1、項目操作各環節工作組織及流程階段性思考1目錄第一部分 研展體系工作組織系統思考（p2）第二部分 開發部前期及配套工作流程（p45）（附：開發部前期及配套工作流程圖）第三部分 項目成本構成及進度計劃的制定（p110）（附：項目成本構成表、項目進度計劃表）第四部分 住宅體系營銷工作組織系統思考（p127）第五部分 特色商業地產整體性操作思考（p157）第六部分 項目工程組織思考（p192）2第一部分研展體系工作組織系統思考3目錄一、項目價值判斷與戰略二、項目定位及整體操作思路三、設計方案組織四、技術實施五、后期支持4市場判斷室內方案項目綜合平衡景觀方案項目定位（整體操作思路）規劃方案建筑方案施工圖

2、現場實施配合項目前期開發流程簡圖土地價值判斷項目戰略5市場判斷室內方案項目綜合平衡景觀方案項目定位（整體操作思路）規劃方案建筑方案施工圖現場實施配合一、項目價值判斷與戰略土地價值判斷項目戰略6一、項目價值判斷與戰略1、土地價值判斷是項目戰略的基礎多重理解房地產的要素項目SWOT分析2、項目戰略意義及要素項目戰略意義項目戰略要素71、土地價值判斷是項目戰略的基礎多重理解房地產的要素城市定位和規劃發展方向理解城市理解行業理解市場宏觀經濟狀況政策環境以及政府的執行力度理解行業的整體操作水平理解行業的商業模式理解行業的發展趨勢市場供需狀況和發展趨勢區域產品特點分析市場的空白點和機會點分析81、土地價值

3、判斷是項目戰略的基礎項目SWOT分析（理解地塊）主要是在區域市場分析的基礎上分析本案的優勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機會點（Opportunist）及威脅點（Threats）9企業優勢共享優勢項目優勢企業劣勢項目劣勢獨享優勢可克服不可克服核心優勢核心劣勢獨享機遇共享機遇外部機遇外部威脅競爭性威脅影響性威脅內部外部10項目獨有優勢資源項目機遇中心落腳點企業資源優勢項目的項目資源優勢獨享機遇共享機遇唯一性項目的超越性項目競爭力土地價值最大戰略制定112、項目戰略意義及要素（1）項目戰略意義項目戰略是公司戰略的具體體現和執行，它是公司戰略實現的保障項目戰略是項目開發的大體方向，

4、決定著項目的定位與開發節奏，它是檢驗項目操作的基本尺度項目戰略改變我們的思維方式和行為方式，挖掘我們的潛力、釋放我們的能量122、項目戰略意義及要素（2）項目戰略要素項目開發的戰略意義財務指標的分解影響著項目定位方向項目開發節奏決定規劃格局13例：海逸長洲土地價值的判斷1、理解房地產要素理解城市城市發展重心南移，友誼南路發展速度快天津市的宏觀經濟狀況已經連續數10年位居全國前列天津政府對“十五”計劃加大執行力度，房地產是重要發展方面理解行業天津市的房地產操作水平提高迅速土地政策迅速拉升土地價值，景觀優勢資源地塊越來越少行業的發展方向正在瞄準品牌與產品核心競爭力理解市場市場的總體供求關系趨于平衡

5、，市場呈現良性發展區域內高檔產品林立，是公認的津城富人區域缺少個性產品和價值含量高的產品14區位優勢，共享資源（河西、梅江、梅江南）都市風景區及充足水體資源，具有唯一性公司的品牌影響力地段資源品牌劣勢分析項目周邊生活配套設施尚不完善配套不完善性開發成本高（占用資金量大）心理距離遙遠海逸長洲土地價值的判斷2、項目SWOT分析（理解地塊）優勢分析15區域整體氛圍正在形成，發展潛力巨大天津市的高端市場正在邁向高速發展期區域內缺乏真正高品質和差異化的住宅整體市場良性差異化市場空間威脅分析區域內新盤上市量巨大，競爭激烈市場競爭激烈開發商的整體實力和操作水平明顯提高區域外競爭項目增多海逸長洲土地價值的判斷

6、機會分析16海逸長洲項目競爭力獨一無二的景觀優勢：天津市最大的風景區、全國罕見的市內風景區、128 公頃水面適合人居：市內獨一無二的中心城區生態、景觀居住區17海逸長洲項目戰略打造全國最好的都市中的風景區住宅通過項目操作鍛造一支深入理解并偏執執行企業核心價值觀、具有高水平操作經驗的管理和專業隊伍為融創公司后續發展提供資金、團隊和操作經驗等方面強力支持，使融創置地躋身于全國一流開發企業豐富公司高端產品的品牌形象18海逸長洲項目戰略項目整體銷售均價將實現7800元/平方米，平均直接成本4800元/平米，總成本5600元/平米。項目總投資額35.5億元，銷售總收入49.5億元，總利潤14億元，利潤率

7、25%。分期？19市場判斷室內方案項目綜合平衡景觀方案項目定位（整體操作思路）規劃方案建筑方案施工圖現場實施配合二、項目定位及整體操作思路土地價值判斷項目戰略20二、項目定位及整體操作思路（一）項目定位1、項目定位的內容2、影響項目定位的重要因素（二）項目整體操作思路1、開發理念2、開發節奏21（一）項目定位1、項目定位的內容項目定位是房地產項目開發前期的核心，項目定位需要確定市場定位與產品定位。市場定位：主要是確定外部市場的需求情況，即項目的目標客戶、產品的市場價格、目標客戶的產品類型，這是房地產發展商開發項目時所必須面對的問題，也只有明確以上三點，項目定位與設計才能作到有的放矢產品定位：主

8、要是項目自身產品類型與產品要素的確定，是要幫助開發商解決項目開發的核心問題，即符合目標客戶需求的產品究竟是什么？并在此基礎上幫助開發商明確思想、最終設計出真正符合市場需求的產品221、項目定位的內容市場定位：目標客戶定位階層、收入水平、客戶年齡、消費習性通過項目和市場的結合，可以對目標客群有個基本的預期。再通過對這部分目標客群的調研支持產品風格和細節的調整項目價格定位項目均價、分期價格項目價格由項目戰略和土地素質決定23目標客戶定位241、項目定位的內容產品定位：（1）包含內容規劃理念建筑形式的確定建筑風格景觀特點產品序列性配套標準定位產品最大價值的挖掘（2）產品定位描述252、影響項目定位的

9、重要因素公司戰略公司的發展戰略對回款速度、利潤要求、成本控制等要求是我們進行項目定位的基本出發點。綜合平衡通過定位達到綜合平衡是項目定位的基本目標。1.價格定位和產品序列性：達到財務指標與銷售速度的平衡2.產品形式：達到成本、工期與銷售速度的平衡3.產品匹配和開發分期：達到市場容量和銷售速度的平衡產品定位的差異化與適度超前26（二）項目整體操作思路1、開發理念項目開發理念區域市場選擇2、開發節奏重要時間節點競爭項目的差異性分期開發及銷售節奏首期位置、開發周期選擇27例：海逸長洲項目定位項目定位：都市頂級風景居住區1. 都市風景區中的住宅項目位于外環線以內，友誼路西側，毗鄰梅江和梅江南居住區擁有

10、獨一無二的自然資源梅江風景區。景區用地400公頃，其中水面128公頃，是全國罕見的市內風景區之一2. 頂級居住充分挖掘和利用土地優勢，超前定位，確定高層加獨體別墅的產品構成，強調頂級居住環境和氛圍，通過高水準的規劃設計，打造全國最好的風景社區28例：海逸長洲產品定位充分挖掘區域水景景觀優勢，將水景引入到居住區內部，采用高層觀景住宅建筑形式，降低建筑密度，為景觀爭取更多空間；臨近風景區地塊布置親水獨體別墅，提升項目整體價值。29N種可行性方案及技術經濟指標測算市場調研及預判最佳方案選定N種可行性方案成本測算銷售價格預判銷售周期預判N種可行性方案利潤分析表N種可行性方案資金流量分析表方案設計技術支

11、持市場判斷產品構成多方案對比分析流程圖土地判斷30市場判斷室內方案項目綜合平衡景觀方案項目定位（整體操作思路）規劃方案建筑方案施工圖現場實施配合三、方案組織土地價值判斷項目戰略31總體規劃項目設計任務書與銷售部的溝通詳規擴初報建詳規報審建筑方案設計單體方案初步設計擴初成果施工圖與銷售部的溝通售樓處設計方案樣板間設計方案賣場建筑/景觀施工圖景觀概念方案景觀初步設計景觀施工圖1、方案組織流程簡圖三、方案組織322、方案組織設計要點（1）設計任務書準確傳達項目意圖；（2）選擇合適的設計合作伙伴；（3）在設計過程應不斷審視；（4）設計過程中應遵循項目定位，挖掘產品內在優勢；332、方案組織設計要點（1

12、）設計任務書準確傳達項目意圖設計任務書是指導方案組織設計工作中的重要部分，是傳遞項目理念及產品定位的途徑和手段，任務書包含內容應準確詳實總論項目地理位置描述、項目宗地現狀、項目宗地氣象水文地質簡述、項目擬定開發概況、設計原則、主要技術經濟指標項目定位市場狀況的分析和判斷、項目優劣勢分析、項目定位、客戶定位等規劃設計設計依據及基礎資料、場地概述、總平面布局、交通組織、其它系統布置、景觀設計構想、綠化系統建 筑 篇設計依據基礎資料、設計范圍、住宅設計342、方案組織設計要點（2）選擇合適的設計合作伙伴良好的設計單位能充分理解項目，結合市場定位，把握產品品質，挖掘產品核心價值，提供符合市場及項目定位

13、的高水平設計方案。良好的設計單位能正確理解反饋信息，與甲方及時高效地溝通，在保證產品品質的前提下有效地控制成本，保證時間節點和圖紙質量，并在后期服務時提供支持。352、方案組織設計要點（3）在設計過程中應不斷審視隨著方案設計的不斷深化，我們在關注細節的同時更要不停的審視在設計過程中是否偏離了項目定位以及產品定位、產品序列性等既定原則在項目設計過程中，由于外界因素的變化，需要隨時審視項目定位，及時糾偏，降低項目操作風險（4）設計過程中應遵循項目定位，挖掘產品內在優勢36例：海逸長洲項目規劃理念充分挖掘和利用風景區水體優勢，營造具有異域風情、特色鮮明的風景主題居住環境強調頂級居住環境。高層突出觀景

