1、 眼光決定財富眼光決定財富! !花園商鋪銷售培訓案花園商鋪銷售培訓案前 言 本案宗旨在于提高銷售人員對于商鋪的銷售能力；主要思路匯報如下：第一步：通過投資渠道對比分析，讓銷售人員清晰的認識到在通貨膨脹情況下投資商鋪是最佳的選擇之一；第二步：承接第一步，更有針對性的加強商鋪以及商鋪投資的相關知識培訓；第三步：對應于理論知識中提及的社區商鋪兩大經營模式，在市場中分析這兩 大經營模式的實際發展情況第四步：花園剩余商鋪的賣點梳理第五步：花園商鋪經營業態建議及投資回報估算 通過這樣完整的體系，在短期內可以有效的提高銷售人員業務素質；也希望通這樣的培訓，使得培訓的內容能夠實際落地，可以現學現用！目 錄第一

2、部分第一部分 投資渠道分析投資渠道分析第二部分第二部分 社區商鋪專業知識培訓社區商鋪專業知識培訓第三部分第三部分 項目周邊大型社區商鋪情況分析項目周邊大型社區商鋪情況分析第四部分第四部分 項目賣點梳理項目賣點梳理第五部分第五部分 商業街經營業態建議以及投資回報估算商業街經營業態建議以及投資回報估算第一部分第一部分 投資渠道分析投資渠道分析家庭投資的主要包括：家庭投資的主要包括：金融市場金融市場上買賣的各種資產，如存款、債券、股票、基金、上買賣的各種資產，如存款、債券、股票、基金、外匯、期貨等，以及在外匯、期貨等，以及在實物市場實物市場上買賣的資產，如房地產、金銀珠寶、郵票、古玩上買賣的資產，如

3、房地產、金銀珠寶、郵票、古玩收藏等，或者收藏等，或者實業投資實業投資，如個人店鋪、小型企業等。，如個人店鋪、小型企業等。 一、投資渠道對比一、投資渠道對比渠道一：存款利息率低利息率低存款收益微薄，如果同期遭遇存款收益微薄，如果同期遭遇CPI增長，實際財富縮水增長，實際財富縮水則無可避免。則無可避免。國債：是由國家發行的債券，是中央政府為籌集財政資金而發行的一種政府債券，是中央政府向投資者出具的、承諾在一定時期支付利息和到期償還本金的債權債務憑證。發行主體是國家國家，具有最高的信用度，被公認是最安全的投資工具公認是最安全的投資工具。 國債的收益率衡量指標-到期收益率到期收益率，是指能使國債未來的

4、現金流量的現值總和等于目前市場價格的收益率。到期收益率是最重要的收益率指標之一。計算國債的到期收益率有以下幾個重要假設： （1）持有國債直至到期日；（2）利息所得用于再投資且投資收益率等于到期收益率。渠道二：國債以投資10萬元為例，如果選擇定期存款5年，那么每年的利息為3600元，5年的所有利息就是3600元5年=18000元 計算過程：100000*3.6%*5=18000元如果是購買5年期國債，那么每年利息就是4000元，5年后兌取全部利息4000元5年=20000元，高過定期存款2000元。 計算過程：100000*4%*5=20000元 國債收益-定存收益=20000-18000=20

5、00元國債國債PK定存：收益仍高過定存定存：收益仍高過定存國債僅僅是比定期存款的收益略高的投國債僅僅是比定期存款的收益略高的投資選擇資選擇盡管略高于定存，但國債的收益率仍然盡管略高于定存，但國債的收益率仍然不如人意不如人意巴菲特：“在目前的低利率下，一直執著于持有存款等現金等價物或者長期政府債券的人，如果持續持有很長時間的話，投資回報率幾乎可以肯定會低得驚人。而且購買力在不斷下降。 “尋找收益率更高的渠道尋找收益率更高的渠道渠道三：股票與基金回顧2008年的數據：2008年，上證指數和深圳成指全年分別暴跌65.39%65.39%、63.36%63.36%，創下18年來最大年跌幅上證指數跌幅還創

6、下全年亞洲第二、世界第四的”奇跡“，僅次于冰島的94.4%、俄羅斯的72.67%和越南的65.95%。根據調研結果，截至08年12月28日，接受調查的股民中，08年內在股市虧損幅度超過70%的，占60%，虧幅50%-70%的占22%，虧幅30%-50%的，占7%，虧幅30%以下占5%；至今還有盈利的僅6%。認清一點：我國股市從2005年最低點998點暴漲至2007年10月最高點6124點，漲幅超過5倍。先期進入的投資者已經獲得了巨大的利潤，隨時準備離場，后進的股民高位接盤，承擔盲目入市的風險。巴菲特承認08年投資失誤損失數十億美元 華爾街名言：十個炒股七個輸二個平一個嬴！巴菲特2008年大手筆

