1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。福田香蜜湖寫字樓項目定位福田香蜜湖寫字樓項目定位報告報告謹呈：地產開發有限公司1本報告是嚴格保密的。前言前言本報告是受朗日投資公司委托，從市場的角度對項目進行定位分析報告內容包括，市場分析、發展戰略、客戶定位、價格定位、產品定位、形象定位項目現處于初級規劃階段，本報告主要從市場的角度闡述項目定位觀點，為項目提供規劃設計的市場數據和資料2本報告是嚴格保密的。分析思維導圖分析思維導圖項目項目界定界定項目項目定位定位項目項目預算預算市場競市場競爭分析爭分析SWOTSWOT分析分析選擇戰略選擇戰略指標及限指標及限制條件制條件地塊解析地塊解析問題界定問題界定宏觀市

2、場宏觀市場分析分析寫字樓競寫字樓競爭分析爭分析商業競爭商業競爭分析分析市場競爭戰市場競爭戰略的確定略的確定戰略選擇戰略選擇戰略描述戰略描述客戶定位客戶定位產品定位產品定位價格定位價格定位形象定位形象定位3本報告是嚴格保密的。項目界定項目界定指標及限制條件地塊解析問題界定4本報告是嚴格保密的。項目指標及限制條件項目指標及限制條件項目指標項目地塊性質為行政辦公用地占地面積8800平米容積率4.8項目限制條件項目要求物業類型為寫字樓與底層商業的結合類型項目除占地面積和容積率確定外其余指標尚未給出，要求根據法定圖則確定其他指標項目對資金流沒有提出要求，我們按照利潤最大化條件考慮，項目規劃盡量考慮以售為

3、主，特殊情況可考慮出租項目要求建面中1.4的容積率要交給深規院作為行政辦公使用，剩余3.4容積率用于出售，并且規劃局辦公樓與商業寫字樓出入口相對獨立5本報告是嚴格保密的。農科農科豪宅豪宅片區片區景田景田中高中高檔住檔住宅區宅區香蜜湖高尚居住、香蜜湖高尚居住、旅游度假區旅游度假區車公廟車公廟辦公區辦公區中心區中心區蓮花山蓮花山深圳高爾夫深圳高爾夫項目地塊解析項目地塊解析 區域位置獨一無二，資源一流，地塊稀缺區域位置獨一無二，資源一流，地塊稀缺u區位：區位：項目緊鄰香蜜湖，位于紅荔西路與香梅路交差叉兩個商業中心之間，距離在1.5公里內。u交通：交通：周邊路網完善，道路寬敞。目前紅荔路車流量并不算太

4、大，但紅荔路接通僑城東路后車流量將會有所增加u資源：資源：一線湖景，二線山景，旅游、度假資源豐富；u人文：人文：固定的高檔富人居住區支持周邊商業；整個區域體現安靜、整潔、休閑的居住氛圍6本報告是嚴格保密的。居住用地政府用地旅游用地市政配套u占地：占地：8800m2u建面：建面：42240m2,其中12320m2交深規院作辦公樓u物業類型：物業類型：以底層商業和寫字樓結合的模式u容積率：容積率：4.8u建筑高度：建筑高度：100mu覆蓋率：覆蓋率：50%u項目周邊以居住用地和旅游用地為主，且居住小區已經非常成熟項目地塊解析項目地塊解析 項目指標限定小，項目規劃靈活性強項目指標限定小，項目規劃靈活

5、性強u由于項目規劃設計尚未出臺，因此項目部分指標是根據圖則確定，調整靈活性強本項目本項目7本報告是嚴格保密的。香蜜湖香蜜湖規劃大廈規劃大廈香香蜜蜜二二村村原汽車原汽車大世界大世界本本項項目目紅荔西路紅荔西路深南大道深南大道香香梅梅路路香蜜湖香蜜湖度假村度假村水水榭榭花花都都緹香名苑緹香名苑香蜜湖一號香蜜湖一號香蜜湖度假村規劃大廈規劃大廈香蜜二村香香梅梅路路紅荔西路紅荔西路綠化帶綠化帶加油站房產局房產局辦公樓辦公樓本本項項目目u項目位于紅荔西路與香梅路交叉路口的西南角，其周邊樓盤眾多，且旅游資源充分u項目地塊規劃為政府用地，緊鄰規劃局、房產局u項目原業態為汽車展場，現周邊還保留著許多汽車相關商業

6、項目地塊解析項目地塊解析 項目四至資源豐富，對項目整體價值影響顯著項目四至資源豐富，對項目整體價值影響顯著8本報告是嚴格保密的。項目四至項目四至項目地塊解析項目地塊解析 項目四至實景南面：香蜜二村/綠化帶東面：香梅路/緹香茗苑西面：香蜜湖度假村規劃大廈北面：紅荔西路/水榭花都u項目周邊路網完善，車流量不大；（此實景都在下午四點左右拍攝）u居住社區基本都已經開發完畢，社區成熟度高；u項目北面和東面高檔社區成熟；西面旅游資源豐富；9本報告是嚴格保密的。項目地塊價值提煉項目地塊價值提煉v地塊：地塊：地塊稀缺性無與倫比，溢價空間強勁v區位：區位：商務區、住宅區、旅游區黃金三角區位，給項目帶來巨大的現實

7、發展機會v政務：政務：項目政府規劃用地的性質及周邊政府辦公樓的影響，使項目有充分挖掘政務經濟價值的空間v資源：資源：市政配套、旅游資源豐富，營造出的良好居住環境v商業：商業：周邊高檔富人居住社區氛圍成熟，區域商業設施配套齊全v地緣：地緣：地塊原業態（汽車及相關服務）的影響依然存在v規劃：規劃：小規模、大背景、靈活的規劃指標，讓項目可塑性明顯10本報告是嚴格保密的。項目問題界定項目問題界定本項目的本項目的R1（非期望結果）和（非期望結果）和R2（期望結果）分析（期望結果）分析問題結構化S SR1R1R2R2地塊稀缺性無與倫比，但屬于非主流商圈市場競爭激烈項目優勢眾多，但對寫字樓沒有核心驅動力項目

8、定位不明確，方向不集中項目規模小，昭示性不強地塊價值沒有提升項目價值項目陷入同質化競爭項目定位沒有形成核心競爭力項目昭示性不強，形象拔高有難度充分挖掘地塊價值避免市場同質化競爭風險項目核心競爭力突出賣點明確項目形象能夠滿足高端要求R1與R2之間的矛盾矛盾1：非主流商圈與充分挖掘地塊價值的矛盾矛盾2：市場競爭激烈與避免同質化競爭的矛盾矛盾3：項目定位方向不集中與項目核心定位突出的矛盾矛盾4：規模小，昭示性不強于項目高端形象要求的矛盾11本報告是嚴格保密的。項目核心問題項目核心問題-如何挖掘項目地塊價值，形成差異化競爭如何挖掘項目地塊價值，形成差異化競爭R1R1R1R1R1R1R1R1？問題1：如

