1、售樓人員必備的房地產基礎知識一、土地與房地產開發知識（一）房地產基礎概念1、房 產：是指房屋的經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其它用途的房屋。（也指：房屋及其權利的總稱）2、地 產：是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作生活需要的土地資產。地產與土地的根本區別在于有無權屬關系：地產在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統稱。（也指：土地及其權利的總稱）3、房地產：也稱不動產，是房產和地產的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構筑和建筑物及其附帶的各種權利（所有權、管理權、轉讓權）。4、房地產業：是以土地和建筑物為經

2、營為對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業。5、房地產開發：是指房地產開發企業在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。（二）土地及土地使用年限1、土地所有制在我國，現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。2、土地所有權土地所有權，是指國家或集體經濟組織對國家土地或集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權能。土地所有權是不能出讓或轉讓的。在房地產開發中，房地產開發企業取得的只是土地的使用權，而不是土地的所有權。

3、同樣，消費者購買商品房后，對該房屋所占有的土地，不享有所有權，只擁有使用權。3、土地使用權土地使用權是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權利。土地使用權可以依法轉讓。開發商要進行房地產開發，首先必須取得土地使用權。其獲取土地的方式主要有以下幾種：（1）土地使用權的出讓。土地使用權的出讓是指國家以協議、招標、拍賣的方式將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。（2）土地使用權的轉讓。土地使用權的轉讓，是指土地使用權者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再轉移的行為。（3）土地使用權的劃撥。土地使用權的劃撥，是指政府無償的將土地撥發給使用者使

4、用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得土地使用權，須經政府及土地管理部門同意，并按規定補交出讓金后方可進行轉讓、出租和抵押。4、土地開發土地開發，是將“生地”開發成可供使用的土地（即熟地）。（1）生 地：是指空地、田地、未開墾等不具備使用條件的土地。（2）熟 地：是指已經完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。（3）三通一平：是指在土地開發是時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。（4）七通一平：是指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。5、土地使用年限首先應該明確，房屋的所有使是不存在年限問題的，也就是說，房屋一經購買并取得產權后，即作為業主個人所有的財產，并無

5、居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地使用權是有限。不同開發用途的土地使用年限不一樣。開發商在取得土地用于房地產開發時，都要與國土局簽訂土地使用權出讓合同書，其土地使用年限按國家規定執行，即：（1）居住用地七十年（2）工業用地五十年（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年（4）商業、旅游、娛樂用地四十年（5）綜合用地或者其他用地五十年土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權用權之日起開始計算（通常在土地出讓合同中有明確約定）。必須注意的是，購房者所得到的土地使用權，是開發商轉讓給購房者的。根據我國城市房地產管理法42條規定：“

6、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的年限為減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。”因此，購房者在簽訂購房合同或取得產權證時，其實際土地使用年限會短于國家規定的土地使用年限。另外，有些購房者會關心土地使用年限到期后是不是房屋就被國家收回，其實這種觀點是錯誤的。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續使用土地。6、土 籍我們通常所指的地籍、產籍、房地產籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經濟狀況的調查與登記，包括了土地產權的登記和土地分類面積等內容。具體來講，是對在房地產調查登記過程產生的各種圖表、證件等登記資料，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊

7、等資料的總稱。7、宗 地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。8、宗地圖宗地圖，是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建筑位置與性質、與相鄰宗地的關系。（三）與房地產開發相關的企業1、開發商開發商，是指從事房地產開發經營的企業。房屋品質是購房者非常關注的問題。購房者在購房者在購房是通常會考察開發商的實力與資信，因為優秀的開發商是品質的最有效的保證。在考察時，他們通常會關注開發商的合法性、資信等級、曾經開發過的項目等等。對于一個合法的在售項目，其開發商首先應取得國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建設

8、工程開工許可證和商品房預售許可證等相關證書。另外，開發商的資質等級也是購房者極為關注的，高資質等級的開發商通常更容易獲得購房者的信任。房地產開發企業按資質條件劃分為五個等級。其中一級企業的開發商資質最高。(1) 資質一級企業自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元。有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不得少于40人，其中有中級以上職稱的管理人員不得少于20人。設有高級工程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的會計師、經濟師以上（念經濟師）職稱的總經濟師、工程技術、經濟、統計、財政務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。具有5年以上從事房地產開發的經歷。

9、近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當的房地產開發投資。連續4年建筑工和質量合格率達100%，優良率達20%以上。(2) 資質二級企業自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元。有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不得少于20人，其中有中級以上職稱的管理人員不得少于10人。工程技術、經濟、統計、財政務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。具有3年以上從事房地產開發的經歷。近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當的房地產開發投資。連續3年建筑工和質量合格率達100%，優良率達10%以上。(3) 資質三級企業自有流動資金

10、500萬元以上，注冊資金不低于500萬元。有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不得少于10人，其中有中級以上職稱的管理人員不得少于5人。工程技術、財政務負責人具有相應專業中級以上職稱，其他業務負責人具有相應專業助理以上職稱，配有相應專業初級以上職稱的統計人員。具有2年以上從事房地產開發的經歷。累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相當的房地產開發投資。連續3年建筑工和質量合格率達100%。(4) 資質四級企業自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元。有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不得少于5人。工程技術

11、負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員。(5) 資質五級企業自有流動資金不低于100萬元，具體標準由省、自治區、直轄市建設行政主管部門制定。2、承建商承建商，即建筑商，是指從事住宅建設的企業。這是必須注意，建筑商不是開發商，建筑商是負責施工建筑的，它是受開發商委托、依照開發商的要求進行施工建設的。承建商的規模實力及企業一貫的優良作業理念是房屋高質量的直接保證。目前，國家對施工企業分為四個等級。其中一級企業為最高，其實力強、設備好，信譽好、產品優良率高。此外、國家對建筑施工質量通常以“優良”和“合格”來評定，一級施工企業由于其嚴格質量管理制度和自身實

12、力，“優良”率是很高的。所以，購房者對承建公司進行考察最簡單的方法就是考察它的資質信譽、已建知名工程項目的多少以及在建項目的質量如何。3、監理公司對于任何一個建設工程來說，都必須有工程監理企業，其職能是對工程建設進行監督，以確保工程質量。工程監理企業的資質等級分為甲級、乙級和丙級，并按照工程性質和技術特點劃分為若干工程類別。4、房地產策劃公司5、房地產銷售代理公司6、廣告公司7、物業管理公司8、設計單位（四）住宅的類型1、商品房商品房，是指房地產開發經營企業開發的，建成后用于市場出售的房屋，包括住宅、商業用房及其它建筑物。商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、別墅、商住住宅、寫字樓、商業用

13、房等等。建筑形勢分為板樓、塔樓、板塔結合，按是否享受政策優惠還可分為商品房、經濟適用房、合作建房等。商品房按銷售對象可分為內銷商品房和外銷商品房。（1）內銷商品房：是指房地產開發企業通過實行土地使用權出讓形勢，經過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內范圍（目前不包括香港、澳門特別行政策政區和臺灣）出售的住宅、商業用房以及其他建筑物。（2）外銷商品房：是指房地產開發企業按政府外資工作主管部門的規定，通過實行土地批租形勢，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內、外出租的住宅、商業用房及其它建筑物。2、經濟適用房經濟適用房，是指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。它是帶有社會保障

