1、新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告1第頁，共 46 頁新芙蓉之都新芙蓉之都新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場商業策劃前期報告金色廣場商業策劃前期報告金色廣場商業策劃前期報告金色廣場商業策劃前期報告二零零九年十一月二零零九年十一月新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告2第頁，共 46 頁目目錄錄商業市場分析一、長沙市商業發展分析2二、長沙市城市商業網點布局總體規劃（20102020 年）2區域商業市場調研一、區域商業網點布局調查2二、項目周邊商業業態布局和個案分析2項目商業分析一、項目介紹2二、可達性分析2三、可視性分析2四、人流量分析2

2、五、項目 SWOT 比較2項目商業定位一、定位背景介紹PART1PART2PART3PART4新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告3第頁，共 46 頁二、客戶定位2三、商業物業定位2四、業態定位2五、檔次定位2六、項目商業形象定位2物業招商建議一、國際時尚商業街功能內涵2二、商業招商策略2三、商鋪分析與招商建議2四、租金分析2PART5新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告4第頁，共 46 頁第一部分第一部分第一部分第一部分商業地產分析商業地產分析商業地產分析商業地產分析一、長沙市商業發展分析一、長沙市商業發展分析（一）從上世紀（一

3、）從上世紀8080 年代末至今，本市商業發展形態可分五個階段：年代末至今，本市商業發展形態可分五個階段：時期階段特征90 年代初期以前國營商場獨營階段不存在商業地產概念，除歷史延續商業（如中山路、黃興路）之外，購買日常用品常去國營大市場，無其他日常生活用品之外的選擇。90 年代中期以前商業市場萌芽對臨街的民居、圍墻、企事業機關單位門面房，或者具有商業經營價值的街道地段進行官方改造，形成小型批發市場，開了物業開發和經營的先河。90 年代中后期專業批發市場興起利用省會城市優勢，各行業（如皮具、服裝、電器、音像、食品、建材精品等）批發市場興起，第一次迎來全民經商浪潮，不少聞名（如高橋、三湘、馬王堆、

4、紅星批發市場）涌現。90 年代后期購物中心出現大型購物中心發育期，現代意義上的大型商業物業出現，此時開發商擁有物業產權，商新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告5第頁，共 46 頁小結：經過小結：經過 2020年的發展，長沙已形成了以五一路為核心的多個商圈并存局面。年的發展，長沙已形成了以五一路為核心的多個商圈并存局面。（二）商圈分析（二）商圈分析經過十多年快速發展，長沙市目前形成了一個市級商圈、十來個區域商圈共存的局面。1、五一商圈市級大商圈2、東塘商圈長沙的徐家巷3、袁家嶺商圈友誼商店、阿波羅商業城4、五家嶺商圈維多利亞購物中心、麥德龍5、火車站商圈金蘋果、國

5、儲6、芙蓉廣場商圈家樂福、百盛、國美7、侯家塘商圈新一佳、家潤多業地產的基本業務流程出現，商業物業開發熱鬧局面展現。90 年代后期至今各大商圈形成呈點到線、線到面的發展局面，長沙最早的中山路一帶商業形成了五一這一市級商圈，隨后相繼形成了火車站商圈、東塘商業等一些區域商圈，很大程度滿足了劇增的城市人口消費需求。新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告6第頁，共 46 頁8 8、新中路商圈新中路商圈深國投、沃爾瑪、國美、韓國商業街深國投、沃爾瑪、國美、韓國商業街9、榮灣鎮商圈長沙的“左岸”10、人民路立交橋商圈百老匯、家潤多（三）長沙市主要商業業態基本布局（三）長沙市主

6、要商業業態基本布局1 1、餐飲業區域分布、餐飲業區域分布長沙餐飲業市場變化多端，消費需求層次廣泛，一批餐飲商圈和地方特色餐飲街在星城異彩紛呈，坡子街傳統美食街、曙光路美食一條街、芙蓉路酒店高檔餐飲（如徐記海鮮） 、二環線旅游餐飲（典型如西湖樓）等成為了長沙市餐飲市場的集散地。從未來的趨勢來看，省政府沿線和湘江東岸沿線這兩處將成為餐飲大戶必爭之地。2 2、零售業區域分布、零售業區域分布目前，長沙市零售業在原有零售商業、外來零售巨頭和城市改造的推動下，形成了一條核心商業中心、三個次級商業中心和多個邊緣街區商業中心的格局。【核心商業中心（市級） 】五一商業中心【三個次商業中心（區級） 】東塘商業中心