9、何在非主流商圈挖掘地塊價值提升核心競爭力問題2：如何形成差異化競爭問題3：如何尋找項目核心定位問題4：如何提升項目形象及昭示性v競爭激烈v項目處于非主流商圈市場現實市場現實12本報告是嚴格保密的。分析思維導圖分析思維導圖項目項目界定界定項目項目定位定位項目項目預算預算市場競市場競爭分析爭分析SWOTSWOT分析分析選擇戰略選擇戰略指標及限指標及限制條件制條件地塊解析地塊解析問題界定問題界定宏觀市場宏觀市場分析分析寫字樓競寫字樓競爭分析爭分析商業競爭商業競爭分析分析市場競爭戰市場競爭戰略的確定略的確定戰略選擇戰略選擇戰略描述戰略描述客戶定位客戶定位產品定位產品定位價格定位價格定位形象定位形象定位

10、13本報告是嚴格保密的。市場競爭分析市場競爭分析宏觀市場分析寫字樓競爭分析商業競爭分析市場競爭戰略的確定14本報告是嚴格保密的。宏觀經濟背景：宏觀經濟背景：深圳經濟增長平穩，深圳經濟增長平穩，GDP增長保持增長保持20%左右，左右，房地產顯現國家宏觀調控的效果，增長速度減緩，趨向健康穩定房地產顯現國家宏觀調控的效果，增長速度減緩，趨向健康穩定u按照世界發展銀行的理論判斷，深圳市整體社會經濟處于平穩增長期。u按照庫茲涅茨 的模型判斷，深圳市房地產市場處于高速發展階段。按照世界發展銀行的經濟理論：一個國家的人均GDP與整體社會經濟發展之間的對應關系 美元匯率取8.27計算庫茲涅茨著作中論述了宏觀經

11、濟增長與房地產市場的發展階段之間的關系如下： 8%高速發展800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增長平穩增長衰退增長15本報告是嚴格保密的。市場競爭分析市場競爭分析宏觀市場分析寫字樓競爭分析商業競爭分析市場競爭戰略的確定16本報告是嚴格保密的。銷售狀況銷售狀況u市場走出谷底，進入持續發展階段。購買者對市場的發展前景看好。u2002年辦公樓市場從低谷中開始反彈，加上宏觀調控政策，把投資導向寫字樓市場，出現持續增長勢頭。寫字樓市場需求：寫字樓市場需求：2001200420012004的寫字樓銷售面積平均的寫字樓銷售面積平均增長率約為增長率約為45%, 45%,

12、 依此速度預期依此速度預期20052005年銷售量增至年銷售量增至4747萬平米萬平米20012004的寫字樓面積平均增長率約為45%, 依此速度預期2005年銷售量增至47萬平米。17本報告是嚴格保密的。20052005年市場供應統計年市場供應統計中心區寫字樓中心區寫字樓18本報告是嚴格保密的。單位：單位：m220052005年市場供應統計年市場供應統計中心西區寫字樓掃描中心西區寫字樓掃描19本報告是嚴格保密的。寫字樓未來兩年市場放量激增，寫字樓未來兩年市場放量激增， 20052005年供年供應應8787萬平米，預計萬平米，預計20062006年供應年供應9090萬平米萬平米數據來源：世聯數

13、據庫u供應預測：供應預測：未來兩年寫字樓放量激增（2005年供應87萬平米，預計2006年供應90萬平米），尤其是高端寫字樓。寫字樓銷售壓力大！u空置狀況：空置狀況：空置面積存量還很大，根據未來兩年內的預期放量，可預見空置率將繼續上升。20本報告是嚴格保密的。未來寫字樓市場供求關系預期未來寫字樓市場供求關系預期 高端產品供大于求高端產品供大于求u寫字樓銷售量自2002年反彈之后，開始回落，以47萬平米作為2005年的預期銷售量。u高端產品面臨較大銷售壓力。 05年中心區高端寫字樓放量接近90萬平米。u中端產品供應量相對較少，成為市場契機。21本報告是嚴格保密的。諾德中心諾德中心金金中中環環本項

14、目本項目香香蜜蜜湖湖片片區區CBD西區CBD中心區和中心西區成為兩大供應集中分布區域中心區和中心西區成為兩大供應集中分布區域u中心區和中心西區繼續成為寫字樓市場集中供應區域。u香蜜湖片區不是寫字樓市場的主流區域。22本報告是嚴格保密的。 中心區寫字樓案例對比中心區寫字樓案例對比23本報告是嚴格保密的。 中心西區寫字樓案例比較中心西區寫字樓案例比較24本報告是嚴格保密的。u 中心區寫字樓昭示性和配套均屬頂級，最小開間面積在100平米左右，容積率1416；u中心西區寫字樓昭示性好，配套一般，最小開間面積在50平米左右。容積率710。中心區、中心西區案例比較中心區、中心西區案例比較 面積劃分、容積率

15、面積劃分、容積率25本報告是嚴格保密的。u中心區寫字樓銷售競爭激烈，價格在13000以上；u2005年中心西區寫字樓后續銷售壓力較大，與供應激增相關，價格在900011000。中心區、中心西區比較中心區、中心西區比較 銷售率、價格銷售率、價格26本報告是嚴格保密的。中心區、中心西區比較中心區、中心西區比較 投資客比重、升值情況投資客比重、升值情況注：紅色虛線是升值與否的分界線u中心區寫字樓的投資客戶比重在45%；u中心西區寫字樓投資客戶比重在30%50%。u中心西區寫字樓相對升值較快，投資潛力巨大；而中心區寫字樓價格基本維持不變。27本報告是嚴格保密的。寫字樓市場競爭小結寫字樓市場競爭小結v大

16、勢：寫字樓總體市場供大于求，大勢：寫字樓總體市場供大于求，中心區高端寫字樓放量很大，；而中心西區放量以中檔產品為主；投資客戶所占比重較高，為40%至50%， 中端產品升值迅速。v競爭：競爭：高端寫字樓放量明顯增加，競爭激烈；中、低檔寫字樓放量趨于平緩，需求強勁，但后續有大量產品推出。v產品：產品：中心區高檔寫字樓形象昭示性強，立意高，平均最小開間100平米，標準層面積2000平米；中心西區形象昭示一般，立意較高，平均最小開間50平米，標準層面積1300平米。v價格：價格：中心區寫字樓均價約為13000元/平米，租金120元/平米；中心西區寫字樓均價約為9000元/平米，三級報盤價格已升值到均價

17、11000元/平米，租金在65 元/平米。v機會：機會：中端需求及投資需求為項目提供了空間。v威脅：威脅：項目處于寫字樓商業邊緣化地段，非主流；作為寫字樓沒有強大的商業氛圍支撐；28本報告是嚴格保密的。市場競爭分析市場競爭分析宏觀市場分析寫字樓競爭分析商業競爭分析市場競爭戰略的確定29本報告是嚴格保密的。商業分布格局商業分布格局香蜜湖香蜜湖度假村本項目p香蜜湖片區規劃商業用地少，僅占規劃用地總面積的1%。p香蜜湖片區除山姆會員店及順電外，商鋪少且規模不大。p景田南片區內有較多的沿街商鋪，以社區生活配套及汽車配套為主，基本能滿足區域生活需求。香逸名園、香蜜三村社區街鋪，以汽車配件、超市、餐飲為主

