1、 房地產(chǎn)智庫世聯(lián)關(guān)于老年社區(qū)的經(jīng)驗(yàn)分享版權(quán)聲明：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 房地產(chǎn)智庫緣由在人口老齡化下，發(fā)達(dá)國家中單一的養(yǎng)老院向系統(tǒng)多元化養(yǎng)老社區(qū)的轉(zhuǎn)變已經(jīng)成為種趨勢 房地產(chǎn)智庫向系統(tǒng)、多元化養(yǎng)老社區(qū)的轉(zhuǎn)變已經(jīng)成為一種趨勢美國的太陽城日本的港北新城日本的港北新城荷蘭的弗萊德利克斯堡荷蘭的弗萊德利克斯堡系統(tǒng)、規(guī)模化的老齡產(chǎn)業(yè)、聚集性的養(yǎng)老城、異地養(yǎng)老社系統(tǒng)、規(guī)模化的老齡產(chǎn)業(yè)、聚集性的養(yǎng)老城、異地養(yǎng)老社區(qū)已

2、經(jīng)成為養(yǎng)老模式發(fā)展的新趨勢。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)智庫背景：人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，30年代嬰兒潮老齡化加劇是導(dǎo)致美國老年社區(qū)形成的直接原因美國太陽城中心 房地產(chǎn)智庫加劇是導(dǎo)致美國老年社區(qū)形成的直接原因1917-1919下降1935-19531909-1914鮑博。霍普那一預(yù)測消費(fèi)高峰期增長家庭成員年齡1962 19681948-19501944-19451924-1933/19361977 19931951 1957/1961-1946-19471963-19801937-1943嬰兒潮1946-19601920-1921代美國嬰兒潮一代老齡化現(xiàn)象是形成老年社區(qū)的1991-19961970-

3、1973/19761962-19682003-20281977-1990嬰兒潮的子女1994-20021968-19701977-19931951-1957/1961在未來十年里，年老的嬰兒潮一代家庭將會對老式住宅和第二居所產(chǎn)生需求（老年家庭1、美國嬰兒潮一代目前已步入老齡化時期他們將推動第二居所，老年公寓、老年社區(qū)等小套住宅的發(fā)展。美國嬰兒潮一代老齡化現(xiàn)象是形成老年社區(qū)的主要的原因?qū)鲜阶≌偷诙铀a(chǎn)生需求（老年家庭的增長變化）男性女性動第居所，老年公寓、老年社區(qū)等小套住宅的發(fā)展。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度客觀上要求老年住宅出現(xiàn)。3、政府對老年群體的社會保障推動老年住宅的發(fā)展。4、老年社區(qū)發(fā)展非常迅

4、速，分為贏利性和非贏利性男性女性兩種。05年美國人口接近3億，其中65歲以上的老齡人口約3600萬人，約占總?cè)丝诘?2.4%，老齡化進(jìn)程慢于1、老年社區(qū)分為獨(dú)立式、集合式和護(hù)理型；2、政府會給與政策上的大力支持；美國老年社區(qū)特點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。總?cè)丝诘?2.4%，老齡化進(jìn)程慢于日本和西歐一些國家，但由于人口多， 目前美國老齡化人口已形成了一個巨大的群體。3、環(huán)境好、規(guī)模大的老年社區(qū)大多為私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作。 房地產(chǎn)智庫案例分析：亞利桑那案例分析：亞利桑那太陽城老年社區(qū)太陽城老年社區(qū)太陽城老年社區(qū)太陽城老年社區(qū)ArizonaArizona，USAUSAArizonaArizona，US

5、AUSA Sun City Sun City本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)智庫太陽城倡導(dǎo)積極活躍的生活方式，調(diào)查表明，這里老年人的平均壽命延長十歲基本信息基本信息 房地產(chǎn)智庫這里老年人的平均壽命延長十歲區(qū)位：臨近海灣。太陽城中心坐落在佛羅里達(dá)西海岸距佛羅里達(dá)最好的墨岸，距佛羅里達(dá)最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程目標(biāo)定位和建設(shè)理念：每一年的每一天，太陽城中心都會幫助它的居民盡情享受自己夢想的生活每一年的每一天，太陽城中心都會幫助它的居民盡情享受自己夢想的生活社區(qū)自1961年開始建設(shè)起，便定位佛羅里達(dá)乃至全美最好的老年社區(qū)；使老年人精神充實(shí)、身體健康，享受一種不孤獨(dú)、不康，享受種不孤獨(dú)、不依賴、

6、不滿足溫飽型的老年生活規(guī)模：微型城市。1996年人口普查時居民達(dá)到了年人口普查時居民達(dá)到了9.6萬，現(xiàn)在估計(jì)有14萬。目前無論面積還是人口都在繼續(xù)猛增，太陽城是美國增長速度最快的城市。這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天。年齡段0-1818-2425-4445-6465以上本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。天。年齡段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83% 房地產(chǎn)智庫太陽城規(guī)劃為六大居住區(qū)，以適應(yīng)不同類型老人的需求，同時住宅與各種生活配套和娛樂場所交織創(chuàng)造種完善有活力的生活方式總體規(guī)劃總體規(guī)劃 房地產(chǎn)智庫各種生

7、活配套和娛樂場所交織，創(chuàng)造一種完善、有活力的生活方式六大居住區(qū)“太陽城中心”（獨(dú)棟別墅）“國王之殿”（聯(lián)體別墅）“湖中之塔”（輔助照料式住宅家庭護(hù)機(jī)構(gòu)料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）“庭院”“阿斯頓花園”（出租的獨(dú)立居住公寓）自由廣場輔助“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）生活配套各社區(qū)共同享用郵局、超市醫(yī)療機(jī)構(gòu)銀行和生活配套生活配套超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂貨品齊全的購物所，餐廳和宗教服務(wù)盡在社區(qū)之內(nèi)專業(yè)化的防火防盜內(nèi)，專業(yè)化的防火、防盜和醫(yī)療設(shè)施和服務(wù)給人一種安全感。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)智庫方便和安全：所有的住宅設(shè)施都以方便老人為第一住宅無障礙設(shè)計(jì)住宅無障礙設(shè)計(jì)宗旨，并在盡可能考慮

8、細(xì)節(jié)的情況下保障老人安全住宅高度住宅高度門面積適當(dāng)增大，地面平坦，便于輪椅通過平房或者別墅，不用爬樓，4層以上配備電梯陽角抹圓，長柄門鎖樓梯道加寬，以便安裝升降椅門室內(nèi)地面平坦不設(shè)門檻等障礙物預(yù)留安裝扶手的埋件防滑處無障礙步行道、無障礙防滑坡道衛(wèi)生間面積加大，便于坐凳或坐輪椅使用室內(nèi)地面平坦，不設(shè)門檻等障礙物地面防滑處理煤氣等各種開關(guān)上的字很大，以利老人辨識衛(wèi)生間、廚房椅使用靠近臥室，并設(shè)長明燈地面和浴池底部都防滑，并設(shè)扶手煤氣等各種開關(guān)的字很大，以利老人辨識緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)并提高報(bào)警聲響改變方向和高矮的地方用了顯眼色彩房間照明度提高2倍以上低按鍵高插座本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。緊急呼叫與電子