7、、榮灣鎮商業中心、火車站商業中心【多個街區商業中心】白沙路街區、金帆街區、紅旗街區、桐梓坡街區、望月湖街區新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告7第頁，共 46 頁3 3、批發市場區域分布、批發市場區域分布【韶山南路批發市場】紅星大市場、紅星蔬菜批發市場、泰陽家電廣場、井灣子家具批發商場、四星汽車市場【二環遠大路批發市場】高橋批發市場、馬王堆批發市場、三湘建材批發市場、萬家麗家居廣場【城北、城西、城中零星批發市場】四方坪水果批發市場、湘浙小商品批發市場、下河街批發市場、金蘋果批發市場小結：在十大商圈形成的同時，各種商業業態也相繼形成了各有特色的商業市場。小結：在十

8、大商圈形成的同時，各種商業業態也相繼形成了各有特色的商業市場。（四）長沙市商業房地產展望（四）長沙市商業房地產展望1 1、國家宏觀調控將提升長沙商業地產發展水平、國家宏觀調控將提升長沙商業地產發展水平2004 年09 年，國家對房地產市場進行了 2 次較大調控，特別是大力調整商業地產項目，對不合理、小型的、重復性的商業項目嚴格審批，對高品質、高規格、符合城市商業發展和市民需要的以強力的政策支持。2 2、一小時經濟圈將為長沙提供、一小時經濟圈將為長沙提供40004000萬穩定消費群體萬穩定消費群體隨著一小時經濟圈概念的提出，長沙商業鎖定的目標客戶群體不僅是本市的 200 多萬人口，而是一小時經濟

9、圈內覆蓋了株洲、湘潭、岳陽、益陽、婁底、常德、衡陽等周邊城市的 4000 萬人口。3 3、高消費能力成為長沙商業地產的引擎、高消費能力成為長沙商業地產的引擎長沙社會消費品零售總額遠高于全國和全省水平， 政府統計數據 2006年、2007年、2008 年長沙社會消費品零售總額分別為 865.6新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告8第頁，共 46 頁億元、1032.2 億元、1273.87 億元，同比增長幅度將近 20%；長沙市城鎮居民人均可支配收入和人均消費性支出之比為 1：0.89，長沙市民的高消費能力和高消費水平顯而易見，如此旺盛的消費能力無疑將推動商業地產的

10、快速發展。4 4、長沙商業地產多元化為不同類型的商業地產項目預留了空間、長沙商業地產多元化為不同類型的商業地產項目預留了空間隨著長沙經濟的不斷發展，商業地產極為活躍，各種不同類型和品質的商業項目在不同的區域環境中涌現，商業地產的細節操作和項目配套條件將是成功的必備條件，細到業態的準確規劃、購物環境的健全、交通的組織、停車規劃、配套服務等相應條件。從某種角度來說，多元化商業模式為不同類型的商業地產項目提供了更多的發展機會。二、長沙市城市商業網點布局總體規劃（長沙市城市商業網點布局總體規劃（20102010年年20202020年）年）據政府規劃，到 2010 年長沙社會消費品零售總額將達到 100

11、0 億元，2020 年達 3000 億元，長沙將成為我國承南起北的現代商貿中心，經過長期的深入調查和分析，我們認為，要實現這一宏偉目標，長沙市商業體系將如下構建。（一）（一）1 1 個市級商業中心個市級商業中心五一廣場五一廣場堅持以大型百貨為主力業態，構建餐飲、購物、休閑消費三分天下的新型消費綜合服務格局（二）（二）1010個區域中心個區域中心以居住人口以居住人口5 5 萬人以上的居民地區為圓點萬人以上的居民地區為圓點分別為：火車站、榮灣鎮、五家嶺、東塘、紅星、望城坡、馬坡嶺、黎托、大托、撈霞新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告9第頁，共 46 頁（三）（三）3