14、、視野，別墅強調親水、自然、私有領地的特點創造一個社區中心，提供開放的聚會、休閑娛樂、商業活動中心場所；并利用中心極具標志性姿態的建筑和景觀形成社區地標，提升整個社區氛圍在系統的風格下，創造四個具有不同尺度的水體、不同建筑姿態的個性社區，以利于持續發展提供多樣化的社區開放空間，加強水體與社區之間的互動性37海逸規劃序列變化圖12338市場判斷室內方案項目綜合平衡景觀方案項目定位（整體操作思路）規劃方案建筑方案施工圖現場實施配合四、技術實施（施工圖）土地價值判斷項目戰略39選擇施工圖設計單位樁施工圖基礎施工圖消防審查樁施工招標工程規劃許可證施工圖審查方案擴初圖紙施工圖設計資料擴初方案在施工圖階段

15、的深化提交修正報建施工圖修正施工圖正式出圖后期服務階段方案階段提交控制施工圖設計流程簡圖方案設計公司40四、技術實施（施工圖）1.施工圖設計單位的選取設計資源的實力是實現高水平施工圖設計的前提（資質、技術水平、項目成績、業界口碑）良好的服務意識與水平保證工程設計的順利進行和后期的技術支持設計資源的專長優勢要與項目自身特性相匹配與備選單位的溝通與交流有助于提高判斷的準確性41四、技術實施（施工圖）2. 施工圖設計組織與管理各設計方之間的配合與銜接影響產品的品質組織設計單位之間深入、持續地溝通與交流，準確傳達信息與思路，保證項目的延續性 方案與施工圖設計單位之間的緊密搭接保證方案的延續性 分項施工

16、圖設計單位之間的溝通保證施工圖設計的整體性 專項施工圖設計單位之間的協調工作保證項目的整體性重視信息的收集與應用 關注政策走向，及時采取應對措施，保證項目的順利推進 關注新技術、新產品的應用，提高項目的科技含量，增加項目附加值42與相關部門緊密配合，增強可控時間的把握能力，提高內部工作效率把握施工圖設計水平 做好方案與施工圖設計單位的銜接，保證設計意圖的傳遞 加強對細節的關注，保證方案外檐的整體效果 優化各專業之間的配合，保證使用功能的合理性合理控制成本 選取合理的結構方案，加強關鍵經濟指標的控制，合理降低土建成本 合理選擇建材產品，實現成本、功能與效果的平衡 結合后期運營，優化設備選用方案，

17、合理控制綜合成本四、技術實施（施工圖）3. 施工圖設計階段的控制要素嚴格控制出圖時間 根據項目進度計劃，對設計周期進行分解，形成細化的內部設計時間表 與設計單位深入溝通，及時提供設計資料，做好技術交底工作43市場判斷室內方案項目綜合平衡景觀方案項目定位（整體操作思路）規劃方案建筑方案施工圖現場實施配合五、后期支持土地價值判斷項目戰略44五、后期支持1. 對銷售工作的支持與銷售部門保持深入、持續的溝通與交流，將項目核心優勢進行傳達，準確傳遞項目設計思路，為銷售工作提供專業技術支持結合客戶需求，合理調整產品設計，提供滿意產品2. 對現場施工的支持組織設計單位做好現場服務，提供充分的技術支持跟蹤現場

18、施工進度，及時解決過程中出現的問題3. 對開發報件工作的支持配合開發部工作，協調解決報件過程中出現的技術問題，合理規避政策與規范的限制45第二部分開發部前期及配套工作流程46目錄一、開發部前期工作流程二、開發部配套工作流程附圖：開發部前期及配套工作流程圖47 【備注】規劃局建管處審定后，召開公示會，面積超過40000平方米的還需報市政府審（一）委托設計院做建設項目的修建性詳細規劃【辦理單位】規劃設計研究院【所需材料】規劃要點、該地塊現狀地形圖及地界圖的電子文件【所需費用】一公頃1.5元，價格可以協商【取得材料】項目修建性詳細規劃（二）規劃方案的報審【辦理單位】規劃局建管處【所需材料】1、規劃設

19、計方案（含總平面方案）申報表2、出讓供地方式提交國有土地使用權出讓合同，其他供地方式提交選址意見書。3、規劃設計方案（包括規劃設計說明、現狀地形圖等）2份，電子文件1份【取得材料】規劃方案審定通知書批一、開發部前期工作流程48（三） 市政工程方案報審【辦理單位】規劃局市政處【所需材料】1、市政工程規劃設計方案申報表。2、市政工程規劃設計要求審定通知書。3、規劃設計方案2份（含說明、圖紙、電子文件；圖紙包括現狀管線及擬建管線方案）4、相關協議及配套證明。5、大型市政基礎設施需提交環境影響報告書。6、市政工程通過公路、河道、鐵路等設施的，需提交有關部門審批意見；通過單位土地的，提交與相關單位簽定的

20、協議?！救〉貌牧稀渴姓こ桃巹澰O計方案審定通知書49（四）規劃設計成果報審【辦理單位】規劃局建管處【所需材料】根據規劃設計方案修改通知書要求提交規劃設計方案（含審定的市政規劃設計方案）10份，電子文件1份。【取得材料】項目規劃成果2本【備注】行政許可法后，規劃設計方案報審和成果報審合并，等于報審2次規劃設計方案。50（五）辦理項目建設投資計劃【辦理單位】市建委房地產處【所需材料】1、申請年度投資計劃的報告2、土地出讓協議/國有土地使用證3、規劃成果通知書/規劃詳圖4、銀行出具的建設單位存款證明，且存款額不得低于年度計劃建設面積投資的35%5、供熱及大配套證明6、網上錄入項目情況【取得材料】項目

21、建設年度投資計劃【備注】 銀行出具投資額證明的公式：所報建筑面積2000元35%51（六）大配套證明【辦理單位】市配套辦【所需材料】1、土地出讓協議 （1份 復印件）2、規劃總平面圖（1份）【所需費用】 大配套交費標準：商品房：165元/平方米，其中危改計劃為115/平方米；公建210280元/平方米?？瞻椎兀?85元/平方米【取得材料】大配套協議/大配套證明【備注】大配套首期付款20%，面積較大的可協商先交納12%（七）小配套證明【辦理單位】區建委配套辦【所需材料】1、投資計劃2、土地出讓協議及土地證3、書面申請4、規劃總平圖【所需費用】70元/平米 按照投資計劃上的面積一次性付清【取得材料

22、】小配套證明52（八）規劃方案階段的供熱證明【辦理單位】市供熱辦【所需材料】1、用熱申請2、投資計劃3、總平面圖【取得材料】規劃方案階段供熱證明（九）教育證明【辦理單位】區教育局開證明，市教育局審批【所需材料】1、投資計劃（2份，復印件）2、總平面圖（2份，復印件）3、小配套交費收據(2份，復印件)4、小配套辦公室批示（原件）【取得材料】教育證明53（十）辦理項目土地確權【辦理單位】各區地籍處【所需材料】 1、 項目投資計劃2、 土地協議書及付齊全款的發票復印件3、 測繪院出具的項目地籍圖4、 核定用地圖5、 項目規劃要點6、 帶有規劃建筑物的1/500現狀地形圖3份【取得材料】帶有紅線標注用

23、地范圍的1：500地形圖【備注】以上是在辦理完國有土地使用證之后再辦理確權所需的材料。54（十一）國有土地使用證【 辦理單位】各區地籍處【所需材料】1、測繪院出具的地籍圖2份，2、土地出讓合同/雙方土地協議/已付款的發票復印件3、投資計劃4、規劃局出具三項款項已經交齊的證明5、委托人代理申請書，委托書 委托人身份證復印件6、界址表7、土地登記法人代表身份復印件8、用地規劃許可證【所需費用】1000平米以下：1000元/證超過1000平米部分，0.09元/平米【取得材料】國有土地使用證55（十二）報審項目建筑設計方案【辦理單位】 規劃局建管處【所需材料】 1. 設計方案申報表2. 1/500現勢

24、地形圖2份3. 出讓供地方式提交國有土地使用權出讓合同，其他供地方 式提交選址意見書。4. 編制修建性詳細規劃或總平面方案的，需提交審定的規劃設計方案或平面方案。5. 投資計劃（限于國家或市政府規定需要立項的工程項目）6. 有相應資質的設計單位設計的建筑設計方案（含建筑效國、總平面、各層平面、立面、剖面圖等），重要項目需提交模型。【取得材料】項目建筑設計方案建筑設計方案審定通知書56（十三）報審消防證明1、進件受理【辦理單位】市消防局【所需材料】1、 投資計劃2、 消防審批申請表3、 消防專篇4、 建筑平、立、剖面圖及設備專業圖紙【取得材料】項目消防審核受理通知書2、圖紙審查【取得材料】項目消

25、防證明【備注】在進件受理階段，如果圖紙等不齊在5日內退出所有件，不予以受理消防審批57（十四）報審人防證明1、準備階段【辦理單位】市人防工程辦公室【所需材料】1、結合民用建筑修建防空地下室申請表；2、項目投資計劃；3、規劃總平圖；4、地上平面圖、剖面圖；5、用地內人防情況（若沒有可不提供）【取得材料】結合民用建筑修建防空地下室設計意見書2、報審階段【辦理單位】市人防工程辦公室【所需材料】1、結合民用建筑修建防空地下室設計意見書；2、人防圖紙3套以及人防圖電子文件【所需費用】審定后需交納人防檔案押金10元/平方米以及人防監督費【取得材料】人防證明【備注】審定后需辦理人防監督。不實施人防建設的，交

26、納異地建設費（經濟適用房，危改，1000元/平米，多層、高層人防建筑面積為首層投影面積，不建人防的，交納異地建設費：五級以上2000元/平方米，六B級600元/平方米。公建項目需建設人防面積為總建筑面積的5%）58（十五）規劃許可證階段供熱證明【辦理單位】 市供熱辦【所需材料】 1、計劃2、總平面圖3、方案階段證明4、供熱協議書【所需費用】 外網92元/平米，內網25元/平米【取得材料】 規劃許可證階段供熱證明【備注】 供熱協議書與必須市供熱辦簽訂，不得再與熱力公司簽訂。1、建筑面積大于5萬平米，簽訂供熱協議書時首付比例30%，建筑面積小于5萬平米，簽訂供熱協議書時首付比例50%2、原收費標準