18、順電山姆會員店居住用地商業用地政府用地配套用地旅游用地市政配套臨時酒樓、飯店30本報告是嚴格保密的。香蜜湖片區集中商業掃描香蜜湖片區集中商業掃描 順電香梅店順電香梅店 建筑面積：接近1萬 平米區位：香梅路中北段東側業態規劃： 1層：手機，攝像機，數碼 相機，打印機，電子詞典，美容器具，電話機，配件超市，辦公用品。 2 層：冰箱，空調，洗衣機，廚房電器，吸塵器，風扇，等離子背投，彩電，家庭影院。 3層：家居天地 4層：生活大師開業時間：2004年5月銷售情況： 31本報告是嚴格保密的。香蜜湖片區集中商業掃描香蜜湖片區集中商業掃描 山姆會員店山姆會員店占地面占地面積積：3.53.5萬平米萬平米建筑

19、面積：營業面積1.4萬平方米。 業態規劃：倉儲型超市，員工只有500人。開業時間：1996年銷售情況： 備注：即將遷至農林路與僑香路交接處的深國投廣場，面積擴大至2萬平米，地面建筑為4層的商業中心和一棟12層的寫字樓。寫字樓部分將是沃爾瑪亞洲總部所在地。據了解，二期工程預計今年12月封底，明年8月正式投入使用。32本報告是嚴格保密的。周邊片區集中型商業掃描周邊片區集中型商業掃描 景田片區、中心區景田片區、中心區33本報告是嚴格保密的。片區街鋪商業價格調查片區街鋪商業價格調查34本報告是嚴格保密的。香蜜湖片區在售樓盤底商價格調查香蜜湖片區在售樓盤底商價格調查35本報告是嚴格保密的。根據區域人口估

20、算，片區內需根據區域人口估算，片區內需4萬平方米萬平方米的商業面積的商業面積u香蜜湖片區內居住人口約4萬人，根據商業服務建筑面積0.51平方米/人估算，片區內需24萬平方米商業面積。u香蜜湖片區商鋪和集中大型商業面積的總和約為3.6萬平米。仍處于合理范圍，但接近飽和。按照國際慣例：城市的正常商業容量為人均0.51M2，依據人口規模確定合理的服務面積：商業面積合理范圍在20000至40000平米之間 城市社區商業規劃標準城市社區商業規劃標準（一般城市居住區商業設施指標）36本報告是嚴格保密的。純社區型商業需求容量仍然很大純社區型商業需求容量仍然很大支撐社區型商業規模確定的經驗判定公式：支撐社區型

21、商業規模確定的經驗判定公式：合理社區服務型商業建筑面積合理社區服務型商業建筑面積=社區居住建筑面積社區居住建筑面積 0.028根據判定經驗公式，香蜜湖片區社區型商業面積的合理值約為2.7萬平米。 來自世聯數據庫目前香蜜湖片區社區型商業面積約為1.5萬平米，仍有相當大的容量37本報告是嚴格保密的。商業市場競爭小結商業市場競爭小結v大勢：大勢：片區商業由于消費群的支持，及投資需求影響，目前銷售情況較好v競爭：競爭：本項目屬于區域型商業，片區仍然存在相當大的社區商業容量，但是大型商業容量接近飽和。v業態和產品：業態和產品：香蜜湖目前市場100平米左右的小型一層商鋪租售旺盛，汽車相關產業鋪面積以200

22、300平米為主。大鋪型銷售相對較困難。v價格：價格：平均出售價格約為25000元/平米，出租價格約為150到200元/平米。v市場空缺和機會市場空缺和機會：餐飲業、休閑服務、與汽車相關高端的集中商業是一個目前片區的機會點38本報告是嚴格保密的。市場競爭分析市場競爭分析宏觀市場分析寫字樓競爭分析商業競爭分析市場競爭戰略的確定39本報告是嚴格保密的。市場競爭分析市場競爭分析 市場競爭戰略市場競爭戰略最先進入市場壟斷價格產品有不可重復性領導者領導者行業老大行業老大諾德諾德大中華大中華世界中心世界中心第二個進入市場改變游戲規則強調新的評估標準強調產品的特色和價值挑戰者挑戰者地標地標金中環金中環安聯安聯

23、較晚進入市場搭便車，借勢以小博大，殺傷戰術價格戰的制造者追隨者追隨者金潤金潤英龍英龍非行業老大，中大規模市場非行業老大，中大規模市場次次/ /非主流市場非主流市場敏銳的機會主義者敏銳的機會主義者較晚進入市場細分市場，瞄準縫隙目標明確，挖掘客戶創新產品和需求點補缺者補缺者現中心區部分樓盤，由于商業中心的規劃西移，以及地理位置的獨特性，理所當然的成為了領導者中心區另有部分后起樓盤，成為了市場的挑戰者現中心西區部分盤，由于市場需求的回暖，迅速搶占市場成為了追隨者本項目由于自身規模和特定地塊位置的限制，項目屬于非主流商圈范疇，商圈邊緣化影響明顯，項目競爭有別于上述三類。且項目有特定的市場背景，因此項目

24、屬于補缺型競爭格局。但中心西區個別樓盤，在價格定位和客戶定位方面，與本項目又存在著競爭中心區中心區中心區中心區部分樓盤部分樓盤金谷金谷中心西區中心西區部分樓盤部分樓盤本項目本項目40本報告是嚴格保密的。市場競爭分析市場競爭分析 競爭戰略描述競爭戰略描述細分市場：明確目前市場的所有客戶，并找尋客戶對應的產品特點尋找縫隙：針對中心區和中心西區寫字樓的特點，篩選第三類工作需求，尋找他們需要的產品是什么明確目標：明確第三類客戶的需求特征，打造產品，補充市場空隙挖掘客戶：尋找政務經濟、周邊成熟高檔富人社區及周邊原業態的影響，挖掘事實存在的客戶，了解其產品要求產品創新：針對客戶需求，為客戶量身定做，創造適

25、合客戶要求的產品，補充市場需求縫隙商業補缺：通過市場的分析，以補缺型業態做為底層商業的主要購買群體，結合政務經濟的效應，吸引配套性行業客戶購買補缺型競爭戰略：補缺型競爭戰略：補缺型競爭戰略：補缺型競爭戰略：細分市場客戶及產品，打造第細分市場客戶及產品，打造第細分市場客戶及產品，打造第細分市場客戶及產品，打造第三類工作空間，以差異化的產品補充市場縫隙三類工作空間，以差異化的產品補充市場縫隙三類工作空間，以差異化的產品補充市場縫隙三類工作空間，以差異化的產品補充市場縫隙較晚進入市場細分市場，瞄準縫隙目標明確，挖掘客戶創新產品和需求點補缺者補缺者41本報告是嚴格保密的。分析思維導圖分析思維導圖項目項