12、030個社區商業中心個社區商業中心長沙市共規劃社區商業中心每 35 萬人設置一個，街坊商業中心每 4000 人設置一個，鼓勵發展社區便民商業網點，發展融合各種新型業態和各種服務功能于一體的現代社區商業。小結：根據規劃，大長沙商業將形成一中心為主，多個商業組團和商業中心的商業格局；滿足不同區域、不同層次消費群體。小結：根據規劃，大長沙商業將形成一中心為主，多個商業組團和商業中心的商業格局；滿足不同區域、不同層次消費群體。第二部分第二部分第二部分第二部分區域商業市場調研區域商業市場調研區域商業市場調研區域商業市場調研一、區域商業網點布局調查區域商業網點布局調查以本項目為中心，以本項目為中心，3 3

13、 公里半徑范圍的商業網點布局公里半徑范圍的商業網點布局（一）區域內商圈調查區域內商圈調查1 1、東塘商圈（項目東北方向）、東塘商圈（項目東北方向）a.范圍界定：勞動東路、勞動西路和韶山北路交匯處，輻射范圍東至曙光路、西至梓園路。新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告10第頁，共 46 頁b.發展現狀：自 2004 年以后迅速成為長沙市第二大商圈，商業發展速度迅猛，被稱之為長沙的“徐家匯”。c.大型商業業態統計：銀行機構 8 家、高檔百貨 2 家、大型超市 5 家、專業賣場 3 家、商業街 1 條。2 2、侯家塘商圈（項目西北方向）、侯家塘商圈（項目西北方向）a.范

14、圍界定：芙蓉中路與勞動西路交匯處，輻射范圍東至韶山路、西至黃興路。b.發展現狀：為長沙市傳統商圈，以賀龍體育館、田漢大劇院為中心，是一個比較成熟的商圈，商業受到了侯家塘立交橋的影響，發展受到了限制。c.大型商業業態統計：銀行機構 7 家、高檔酒店 3 家、品牌餐飲 5 家、大型超市 2 家、主題專業賣場 3 家。3 3、新中路商圈（項目所在地）新中路商圈（項目所在地）a.范圍界定：新中路周邊，輻射范圍東至曙光南路、西至芙蓉南路、南至南二環，北至新建路。b.b.長沙市城區最南端的商圈，隨著周邊項目的大量開發，市場前景看好。c.c.大型商業業態統計：大型超市 4 家、商業街 1 條、品牌餐飲 4

15、家（二）（二）區域典型性業態調查區域典型性業態調查類型名稱物業類型營業面積（）經營特色特色商業街韓國商業一條街住宅裙樓3000主營服飾，兼休閑東塘大都市地下商業街地下步行街700電玩、休閑、童裝新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告11第頁，共 46 頁小結：依托東塘、侯家塘商圈，該區域商業較成熟，百貨業、大型超市、星級酒店、品牌飲食居多。小結：依托東塘、侯家塘商圈，該區域商業較成熟，百貨業、大型超市、星級酒店、品牌飲食居多。二、項目周邊業態布局調查二、項目周邊業態布局調查1 1、以新建路為中心的沿線業態網點、以新建路為中心的沿線業態網點批發大市場高橋批發市場集中

16、商業600，000糖酒、日用、家電、百貨、皮具等紅星建材市場集中商業20000建材蓮湖汽配城集中商業20000汽配銷售百貨商場東塘友誼商城集中商業25000聯營、超市類百貨天虹百貨集中商業30000聯營服裝、珠寶、主題家具東塘金色家族集中商業23000聯營超市專業商場東塘國美電器住宅裙樓3000井灣子家居廣場集中商業60000品牌家居新芙蓉家居廣場集中商業50000品牌家居東塘通城電器集中商業4000家居電器賣場大型超市沃爾瑪超市集中商業18000聯營超市華銀旺和住宅裙樓15000聯營超市候家塘新一佳超市住宅裙樓12000聯營超市家潤多超市集中商業159000聯營，生活消費品東塘步步高住宅裙樓

17、17000聯營新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告12第頁，共 46 頁沿線商業網點業態呈規律性分布主要體現在三方面：一是東西差異一是東西差異二是南北差異二是南北差異三是分段差異三是分段差異新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告13第頁，共 46 頁（1）新建東路（韶山中路新建東路（韶山中路- -曙光南路）曙光南路）新建東路南邊為沃爾瑪、嘉信茂購物廣場，往東最主要的商業業態為中檔服裝飾品，所占比例為 10.9%。新建東路北邊為一些品牌連鎖店和銀行，品牌商家較集中，如老百姓、招商銀行等；中段則是一些特色餐飲和中檔服飾店；往東則是一些小