14、性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格而言是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的實用效果，而不是降低建筑標準。經濟適用房不是人人都可以買的，購買經濟適用房必須符合當地政府所規定的條件，并經過排號購買。3、公 房公房也稱公有住房、國有住宅、它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。所謂“使用權房”，是指由國家以及國有

15、企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。4、私 房私房，也稱私有住宅、私產住宅，它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村的住宅基本上的自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住房。隨著住宅商品化的推進，城市私有住宅的比重將會隨著房改的推進而不斷提高。5、集資房集資房，是改變住房建設由國家和單位統包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權；個人部分出資的，擁有部分產權。

16、6、廉租房在即將出臺的國家房改方案中首次提到了“廉租房”這一概念，我國廉租房只租不售，出租經城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。7、水景商品房水景商品房，是依水而建的房屋。8、聯排住宅是指由幾幢甚至十幾幢小于三層的低層住宅并聯組成，每幢面積約在150-200平方米左右，有自已的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車庫，離城不太遠，價格不算太貴，屬于中等偏高的水平。9、商住住宅商住住宅，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發達，使居住者在居住同時又能從事商業活動的住宅形式。商住住宅適合于小型公司、創業集體以及依賴網絡進行社會活動的人群。

17、10、酒店式公寓是指提供酒店式管理服務的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。它集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。戶型面積一般在30-60平方米。11、商業用房寫字樓、專業市場、專業賣場、大型一站式購物賣場等，用于辦公和商業經營。其特點是單層面積大、開間大，中央空調、電梯、消防、配電、網絡布線、安防系統、智能系統等設施設備配套先進。12、步行街購物廣場是目前國際上最流行、經營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場，強烈吸引人氣；開放性的對外交通設計，廣納周邊人氣；相對閉合的內部通回路，充分利用有效人流；購物與

18、休閑良性互動，形成驚人的商業效應。13、智能化小區是指通過綜合配置住宅小區內的各個功能子系統，以綜合布線為基礎框架，以計算機網絡為區內各種設備管理自動化的新型住宅小區。智能化住宅小區從現代生活需求出發，綜合運用計算機、信息、通信、控制等科學技術，以智能控制系統、社區信息平臺、安防系統、小區物業管理系統和綜合服務信息服務系統為依托，用高科技手段構建小區高速互聯網絡信息服務平臺，為小區住戶提供安全、環保、高效、舒適、方便的生活空間。14、雙景住宅就是樓盤不僅要營造社區自身的小環境，社區周圍還有賞心悅目的自然風光，社區內外講究合二為一，使社區內景包括建筑樓體與社區天然外景相協調，達到居室內外環境互動

19、、交相輝映，正所謂“借外景造內景”。雙景住宅應該具備以下特點：（1）窗外有景。周邊環境如果先天不足，缺乏自然景觀，“后天”再怎么彌補也補不出“雙景”，頂多算是“小區環境優美”，難怪開發商在選址買地時格外謹慎，生怕“錢扔錯地兒成千古恨”。（2）樓外有園。雙景住宅的社區內景不僅要美觀別致，更重要的是社區外面的自然景觀融為一體。在做項目的前期規劃設計時，要充分、合理地利用自然資源，借景造景。（3）樓體、戶型、朝向設計要圍繞景觀精耕細作。15、綠色住宅16、健康住宅（五）住宅的層數劃分1、低層住宅是指層數為1-3層的住宅。低層住宅多出現于農村，在城市中的商品房由于土地資源的限制，很少有低層住宅。2、多

20、層住宅是指層數為4-7層的住宅。多層住宅常出現于中小城市，其性能價格比較高，公共空間與氛圍較好公攤面積少，物業費較低，是廣泛建造的一種住宅類型。同時，多層住宅也存在著公用部分不足、外觀單調、需要爬樓梯而舒適性較差的缺點。3、小高層住宅按照國際通行劃分標準，小高層住宅是指層數為8-16層的住宅。小高層住宅介于多層住宅和高層住宅之間，其高度較為適中，深受廣大消費者喜歡。4、高層住宅是指層數在16層以上的住宅。其中，層數在40層以上的為超高層住宅。對于商品房來說，超高層住宅是比較少見的，它一般多用于辦公等用途。（六）住宅的完工程度1、期 房從專業角度來說，期房是指從發展商取得商品房預售許可證后到完成

21、商品房初始登記為止所出售的商品房。習慣上，我們把市場上在售的、尚未完工的、不能馬上交付使用的商品房稱為期房。購房者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。2、現 房這里所謂的“現房”，就是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售的商品房的大產權證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。開發商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過建筑工程質量驗收、規劃竣工驗收、環衛環保驗收、消防驗收，取得新建住宅交付使用許可證， 才能到房地產管理部門進行房地產初始登記。3、準現房是指房屋主體工程已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已

22、初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、尾 房尾房又稱掃尾房，它是房地產業進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品房的銷售量達到80%以后，一般就進入了房地產項目的清盤銷售階段，一般稱為尾房。開發商經過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩極，或戶型不好、一層和頂層不帶花園的房子。5、爛尾房是指那些由于開發商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求市場供求形勢，開發總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。樓盤的“爛尾”情況一

23、般不會發生在房產推出銷售的時候，而是隨著項目的不斷推進一步步顯現出來。6、二手房即舊房，新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一別人多余的房子；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富裕戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。7、存量房即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商品房而言。8、毛坯房“毛坯房”在工程建筑中有其專門的定義。按通常理解，是指未經過處理或只是經過部分裝修處理的房屋。不附過多的起居設施，僅完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙的混凝土土面，房頂僅抹灰層，預留衛生間、浴缸、水、氣管道，每套住宅只設防盜功能的分

24、戶門，其它房間只留門洞。這些房屋大部分不能保證基本入住。要入住這樣的房屋，往往要經過對其較大的改造裝修。9、精裝修房簡單地說是帶上被子就能到睡的房子。二、建筑與規劃知識（一）基本規劃術語1、居住區是指城市中由城市主要道路或自然分界線所圍合，設有與其居住人口規模相應的、較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的相對獨立的居住生活聚居地區。2、居住小區居住小區一般稱為小區，是指被城市中居住區級道路或自然分界線所圍合，以居民基本生活不穿越城市主要交通線為原則，設有與其居住人口規模相應的、滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地區。 3、住宅用地 是指住宅建筑基底占

25、地及其四周合理間距內的用地（含宅間綠地和宅間小路等）總稱。4、公建用地公建用地（全稱為公共服務設施用地），是與居住人口規模相對應配建的，為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。（1）居住區（級）道路：一般用以劃分小區的道路，在大城市中通常與城市支路同級。（2）小區（級）路：一般用以劃分組團的道路。（3）組團（級）路：上接小區路、下連宅間小路的道路。（4）宅間小路：住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。5、公共綠地滿足規定的日照要求、適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶綠地等。6、配套設施與住宅規

