1、目 錄第一章、惠州市XX營銷策劃有限公司簡介2第二章、物業概況 3第三章、管理目的 3 第四章、管理原則、方式、和內容 4第五章、人力資源和架構 9第六章、管理工作計劃12第七章、服務承諾和質量標準14第八章、小區的接管驗收15第九章、小區日常物業管理19第十章、管理目標和指標21第十一章、需完善及購置設備費用 22第十二章、有償服務項目 24第十三章、營業收支預算表 26第十四章、結束語 28第一章、 惠州市XX營銷策劃有限公司簡介惠州市XX營銷策劃有限公司是在惠州市工商行政管理局注冊,是專業從事房地產策劃銷售、物業管理、裝飾裝修、清潔環保、廣告策劃等多種經營的獨立法人機構。公司堅持“依法管

2、理、客戶至上、服務第一”的宗旨，嚴格按照全國物業管理條例和ISO9001：2000管理體系標準進行物業管理。公司目前在惠州承接了多個小區的物業管理工作。XX營銷策劃有限公司自籌建開始就對所管理的物業及其附屬設施、設備實施專業化、一體化的管理工作，并實行全封閉式管理，全天24小時值班巡邏并提供服務。公司至今已建立健全了一整套安全防范、消防、停車場、清潔、綠化、維修、裝修等管理、服務規章制度，并通過推行ISO9001：2000質量管理和質量保證模式，結合實際工作經驗，明確了各類人員、各崗位的職責，使服務和管理始終處于受控狀態，把服務質量事故和缺陷消除在萌芽狀態，通過24小時全天候封閉式管理，以軍事

3、化管理加現代化管理為主要管理模式，形成了獨具特色、高效規范、運作嚴密的管理體系，于2001年通過ISO9001：2000質量管理體系認證，也證實了管理和服務符合制度化、規范化、專業化、標準化要求。“客戶滿意”是我們不懈的追求，“一流服務”是業主（住戶）對我們工作的共同評價。XX營銷策劃有限公司經過共同努力，所管理的物業項目也先后獲得了一系列的榮譽稱號和各級單位的認可。第二章 、 物業概況物業概況：地理位置：鴻泰御府花園小區位于吉安市新干縣火車站東側，占據新干縣火車站的鉆石地王地段，105國道貫徹其中,地理位置佳,投資環境優越,居住環境適宜。建筑布局：小區共由20棟連排別墅,10棟12層帶電梯小

4、高層以及10棟7層多層住宅，中心綠環超大生態閑廣場，沿街黃金商鋪組成，占地面積逾38016平方米,建筑總面積逾79266平米。其中沿街商業街面積12606.4平方米,高層建筑面積40428.6平方米,多層建筑面積13355平方米,連排別墅面積12876.3平方米。建筑容積率約為2.08，建筑密度約為33.1%，綠地率約為43.2%,地上車位數90輛,地下車位數120輛,總戶數為356戶。建成后將成為新干縣城內標志性的高檔豪宅小區，主要機電設備：彩色閉路電視監控系統、智能門禁系統、紅外線報警系統、智能停車場管理系統、水泵設備、配電設備、垂直電梯10臺等。主要配套設施：有地下車庫、地面專用汽車位、

5、給水系統、排水系統、供電系統、消防系統等。第三章、 管理目的1、保持物業的完好程度。通過加強對小區整體物業的維護、養護和對使用人提供的服務，防止因使用不當而損壞物業。2、創造良好的環境。加強宣傳，與小區業主（住戶）一起，共同維護小區環境，營造一個安全、舒適、和諧的綠色家園。3、維護住宅區業主（住戶）的權益。維護大多數業主的利益，引導廣大業主正確使用物業、公共設施設備和場地。4、加強對小區實行社會化、專業化、一體化管理，不斷提高服務管理質量，維護和提高隆生地產的社會聲譽。5、以良好的售后服務維護企業品牌，促進房產開發、銷售、物業管理的良性循環，使該小區商品房保值升值。第四章、管理原則、方式和內容