7、進入股市，結果卻是280億美元的抄底資金遭腰斬。 2010年，股票仍然一蹶不振年，股票仍然一蹶不振對于2009年中國股市預測中，20家券商中，僅10家研究所對點位進行了具體預測，無一家券商認為信年大盤最高可超過3000點，最低點位在1200點。1400點至點至2700點間點間運行，是不少券商預測的交集。2010年股市還在3000點徘徊不前。20家券商包括：中信建投 、招商證券 、中原證券、申銀萬國、國泰君安、銀河證券、渤海證券 等渠道四：實物投資郵票、古玩等收藏投資首先，收藏的保值增值并非定律，風險和回報是成正比的，比如，投資某種稀有錢幣，其年代久遠，存世不多，正準備轉手拋出賺一筆時，忽然有報

8、道稱這種錢幣在某地方大量出土。按照物以稀為貴的原則，收藏的錢幣此時還能有高的回報嗎？能夠保值就不錯了。其次，即使收藏到了一件很有價值的物品，正巧經濟不景氣、人們無力拿出很多的錢來收購時，收藏的回報也不能馬上實現。再次，收藏最需要的是專業知識，興趣往往影響著收藏品種專業知識的多少，進而影響到藏品的質量，決定是否能真正收藏到有價值的藏品。經濟實力也是影響投資的重要因素，一件真正有價值的收藏品動輒幾萬到十幾萬，甚至幾十萬。收藏投資要求較高，非專業人士難以勝任；經濟危機當前，愿收藏投資要求較高，非專業人士難以勝任；經濟危機當前，愿意出價收購的意愿較低，回報難以實現。意出價收購的意愿較低，回報難以實現。

9、渠道五：商鋪投資渠道五：商鋪投資經濟危機來臨，通脹預期壓力較大，商鋪投資成經濟危機來臨，通脹預期壓力較大，商鋪投資成為安全與收益，兩者兼得的投資途徑。為安全與收益，兩者兼得的投資途徑。一方面，商鋪作為固定資產，是實物投資，是穩健型投資。特別是地段好商鋪，賣一個就少一個，物以稀為貴，保值增值是必然的。另一方面，商鋪價值判析具有可知性和可控制性，十分直觀，相對其他投資品種的判斷技術的要求低 。俗話說：“家有萬貫，不如有個店面”、“一鋪養三代”。“投資商鋪是金，投資辦公樓是銀，投資住宅是銅。” 李嘉誠一般來說，一個市場繁榮的程度從當地商鋪經營的收入情況可以一目了然，而經營收入的多少會直接影響到商鋪的

10、租金多少，可以說，商鋪的交易行情是消費市場的晴雨表。據來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價格正在不斷上漲。作為房地產的重要組成部分，商鋪和住宅產業相比，總量雖然不大，但由于其發展潛力看好，回報率高，所以受到投資者的關注。 二、商鋪投資的特點（1）商鋪投資的穩定性特點）商鋪投資的穩定性特點住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至至5年或更長年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預期及長期規劃，決定了商鋪租約的穩定性。此外，租金的遞增租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預付的付款方式預付的付款方式使租金收取也較有保障。（2）商鋪增值的特點）商鋪增值的

11、特點商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性或好的商鋪因其稀有性或特定供應條件特定供應條件，會隨著商圈的發展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價值還可以相對準確地衡量，那么成功商鋪的價值是無價。花園商街正擁有這種不斷升值的稀有性：唯一與市公安局，區府零距離商街；超大社區商街；陽光湖公園緊鄰，聚集大量人氣。(在第二部分中詳述)（3）商鋪投資回報率較高）商鋪投資回報率較高與人們傳統的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據業內人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報率曾經達

12、15%-20%，但目前，住宅用房的投資回報率基本上下降到大約5%7%。但商鋪的投資回報率單租金收益則可能達8%15%，有的甚至達到20%以上。購買社區商鋪的業主，隨著業主入住，人氣上升，商鋪價值提升成為必然。需要指出的是，除商鋪租金收益之外，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價升值到一定水平時及時賣出，完成該商鋪的投資過程。(4)商鋪的投資潛力商鋪的投資潛力目前在國內，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價格之比還遠不到成熟市場情況下的4151，可見商鋪價格還有較大的上漲空間。相比廣州、深圳等一線城，包頭的投資意識更加淡薄，商鋪與住宅的價格之比一般為1.3：1-3

