1、營銷部置業(yè)顧問培訓(xùn)手冊置業(yè)營銷部目錄前言第一章、房地產(chǎn)開發(fā)流程第二章、房地產(chǎn)基本概念第一節(jié)、房產(chǎn)與地產(chǎn)第二節(jié)、房地產(chǎn)市場第三節(jié)、房地產(chǎn)消費(fèi)第三章、建筑學(xué)基礎(chǔ)知識第一節(jié)、建筑物的分類第二節(jié)、建筑物構(gòu)造概述第三節(jié)、房屋面積計算第四節(jié)、中西建筑風(fēng)格概述第五節(jié)、名詞解釋前言房地產(chǎn)，是一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和基本的生活資料，是一種人們十分重視、十分珍惜的財產(chǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為良好的投資對象。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會的進(jìn)步和人口的增長，人們對房地產(chǎn)的需求會日益增加。由房地產(chǎn)開發(fā)、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的一個重要產(chǎn)業(yè)，并已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)

2、代房地產(chǎn)業(yè)在我國的興起，只有20多年的時間，但其發(fā)展迅猛，2008年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，同比增長20.9%，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)和人民生活的影響日益顯著。目前，全國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約6.2萬家，從業(yè)人員超過160萬人；房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接近5000多家，從業(yè)人員25多萬人，其中取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的人員有3.5萬人；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)約6萬家，從業(yè)人員50多萬人；物業(yè)管理企業(yè)超過3萬家，從業(yè)人員250多萬人。鄭州綠都置業(yè)有限公司是鄭州宇通企業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)板塊的核心企業(yè)，注冊資本2.16億元，是宇通集團(tuán)控股的子公司。綠都置業(yè)以綜合型房地產(chǎn)開發(fā)為基本定位，依托宇通企業(yè)集團(tuán)的雄厚實力和品

3、牌優(yōu)勢，高起點(diǎn)、規(guī)范化運(yùn)作，自2006年成立之日起，短短兩年內(nèi)，迅速取得驕人的業(yè)績，并成為行業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。目前已組建了鄭州綠都分公司、洛陽綠都置業(yè)有限公司等四個分公司，正在開發(fā)和銷售的有“綠都城”、“綠都.嘉園”、“濮陽九天城”、“許昌思故臺”、“綠都春園”、“新鄉(xiāng)綠都城”等多個項目，涵蓋住宅、商業(yè)等多種主流業(yè)態(tài)。作為新興的房地產(chǎn)公司，綠都置業(yè)迅速崛起，成為后起之秀：公司入選“2006CCTV年度雇主調(diào)查暨2006中原先鋒榜”，并榮獲“榜樣中原中原地產(chǎn)最具價值企業(yè)”、“鄭州市2006年度房地產(chǎn)先進(jìn)單位”。公司開發(fā)的“綠都城”項目榮耀當(dāng)選“CIHAF2006中國房地產(chǎn)名盤”、“明星中原2006

4、年度中原地產(chǎn)最佳熱銷樓盤”、“影響中原12盤” 等一系列榮譽(yù)稱號。綠都置業(yè)正在為逐步實現(xiàn)“成為區(qū)域內(nèi)一流的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商”的愿景目標(biāo)而不懈努力。第一章、房地產(chǎn)開發(fā)流程選 址：1.市場條件判斷2.項目位置選擇立 項：1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告取得土地：1.辦理建設(shè)用規(guī)劃許可證2.領(lǐng)取國有土地使用證規(guī)劃設(shè)計：領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證開工建設(shè)：1.招標(biāo)：尋找施工單位2.領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證3.開工建設(shè)竣工驗收：1.領(lǐng)取商品房銷售許可證開發(fā)流程也可用“五證”的取得順序來貫穿證件名稱 證件解釋建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃

5、行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。國有土地使用證 國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。建筑工程施工許可證 建筑工程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。 商品房（預(yù)）銷售許可證 商品房銷售(預(yù)售)許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)

6、企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。第二章、房地產(chǎn)基本概念第一節(jié)、房產(chǎn)與地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動產(chǎn)。二、地產(chǎn)的概念與分類1.地產(chǎn)：即指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。2.居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。3.工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護(hù)地帶等。4.倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國家儲備倉庫、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉庫、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉庫、危險品倉庫等