6、管理方式： 成立鴻泰御府花園物業管理處對小區進行全權管理，以規范的管理，精細的服務，實現小區社會效益、經濟效益和環境效益的同步發展，提升企業知名度，推動樓盤銷售。管理原則： 公司要堅持遵循“以人為本、真誠服務、報效社群、創物業品牌”為服務宗旨，貫徹“優質、誠信、創新”和“讓我們大家住得更好”的管理方針，竭誠為業主提供規范化、專業化的物業管理服務。管理服務內容：1、 小區房屋建筑本體共用設備設施（共用的上下管道，共用照明、有線電視線，供水設施，配電系統、樓內消防設施設備等）的維修、養護、運行和管理。2、小區房屋建筑本體共用部位（天面、梁、柱，內外墻體和基礎等承重結構部位，外墻面，樓梯間，走廊通道

7、、門廳、電梯、設備機房等）的維修養護和管理。3、小區規劃紅線內屬物業管理范圍的公共設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、沙井、綠化、室內泵房、路燈、地下停車場等）的維修、養護和管理。4、區內的各項配套服務設施的維修，養護和管理。5、公共區域的秩序維護。6、公共環境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛生，垃圾的收集，清運。7、車輛交通、行駛和停泊管理。8、配合和協助公安部門、居委會等有關部門做好各項工作。9、社區文化娛樂活動。10、物業及物業管理檔案、資料。管理思路：“一種模式，二項承諾，三個重點，五大措施。”一種模式：管理模式為：“一手抓物業管理，一手抓專項服務”建設，即在管理服務

8、過程中，導入我們的管理服務理念：“內部管理軍事化，服務客戶人情化，客戶的滿意，我們的追求。”從接管開始，我們會秉持我們的職業操守：“崗不離守，守不離綱，威武文明，全心服務”。我們深信，通過我們的努力，我們一定能夠向鴻泰御府花園交一份滿意的答卷。二項承諾：1、 自接管物業管理之日起，三年內使該小區成為省級物業管理示范住宅小區，并向全國物業管理示范住宅小區榮譽稱號努力。2、自接管鴻泰御府花園之日起，即按照ISO9001：2000質量體系全面實施服務。三個重點：針對鴻泰御府花園的特點，我們確定了在管理上的三個重點：1、確保因管理原因造成的治安消防事件發生率為零通過對我們準軍事化的管理和對業主人情化服

9、務，通過技防、人防、物防的有效結合。可以確保小區內因物業管理原因而造成的治安消防事件發生率為零。2、維護鴻泰御府花園的環境和設施設備及物業本身，使該項目物業保值、增值小區樓宇結構合理，建筑質量較高，各種設施設備齊全、配套設施完善，智能化程度較高，環境優美，只有通過專業的管理和不懈的努力，才能從根本上展示發展商的發展理念，因此我們在管理中，重點是強調專業管理，使其使用壽命增長，從而達到保值增值的目的。3、樹良好形象，使該小區成為口碑我們將從人員形象上，從環境治理維護上，從物業本身維護管理上狠下功夫，狠抓威武文明及職業化的特色管理，在適當的位置設置保安人員，特別在進大門處安排保安人員設立禮儀崗，文

10、明執勤、禮貌待客，使該小區從根本上樹立良好形象，給到小區的客人和業主留下良好印象，并為管理嘆服，使該小區因我們的管理成為口碑。五大措施：1、 根據該小區特點，在安全防范管理上充分強調人的因素，所有保安員由管理處統一指揮調度，強調多重結合，即流動崗與固定崗相結合，全面防范與重點防范相結合，保安員與其它人員相結合，白天外松內緊與夜晚嚴密相結合，小圍合與大圍合相結合。在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等，結合管理處統一管理、快速調度，確保治安萬無一失。2、精心養護小區園林綠化，實施垃圾分流，加強小區環境文化建設和環保建設。養護小區園林綠化和管理區域衛生，以保障小區環境優美、干凈整潔。第一：維護