9、安防系統(tǒng)，并提高報(bào)警聲響低按鍵、高插座 房地產(chǎn)智庫健康和獨(dú)立：完善的醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)體現(xiàn)細(xì)致健康配套健康配套的關(guān)心，保障老年人的健康需求患有突發(fā)性危患有突發(fā)性危綜合性醫(yī)院心臟病中心家庭看護(hù)家庭看護(hù)患有突發(fā)性危患有突發(fā)性危險(xiǎn)疾病的老人，脖子上都佩戴著一個項(xiàng)鏈一險(xiǎn)疾病的老人，脖子上都佩戴著一個項(xiàng)鏈一樣的報(bào)警裝置樣的報(bào)警裝置，綜合性醫(yī)院專業(yè)中心眼科中心心臟病中心樣的報(bào)警裝置樣的報(bào)警裝置，只要按一下“項(xiàng)墜”，救護(hù)車就會立即只要按一下“項(xiàng)墜”，救護(hù)車就會立即趕到趕到。醫(yī)療服急救中心體檢中心心理治療牙醫(yī)趕到趕到服務(wù)系統(tǒng)體檢中心照顧中心綜合醫(yī)院綜合醫(yī)院小型診所家庭看護(hù)小型診所藥房本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。照顧中心照顧

10、中心 房地產(chǎn)智庫運(yùn)動和娛樂：多元的、適合老年人的運(yùn)動、休閑配套休閑配套娛樂場所，滲透至生活每一個角落7個18洞高爾夫三分之三分之一一的居的居高爾夫高爾夫高爾夫Mini高爾夫高爾夫?qū)W校三分之的居三分之的居民是活躍的高爾夫球愛好者民是活躍的高爾夫球愛好者運(yùn)動保齡球、室外地滾球、網(wǎng)球高爾夫?qū)W校全美草地保齡球錦標(biāo)賽全美草地保齡球錦標(biāo)賽室內(nèi)外泳池和娛樂設(shè)康樂設(shè)施墻球、臺球室內(nèi)、外泳池活動的老人平均年齡活動的老人平均年齡72歲歲設(shè)施劇場推圓盤游戲場健身房每年交每年交120美美元的活動費(fèi)元的活動費(fèi)鄉(xiāng)村俱樂部健身房電腦房元的活動費(fèi)元的活動費(fèi)，就可以在任何活動中心活動。，就可以在任何活動中心活動。本報(bào)告是嚴(yán)格保

11、密的。手工房健身房健身房 房地產(chǎn)智庫學(xué)習(xí)和交流：提供學(xué)習(xí)和交流的機(jī)會文化配套文化配套生命的最后，夢想的再實(shí)現(xiàn)太陽城中各種老年學(xué)校亦教亦學(xué)圖書館圖書館太陽城中各種課程和組織活動超過80種以上可以依照老年學(xué)校進(jìn)修班烹飪班亦教亦學(xué)上，可以依照自己的興趣選擇參加。學(xué)習(xí)交俱樂部木工坊縫紉坊交流場所圖書館美發(fā)沙龍交流舞會交流舞會你如果曾經(jīng)是一個外科大夫但博物館藝術(shù)室畫廊個外科大夫，但年輕時一直喜歡做木匠活，今天生活在太陽城里，交流中心教堂舞會生活在太陽城里，就可以到木工坊去做自己喜歡的事情。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。舞會 房地產(chǎn)智庫年輕和自我價(jià)值：通過志愿者活動體現(xiàn)自我價(jià)值，精神關(guān)懷精神關(guān)懷同時節(jié)省管理成本，形

12、成良好的社區(qū)氛圍各種管理醫(yī)院Micheal：年輕時就想當(dāng)警察，：年輕時就想當(dāng)警察，Marry: 74歲的她在一家歲的她在一家各種管理醫(yī)院商店服務(wù)設(shè)施只可惜一直沒有機(jī)會。退休到了這里，志愿者干什么的都有，于是，當(dāng)回警察過把癮。只可惜一直沒有機(jī)會。退休到了這里，志愿者干什么的都有，于是，當(dāng)回警察過把癮。療養(yǎng)院義務(wù)幫忙達(dá)療養(yǎng)院義務(wù)幫忙達(dá)12年之久，先后長期照顧過年之久，先后長期照顧過3個行動不便的老人。個行動不便的老人。志愿老年大學(xué)擔(dān)任教師服務(wù)設(shè)施者之城城市治安維護(hù)John:廚房里廚房里20個廚子個廚子18個個照料工作廚師Donald：太陽城限速太陽城限速30英英John:廚房里廚房里20個廚子個廚

13、子18個個是志愿者，他們都覺得自己身體還挺好，很能干，為了不傷害他們的自尊心和積極是志愿者，他們都覺得自己身體還挺好，很能干，為了不傷害他們的自尊心和積極性性，只能讓每個人每周都有只能讓每個人每周都有公共場地維護(hù)開高爾夫球車Donald：太陽城限速太陽城限速30英英里，高爾夫球車是居民合法的主要交通工具之一，他專候在此用高爾夫球車免費(fèi)接里，高爾夫球車是居民合法的主要交通工具之一，他專候在此用高爾夫球車免費(fèi)接送人送人本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。性性，只能讓每個人每周都有只能讓每個人每周都有一兩次機(jī)會。一兩次機(jī)會。送人送人 房地產(chǎn)智庫根據(jù)老年人需求打造的功能體系和設(shè)施案例啟示案例啟示需求需求設(shè)施設(shè)施功能功

14、能需求需求設(shè)施設(shè)施功能功能居住功能多元化、現(xiàn)代的住宅，關(guān)注人性化的細(xì)節(jié)方便和安全居住功能醫(yī)療護(hù)理功能完整的、可應(yīng)對緊急情況醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng)人性化的細(xì)節(jié)健康和獨(dú)立生活休閑功能療服務(wù)系統(tǒng)豐富的、滿足不同需求的運(yùn)動娛樂配套運(yùn)動和娛樂文化溝通功能動娛樂配套方便學(xué)習(xí)交流的、跟上時代節(jié)奏的環(huán)境和設(shè)施學(xué)習(xí)和交流志愿者服務(wù)計(jì)劃，滿足自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，帶來年輕感覺精神與價(jià)值訴求節(jié)奏的環(huán)境和設(shè)施年輕和自我價(jià)值本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)智庫日本戰(zhàn)后兩次嬰兒潮，促使日本人口逐漸老齡化，直接引發(fā)政府對老年社區(qū)建設(shè)的主導(dǎo)日本港北新城直接引發(fā)政府對老年社區(qū)建設(shè)的主導(dǎo)81858993971018185899397101日本人口金

15、字塔圖示（2005年）2125293337414549535761656973772125293337414549535761656973772006年日本將來人口推測報(bào)告顯示，到2055年，日本人口將減少至8993萬人，其中老齡人口日本人口金字塔圖示（2005年）61歲：1938-1939年中日戰(zhàn)爭導(dǎo)致人口下降54-55歲：戰(zhàn)爭二戰(zhàn)期間人口下降老年人口（65歲以上）0200000400000600000800000100000015913170200000400000600000800000100000015913171920年日本人口金字塔圖示899397101899397101萬，其中齡