7、。5.交通用地：指城市對外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護(hù)地帶等用地。6.市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。7.商業(yè)服務(wù)用地：指為整個城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。8.公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。9.教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學(xué)校，獨(dú)立用地的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、 實驗站、體育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)等的地產(chǎn)。10.港口碼頭用地：主要是貨運(yùn)

8、、客運(yùn)碼頭、民用機(jī)場等用途的地產(chǎn)。11.軍事用地：指提供為軍事活動服務(wù)的用地，屬特殊用地。12.其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等。三、土地所有權(quán)的概念與劃分1.土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2.土地所有權(quán)可分為：國有土地和集體土地兩類。3.國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。4.集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。四、房產(chǎn)的分類1.住宅建筑物：可細(xì)分為普通

9、住宅、高級公寓、花園別墅等。2.生產(chǎn)用房：指社會各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運(yùn)輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動中所使用的廠房、倉庫、實驗室等3.辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會團(tuán)體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和事社會經(jīng)濟(jì)活動提供服務(wù)的房屋，亦稱寫字樓。4.其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機(jī)構(gòu)用房、宗教用房等等。 五、房產(chǎn)所有權(quán)的分類1.占有權(quán)：對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產(chǎn)的前提條件。2.使用權(quán)：指按照財產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。3.收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而 收取

10、的租金。4.處分權(quán)：決定財產(chǎn)事實上和法律上存在形式和運(yùn)動方向的權(quán)能，只有財產(chǎn)的所有人才具有財產(chǎn)的處分權(quán)。第二節(jié)、房地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)市場的概念1.狹義概念：房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動的地方或場所。2.廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動。二、房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)1.經(jīng)營對象的非流動性： 房地產(chǎn)主要經(jīng)營對象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房屋和土地都是不動產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。2.流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當(dāng)、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有

11、出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。3.市場的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的融合性。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。4.市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。5.供給的稀缺性：指房地產(chǎn)市場是一個供給稀缺的市場。一方面是人口的不斷增加，需求也相應(yīng)增長。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。6.不完全開發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要采取強(qiáng)有力的措施抑制不合理的市場需求來干預(yù)市場。因此，房地產(chǎn)市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴(yán)格

12、限制，具有不完全開放性。6.市場的不充分性：由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠(yuǎn)，因而房地產(chǎn)市場只是一個不充分市場。7.房地產(chǎn)市場投機(jī)的巨大可能性：房地產(chǎn)市場與其它市場相比具有更大的投機(jī)性。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機(jī)的巨大可能性。三、房地產(chǎn)市場的分類1.房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。2.房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。3.房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)

13、交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場的重新配置。第三節(jié)、房地產(chǎn)消費(fèi)一、房地產(chǎn)消費(fèi)的類型1.投資型：房地產(chǎn)的消費(fèi)主體對房地產(chǎn)消費(fèi)主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術(shù)等要素改變原有的房地產(chǎn)性能、結(jié)構(gòu)和形式，通過出售或出租來獲取利潤。2.生產(chǎn)型：對房地產(chǎn)的消費(fèi)不是為了用于消費(fèi)，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營場所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動空間或場地。3.消費(fèi)型：主要是由國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和個人為了消費(fèi)使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。二、房地產(chǎn)消費(fèi)的特點(diǎn)1.普遍性：房地產(chǎn)既是生活資料，又是生產(chǎn)資料，是人們生活必不可少的空間

14、條件和活動基地。2.多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營活動及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。其多種使用價值和多種效用為房地產(chǎn)消費(fèi)者提供了多種選擇的機(jī)會，滿足了房地產(chǎn)各方面的消費(fèi)。3.不可替代與差別性：房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其它產(chǎn)品無法替代的。其不可再生的性質(zhì)決定了消費(fèi)的不可替代性，其位置的固定不動性決定了房產(chǎn)間的差別性。4.連續(xù)性與間斷性：房地產(chǎn)消費(fèi)的普遍性和不可替代性以及其使用價值的耐久性決定了房地產(chǎn)消費(fèi)的連續(xù)性和間斷性。從社會整體看只要社會在發(fā)展，人口在增長，需求就會存在，體現(xiàn)出其連續(xù)性。但從個人來說，由于房地產(chǎn)是耐用消費(fèi)品，一次購買可以滿足長期的消費(fèi)，不會象