26、模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。7、公共活動中心是配套公建相對集中的居住區中心、小區中心和組團中心等。8、日照間距系數根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。9、人均總占地面積（平方米/人）人均總占地面積=建筑紅線內總用地本小區規劃居住總人數10、人均住宅用地面積（平方米/人）人均住宅用地面積=小區內總住宅用地本小區規劃居住總人數11、人口毛密度人口毛密度=小區內總居住人數小區內占地面積（公頃）（二）住宅的建筑形式1、單元式住宅單元式住宅，又叫梯間式住宅，是多層、高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一

27、般每個樓梯可以安排2-4戶（大進深住宅每層一梯可安排5-8戶）。如果住宅的平面是條形（板式）設計，則一幢條形住宅可有多個樓梯，不論是一梯2戶，還是一梯3戶，每個樓梯的控制面積稱為一個“居住單元”。條形的梯間式多層住宅又稱為“連續單元式住宅”。如果住宅的平面是點式設計，各層住戶將圍繞一個樓梯分布，點式（墩式或塔式）住宅可稱為“獨立單元式住宅”。單元式住宅的特點：（1）每層以樓梯為中心，每層安排戶數較少，各戶自成一體。（2）戶內生活設施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，雙能適應多種氣候條件。（3）仍保留一些公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保證了鄰里交往，有助于改善人際關系。（4）建筑面積較小，

28、造價經濟合理。單元式住宅徹底改變了舊式住宅相互干擾擁擠不堪的落后狀況，為千百萬普通家庭提供了獨用、舒適又適于標準化、工業化生產的住宅類型。目前，它已成為當今住宅市場上最便于買賣、出租、交換和交易量最高的住宅商品。2、公寓式住宅 公寓式住宅一般建在大城市中，大多數是高層大樓，標準較高，每一層內有若干單獨使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。3、花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完善，裝修豪華，并富有變化，住宅水

29、、電暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。（三）戶型結構1、標準層標準層是指平面布置相同的住宅樓層。2、躍層住宅躍層式住宅俗稱“樓中樓”，是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點是住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布，上下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內獨用的小樓梯連接。一般一層安排廚房、餐廳、起居室，樓上（有時是樓下）安排臥室。這樣的好處是動靜分區明確，互不干擾。3、復式住宅復式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅（2.83米）高。可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等。用樓梯聯

30、系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。人們常把影視中看到的那種樓上樓下、兩層一戶的住宅理解為復式住宅。其實那是躍層式住宅，它與復式住宅完全不同的兩個概念。從外觀來，躍式住宅是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層。簡單地說，如果上下兩層完全分隔，應稱為躍式住宅；如上下兩層在同一空間內，即從下層室內可以看見上層墻面、欄桿或走廊等部分，則為復式住宅。4、錯層住宅戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯系。優點是和躍層一樣能夠動靜分區，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復式住宅豐富的空間感。可以利用錯層住宅中不同的層高區分不同功能的房間，如臥室比較高，起居室比較低等。還有的利用

31、地形地勢的高差在坡地上設計錯層住宅，可心減少挖土的土方量。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象的到，所以對于初次進入這種住宅的人有較大吸引力。但錯層住宅不利于結構抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數少、面積大的高檔住宅。5、退臺式住宅退臺式住宅又稱“臺階式”住宅，其外形類似于臺階，特點是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的面積成為上一層的一個大平臺，可做花園使用，目前，國內建造的退臺式住宅都通常屬于中高檔住宅。6、“蝸牛式”小戶型是指那些一室半的“小戶型”住宅，它雖比一般標準戶型的面積要小1/3左右，然而設計比較精巧，布局合理，“麻雀雖小，五臟俱全”，并

32、可隨意確定居室內各部分面積。7、“大開間、空殼型”戶型又稱“大開間、自由分隔空殼”戶型，是指不受固定戶型困擾、可根據住戶愛好和用途任意分割裝飾，使居住格局體現個性化特色的戶型。這種戶型住宅，一般建筑面積80平方米左右，每戶有個無隔墻的大空間，與陽臺、廚房、衛生間連接處也只有過梁面沒有隔墻。8、露臺一般是住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。9、玄 關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不會一覽無余。 玄關一般與廳相連，由于功能不同

33、，需運用裝飾手段加以分隔。此外，玄關之處還可以設置鞋柜、儲物柜等，讓家人回家有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。10、地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。11、半地下室是指房間的地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。12、外飄窗是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度的感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。13、走 廊：是指住宅套外使用的水平交通空間。14、過 道：是指住宅套內使用的水平交通空間。15、陽 臺：是指供居住者進行室外活動、

34、晾曬衣物等的空間。16、隔 斷：是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面。（四）住宅的建筑結構所謂住宅的結構，一般而言是指其建筑的承重結構和圍護結構兩個部分。開發商在建設住宅之前，必須根據其建筑結構層數、造價、施工等方面來決定其建筑結構類型，而對消費者而言，了解建筑結構類型及其相關的耐久性、抗震性、安全性和空間使用性能是非常重要的。住宅的建筑結構分類有許多方法。一般而言，根據受力傳遞系統，可以分為框架結構和剪力墻結構、框架剪力墻結構等；根據采用的結構墻體材料劃分，可以分為砌體結構（如磚混結構、砌塊結構等）、現澆鋼筋混凝土結構、鋼結構等。1、框架結構是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加

35、氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。框架結構適合大規模工業化施工，效率高，能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。同時由于有框架結構的柱截面較大，不宜家具布置和裝修，從而影響室內使用。2、剪力墻結構剪力墻其實就是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來承受來自豎向和水平力的結構。剪力墻結構由縱橫方向的墻體組成抗側向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內不外露梁、柱楞角，便于室內布置、方便使用。廣泛用于高層住宅，相比框架結構有較好的抗震性能，不足是結構自重大。3、框架剪力墻結構框架剪力墻結構也稱框剪結構，這種結構是在框架結構中布置一定數

36、量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同時又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度。4、砌體結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚（或其他砌體材料）墻承重的結構。常規的體厚度有370毫米、240毫米、190毫米、120毫米等，習慣上稱為“三七墻”、“二四墻”等。在工程中，厚度大于或等于240毫米厚的墻常用做承重墻，小于240毫米厚的墻做非承重墻。5、鋼筋混凝土結構是指訂承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋有鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料充填。6、鋼結構是指主要承重構件全部采用了鋼材制作，它具有強度高、重量輕、抗震性能好、施工速度快、結構占用面積小、地基費用省、不污染環境、節能、健康環保

37、等諸多優點，將成為今后我國住宅的發展趨勢。7、板 樓從建筑物本身來說，板樓和塔樓反映的只不過是一個建筑物的長、寬、高之比。從板樓的建筑特征來看，就是東西長、南北短的建筑，也就是說在板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，其外形為規則的條狀，就象一長方形，通常采用一梯兩戶布局，上樓層后，左右各一戶。板樓有低層、多層，最近比較流行的是板式小高層。目前市場上流行的板樓是兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。綜合而言，板樓有四大優點：（1）南北通透，便于采光通風。板樓住宅多是正南北方向，進深在15米左右，而且戶型方正，平面布局合理，各功能空