11、保養好小區綠化，使其保持常青，始終煥發勃勃生機；第二：加強和引導環保意識的教育，使每位小區的業主和客戶都自覺愛護小區內環境；第三：垃圾分類收集，建立回收系統；第四：開展環境文化建設和環境形象建設。3、保證車輛有序停放。為防止車輛亂停放現象，我們將對業主和客戶進行引導培訓與現場溫馨管理、提示相結合，以理服人，對無理的人員以批評教育為主，最后達到整齊、規范停車和秩序井然的目的；4、 實行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結合的管理辦法。這種辦法體現在人員安排、安全防范、消防、衛生設施、設備管理等各方面。我們以管理處為指揮機構統一集中管理，同時每塊區域設班、組長負責各自具體業務，各單項業務又設管理人員

12、檢查跟蹤，做到有條不紊、規范嚴密。5、 我們在管理服務中將推出24小時值班巡邏和服務的機制，以解決業主所需。擬采取的管理方式對于不同的物業，必須有不同的管理辦法，我們擬采取的管理方式為：按照省級物業管理示范住宅小區的標準實施管理。基本思路是：1、嚴格選人、謹慎用人，確保各類人員的專業素質和綜合素質；2、提供24小時服務；3、嚴格法規和標準制約、規范組織和個人的管理服務行為；4、致力精神文明建設，實施品牌和形象戰略；5、軍事化管理加現代化管理。具體我們的管理分組織系統、運作程序系統、激勵系統三個部分說明。第五章、人力資源和架構1、組織架構及人員配備：如下圖所示：鴻泰御府花園管理處21人主任1人管

13、理員1人收費員1人綠化班1人護衛班14人清潔班2人維修班1人2、人員安排說明序號崗位編制說明備注1主任1人負責小區的全面管理。2管理員1人協助主任工作，負責小區管理工作的具體實施。3收費員1人主要負責小區各項費用的收繳工作。4維修工1人維護小區電梯系統，給水系統、排水系統、供電系統、消防系統維護保養等。5護衛員班長2人每班1人，全面主要負責小區安全、消防等工作的巡查，護衛班的日常管理。采取12小時工作制，分2班24小時運轉。大門崗8人南門、東1門，東2門，東3門共計四個大門崗，每門1人，2個班共8人。負責小區車輛、人員進出管理。入伙初期可將東門改為一個門。只需1人/班，共2人。巡邏崗2人每班1

14、人，共2人。負責小區地面、車庫、樓層巡邏工作。監控室崗2人每班1人，負責小區監控系統，消防系統的24小時固定值班。6環保班綠化工1人負責整個小區的綠化修剪。或發包給專業公司做小區清潔、綠化可節約成本。清潔工2人南北兩個片區，每個區域1人各負責一個片區的清掃保潔。7合計21人運作程序系統：1、 整體運作程序擬寫物業管理方案物管對象調研整改接管驗收崗位培訓組建機構日常管理2、內部運作流程指揮操作層管理層指揮各業務塊員工金迪物業公司反饋監督管理處說明：1、在內部運作流程設計中，堅持全過程管理，保證指揮、監督的封閉性。管理層既是指揮者，又是監督者，計劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環節出現缺漏和

15、盲點，有效保證管理及時到位。2、各層職責明確，工作程序有嚴格的質量文件進行規范。同時充分授權，在權責范圍內最大限度地調動員工的工作積極性和主動性。（三）、激勵系統：獎懲機制工資福利機制培養提升機制激 勵 機 制企業文化機制思想工作機制說明：1、激勵機制重在尊重個體權利，保持團隊戰斗力，服務用戶，創造經濟和社會效益。2、思想工作機制重在激發潛能，形成共享的價值觀，充分發揮員工效能和工作積極性，尊重個人情感，針對個性心理及時做思想工作，方式有談心、座談等。3、獎懲機制與監督機制相結合，以獎為主，以懲為輔，堅持優勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰“打”著員工走，做到人人有動力，個個有壓力