26、目界定界定項目項目定位定位項目項目預算預算市場競市場競爭分析爭分析SWOTSWOT分析分析選擇戰略選擇戰略指標及限指標及限制條件制條件地塊解析地塊解析問題界定問題界定宏觀市場宏觀市場分析分析寫字樓競寫字樓競爭分析爭分析商業競爭商業競爭分析分析市場競爭戰市場競爭戰略的確定略的確定戰略選擇戰略選擇戰略描述戰略描述客戶定位客戶定位產品定位產品定位價格定位價格定位形象定位形象定位42本報告是嚴格保密的。項目項目SWOT分析：分析：SO發展戰略通過走差異化路線，結發展戰略通過走差異化路線，結合項目稀缺性及政務經濟的特點，形成項目核心競爭力合項目稀缺性及政務經濟的特點，形成項目核心競爭力43本報告是嚴格保

27、密的。發展戰略描述發展戰略描述針對本項目選擇的針對本項目選擇的針對本項目選擇的針對本項目選擇的SOSOSOSO戰略描述：戰略描述：戰略描述：戰略描述：以充分展示項目優勢，利用市場機會抓住市場為核心手段；通過走差異化補缺路線，打造第三類的工作空間，結合政務經濟和地塊稀缺性的特點，抓窄縱市場，形成項目核心競爭力稀缺性優勢：充分展現項目地塊的稀缺性，提升溢價空間；地塊價值優勢：黃金三角區域優勢，打造項目立意高度（有氧、健康、環保的未來工作模式）地緣優勢：通過政務經濟、周邊成熟高檔社區及周邊原業態的影響，挖掘事實存在的客戶交通優勢：解決昭示性問題，打造項目轉角位置的商業價值規劃優勢：靈活規劃為產品創新

28、奠定基礎市場機會：充分挖掘投資客戶市場寫字樓斷層：細分客戶、明確目標、補缺產品商業機會：社區配套商業的充分挖掘44本報告是嚴格保密的。分析思維導圖分析思維導圖項目項目界定界定項目項目定位定位項目項目預算預算市場競市場競爭分析爭分析SWOTSWOT分析分析選擇戰略選擇戰略指標及限指標及限制條件制條件地塊解析地塊解析問題界定問題界定宏觀市場宏觀市場分析分析寫字樓競寫字樓競爭分析爭分析商業競爭商業競爭分析分析市場競爭戰市場競爭戰略的確定略的確定戰略選擇戰略選擇戰略描述戰略描述客戶定位客戶定位產品定位產品定位價格定位價格定位形象定位形象定位45本報告是嚴格保密的。項目定位項目定位客戶定位產品定位價格定

29、位形象定位46本報告是嚴格保密的。以國內、本地私營企業為主資本來源規模小，知名度低資產規模偏低偏低偏低偏低偏低偏低偏低200平米以下著名商圈的輻射區域小區域性的企業，依附于產業集群效應，廣告類、貿易類、物流業行業低端客戶以國內中型私營企業為主資本來源規模中等，知名度一般資產規模一般適中適中中等中等中等中等200-500平米華強北商圈；車公廟商圈；區域性加工貿易類、咨詢顧問類公司分部，市級機構、地區性中型企業辦事處、代表處行業中級客戶以中外合資、港臺資、國內股份制企業為主資本來源規模中等偏大，知名度較高。資產規模基于第2產業區域性公司深圳營銷總部、研發、服務中心偏高適中偏高適中偏高高高偏高中等偏

30、高500平米以上為主中心區商圈、華強北商圈；地王商圈；國貿商圈；車公廟商圈；區域性的純貿易類、資本投資類、咨詢顧問類公司地區總部，省級機構、地區性大企業集團辦事處、代表處行業中高級客戶景觀要求區行業集中度投資回報交通停車形象檔次配套完善度價格承受需求面積置業取向目前主要分布區域具體描述分類寫字樓客戶細分寫字樓客戶細分客戶群需要舒適、自由、開闊、個性的辦公空間客戶群需要舒適、自由、開闊、個性的辦公空間面積需求：面積需求：200400200400平米；形象要求：個性、自我，但注重成本；價格需求：平米；形象要求：個性、自我，但注重成本；價格需求：9000-110009000-11000元元產品需求：

31、舒適、自由、開闊、個性的辦公空間產品需求：舒適、自由、開闊、個性的辦公空間47本報告是嚴格保密的。案例分析案例分析建藝大廈建藝大廈政府職能部門政府職能部門：深圳市規劃國土局、規劃國土信息中心、紀委監察局分部小組、深圳市建筑工務局相關機構和企業相關機構和企業：市規劃設計研究眼、深圳市不動產估價學會、深圳市房地產協會、廣東博思建筑工程造價司法鑒定所、深圳市誠信行工程咨詢公司、建星建筑監理公司、城市空間規劃設計有限公司、中國人壽保險公司等平均租金平均租金：45元/平米開間劃分情況：開間劃分情況：企業使用面積主要為80400平米。48本報告是嚴格保密的。案例分析案例分析設計大廈設計大廈政府職能部門政府

32、職能部門：深圳市房地產交易中心、深圳市建筑工程交易服務中心、深圳市房屋租賃管理辦公室、深圳市建設局。 相關機構和企業相關機構和企業：深圳市建筑設計研究總院、深圳市居眾裝飾設計工程有限公司、深圳國房地產咨詢有限公司、香港阿特森泛華建筑與景觀設計公司、安道森地域規劃發展公司、中聯銀擔保有限公司等 平均租金平均租金：45元/平米開間劃分情況：最小開間開間劃分情況：最小開間 80平米，主要企業使用面積80400平米。49本報告是嚴格保密的。寫字樓客戶群細分：寫字樓客戶群細分：根據對于類似寫字樓的調查根據對于類似寫字樓的調查歸納出本項目寫字樓產品的核心客戶群歸納出本項目寫字樓產品的核心客戶群與國土規劃局

33、相關的4大類型企業機構有：金融證券業、設計裝飾、工程、地產咨詢和監理公司和建筑地產類學術性機構50本報告是嚴格保密的。建筑設計類、創智型公司高層訪談建筑設計類、創智型公司高層訪談 訪談名錄和內容訪談名錄和內容Q1:對于集中設計、創智類的個性化寫字樓的需求程度對于集中設計、創智類的個性化寫字樓的需求程度Q2:對寫字樓產品的設計、功能上的要求對寫字樓產品的設計、功能上的要求Q3:基于本項目的資源和立意，能夠承受的價格是多少基于本項目的資源和立意，能夠承受的價格是多少51本報告是嚴格保密的。建筑設計類、創智型公司高層訪談建筑設計類、創智型公司高層訪談 客戶需求紀要客戶需求紀要52本報告是嚴格保密的。