16、將達(dá)到40%，老齡化程度較高。日本在30年代后期和70導(dǎo)致人口下降51-53歲：1947-49年第一次嬰兒潮女性男性34歲：1966年出生率下降54-55歲：戰(zhàn)爭期間出生率下降21252933374145495357616569737781852125293337414549535761656973778185日本在30年代后期和70年代前期的兩次嬰兒潮，推動老年社區(qū)的建設(shè)。潮26-29歲：1971-74年第二次嬰兒潮勞動人口（15-64歲）未成年人口（0-15歲）0500000100000015000001591317210200000400000600000800000 1000000 1

17、200000 140000015913171960年日本人口圖金字塔圖示社會養(yǎng)老的城市福利建設(shè)方面政府給與大力支持。老年社區(qū)模式參照西方發(fā)達(dá)國家注重本國孝敬老人的傳統(tǒng)形老年社區(qū)模式參照西方發(fā)達(dá)國家，注重本國孝敬老人的傳統(tǒng)，形成自己特色的老年社區(qū)模式：分為兩代居和養(yǎng)老院兩種。突出自助自理，通過先進(jìn)技術(shù)和高電氣化實(shí)現(xiàn)自助和自理，滿足老年人物質(zhì)生活的基本需求。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。完善的配套設(shè)施，優(yōu)質(zhì)的針對性服務(wù)，可滿足老年人的健康和精神方面的需求。 房地產(chǎn)智庫為老年社區(qū)提供完善的配套港北新城提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品提供具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、提供具有看護(hù)性質(zhì)的

18、老齡人住宅產(chǎn)品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅產(chǎn)品。通過這三種老齡住宅產(chǎn)品在社區(qū)內(nèi)的共存，才可以形成滿足各類型老齡人基本生活需求的老齡人生活社區(qū)。當(dāng)然，在社區(qū)內(nèi)還需要提供完善的配套設(shè)施，用于滿足老年人在健康和精神方面的需求在健康和精神方面的需求。老年人的日常生活相對單調(diào)，使得他們在精神方面的需求和滿足顯得十分重要。日本港北新城把老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在個生活社區(qū)內(nèi)使老年人的生活更加活潑多彩健身步道設(shè)計(jì)在一個生活社區(qū)內(nèi)，使老年人的生活更加活潑多彩。愛好活動步道無障礙設(shè)計(jì)興趣活動中心本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)智庫國際上養(yǎng)老社區(qū)大致分為以下幾類：居住環(huán)境、生活方式社區(qū)

19、類型針對客戶提供服務(wù)特點(diǎn)物業(yè)租售方式活方式居家生活型連續(xù)照料退休社區(qū)身體健康，可以獨(dú)立生活，但需要應(yīng)急照料的客戶；發(fā)展的概念，必要時提供輔助和護(hù)理服務(wù)；租賃或出售活躍老年年齡有限制，喜歡參加身體環(huán)境優(yōu)美，成熟服務(wù)體系，多種聯(lián)排或別墅，出活躍年社區(qū)年齡有限制，喜歡參加身體和社會活動的客戶；環(huán)境優(yōu)美，成熟服務(wù)體，多種娛樂交流場所，社區(qū)活動豐富；聯(lián)排或別，出售為主老年公寓喜歡安靜，結(jié)交新朋友的老年客戶；不提供就餐、交通、不組織社會活動。租賃或出售獨(dú)立生活型年客戶；活動老年聚集區(qū)和外界保持良好的聯(lián)系，參加一些社會活動的客戶；除租賃房屋外，還提供就餐、清掃房間、交通、社會活動等服務(wù)。租賃為主輔助生活生活

20、不能全部自理需要專根據(jù)客戶自身?xiàng)l件提供服務(wù)包出租輔助生活型輔助生活社區(qū)生活不能全部自理，需要專門的輔助和幫助根據(jù)客戶自身?xiàng)l件，提供服務(wù)包括：就餐、洗衣、清理房間、醫(yī)藥管理、日常生活活動幫助等。出租家庭照料社區(qū)各種年齡段包括老人、孩子、剛出院的人長期病號等提供短工服務(wù)，專業(yè)的護(hù)士照料；出租社區(qū)剛出院的人、長期病號等；輔助醫(yī)療型護(hù)理院需要24小時照料，患有長期或慢性病，需要治療和恢復(fù)提供24小時護(hù)理照料設(shè)施，提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復(fù)治療，需要注冊護(hù)士和有執(zhí)照的護(hù)工；出租本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。輔助醫(yī)療型要注冊護(hù)士和有執(zhí)照的護(hù)工；老年癡呆病院老年癡呆初期，需要護(hù)理恢復(fù)；完全無障礙設(shè)計(jì)，需要完好的設(shè)施和專

21、業(yè)人員照料出租 房地產(chǎn)智庫興起背景：在世界人口老齡化的大趨勢下，中國呈現(xiàn)老齡人口多增長速度快的特點(diǎn)我國老年社區(qū)發(fā)展?fàn)顩r呈現(xiàn)老齡人口多、增長速度快的特點(diǎn)早在2002年，在全世界186個國家和地區(qū)中，有25世界老齡化人口發(fā)展趨勢億人早在2002年，在全世界186個國家和地區(qū)中，有68個已進(jìn)入“老年型”。目前，世界每10個人口中有1個老年人，預(yù)計(jì)到2050年，每5個人中有1老年人，到2150年每3個人中就有1個老年人。61020101520老年人，到年每 個人中就有 個老年人。在1950-2050年，全球老年人口將平均每年增長2.38個百分點(diǎn)。摘自2002年世界人口老齡化動態(tài)236051950年19

22、70年2000年2020年2050年摘自2002年世界人口老齡化動態(tài)目前中國60歲及以上老年人口達(dá)1 44億人占總?cè)?50%中國老齡化人口發(fā)展趨勢億人老年人口數(shù)目前中國60歲及以上老年人口達(dá)1.44億人，占總?cè)丝诘?1.03%，占到世界老年人口的1/5。中國老齡化發(fā)展迅速。65歲以上老年人占總?cè)丝诘谋壤龔?提升到14發(fā)達(dá)國家大多用了45年以1 732. 453. 554. 094. 3823. 30%26. 52%28. 76%234520%30%40%50%比例從7提升到14，發(fā)達(dá)國家大多用了45年以上的時間。中國只用27年就可以完成這個歷程。摘自2006年中國人口老齡化發(fā)展趨勢預(yù)測研究報(bào)告

23、1. 311. 7310. 34%13%17%0122000年2010年2020年2030年2040年2050年0%10%20%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。研究報(bào)告2000年2010年2020年2030年2040年2050年老年人口數(shù)占總?cè)丝诒壤?房地產(chǎn)智庫興起背景：人口倒金字塔結(jié)構(gòu)開始出現(xiàn)，可能面臨“先老后富”開發(fā)商推動老年住宅發(fā)展我國老年社區(qū)發(fā)展?fàn)顩r面臨“先老后富”，開發(fā)商推動老年住宅發(fā)展2000年我國有1.3億60全國開始步入老齡化階段000年我國有 .3億60歲以上的老人（占總?cè)丝诘?0.7%）。其中65歲以上的0.95億人，約1、我國人口開始出現(xiàn)倒金字塔結(jié)構(gòu)，將進(jìn)入老年型國家。2、倒金字塔結(jié)