27、（外網）：鍋爐房供熱： 住宅92元；公建130元熱電廠供熱： 住宅80元；公建130元59（十六）報批建設工程規劃許可證【辦理單位】規劃局建管處【所需材料】1、建設工程規劃許可證申請表2、本年度施工項目投資計劃批準文件3、具有相應資質單位設計的施工圖（建筑部分，一式3份及電子文本）4、建筑設計方案審定通知書中要求提供的有關文件5、消防、配套、環保、人防、地名部門的批準文件6、涉及綠化、建設、文化、文物、國家安全、電力、市政、交通、水利、防震等法律7、建設用地規劃許可證、土地使用權出讓合同或國有土地劃撥決定書8、土地權屬證書或者證明文件【取得材料】建筑工程規劃許可證審查通知書施工圖加蓋規劃局章6

28、0（十七）委托測繪院放線，出具放線報告【辦理單位】天津市測繪院【所需材料】1、投資計劃2、規劃局批準的項目總平圖及首層平面3、總平圖電子文件4、工程規劃許可證5、開工證【取得材料】放線報告61（十八）區規劃處現場驗線，審核驗線報告【辦理單位】區規劃處證監科【所需材料】 1、建設工程規劃定位查驗申請表2、建設工程規劃許可證（含部位證）及其附圖的原件3、法人代表身份證明及身份證復印件4、委托代理的，還應提供委托書和受委托人的身份證明5、建設工程規劃定位測量技術報告6套6、批準的建筑施工圖【取得材料】驗線記錄【備注】根據現場施工的工程進度，分為四個階段：1、規劃定位查驗2、墊層墨線復驗3、零米查驗4

29、、建設工程規劃驗收62（十九）辦理項目地名手續【辦理單位】區地名辦【所需材料】1、計劃（2份）2、1：500總平面（5份）規劃局批復的3、建設用地規劃許可證4、效果圖【所需費用】地名標志費：0.7元/平方米，公告費4000元【取得材料】地名使用證【備注】地名費用包含在小配套費中（二十）項目報建【辦理單位】建交中心【所需材料】投資計劃，工程報建表（7份蓋章）【取得材料】返回6份報建表（加蓋公章后）63（二十一）施工圖設計招投標【辦理單位】建交中心招標辦【所需材料】 1、 報建表2、 規劃成果3、 營業執照副本及法人代碼4、設計招投標申請表5、委托設計協議6、建設工程招標單位登記表7、設計招標備案

30、登記表8、設計招標備案書【所需費用】此件辦結后，需交納相關招標服務費（總投資額的萬分之五，其中建設單位交納60，設計單位交納40）【取得材料】設計中標通知書、設計招標備案書64（二十二）審查施工圖設計合同【辦理單位】建交中心合同辦【所需材料】1、施工圖設計及地質勘察合同（附勘察總平圖，5份）2、報建表3、 設計中標通知書4、 設計招標備案書【所需費用】此件需交納合同鑒定審查費（合同造價的千分之一，建設與設計單位各一半）【取得材料】返回各4本合同，合同審核單65（二十三）辦理施工圖審查【辦理單位】建交中心施工圖審查辦公室【所需材料】1、 計劃2、 規劃許可證（附總平圖）3、 消防及人防證明4、

31、設計中標通知書5、 設計合同，勘察合同及發票（已付款90）6、 地質勘察報告7、 全套施工圖及計算書8、 新材料、新工藝的使用情況9、初設審查批準書【所需費用】審查修改完畢后，需交納施工圖審查費。收費標準：住宅：1-9層1.7元，10-20層2元，20層以上2-2.4元；地下和公建2.4-4元（具體視結構、高度決定）【取得材料】施工圖審查批準意見書【備注】公建項目需辦理初設審查66（二十四）公建項目初設批復【辦理單位】建委設計處【所需材料】1、申請初設審查報告；2、年度投資計劃；3、初設圖紙（三套）【取得材料】項目初步設計批復【備注】公建總投資額超過5000萬，必須進行初設審查召開涉及規劃、交

32、管、衛生、環保及各項專業配套部門的審查會，若有問題，則退件修改，另行報批（二十五）監理招投標【辦理單位】建交中心招標站【所需材料】1、營業執照； 2、授權委托書； 3、投資計劃；4、報建表；5、規劃許可證； 6、設計中標書【所需費用】中標價的萬分之二【取得材料】監理中標通知書67（二十六）施工招投標【辦理單位】建交中心招標站【所需材料】1、營業執照2、授權委托書3、投資計劃4、報建表5、規劃許可證6、設計中標書7、施工圖審查批準書【所需費用】中標價的千分之1.1【取得材料】施工中標通知書【備注】施工圖審查批準書下發后20日內方可開標68（二十七）監理、施工合同審查【辦理單位】建交中心合同辦【所

33、需材料】1、報建表2、監理、施工合同3、監理中標通知書、施工中標通知書4、企業或銀行保函【所需費用】施工：（住宅）中標價的萬分之2.1（公建）中標價的萬分之三【取得材料】經鑒證的監理合同、施工合同【備注】1、合同規范填寫，取費合理2、施工方需辦理企業保函、保險、定額費69（二十八）質量監督【辦理單位】 建交中心【所需材料】 1、天津市建設工程質量監督登記表2、報建表3、投資計劃4、施工中標書5、鑒證的施工合同6、鑒證的勘察合同7、鑒證的監理合同8、施工圖審查批準書9、梯購貨及安裝合同【所需費用】 中標價的千分之一【取得材料】 天津市建設工程質量監督登記批準表70（二十九）新材料，新工藝批文及墻

34、改費的交納【辦理單位】 市墻改辦【所需材料】 1、投資計劃2、報建表3、設計中標通知書、4、設計審查通知書【所需費用】 磚混：8元/平方米；框架：填充物為粘土制品2.4元/平米【取得材料】 墻改證明71（三十）水泥基金【辦理單位】市墻改辦【所需材料】施工中標通知書、施工合同、建設工程規劃許可證【所需費用】框架結構0.9元/平方米；鋼結構0.72元/平方米；其它1.2元/平方米【取得材料】水泥基金證明【備注】散裝水泥用量達到水泥用量的70%，退交付水泥基金 的70%；超過70%的，達到百分之多少退百分之多少，不到70%的不退款。72（三十一）辦理安全備案【辦理單位】建交中心安全檢查站【所需材料】

35、填寫安全備案申報表、提交現場安全措施細則【取得材料】安全備案批準表【備注】 接件后，7日內現場查驗；不符合規定退件整改，再進行復驗（三十二）辦理項目資格認證書【辦理單位】： 建委施工處【所需材料】： 1、投資計劃2、法人委托書3、申請表【取得材料】： 項目資格認證書73（三十三）辦理施工許可證【辦理單位】建交中心【所需材料】1、 項目立項批準文件或計劃（復印件）2、 工程項目報建登記表（原件）3、 建設工程規劃許可證（復印件）4、 工程質量監督和監理申請表（原件）5、 新型墻體材料開發改革費（原件）6、 施工中標通知書（原件）7、 勘察、設計合同（副本原件）8、 施工合同（副本原件）9、 建筑

36、工程施工圖設計文件審查批準書（復印件）10、天津市工程項目建設管理機構資格認證書（復印件）11、建筑工程施工許可證申請表（原件）12、項目資格認證書【取得材料】施工許可證【備注】需填報收件明細，并保證齊全、真實性（原有的水泥基金、墻改費可以延遲交付）74（三十四）住宅準許使用證【辦理單位】建委房地產處【所需材料】1、 房地產開發企業資質證書2、 年度投資計劃3、 土地使用權證書4、 地名管理部門批準的地名文件5、 項目竣工驗收報告6、 建設工程規劃驗收合格及附圖7、 配套管理部門出具的項目具備供水，雨排水，供氣，供電，道路，路燈等配套條件的證明，供熱單位出具的項目具備供熱條件的證明8、 區配套

37、管理部門出具的項目具備非營業性公建配套條件的證明?！救〉貌牧稀啃陆椖颗涮坠こ虒嵤┘吧暾埥桓妒褂脗浒竻R總表（簡稱準許使用計劃）【備注】 需填報收件明細，并保證齊全、真實性75（三十五）辦理前置面積測算手續【辦理部門】市產權處（三樓）測繪隊；【所需材料】1、地名辦證書及附圖；（復印件1份）2、市建委審圖批準書；（復印件1份）3、加蓋審圖章的建筑圖1套及電子文件；【所需費用】住宅：1.36元/非住宅：2元/【取得材料】前置面積計算成果表【備注】如圖紙變更，必須經市建委重新審圖并加蓋審圖章76（三十六）銷售許可證【辦理部門】 市產權處（四樓）商品房科和項目所在區產權處；【所需材料】 1、 天津市商品

38、房銷售許可證申請書；2、 營業執照；3、 資質證書；4、國有土地使用證（或建設用地規劃許可證）5、 商品房建設投資計劃；6、建設工程規劃許可證 ；7、建設工程施工許可證；8、 公共基礎設施配套證明；9、 地名辦證書及附圖；10、已備案的物業管理方案或已簽訂的前期物業管理合同11、基礎工程形象部位達到正負零（2004年9月1日后取消，但房管局未落實）及圖像文件（商品房科現場拍照）；7712、 商品房銷售登記表；包括：（1）施工進度和竣工交付日期的說明（2）商品房銷售方案13、 面積計算成果表14、 項目總平面圖15、 商品房網上銷售數據錄入合格證明（商品房科出具）【取得材料】銷售許可證【備注】（

39、1）上述所需資料2-9 中準備兩套復印件；（2）其中1、11、13需兩套原件；（3）10和12需原件及復印件各一份；（4）所有開發商提供的原件及復印件均需加蓋公章。78（三十七）辦理登記面積測算手續【辦理部門】市產權處（三樓）測繪隊；【所需材料】1、地名辦證書及附圖；（復印件1份）2、市建委竣工驗收備案通知書；（復印件1份）3、加蓋竣工章的竣工圖；（1套）【所需費用】與前置面積補齊【取得材料】產權登記面積計算成果表79（三十八）辦理涉外項目銷售申請手續【辦理部門】市涉外建設項目國家安全事項審查辦公室；【所需材料】1、 工商營業執照；（復印件1份）2、 投資計劃；（復印件1份）3、 建設工程規劃