16、。獎勵分為物質獎勵和精神獎勵。4、培養提升機制在實際工作中極具價值。我們將培訓放在集體和個人發展的重要位置，目的是使員工忠于企業，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上、平者讓、庸者讓，為人才的發展創造有利環境。5、工資福利機制重在考核，考核分月考核和年度考核進行，實行浮動工資，增強工作能力。6、通過企業文化的開展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感，通過企業文化的凝聚力、引導功能、約束功能把員工的目標和公司的目標緊密結合起來。第六章、管理工作計劃（一） 前期管理工作計劃序號項目內容時間1擬訂詳細管理方案1、 總結以往物業管理經驗2、 結合調研結果擬定管理方案2007年底2接管

17、合同簽訂1、 方案送審2、 簽訂合同2008年初3組建管理隊伍1、選拔 2、培訓 3、上崗按合同簽訂時間為準4整改及完善辦公條件1、 安排管理用房2、 安排員工宿舍3、 物質裝備到位按合同簽訂時間為準5制訂管理制度1、 制訂切合實際的各項物業管理制度；2、 導入ISO9001：2000按合同簽訂時間為準6物業接管驗收辦理書面移交手續業主入伙前一個月（二） 常規期管理工作計劃序號項目內容時間1房屋及共用部位維修保養1、制定大、中修計劃方案；2、日常零修、急修管理；3、日常保養巡查管理；4、維修質量管理。接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿2共用設施設備及場所的使用、維修、養護、管理1、建立檔案

18、，搞好基礎資料管理； 2、運行管理；3、維修保養管理；4、險情應急管理；5、水池水泵管理。接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿3安保消防管理1、24小時值班及巡查、監控等安全防范管理；2、違章亂搭亂建及設立廣告管理；3、消防管理；4、來人來訪管理；5、物品出入管理。接管驗收后開始4車輛管理1、進出車輛管理；2、停車場管理；3、車輛行駛管理。接管驗收后開始5清潔衛生管理1、清潔衛生管理；2、環保管理；3、消殺管理；4、客房清潔管理。接管驗收后開始6綠化管理園林綠化日常養護。接管驗收后開始7業主服務1、按開發商所簽購房合同確定入伙時間；2、按程序辦理業主入伙手續，簽訂物業管理服務協議；3、協調開

19、發商及施工單位對入伙問題進行整改；4、接待咨詢、投訴；5、家庭有償維修；6、家政保潔；7、業主走訪及意見調查等。接管驗收開始8裝修管理1、業主按照裝飾裝修管理服務協議辦理裝修手續；2、設立裝修崗每天巡查裝修情況，及時糾正違章現象；3、進行2次驗收，即隱蔽工程驗收及竣工驗收；4、裝修材料搬運及裝修垃圾搬運清理的管理。業主入伙開始9標識系統管理1、提供標識制作方案；2、負責安裝維護；3、制訂物業管理企業標識；4、標識管理接管驗收后開始10檔案管理1、建立房屋共用設施設備檔案資料；2、建立用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊；3、建立嚴格的檔案管理制度。接管驗收后開始第七章、 服務承諾和質量標準部門服

20、務承諾質量目標護衛班設24小時求助電話：100%發生盜警、火警，3分鐘內到達；100%環衛班日常生活垃圾每日至少收集2次100%區內道路、廣場、停車場、綠地，每天清掃2次；100%一層大廳每天拖洗一次，二層以上電梯廳及梯道每天清掃2次，每周拖一次；100%玻璃每周擦一次；梯燈、路燈每月擦一次；100%污水管每年疏通一次，每月檢查一次；100%化糞池每半年清掏一次，每月檢查一次；100%除“四害”每月1次100%維修班辦公時間內故障處理：供 水：15分鐘內派技術人員到現場處理電 力：15分鐘內派技術人員到現場處理維 修：15分鐘內派技術人員到現場處理95%95%95%非辦公時間內故障處理：供 水