24、構(gòu)基數(shù)開始出占70%。到2025年，60歲以上的老人為2.78億 ，2030年將達(dá)到3.5億，將出現(xiàn)老齡化高潮現(xiàn)增加趨勢。3、沿海及發(fā)達(dá)城市快速進(jìn)入老齡化階段，北京、上海、大連廣州廈門青島等城市我國老齡化開始趨勢顯現(xiàn)處于老齡化初級階段將出現(xiàn)老齡化高潮。由于我國社會保障體系不完善我們可能會面連、廣州、廈門、青島等城市興建老年社區(qū)。社會安全福利和個人養(yǎng)老金增多客觀上刺激了老年社區(qū)的發(fā)展我國老齡化開始趨勢顯現(xiàn)，處于老齡化初級階段不完善，我們可能會面臨“先老后富”的境況。人口比例逐漸上升和社經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，社會安全福利和個人養(yǎng)老金的增多，更多老年人要獨(dú)立生活，客觀上要求老年住宅出現(xiàn)。人比例逐漸升和社會人

25、口流性加強(qiáng)，使得80后的三代人共同生活的家庭觀念開始變淡。經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶動房地產(chǎn)的快速發(fā)展，人口老齡化趨勢顯現(xiàn)，目標(biāo)客戶細(xì)分，導(dǎo)致發(fā)展商有意識開發(fā)建設(shè)老年社區(qū)。房地產(chǎn)市場的發(fā)展，市場細(xì)分，發(fā)展商開始打造宜居老年社區(qū) 房地產(chǎn)智庫出生在50-60年代的群體很快進(jìn)入空巢期，有一定的支付能力是目前老年社區(qū)的主要需求群體我國老年社區(qū)發(fā)展?fàn)顩r定的支付能力，是目前老年社區(qū)的主要需求群體20世紀(jì)50年代，中國出生人口爆發(fā)式增長出生現(xiàn)在，50年代人年齡在50-60歲左右他們馬上要步發(fā)式增長，出生人口約為2億；右，他們馬上要步入老齡化階段；生在新中國，長在紅旗下；經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，沐浴過改革春風(fēng)；其中也有一部分人，

26、成為了國家經(jīng)濟(jì)體制改革的第一批受影響者40-50歲人員中的絕大多數(shù)主體就是他們；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。體制改革的第批受影響者，40 50歲人員中的絕大多數(shù)主體就是他們；他們并不渴求的財(cái)產(chǎn)上的大富大貴，而是在經(jīng)歷種種風(fēng)浪之后的平靜和踏實(shí)。 追求安逸、平穩(wěn)的生活，養(yǎng)老度假迫在眉睫； 房地產(chǎn)智庫我國老年住宅模式類型：按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模式 房地產(chǎn)智庫政府收益型主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租的形式收取一定的費(fèi)用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓四季青鄉(xiāng)香山公司主辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位）海淀區(qū)民政如：北京香山老年公寓，四季青鄉(xiāng)香山公司主辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位）、海淀區(qū)民政局直接領(lǐng)導(dǎo)和管轄，最低收費(fèi)約10

27、00元/月人主要由政府組織開發(fā)和經(jīng)營管理的社會福利性老年機(jī)構(gòu)，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院政府福利型統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院。如：威海老年公寓是目前山東省標(biāo)準(zhǔn)最高、規(guī)模最大的集老年人生活、居住、療養(yǎng)、醫(yī)療保健、娛樂、度假為一體的新型的社會福利服務(wù)機(jī)構(gòu)。企業(yè)贏利型由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營的初級大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計(jì)配套設(shè)施。如：北京太陽城、上海綠地21城本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)智庫北京“東方太陽城”老年社區(qū)，國內(nèi)最成功的老年社區(qū)之一；定位“世界級的高尚退休社區(qū)”“全新北京東方太陽城 房地產(chǎn)智庫之一；定位世界級的高尚退休社區(qū)、全新退休生活的領(lǐng)跑者”區(qū)位：坐落于有“東方萊茵河”之美譽(yù)的

28、北京區(qū)域概況：萊茵河之美譽(yù)的北京市順義區(qū)潮白河畔；定位：“世界級的高尚退休社區(qū)”、“全新退項(xiàng)目所在順義區(qū)植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認(rèn)知休生活的領(lǐng)跑者”規(guī)模：規(guī)劃面積234萬平方米，總建筑面積70萬平米共可入住2萬常好，位于北京傳統(tǒng)認(rèn)知的中央別墅區(qū)板塊。萬平米，共可入住2萬余人；物業(yè)類型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅點(diǎn)式公寓項(xiàng)目主要目標(biāo)客源地為北京。2006年，北京65歲及以上人口超10%，按照國際標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)進(jìn)入老齡聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓，面積為78-716平方米不等；國際標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，人均GDP達(dá)6210美元，目標(biāo)客戶的消費(fèi)力很強(qiáng)；

29、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)智庫規(guī)劃特點(diǎn)：組團(tuán)帶狀排布最大借景、組團(tuán)設(shè)計(jì)體現(xiàn)老年社區(qū)特色極致景觀與閉合的開放組團(tuán)北京東方太陽城 房地產(chǎn)智庫現(xiàn)老年社區(qū)特色極致景觀與閉合的開放組團(tuán)整體規(guī)劃帶狀排布，景觀資源最大化：二期二期傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團(tuán)呈帶狀平鋪，保證了每個組團(tuán)與景觀最大的接觸面二期二期的接觸面組團(tuán)設(shè)計(jì)，功能獨(dú)立：由于項(xiàng)目各期均體量較大，周期較長，采用組團(tuán)式設(shè)計(jì)，功能景觀內(nèi)部配套互不依賴；公建區(qū)公建區(qū)能景觀內(nèi)部配套，互不依賴；老年社區(qū)特色規(guī)劃組團(tuán)內(nèi)引入大量景觀，追求極致：在整體景觀之外，每個組團(tuán)內(nèi)單獨(dú)布置了大量水三期一期三期一期個組團(tuán)內(nèi)單獨(dú)布置了大量水系、綠化景觀，滿足

30、老年人對居住環(huán)境的需要；多層級交流空間：組團(tuán)式布局組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置小型公共規(guī)劃依據(jù)：目標(biāo)：開退休社區(qū)之先河立晚設(shè)計(jì)公司：開發(fā)商請美國SASAKI設(shè)計(jì)公局，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置小型公共交流空間，組團(tuán)外部設(shè)置相對較大的活動場所；目標(biāo)：開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)理念：摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂，老有所為開發(fā)商請美國SASAKI設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱，將東方太陽城作為一個城市來整體規(guī)劃，為中國老年人的生活環(huán)境創(chuàng)造一個新型范例本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。老有所為范例； 房地產(chǎn)智庫取得成果：吸引大量高端中老年客戶，成功打造國內(nèi)老年社區(qū)典范北京東方太陽城 房地產(chǎn)智庫造國內(nèi)老年社區(qū)典范主流客戶：95%以上是高