40、許可證；（復印件1份）4、 建設用地規劃許可證； （復印件1份）5、 規劃總平圖；（1份）6、1：2000地形圖（1份）7、 各樓層平面圖8、 效果圖【取得材料】涉外建設項目批復意見【備注】距離政府部門一公里范圍內的建設項目不予批復。80（三十九）新建房屋初始登記手續【辦理部門】各區產權處【所需材料】 1、申請登記表；（原件）2、建設工程規劃許可證；（原件）3、房屋測繪成果；（原件）4、抵押貸款情況；（原件）5、申請人身份證明或法人資格證明；（復印件）6、房屋建設計劃批準文件；（復印件）7、土地使用證件；（復印件）8、竣工驗收合格證件；（復印件）9、地名、門牌批準通知書；（復印件）10、工程決

41、算報告（非住宅）；（復印件）【取得材料】產權證【所需費用】登記費：住房80元/套；非住房按工程造價2收取；手續費：住房：3元/； 非住房：9元/；產權證工本費：10元/本【備注】 屬于商品房的提供銷售明細81（四十）臨時水工程工作流程1、用水申請【辦理部門】 天津市供水管理處【所需材料】1、規劃總平面圖；2、項目投資計劃； 3、臨時水用水申請書；4、工程規劃許可證； 5、保證書； 6、二次供水說明【取得材料】臨時水用水申請2、辦理節水指標.【辦理部門】節水辦【所需材料】1、臨時用水指標申請；2、項目投資計劃；3、建筑施工臨時用水協議書；4、規劃建筑總平面圖； 5、樁位圖【所需費用】投資計劃面積

42、X0.5（用水指標）X1.50元（節水押金）【取得材料】建筑施工臨時用水協議書（節水指標）【備注】 超標處罰823、自來水集團進件【辦理部門】自來水營業廳.【所需材料】 1、臨時水用水申請書；2、規劃總平面圖；3、項目投資計劃；4、保證書； 5、建設工程規劃許可證【所需費用】 150.00元/申請表 （測估費）4、現場勘察.【辦理部門】自來水公司供水部5、確定臨水方案（會簽）【辦理部門】自來水公司供水部【取得材料】臨水供水方案【備注】此步會簽，如需破路的須辦理破路手續；根據臨水方案編 制預算，下發收費通知，交納相關費用，簽訂所用協議。6.轉入所屬區站施工，轉表單，接入臨時水【辦理部門】項目所在

43、地所屬區站.83（四十一）辦理臨時電工作流程1、 用電申請受理【辦理部門】 電力客服中心【所需材料】（1）申請表（2）項目投資計劃（3）1:500總平圖(3張)（4）報盤(所需用電設備明細)2、 下達交費通知單【辦理部門】 電力客服中心【費用】 10%正式電費用【收費標準】 多層83元/M2； 高層92元/M2843、現場勘察【辦理部門】區供電局4、確定供電方式【辦理部門】 電力客服中心/業務管理科5、供電方式審核【辦理部門】 電力客服中心/業務管理科6、制定供電方案【辦理部門】 區供電局報裝科7、方案審批【辦理部門】 電力客服中心8、供電通知書【辦理部門】 電力客服中心【備注】 由電力局編制

44、、審核，發放9、如需破路,辦理路由回復【辦理部門】 市規劃局【所需材料】 電力發放的供電方案【備注】詳見路由，辦理程序10、外部工程初步設計； 外部工程施工設計【辦理部門】 區供電局/報裝科8511、外部工程設計施工審核【辦理部門】: 電力客服中心12、概算編制【辦理部門】：區供電局13、概算審核【辦理部門】：電力客服中心14、概算復核【辦理部門】：電力客服中心15、確定應收費用【辦理部門】：電力客服中心16、發放外部供電工程交費通知書及變臺費交費通知書【辦理部門】：區供電局【費用】：根據概算確定17、用戶交費18、收費審核【辦理部門】：區供電局8619、資金劃撥【辦理部門】：區供電局20、下

45、達工程實施工單【辦理部門】：區供電局【辦件時間】：交費到帳后當日21、外部工程管理招投標登記、備案【辦理部門】：施工單位22、現場臨電施工【辦理部門】：施工單位【施工內容】：搭變臺、安裝變壓器、帶電搭火【施工時間】：視施工量，一般2-3天【費用】：帶電搭火費 8460元/臺23、下達竣工報告【辦理部門】：施工單位24、竣工報告審核，現場驗收【辦理部門】：區供電局25、下達交費通知【辦理部門】：電力客服中心【費用】： 津融創式電費用，以計劃面積為準天 40%正置地有限公司8726、確定計費方式，簽定供用電合同，計量派工【辦理部門】：區供電局27、變壓器檢測【辦理部門】區供電局認可指定的檢測單位【

46、費用】30005000/臺28、領取計量裝置【辦理部門】區供電局、施工單位【費用】 表箱，電表，CT，二次線購買及安裝29、裝表送電【辦理部門】區供電局30、計量回單【辦理部門】區供電局31、電費確認【辦理部門】：區供電局32、資產入帳33、歸檔88二、開發部配套工作流程（一）自來水正式水工作流程1、正式進件【辦理部門】 自來水公司營業廳進件【所需材料】 1、自來水新裝申請表.2、項目投資計劃.3、項目準許使用計劃.4、建設工程規劃許可證.5、消防證明6、1：500帶坐標和方格網的地形圖和總平圖、光盤7、給排水施工圖（給水系統圖、高層泵房圖、給排水設計說明）8、火專篇或消防設計說明9、配套證明

47、10、臨時水水費收據（上月水費復印件）11、二次供水委托【所需費用】 150.00元/進件表（測估 融創置地有限公司天津 費）892.現場勘察.【辦理部門】自來水公司供水部、自來水設計院3.自來水設計院提出供水方案【辦理部門】自來水設計院【備注】經與建設單位協商可上會討論4.初步供水方案上每周例會討論【辦理部門】自來水設計院、自來水公司供水部【備注】若初步方案未通過，要經過重新調整于下周再上會5.正式設計【辦理部門】自來水設計院【所需材料】建筑給水設計意圖、日用水量、消防要求、水表數量及泵房的設置等【所需費用】設計費.（按額外自來水工程總造價的3%-5%記取）【取得材料】自來水施工圖【備注】自

48、來水工程按建筑面積交費，工程范圍是由市政管線至建筑樓門前的水表井，表井后的工程不包括在內906、設計完成轉交自來水公司進行招標【辦理部門】自來水公司、市配套辦公室7、自來水公司供水部組織設計交底會.由自來水設計院、自來水公司供水部、市配套辦所屬監理公司、所在自來水區站、建設單位和施工單位共同參加【辦理部門】自來水公司供水部【取得材料】自來水工程可以施工【備注】具體進場施工的時間視施工現場情況及土建施工進度而定8.自來水工程施工單位進場施工【辦理部門】項目所在地所屬自來水區站9一戶一表及戶外表安裝10區站驗收11消防驗收12通水91（二）市配套辦進件（主要針對收費）1、進件【辦理部門】 市公用基

49、礎設施配套辦公室.【所需材料】 1、 配套工程新建申請表.2、 項目投資計劃3、 建設工程規劃許可證4、 規劃建筑總平面圖5、 建筑施工圖6、 給排水施工圖7、 4、5、6項的電子文件8、 大配套證明9、 建筑工程施工許可證2.審核建設單位所報的建筑面積.【辦理部門】市配套辦3.雙方確認建筑面積，按規定辦理交費手續，交費后轉施工單.【辦理部門】 市配套辦.【所需費用】 按有關規定以危改17.00元/平米、安居（經濟房）21.00元/平米、商品房25.00元/平米、商業28.00元/平米不等記取.92（三）辦理正式電工作流程1、用電申請受理【辦件部門】：電力客服中心【所需材料】：1、申請表2、報

50、盤（住宅項目公建、戶表明細）3、投資計劃4、工程規劃許可證（原件/復印件）5、銷售許可證（原件/復印件）6、新建項目配套工程實施及申請交付使用備案匯總表（原件/復印件）7、1：500總平圖（3張）及AUTOCAD磁盤（1張）8、不同樓型首層及標準層電氣平面圖及AUTOCAD磁盤9、樓內配套電系統圖及AUTOCAD磁盤10、小區綜合管網圖932、面積審核【辦理部門】：客服中心3、確定供電方式【辦理部門】：客服中心【備注】需配合工作人員進行現場勘察4、 供電方式審核【辦理部門】：客服中心5、制定供電方案【辦理部門】：區供電局【備注】需配合工作人員進行現場勘察6、方案審批【辦理部門】：客服中心7、住

51、宅配套供電通知書及內部工程通知書【辦理部門】：客服中心【備注】客服中心編制、審核、發放948、若需破路，辦理路由【辦理部門】: 市規劃局【所需材料】: 電力發放的供電方案【備注】詳見路由，辦理程序9、委托設計【辦理部門】：電力設計院10、外部工程初步設計【辦理部門】：客服中心、電力設計院【備注】客服中心審核11、外部工程施工設計【辦理部門】：客服中心、電力設計院【備注】客服中心審核及內部工程設計審核，確定計量方案12、概算編制【辦理部門】：區供電局13、概算審核【辦理部門】：客服中心9514、概算復核【辦理部門】：客服中心15、確定應收費用【辦理部門】：區供電局16、應收費用審核【辦理部門】：

52、客服中心17、發放交費通知單【辦理部門】：客服中心【所需費用】：1、40%正式電費用2、戶表、公建表計費標準：（含300度電費）磁卡表機械表5-10A617.68 元/塊20A30A40A777.68元/塊848.2元/塊918.2元/塊607.48元/塊643元/塊674元/塊9618、內部工程登記備案【辦理部門】：客服中心19、收費審核【辦理部門】：客服中心20、用戶交費【辦理部門】：客服中心21、資金劃撥【辦理部門】：客服中心22、下達工程實施工單【辦理部門】：客服中心23、傳遞公建低壓申請信息【辦理部門】：區供電局24、工程招投標登記、備案【辦理部門】：施工單位25、工程實施（外部工程