38、間尺度適宜。由于板樓的面積充裕，因而戶型設計容易出精品。（2）均好性強。眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因為整棟板樓中各套戶型的優劣差距很小。板樓由于住戶不多，居家生活也比較清靜。（3）管理成本不高。板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，除了一些配套設施要求較少外，僅外墻的粉刷的日常維護費用就要比塔樓便宜得多。（4）面積使用率很高。通常高層塔樓戶型，因為塔樓內的電梯井、候梯廳、變配電機房等公共設施面積較大，都將攤到每個業主的頭上。同時，板樓也有兩項缺點：（1）建筑密度低，房價高。板樓社區多屬低層低密度，容積率低，盡居住舒適性強，但房價一般比較高。（2）戶型格局不宜改造。特別是磚混結構的板樓墻體起承重

39、作用，不可以變化，這一點不如塔樓的可改造性強。8、塔 樓塔樓是現今商品房市場上采用最多的一種建筑形態，它以電梯、樓梯為布局核心，通常為一梯六到八戶，上到樓層之后，向四面走即進入各家戶內。從塔樓的平面圖來看，塔樓的平面長度和寬度大致相同。這種樓房高度多為高層住宅。同樣，塔樓也有四大優勢：（1）節約土地資源，房價較低。由于塔樓社區的建筑密度較高，因而可以節約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房價。（2）空間結構靈活，宜于改造。塔樓多采用大框架結構，除了少數承重梁之外，戶內分隔墻基本上都可以拆改，某些塔樓甚至可以整層樓面打通，靈活分隔戶型。（3）結構強度高，抗震性好。高聳的塔樓由于采用了框架結構，現

40、場澆筑，因而其結構強度比板樓高，抗震性與安全性很好。（4）居高望遠，視野開闊，空氣新鮮，噪音較低。此外，塔樓有兩項缺點：（1）均好性差，居住密度高，通風采光不能保證。塔樓每層的住戶多為6戶以上，數百戶人家擠在一棟大塔樓里，居住環境當然不如板樓優越。而且，因為進深大、戶數多，塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件較差。如戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光通風。（2）面積使用率不高。塔樓的戶型使用率普遍低于板樓10個百分點左右，公共設施要求比板樓較多，如電梯、候梯室、配電、消防設施等。（五）住宅的三維空間無論何種住宅，都可以用特定的寬度、長度和高度指標來描述和測量。這三個指標構成住

41、宅的“三維空間”，在建筑學中分別稱為“開間”、“進深”和“層高”，并有統一的標準規定。1、住宅的開間在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度面言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規定，住宅建筑開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。目前，一般商品房住宅的開間為3.03.9米，磚混結構住宅一般不超過3.3米。規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性、和抗震性。同時，小開間住宅也存在許多弊病，因為開間小，在住宅建筑面積中，承重墻、

42、柱的結構面積相對較大，從面使得有效使用面積縮小；同時由于開間小，房間分割過小，不適應家庭居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。2、住宅的進深住宅的長度即進深，在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。住宅的進深在設計上有一定的要求，采用下列常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。雖然進深大的住宅可以有效地節約用地，但在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內空間自然光線不足。目前我國大量城鎮住宅房間的進

43、深一般都限定在5.0米左右，不能任意擴大。3、住宅的層高住宅的高度可以用“米”和“層”來計算，每一層的高度稱為層高。層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。住宅的層高采用下列參數：2.6米、2.7米、2.8米、3.0米、3.3米。目前一般商品房的層高都在2.8米3.0米居多。4、住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高樓板厚度（六）住宅建設的技術經濟指標技術經濟指標是指：建筑容積率、建筑密度、綠化率等。以下所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般

44、包括建設區內的道路面積、綠地面積、建筑物（構建物）所占面積、運動場地等等。1、建筑容積率是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積（總建筑面積）與規劃建設用地面積（總用地面積）之比，這里的建筑面積應把附屬建筑也計算在內，但不計算面積的附屬建筑物除外。其計算公式為：建筑容積率=總建筑面積總用地面積100%一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能得到。2、建筑密度即建筑覆蓋率，是指項目規劃建設用地范圍內所有建筑物的基底面積（即房屋首層的占地面積）之和與規劃建設用地總面積之比。其計算公式為：建筑密度=建筑占地總面積總用地面積100%建筑

45、密度作為一項指標，可以直接反映出一定用地范圍內的空地率和建筑物的密集程。一般來說，低密度總是配合高容積率出現，同等條件下，應選擇密度低的項目。3、綠地率居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區用地的比率。這里的綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。通常情況下，住宅項目的綠地率不應低于30%。但同樣由于受土地成本的限制，并不是每個項目都能夠做的到。這里必須注意，綠地率不等于綠地覆蓋率。根據相關技術規定，并不是所有長草的地方都能算做綠地。在計算時，要求距離建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內的用地，不得計入綠化用地。地下車庫、

46、化糞池這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度，在上面種植的大型喬木成活率較低，計算綠地率時也不能計入。相反，計算綠化覆蓋率時，有塊草皮就可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。開發商當然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。4、戶型比是指各種戶型在總戶數中所占百分比，反映到住宅設計上，就是體現在一定數量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數的比重。（七）建筑配套與建筑材料1、會 所就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。包括泳池、網球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒巴、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網吧、閱覽室等其他服務設施。以上

47、一般都是對業主免費或少量收費開放。2、消防設備系統3、安防系統4、水電氣供給系統5、智能布線系統三、商品房銷售基本知識（一）房地產市場1、房地產一級市場房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。出讓的土地，可以是生地，也可認是經過開發達到“三通一平”或“七通一平”的熟地。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。2、房地產二級市場房地產二級市場是土地使用者經過開發建設，將建成的房地產進行出售或出租的市場，一般是指商品房首次進入流通領域進行交易而形成市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用

48、者將符合規定可以轉讓的土地進入流通領域進行交易的市場，如土地使用權的轉讓等。3、房地產三級市場房地產三級市場是指已獲得房地產產權的單位和個人，再次將房地產轉賣或交換、轉租的市場。三級市場通常是住房消費者之間的交易，屬于消費市場的重新配置，常見的有房屋買賣、交換、租賃、抵押、典當、拍賣等流通形式。（二）商品房預售商品房預售是指房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。1、商品房預售的條件（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權書。（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證。（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%

49、以上，已經確定施工進度和竣工交付日期。2、商品房預售許可證商品房實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證。未取得的不得進行商品房預售。開發企業進行商品房預售，應當向承購人出示該證件。售樓廣告和說明書應當載明商品房預售許可證的批準文號。3、預售合同商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同，開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。4、權屬登記預售商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協

50、助，并提供必要的證明文件。由于開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。（三）商品房現售商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現售條件：（1）現售商品房開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書。（2）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件。（3）持有建設工程規劃許可證和施工許可證。（4）已通過竣工驗收。（5）拆遷安置已經落實。（6）供水、電、熱、氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或

51、者已確定施工進度和交付日期。（7）物業管理方案已經落實。（四）“五證兩書”購房者在購房時通常會要求房地產開發商和銷售商提供齊全的“五證”“兩書”，房地產開發商也必須取得“五證”才具備銷售條件，這也是法律對銷售方的基本要求。五 證國有土地使用權證建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證建設工程施工許可證商品房預售許可證兩 書住宅質量保證書住宅使用說明書“五證”中最重要的是國有土地使用權證和商品房預售許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。（五）內部認購（六）格式