21、：30分鐘內派技術人員到現場處理電 力：30分鐘內派技術人員到現場處理維 修：30分鐘內派技術人員到現場處理95%95%95%預先知道停水停電，24小時前發出通告突發停水停電，10分鐘內發出通告100%100%簡單照明系統裝置于收到報告后1小時內更換需要特別工具更換的照明系統于收到通知后24小時內辦妥95%辦公室開通24小時投訴100%咨詢事項，即日處理；一般事項，24小時內處理；復雜事項，3個工作天內解決或轉到其它部門、機構并回復98%業主意見調查，每年至少進行1次，并于2周內回復100%書信于3日內回應100%電話于3次聲響內接聽100%約晤于2個工作天內會晤100%文娛活動每天春節、五一

22、、中秋、國慶等傳統節日舉行95%工程問題2個工作天內與開發商協調并回復95%第八章、小區的接管驗收移交接管1、 具體由管理處負責協調開發商相關人員。驗收小組按程序文件接管入伙控制程序執行。2、 售樓部資料移交：準業主資料，包括業主姓名、房號、聯系電話等；售房合同中的附加條款或補充協議；書面或口頭承諾；同時，售樓部應定時期將最新資料知會及傳遞給管理處。3、 根據接管進度分批招聘各類人員到位。4、 以鴻泰御府花園管理處有關人員組成接管小組，了解小區的設備設施，熟悉設備的構造、性能、強弱電、給排水的走向及存在問題，填寫有關質量記錄，以便盡快得到解決。1）移交接管驗收遺留問題統計表。2）公共配套設施接

23、管驗收表。3）公共配套設施接管驗收遺留問題統計表。4）機電設備接管驗收遺留問題統計表。5、 鴻泰御府花園工程資料的移交接管。1）物業綜合驗收資料（復印件）：A、建設工程規劃許可證；B、消防部門驗收意見；C、規劃設計部門驗收意見；D、有線電視電話工程驗收合格證；E、煤氣管道工程合格證；2）物業以下資料必要時由開發公司協助管理處完善：A、市政部門驗收意見； B、環保部門驗收意見；C、供電部門驗收意見；D、建設主管部門驗收意見；E、質監部門驗收意見；F、園林綠化部門驗收意見；G、供水部門驗收意見；H、房產管理部門驗收意見；I、其它有關資料。3）工程技術資料（原件）：A、小區竣工總平面圖。B、道路綠化

24、竣工圖。C、交通標識組織圖（包括小區道路及地下停車場的各種標識）。D、給、排水、消防竣工圖。E、電話電視線路竣工總平面圖。F、庭院燈竣工圖。G、各棟建筑、結構、電氣、水道竣工圖。H、泵房及水池建筑、結構、電氣、水道竣工圖。I、其它相關圖紙。4）設備資料（原件或復印件）：A、水泵房、電梯設備有關合格資料； B、對講、監控、IC卡系統、背景音樂等系統合格證、線路圖。C、其它有必要的有關資料。6、鴻泰御府花園接管驗收程序：1）管理處組成接管驗收小組；2）本管理處驗收小組按程序文件接管入伙控制程序核對所接收的資料，簽發驗收復函。3）本管理處驗收小組同移交人對房屋質量，使用功能、外觀質量，公共配套設施設

25、備等進行接管驗收。4）對驗收中發現的質量問題，由驗收小組填寫各類質量遺留問題統計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核。5）對住宅室內物件無明顯不全，符合檢驗標準要求的房屋由管理處接收鎖匙，承擔保管責任。6）業主收樓時，由售樓員、小區管理員陪同業主對室內進行全面細致的質量檢查，對發現的質量問題經整理確認后由管理處報開發商，要求施工單位限期逐項返修，經業主驗收后消項。7）在保修期內，業主在使用過程中發現由于建筑施工或產品制造上的缺陷時，報管理處查驗證實后，責令施工單位更換或返修。7、房屋接管驗收項目及標準。1）驗收項目：梁、柱、板主體，墻體，分戶鐵門，供水系統、排污管道、地漏、窗戶、水表、