53、管理、內部工程管理）【辦理部門】：施工單位26、下達交費通知單【辦理部門】：客服中心【所需費用】：10%正式電費用9727、記費方式【辦理部門】：區供電局28、簽定供用電合同【辦理部門】：區供電局29、外線接火送電【辦理部門】：施工單位30、計量派工【辦理部門】：區供電局31、領取計量裝置【辦理部門】：區供電局32、戶表驗收，戶表安裝【辦理部門】：區供電局民用電公司33、裝表送電【辦理部門】：區供電局34、計量回單【辦理部門】：區供電局35、電費確認【辦理部門】：區供電局36、資產入帳【辦理部門】：區供電局37、歸檔【辦理部門】：區供電局98（四）辦理燃氣工作流程1、進件：【辦理部門】市公用基

54、礎設施配套辦公室【所需材料】 （1） 填寫新建項目申請表（2）項目投資計劃（3）準許使用計劃（4）建設工程規劃許可證（5） 建設工程施工許可證（6） 大配套證明（7） 建筑總平面圖（8） 建筑施工圖（9） 水、暖、電施工圖（10）7、8、9項的電子文件（11）1：500地形圖（12） 消防證明（13）經辦的身份證復印件992、審核建筑面積：【辦理部門】市公用基礎設施配套辦公室3、查勘現場【辦理部門】市公用基礎設施配套辦公室4、確認建筑面積、交費（包括氣源發展基金）【辦理部門】市公用基礎設施配套辦公室、燃氣集團市場開發部【所需費用】燃氣工程費按建筑面積記取，其中工程費28.00元/平米；氣源發展

55、基金10.20元/平米；燃氣表（普通）160元/塊【備注】交款額度經申請、協商，可以在不交齊的情況下進行招標及施工，但不能低于80% ，交款后由配套辦將件轉至燃氣設計院，進行設計。1005、燃氣工程設計【辦理部門】天津市燃氣設計院【取得資料】燃氣工程施工圖【備注】：與設計人員就設計問題進行優化方案的探討6、招投標，確定施工單位【辦理部門】市公用基礎設施配套辦公室【備注】通過招投標，確定施工單位 如在500戶以內，可在市場開發部辦理7、設計交底【辦理部門】市公用基礎設施配套辦公室（組織牽頭）、建設單位、施工單位、設計單位、監理單位、所屬區所【備注】設計交底后即可以施工，具體進場施工的時間視施工現

56、場情況及土建施工進度來定。8、燃氣施工單位進場施工【辦理部門】施工單位、所屬區所1019、帶氣令【辦理部門】燃氣集團市場開發部、燃氣公司質檢科、區所、市公用工程建設監理公司【所需材料】燃氣工程竣工資料【取得資料】帶氣置換單【備注】施工單位竣工資料市公用工程建設監理公司（監理簽字）區所質檢員簽字燃氣公司質檢科市場開發部帶氣置換單燃氣公司質檢科區所施工單位（帶氣令前必須交齊所有費用）10、帶氣置換【辦理部門】區所、施工單位【所需材料】帶氣置換單、竣工平面圖【所需費用】氣損費（如停上一級的煤氣調壓站，一個站需6000元）【取得資料】帶氣置換反饋單10211、點火令【辦理部門】燃氣集團市場開發部、燃氣

57、公司質檢科、區所、施工單位【所需材料】帶氣置換反饋單【取得資料】點火令【備注】市場開發部審檢帶氣置換反饋單質檢科簽字區所簽字施工單位12、開點火協調會【辦理部門】燃氣集團市場開發部、燃氣公司質檢科、區所、施工單位、建設單位、物業管理公司、燃氣公司營業所、燃氣公司服務站【所需材料】點火令、竣工資料、入住明細表【備注】會上確定入戶質檢的時間、及點火的時間13、入戶質檢【辦理部門】區所、施工單位、物業管理公司【所需材料】入住明細表14、現場點火【辦理部門】區所、施工單位、物業管理公司、服務站【所需材料】業主入住明細表103（四）辦理熱力工作流程1、進件：【辦理部門】天津市供熱管理辦公室【所需材料】（

58、1）填寫新建項目供熱配套申請表（2）項目投資計劃（3）準許使用計劃（4）建設工程規劃許可證（5）建設工程施工許可證（6）已簽訂的一次網供熱協議（7）建筑總平面圖（8）建筑施工圖（9）水、暖、電施工圖（10）7、8、9項的電子文件（11）規劃階段供熱證明1042、審核建筑面積：【辦理部門】天津市供熱管理辦公室、所轄區域供熱管理公司3、查勘現場【辦理部門】天津市供熱管理辦公室、所轄區域供熱管理公司4、確認建筑面積、簽訂區內供熱配套協議【辦理部門】天津市供熱管理辦公室【所需費用】熱力工程費按建筑面積記取，工程費25.00元/平米5、熱力工程設計【辦理部門】指定設計院【取得資料】熱力工程施工圖【備注】

59、：與設計人員就設計問題進行優化方案的探討6、招投標，確定施工單位【辦理部門】天津市供熱管理辦公室、所轄區域供熱管理公司【備注】通過招投標，確定施工單位1057、設計交底【辦理部門】市供熱辦（組織牽頭）、建設單位、施工單位、設計單位、監理單位、所屬供熱公司【備注】設計交底后即可以施工，具體進場施工的時間視施工現場情況及土建施工進度來定。8、熱力施工單位進場施工【辦理部門】施工單位、所屬供熱公司9、區內、戶內沖水打壓，進行質檢【辦理部門】所轄供熱公司、施工單位、監理公司【取得資料】合格后，取得熱力配套驗收合格證明10、采暖季供熱【辦理部門】所轄供熱公司、建設單位、監理公司【所需材料】業主入住明細表

60、106（五）中水工程1、進件【辦理部門】中水公司前期部【所需材料】（1）中水新裝申請表.（2）項目投資計劃.（3）建設工程規劃許可證.（4）規劃建筑總平面圖.（5）建筑施工圖（6）1：500地形圖1072、現場勘察【辦理部門】中水公司供水部、中水公司前期部【備注】根據現場查勘結果，了解項目周邊管網，為方案提供 依據3、 訂供水協議【辦理部門】中水公司供水部、中水公司前期部【所需費用】目前價格20元/平米【取得材料】供水協議4、設計院出供水方案【辦理部門】設計院【備注】與建設單位協商5、供水方案上周例會討論【辦理部門】設計院、中水公司供水部【備注】若初步方案未通過，原方案要經過重新調整于下周再上

61、會討論，方案通過后才可以轉入設計院做正式設計1086、中水工程設計【辦理部門】設計院【所需材料】建筑中水設計意圖、日用水量、消防要求、水表數量及泵房的設置等【取得材料】中水施工圖7、施工招標【辦理部門】中水公司、市配套辦公室【備注】通過招標確定施工單位8、設計交底【辦理部門】中水供水部（牽頭組織）、設計院、市配套辦、監理公司、建設單位和施工單位共同參加【備注】設計交底后即可以施工，具體進場施工的時間視施工現場情況及土建施工進度而定9、施工單位進場施工109附表開發部前期及配套工作流程圖110第三部分項目成本構成及進度計劃的制定111目錄一、成本構成二、進度計劃的制定三、附表112一、成本構成成

62、本在項目操作的不同階段所起的作用不同成本估算：在拿地階段為項目可行性研究提供判斷的依據。項目計劃成本：是項目操作初期制定的，可作為項目操作過程的成本控制依據。動態成本控制：是項目操作過程中的持續性工作，通過前期、建安、市政及公用配套、銷售等各項費用的控制，確保項目及公司利潤指標的實現。113項目成本構成直接成本間接構成土 市地 前 建 政 公及 安 基 用 貸大 期 工 礎 配 款配 程 設 套 利套 費 費 施 設 息費 費 施銷售費用管理費用不可預見費營業稅114土地及大配套費土地款大配套費土地出讓金土地契稅土地交易費拆遷費拆遷補償費拆遷管理費其它115前期費三通一平規劃設計方案費用方案及

63、施工圖設計費招投標手續費用合同及施工圖審查費墻改水泥專項基金銷售面積測量費116建安工程費基礎處理費用建安工程費用監理及質量監督費用人防設施費工程變更及簽證費用117市政基礎設施費通訊電視郵政環衛工程費區內智能化工程費供電供水燃氣區內配套工程設計及施工費排 供水 熱中水區內環境綠化工程費()118公用配套設施費非經營性公建設施費小區配套費規費公共設施維修基金119銷售費用日常費用廣告宣傳費物業綜合費代銷手續費賣場布置費120二、進度計劃的制定項目計劃制定思路 聚焦項目目標，以銷售為核心 以設計為源頭 合理穿插121項目計劃形成項目計劃銷售開盤進度計劃（正負零以上）進度計劃（截至正負零）五證一計

64、劃施工進度基礎完成建安配套環境入住圖紙設計122土地證建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證施工許可證銷售許可證建筑方案評審施工全圖消防工程規劃許可證施工圖審核施工招投標質量監督手續 人防配套證明地名證明基礎備案證明施工至正負零形象進度照片四證一計劃銷售面積預測物業備案證明規劃成果土地協議繳納土地出讓金選址意見書修建性詳細規劃手續-五證一計劃投資計劃銷售開盤關鍵節點建設用地規劃證土地證投資計劃面積測繪規劃成果施工圖設計樁、基礎施工建筑方案設計評審人防證明消防證明審查建設工程規劃證銷售許可證施工證銷售開盤123配套、地名證明施工招標施工圖物業備案綜合管網設計開發部研展部運營部銷售部規劃方案設計關鍵

65、線路工程部物業部124建安工程配套工程環境工程入住節點的保證：各項工程施工組織施工組織方案外部因素（氣候、秋收等）設計變更住入手續時間、資金計劃與建安工程的穿插工程本身的施工順序季節影響與配套工程的穿插125項目計劃銷售開盤五證一計劃施工進度基礎完成建安配套環境入住圖紙設計項目計劃：126附表項目成本表項目進度計劃表127第四部分住宅體系營銷工作組織系統思考128目錄一、營銷戰略思考二、制定與執行129一、營銷戰略思考（一）使命和目標（二）品牌塑造（三）團隊建設130一、營銷戰略思考（一）使命和目標集團和公司戰略具備高價值的可持續發展的全國化多項目、多領軍品牌是我們五年目標實現的有力支撐。20