31、知識、高收200220032004200520062007時間軸95%以上是高知識、高收入階層中老年人，具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源；職業(yè)：教授、將軍、商人企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)文藝工作2002 2003 2004 2005 2006 2007分期第一期第二期第三期人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、文藝工作者為主；客戶特征：很多有過在國外居住或者工作的經(jīng)歷，思想先進(jìn)有活力對于這公寓500套產(chǎn)品數(shù)量獨(dú)棟別墅108套聯(lián)排別墅/公寓231套/89套典藏四合院7套/共361套/點(diǎn)式別墅/公寓思想先進(jìn)有活力，對于這種新型的養(yǎng)老形式容易接受；銷售情況：期期分批開盤后四合院價(jià)格71-244面積(平方米)266-502193-244/78-272/89

32、套424-716/共361套獨(dú)棟別墅價(jià)格21000一期、二期分批開盤后均已售罄；三期期房于2007年5月開盤640065007300聯(lián)排別墅價(jià)格獨(dú)棟別墅價(jià)格8500120008000點(diǎn)式別墅價(jià)格開盤價(jià)格元/平方米3000640032003500 40004200公寓價(jià)格6500本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。東方太陽城各期銷售情況時序圖 房地產(chǎn)智庫成功關(guān)鍵點(diǎn)（一）：良好的自然環(huán)境精致的社區(qū)水系和綠化景觀生態(tài)居住環(huán)境北京東方太陽城 房地產(chǎn)智庫致的社區(qū)水系和綠化景觀，生態(tài)居住環(huán)境水景觀：社區(qū)整體坐落于高爾夫球場之上，共于高爾夫球場之上，共有近500畝水面分布其間，水域比例達(dá)到3-5%；綠化周邊有10萬株林綠化

33、：周邊有10萬株林木，社區(qū)綠化率高達(dá)80。每個區(qū)域都有自己獨(dú)特的樹木、灌木及地被植物形成域之間被植物，形成區(qū)域之間的天然視覺屏障；空氣質(zhì)量：社區(qū)空氣中精心設(shè)計(jì)社區(qū)水系和綠化空氣質(zhì)量：社區(qū)空氣中負(fù)氧離子平均含量高達(dá)2000個/立方米，居住環(huán)境已達(dá)到療養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)；社區(qū)內(nèi)以及周邊大量的社區(qū)內(nèi)以及周邊大量的綠化保證了療養(yǎng)級空氣質(zhì)量；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)智庫成功關(guān)鍵點(diǎn)（二）：人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)多樣化交流空間針對老年人特別定制的無障礙設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)北京東方太陽城 房地產(chǎn)智庫流空間，針對老年人特別定制的無障礙設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)無障礙設(shè)計(jì)： 針對老年人的特殊戶型設(shè)計(jì)各有側(cè)重：老年人渴望交流：有些別墅設(shè)了

34、無障礙設(shè)計(jì)： 針對老年人的特殊設(shè)計(jì)四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)無障礙坡道地面防滑處理，墻壁預(yù)埋扶手，陽角抹圓老年人渴望交流：有些別墅設(shè)了雙客廳中國傳統(tǒng)觀念子女與父母同住：大戶型多臥室角抹圓戶內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)居室充分考慮朝向、采光和通風(fēng)衛(wèi)生間離臥室不遠(yuǎn)并設(shè)有防滑扶手老人需要照顧：有些戶型設(shè)計(jì)了保姆間環(huán)境設(shè)計(jì)方便交流：衛(wèi)生間離臥室不遠(yuǎn)并設(shè)有防滑扶手插座、開關(guān)都相應(yīng)地降低高度感應(yīng)門鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙采用明亮的顏色，增強(qiáng)環(huán)境的可識環(huán)境設(shè)計(jì)方便交流：大型會所成為老年人相互交流活動的主要空間；園林設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)可交互性：在園林區(qū)里都開辟了小型平臺作為隨機(jī)寬電梯入口，方便進(jìn)入別性區(qū)里都開辟了小型平臺作為隨機(jī)性的交流

35、空間；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。景觀步道加寬以便通行會所會所 房地產(chǎn)智庫成功關(guān)鍵點(diǎn)（三）：完善的配套服務(wù)設(shè)施針對老年人的需求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院康體中心老年大學(xué)自助農(nóng)莊北京東方太陽城 房地產(chǎn)智庫的需求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等等主體建筑概況：太陽城社區(qū)醫(yī)院：規(guī)劃面積5萬平米的配套建筑群位于社區(qū)中央，主要以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓等四大功能區(qū)為主規(guī)模：太陽城醫(yī)院面積1.6萬平米；專業(yè)醫(yī)師和設(shè)備：醫(yī)護(hù)人員由北京市老年病研究中心選和酒店公寓等四大功能區(qū)為主，集文化、娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身；專業(yè)醫(yī)師問診由北京市老年病研究中心選派，設(shè)施和醫(yī)療水平

36、高于國家二級醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)；定期體檢提出保健計(jì)劃：醫(yī)定期體檢提出保健計(jì)劃：醫(yī)院對每位業(yè)主每年進(jìn)行一次免費(fèi)體檢，并存入個人健康檔案，專業(yè)醫(yī)師為業(yè)主量身定做保健方案定做保健方案；全覆蓋的應(yīng)急呼叫系統(tǒng)：緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及公共場所每一角落連接大型公共建筑群戶及公共場所每一角落連接起來；專業(yè)急救中心：與北京紅十字會緊急救援中心合作，在專業(yè)的醫(yī)療器械本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。字會緊急救援中心合作，在太陽城內(nèi)設(shè)立急救站 房地產(chǎn)智庫成功關(guān)鍵點(diǎn)（三）：完善的配套服務(wù)設(shè)施針對老年人的需求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院康體中心老年大學(xué)自助農(nóng)莊北京東方太陽城 房地產(chǎn)智庫的需求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等等社區(qū)農(nóng)莊：

37、在社區(qū)內(nèi)開辟可以耕作的老年大學(xué):是北京市第家社區(qū)內(nèi)申大型康體中心：康體中心接近8000平方米室內(nèi)在社區(qū)內(nèi)開辟可以耕作的農(nóng)莊，每塊地管理費(fèi)低廉，一年中可以在地塊中耕作。很多老年人非常喜歡這種是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學(xué)，開設(shè)多種課程，如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部分課程由社區(qū)中的老年人擔(dān)康體中心接近8000平方米，室內(nèi)、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網(wǎng)球場、舞蹈房、室內(nèi)跑道、溫泉均針對老年人特別設(shè)計(jì)；很多老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺；部分課程由社區(qū)中的老年人擔(dān)當(dāng)教師；溫泉，均針對老年人特別設(shè)計(jì)；室外泳池開敞空間：農(nóng)莊苗圃老年大學(xué)開敞空間：通透大氣的視覺走廊、開敞綠地與文化廣場和多個小

38、型戶外活動場地、湖濱健身步道與兒本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。活動場地、湖濱健身步道與兒童樂園；看護(hù)健身中心健康步道 房地產(chǎn)智庫成功原因分析（四）：多彩的精神文化生活針對老年人生活組織多種活動和組織北京東方太陽城 房地產(chǎn)智庫活針對老年人生活組織多種活動和組織精彩紛呈社區(qū)文化、休閑、娛樂活動娛樂活動：舉辦過3屆國際風(fēng)箏節(jié)舉行了3次新年音樂會社運(yùn)動會游會文藝社區(qū)運(yùn)動會、游園會、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓(xùn)、交流活動數(shù)不勝數(shù)社區(qū)組織的俱樂部：乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部棋牌俱樂部釣魚俱樂音樂會老年合唱國際風(fēng)箏文化節(jié)部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部；業(yè)主自發(fā)的俱樂部：業(yè)主自發(fā)的俱樂部：音樂沙龍、民族舞俱樂部、太極拳俱