26、電表、有線電視系統等。2）驗收標準：參照建設部頒布的房屋接管驗收標準中有關條款及滿足業主產權部份（住房、車庫、商場、天臺）使用要求。8、公共設施接管驗收項目及標準。1）驗收項目：基礎設施：天面、有線電視系統、消防設施、小區庭院燈、綠化、小區道路、車庫、沙井、檢查井、化糞池、圍墻設施等。2）驗收標準：參照建設部頒布的房屋接管驗收標準的有關條款以及達到設計要求。9、業主收樓入住前的準備工作：1）制訂入住工作方案；2）核實擬定的各類人員的配備和到位情況；3）了解員工宿舍的落實情況；4）準備入住資料，作好各種表格和資料的印刷。如住戶手冊、裝修申請表、業主登記表、各種標示牌，裝修管理守則等。5）擬定物品

27、采購計劃。10、業主收樓的管理：收樓流程圖：驗證發放資料簽訂合約抄水電表交費發放鎖匙歸檔。1）驗證：售樓部開具的收樓通知書和業主驗樓簽回的滿意書及房屋銷售合同。2）發放資料：住戶手冊、業主登記表； 3）簽訂合約：與住戶簽訂物業管理委托合同及公共契約（在住戶手冊中）；4）抄水電表：水電維修工與業主抄水電表底數；5）收費：按發收樓通知書之日起或購房之日起計收管理費；6）發放鎖匙：發放給業主該套房鎖匙。7）歸檔：把業主的有關資料進行歸檔，并存入電腦。如住戶手冊、住戶登記表、收樓滿意書。11、房屋保修工作的管理：保修工作流程：申報檢驗維修驗證歸檔1）保修期內，業主發現房屋工程質量問題時，先到管理處填寫

28、業主（住戶）維修申請表，由管理處跟蹤整改、維修事項。2）修繕服務部工程師及管理處管理員陪業主到現場察看，判定是否屬于工程質量問題，如果是，由修繕部維修處理，管理處協助；如屬業主問題，管理處應協助解決，費用由業主承擔。3）維修完工，由業主、修繕部工程師和管理員及施工人員三方到現場驗收，合格后簽字認可。4）把驗收及有關資料存入住戶檔案。第九章、小區日常物業管理日常物業管理是物業管理單位實施管理與服務功能的重要階段，在鴻泰御府花園全面推行ISO9001和ISO14001整合管理體系，各種管理統一納入公司規范運作規程，嚴格執行體系的要求，確保各種管理指標和經濟指標的完成，實現經濟效益、環境效益、社會效

29、益的良性互動。常規期物業管理工作，包括房屋、設施、設備維護、安全防范管理、消防管理、車輛管理、客戶服務管理、環境衛生管理、綠化管理、社區文化活動管理等多方面內容，其中有些項目已在前面相關章節體現。在此章節我們只是就其有關內容進行闡述。一、安全防范管理1、 安全防范管理分四個層次：第一層為督導層，全面巡查防漏堵漏；第二層為門崗人員進行封閉控制；第三層為監控系統；第四層為最里層，實行步行巡查，發現問題及時處理或匯報處理，同時我們將編制專項方案進行演練；2、消防管理：我們將建立消防責任小組，分三級巡查：第一級為保安員巡查；第二級為維修人員巡查；第三級為管理層人員巡查。另外，我們將編制消防應急方案進行

30、演練。二、車輛管理（其車位規劃方案按金輝新苑統一規劃執行）1、 我們將根據規劃實行規范管理，包括標識規范、指揮規范、制度規范等。2、 合理使用停車場資源，使其資源利用最大化。三、環境管理：1、對于小區綠化，我們將按照綠化養護制度嚴格執行，這里不再細述；2、環衛管理上：我們首先實行垃圾分類收集，使小區更加環保、美化。其次是實行人員培訓到位、工作到位、檢查評比到位、質量到位的“四個到位”，始終保持責任區域干凈、整潔。詳見清潔衛生管理。四、物業管理標的中各項目大、中型維修養護和日常小修管理：管理處在每年年初，擬定年度各項目大、中型維修計劃書，并按計劃執行。對于日常的小型維修，物業處將在第一時間保質保