66、04年度集團回款目標25個億是我們前進的燈塔，是我們執行決策正確與否的判斷標準。擁有和未來擁有的要素和資源高平臺最優化整合，將對高目標的追求貫徹在項目操作過程和細節中，獲得滿意和必然的結果。131一、營銷戰略思考（二）品牌塑造未來地產項目競爭將從產品競爭過渡到跨區域城市化品牌競爭，通過四年全國化高端領導品牌戰略塑造“海逸長洲”項目，為融創集團全國化布局和品牌樹立建立扎實基礎。132一、營銷戰略思考（二）品牌塑造海逸長洲品牌展望品牌價值觀企業文化和內外資源品牌戰略規劃品牌戰略執行品牌目標未來環境展望133一、營銷戰略思考（二）品牌塑造未來環境展望行業市場前景的展望項目發展前景的展望企業自身發展的

67、前景城市化加快行業空間增大行業規范化經濟持續增長外部環境競爭對手企業戰略市場研判經濟現狀政治穩定市場化高端大盤壁壘打破項目價值全國化布局客戶價值跨區域品牌商業模式團隊建設市場份額地產NO，1城市進程行 資源業 稀缺門 區域檻 性、提 不可高 再生競爭全國化競 全爭 球差 化異 品牌競爭 競者 爭增 加多 劇品牌全球化企業品牌全國化市場人口匯聚空間加大市場需求政策拉動134品牌價值觀品牌VI體系和內涵土地價值規劃價值產品功能和使用價值體驗和情感價值企業核心價值觀城市價值世界級群島富人區一、營銷戰略思考（二）品牌塑造項目核心價值國際品牌135一、營銷戰略思考（二）品牌塑造品牌目標世界人居代表品牌代

68、表天津城市價值中國豪宅第一品牌銷售速度銷售均價團隊建設領導地位外部關系客戶價值操作水平創新運營聚焦戰略管理體系考核指標體系品牌長期目標品牌短期目標匯聚企業戰略目標實現商業模式企業形象136一、營銷戰略思考（三）團隊建設住宅營銷體系架構設置原則 人力資源預算編制具備前瞻和大局性，合理分配經營資源預算, 確保2004年海逸長洲品牌戰略目標的實現。 按照營銷戰略規劃配置架構，分配責任和權力，保證高效行動氛圍，充分信任授權，培養后備領導團隊，支持集團全國化戰略長遠需求。 團隊能力具備：高度認可企業核心價值觀，深刻理解行動綱領，深度理解企業發展戰略和商業模式，具備快速復制能力的堅強團隊。137一、營銷戰

69、略思考（三）團隊建設住宅營銷體系架構設置原則 組織架構和領導分工圍繞戰略目標調整組織架構，圍繞戰略主線安排領導團隊分工。 提升和塑造團隊整體戰略能力和行動氛圍:組織架構和領導分工的能力考核能力和激勵的能力全面資源預算管理的能力提升行動氛圍和效率的能力學習創新和主動進步的能力支持大局和關注細節的能力戰略決策能力和戰略執行能力推動變革及解決問題的能力交流溝通協作的能力138一、營銷戰略思考策劃部銷售資源部物管前期服務部銷售部溝通戰略 學習成長 高效執行戰略思考和制定信念驅動主管營銷副總動態控制項目考核指標體系（三）團隊建設營銷戰略目標期望結果外部溝通內部溝通住宅營銷體系架構客戶價值法則139一、營

70、銷戰略思考策劃部銷售部銷售資源部物業前期服務部銷售包裝組媒介活動組客戶專務組產品研究組客服組管理組保潔組保安組現場銷售組大客戶組營銷推廣組產權備案銀行貸款帳務管理合同簽署客戶檔案管理執行反饋組織推動住宅營銷體系職能結構戰略決策（三）團隊建設主管營銷副總住宅經營體系140二、制定與執行（一）整體營銷戰略（二）聚焦高效行動141二、制定與執行（一）整體營銷戰略以城市發展未來帶動項目核心價值的體現，脫離大梅江區域本土形象，將城市精神和發展力量巧妙的融合于項目推廣中，漳顯王者風范，同時以世界級的地段、規劃、團隊、生活等頂級住區要素建立項目國際化、世界級豪宅品牌壟斷價值。志存高遠，以世界、中國、天津三個

71、層級基礎，突出項目區域價值、規劃價值、體驗及情感價值，堅持世界焦點、城市力量、大盤勢場、項目遠景、國際生活五個高格局點，以城市品牌運營思路指導要素整合操作，并始終貫穿“國際化的品牌體系”主線構建項目核心價值體系。142二、制定與執行（一）整體營銷戰略要考慮高端大盤開發已與城市建設和城市經濟形象互動。第一年要做完四年項目基礎品牌形象，第二年要最大化的豐富品牌國際化內涵，第三年要實現中國城市的國際化精神象征品牌。第四年筑造不朽的中國豪宅品牌項目第一地位。2004年深刻理解天津的未來城市進程和規劃版圖，把握未來大勢，通過海逸長洲整體形象價值傳播實現一期的銷售目標，初步建立海逸長洲項目品牌的生命、靈魂

72、、性格、氣質、風度及項目獨特的品牌識別和價值系統，提供超附加值的產品和體驗，積累大量認同品牌基礎的客戶和潛在客源。143（海逸長洲一期2004年度營銷節奏劃分）04年1月6日5月15日8月22日 （開盤）9月25日 11月29日 （封盤） 2004年底營銷階段整合傳播推盤控制現場展示公關活動渠道醞釀引導期海涵計劃及第一個目標海逸長洲內部認購期海逸長洲核心價值呈現和一期公開公開強銷期國際客層和開盤熱銷封盤經營期世界級地段和國際化住區氛圍形象回歸期世界級群島富人區和國際大舞臺和節點,集中放量認購咨詢,交納誠意金,確定房號接受咨詢,積累客戶,傳遞動態低開高走,分樓 價格控制,聚焦重點推出,價格杠桿逐

73、個突破,價格平衡,收尾清盤3月27日開始外賣 外展持續, 示范區場展示,客戶體驗 開放,體驗和信心國際化活動,呈現未來生活氛圍實樓樣板開放,工程物業配合現場活動,提升國際住區氛圍隊伍建立,全面培訓,服務水平,分組執行,內部競爭,考核機制轉化客戶,專業服務,口碑傳播高,完善服務聚焦重點,自我提 經驗反思,接受咨 銷售詢,積累二期客戶 執行會,極大反響4月17日產品推介, 5月15日內部認購市場關注9月18日國際花卉展,呈現生活氛圍9月25駐華大使活動,體驗尊貴小型現場活動,促進客戶傳播30萬問卷調查,高端客戶聯誼物業置業連動,組織系列客戶活動現場活動,口碑傳播,客戶資源放大播,促進銷售節點使用,

74、擴大傳 挖掘客戶資源,建 客戶立良好關系144整合傳播公關活動客戶渠道推盤控制海逸長洲品牌價值銷售執行二、制定與執行（二）聚焦高效行動營銷戰略執行現場展示145一期推盤控制第三階段10.23-11.28第一階段08.22-09.17第二階段09.18-10.221-4號樓臨湖大戶型及其他投資小戶型中央水景園林組團6-9號樓銀角戶型保留臻版5號樓王戶型及其他重點戶型二、制定與執行（二）聚焦高效行動推盤控制價格漲勢曲線146二、制定與執行（二）聚焦高效行動銷售套數與回款走勢圖0推盤控制250200150100505月6月7月 8月 9月10月11月套數回款147二、制定與執行（二）聚焦高效行動整合

75、傳播萬海涵計劃、 事件 海河整治開發/海涵計劃片區規劃/奧體打全球頂級富人區 集合覆蓋傳播2004天津三大國際 300億巨資，打造亞洲最大的城市中造央湖區島嶼公園世界級群島富人區420萬平米海涵計劃，300億巨資，打造亞洲最大的城市中央湖區島嶼公園“世界級”群島富人區海涵計劃第一個目標海逸長洲36座寧靜島嶼，一個心世界第一階段 形象引導期（04.1.604.5.14）“從認識世界城市未來力量和土地規劃價值開始”148二、制定與執行（二）聚焦高效行動整合傳播第二階段 內部認購期（04.5.1504.8.21）“從塑造城市形象品牌和項目群島規劃價值開始”發現浩大寧靜專屬心世界5月15日 開啟天津的

76、城市宏愿（接受內部認購）7月10日 向世界打開家門（水上示范區開放）149二、制定與執行（二）聚焦高效行動整合傳播第三階段 開盤放量期（04.8.2204.9.25）“從建立國際化天津頂級名片、世界級群島富人區開始”8月22日 全球盛大開盤（一期）世界級規劃團隊、建筑計劃、景觀計劃、配套計劃9月18日 一期北美中央水景園林組團隆重上市世界級群島富人區 國際化生活大舞臺150二、制定與執行（二）聚焦高效行動整合傳播第四階段 熱銷封盤期（04.9.2604.11.28）“從國際化豪宅品牌、大區核心價值和一期火爆熱銷開始”國際豪宅 全球發售10月23號實樓樣板間開放一期珍藏5號樓王 壓軸登場中國地產

77、界六項權威桂冠 聯合加冕共享國際大舞臺一期 1 1月2 9日正式封盤，二期即將盛大登場，敬請期待！151二、制定與執行（二）聚焦高效行動整合傳播5月14日（內部認 8月21日（認購到開盤 12月19日（開盤到購前）單位：人次 前）單位：人次 今）單位：人次累計4789365632232478643515207703BCD小計售卡定房64892324618532140653213522165236259378632198917124768032519335047417411857473703時間節點來電登記量A客戶來訪量成交量152二、制定與執行（二）聚焦高效行動整合傳播本市河西區157南開區6

78、7河東區40和平區26紅橋區13河北區10郊縣津南4西青13漢沽1武清1北辰2大港3東麗13塘沽（含開發區）5靜海（含大邱莊）7外省長春1福建1貴陽1河北7吉林1濟南2浙江12烏魯木齊1上海6溫州3北京3以下數據來源于所有已辦結合同，且留有詳細地址的400名客戶。在既有業主中，外籍人士比例高達13%，充分說明海逸的國際豪宅屬性。本市韓、日11%港、澳1%外省10%美、加153二、制定與執行（二）聚焦高效行動銷售執行項目考核指標體系銷售協議合同簽署客戶需求分析反饋銷售內勤和銷控管理物業置業聯動及大客戶員工銷售服務培訓銷售部以外職能部門對接產品和市場研究目標管理和薪酬體系房管局備案銀行貸款帳務管理