15、其他消費(fèi)品一樣需要不斷地反復(fù)地和連續(xù)地到市場購買，體現(xiàn)出其間斷性。5.消費(fèi)彈性的差異性：由于房地產(chǎn)的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產(chǎn)具有不同的消費(fèi)彈性。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的消費(fèi)是與收入水平是成正比的，而其消費(fèi)彈性與價格彈性成反比。6.增長性：一般情況下對房地產(chǎn)的消費(fèi)總是不斷增長的，這是由社會進(jìn)步和居民生活水平的提高決定的。此消費(fèi)可以分為幾個層次：生理上的消費(fèi)、安全的消費(fèi)、社會交往的消費(fèi)、價值欲望的消費(fèi)等。三、影響房地產(chǎn)消費(fèi)的因素1.經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展及城市化的水平：經(jīng)濟(jì)社會越發(fā)展、城市化水平越高，對房地產(chǎn)的消費(fèi)也就越大。隨著城市的發(fā)展，城市土地面積的不斷增加，城市對土地和住宅的消

16、費(fèi)也就越來越大。2.城市人口增長及生活水平：城市的發(fā)展，其人口也會相應(yīng)增加，加之生活水平的提高，對城市土地的消費(fèi)就越來越大了。3.房地產(chǎn)價格水平：與其它市場一樣，價格的高低對于房地產(chǎn)的消費(fèi)有很大的影響。價格高，就會限制對房地產(chǎn)的消費(fèi)，價格低，就會增加對房地產(chǎn)的消費(fèi)。4.國家政策：國家的政策對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費(fèi)和消費(fèi)性消費(fèi)都會有巨大的影響。特別是對房地產(chǎn)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡有著重大的調(diào)節(jié)作用。對于居民住房消費(fèi)影響最大的是國家的住房政策以及與住房有關(guān)的各項優(yōu)惠政策。5.城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對房地產(chǎn)消費(fèi)的總量，而且決定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。6.消費(fèi)者對經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢預(yù)

17、測：消費(fèi)者的消費(fèi)會受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實支付能力能否得到實現(xiàn)。如果消費(fèi)者對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)測是樂觀的，房地產(chǎn)消費(fèi)就會增長，如果是悲觀的，消費(fèi)會減少。第三章、建筑學(xué)基礎(chǔ)知識第一節(jié)、建筑物的分類一、建筑物的用途分類及特點(diǎn)1.民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動的房屋。按其用途不同，有以下兩類：居住建筑供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所；公共建筑供人們從事社會性公共活動的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物，如各類學(xué)校、圖書館、影劇院等。2.工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱為工業(yè)廠房。包括車間、變電站、鍋爐

18、房、倉庫等。二、按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類1.磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。2.磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。3.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。4.鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁

19、、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。三、按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類1.承重墻結(jié)構(gòu)：它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔(dān)；墻下有基礎(chǔ)，基礎(chǔ)下為地基，全部荷載由墻、基礎(chǔ)傳到地基上。2.框架結(jié)構(gòu)：主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個整體剛架（或稱框架）。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。3.排架結(jié)構(gòu)：主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂

20、端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎(chǔ)內(nèi)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。4.其他：由于城市發(fā)展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式不足以抵抗水平荷載（風(fēng)荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系。四、建筑高度分類建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類1.低層：3層及3層以下2.多層：3層以上，8層以下3.中高層：8層以上，18層以下4.高層：18層以上，30層以下5.超高層：30層以上第二節(jié)、建筑物構(gòu)造概述一、房屋構(gòu)成部分地基與基礎(chǔ)、墻或柱、樓板與地面、門窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。二、構(gòu)造名詞解釋1地基：系建筑物下面的土層。它承受基礎(chǔ)傳來的整個建筑物的荷載，

21、包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設(shè)備的重量及風(fēng)雪荷載等。2基礎(chǔ)：位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。3墻和柱：承重墻和柱是建筑物垂直承重構(gòu)件，它承受屋頂、樓板層傳來的荷載連同自重一起傳給基礎(chǔ)。此外，外墻還能抵御風(fēng)、霜、雨、雪對建筑物的侵襲，使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件，即起圍護(hù)作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部分割成若干空間，起分割作用。4樓板和地面：樓板是水平承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。同時將建筑物分為若干層。樓板對墻身還起著水平支撐的作用。底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自