18、面積的社區配套的商業。（2 2）新建西路（韶山中路到）新建西路（韶山中路到- -芙蓉南路）芙蓉南路）新建西路與芙蓉南路、韶山路兩條主干道對接，由于該路段分布有政府單位和社區，因此大型品牌餐飲、休閑娛樂已形成一定的行業集聚效益，故所占比例位列各為 25.8%；北邊：前段是銀行五金店為主，中段是餐飲為主，后段為社區配套為主。南邊：前段以社區配套以及學生用品為主，中段是以特色餐飲和娛樂休閑為主，后端為社區配套為主。新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告14第頁，共 46 頁2 2、芙蓉中路為中心的沿線業態網點、芙蓉中路為中心的沿線業態網點新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商

19、策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告15第頁，共 46 頁芙蓉中路北端從侯家塘商圈開始，沿線以高檔酒店、金融銀行、品牌餐飲、休閑娛樂高檔酒店、金融銀行、品牌餐飲、休閑娛樂為主；離項目半公里之內臨街醫院、機關單位、住宅宿舍樓及廠房等非商業性物業居多，且有山體坡地，商業業態呈點狀分布。芙蓉中路南端從大托開始，沿線以行政機關單位、學校為主，品牌餐飲、百貨零散分布；離項目半公里之內多為新建的商業裙樓。新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告16第頁，共 46 頁（二）區域租金調查區域租金調查本次租售金調查范圍為：本次租售金調查范圍為：東塘商圈侯家塘商圈（1 公里半徑） 、芙

20、蓉中路（侯家塘至新中路立交橋段） 、新建路全段（東至曙光南路，西至芙蓉南路） 。1 1、東塘街鋪租金狀況：、東塘街鋪租金狀況：新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告17第頁，共 46 頁2 2、侯家塘街鋪租金狀況：侯家塘街鋪租金狀況：3 3、新建路街鋪租金狀況：新建路街鋪租金狀況：新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告18第頁，共 46 頁4 4、芙蓉中路街鋪租金狀況：芙蓉中路街鋪租金狀況：新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告19第頁，共 46 頁( (三三) )項目周邊個案租金分析項目周邊個案租金分析

21、芙蓉中路芙蓉中路新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告20第頁，共 46 頁新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告21第頁，共 46 頁新建西路新建西路新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告22第頁，共 46 頁新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告23第頁，共 46 頁【租金分析總結】【租金分析總結】芙蓉中路段（項目至神龍大酒店）商業平均租金約芙蓉中路段（項目至神龍大酒店）商業平均租金約100100160160元元/ /月月，該路段（項目至新中路立交橋）商業平均租金為，該路

22、段（項目至新中路立交橋）商業平均租金為8080100100 元元/ /月；新建西路路段（項目至韶山路）商業平均租金為月；新建西路路段（項目至韶山路）商業平均租金為100100120120元元/ /月，新建西路與韶山路的交匯點租金高達月，新建西路與韶山路的交匯點租金高達200200元元/ /月 。月 。新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告24第頁，共 46 頁第三部分第三部分項目商業分析項目商業分析本部分針本部分針對未建的對未建的5A5A甲級寫字樓甲級寫字樓和和正在招商的正在招商的300300 米臨街國際潮流商業米臨街國際潮流商業兩者進行整體考察兩者進行整體考察一

23、、項目介紹項目介紹二、二、可達性分析可達性分析（一）項目商業可達性應滿足如下兩方面的條件：（一）項目商業可達性應滿足如下兩方面的條件：人流可以方便地到達項目車輛可以從城市的各個方向到達項目并方便進出和停留（二）下面針對這兩個方面進行分析：（二）下面針對這兩個方面進行分析：樓盤類型樓盤類型住宅、酒店式公寓物業組成物業組成住宅、寫字樓、商業區總建筑面積總建筑面積100383.29 總商業面積總商業面積近 10000 總建筑面積與總商業面積之比總建筑面積與總商業面積之比10：1新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告25第頁，共 46 頁1 1、車行條件、車行條件項目四周