39、樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部；每個老人本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。都能找到自己喜愛的活動太極俱樂部活動棋牌俱樂部活動 房地產(chǎn)智庫項(xiàng)目概況上海綠地21城 房地產(chǎn)智庫背景孝賢坊背景全國最早進(jìn)入老齡化項(xiàng)目基礎(chǔ)信息總用地面積2萬畝總建筑面積210萬容積率0 6項(xiàng)目基礎(chǔ)信息容積率0.6物業(yè)形態(tài)多層，獨(dú)棟別墅，TH本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)智庫規(guī)劃情況上海綠地21城 房地產(chǎn)智庫孝賢坊21城總體規(guī)劃為13平方公里，包含4大社區(qū)，尊老社區(qū)、國際社區(qū)、度假社區(qū)、商務(wù)社區(qū)尊老社區(qū)主要指孝賢坊物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、雙拼別墅獨(dú)棟別墅雙拼別墅、獨(dú)棟別墅，新花園洋房、電梯公寓本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)智庫各類配套設(shè)施上海綠地

40、21城規(guī)劃了約19萬平方米的公建配套設(shè)施孝賢坊特色醫(yī)療服務(wù)：規(guī)劃了約19萬平方米的公建配套設(shè)施，其中有面積11萬平方米的香榭里大道，咖啡店、手工藝店、頂級品牌店、高爾夫球具店、西餐廳等沿街分布；定期體檢；老年保健；老年病專家坐診醫(yī)療配套服務(wù)：建立個人醫(yī)療近3萬平方米社區(qū)生活廣場，匯集了包括餐飲、娛樂、銀行、郵政、圖書館、老年大學(xué)、養(yǎng)生文化館、寵物醫(yī)院等多休閑走廊檔案；上門就診服務(wù)；專業(yè)家庭護(hù)理；急救站種公共設(shè)施；四星級綠地豪生國際會議大酒店，建筑面積65000平方米，滿足商務(wù)宴請與家庭團(tuán)圓雙重需要中福會綠地幼兒園無障礙設(shè)計(jì)：整個區(qū)域內(nèi)采用無障礙通道、防滑地面庭團(tuán)圓雙重需要；中福會綠地幼兒園；特

41、設(shè)老年活動中心，營養(yǎng)配餐中心、老年大學(xué)、購物中心、大型綜合醫(yī)院、家政服務(wù)中心中福會幼兒園綠色食品園林：栽種樹齡較大的粗壯樹木，做出森林靜謐、幽遠(yuǎn)的感覺，使空氣清新，宜居養(yǎng)老廣場政服務(wù)中心、中福會幼兒園、綠色食品超市等；實(shí)現(xiàn)管家服務(wù)，緊急呼救服務(wù)、專業(yè)護(hù)理服務(wù)其他：人工湖泊垂釣臺、配木制椅凳本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。理服務(wù) 房地產(chǎn)智庫杭州金色年華金色年華-中國 杭州金家?guī)X退休生活社區(qū)，坐落于杭州西南轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)境內(nèi)，午潮山國家森林公園南麓，與西湖風(fēng)景區(qū)、之江國家旅游度假區(qū)、富陽銀湖度假開發(fā)區(qū)、靈山風(fēng)景區(qū)為鄰，山環(huán)水抱，環(huán)境清幽，是一個整合了生活居住、康復(fù)療養(yǎng)、健身娛樂、休閑度假等多重功能養(yǎng)生勝地、舒適家園。

42、一期面積為5萬平方米，老年人“夢想社區(qū)”-位于基地東側(cè)居家服務(wù)式公寓，是一組由45層多層建筑圍合而成中心綠化庭院:設(shè)有寬大醫(yī)用電梯，寬敞走廊，暢亮樓層交流區(qū)；每個單元一樓都設(shè)有24小時服務(wù)站（包含護(hù)理站）、每戶裝有緊急報(bào)警裝置，樓道、地面都是無障礙化，每個出入口、通道、門廳等公共部委都安裝防滑設(shè)置和扶手為方便老人們串門，每個單元兩棟樓之間還規(guī)金色年華-中國 杭州金家?guī)X退休生活社區(qū)占地17萬平方米，位于平緩山谷丘陵之上，北高南低，東臨一道清澈溪流，北側(cè)、西側(cè)為午潮山國家森林公園，南側(cè)為杭富公路。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。劃了風(fēng)雨連廊。 房地產(chǎn)智庫杭州金色年華整個社區(qū)按照功能和前后期的發(fā)展，分為四個大的

43、區(qū)域期工程包括了三個區(qū)域目前已經(jīng)大的區(qū)域。一期工程包括了三個區(qū)域，目前已經(jīng)開工建設(shè)。第一個區(qū)域?yàn)榧鲜金B(yǎng)老單元安排于基地的東南區(qū)塊西臨社區(qū)內(nèi)主步行道安排于基地的東南區(qū)塊，西臨社區(qū)內(nèi)主步行道，東臨基地內(nèi)側(cè)15米綠化帶及外側(cè)河流，共設(shè)計(jì)了四大集合體的集合式養(yǎng)老單元，每個單體平均每層1012個左右的居住單位，其布局有兩室一廳一衛(wèi)一廚和一室一廳一衛(wèi)一廚。各單位間通過走廊連接，并設(shè)置集中護(hù)士站，休息交流角，公共衛(wèi)生間。第二個區(qū)域?yàn)槎燃偈金B(yǎng)老單元及老年活動中心第二個區(qū)域?yàn)槎燃偈金B(yǎng)老單元及老年活動中心考慮到度假式養(yǎng)老單元為流動的居住對象，其輔助的各項(xiàng)功能空間與活動中心的功能空間可結(jié)合使用，故將這兩個主體相近

44、而建。合使用，故將這兩個主體相近而建。第三個區(qū)域?yàn)樽o(hù)理式養(yǎng)老單元和康復(fù)保健中心一層為康復(fù)保健中心，附帶部分醫(yī)療和急救功能。護(hù)理單位每層設(shè)置護(hù)士站、交流區(qū)、活動室、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。能。護(hù)單位每層設(shè)置護(hù)站、交流、活動、助浴室等。 房地產(chǎn)智庫杭州金色年華始終被社會關(guān)注，始終在參與始終被社會關(guān)注，始終在參與社會，在這個社區(qū)里，退休人士并非與社會脫離，在這里可以與國內(nèi)、國際退休人士交流心得經(jīng)驗(yàn)，代表杭州市參加各類老年比賽等每逢要讓老人們活得健康活得杭州市參加各類老年比賽等。每逢春暖花開日，秋高氣爽時，老人們還可就近在林中散步，在中心綠化廣場賞花，沿登山步道登高，月色要讓老人們活得健康，活得有滋有味，

