起實施，其意圖也是先試日起實施，其意圖也是先試行后完善。行后完善。33正確認(rèn)識成本管理正確認(rèn)識成本管理工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo) 萬科要成為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)領(lǐng)跑者，萬科要成為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)領(lǐng)跑者， 必需爭取在專業(yè)領(lǐng)域成為領(lǐng)跑者。必需爭取在專業(yè)領(lǐng)域成為領(lǐng)跑者。 在工程量清單招標(biāo)方面怎能甘居人后？在工程量清單招標(biāo)方面怎能甘居人后？34成本管理的幾個觀點成本管理的幾個觀點萬科的成本管理觀點和選擇萬科的成本管理觀點和選擇萬科的成本管理觀點和選擇萬科的成本管理觀點和選擇35成本管理成本管理成本管理成本管理 省錢省錢省錢省

29、錢省錢省錢省錢省錢賺錢賺錢賺錢賺錢 成本管理成本管理成本管理成本管理賺錢賺錢賺錢賺錢省錢省錢 賺錢賺錢 成本管理成本管理成本管理的幾個觀點成本管理的幾個觀點成本管理的幾個觀點成本管理的幾個觀點 36成本控制的重心前移成本控制的重心前移全過程、全員、全方位的成本管理全過程、全員、全方位的成本管理成本水平是專業(yè)水平的反映成本水平是專業(yè)水平的反映成本管理的幾個觀點成本管理的幾個觀點成本管理的幾個觀點成本管理的幾個觀點 成本信息是企業(yè)的財富成本信息是企業(yè)的財富37成本管理首要重視基礎(chǔ)工作、組織工作，成本管理首要重視基礎(chǔ)工作、組織工作，其次是方案優(yōu)化、審價結(jié)算的技術(shù)水平。其次是方案優(yōu)化、審價結(jié)算的技術(shù)水平。從大處著眼，從小處著手從大處著眼，從小處著手成本管理的幾個觀點成本管理的幾個觀點成本管理的幾個觀點成本管理的幾個觀點 38需永久關(guān)注需永久關(guān)注全員參與全員參與重心前移重心前移方案優(yōu)化方案優(yōu)化管理創(chuàng)新管理創(chuàng)新成本管理的發(fā)展方向成本管理的發(fā)展方向成本管理的發(fā)展方向成本管理的發(fā)展方向