79、客戶檔案管理核算面積和產權證辦理154二、制定與執行（二）聚焦高效行動公關活動依據營銷戰略制定階段性活動主線，保持活動品質凸顯項目品牌價值。創新活動內容形成推廣熱點，為廣告傳播提供附加值和炒作資料，形成項目與客戶的真實互動，促進體驗式營銷的高質。依據活動主線整合外部資源，掌握資源市場行情，追蹤源頭，從而主動把控流程銜接，嚴謹操作環節，降低費用支出。155二、制定與執行（二）聚焦高效行動現場展示指示環境交通環境景觀環境樣板區環境建筑模型銷售工具配套環境服務環境施工環境國際化氛圍的現場購買體驗品牌價值的建立及口碑傳播156二、制定與執行（二）聚焦高效行動客戶渠道長期持續的開展客戶資源儲備，已與商場

80、、酒店、汽車、泰達、旅行社、企業家協會、韓國商會、美國商會、高爾夫、醫院、銀行、臺協等機構建立合作關系，掌握高端客戶資料70000余個，配合重要節點專項投遞和組織客源。通過現場客戶分析及調查，選定目標機構，如電視臺、民航、海關、私立中小學、三資企業、外經貿委、外企總公司等等開展專項客戶推廣活動。簽定代理協議，如順馳置業、伊斯馬特、友邦行、怡合等，挖掘高端外籍客戶市場，并成立外籍客戶組，其中韓國客戶市場已基本建立影響和口碑。通過置業和物業聯動，挖掘順馳新老客戶，并結合時間結點，組織系列聯誼活動，為項目積累意向客戶。利用多種方法和活動維系老客戶，促進重復購買和推薦購買。157第五部分特色商業地產整

81、體性操作思考158目錄一、商業地產的思考二、項目整體性操作159一、商業地產的思考關于商業地產 商業地產是經營活動所需要的不動產，是一種生產資料 商業地產的價值體現 商家經營帶來的價值提升 不動產的價格提升160一、商業地產的思考目前我們對商業地產模式的探索 尋衡求多點平三級客戶之間的利益平衡開發商和客戶之間的利益平衡長期利益和短期利益的平衡自身利益與社會效益的平衡 與戰略合作伙伴實現共贏 對于開發商：保證項目品質，確保主題定位的鮮明突出，帶動并平衡業態 對于經營者：獲得為自己量身定做的經營環境，確立自己在業態中的主導地位161一、商業地產的思考商業地產的價值鏈關系開發商投資者經營者消費者循環

82、 巡回式、封閉式的價值鏈162一、商業地產的思考商業地產的分類 城市運營式地產 大型商業地產 小型商業地產 社區配套商業163一、商業地產的思考品牌價值在商業地產中的作用 品牌的共建實現戰略合作伙伴間的共贏 項目品牌與集團品牌相互促進我們的開發理念 與城市協調發展 實現社會效益最大化，實現和消費者、經營者、投資者的共贏164二、項目整體性操作項目整體性操作的兩個核心問題 合力：操作的每一個環節都要強調策劃、招商、營運管理三要素彼此配合，共同發力 平衡：基于三級客戶的價值關系，在操作中平衡多方關系165二、項目整體性操作成功商業地產的三要素（一）策劃（二）招商（三）營運管理166（一）策劃策劃是

83、對項目預期發展事件的控制 市場定位主題定位客戶定位 產品設計 業態劃分 面積劃分 營銷策劃策劃167（一）策劃市場定位主題定位主題定位是項目的核心理念，是決定項目成敗的關鍵主題定位是建立在對城市、對區域歷史背景以及發展規劃、對行業以及對客戶的充分理解的基礎上例：上谷項目的主題定位 與城市文化相結合的餐飲娛樂休閑為主題的商業街區商務部分定位于生態景觀商務區168（一）策劃市場定位客戶定位客戶定位決定項目為誰打造，為誰服務 根據三級客戶原則，每個項目的客戶定位分成消費者定位、經營者定位、投資者定位 進行客戶定位的時候要充分理解各級客戶之間的利益平衡關系169例：上谷項目的客戶定位 消費者：30-4

84、5歲的城市白領階層及外地來津的商務類游客 經營者：體量適中且租期穩定的特色餐飲品牌商家，以及KTV等娛樂、休閑輔助業態的經營者 投資者：認可區域商業價值和項目主題定位的投資者，并包括部分自購自營的餐飲經營者170（一）策劃產品設計 產品設計是研究“賣什么” 產品設計建立在對經營者和消費者的充分理解之上 產品設計是用建筑的語言來表達項目主題定位 產品設計包括概念設計、規劃設計、建筑設計、景觀設計、配套設施等171（一）策劃產品設計 產品設計過程中的平衡關系 經營者和消費者需求之間的平衡 時間節點與客戶需求的平衡 項目成本與利潤的平衡 外觀效果與實用性的平衡172（一）策劃業態劃分 業態劃分是根據

85、行業的特性、項目的體量、經營者的定位制定業態的比例 業態劃分中的平衡關系 各業態合理配比的平衡 主力店與其所帶動業態之間的平衡 自身持有和銷售比例之間的平衡例：上谷項目的業態劃分以餐飲、娛樂、休閑為主體，其他輔助性業態作為有益的補充173（一）策劃面積劃分面積劃分主要是根據目標經營者對面積的需求進行劃分，同時與投資者承受能力相互平衡例：上谷項目商鋪主力面積區間為300-400平米；商務辦公為70-110平米174（一）策劃營銷策劃 營銷策劃內容就是研究“怎么賣” 商業地產的營銷策劃要注重整體性與節奏性 整體性：營銷、招商、營運節奏的步調一致，共同發力 節奏性：三級客戶之間的遞進式傳動175（一

86、）策劃營銷策劃 推售時機 推盤策略 推盤節奏 價格策略 推廣策略推廣定位媒介整合現場包裝176（一）策劃營銷策劃推售時機 推售時機的制定根據 項目進度 市場動態分析 公司戰略及財務目標例：上谷項目的推售時機 亮相時間：4月15日 引爆市場：9月18日 開盤時間：10月16日（西區）10月23日（東區）177（一）策劃（五）營銷策劃營銷策劃推盤策略例：上谷項目推盤策略整體形成三級客戶的遞進式傳動招商先行營運管理的催化劑作用明線暗線有機配合形象造勢尋找消費者招商西區釋放東區/商務魔方開盤繼續積累消費群消費者保養明線：暗線：178營銷策劃179（一）策劃營銷策劃價格策略的制定 基于對成本與利潤的理解

87、 平衡商業地產經營者的承受力、投資者的投資力，平衡租金與回報率的關系 以區域市場行情作為參考 銷控體系是平衡銷售與招商之間的關系，保證項目品質一種執行方法例：上谷項目價格策略“高開平走”，以保證項目品質，便于后期業態的統一管理180（一）策劃營銷策劃媒體整合 媒體整合是根據項目的推盤節奏，在推廣的不同階段針對目標客戶群選擇不同媒體組合 媒體整合在不同階段要注重小眾媒體與主流媒體的有機結合181（一）策劃營銷策劃現場包裝 現場包裝是一種臨時性的環境空間設計，其目的是通過營造出來的形式或場景，使客戶體會我們對項目的預期 包裝和產品是一個統一的整體，要與項目氣質相符 為客戶創造良好的購買體驗182（

88、二）招商招商是對項目定位和業態的整體控制手段 招商的作用 通過與銷售環節的彼此配合，為投資者和經營者樹立信心 對項目的業態形成統一性和系統性的控制183（二）招商招商策略 招商先行 全國化招商戰略 聚焦本地高端餐飲娛樂企業 根據項目的業態配比，有的放矢的選擇與之相匹配商家 標桿店 品牌店 補充業態()184招商認知市場對投資者說話對經營者說話(招商)10.9標桿店東區開盤西區開盤開始對經營者說話招商廣告魔方啟動明線4.15項目亮相5.22外賣場開放8.5上谷網站上谷卡對外亮相7.159.99.18產品推介10.16 10.17西區封盤 上谷招商節奏10.23尋找消費者12.3110.30魔方開

89、盤形象造勢全面啟動招商聚焦銷售，異地拓展支持租約銷售，確保業態規劃185（二）招商招商手段 渠道建設 全國造勢 戰略聯盟186（三）營運管理營運管理是商業地產的核心競爭力 是保障項目持續發展的機制，提升項目商業價值的手段 在確保項目成功的同時，支持集團商業地產品牌戰略187（三）營運管理小型商業地產的營運管理 由于小型商業地產多樣化的特性，其營運管理方式也必須是靈活多變，量身定做的 小型商業地產的營運管理要通過突出“專業化”和“特色化”的特征，創造自身的競爭優勢188例：上谷項目的營運思路專業化作為未來商業地產的核心競爭力，專業化水平是其競爭優勢的主要體現 與國際頂級顧問管理公司仲量聯行建立長

90、期合作關系，以專業理念規范管理，為商家提供良好的經營環境。 充分利用合作伙伴的優勢資源，提高工作效率，拓展專業知識189特色化 在商業營運中，必須根據項目的特征，緊緊把握其“特性”，進行“量身定做”的營運管理 配合項目節奏，根據三級客戶層層推動的價值理論，搭建網站、雜志、俱樂部三位一體的上谷平臺 以消費者為根本訴求點，打破經營者和消費者之間的交流屏障190上谷平臺 “JOY上谷”網站：為商家提供良好的展示空間，搭建經營者和消費者互動平臺 上谷俱樂部：網羅高端消費群體，建立消費者和經營者之間的直接聯系 谷事雜志：體現項目的整體品質與格調，創造品牌的附加價值項外191例：上谷項目的營運節奏上谷卡、

91、上谷網吸引消費者；聯盟商家規模迅速爆發提升上谷知名度與品質，支持項目形成以網站、聯盟、刊物三線支撐的上谷平臺，深化對消費者與經營者的操作與整合基于項目節點，營運工作節奏10.13成立營運公司7.1010.1610.23 10.308.512.317.10上谷網、上谷卡亮相營運思路探索期10.30谷事亮相活動持續進行上谷、海逸項目前期營運工作5.31與仲量聯行建立合作商務魔方開盤東區開盤10.18西區封盤西區開盤項目項推目介推介5.22外賣賣場場開開放放4.15項目目亮亮相相9.9 9.18對經營者說話（招商廣告）魔魔方方啟啟動動明明線線7.15上谷卡、上谷網亮相展展示示中中心心開開放放項目時間