52、條款四、商品房面積測算知識（一）銷售面積的測算標準在我國大部分城市，商品房銷售仍按建筑面積計算價格，所謂建筑面積，是套內或單元內建筑面積與應分攤的共有建筑面積之和。即：商品房銷售面積=建筑面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積之和為了減少糾紛，也有一些城市的開發商采取按套內建筑面積計價銷售的辦法，即：商品房銷售面積=商品房套內建筑面積（二）建筑面積的測算原則1、一般規定（1）房屋面積的計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。（2）房屋建筑面積計算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積、包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高2.2

53、0米（含2.20米）以上的永久性建筑 。（3）房屋的共有建筑面積系指各產權人共同占有或共同使用的建筑面積。（4）房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平面積計算。（5）房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪0米以上計算。（6）房屋所在層次是指本權屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數表示。2、計算全部建筑面積的范圍（1）永久性結構的單層房屋按一層計算建筑面積。單層房屋內如帶有部分樓層者，符合上述一般規定的亦應計算建筑面積。（2）多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。（3）房屋內的技術層（管道層、附層、夾層等），層高在2.20米以上的按其墻外圍水平面積計

54、算。（4）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。（5）樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。（6）永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層外圍水平投影面積計算。（7）房屋天面上屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房按外圍水平面積計算。（8）原始設計斜面結構屋頂下加以利用的空間，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。（9）挑樓、全封閉的陽臺，按外圍水平投影面積計算。（10）與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按

55、柱外圍水平面積計算。（11）房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。（12）層高在2.20米以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平面積計算。（13）有柱或圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構外圍水平面積計算。（14）玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計算建筑面積。既有主體墻又有幕墻時，以主體墻為準計算建筑面積，其墻厚亦按主墻體厚度計算。（15）屬永久性建筑層高在2.20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計算。（16）與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算。

56、雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時，按上蓋水平投影面積計算。（17）室內體育館按實際面積層數計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。（18）機械車庫不論其高度和停放層數，均按一層計算。（19）依坡地建筑的房屋，利用吊腳作架空層有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。 （20）房屋的伸縮縫，若與室內相通的，伸縮計算建筑面積。3、計算一半建筑面積的范圍（1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊、按其維護結構外圍水平面積的一半計算。 （2）獨立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投

57、影面積的一半計算。（3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。當圍護結構向內傾斜時，按圍護結構上沿外圍水平投影面積的一半計算建筑面積；當圍護結構向外傾斜或外凸時，按底板外沿水平投影面積的一半計算。（4）無頂蓋的室外樓梯按各層樓梯外圍水平投影面積的一半計算。（5）有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。4、不計算建筑面積的范圍（1）層高小于2.20米的房屋及房屋附屬部位。（2）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等，以及有主墻體的玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻。（3）房屋之間無上蓋的架空通廊。（4）房屋的天面、挑臺、房屋天面上

58、的花園、泳池。（5）頂層挑臺的底版局部是下層房屋的上蓋時，挑臺整體不計算建筑面積。（6）房屋的平臺、花臺、曬臺及與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。（7）建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺等。（8）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通道行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱，是否有維護結構，都不計算計算建筑面積。（9）屋面上有柱有蓋但無圍護結構的一些觀景建筑設施。（10）利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。（11）廣場式室外樓梯。（12）獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。（13）與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。5、辨別原則在計

59、算房屋建筑面積時，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。判別房屋計算建筑面積的基本原則是：永久固定，層高2.20米（含2.20米）以上的房屋及室內相通的部位計算建筑面積。（1）計算全部建筑面積應是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護的部位。（2）計算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。（3）不計算建筑面積通常是層高小于2.20米的房屋及部位；裝飾性建筑；與室內不相通的部位；沿街巷社會公用的建筑及無上蓋或上蓋為社會公用的建筑（除挑陽臺、非廣場式室外樓梯算一半面積外）。6、特殊墻體及部位處理原則（1）非垂直墻體處理原則：當房屋的墻體向內傾斜時，按其外墻高度2.20

60、米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積；當房屋的墻體向外傾斜時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。（2）不規則（弧狀）墻體處理原則：當房屋墻體向內凹且內凹的高度高于2.20米時，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積。內凹高度低于2.20米時，按最小部分的外墻水平投影面積測算房屋的建筑面積。當房屋墻體外凸時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。（三）套內建筑面積的測算1、套內建筑面積指套內使用面積、套內墻體面積及套內陽臺建筑面積之和。即：套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積2、套內使用面積套內使用面積，系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻線水平投

61、影面積計算。它包括臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積的總和。計算住宅使用面積，可以比較直觀的反映住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。3、套內墻體面積套內墻體面積包括商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種：（1）共用墻，包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用

62、墻墻體水平投影面積的一半計入內墻體面積。（2）非共用墻，是指本套獨用墻體，其墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。4、陽臺建筑面積套內陽臺建筑面積，系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。套內有多個陽臺的，全部計算。一般來說，陽臺可以分為開放式陽臺和封閉式陽臺、外挑式陽臺和內含式陽臺。其中，原始設計為封閉式陽臺的，全部計算建筑面積；原始設計為開放式陽臺的，計算一半。（四）公攤面積的測算1、共有建筑面積的構成商品房應分攤的共有建筑面積主要包括以下兩部分：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整棟樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；單獨具備使用功能的獨立使用空間

63、（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多棟房屋的警務室、管理用房、設備間等，均不計入共有建筑面積。（2）套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。也就是說，整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內建筑面積之和，并扣除單獨具備使用功能的獨立使用空間及為多幢房屋服務的警務室、管理用房、設備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。共有建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間2、共有建筑面積的分攤系數整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內建筑面積之和，即得到建筑物的共有建筑面積分攤系數。公用建筑面積

64、分攤系數=公用建筑面積各套套內建筑面積之和3、共有建筑面積的分攤方法分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積公用建筑面積分攤系數（五）其他相關面積指標及系數1、實用面積實用面積=建筑面積-除公共分攤面積2、面積誤差比面積誤差比=（產權登記面積-合同約定面積）合同約定面積100%3、產權面積房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。4、預測面積預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據國家規定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規范對尚未施工的房屋面積

65、進行一個預先測量計算的行為，它是開發商進行合法銷售的面積依據。5、實測面積實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規劃相關主管部門審核合格，開發商依據國家規定委托具有測繪資質的房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及國家測繪規范之規定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。實測面積是開發商和業主的法律依據，是業主辦理產權證、結算物業費及相關費用的最終依據。6、居住面積居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。7、使用率使用率又稱得房率、出房率，是指套內使用面積與建筑面積之比。即：使用率=套內使用面積（地毯面積）商品房銷售面積（建筑面積）100%一般來說，高層住宅的使用率為72%

66、80%，小高層住宅的使用率是80%85%，多層住宅的使用率是90%左右，商業賣場的使用率是50%左右。房屋使用率是衡量物業使用效率的重要標準，目前物業市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數值上差距越大，使用率就越低。但是，使用率并不是越高越好。國家現行的政策對住房使用率有一個指導性規定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。專業人士認為70%至80%的使用率都是比較合理的，購房者不應盲目追求使用率。房屋的價值除了套內使用面積以外，還與配套的公建、小區的環境和服務設施等相關聯。真正高檔的物業，是不能省略豪華的大堂、會所，