22、重直接傳給地基。5樓梯：是指樓層間垂直交通通道。6屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護(hù)構(gòu)件。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結(jié)構(gòu)自重一起傳給墻或柱；同時又起到保溫、防水等作用。7門：是提供人們進(jìn)出房屋或房間以及搬運(yùn)家具、設(shè)備等的建筑配件。有的門兼有采光、通風(fēng)的作用。8窗：其主要作用是通風(fēng)采光。一般來說，基礎(chǔ)、墻和柱、樓板、地面、屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕糠郑婚T、窗、樓梯等則是建筑物的附屬部件。三、分類說明1基礎(chǔ)：按構(gòu)造形式可分條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、滿堂基礎(chǔ)和樁基礎(chǔ)。2墻體：按其在平面中的位置可分內(nèi)墻和外墻。凡位于房屋四周的墻稱為外墻，其中位于房屋兩端的墻稱為山墻。凡位于房屋內(nèi)

23、部的墻稱為內(nèi)墻。外墻主要起圍護(hù)作用，內(nèi)墻主要分隔房間作用。另外沿建筑物短軸布置的墻稱為橫墻，沿建筑物長軸布置的稱為縱墻；按其受力情況可分承重墻和非承重墻。直接承受上部傳來荷載的墻稱為承重墻，而不承受外荷載的墻稱為非承重墻；按其使用的材料可分磚墻、石墻、土墻及砌塊和大型板材墻等。對墻面進(jìn)行裝修的墻稱為混水墻；墻面只做勾縫不進(jìn)行其它裝飾的墻稱為清水墻；按其構(gòu)造可分為實體墻、空體墻和復(fù)合墻。實體墻由普通黏土磚或其它實心磚砌筑而成；空體墻是由實心磚砌成中空的墻體或空心磚砌筑的墻體；復(fù)合墻是指由磚與其它材料組合成的墻體。3樓板：鋼筋混凝土樓板按照施工方法可分為現(xiàn)澆和預(yù)制兩種。現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板其樓板整體

24、性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應(yīng)各種形狀的建筑平面，設(shè)備留洞或設(shè)置預(yù)埋件都較方便，但模板消耗量大，施工周期長。4窗與門：窗的類型很多，按使用的材料可分為木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃鋼窗等。其中以木窗和鋼窗應(yīng)用最廣；按窗所處的位置可分側(cè)窗和天窗。側(cè)窗是安裝在墻上的窗，開在屋頂上的窗稱為天窗，在工業(yè)建筑中應(yīng)用較多；按窗的層數(shù)可分單層窗和雙層窗；按窗的開啟方式可分固定窗、平開窗、懸窗、立轉(zhuǎn)窗、推拉窗等。門的類型按使用材料分有木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。各種木門使用仍然比較廣泛，鋼門在工業(yè)建筑中普遍應(yīng)用；按用途可分為普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、

25、防爆門、防射線門等；按開啟方式分為平開門、彈簧門、折疊門、推拉門、轉(zhuǎn)門、圈簾門等。5樓梯：按位置分室內(nèi)樓梯和室外樓梯；按使用性質(zhì)分室內(nèi)有主要樓梯和輔助樓梯，室外有安全樓梯和防火樓梯；按使用材料分木樓梯、鋼筋混凝土樓梯和鋼樓梯；樓梯的組成樓梯是由樓梯段、休息平臺、欄桿和扶手等部分組成。6屋頂：屋頂?shù)念愋桶次菝嫘问酱篌w可分為四類：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式折板屋頂。第三節(jié)、房屋面積計算一、房屋面積的分類1.實用面積（凈面積）：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。2.建筑面積（套內(nèi)面積、軸線面積）：包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走

26、道面積、其它公攤面積等。3.公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e。二、計算建筑面積的范圍1.單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計算。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計算建筑面積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。2.多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。3.各種變形逢、沉降縫，寬在30mm以內(nèi)的抗震縫，均分層計算建筑面積。4.建筑物內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平