34、訪談總結訪談總結大中型建筑設計類企業對于本項目的自然景觀和政務資源很有興趣，樹立自己的個性化形象，提升格調和氣質使他們的核心驅動力。該潛在客戶群的數量充足，價格承受力很強，可達15000元/平米。小型建筑公司注重實惠的特點，使他們不能成為核心客戶群體。創智型公司也會對本項目起到支撐作用。他們對于網絡硬件的配套要求是核心驅動力。價格承受力9000元/平米左右。商業需求均為中高檔配套餐飲業和金融業。53本報告是嚴格保密的。寫字樓市場機會挖掘寫字樓市場機會挖掘與國土規劃政務相關的大中型建筑設計類公司和IT科技類創智型公司。潛在客戶群很大。市場空白點：市場空白點：市場空白點：市場空白點：高檔富人居住區

35、氛圍成熟，為他們貼身設計的創新產品缺少市場特征：市場特征：市場特征：市場特征：投資行為很活躍市場空白點：市場空白點：市場空白點：市場空白點：自然景觀資源一流，整個市場缺乏個性化、創意濃厚的寫字樓作品結合富人區優勢結合政務資源優勢結合市場特點C C A A B B 鑒于富人生活配套和未來辦公需求的組合辦公室（生活與工作融合、過渡型）投資客戶54本報告是嚴格保密的。客戶定位寫字樓客戶定位寫字樓由于發展戰略和競爭戰略的特點，項目核心客戶的選擇將由由于發展戰略和競爭戰略的特點，項目核心客戶的選擇將由戰略的要求而制約戰略的要求而制約核心客戶重要客戶游離客戶與國土政務關聯的大中型建筑設與國土政務關聯的大中

36、型建筑設計類公司，計類公司，IT IT高科技創智型公司高科技創智型公司注重生態景觀資源的企業鑒于富人生活配套和未來辦公需求的組合辦公室投資客戶核心驅動力：核心驅動力：核心驅動力：核心驅動力：1 1 1 1、充分享用政府規劃局資源、充分享用政府規劃局資源、充分享用政府規劃局資源、充分享用政府規劃局資源2 2 2 2、彰顯創智型企業的創意、個性化和自由格調的形象、彰顯創智型企業的創意、個性化和自由格調的形象、彰顯創智型企業的創意、個性化和自由格調的形象、彰顯創智型企業的創意、個性化和自由格調的形象3 3 3 3、由于地塊稀缺性及市場大勢影響投資驅動力明顯、由于地塊稀缺性及市場大勢影響投資驅動力明顯

37、、由于地塊稀缺性及市場大勢影響投資驅動力明顯、由于地塊稀缺性及市場大勢影響投資驅動力明顯由于項目補缺型競爭戰略的要求，項目以客戶為導向根據SO發展戰略展現項目優勢的要求，政務經濟概念和創意個性化將作為項目的重要手段進行客戶的挖掘，因此政務相關和創意型企業將成為我們的核心客戶根據項目競爭戰略的要求，第三類工作空間的需求客戶，創業客戶、個性客戶、位于富人生活和中心區辦公客戶將成為第三類工作空間的重要客戶根據發展戰略把握市場機會的要求，投資客戶項目重要的機會，也將成為本項目的重要客戶55本報告是嚴格保密的。u深南大道路口處、香逸名園、香蜜三村社區街鋪，以汽車配件、超市、餐飲、美發美容為主。u汽車美容

38、、配件、維護類的街鋪面積在200300平米。u餐飲店以100200平米為主。只有一家大型美食街和喬治別克西餐廳位于深南大道與香梅路交匯處。商業掃描：商業掃描：原業態影響依然存在，但檔次不高原業態影響依然存在，但檔次不高56本報告是嚴格保密的。u紅荔路段以汽車配件、裝飾工程、仕多、攝影曬相、醫藥、房產地鋪、小餐飲為主。u街鋪面積在100200平米。商業掃描：商業掃描：周邊商業整體檔次不高，高端消周邊商業整體檔次不高，高端消費、高端形象商業空白明顯費、高端形象商業空白明顯57本報告是嚴格保密的。汽車相關的行業高端客戶高檔餐飲、高檔休閑行業客戶銀行、證券、保險、便利店等政務配套行業客戶投資客戶市場空

39、白點：市場空白點：市場空白點：市場空白點：餐飲業、休閑、高端服務型商業是一個目前片區的機會點；原有汽車相關商業氛圍濃厚，但缺乏高檔次的汽車相關商業。市場特征：市場特征：市場特征：市場特征：投資活動活躍市場機會點：市場機會點：市場機會點：市場機會點：已建成的深圳市規劃局，即將建成的國土局、建安項目寫字樓和本項目所帶來的巨大的政務商務商業配套需求結合富人區優勢結合訪談結果社區商業公式分析直接推導C C B B A A 商業市場機會挖掘商業市場機會挖掘58本報告是嚴格保密的。客戶定位商業客戶定位商業由于發展戰略和競爭戰略的特點，項目核心客戶的選擇將由由于發展戰略和競爭戰略的特點，項目核心客戶的選擇將

40、由戰略的要求而制約戰略的要求而制約核心客戶重要客戶游離客戶奢侈品展示（汽車、洋酒等）相關奢侈品展示（汽車、洋酒等）相關的行業高端客戶的行業高端客戶補缺型，餐飲、高檔休閑行業客戶補缺型，餐飲、高檔休閑行業客戶區域原有業態客戶銀行、證券、保險等政務配套行業客戶投資客戶高端便利店、商務店等規劃、國土相關服務行業客戶核心驅動力：核心驅動力：核心驅動力：核心驅動力：1 1 1 1、區域配套價值受政務經濟的影響、區域配套價值受政務經濟的影響、區域配套價值受政務經濟的影響、區域配套價值受政務經濟的影響2 2 2 2、地緣效應和補缺型業態對項目招商的影響、地緣效應和補缺型業態對項目招商的影響、地緣效應和補缺型

41、業態對項目招商的影響、地緣效應和補缺型業態對項目招商的影響59本報告是嚴格保密的。項目定位項目定位客戶定位產品定位價格定位形象定位60本報告是嚴格保密的。產品定位產品定位物業配比物業配比從從SO發展戰略確定物業配比，應充分挖掘底層商業價值發展戰略確定物業配比，應充分挖掘底層商業價值通過市場分析確定，項目處于黃金三角區位優勢明顯，周邊成熟消費群的支持對商業發展又極大幫助底層非集中商業，社區商業還有較大容量的機會明顯商業屬于利潤型產品，本項目有較好的臨街、轉角商業價值，因此項目在考慮整體需求和形象要求的前提下應充分挖掘商業的價值點項目臨街面、轉角商業價值明顯，應充分考慮項目臨街面、轉角商業價值明顯

42、，應充分考慮項目臨街面、轉角商業價值明顯，應充分考慮項目臨街面、轉角商業價值明顯，應充分考慮61本報告是嚴格保密的。產品定位產品定位物業配比物業配比從商業價值最大化的角度考慮底層商業為兩層從商業價值最大化的角度考慮底層商業為兩層統計得出周邊底層商業均價在25000元左右，租金在150元左右按照年匯報率8%計算，底層商業價值在22500元左右，因此項目底層商業價值按照23000元計算按照商鋪價值遞減規律一層價值為23000元；二層價值為一層的50%，即11500元；三層價值為第一層的30%，即6900元，遠遠低于寫字樓價格，因此項目商業面積不超過兩層從案例分析，商業超過兩層，銷售壓力大商鋪價值遞