13、:1之間，商鋪的可投資性特別高。誰發現了這個差距，誰就抓住了機會，誰就獲利商機。 三、商鋪投資的盈利模式由于經營時間的不同，商鋪的成熟度也不同，籠統地分為三個階段，投資不同階段商鋪各有利弊。三個階段分別為：新興階段、成長階段、成熟階段。三個階段分別為：新興階段、成長階段、成熟階段。形象地說，商鋪投資就象是養雞，有三種贏利模式。第一種，買回小雞苗，從小養大，以賣肉雞為主要賺錢目的，如果養大的雞又能下蛋，還能夠兼賺蛋錢。第二種，買回蛋雞，以生蛋賣蛋為主要賺錢目的;第三種，買回蛋雞，一邊撿蛋賺蛋錢，一邊看著市場蛋雞價格變化，適時賣出，賺到差價。(1)新興型商鋪新興型商鋪商鋪投資的第一種贏利模式，就是

14、在城鎮的新區買進商鋪，作長線投資，耐心等待商鋪升值后賣出。優點：1、新區商鋪買進價格很低，一般只有成熟旺區商鋪價格的1/3-1/5，甚至更低，總價較低，適合中小投資者;2、新區商鋪一般人不看好，有心的投資者容易買到位置好結構好的商鋪3、跌價風險很小。新區的發展商定價比較保守，一般按照成本加上一個很合理的利潤率來定價，只要市場上商鋪的總成本(土地+建工+銷售+財務+稅等)沒有明顯降低，新區商鋪跌價的可能性非常少。這就好象雞苗一般很少會跌價一樣，因為雞蛋價和孵化成本基本上是穩定并逐步上升的。4、升值潛力大。小雞變成大肉雞，升值幾倍左右，新區商鋪往往也有很大的升值空間。缺點：1、由于配套未成型，商業

15、氣氛不濃，消費人口很少，新區的商鋪往往不容易出租，即使能出租，租金也很低。因此，新區商鋪買進后，在頭幾年里(一般1-3年)不但沒有凈收益，而且還要繼續投入(管理費等)，就象買回的小雞苗，開始不但不會下蛋，而且還要每天喂養。2、新區的建設規劃存在較大變數，碰到有利好的新規劃，自然會刺激商鋪價格快速上漲，如果碰上不利的規劃項目，商鋪的升值空間會受到壓縮。(2)成長型商鋪：成長型商鋪：商鋪投資的第二種贏利模式，就是在已逐漸開始旺起來的區域買進商鋪，一方面馬上出租，一方面等待理想的升值價位出售，中短線投資。這種模式的優點是：基本上能保證即買即租，馬上有租金回報;同時，有較高的升值空間。缺點是：與第一種

16、模式比，由于已經具備經營的氣氛與條件，這種模式的商鋪總價一般比第一種模式稍高。花園商街屬于成長型商街，在市政規劃等利好影響下，升值潛力大，發展前景好，成長空間花園商街屬于成長型商街，在市政規劃等利好影響下，升值潛力大，發展前景好，成長空間大，同時價格合理，是投資性商鋪的首選。大，同時價格合理，是投資性商鋪的首選。特別是區府、市公安局坐落于此，大型體育館，科技中心等公建在此；特別是區府、市公安局坐落于此，大型體育館，科技中心等公建在此；陽光湖公園將成為市民消暑休閑的最佳選擇；陽光湖公園將成為市民消暑休閑的最佳選擇；同時花園社區一、二、三、四期已經入住，周邊幾大社區的入住，共同為商街人氣聚集帶來同

17、時花園社區一、二、三、四期已經入住，周邊幾大社區的入住，共同為商街人氣聚集帶來重大利好。重大利好。(3)成熟型商鋪成熟型商鋪就是在城鎮的成熟旺區買進商鋪，以出租收租金為目的，長線投資。優點：優點：1、投資馬上有較高回報。成熟旺區的商鋪一般是帶租約出售，即使沒帶租約，也很容易出租，而且租期較長、年遞增率高、租金回報率較高，一般是8-10%。2、商鋪穩步升值。成熟旺區商鋪的價值主要由租金回報率來衡量，由于“行規”租金每年都按一定比例(10%左右)增加，商鋪也跟著逐年升值。缺點：缺點：1、升值速度比較慢。成熟旺區商鋪的升值預期相對確定，主要還是按租金收益率來推算，也就是說，價格受到租金的限制。2、當

18、CPI上漲超過租金收益時，投資的實際回報大打折扣，甚至虧損。3、由于商鋪有一定的使用期限，成熟旺區的商鋪剩余使用時間較短，一般只有20-30年，所以，其未來的價值受到折舊加速的限制，價格會升到一個平臺后保持幾年時間，然后開始逐年降價。就象母雞已超過下蛋年齡，越老越不值錢。因此，投資者一定不要忽略商鋪折舊的因素，否則，整個投資可能會得不償失。小 結存款、國債：存款、國債：風險小，但收益低，不足4%!隨著降息不斷加大的壓力，收益率預期繼續下降；同時，物價上升，實際購買力下降，當利率跑不贏CPI時，財富縮水不可避免。股票、基金：股票、基金：風險大，投資股市無疑與狼共舞、基金受各種經濟指標變化的影響，