92、節點軸針對消費者前期準備工作192第六部分項目工程組織思考193目錄一、項目準備二、項目實施194一、項目準備1、理解項目2、制定目標3、組建項目團隊4、項目實施規劃5、合作方選擇6、支持銷售1951、理解項目項目操作需要我們在深刻理解項目戰略、項目定位的基礎上，分析、明晰項目的特點并開展有針對性的工作項目操作的基石與航標項目理解必須全員參與196例：海逸長洲和上谷項目特點海逸長洲項目特點：體量大，施工周期長 ，一期尤為關鍵水體景觀賣點突出合作方多、現場協調量大施工流水要求高（車庫與住宅、各期的同步施工等）上谷項目特點：造型新穎、結構復雜主體三層工期關鍵地處市內、場地狹小項目外部協調量大（拆遷

93、、民擾、擾民、監督部門）1972、制定目標項目戰略、項目定位決定了我們所要達成的目標質量優異進度確保關鍵節點現場環境滿足施工需要、強力支持銷售項目團隊持續的熱情、整體性、執行力1983、組建項目團隊明確崗位人員（結合部門架構）制定崗位職責制定項目考核指標體系4、項目實施規劃制定施工計劃制定管理措施現場布局199(1)制定施工計劃項目施工方案、項目關鍵工序控制質量控制點等施工計劃是項目實施的技術保證施工計劃是不同施工方案優點的綜合施工計劃要充分考慮可操作性和經濟性施工計劃要符合項目戰略200(2)制定管理措施項目開工管理程序、工期獎罰管理制度對監理旁站的要求、事前、事中、事后控制措施等管理措施是

94、施工計劃成功實施的保證管理措施是項目的管理思路，體現我們管理的堅決性、高效性管理措施明確我們支持什么、反對什么，對待兩種結果，我們的態度是什么管理措施涉及開工竣工的全過程，對合作方體現強制的約束力和激勵作用管理措施是過程控制手段，它在過程中及時糾偏，保證項目實施指向我們期望的結果201(3)現場布局通過對現場平面布置的總體把控，使施工更順暢，更利于管理通過對生活區及施工現場的劃分，利于施工現場的整潔有序，支持銷售施工現場的布局考慮后續園林景觀及配套工程的插入，為工序銜接打好基礎2025、合作方選擇依據項目定位及項目理解，優選合作方對合作方的準確選擇，是項目順利實施的重要環節總包單位的選擇監理單

95、位的選擇甲分包、甲供材隊伍選擇203總包單位選擇分析建筑市場環境結合項目戰略結合產品定位儲備考察（性質、實體、人員）評價（體系、全面、態度）確定（擇優、成本、公平）204監理單位的選擇 技術能力（符合項目特點） 合作意識（積極、態度） 內、外協調能力（與政府管理部門） 市場口碑205甲供材、甲分包隊伍的選擇 依據項目特性（外檐效果、成本因素、施工不易控制質量的材料等），確定我們所要控制的“分項工程”例：海逸長洲：外檐裝飾材料、地采暖工程等上谷：玻璃幕墻等 對甲供材、甲分包隊伍的選擇確定，應側重實力強、合作意識強2066、支持銷售強化支持銷售的意識聚焦支持銷售的時間節點營造支持銷售的施工環境積極

96、配合銷售活動的舉行支持銷售充分體現在項目準備和實施過程中（售樓處拆改、水體樣板間）207二、項目實施1、質量控制2、進度控制3、成本控制4、現場形象5、突發事件6、現場氛圍2081、質量控制(1)質量目標分解落實(2)質量控制實施(3)質量目標達成情況209(1)質量目標分解落實質量目標的實現需要過程控制的支持，分解目標細化到過程控制對合作方強化質量目標，達成共識，在過程中關注落實情況質量水平要支持銷售需求210(2)質量控制實施執行的質量標準明確合同界定的質量標準，控制合作方嚴格執行，協同監理共同實施監督重點控制項的質量標準高于“規范”的要求，達到我們需要的效果（砼觀感等）優化工藝、提高質量

97、工藝的選用對質量產生影響，合理優化提高質量（海逸主體剪力墻采用大模板提高砼外觀質量）211施工材料、合作方施工水平的把控材料質量，決定產品內在品質“樣品先行、封樣對比”的有效控制措施，效果明顯施工人員的操作水平更多地決定了產品的外在作品質、觀感，實施過程中關注合作方的操水平，做出準確判斷，及時進行調整212重要技術環節質量把控對重要部位、質量較難控制的技術環節制定專項的施工方案，實施重點控制（地下室大體積砼澆注、型鋼梁、斜柱等）工程款與質量掛鉤，階段性地組織“三方聯檢”、“互檢”，評比各合作方的施工質量，獎優、罰劣促使合作方提高質量意識213(3)質量目標達成情況地基工程一次性驗收合格地下室結

98、構工程驗收合格主體已完成部位質量觀感理想，無重大質量事故及隱患2142、進度控制(1)聚焦重要時間節點、把控整體進度(2)優化施工方案、提升進度(3)新材料、新工藝的采用縮短工期(4)影響進度因素的預控(5)獎、罰措施的嚴格執行(6)進度目標達成情況215(1)聚焦重要時間節點、把控整體進度拆分、細化進度目標整體進度目標拆分成階段性地進度目標細化階段性目標、排定階段性進度計劃，實施控制聚焦銷售的時間節點，重點把控聚焦項目開盤時間倒排工期，落實每天的工 作任務掌握合作方的施工組織情況，出現問題果斷采取措施進行調整（6樓人員及鋼筋問題）(2)優化施工方案、提升進度地下室剪力墻施工方案優化縮短工期4

99、天傳統工藝：剪力墻模板支設剪力墻砼澆筑頂頂板砼澆筑板模板支設優化工藝：剪力墻、216剪力墻、頂板模板同時支設頂板砼同時澆筑217(3)新材料、新工藝的采用縮短工期基礎底板防水采用新材料縮短工期5天原基礎底板施工方案：基槽開挖保護層砼墊層鋼筋綁扎防水卷材模板支設砼砼澆注最終施工方案：基槽開挖砼墊層水泥基滲透結晶防水鋼筋綁扎模板支設砼澆注218(4)影響進度因素的預控影響進度的因素來自內部和外部（可控：管理、合作方實施狀況、現場條件等；不可控：政府部門、惡劣天氣等） 用豐富的管理經驗、專業的技術能力做出前瞻性的判斷，實施預控。如：海逸塔吊基礎標高確定為-2.000m，避免了與后期配套管網施工的沖突

100、等219(5)獎、罰措施的嚴格執行采用獎快、罰慢是現場控制進度的一個重要手段。通過獎、罰，讓合作方感覺到我們對進度目標的關注程度，促使其完善自身管理、努力提高，與我們保持目標一致(6)進度目標達成售摟處、樣板間如期開放兩個項目準時完成基礎部位，保證開盤銷售主體進度在計劃控制內上谷項目04年12月10日商業提前封頂2203、成本控制關注成本是項目部的重要工作從方案中去控制成本，在滿足可行性的前提下，合理、經濟的方案是我們的選擇例：（海逸車庫鋼板樁,上谷支護樁，海逸車庫頂板模殼與井字梁、ABB開關）通過對合作方的嚴格管理去控制成本通過降低變更、簽證去控制成本嚴格變更簽證流程、通過合同去約束通過與相

101、關部門的友好溝通與交流去降低各種費用2214、現場形象以支持銷售為主線營造現場環境文明施工是施工現場的管理標準，我們對現場環境的營造更注重客戶的感覺按照現場平面布局規劃實施現場布置，滿足施工要求，也為客戶參觀提供便利條件安全設施、防護工具配備齊全，有效保護客戶及施工人員安全222以高標準要求合作方、維護現場整體形象 施工工具、材料眾多，劃分區域嚴格管理，不斷完善 檢查、評比獎優罰劣是有效的控制手段 施工廢料及時外運，保持現場整潔、干凈現場環境目標達成情況 為客戶提供了良好的現場觀感和項目直觀 安全管理制度明確、責任到人，未發生重大安全事故 施工現場環境整潔、物料堆放有序，文明施工管理到位223

102、5、突發事件找出問題關鍵，制定有效措施 面對突發事件，保持積極心態，弄清問題的根本 我們需要更多的是方法與策略，并快速行動有效溝通，及時激勵 及時與項目內部及合作方的溝通，將突發事件的影響降低 及時的激勵員工與合作方的士氣，堅定戰勝困難的信心224處理突發事件需要認清代價 對突發事件的處理，需付出代價，但會帶來機會。及時有效的處理突發事件是將影響降低的最好途徑 面對突發事件，我們調整的不是原則、方向，而是方法和思路例：海逸項目6、7#樓開槽后的二次還槽對成本及開盤帶來影響，但卻為規劃手續的快速辦理帶來更大轉機，雖然損失局部利益，卻帶來了整體的利益2256、現場氛圍團隊的氛圍影響、帶動合作方 氛

103、圍的保持和適時升溫對合作方產生影響、帶動 時刻關注合作方的工作狀態，做出判斷及時調整 對待問題堅定的態度彌補合作方信心的不足表達我們期望的結果，給合作方目標通過“進場動員會”、“例會”等多種形式進行溝通，向合作方準確表達我們期望的結果對合作方的目標是否與我們保持一致時刻關注，及時做出準確判斷、糾偏226強制管理與困難支持主從地位的明確性、管理的強制性，給合作方增加壓力，也迫使其產生動力對合作方的支持是有原則的（技術、協助完善管理、信息提供等）甲分包與總包的配合氛圍分包工程施工與總包施工有部位的穿插，協調配合關系是現場氛圍的一個重要方面在合同中明確配合責任，嚴格執行現場管理制度，減少扯皮現象，形成融洽、配合緊密的氛圍現場氛圍的保持現場良好的氛圍利于項目實施，合作方須符合、融入，共同維護現場氛圍對不符合甚至破壞現場氛圍的合作方必須嚴厲處理