67、即使是走廊也必須設計的寬一點才夠檔次。公共空間品質的提升一要靠設計和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價。因此，當使用率超過合理的限度時，一定要注意辨別是以犧牲居住品質為代價換來的，還是在設計上有所突破。8、實用率實用率是套內建筑面積（也就是套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積）與套（單元）建筑面積（即銷售面積）的比率。即：實用率=套內建筑面積商品房銷售面積100%實用率是套內建筑面積和銷售面積之比，因為分子多了套內墻體面積與陽臺面積，所以其值要比使用率大。數字上的好看對于銷售是有很大幫助的。其實，有關房地產的所有法規文件中均無對商品房實用率的明確定義，不屬于行業內必須精確計算、上報審核備

68、案的剛性指標系數，實用率是開發商在銷售競爭中創造出來的，并逐漸成為行規。五、價格、稅費、銀行按揭知識（一）價格術語1、起 價即“起步價”，是指本物業所有房源中的最低銷售價格，一般是指戶型格局、朝向不好的樓房價格。而各樓層的差價，有的相差幾十元，有的相差幾百元。房地產項目的定價方式與普通商品有很大區別，由于樓層、朝向、景觀、戶型等方面的影響，基本上可以做到“一屋一價”。在房地產廣告中，起價通過表述為“元/平方米起售”等形式。較低的起步價容易引起消費者的注意。客戶問及價格（尤其是電話問價）時，如果沒有具體指明哪一套房子的價格，售樓人員在回答時一般應以起價回答，如“元起”，也就是以最低價告知。2、基

69、 價所謂“基價”，也叫“基礎價”，是指經過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。“基價”是針對房地產定價方法而言的，與起步價沒有關系。房地產項目的定價方法有很多種，如“隨市就市”、“成本導向定價”等。但不管采用哪種方法，在定價時，一般都要先確定一個基礎價格，然后在這個基礎價格之上，根據樓層、朝向、景觀、戶型等因素進行一定的調整，從而得出各具體單元的銷售價格。3、均 價所謂“均價”，即本物業的平均銷售價格，將本物業各單位（即各套房子）的銷售價格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數，即可得出每平方米的均價。在實際銷售中，一般客戶是很少會問到均價的。詢問均價，更多的是業內踩盤人員的做法。 均價一般不

70、是對外的銷售價格，而是通過計算得出的。但也有例外，有時開發商會以均價作為噱頭進行宣傳，如 某高層物業推出的“不計樓層、超向，以元/平方米統一價格銷售”，即以均價作為銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。4、表 價是指“樓盤銷售價目表”上標明的各具體單元的銷售價格。通常情況下，在銷售時，開發商都會制定出“樓盤銷售價格表”，上面標明各個具體單元銷售價格。這個銷售價格一般是最高價，即售樓人員向客戶提出的報價。“表價”可以對外出示給客戶，客戶問到具體單元的銷售價格時，一般應以“表價”或高于“表價”的價格告知。5、底 價是指可以對外銷售的最低價格。“底價”不同于“表價”。通常情況下，公司內不同級別的人所擁

71、有的底價權限是不一樣的。售樓人員的底價權限最低，此外，售樓經理通常也會擁有一定的價格權限，既可以給予客戶低于售樓人員底價的價格；而老板則擁有最低的價格權限。6、預售價預售價是商品房預售時的價格。預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準。7、一次性買斷價一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。8、單價、總價、折后價9、認購價、開盤價、現房價（二）付款方式為了吸引客戶，許多開發商都提供了多種付款方式供客戶選擇。比較常見的付款方式有：1、一次性付款是指購房者

72、簽約后必須將購房款一次性付給發展商。一次性付款是過去最為常見的購房付款方式。開發商為資金回籠，鼓勵一次性付款，會給予選擇一次性付款方式的客戶一定的價格優惠。其不利之處在于購房時需要籌集大筆資金，對經濟能力有限的購房者壓力較大。2、分期付款是指整個購房款被分成若干比例，依照樓宇的施工進度逐一支付的付款方式。這是一種比較吸引人的付款方式。對于客戶分期付款的好處在于可以緩解一次性付款的經濟壓力，也可用房款督促開發商履行合同中的承諾。對于開發商其不利之處在于付款期限的延長，不利于資金回籠。3、按揭付款按揭付款是指購房者向銀行提出擔保的質押文件，經銀行審核通過后，取得房屋總價的部分貸款，依抵押約定按期向

73、銀行償還貸款本息，并提供房產作為償還貸款的擔保。因為它能使市場潛在需求迅速轉化為有效需求，所以成為促進房地產市場活躍的最有效手段。在選擇按揭購房時，購房款被分為兩個部分，一部分是首付款，一部分是貸款。首付款是指簽定購房合同時應繳納的首期費用，其余費用由客戶向銀行貸款，銀行將款項直接轉入開發商帳戶。實際工作中，對于按揭貸款經常以“七成二十年”的方式表示。其中，七成表示貸款額（房屋總價的70%），為最高貸款額度，當然，客戶也可以選擇少于七成。二十年表示按揭貸款的最長年限，客戶也可以選擇短于二十年的按揭年限。（三）購房按揭貸款目前購房貸款可以采用三種貸款類型：商業性貸款、住房公積金貸款、組合貸款。其

74、中，住房公積金貸款利率是最低的，并且住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關手續時收費減半。因此，有參與公積金的客戶，在選擇貸款時，一般首選住房公積金貸款，不足部分用商業貸款來補。不過，住房公積金貸款辦理的時間較長，辦理手續也比較繁瑣。1、商業貸款商業貸款完全屬于銀行的商業性活動，相對而言其貸款利息是最高的。由于資金完全來自銀行，在銀行能接受的風險范圍內，貸款額度通常不會受到什么限制，目前一般為購房款的70%左右。當然，沒有人愿意做賠本的買賣，如果銀行不愿意提供足額貸款，一定是銀行認為貸款人還款時，通過拍賣抵押的房子，無法全部收回所貸出去的款項。（1）貸款條件每個銀行的貸款條件都有所不同。按照銀行

75、相關貸款文件的規定，申請商業住房貸款一般必須符合以下條件：具有完全民事行為能力的中國公民及在中國大陸有居留權的境外、國外公民。交齊首期購房款（一般不低于房價總額的30%）。有穩定的經濟收入，具備償還貸款本息的能力。同意以所購房產作為借款抵押。持有合法有效的身份證明（戶口簿、身份證或營業執照，法人代表證明或合法居留證、護照），在本市購買銀行指定發展商的商品房。具有有效的購房合同、協議和其他證明文件。愿意履行貸款合同的全部條款。銀行規定的其他條件。這里必須注意，所謂“具有完全民事能力”，我們國家民法規定十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人；十