19、同樣存在較大風險收藏品投資收藏品投資:需要專業的投資知識，并要花費大量的時間、精力尋找、收藏珍品；投入高，風險大；一件藏品動輒幾萬到十幾萬，甚至幾十萬。“淘”到贗品，或者某藏品突然大量出現，則價值直線下跌，損失難以預計。經濟低迷，回報難以短期實現；人們無力購買，買家不會輕易出手。商鋪商鋪商鋪，通脹預期下，穩定的保值! 收益率可觀，投資的最佳選擇。投入小、風險低；收益率遠高于其他投資途徑。投資商鋪正當時!收益率遠高于其他投資途徑，投資商鋪正當時投資商鋪顯然是通過膨脹下的最佳投資舉措那么接下來就更需要我們深入了解、學習商鋪相關專業知識以及商鋪投資回報的計算方式.第二部分第二部分 商鋪以及商鋪投資專

20、業知識補充商鋪以及商鋪投資專業知識補充1、商鋪：、商鋪：是經營者為顧客提供商品交易、服務及/或 感受體驗的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即商鋪首先是商品交易的場所；區別之處是現代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務功能和感受體驗的功能。 2、商鋪的種類、商鋪的種類：1、商業街商鋪； 2、市場類商鋪； 3、社區商鋪； 4、建筑底商商鋪； 5、百貨商場、購物中心商鋪； 6、商務樓、寫字樓商鋪； 7、交通設施商鋪3、社區商鋪：、社區商鋪：指位于住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。社區商鋪的表現形式主要是1-3層商業樓或建筑底層，或者商業用途裙房。現在的社區商鋪已經

21、打破原來以鋪位形式為主要形式的特點，鋪面形式逐漸成為社區商鋪的主流。4、社區商鋪類型：、社區商鋪類型：按照消費者的消費行為，將商業房地產分為物品業態、服務業態和體驗業態，結合社區商鋪的特點，社區商鋪可以按照商鋪的投資形式分類，分為零售型社區商鋪和服務型社區商鋪兩類。商鋪專業知識補充5、住宅底層商鋪的概念、住宅底層商鋪的概念 ：住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層(可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層)的商用鋪位。 是目前市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產開發商充分認可建筑底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。住宅底層

22、商鋪上面建筑將會帶來的穩定的客戶流，建筑底層商鋪未來的客戶基礎將相對可靠，換言之，投資者的投資風險相對較小。 6、住宅底層商鋪的類型、住宅底層商鋪的類型 ：按照服務區間的區別可以將住宅底商分為服務于內部和服務于外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區里面。 按照市場理念劃分1)概念型住宅底商 概念型住宅底商，指開發商在開發過程中，注重突出項目的概念和主題包裝。2)潛力型住宅底商潛力型住宅底商，指具有巨大市場潛力的住宅底商項目。相對于借助炒作概念而走俏市場的概念型住宅底商項目而言，某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力

23、使此類項目被眾多投資者所看好。 3)商圈型住宅底商 商圈型住宅底商，指已經形成一定的商業氛圍，擁有大量的、穩定的消費群體的住宅底商項目。憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅底商項目盡管價格不菲但仍能創造佳績。 7、社區商鋪的特點：、社區商鋪的特點：1、零售型社區商鋪 (1)、規模特點 零售型社區商鋪的規模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社區商鋪規模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7，8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區很少有服裝店，有的話，面積也會比較小，通常20-30平方米。 (2)、規劃設計特點 零售型社區商

24、鋪的規劃設計通常沒有特殊的要求：3.5米的層高是基本要求；如果是做中型超市，規劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網太密，影響使用效率。 (3)、經營特點 商鋪的形式 ：社區商鋪的主要形式為主要為鋪面形式。 投資回收形式 ：社區商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注，而且社區商鋪的買家將逐漸從散戶時代逐漸向商業投資機構轉化。 2、服務型社區商鋪 (1)、規模特點 ：服務型社區商鋪隨著人們生活水平的提高，規模有逐漸增大的趨勢。(2)、規劃設計特點 ：服務型社區商鋪的層高也不能低于3.5米，柱網設計過程中要在設計安全可靠的前提下，最大限度實現柱子數量最少