27、投影面積的一半計算建筑面積。5.用深基礎(chǔ)做地下架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。6.坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。7.建筑物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計算建筑面積。8.電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。9.建筑物內(nèi)的技術(shù)層層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。技術(shù)層層高雖不超過2.2米，但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應(yīng)按分隔出來的使用部分外圍水平面積計算建筑面積。10.有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑

28、面積；獨(dú)立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。11.有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱的獨(dú)立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。12.突出墻面的門斗、眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。13.封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一般計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。14.建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計算建筑面積；無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。三、不計算建筑面積的范圍1.突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛板突出的藝術(shù)

29、裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。2.檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內(nèi)的鋼梯。3.穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺、層高在2.2米以內(nèi)的設(shè)備層。4.深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝飾的。5.沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。6.單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。7.地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的安全出入口。8.寬在30mm以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲水池、儲倉等。9.建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。第四節(jié)、中西建筑風(fēng)格概述一、中式

30、建筑特點(diǎn)1.組群分布，主次分明，富有節(jié)奏感。在中軸線上采取橫向構(gòu)圖，把重要的建筑物布置在中軸線上，次要的建筑則對稱地列于中軸線兩側(cè)。結(jié)構(gòu)以“間”為單位，構(gòu)成單座建筑，再以單座建筑組成庭院，進(jìn)而以庭院為單位組合成各種形式的組群。2.講究色彩的搭配。中國的建筑具有濃郁的地域特色，但不管是什么地方，都很講究色彩的搭配，如江南水鄉(xiāng)的白墻、黑瓦、與山明水秀的自然環(huán)境相融合。而北方的建筑物多色彩濃艷，對比強(qiáng)烈，如紅墻黃瓦的北京故宮，紅色的院墻，金光閃閃的屋頂，配上蔚藍(lán)色的天空作背景，強(qiáng)烈的對比，給人留下深刻的印象。3.裝飾具有多樣性：中式建筑物的窗是裝飾的重點(diǎn)。窗的形狀有方、圓、橢圓、花形、扇形、多角形等

31、，窗中的格紋及種類更是多得無法統(tǒng)計。如被譽(yù)為“古民居博物館”的安徽黟縣西遞村中，舉目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，將一棟動樓舍裝點(diǎn)得古樸典雅。4.建筑物具有明顯的等級規(guī)定：一般可從建筑物的屋頂式樣和檐來區(qū)別。4.1廡殿式建筑：最高級，只有皇家重要建筑、宮殿或大殿才使用。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翹起。4.2歇山式建筑：采用四面坡和二面坡的結(jié)合，即東西兩側(cè)的屋面上部轉(zhuǎn)折成垂直的三角形，下部仍為斜坡。4.3攢尖式建筑：平面是圓形或多邊形，上為錐形的屋頂。多見于壇、閣、亭、塔之頂。4.4懸山式建筑：屋面雙坡，兩側(cè)伸出于山墻之外。有正脊一條和垂脊4條。

32、4.5硬山式建筑：規(guī)格最低，兩側(cè)山墻同屋面齊平或略高于屋面。屋脊同懸山式。二、西式建筑風(fēng)格特點(diǎn)：1.羅馬式建筑：羅馬式建筑興起于公元九世紀(jì)至十五世紀(jì)，是歐洲基督教堂的主要建筑形式之一。羅馬式建筑線條簡單明確，造型重厚、敦實，其中有一部分最有封建城堡的特征，是教會威力的化身。如天津老西開教堂，它的平面呈長十字形，正面和后部聳立高大的塔樓3座。樓座以黃、紅花磚砌成，上砌翠綠色圓肚形頂，檐下為半圓形拱窗，色彩對比鮮明。堂內(nèi)為三通廊式，內(nèi)墻彩繪壁畫，裝飾華麗。2.哥特式建筑：哥特式建筑也是歐洲中世紀(jì)的主要建筑風(fēng)格之一。哥特式建筑與羅馬式建筑造型穩(wěn)重、線條圓渾的風(fēng)格恰恰相反，它以動式取勝，統(tǒng)貫全身、直刺