24、城市道路包括新建西路、芙蓉南路、韶山中路。韶山路為區域南北主動脈、單向八車道，無阻隔帶；芙蓉中路為區域南北主動脈、單向八車道，出入口 1 個，可直達本項目，無阻隔帶；新建西路為區域東西主干道，雙向六車道，出入口 2 個 ，可直達本項目，無阻隔帶；芙蓉中路和新建西路交叉點為 1 個十字路口，車輛可以從城市各個方向到達。小結：車輛出入小區方便小結：車輛出入小區方便2 2、人行條件、人行條件人行條件取決于城市公交系統子在本區域的運營情況，項目總體來說人行情況好，可以方便出入購物、辦公、居住之間。周邊公交車站點情況如下：新建路段：123、912、703 等芙蓉中路段：123、105、115、140 等

25、小結：公交車輛多，出行較方便小結：公交車輛多，出行較方便三、可視性分析可視性分析商業的可視度（商業建筑能否容易找到）是一個非常關鍵的因素，尤其是大型商業建筑，因為商業的根本目的是吸引顧客來消費，如果商業建筑不容易被找到或能見度差，勢必影響后面的商業經營。新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告26第頁，共 46 頁從項目本身條件來看，由于兩面與城市主干道相連，整個項目的能見度極高，因而具有很高的商業價值。四、人流量分析人流量分析（一）區域內人口統計（一）區域內人口統計圖表：項目周圍大型社區人口調查表圖表：項目周圍大型社區人口調查表新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃

26、前期報告金色廣場招商策劃前期報告27第頁，共 46 頁通過對區域商圈調研，結合東塘、侯家塘商圈、新中路商圈所能輻射范圍，預計未來項目所能輻射范圍，如圖所示：項目可輻射的行政區域包括：金盤嶺街道全部區域、東塘街道全部區域、雨花亭街道西部區域、沙子塘街道南部區域。項目所輻射區域戶籍所在人口約項目所輻射區域戶籍所在人口約 1010萬人，外地流動人口為萬人，外地流動人口為 18.518.5 萬人，預計區域人口共計約萬人，預計區域人口共計約28.528.5 萬人。萬人。（二）芙蓉中路（二）芙蓉中路芙蓉中路臨近項目的人流高峰期為：上午 10：00下午:13:0016:0018：00全天估計 1.8 萬人（

27、三）新建西路新建西路新建西路臨近項目的人流高峰期為上午 10：00下午:13:0016:0018：00全天估計 0.8 萬人新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告28第頁，共 46 頁備注：以上人流量統計，為對項目周邊隨機抽樣調研所整理。綜上所述，地塊周邊人流量相對較少，商業價值有待進一步挖掘綜上所述，地塊周邊人流量相對較少，商業價值有待進一步挖掘五、項目五、項目SWOTSWOT分析分析( (一一)SWOT)SWOT分析分析S S優勢優勢1 1、地段優勢、地段優勢在新建路和芙蓉中路交匯黃金地段，未來商業價值突出2 2、交通便利、交通便利項目地處城市主干道旁，公交網

28、絡成熟，交通方便，滿足項目可達性要求3 3、項目臨街面長，昭示性強，形象突出、項目臨街面長，昭示性強，形象突出核心優勢核心優勢地段、交通、昭示性強地段、交通、昭示性強W W劣勢劣勢1 1、區域商業氣氛比較冷清、區域商業氣氛比較冷清由于目前處于南二環與市中心的過渡地帶，項目周邊商業不成熟，居住氣氛濃，西南方面還有坡地2 2、目前人氣不足、目前人氣不足項目車流量大，人流量偏少。新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告29第頁，共 46 頁核心劣勢核心劣勢周邊商業氣氛冷清、人氣不足周邊商業氣氛冷清、人氣不足O O機遇機遇1 1、經濟前景提供動力源泉、經濟前景提供動力源泉目