45、光靠吃好睡好住好，自然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，于是，社區(qū)內(nèi)國際交流活動中心便成了老人們學(xué)習(xí)、老人聚居地方，當(dāng)然少不得醫(yī)療護(hù)理服務(wù)。在這個特別社區(qū)里，讓身體比較弱的老人住進(jìn)護(hù)理式公寓，就特別能讓廣場賞花，沿登山步道登高，月色明媚之夜，老人們還可以在廣場月光舞池里翩翩起舞健身、娛樂的交流中心了。在老年大學(xué)里，每位老人可以憑自己的愛好和向往，學(xué)書法繪畫，學(xué)園藝蒔花練太極瑜伽身手靈活矯健孝順的子女們放心了。護(hù)理式公寓包括護(hù)理公寓和社區(qū)醫(yī)院兩大部分，提供日常門診檢查和健康咨詢等服務(wù)。護(hù)理式公寓為生活不能完全自理及需要照顧的花，練太極瑜伽身手靈活矯健的，還可以到健身房、乒乓室、室內(nèi)門球場去“比劃比劃”。公寓為生活不能

46、完全自理及需要照顧的老人等提供護(hù)理，照料他們生活，并就護(hù)理對象的健康狀況、護(hù)理級別等分為單人間、雙人間、多人間等類型。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)智庫上海 親和源會員制社區(qū)親和源會員制社區(qū)位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，住在集生活、醫(yī)療、商業(yè)、活動為一體的大型社區(qū)，享受應(yīng)有盡有的生活服務(wù)和嚴(yán)格的安全保障，這樣一幅美好的藍(lán)圖將隨著滬上首個集居家與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為一體的大型老年社區(qū)的破土動工而變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。客戶定位：社區(qū)將消費(fèi)目標(biāo)瞄向中高檔老年群體。客戶定位社區(qū)將消費(fèi)目標(biāo)瞄向中高檔老年群體。占地約105畝，共包括910套老年住宅，可提供約1600張養(yǎng)老床位。社區(qū)內(nèi)不僅有面向老人的娛樂活動場所、健康生活廣場、公共服務(wù)

47、大樓、醫(yī)院等各類服務(wù)設(shè)施，還有水系、人工湖、公園等自然景觀以讓老人身心舒暢據(jù)悉老年社區(qū)投資方在園等自然景觀，以讓老人身心舒暢。據(jù)悉，老年社區(qū)投資方在硬件方面就將耗資3億元。此社區(qū)的房屋采取租賃制，按房型大小收費(fèi)，占社區(qū)80%的房型使用面積為45平方米，另外還包括少量使用面積70平方米和90平方米的戶型；社區(qū)對入住者有年齡要求：男性60歲以上，女性為55歲以上。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)智庫上海 親和源會員制社區(qū)老年社區(qū)兩大亮點(diǎn)處處無障礙設(shè)計(jì)社區(qū)采取“處處無障礙”的設(shè)計(jì)，在老人的臥室、衛(wèi)生間浴室等各種活動衛(wèi)生間、浴室等各種活動場所不僅安裝有緊急呼叫系統(tǒng)，而且引進(jìn)國外先進(jìn)做法，備有感應(yīng)系統(tǒng)，一旦

48、老人體溫發(fā)生變化或暫時不行動了，系統(tǒng)馬上會發(fā)出警報(bào)。考慮到老人的行動方便完全菜單式服務(wù)社區(qū)里的服務(wù)完全個性化，餐飲方考慮到老人的行動方便，社區(qū)里的所有輪椅都可以360度旋轉(zhuǎn)，而整個社區(qū)盡量采取無臺階、無豎立面配有大型配餐中心和專業(yè)營養(yǎng)師，采取定做制，根據(jù)老人喜好做出不同飯菜，“既有尖椒土豆絲這樣的家常菜，也有燕窩鮑魚這樣的高檔菜”的板墻、門等障礙結(jié)構(gòu)，多層電梯內(nèi)可容納擔(dān)架，最大程度上確保老人安全。燕窩鮑魚這樣的高檔菜。而社區(qū)內(nèi)還有SPA館、多功能廳、圖書館、健身中心等場所，都采取個性化服務(wù)，老人可根據(jù)自己的需求選擇不本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。同層次的服務(wù)。 房地產(chǎn)智庫石家莊 卓達(dá)太陽城養(yǎng)老社區(qū)卓達(dá)太

49、陽城，地處石家莊市欒城縣冶河工貿(mào)區(qū)，京珠高速公路欒城縣出口與308國道交匯處。2000萬平方米盛世遠(yuǎn)景，含水系TOWNHOUSE漢府中式茗系TOWNHOUSE、漢府中式茗院、花園洋房以及時尚現(xiàn)代的高層組團(tuán)等多種建筑形式。50000平方米超大雙湖水系，120000平方米三可湖公園；社區(qū)生活以居家養(yǎng)老為基本模式：一不脫離家庭，二不脫離兒女，三不脫離熟悉的生活環(huán)境社區(qū)三不脫離熟悉的生活環(huán)境。社區(qū)規(guī)劃了“兩代居”和“網(wǎng)絡(luò)式家庭共居”等親情戶型 ；社區(qū)以60-123平方米的中小戶型為主；太陽城養(yǎng)老社區(qū)與省會多家專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，邀請醫(yī)療小組進(jìn)駐太陽城本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。療小組進(jìn)駐太陽城。 房地產(chǎn)

50、智庫鄭州 金秋樂園中原首座居家養(yǎng)老精品社區(qū),中原首座居家養(yǎng)老精品社區(qū),坐落于鄭州市南郊，龍湖圣地,，棗林桃源；七層全電梯/水景花園/觀景平臺緊急呼救系統(tǒng),廣場、跌泉、密林、幽徑;老年醫(yī)療保健中心、營養(yǎng)配餐中心、健身康樂中心、會議中心、購物超市、老年大學(xué)等設(shè)施設(shè)施。社區(qū)綜合配套服務(wù)設(shè)施：醫(yī)療保健服務(wù)、學(xué)習(xí)教育服務(wù)、文化活動服務(wù)商務(wù)服務(wù)家文化活動服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、家政服務(wù)、洗滌服務(wù)、購物服務(wù)、餐飲服務(wù)、 交通服務(wù)等本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)智庫世聯(lián)觀點(diǎn)一：老年社區(qū)的定位必須基于城企業(yè)盈利型 老年社區(qū)市發(fā)展的大視角作為具有一定特色的主題地產(chǎn)，老年社區(qū)的發(fā)展與城市的發(fā)展密切相關(guān)，其定位必作為具有定特色

51、的主題地產(chǎn)，老年社區(qū)的發(fā)展與城市的發(fā)展密切相關(guān)，其定位必須基于城市發(fā)展的大視角；因此結(jié)合我國國情、社會經(jīng)濟(jì)及文化特點(diǎn)，是確定老年社區(qū)發(fā)展定位的重要前提。決定了目標(biāo)群體的廣度（如大連、海南）；城市資源強(qiáng)度與配套設(shè)施強(qiáng)度一定程度上決定了消費(fèi)者對養(yǎng)老休閑物業(yè)的需求程度；人口結(jié)構(gòu)老齡化狀況家庭養(yǎng)老向社會養(yǎng)老轉(zhuǎn)變空巢家庭增加；養(yǎng)老的社會觀念轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)特征決定的財(cái)富分配特征；老齡化人口的收入來源特征；經(jīng)濟(jì)與社會保障水平配套設(shè)施建設(shè)支持、營銷支持；政府扶持，給予政策支持家庭養(yǎng)老向社會養(yǎng)老轉(zhuǎn)變，空巢家庭增加；養(yǎng)老的社會觀念轉(zhuǎn)變本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)智庫世聯(lián)觀點(diǎn)二：以老年社區(qū)為功能核心，但以更廣泛的生活方式