76、六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要來源的，也視為完全民事行為能力人。（2）應提供的資料在申請個人住房商業貸款時，需要準備的資料主要包括：一是證明身份的資料；二是證明你還貸能力的資料；三是證明你購房行為的資料；四是進行貸款申請的資料；五是進行還款結算的資料。具體而言，通常應包括以下材料（根據貸款銀行的不同，所需提供的材料也會有所不同）：合法有效的身份證明（如戶口簿、身份證或營業執照，法人代表證明或合法居留證、護照）。借款人及有關家庭成員的經濟收入證明。婚姻證明（如已婚，要求提供夫妻雙方的身份證明、經濟收入證明）符合規定的購房合同原件。購房首付款發票。個人住房貸款申請審批表。貸款

77、人要求提供的其他資料。2、公積金貸款公積金貸款屬于政策性貸款，相對來講利息是最低的。由于它的資金來源是職工向住房資金管理中心交納的公積金，因此，只有繳春納住房公積金的購房人才能申請，貸款額度也受到嚴格限制。當住房資金管理中心收到的公積金發生不足時，辦理時間會減緩甚至暫停。（1）貸款條件有本市城鎮常住戶口，參加住房公積金并能正常繳交。連續繳存住房公積金不少與六個月，累計繳存住房公積金不少于兩年。貸款申請人與購房合同中的購房人為同一人。借款人家庭（一對夫妻）中沒有住房公積金貸款或其他數額較大可能影響還款能力的債務。（2）貸款范圍個人住房公積金貸款范圍是有具體規定的，并不是購買任意房產都能取得住房公

78、積金貸款。根據規定，購買以下房產可以申請個人住房公積金貸款：購買房地產企業開發的商品住房。購買按規定可以出售的公有住房購買房地產交易市場具有產權的二手住房。為配合深化住房制度改革，經公積金中心認可的其他購房貸款項目。以下兩種房產則不在貸款范圍之內：購買使用權房。購買商業用房。（3）貸款限額個人住房公積金貸款是有限額規定的，每個地方的具體限額又都不一樣。通常來說，個人住房公積金貸款限額應綜合考慮“三項基本原則”：第一，貸款額不能超過*萬元的最高限額；第二，貸款額不能超過你住房公積金賬戶儲存余額的*倍；第三，貸款額不能超過按照你房屋總價款的一定比例算出來的貸款限額（比如以房屋總價款的70%作為貸款

79、限額）（4）貸款期限公積金貸款期限與你購買的房屋性質有直接的關系，具體可分為兩種情況：如果你購買的是新建商品房，那麼你最長可以借30年的貸款；如果你購買的是二手房，那麼可以借15年的貸款。此外，按照規定，公積金貸款期限最長不能法定離、退休時間5年。（5）共同申請公積金貸款共同申請個人住房公積金貸款，顧名思義，當然就是指幾個人申請的公積金貸款，其最高貸款額度是根據每一申請人來分別計算貸款額度的，經相加后即為總額度，而最長貸款期限是根據共同申請人中最年輕的一位來計算的，最長不超過這位申請人法定離休或退休年份后的5年。（6）應提供的資料在申請公積金貸款是你要準備的資料主要包括：一是證明你及配偶身份的

80、資料；二是證明你購房行為的資料；三是進行貸款申請的資料。四是進行還款結算的資料。申請人和配偶及符合條件參與計算額度的直系血親的身份證復印件。申請人和配偶及符合條件參與計算額度的直系血親的戶口簿復印件。符合規定的購房合同原件。購房首付款發票。借款申請表（配偶及參與計算額度的直系血親同意使用其住房公積金的，須在借款申請表上簽字）。借款人和配偶及符合條件參與計算額度的直系血親的個人住房公積金賬號。（7）住房公積金的提取住房公積金不是隨時都能提取的，必須符合一定的條件，也就是說只有在某種特定情況下才能提取。你在四種情況下可以提取 住房公積金：購買、建造、翻建、大修具有所有權的自主住房時。離休、退休時。

81、完全喪失勞動能力，并且與所在單位終止勞動關系時。戶口遷出本市或出境定居時。另外，當你在償還住房公積金貸款本息時，也可提取住房公積金賬戶內的存儲余額用于沖抵貸款余額。3、組合貸款組合貸款顧名思義是公積金貸款和商業貸款兩種貸款形式組合在一起，通過商業貸款補足公積金貸款額度不足部分，利息介于公積金貸款和商業貸款之間。（1）貸款對象和條件：借款人必須經過住房基金管理中心審批后同意給予公積金貸款，并符合貸款行規定的貸款條件。（2）貸款額度：最高不超過購房款的80%。（3）貸款期限：根據政策性貸款和商業性貸款總量確定，最長不超過30年。（4）貸款利率：組合貸款中的公積金貸款和商業性個人住房貸款分別按中國人

82、民銀行規定的個人住房公積金貸款利率和個人住房貸款利率執行。（四）還款方式一種叫做等額本息還款法，另一種叫做等額本金還款法。兩種還款方式的區別主要在于每月的還款額，前一種每月還款額固定不變，后一種還款額逐月減少，你可以根據自己的實際情況進行選擇。兩種還款方式的區別：按月均等額本息還款方式就是按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。借款人在還款期內每月償還的貸款本金和利息之和不變，但每月還款額中的本金比重逐月增加，利息比重逐月減少的一種還款方式。舉例來說，以貸款金額1萬元為單位，貸款年限為10年，月利率為4.2，月還款額（本息）為106元，每月本金與利息計算：第一個月利

83、息：1萬元（貸款額）4.2（月利率）=42元第一個月本金：106元（月供款）42元（第一個月利息）=64元第二個月利息：1萬元（貸款額）64元（第一個月本金）=9936元（剩余貸款本金）9936元（剩余貸款本金）4.2=41.73元第二個月本金：106元（月供款）41.73元（第二個月利息）=64.27元依次推算按月均等額本金還款方式是指借款人每月償還的貸款本金固定不變，但所付貸款利息逐月減少，還款期內月還款額逐月遞減的一種還款方式。（五）購房稅費對于消費者來說，購房并不能只 考慮到房價的問題，還應考濾到購房過程中所需要繳納的相關稅費問題。根據規定，購房者在購買商品房過程中應繳納如下稅費：1、

84、簽定購房合同時：印花稅簽訂購房合同時，買賣雙方均需要繳納印花稅。印花稅要貼在房屋買賣契約正本上，按照房屋買賣成交價的0.5交納，即：應納稅額=計稅金額（購房合同協議上注明的房屋買賣成交價）稅率（0.5）比如，如果你與開發商簽定了一份購房合同，房價總額為500000元，則應交納的印花稅為：5000000.5=250元。2、辦理貸款時：抵押登記費申辦個人購房貸款，購房人要以所購房產作為借款抵押，需向房地產管理部門提出抵押登記申請，要交納抵押登記費。抵押登記費的交納標準：按貸款金額的2交納3、辦理貸款時：律師費、保險費、公證費申辦個人購房貸款，購房人通常要支付律師費、公證費、保險費等。但因提供按揭的

85、銀行不同，在收費項目及標準上，也存在一定的差異。不過不同的地方、不同的單位，其收費標準都是不一樣的，尤其是在競爭激烈的市場環境中，很多單位都會給予一定的優惠。律師費：不是必要的項目，如果沒有請律師，當然就不用交納律師費，但公證費和保險費則是必須的。公證費：一般情況下，公證費的收費標準為貸款額的千分之一。保險費：保險費=房價總額費用系數貸款年限 4辦理產權證時：契稅在辦理產權證時，購房者需要交納契稅。契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受人（即買方）征收的一次性稅收。它是對房地產產權變動征收的一種專稅種。根據我國契稅暫行條例的規定，契稅稅率為3%-5%，具體適用