43、減規律決定商業不超過兩層商鋪價值遞減規律決定商業不超過兩層商鋪價值遞減規律決定商業不超過兩層商鋪價值遞減規律決定商業不超過兩層62本報告是嚴格保密的。產品定位產品定位物業配比物業配比從商業價值最大化的角度考慮底層商業為兩層從商業價值最大化的角度考慮底層商業為兩層按照覆蓋率50%計算一層商鋪面積為4400平米，兩層合計為8800平米 880050%4400 440028800寫字樓總面積為33440平米 42240880033440考慮項目限制條件12320平米將用作政府辦公，獨立入口，因此項目按照兩棟塔樓排布，另一棟塔樓為可售部分面積為21120平米 33440 1232021120兩層商業：

44、兩層商業：面積為8800平米左右寫字樓：寫字樓：總面積33440平米，其中12320平米交深規院辦公室用，21120平米推平米推出銷售出銷售63本報告是嚴格保密的。產品定位產品定位寫字樓寫字樓競爭戰略補缺型產品的要求確定項目戶型競爭戰略補缺型產品的要求確定項目戶型本項目定位：本項目定位：隔間面積：最小200平米，標準層面積1000平米。根據大客戶的需要，景觀資源較好的高樓層重點考慮整層購買。局部100平米小分割組合考慮放在底樓層形象：個性化，創意，舒適寫字樓核心客戶群寫字樓核心客戶群核心客戶群需求產品特征：核心客戶群需求產品特征：大中型建筑設計類公司核心要求是外立面和空間設計能夠有足夠的創意和

45、突破，充分展現其別致的格調和氣質。辦公面積500至1000平米，最小劃分單位為200平米左右。價格承受力不超過15000元/平米。IT高科技及其他創智型公司，核心需求是網絡硬件配套，辦公面積在200至500平米，合適的最小單位面積是100平米左右。能承受的價格在9000-11000元/平米。與國土政務關聯的大中型建筑設計類公司，IT高科技創智型公司64本報告是嚴格保密的。產品定位產品定位物業布局物業布局兩棟塔樓設計，共享空間兩棟塔樓設計，共享空間底層商鋪考慮退紅線位置和地面部分廣場綠化位置后，滿鋪考慮寫字樓兩棟塔布局的限制和客戶對戶型要求，確定每層面積約1000平米層兩個塔樓共享一個大堂和綠化

46、平臺根據物業面積，配置次下一層車庫及地面部分車位，約350個車位造型示意大大堂堂及及綠綠化化平平臺臺綠化共享空間概念綠化共享空間概念p利用共享區分隔空間，增強室內外空間對話p它既可看成花園，也可以是觀景平臺，還可以是開放式的辦公空間65本報告是嚴格保密的。根據覆蓋率指標的要求，分為塔樓與商業裙樓兩部分，最大限度設置商業裙樓；裙樓不宜超過兩層,滿足整層，半層，1/4層單位購買的尊貴感 2m76m2m7.5m25m32.5m36m900平方米平方米1000平方米平方米香梅路香梅路產品定位產品定位物業布局物業布局標準層平面錯開式布局，減小標準層面積標準層平面錯開式布局，減小標準層面積66本報告是嚴格

47、保密的。人車分流:地下車庫出入口與人行出入口，形成人車分行，車流組織避免在前廣場停留；商業主入口:設置在昭示性最佳的東向，聚集人流；寫字樓入口:結合進入的便捷性;可考慮設置在西向；地下車庫出入口:盡量設置在南北兩側，形成有效的車流組織商業的交通組織，關系到商業人氣，建議注重其昭示性，并設置通向二設置通向二設置通向二設置通向二/ / / /三樓的三樓的三樓的三樓的垂直交通垂直交通垂直交通垂直交通，提升商業價值；寫字樓的入口建議設置在南向，并實現人車分流；商業主入口商業主入口車行出口車行出口車行入口車行入口前廣場前廣場前廣場前廣場商業次入口商業次入口寫字樓主入口寫字樓主入口寫字樓寫字樓次入口次入口

48、產品定位產品定位物業布局物業布局交通組織聚集人氣，人車分流交通組織聚集人氣，人車分流67本報告是嚴格保密的。核心筒的設置，將兩個塔樓統一考慮，最大限度提升使用率；充分考慮公共走道的空間尺度設計，最大限度減少公共空間的面積；給排水位的預留柱位，建議靠近核心筒處理，便于日后空間的組織；以辦公區間進入的昭示性為前提，可在“工，十，日”字型走道處理上有所提升,考慮到日后的可拼合銷售;寫字樓面積統一考慮,原則上寫字樓面積在上滿足以100-200平方米為基本單元的劃分基數，進深盡量控制在10-12米電梯的承載按高于普通標準的20% 配置;項目的核心筒設計關系到辦公空間的昭示性與實用性，是項目設計的重要環節

49、2m76m2m7.5m25m32.5m36m900平方米平方米1000平方米平方米香梅路香梅路產品定位產品定位物業布局物業布局核心筒設計提升使用率，增強辦公區域昭示性核心筒設計提升使用率，增強辦公區域昭示性68本報告是嚴格保密的。最大限度加大景觀面的處理，增強采光效果；考慮大幅玻璃幕墻，來增加景觀/采光效果，考慮室外空調機位的設計，避免建筑外觀與室內采光受到影響；避免對視現象，增強空間上的對流設計； 充分挖掘項目的本體資源，提升物業價值；節約投資成本，保證項目品質，合理配置2m76m2m7.5m25m32.5m36m900平方米平方米1000平方米平方米香梅路香梅路產品定位產品定位物業布局物業

50、布局景觀價值：利用布局將景觀與采光發揮最大景觀價值：利用布局將景觀與采光發揮最大69本報告是嚴格保密的。在每層設計可贈送面積的入戶花園；滿足不同面積（整層，半層）單位購買的物業，性價比的提升；有氧健康生態辦公環境；資源的充分利用，自然通風，采光；可在原有的創新價值點上，有所提升；提升物業的購買性價比，充分利用資源，健康生態的辦公環境生成，增加立面的變換，便于營銷概念的形成 偶數層花園偶數層花園 奇數層花園奇數層花園產品定位產品定位物業布局物業布局附加值：贈送面積，超性價比附加值：贈送面積，超性價比70本報告是嚴格保密的。產品定位產品定位以100-200平米為模數的一個“menu plan”（功

51、能菜單） + += =+ += =+ += =oror單一的組合模式具有可變性空間模式71本報告是嚴格保密的。層高層高立柱沿墻布置，中空無柱，體現空間感；設計寫字樓層高3.8m，為保證項目凈高達到3m，建議采用寬扁梁設計，并且考慮管道穿孔，預留管道孔；商業一層層高6m，二層4.5m增設網絡地板在結構的處理上，建議結構方正，扁梁無柱；沿墻體設置立柱預留管道孔產品定位產品定位建筑細節的建議：梁中穿孔，預留管道孔建筑細節的建議：梁中穿孔，預留管道孔地板網絡、弱電線路樓板72本報告是嚴格保密的。產品定位產品定位商鋪商鋪競爭戰略補缺型產品的要求確定項目戶型競爭戰略補缺型產品的要求確定項目戶型本項目定位：