33、蒼穹的垂直線條，鋒利的尖頂是其主要特征，是超凡入勝的宗教情緒的集中表現(xiàn)。如黑龍江哈爾濱市的南崗尼古拉教堂，為哥特式全木結(jié)構(gòu)的建筑，它的外表是兩根交叉曲線復(fù)雜結(jié)合，線條輕快的尖拱形拱門，內(nèi)部具有龐大的空間，頂上是巨大的蒼隆，光線通過彩色玻璃窗射入，變作血紅、紫石英和黃玉的華彩，造成一種向上的、天國的神秘幻覺，從而突出上帝的至高無上的權(quán)威。3.復(fù)興時期的建筑：此類建筑是十五世紀(jì)至十七世紀(jì)流行歐洲的建筑風(fēng)格。其造型上排斥象征神權(quán)至上的哥特式建筑風(fēng)格，以人體美的對稱、和諧為其意表。如矗立在上海外灘的浦東發(fā)展銀行大樓，大理石外墻，古典式圓柱、半圓形拱穹，以拱穹為中心的對稱的建筑形式，顯示出莊重、華貴、典

34、雅的審美趣味。建筑物的內(nèi)頂及回音壁上有展示宗教故事的作品，表現(xiàn)了文藝復(fù)興時期所提倡的人文主義思想。4.巴洛克式建筑：巴洛克式建筑，著意追求在建筑空間組合中產(chǎn)生復(fù)雜變化的效果。如上海和平飯店，就具有巴洛克式建筑風(fēng)格。它圓形屋頂，柱子很多，在不同的光線下產(chǎn)生各種明暗變幻。色彩運(yùn)用也十分大膽，以紅色和白色為主調(diào)。更值得注意的是窗子，不僅式樣多，而且呈現(xiàn)波浪式曲線，使整個建筑物充滿了活力。5.西式現(xiàn)代建筑：以新型的高層摩天大廈為代表。這些高樓大廈以鋼筋混凝土、鋼材、玻璃、塑料、預(yù)制構(gòu)件為材料，采取與基本結(jié)構(gòu)體系無關(guān)的建筑物內(nèi)部空間分割法，強(qiáng)調(diào)材料本身的質(zhì)感和比例的美。如深圳的國際貿(mào)易大樓，它高160米

35、，有53層樓面。外形線條簡潔、明快、挺拔流暢，象征著這座新型城市的開拓精神。大廈設(shè)有觀光電梯，即使是在乘坐電梯的片刻也能欣賞到室外風(fēng)光。6.庭院式建筑：是指運(yùn)用幾何圖形，把古代傳統(tǒng)的建筑藝術(shù)與現(xiàn)代化的最新技術(shù)巧妙地融合在一起，建造成各種自成體系、獨(dú)具風(fēng)格的庭院式建筑物。如北京香山飯店是庭院式建筑物的代表。這座擁有325房間的大飯店，因山就勢，由5座式樣不同的斜頂樓群構(gòu)成，最低的一層樓高，最高的只有4層。屋頂采用中國式的歇山式頂、懸山式頂、硬山式頂、墻面上的窗子仿照中國江南的花窗、漏窗建造。灰瓦白墻，色彩淡雅別致，多走廊，擁有精巧的庭園，充滿了江南書卷氣息。它的內(nèi)部設(shè)施卻很現(xiàn)代化，如溢香廳，上用

36、透明玻璃頂，充分運(yùn)用電腦、空調(diào)、光感應(yīng)等新技術(shù)。走進(jìn)飯店，江南秀氣撲面而來；踏入房間，又能得到最現(xiàn)代化的享受。三、中西合璧把西式建筑風(fēng)格和中式建筑風(fēng)格揉和在一起所建造的建筑物，如坐落在上海西區(qū)的龍柏飯店就是典型。它的外形運(yùn)用參差不齊的幾何圖形組成。主樓周圍是一片綠色的大草坪，上面有數(shù)只白色的躺椅，供旅客休憩。主樓旁還建有水池、靜中有動，生機(jī)盎然。大樓的北側(cè)，有一幽靜小道通向“小村”。在“小村”中，有許多棟小巧別致的日本式鄉(xiāng)村別墅，充滿了東方情調(diào)。第五節(jié)、名詞解釋1.商品房指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。2.外銷房指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外

37、銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。 3.內(nèi)銷房指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。4.復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點(diǎn)，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，

38、既滿足了隔代人的相對獨(dú)立，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。 5.躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點(diǎn)是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。 6.二手房舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為一手，第二次交易則為二手。已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市的政策，成就了二手房市場。一些無房的人