25、化，因為餐廳、美容美發、健身等設施對水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關要求，規劃設計過程中要對以上內容加以考慮。商鋪投資者在做商鋪投資時需要對此加以考慮，上述設施越完善，今后越容易出租。 (3)、經營特點 商鋪的形式 ：社區商鋪的形式有鋪面商鋪和鋪位商鋪兩大類。 鋪面商鋪不可能進行統一管理，尤其當采取出售投資形式的時候，開發商不可能在經營階段，干預商鋪投資者的投資形式或經營類型，在此情況下，如果社區商鋪的規模太大，這種沒有統一定位、統一經營理念的社區商鋪項目將有可能面臨經營困局。 有些社區建設專門的社區商業樓，里面的商鋪主要是鋪位形式，這些鋪位商鋪的“可視性”肯定不如鋪面形式，但其優點在于

26、這種鋪位商鋪有可能在統一定位、統一經營理念下，競爭力得到提升，換言之，當社區商鋪的開發商專業化水平很高時，鋪位型社區商鋪的價值未必不如鋪面社區商鋪。 投資回收形式 目前，不少從事服務類商鋪經營的經營商，已經逐漸在改變租用商鋪的方式，原因是多方面的：一方面，過去的餐飲業經營商、美容美發店經營商等財力不足，所以只能租用商鋪，但現在就不同了，很多從事服務類經營的企業、個人已經具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現實，所以這些經營商會轉而選擇購買商鋪。 1、投資回報率、投資回報率商鋪投資回報率的計算：商鋪投資回報率的計算： 購買商鋪后，部分客戶可能選擇出租，部分

27、客戶選擇在合理價位時出售。因此，投資回報率計算分為出租和出售兩種情況。最常的投資回報率計算如下：情況一、用于出租：情況一、用于出租：一次性付款：（稅后月租金每月物管費）12(購買房屋總價+契稅+印花稅） 100%按揭貸款：（稅后月租金按揭月供款-每月物管費）12/（首期房款+契稅+印花稅）100%此計算方式考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。算出的比值越大，就表明越值得投資。 情況二、用于出售：情況二、用于出售：公式：(稅后售出價購入價)/購入價100% 投資回報率（投資回報率（ROI）是指正常年度利潤或年均利潤占投資總額的百分比。指通過投資而應返回的價值，也就

28、是從一項投資性商業活動的投資中得到的經濟回報。 簡化計算：購入再出租的投資回報率月租金購入再出租的投資回報率月租金12(個月個月)/售價售價 購入再售出的投資回報率購入再售出的投資回報率(售出價購入價售出價購入價)/購入價購入價 例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元(含稅)，目前在這個物業的周邊，同等物業的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的投資回報率將是多少呢？ 如果投資者選擇出租：這個物業的投資回報率2萬元12/200萬元=12 相應地， 投資回收期=200萬元/(2萬元12)=8.33年=8年4個月投資

29、者選擇轉手售出，并以215萬元成交，那么它的投資回報率(215-200)/200=7.5 舉例：舉例：商鋪投資回報率的計算商鋪出租時，物管費、暖氣費等一般由租戶承擔。同時，為簡化計算，契稅、印花稅計入購房總成本。商鋪投資回收期計算： 一次性付款：（購買房屋總價+契稅+印花稅）/(稅后月租金每月物管費）12 按揭貸款：（首期房款+契稅+印花稅）/（稅后月租金按揭月供款-每月物管費）12 投資回收期：是與投資回報率相對應的，回收期是投資引起的未來現金流入現值累計到與投資額相等所需要的時間。其單位通常用“年”表示。它代表收回投資所需要的年限。回收期越短，方案越有利。2、投資回收期投資回收期與投資回報

30、率是倒數關系，回報率越高，回收期投資回收期與投資回報率是倒數關系，回報率越高，回收期就越短，投資方案就越有利。就越短，投資方案就越有利。根據上面的學習我們知道社區商鋪主要分為兩大經營模式零售型和服務型那么，周邊的大型社區中這兩種經營模式的實際經營情況怎么樣？他們的投資收益究竟如何.第三部分第三部分 花園周邊大型社區商鋪情況分析花園周邊大型社區商鋪情況分析服務型社區商鋪服務型社區商鋪移動通信繳費站：年營業額11萬；購買后自主經營總投資9萬；利潤率為35%，年凈利潤3.85萬；投資回收期僅為兩年半購買轉租：現租金3.6萬，投資回報率為30%；投資回收期為兩年；購買轉售：投資回報率為100%；轉售出