52、一層整體經營先引入商家，進行帶租約出售。二層主要以辦公配套為主。面積：100平米商鋪，可自由組合價格：2500035000元/平米；租金200250元/平米汽車模型展售、高檔餐飲配套、高檔休閑配套商業核心客戶群商業核心客戶群補缺型，餐飲、原業態，與汽車相關的行業客戶高檔休閑行業客戶投資客戶銀行、證券、保險等政務配套行業客戶市場歸納及案例借鑒片區內商鋪面積總結：社區服務型商業以100平米左右好銷。汽車相關商業以200平左右為主，大鋪型壓力較大。片區內商鋪價格總結：商鋪售價平均為35000元/平米（臨主干道面）25000元/平米（非臨主干道面）；租金案例：緹香名苑、中旅國際公館73本報告是嚴格保密

53、的。底層商業檔次定位底層商業檔次定位-打造高檔產品，頂級形象入市打造高檔產品，頂級形象入市產品定位產品定位區位區位理想本項目處在香蜜湖富人區，交通便利，展示性較好品質品質處于市場領跑者地位產品品質堅持走差異化路線，以客戶需求的附加值最大化為目標市場空缺空缺進行奢侈品的銷售與展覽，對普通商業功能予以轉化，充分發揮價值檔次定位：檔次定位：高檔產品高檔產品頂級形象入市頂級形象入市通過高品質打造拉升項目整體的核心競爭力通過高品質打造拉升項目整體的核心競爭力74本報告是嚴格保密的。商業定位：立足于香蜜湖片區，輻射整個商業定位：立足于香蜜湖片區，輻射整個深圳深圳產品定位產品定位v位置：項目建成后的地上一層

54、。v功能：項目整體形象有力提升，項目檔次的標竿，打造企業在城市的品牌。v對象：富豪，高層次消費者，高級禮品購買者； 追求生活前來感受的市民。v業態：高檔奢侈品銷售與展示； 如：汽車，雪茄，名酒 。75本報告是嚴格保密的。裙房裙房1層的頂級商業、展覽提升項目的整層的頂級商業、展覽提升項目的整體形象體形象世界頂級的品牌所帶來的是其背后的歷史與內涵u展廳中的名貴汽車車和頂級游艇都渲染著會館頂級的檔次藝術展頂級品牌車展產品定位產品定位u藝術展覽可以提升整個會館的文化形象76本報告是嚴格保密的。汽車貿易：汽車貿易：品牌汽車展廳品牌汽車展廳產品定位產品定位77本報告是嚴格保密的。其他奢侈品銷售與展示其他奢

55、侈品銷售與展示雪茄，名酒雪茄，名酒產品定位產品定位78本報告是嚴格保密的。功能配置說明功能配置說明1F2F3F以上頂級品牌展廳頂級品牌展廳餐廳、咖啡館、餐廳、咖啡館、酒吧酒吧寫字樓寫字樓79本報告是嚴格保密的。裙房裙房12層設置餐廳，酒吧，咖啡館等層設置餐廳，酒吧，咖啡館等u高檔餐廳，咖啡館帶來的不僅僅是味覺的享受，更重要的是提供氛圍更好的商務商務空間空間u餐廳至少有一家的等級和規模能承辦大大型頂級宴會。型頂級宴會。餐廳咖啡館、酒吧80本報告是嚴格保密的。產品定位產品定位 以餐飲、休閑為輔的商業配套以餐飲、休閑為輔的商業配套集中型的高檔次餐飲業：西餐廳、咖啡廳、快餐店和冰淇淋店。服務目標：周邊

56、的富人和政務及相關的商務人員。面積估計在200平米左右。81本報告是嚴格保密的。產品定位產品定位 定位歸納定位歸納兩層商業共兩層商業共88008800平米平米寫字樓銷售面積寫字樓銷售面積2112021120平米平米多層次生態體系多層次生態體系超大尺度玻璃幕墻設計超大尺度玻璃幕墻設計形象檔次形象檔次物業配比物業配比硬件亮點硬件亮點地下一層豪華大堂（與停車場相連）地下一層豪華大堂（與停車場相連）充裕電梯及分層電梯設置充裕電梯及分層電梯設置3.83.8米標準層高米標準層高TAXITAXI雨棚雨棚/ /獨立來訪停車場獨立來訪停車場1010米通高采光寫字樓大堂米通高采光寫字樓大堂景觀優勢景觀優勢最大限度

57、的挖掘景觀資源最大限度的挖掘景觀資源; ;南北進深拉長，增加景觀享受面積；南北進深拉長，增加景觀享受面積；大面積玻璃幕墻，增加景觀表達；大面積玻璃幕墻，增加景觀表達；附加值附加值利用架空層，提升可用面積；利用架空層，提升可用面積；隔層設置挑空，用于贈送面積；隔層設置挑空，用于贈送面積；頂樓利用結構處理，設置雙層挑空；頂樓利用結構處理，設置雙層挑空；產品規劃產品規劃寫字樓整層面積考慮在寫字樓整層面積考慮在10001000平米左右平米左右錯開式布局，拆分標準層面積錯開式布局，拆分標準層面積模塊式戶型組合；模塊式戶型組合；兩層商業兩層商業：面積為8800平平米米左右，商業一層層高6m，二層4.5m，

58、寫字樓：總面積總面積33440平米平米，其中12320平米交深規院辦公室用，21120平米推出銷售，設計寫字樓層高高3.8m寫字樓隔間面積最小100、200平米，標準層面積1000平米。根據大客戶的需要，景觀資源較好的高樓層重點考慮整層購買。小分割組合考慮放在底樓層，滿足投資客和小型創智型公司的的需要商業面積最小100平米左右，可自由組合形象：個性化，創意，舒適82本報告是嚴格保密的。建筑風格適當的運用建筑色彩；玻璃幕墻，體現項目品質感、商務感；避免空調機位對立面的影響及大型機的處理，在片區形象的領先產品展示產品展示建筑細節的建議：建筑立面的色彩與細節建筑細節的建議：建筑立面的色彩與細節83本

59、報告是嚴格保密的。便利性、融合性、安全私密性與商業入口一體化的大堂可以打TAXI的大堂設置獨立訪客停車的車庫與商業停車完全區隔產品展示產品展示 字樓底部入口的設計力求簡潔大氣字樓底部入口的設計力求簡潔大氣84本報告是嚴格保密的。寫字樓大堂寫字樓大堂10m高空間，自然采光生態大堂；功能為客戶休息、前臺保安、便利店；從整體出發，注意不同材料質感形成的綜合視覺效果，同時，盡量減少材料品種；產品展示產品展示建筑細節的建議：超高空間生態大堂建筑細節的建議：超高空間生態大堂85本報告是嚴格保密的。產品展示產品展示 尊貴停車位與負一層大堂尊貴停車位與負一層大堂三大堂設計三大堂設計高空間，自然采光生態大堂；臨