52、為主題擴(kuò)大客戶群體避免排他性企業(yè)盈利型 老年社區(qū)的生活方式為主題，擴(kuò)大客戶群體，避免排他性 老年社區(qū)不僅是為老人度假生活所準(zhǔn)備的其理念更中國人有很強(qiáng)的家 老年社區(qū)不僅是為老人度假、生活所準(zhǔn)備的，其理念更多是父母子女52周末休閑、全家團(tuán)聚的度假地，其特色的休閑設(shè)施配套將大大增加項(xiàng)目吸引力。中國人有很強(qiáng)的家庭觀念，落葉歸根，與子孫輩一起共享天倫之樂是許多老人的 根據(jù)老年人需求打造核心的功能體系和設(shè)施，但同時以溫馨親情的需求訴求點(diǎn)為線索，在規(guī)劃上導(dǎo)入度假概念，吸引年輕人到社區(qū)中來將社區(qū)從單純性養(yǎng)老社區(qū)向悠心愿。與美國不同，中國老年人有很強(qiáng)烈的對親情和家庭的情感需求吸引年輕人到社區(qū)中來，將社區(qū)從單純性

53、養(yǎng)老社區(qū)向悠閑康樂有突出亮點(diǎn)的社區(qū)轉(zhuǎn)變：多元化、現(xiàn)代的復(fù)合居住功能，關(guān)注人性化的細(xì)節(jié)感需求。多元化、現(xiàn)代的復(fù)合居住功能，關(guān)注人性化的細(xì)節(jié)完整的、可應(yīng)對緊急情況醫(yī)療服務(wù)功能系統(tǒng)豐富的、滿足不同需求的運(yùn)動娛樂配套功能主流市場方便學(xué)習(xí)交流的、跟上時代節(jié)奏的環(huán)境和設(shè)施精神與價(jià)值訴求，老年服務(wù)計(jì)劃，滿足自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，主題地產(chǎn)主流市場本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。帶來年輕感覺 房地產(chǎn)智庫世聯(lián)觀點(diǎn)三：通過合理控制開發(fā)節(jié)奏，保證健康的現(xiàn)金流是成功開發(fā)的基本保障 老年社區(qū)開發(fā)建設(shè)受老齡產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)制約，具有部分社會公益性社會福利性。投資回收期一般較長，房地產(chǎn)的公益性、社會福利性。投資回收期般較長，房地產(chǎn)的開發(fā)回報(bào)率彈性較大

54、，其主要收益來自銷售租賃居住產(chǎn)品和各種形式的服務(wù)項(xiàng)目。 醫(yī)療保健設(shè)施投入是建立老年社區(qū)價(jià)值的基礎(chǔ)是居 醫(yī)療、保健設(shè)施投入是建立老年社區(qū)價(jià)值的基礎(chǔ)，是居住物業(yè)實(shí)現(xiàn)附加值并快速銷售的前提條件，但同時也對開發(fā)商帶來巨大的現(xiàn)金流壓力；如何與住宅開發(fā)銷售的節(jié)點(diǎn)相配合合理安排節(jié)奏對項(xiàng)目至關(guān)重要節(jié)點(diǎn)相配合，合理安排節(jié)奏對項(xiàng)目至關(guān)重要。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)智庫世聯(lián)觀點(diǎn)四：營銷前置，放大社會傳播效應(yīng)，有助于獲得政府的優(yōu)惠政策 因?yàn)槔夏戤a(chǎn)業(yè)的較強(qiáng)的公益特征可能得到政府社會 因?yàn)槔夏戤a(chǎn)業(yè)的較強(qiáng)的公益特征，可能得到政府、社會團(tuán)體、國內(nèi)外慈善機(jī)構(gòu)、甚至企業(yè)不同程度的資助、協(xié)作與政策性稅費(fèi)減免扶持，因此，作為對國

55、家政府和社會意義深遠(yuǎn)的項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考慮在項(xiàng)目設(shè)計(jì)與運(yùn)營時會意義深遠(yuǎn)的項(xiàng)目，應(yīng)重點(diǎn)考慮在項(xiàng)目設(shè)計(jì)與運(yùn)營時，同時以現(xiàn)代老年人及其家庭為目標(biāo)客戶，通過營銷等手段使項(xiàng)目價(jià)值最大化地被感知，極致放大其社會傳播效應(yīng)，最大程度擴(kuò)大當(dāng)?shù)赜绊懛秶鷳?yīng)，最大程度擴(kuò)大當(dāng)?shù)赜绊懛秶緢?bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)智庫針對老年社區(qū)世聯(lián)的顧問服務(wù)模塊階段劃分服務(wù)內(nèi)容主要成果合同期內(nèi)溝通方式服務(wù)時間第一階段：項(xiàng)目整體定1老年社區(qū)專題研究2項(xiàng)目解析3 案例借鑒一、老年社區(qū)專題研究二、項(xiàng)目整體定位及發(fā)展1項(xiàng)目首次溝通會1次2 區(qū)域地市場調(diào)研7天項(xiàng)目整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、運(yùn)營模式及規(guī)劃方案市場建議3案例借鑒4項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略5運(yùn)營模式建議6項(xiàng)

56、目整體定位7 規(guī)劃方案市場建議戰(zhàn)略三、規(guī)劃建議及物業(yè)發(fā)展建議四、盈利模式及經(jīng)濟(jì)測算2區(qū)域地市場調(diào)研7天3市場調(diào)研匯報(bào)溝通1次4中期溝通|匯報(bào)1次5終期溝通|匯報(bào)1次6 電話|傳真|郵件溝通60個日歷天案市場建議7規(guī)劃方案市場建議8盈利模式及經(jīng)濟(jì)測算6電話|傳真|郵件溝通第二階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)跟由甲方負(fù)責(zé)召開甲方、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、乙方的三方溝通會議，乙方從專業(yè)角度提出調(diào)整建議與意見，并出具書面意見書。本服務(wù)周期為3-6個月，乙方在此期間為甲方提供每月2-3次，規(guī)劃設(shè)計(jì)跟蹤顧問與意見，并出具書面意見書。本服務(wù)周期為3 6個月，乙方在此期間為甲方提供每月2 3次，每次不超過2天的，三方（貴司、設(shè)計(jì)單位、我司）溝通會議。第三階段：1需求市場研究2主流營銷手段分析1補(bǔ)充市場調(diào)研3天2 中期溝通|匯報(bào)1次第三階段：項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略流營銷手段分析3營銷案例借鑒4項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略5營銷策略6營銷費(fèi)用預(yù)算1項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略報(bào)告2中期溝通|匯報(bào)1次3終期溝通|匯報(bào)1次4電話、傳真、郵件溝通30個日歷天本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。營銷費(fèi)用預(yù)算