31、售僅12萬；大藥房：年營業額60萬；04年購買后自主經營總投資33萬；利潤率為50%，年凈利潤30萬；投資回收期僅為一年半購買轉租：現租金6萬/年，投資回報率為6%；投資回收期為5年；購買轉售：購買5年，商鋪由30萬漲至103萬，漲幅為14.6萬/年；投資回報率為233%；美容美發：年營業額45萬；09年購買后自主經營總投資85萬；利潤率為40%，年凈利潤34萬；投資回收期僅為兩年半購買轉租：現租金10萬/年，投資回報率為8.7%；投資回收期為7.2年；購買轉售：購買1年，商鋪由72萬漲至87萬，漲幅為15萬；投資回報率為20%；零售型商鋪零售型商鋪彩票站：年營業額54.7萬；08年購買后自主

32、經營總投資12萬；利潤率為30%，年凈利潤16.5萬；投資回收期僅為一年購買轉租：租金5年一簽；目前為3萬；投資回報率為5%；投資回收期為2年；購買轉售：購買2年，商鋪由6萬漲至50萬，漲幅為22萬/年；投資回報率為800%；名煙名酒：年營業91.2萬；09年購買后自主經營總投資72萬；利潤率為40%，年凈利潤28.8萬；投資回收期僅為兩年半購買轉租：租金5年一簽；目前為10萬；投資回報率為15%；投資回收期為4.2年；租金呈現逐年遞增趨勢購買轉售：購買2年，商鋪由6萬漲至50萬，漲幅為22萬/年；投資回報率為800%；學校文具店：年營業15萬；2010年購買后自主經營總投資63.5萬；利潤率

33、為50%，年凈利潤7.5萬；投資回收期8.5年購買轉租：租金5年一簽；目前為5萬；投資回報率為5%；投資回收期為11.4年；租金逐年遞增；購買轉售：商鋪由57萬漲至100萬，漲幅為43萬；投資回報率高達75.4%；社區超市：年營業50萬；09年購買后自主經營總投資111萬；利潤率為38%，年凈利潤20萬；投資回收期5年購買轉租：租金5年一簽；目前為10萬；投資回報率為9.1%；投資回收期為9.6年；租金逐年遞增；購買轉售：商鋪由96萬漲至109萬，漲幅為13萬一年；投資回報率高達14%05年至今，花園周邊商鋪售價一路飆升年至今，花園周邊商鋪售價一路飆升，升值均達3倍倍以上，升值空間巨大其中，以

34、100-150平商鋪升值空間最大，為4.15倍倍！商鋪平均年漲幅大，速度非常快商鋪平均年漲幅大，速度非常快100平以內商鋪平均漲幅為10萬/年；100-150平商鋪平均年漲幅為25萬/年；150平以上商鋪平均漲幅為28萬/年；根據上述市場情況總結根據上述市場情況總結花園周邊商鋪瘋長，轉售即賺，升值潛力巨大，搶投商鋪正當時花園周邊商鋪瘋長，轉售即賺，升值潛力巨大，搶投商鋪正當時05年至今，花園周邊商鋪租金逐年上漲花園周邊商鋪租金逐年上漲，截止今年商鋪周圍租金漲幅為2.5-3倍其中，以100-150平商鋪租金漲幅最大3倍倍！商鋪租金平均年漲幅大商鋪租金平均年漲幅大100平以內商鋪現階段平均市場租金

35、為5萬/年，租金平均每年上漲6000元100-150平商鋪現階段平均市場租金為15萬/年；租金平均每年上漲20000元150平以上商鋪現階段平均市場租金為18萬/年；租金平均每年上漲22000元根據上述市場情況總結根據上述市場情況總結轉租即賺，升值潛力巨大，搶投商鋪正當時轉租即賺，升值潛力巨大，搶投商鋪正當時根據上述市場情況總結根據上述市場情況總結以10年貸款計算，6-7年時間為投資商鋪的回收期；其中市場租金交納銀行利息之后仍有結余；100平以內年收益為1.92萬，投資回收期為7.6年100-150平年收益為7.87萬，投資回收期為6年150平年收益為9.89萬，投資回收為5.56年投資回收期

36、短；租金抵年供，仍有盈余收益，搶投商鋪正當時投資回收期短；租金抵年供，仍有盈余收益，搶投商鋪正當時小小 結結1、社區商鋪經營業態涵蓋服務型和零售型兩大模式，均有較好的盈利態勢、社區商鋪經營業態涵蓋服務型和零售型兩大模式，均有較好的盈利態勢2、大型社區商鋪售市場追捧：無論是口岸還是大連等大型住區，周邊商鋪發展、大型社區商鋪售市場追捧：無論是口岸還是大連等大型住區，周邊商鋪發展態勢良好，為保值、升值、投資回報保駕護航！態勢良好，為保值、升值、投資回報保駕護航！3、5年前包頭市社區商鋪發展緩慢，至年前包頭市社區商鋪發展緩慢，至2010年社區商鋪發展異常迅速，售價年社區商鋪發展異常迅速，售價連番連番3