60、時停車位的室外大堂式設計；負一層與停車場相連的尊貴大堂；名師設計，大師光環86本報告是嚴格保密的。轉換層架空轉換層架空設有可供200人使用的多功能會議室，并配有視頻會議設備有多媒體的培訓室供洽談商務使用的咖啡廳及會議室屋頂花園商務生態花園產品展示產品展示 建筑細節的建議：共享空間的營造建筑細節的建議：共享空間的營造87本報告是嚴格保密的。超大型超大型墻體電墻體電視屏幕視屏幕商機的商機的體現體現產品展示產品展示建筑細節的建議：廣告位的處理與廣場環境的融合建筑細節的建議：廣告位的處理與廣場環境的融合廣場標廣場標志與彩志與彩旗昭示旗昭示性性88本報告是嚴格保密的。產品展示產品展示 商業：咖啡廳商業：

61、咖啡廳89本報告是嚴格保密的。產品展示產品展示 商業：西餐廳商業：西餐廳90本報告是嚴格保密的。項目定位項目定位客戶定位產品定位價格定位形象定位91本報告是嚴格保密的。價格定位價格定位原則：以客戶為導向的產品價格原則：以客戶為導向的產品價格根據核心客戶對價格的承受力，確定產品價格小型創智客戶對價格承受力在9000-11000元/平米，大型設計類客戶對價格承受力在15000元/平米左右根據項目競爭戰略和發展戰略要求，產品均價位于中心西區與中心區價格之間景觀最優：通過周邊樓盤位置分析，十樓以上，景觀資源最優，可考慮為大客戶定制戶型和創新產品，十樓以下較差商業應考慮整體形象的需要，建議商業只租不售，

62、租金應與周邊上也一致水水榭榭花花都都水水榭榭花花都都低低層層辦辦公公樓樓國房局國房局加油站加油站規劃局規劃局紅紅荔荔西西路路香蜜湖旅游區香蜜湖旅游區香蜜湖香蜜湖底層底層 大堂大堂 商業商業 平臺平臺平臺平臺平臺平臺平臺平臺平臺平臺深深規規院院可可售售寫寫字字樓樓92本報告是嚴格保密的。價格定位價格定位寫字樓目標均價寫字樓目標均價10000元元/平米，商業租金在平米，商業租金在200元元/平米平米根據核心客戶對價格的承受力，確定產品價格。小型創智客戶對價格承受力在9000-11000元/平米；大型設計類客戶對價格承受力在15000元/平米左右。因此，根據客戶承受力，價格區間在9000到15000

63、元/平米之間中心區寫字樓均價13000元/平米，中心西區均價在9000元/平米，因此根據競爭戰略及發展戰略要求，寫字樓目標均價在10000元/平米考慮整體形象的需要，建議商業帶租約出售，租金應與周邊上也一致，月租金在150至200元/平米。根據市場比較法，商業售價應在23000至30000元/平米左右93本報告是嚴格保密的。項目定位項目定位客戶定位產品定位價格定位形象定位94本報告是嚴格保密的。形象定位形象定位 核心客戶群需求形象的提煉核心客戶群需求形象的提煉形象關鍵詞：形象關鍵詞：形象關鍵詞：形象關鍵詞： 自由的舒適的自由的舒適的自由的舒適的自由的舒適的 開放的開放的開放的開放的 人性化的人

64、性化的人性化的人性化的 便利的便利的便利的便利的寫字樓核心客戶群寫字樓核心客戶群客戶類型提煉：智力型工作創意取勝舒適、開放、自由的思考與國土政務關聯的大中型建筑設與國土政務關聯的大中型建筑設計類公司，計類公司，IT IT高科技創智型公司高科技創智型公司95本報告是嚴格保密的。形象定位形象定位 柔性辦公主義柔性辦公主義自由舒適的：自由舒適的：滿足那些最有活力和想象力的工作人員，激活了他們最大的創造力和工作熱情，使勞動效率成倍提高。傳統的“剛性”辦公環境秉承的是大工業時代以來的流水線生產模式，追求的是“密度效益”，。開放的：開放的：鼓勵和支持靈感、創意的產生，避免勞動者只能在封閉、壓抑的狹窄空間里

65、，按固定模式日復一日地進行重復勞動，退化成屈從于管理效率的機器。人性化的：人性化的：強調以協作、交流、綠色和流動的精神為基礎，既促進群體工作和信息交流。便利的：便利的：創造出一個家門口的個性化的第三類工作空間。柔性辦公新主義柔性辦公新主義自由舒適的自由舒適的自由舒適的自由舒適的開放的開放的開放的開放的人性化的人性化的人性化的人性化的便利的便利的便利的便利的96本報告是嚴格保密的。案例借鑒：新光商務港案例借鑒：新光商務港廣州市北京南路的新光商務港，其地理位置并不是寫字樓集中區域，增加了層高、配置了足夠的端口和專線等。目前已有大公司在洽談整棟買下，主要是因為這些新特點能滿足其特殊的辦公要求。 強調

66、人性化，工作帶不再是區域性的、固定的，而是流動的，可以由工作人員自由選擇，工作空間甚至可以延伸到辦公樓之外，讓工作人員可以在內外部自由活動， 隨時隨地工作。97本報告是嚴格保密的。案例借鑒：新光商務港案例借鑒：新光商務港寫字樓的內部環境十分舒適，24小時送新風獨立計費的中央空調系統，隨時輸送清新空氣，保證高氧環境；大廈每層的吊頂均設計成折線狀，每層外墻的上半部設一懸挑反光板，可避免陽光直射，又可將自然光引入室內陰天室內自然采光照度也能達到300LK，既有利于保護視力，又可大大減少寫字樓運營成本全樓最大的綠化帶是5樓一整層的綠色多功能會所，設有游廊、咖啡廳等各式各樣的娛樂設施，是工作人員碰頭會面

67、，尋找靈感的棲所。98本報告是嚴格保密的。分析思維導圖分析思維導圖項目項目界定界定項目項目定位定位項目項目預算預算市場競市場競爭分析爭分析SWOTSWOT分析分析選擇戰略選擇戰略指標及限指標及限制條件制條件地塊解析地塊解析問題界定問題界定宏觀市場宏觀市場分析分析寫字樓競寫字樓競爭分析爭分析商業競爭商業競爭分析分析市場競爭戰市場競爭戰略的確定略的確定戰略選擇戰略選擇戰略描述戰略描述客戶定位客戶定位產品定位產品定位價格定位價格定位形象定位形象定位99本報告是嚴格保密的。費用預算費用預算項目總投資估算為項目總投資估算為9971.989971.98萬元萬元根據產品的定位和規劃設想、工程定額，并結合項目的具體特征。初步對工程的價格估算如下（該表只對可售部分，即21120平米寫字樓和8800平米商業進行估算）：100本報告是嚴格保密的。The End.預祝香蜜湖商業辦公樓項目開預祝香蜜湖商業辦公樓項目開發圓滿成功！發圓滿成功！101