31、量進行維修和按年度計劃進行養護。五、客戶服務管理：我們設置專門的客戶服務部，由文員和收銀員組成，主要負責接待業主及住戶的咨詢、投訴，對各種渠道反映來的問題進行匯總分流，并跟蹤問題落實的情況。每周及每月對各部門的服務情況及工作完成情況進行檢查上報。我們將人員崗位職責上墻公布，并要求服務人員統一著裝、佩帶明顯標志，工作規范，作風嚴謹，綜合素質較高。六、社區文化活動管理：我們將安排有承辦大型活動經驗的專人負責對社區文化活動的管理，年初擬定社區文化活動計劃，并逐步落實。第十章、管理目標和指標總目標：把鴻泰御府花園管理成“安全、舒適、健康、和諧”的富有文化內涵的人文綠色住區，并全面完成公司下達的各項管理

32、指標、服務指標和經營指標。分項指標：1)顧客滿意率95%以上；2)管理服務年有效投訴率5以下，處理率、回訪率100%；3)房屋完好率、公共設施完好率98%以上；4)綠化完好率100%；5)維修及時率、合格率100%；6)因管理責任造成的重大刑事安件、進場進庫機動車被盜事故為零；7)杜絕因管理責任造成的重大火災事故、安全事故；8)費用年收繳率在98%以上；9)保證提供充足的資源。10）大型社區文化活動年不少于2次，管理處各種形式文化活動不少于6次。第十一章、需完善及購置設備費用由于鴻泰御府花園小區是一個全新的小區，因此各項物料設備需重新配置，需購置如下設備：一、 設施設備:名稱數量單價總價備注發

33、電機1臺70萬70萬該設備屬前期配套設施設備需由開發商投入。垂直電梯10臺30萬300萬智能道閘系統4套5萬20萬監控系統1套15萬元15萬元樓宇對講(含門禁)系統20套4萬元80萬元合計485萬二、治安、交通、消防管理裝備：項目數量單價總價警棍10根60元600手提滅火器10個50元500消防斧頭3把50元150專用消防板手5把30元150防毒面具5個200元1000鋼盔5個50元250消防鞋5對80元400合計3050元三、辦公用品費用明細表名稱數量單價金額備注電腦部2500元2500元打印復印機與售樓合用。辦公桌椅一批2000元2000元管理處辦公室用文件柜1個300元300元員工宿舍桌

34、、凳、衣柜一批1000元鐵架床10套200元2000元保險柜1個1000元1000元財務專用宿舍用電視機1臺800元800元廚房裝備用具1套2000元2000元文具用品一批500元500元員工服裝25套100元2500元小計14600元四、環保工具名稱數量單價金額備注小區果皮箱20個200元4000元綠化工具一批300元易耗清潔工具1批300元300元手推垃圾車1部300元300元小計4900元五、維修工具名稱數量單價金額備注手電鉆1把200200套筒扳手1套200200開口扳手1套5050梅花扳手1套2020活動扳手1套5050大活動扳手1把15015013級鋁合金梯1把 300300萬用表

35、1個100100鉗形電流表1個150150管鉗1把300300臺虎鉗1套200200貨架1個200200工具袋2個4080絕緣手套1套5050數顯式電筆2支1530大螺絲批2把1020小螺絲批2把510黃油槍1把5050內六角扳手2套3060鋼鋸2把2550拉釘鉗1把5050老虎鉗2把70140斜口鉗2把4080尖嘴鉗2把3060大力鉗1把5050小計2650第十二章、有償服務項目類別序號服務項目參考價格備注家政服務1清洗排氣扇2050元/次2清洗抽油煙機50100元/次3清洗空調過濾網1元/張4鐘點家庭服務（日常家務）15元/小時/人5裝修后“拓荒”150400元/次按照房屋面積6定點長期服