37、-4倍；租金連番倍；租金連番2-3倍；倍；4、花園周邊商鋪投資回報大，投資回收期短，性價比高，搶投正當時、花園周邊商鋪投資回報大，投資回收期短，性價比高，搶投正當時！沒錯！周邊的社區商鋪經營狀況良好投資回報率較高，回收周期較短！經營業態全面覆蓋零售、服務兩大商鋪經營模式.這些只能進一步告訴我們，花園社區商鋪的“優勢”原來，如此的凸顯！為什么？不僅僅因為他們和我們同在一個區域而是，我們的優勢別人無法比擬！第四部分第四部分 項目賣點梳理項目賣點梳理優勢一：未來商政雙核黃金地段，升值潛力不可估量優勢一：未來商政雙核黃金地段，升值潛力不可估量地段決定價值!是房地產的永遠不變的法則。商街，占踞區府中心、

38、未來都市中心核心區位，控制財富重心商街，占踞區府中心、未來都市中心核心區位，控制財富重心!哪里有政府的支持，哪里有政策的傾斜，哪里就是未來財富的流向哪里有政府的支持，哪里有政策的傾斜，哪里就是未來財富的流向政府，從來就是城市發展的主導者!包頭市府，成就了包頭最高檔購物中心-神華藍天購物中心；青山舊區府，成就了繁華的娜琳商圈；東河舊區府成就了大紅門-東河最繁榮商業集散地。今天，花園，與青山新區府、市公安局零距離!處未來都市中心核心地標，絕版地段，吸聚青山商脈精華!引領全市投資方向香港房地產大亨李嘉誠曾說：決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。 優勢二：優勢二：3萬人即將入住

39、，龐大消費群體保證投資回報萬人即將入住，龐大消費群體保證投資回報未來都市中心商業地標，獨占未來都市中心商業地標，獨占41.1萬消費群萬消費群!非傳統的社區底店，而是區府商務配套、青山區唯一位于都市新中心核心區位，非傳統的社區底店，而是區府商務配套、青山區唯一位于都市新中心核心區位，賽罕塔拉、陽光湖，強大休閑磁石，聚青山全區消費群體賽罕塔拉、陽光湖，強大休閑磁石，聚青山全區消費群體!賽罕塔拉，陽光湖，都市新中心配套發展，青山區休閑勝地!花園商街，扼守新區府、都市新中心核心景觀，私享陽光湖，獨占青山區41.1萬龐大消費群!固定的周邊消費群，六大社區，13060戶，45710位高端業主，數千政府、事

40、業單位工作人員! （花園6322戶，佳福小區3200戶，健康陽光城1300戶，軍輝佳苑1000戶，昌福新村安置戶1000戶，青東嘉苑238，合計13060戶，市公安局、區府、區公安局、蒙牛職工等數千消費人群）優勢三：地產品牌優勢，為保值升值護航優勢三：地產品牌優勢，為保值升值護航經濟危機大潮下，央企品牌實力，為物業保值升值護航經濟危機大潮下，央企品牌實力，為物業保值升值護航央企、實力雄厚、16年開發經驗、獲多項榮譽、操作大型商業項目的豐富經驗地產國資委下屬的大型國有房地產企業，具有國家一級房地產開發資質，是上市公司，股票代碼600048。在廣州、北京、上海等18個主要城市建立了44家控股公司，

41、開發精品項目近50個。廣東佛山地區唯一大型高檔商業項目佛山水城：華南最大水景購物中心! 已進駐品牌商戶近百家!包括吉之島大型超高、國際影城、屈臣氏、麥當勞、KFC、六福珠寶，各種國際品牌服飾等。地產，以大型商業城運作的經驗，專業經營、統一規劃、統一管理、為商街的保值增值提供專業保障優勢四：容納多樣經營業態，規模化商業集群優勢四：容納多樣經營業態，規模化商業集群30-200平米豐富戶型，滿足您的不同經營需求平米豐富戶型，滿足您的不同經營需求單層、雙層、帶地下室商鋪戶型一應俱全，只有您想不到的，沒有您做不單層、雙層、帶地下室商鋪戶型一應俱全，只有您想不到的，沒有您做不到的！到的！美發、日用品、咖啡

42、屋、超市、書店、美發、日用品、咖啡屋、超市、書店、KTV.甚至是裝修公司甚至是裝修公司三層大型超市入駐百萬平社區打造包頭最長社區商業街；三層大型超市入駐百萬平社區打造包頭最長社區商業街；龐大龐大商業集群，讓您想不賺錢都難！商業集群，讓您想不賺錢都難！優勢五：低市出手，搶占優勢五：低市出手，搶占“性價比性價比”先機先機現階段，商政中心尚處建設階段；因此花園商鋪也并未完全成熟但是，作為一個極具眼光的投資者、經營者往往，看重的正式這一點！現階段，花園商鋪賣1萬一點也不貴，相反具有極高的性價比優勢試想.等到這里成為第二個王府井商圈.你將會為當初的英明決策瘋狂自喜.第五部分第五部分 商業街經營業態建議及