86、稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在稅率范圍內按照本地區的實際情況確定。為推動住房消費，各個地方均推出一些優惠措施，比如對于購買普通住宅的實行減半征收等。長沙市契稅交納的標準：住宅用房按購房款的2%交納商業用房按購房款的4%交納5、辦理產權證時：維修基金長沙市政府于2003年1月印發了長沙市住宅區物業維修基金管理辦法，明確了公共維修基金的使用管理，強制歸集住宅區物業維修基金。房地產開發企業和購房人必須按照規定交納維修基金后，房屋產權登記機構方可受理房地產初始登記（辦理棟證）和房地產產權轉移登記（辦理戶證）。（1）設立維修基金的目的維修基金是為房屋的共用部分，共用設施中的大中修和更新改造而建立的

87、儲備基金。保障和延長房屋的使用壽命，維護住宅小區的良好環境。如房屋的的外墻、樓道、電梯、屋面、住宅區內道路、管道等修善和改造。在以往房屋的共用部分，共用設施需要修善時，相關業主誰都不愿意承擔相關義務，維修資金的籌集比較困難，不能及時的維修，更加速了房屋的老化，影響小區環境和生活質量。不能等到需要時再臨時籌集，必須在購買商品房的同時交納。（2）維修基金的交納標準 多層商品住房按購房款的2%交納高層商品住房按購房款的3%交納多層設有電梯按購房款的3%交納（3）物業維修基金的分攤原則物業在保修期內不得使用維修基金。住宅共用部分、共用設施設備屬于人為損壞的，由責任人承擔維修費用，不得使用維修基金。無法

88、確定責任人的，按照受益人原則分攤維修費用：物業管理區域內住宅樓房外的共用設施的維修工程，除由專業管理部門維護管理外，其余部分的維修費用由全體業主按建筑面積比例分攤。住宅樓內的共用部分，共用設施設備的維修費用由該幢住宅樓內全體業主按所擁有的建筑面積的比例分攤。一幢住宅有兩個或兩個以上單元門的，專屬個單元全體業主使用的設施設備的維修費用由該單元門內全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤。開發企業應根據以上原則依據其尚未售出的房屋面積占全部房屋面積的比例分攤維修費用。（4）維修基金的管理和使用房屋維修基金是由市房屋產權管理局代管的。維修基金的使用，由物業管理企業提出使用計劃方案，經業主委員會提交業主

89、大會審議批準后或60%以上業主簽字同意后，由市房屋產權管理局核定劃撥。 業主委員會成立前，需使用維修基金的，由開發企業或物業管理單位提出使用方案（物業管理單位成立前應由開發企業提出），經60%以上業主簽字同意后，由市房屋產權管理局核定劃撥。使用維修基金，由業主按其擁有產權的房屋建筑面積分擔，每使用一次后應及時核算到戶，在該戶所交維修基金中扣減。維修基金不足首次歸集的30%時，業主委員會按業主所擁有的房屋建筑面積比例續籌。不應低于首次歸集的維修基金的70%。保修期內不得使用維修基金。維修基金空閑時，除可用于購買國債或用于法律、法規規定的其他用途，嚴禁被挪作他用。 業主轉讓房屋所有權時，維修基金余

90、額隨著房屋所有權同時轉讓。原業主交納的維修基金余款，由物業受讓人向原業主支付，當事人另有約定的從其約定。房屋因拆遷或其它原因造成物業滅失的，維修基金代管單位應將維修基金賬面余額退還給業主。（5）維修基金與物業管理費的區別所有權不同：維修基金由業主交納，為全體業主所有。物業管理費分別由業主和使用人交納，為物業管理公司所有。使用權不同：維修基金使用權歸全體業主（業主委員會），物業管理費是由物業管理公司依據管理服務列支。（六）產權辦理1、房地產產權房地產產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權房屋作為不動產與土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不

91、可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷售中，開發商擁有房屋、車庫等的產權并獨立出售，但像屬于小區綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產權的概念。2、如何辦理產權每套商品房產權證的辦理必須在開發商取得該套房屋所在整棟樓的大房產權證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發票、身份證明、企業相關資料文件等先到房屋交易部門交納相關稅費后，辦理過戶手續。也可以委托中介機構或由開發商代辦。3、房地產產權登記凡在規定范圍內的房地產權，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規定，向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權后，由房地產管理機關發給房地產產權證。產權登記是房地產權管

92、理的主要行政手段，只有通過產權登記，才能對各類房地產權實施有效管理，并確定房地產權利。房地產登記時要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關設置房地產登記冊，按編號對房地產登記作全面記載。4、大產證大產證，即開發商首先要取得的產權證，是開發商擁有產權的證明，這只能由開發商來辦理。5、小產證小產證，即每個購房者拿到的產權證，由購房者或購房者或購房者委托開發商到房產交易部門辦理。開發商只有取的了大產權證，購房者才能去辦理小產權證。6、產權證書產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”，是房地產權的法律憑證。房屋產

93、權包括：產權類別、產權比例、房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要，他項權利紀要和附記，并配有放地產測量部門的分戶房屋平面圖。7、住宅的“全部產權”按市場價和成本價購買的房屋，購買者擁有全部產權。經濟適用房亦屬于全部產權。8、住宅的“部分產權”擁有“部分產權”的住宅一般是指職工按標準價購買的公有住宅。在國家規定的住房面積之內，職工按標準價購房后只擁有部分產權，可以繼承和出售，但原產權單位有優先購買權，售房的收入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占的比例分配。“部分產權”與“全部產權”的不同之處在于，“部分產權”雖然具有永久使用權和繼承權，但在出售時要與原售房單位分

94、割利益。目前，已經取消標準價售房方式，原按標準價向職工售賣的公房，提倡職工補足成本價價款，轉為全部產權。9、所有權房屋的所有權，是指在法律規定的范圍內，對房屋全面支配的權利。根據中華人民共和國民法通則的規定，房屋的所有權可分解為占有、使用、收益和處分四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容。10、占有權房屋的占有權，通常由所有權人在房地產買賣中也稱業主、房主、房東來行使，但有時也由別人來行使，這也就是使用權與所有權分離。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權轉給非所有權人房客來行使。這時，房屋所有權人并不因而喪失對房屋的所有權。11、使用權房屋的使用權是指房主按照住房性能對房屋進行事實

95、上的利用。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋使用權。房主將房屋租給他人使用，并不失去對房屋的所有權。12、收益權房屋的收益權，是指房主收取房屋這項財產所產生的某種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。有時房主也將收益權通過法律形式轉讓給非房屋所有權人。例如房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經營活動，收益按照一定的比例，一部分交房主，一部分留給自己。13、處分權房屋的處分權，表示房屋所有權的歸屬，是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權、繼承、贈與對象。有時房屋處分權也與所有權分離。如房主作為債務人以住房作抵押向債權人借債，若是到期不能清償債務，房屋所有權也就轉歸債務人所有，債權人此時就可行使房屋的處分權。營銷總監