36、務（1小時/天）300元/月7定點長期服務（2小時/天）450元/月8定點長期服務（3小時/天）600元/月9木地板打蠟2元/平方米10家庭綠化養護530元/次裝修服務11拆空調、熱水器、抽油煙機10100元/次不含材料費12安裝窗簾、攔簾等1020元/次不含材料費13安裝熱水器60100元/次不含材料費14安裝洗手間潔具50150元/件不含材料費15安裝空調200400元/部16安裝燈具、櫥柜等1030元不含材料費17修理、更換門鎖、信箱鎖等1050元/次不含材料費18修理、更換水閥、各類軟管1030元/次不含材料費19檢修電路50200元/次20檢修家用電器10300元/次21疏通下水道5

37、0200元/次22修理、更換電表、水表、開關、插座等1050元/次不含材料費23洗手盆堵塞、滲水處理1050元/次不含材料費24修理、更換燈泡、燈管1030元/次不含材料費25貼地磚面議不含材料費26貼瓷片面議不含材料費27傳真10元/張28打字0.04元/字29復印1元/A430電話市價31洗車10元/輛32車打蠟25元/輛33代租、代售房屋面議27傳真10元/張28打字0.04元/字29復印1元/A430電話市價31洗車10元/輛32車打蠟25元/輛33代租、代售房屋面議第十三章、營業收支預算表鴻泰御府花園月營業收入預算表收費項目收費名稱數量收費標準月收入備注管理服務費高層住宅物管費404

38、28.6M240428.6M20.4元16171.44元多層住宅物管費13355 M213355 M20.35元4674.25元連排別墅物管費12876.3 M212876.3 M20.455794.34元商業街物管費12606.4M23287.18M22元3287.2元小計29927.23元物業管理經營收入停車費數量月卡收入臨時卡收入地面車位停車費90個100元/月.位5元/車.次9000元/月地下車位停車費120個150元/月.位只限月卡車停放18000元/月可實行買斷車位8萬元/個.車位摩托車車位停放費100個50元/月.位5000元/月自行車車位費100個20元/月.位2000元/月小

39、計34000元公共設施經營收入小區場地使用費300元/次10次3000元/月場地及電梯廣告費300元/塊10塊3000元/月大型外墻廣告費用另收小計6000元其它有償維修30元/次30次900元/月裝修管理費3元/平方5000平方15000元/月居民生活垃圾清運費元/月/戶9.00根據市環衛的標準由物業公司代收代付、按月收取小計15900元總計85827.23元鴻泰御府花園營業支出測算明細表（小區編制21人、10部電梯）項 目明細項標準每月成本備 注公共水電費公共水電費10000元/月10000元/月由業主分攤日常物料消耗日常維修費500元/月500元/月清潔綠化用品100元/月100元/月辦

40、公電話費 200/元月 200/元月辦公用品50元/月 50元/月員工工資主任工資1人2000元/月2000元/月按人數計算管理員工資1人1200元/月1200元/月收費員工資1人1000元/月1000元/月維修工1人800元/月800元/月保安員工資14人800元/月11200元/月環保員工資3人500元/月1500元/月電梯保養年審費電梯保養費300元/月.臺10臺3000元/月保修期滿后支付此筆費用電梯年審費1200元/年.臺10臺1000元/月社區文化宣傳費100元/月100元/月化糞池清理費150元/月150元/月垃圾清運費200元/月200元/月物業管理責任險600元/月600元/月一次性向保險公司支付除四害費用200元/月200元/月其他業務費300元/月300元/月總計34100元/月第十章、 結束語鴻泰御府花園作為一個高檔豪華住宅小區，在新干縣城內占有優越的地理位置，小區建成后必將入住一大批當地的政治、企業家和精英，為此我們將把握機遇，加快發展的腳步，用我們規范的管理，專業的服務，勤儉節約的精神，開拓創新的膽識，在幾年的時間內將小區建設成為新干縣，吉安市乃至全省的優秀示范住宅小區，推動樓盤的快速銷售，做強做大，我們有理由相信，只要通過我們積極的態度，科學的管理方法和專業的水平，一定會給您呈上一份滿意的答卷。