39、，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。7.產(chǎn)權(quán)置換指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行置換的一種業(yè)務(wù)。一般是在中介的撮合下進(jìn)行，并可由中介代辦置換手續(xù)。8.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地的使用權(quán)，房地產(chǎn)所有者對其所有的房地產(chǎn)享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。9.按揭是英文mortgage（抵押）的音譯，是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。10.住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)

40、、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存一種義務(wù)性的住房長期儲金。住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個運(yùn)行機(jī)制和管理的制度。具體內(nèi)容主要有三個方面：（1）個人存儲，單位資助住房公積金，專項用于住房支出，其公積金本息免征個人所得稅。（2）按統(tǒng)一管理的原則管理住房公積金。（3）按專項使用的原則運(yùn)用住房公積金。11.個人住房抵押貸款指借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處分其

41、抵押房地產(chǎn)以獲得清償。12.個人住房擔(dān)保貸款指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求保證人承擔(dān)連帶償還本息責(zé)任。 13.房屋一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.2米以上的永久性場所。14.房改房已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，

42、按照標(biāo)準(zhǔn)價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有。15.存量房指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。16.集資房一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費(fèi)，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。17.微利房亦稱微利商品房，指由各級政府房產(chǎn)管理部門組織建設(shè)和管理，以低于市場價格和租金、高于福利房價格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會住房特困戶的房屋。 18.解困房指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難

43、戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。19.再上市房指職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售的房屋。20.廉租住房廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。21.花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。 22.公寓式住宅相對于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設(shè)

44、于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。23.安居工程住房指直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。成本價由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費(fèi)，一半由城市人民政府承擔(dān)，一半計入房價）、1%3%的管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項因素構(gòu)成。 24.經(jīng)濟(jì)適用住房指根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實行減半征收，出售

45、價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。25.住宅指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。26.成套住宅指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。27.非成套住宅指供人們生活居住的但不成套的房屋。28.公用設(shè)施用房指自來水、泵站、污水處理、變電、燃?xì)狻⒐帷⒗幚怼h(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋。29.商業(yè)用房 指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商

46、業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。30.國有房產(chǎn)指歸國家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設(shè)或購買的房產(chǎn)。國有房產(chǎn)分為直管產(chǎn)、自管產(chǎn)、軍產(chǎn)三種。自管房產(chǎn)指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產(chǎn)。31.集體所有房產(chǎn)指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。即集體所有制單位投資建造、購買的房產(chǎn)。32.私有(自有)房產(chǎn)指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)，以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨(dú)資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和私營有限責(zé)任公司）所投資建造、購買的房屋。33.有限產(chǎn)權(quán)房房屋所有人在購買公房中

47、按照房改政策以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房或建房過程中得到了政府或企業(yè)補(bǔ)貼，房屋所有人享有完全的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的處分權(quán)、收益權(quán)。 34.鋼結(jié)構(gòu)指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。35.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的產(chǎn)，包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。35.混合結(jié)構(gòu)指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。36.磚木結(jié)構(gòu)指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。37.房屋層數(shù)房屋層數(shù)是指房屋的自然

48、層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。38.地下室指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。 39.半地下室房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。 40.假層指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）

49、是房屋內(nèi)部空間的局部層次。41.閣樓（暗樓 ）一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。42.塔式高層住宅以公用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。43.單元式高層住宅由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。44.通廊式高層住宅由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住宅的高層住宅。45.容積率指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率46.占地面積小區(qū)所占的所有土地面積,包括走廊,花園,基地線以內(nèi). 47.基地面積建筑物整體在地面的正投影面積.48.建筑面積指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積+陽臺面積49.