43、投資回報估算商業街經營業態建議及投資回報估算商業消化及剩余分布分析商業總638套，4.37萬平，5.1億剩余192套，1.46萬平，1.75億；一期余貨74套，主要集中蒙牛路；二期余貨僅24套，集中文學道較多；三期余貨只有文學道39套；四期余貨較多，55套。青東東路消化較快。共35套，售20套，余15套，科學路蒙牛路青東東路文學道文化路共76套，售67套，余9套，共32套，售32套，余0套共23套，售20套，余3套，共65套，售8套，余57套60套，售46套，余14套，余貨地段較差，經營氣氛不成熟，集中在一期科學路、蒙牛路、二期文學道；四期推出較晚，走貨較少；帶地下室的消化率最低，僅售出10套

44、，尾貨集中在一期蒙牛路及科學路。底商尾貨集中點共88套，售88，余0套，共38套，余0套，共45套，售45套，余0套，共49套，售10套余39套，共35套，售12套余23套，共29套，售8套余21套，共20套，售9套余11套，主推商鋪建議主推商鋪建議四期南北兩側臨街旺鋪四期南北兩側臨街旺鋪 在剩余貨量中，四期商鋪為適銷產品由于，開售較晚因此剩余貨量最多；但其產品還是具備明顯優勢的：地段：承接文學道西段已經成熟的商業氛圍 以及文化路城市主干道配套：三十六中、未來社區大型超市皆位于 文學道；大型餐飲連鎖、洗浴等服務 配套位于文化路兩側產品：100平左右的適銷戶型產品，市場接受度高主推單位主推單位經

45、營業態建議經營業態建議通過市場調差我們摸索出的規律如下通過市場調差我們摸索出的規律如下舉例舉例：花園有一臨街商鋪，面積約80平方米，售價約120萬元；問，此商鋪投資收益和回收期是多少？售： 120*（100%+16%）=139.2萬；投資收益：139.2萬-120萬=19.2萬；租：120*7.3%=8.76萬/年；投資回收周期：60（貸款）/8.76=6.847年；考慮到項目優勢，投資回報率和周期指數相應有所浮動考慮到項目優勢，投資回報率和周期指數相應有所浮動附件：花園商鋪經營情況附件：花園商鋪經營情況業態：名煙名酒店名：宴賓名煙名酒店鋪規模：一層店鋪規模：一層100平米平米租金水平：0營業

46、收入：2400元/天*365天=876000萬元（平均每天接待80位顧客左右，每位顧客消費平均30元）利潤率：30%人工成本：無（自己干）年凈利潤年凈利潤=營業收入*利潤率-租金-人工成本 =876000*30%-0-0-0 =262800元元業態：干洗店位置：花園一期科學路店鋪規模：店鋪規模：50平平租金水平：0營業收入：300元/天*365天=11萬元利潤率：40%（僅洗衣藥水費錢）人工成本：無年凈利潤年凈利潤=營業收入*利潤率-租金-人工成本=110000*40%0-0=44000元元業態：美發店店名：佳馨發藝店鋪規模：一層店鋪規模：一層90平米平米租金水平：8萬/年營業收入：2000元

47、/天*365天=730000萬元（染燙平均180元/位，平均接待8組/天，理發15元/位，平均接待30組/天，淡季1000元/天，逢春節等重大節日，3000元/天，全年平均2000元/天）利潤率：40%（成本僅藥水、水電等）稅費成本：10000元人工成本：1200元/人*5人*12月=72000年凈利潤年凈利潤=營業收入*利潤率-租金-人工成本-稅費成本 =730000*40%-80000-72000-10000 =130000萬萬業態：美容/化妝店名：卓美女子生活館店鋪規模：一層店鋪規模：一層120平米平米租金水平：15萬/年營業收入：2500*200+85*6*365+880*50*12=1200000萬元（美容卡平均2500元/張，現已出售近200張；零散接待平均一次85元/次，平均接待6組/天，化妝品推薦平均880元/套，平均每月可售50套；）利潤率：45%（成本僅藥水、水電等）人工成本：1500元/人*5人*12月=72000+提成30000年凈利潤年凈利潤=營業收入*利潤率-租金-人工成本 =1200000*45%-150000-102000 =380000萬萬投資花園商鋪正當時！投資花園商鋪正當時！the end請領導指正請領導指正！