50、綠化率指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。50.建筑密度項目用地范圍內(nèi)各種建、構(gòu)筑物占地面積總和占總用地面積的比例。 建筑密度=（建筑物占地面積構(gòu)筑物占地面積）項目總用地面積100%51.得房率 指可供住戶支配的面積與每戶建筑面積（包括公用部分面積）之比52.日照間距建筑物與建筑物之間的距離,他要滿足一個比例的要求. 53.中 線指墻中間的一條線,到兩個墻表面的距離都一樣.54.層 高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離55.凈 高層樓地面至本層頂?shù)拇怪备叨?凈高+樓板厚度=層高.56.開 間住宅的開間就是住宅的寬度57.進(jìn) 深 宅的進(jìn)深就是指住宅的實際長度

51、58.(住宅)房屋使用面積是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計算。59.房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。60.房屋預(yù)測面積指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未

52、施工的房屋面積進(jìn)行一個預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。61.房屋實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進(jìn)行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。62.房屋的共有建筑面積指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建

53、筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。63.商品房的銷售面積商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。64.房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑

54、應(yīng)填各層建筑面積之和。65.房屋新開工面積指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋建筑面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)。66.房屋竣工面積指房屋按照設(shè)計要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。67.樓 花 一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。一般稱賣“樓花”為預(yù)售房屋，買“樓花”為預(yù)購房屋。68.實際銷售面積指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商

55、品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積。69.預(yù)售面積指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。70.居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占的水平面積。 71.單元式住宅指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以

56、安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。72.期 房 指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。73.現(xiàn) 房 指消費(fèi)者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。74.商品房的起價指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。75.商品房的均價指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。76.水景商品房 指依水而建的房屋77.TOWNHOUSE 也叫聯(lián)排別墅，

57、正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。78.灰空間 最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達(dá)到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。79.商住住宅 指soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。 80.會 所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館

58、、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放。81.外飄窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。82.中空玻璃中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱中空玻璃，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。83.基 價經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價

59、格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。84.均 價將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。85.七通一平指通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹狻⑵秸恋?6.三通一平指土地具備通水、通電和通道路以及場地平整的條件。87.五 證建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證和商品房（預(yù)）銷售許可證88.二 書住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書89.酒

60、店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位很高。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。90.RUN 智能家居布線系統(tǒng)是一種物理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建立在國際標(biāo)準(zhǔn)之上，以 TIA/EIA 570A 為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區(qū)內(nèi)所有弱電(電話、電腦、視頻、BA)地應(yīng)用，由雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均端接于分布在每個房間的通訊插座和面板，并可簡單地自動連接相關(guān)設(shè)備，如電腦、電視、傳真、防

61、盜警報系統(tǒng)等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境。91.契 稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。稅率為3%5%，各省、自治區(qū)、直轄市，在這個范圍內(nèi)可以自行確定各自的適用稅率。92.契稅的特點(diǎn)：1、契稅屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅；2、契稅由財產(chǎn)承受人繳納。 93.印花稅印花稅的客稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五。94.營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)

62、額征收的一種稅。營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個主要稅種。95.營業(yè)稅的特點(diǎn)：1、 征稅范圍廣、稅源普遍2、以營業(yè)額為計稅依據(jù)，計算方法簡便3、按行業(yè)設(shè)計稅目稅率96.房產(chǎn)稅指以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅97.房產(chǎn)稅的特點(diǎn)：1、房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋；2、征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋；3、區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于只用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于出租、出典的房屋按租金收入征稅。98.營業(yè)稅附加指對交納營業(yè)稅的單位和個人，就其實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。99.個人所得稅指個人將

63、擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。100.土地增值稅。土地增值稅是國家為了規(guī)范土地和房地產(chǎn)交易秩序，調(diào)節(jié)土地增值收益而采取的一項稅收調(diào)節(jié)措施。作為普通消費(fèi)者個人所購房產(chǎn)，如果僅用于自己居住使用，不用繳納土地增值稅；只有在購房者再轉(zhuǎn)讓經(jīng)營此房產(chǎn)，并獲得一定的增值收益時，才有必要繳納土地增值稅。個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。土地增值稅的征收實行四級超額累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的

64、部分，稅率為30%增值額超過扣除項目金額50%的部分，未超過100%的部分，稅率為40%增值額超過扣除項目金額100%的部分，未超過200%的部分，稅率為50%增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為200%101.樓面地價。又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價格的關(guān)系為：樓面地價土地總價格建筑總面積102.表單價。銷售表單公布的價格，即優(yōu)惠前的價格。103.落單價。扣除所有優(yōu)惠后，該房源實現(xiàn)的最終價格。104.個人住房抵押貸款。個人住房抵押貸款分為三種：一是個人住房公積金貸款、二是個人住房商業(yè)貸款、三是組合式貸款，即公積金貸款與商業(yè)銀行貸款同時使用。