29、前雨花區依靠區域工業、商貿優勢，大量開發房地產項目，城市化進程加快，區域經濟前景為本項目提供了動力源泉。2 2、城市規劃推動商業地產、城市規劃推動商業地產長株潭一體化為區域商業地產提供了發展機會3 3、區域內無高檔商業娛樂場所、區域內無高檔商業娛樂場所區域內（特別是新建西路上）無高檔商業休閑場所，該項目可以抓住這一個市場空白點。核心機遇：區域規劃、商業規劃核心機遇：區域規劃、商業規劃T T威脅威脅1 1、周邊商業項目大量涌現、周邊商業項目大量涌現目前該區域內商業空置率較高，尤其是 2 層商鋪，因人氣不旺，存在較大空置，現階段明顯供大于求。2 2、市場風險變化莫測、市場風險變化莫測商業開發存在市

30、場風險較大、政策影響較大，為項目發展帶來不可預測性。核心威脅：競爭激烈、風險較大核心威脅：競爭激烈、風險較大新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告30第頁，共 46 頁【項目分析總結】【項目分析總結】通過上述分析，可以明確本項目：通過上述分析，可以明確本項目：具備開發商業的條件：1、基本滿足商業經營的可達性、可視度、商業經營環境、人流量的要求；2、項目的最大優勢是地段優勢和未來區域優勢；3、項目面臨較好的投資機會，同時因項目存在的缺點和激烈的市場競爭態勢，機會與挑戰并存。在上述策略的指導下，我司認為本項目商業策劃必須做到：差異化定位、高起點、高規劃、高效率營銷差異

31、化定位、高起點、高規劃、高效率營銷新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告31第頁，共 46 頁第四部分第四部分第四部分第四部分項目商業定位項目商業定位項目商業定位項目商業定位此部分針對此部分針對未建的未建的5A5A甲級寫字樓甲級寫字樓和和正在招商的正在招商的300300 米臨街國際潮流商業米臨街國際潮流商業街街兩者的整體定位兩者的整體定位一、定位背景介紹一、定位背景介紹本項目商業部分定位應與原先的項目定位保持一致，主要依賴于市場條件市場條件和項目條件項目條件兩個方面。1 1、市場條件、市場條件從宏觀層面來說，中部崛起，長沙市經濟看好，具備一定的商業基礎，未來發展潛

32、力較大。從雨花區區域規劃來看，項目周邊主要分布或將分布的業態為休閑娛樂、專業賣場、品牌餐飲、生活醫藥超市休閑娛樂、專業賣場、品牌餐飲、生活醫藥超市等。從商業地產發展趨勢來判斷，定位和發展區域商業正當其時，但無疑需要找一家能代表區域形象的主力店來支撐該定位一家能代表區域形象的主力店來支撐該定位。按區域規劃與區域人口量，本區域作為社區商業中心來發展，其重點需以生活必需品、娛樂休閑服務、各類便民網點為主。以生活必需品、娛樂休閑服務、便民網點為主。本項目商業定位必須以商業消費者、投資者、經營者等潛在目標客戶的需求為基礎。新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告32第頁，共

33、46 頁2 2、項目條件、項目條件本項目具有商業開發的先天條件，基本滿足商業經營的可達性、能見度、商業經營和人流量要求:本項目交通便利，地段優勢強，項目形象昭示性強，特別是靠芙蓉中路這邊；項目周邊商業氣氛并不濃厚，處于市中心和二環的過渡地帶，人流停留量明顯不足。綜合上述條件，必需權衡利弊，走一條既符合市場客觀事實，預計市場發展趨勢，又要結合項目自身條件高起點、差異化定位的道路，建立本項目商業競爭優勢。二、客戶定位二、客戶定位根據長沙的商業客戶特征和消費層次，確定本項目的目標客戶群體包括：1 1、目標客戶群體、目標客戶群體（1）本項目的居住人群；（2）主要居住在項目所界定的 2 公里半徑內 10

34、 分鐘車程的客戶；（3）區域內的工作人員，如生意人、公務員、醫生、學生、機電企業管理人員、礦院和設計院技術人員等；（4）流動人口，如外地來長沙的旅游客，租房客。其中，1、2 類是我們穩定的核心消費者；3 類比較穩定，4 類屬于不穩定消費者。新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告33第頁，共 46 頁2 2、投資客戶、投資客戶經過前述分析，本項目的主要投資客類型有：（1）雨花區、芙蓉區、天心區收入較高的投資客（如行政事企公務員、高管、技術人員、生意人等） ；（2）項目周邊小商業主（也可自用） ；（3）外地包括湘潭、株洲、岳陽，和外省投資客及其他。3 3、經營者、經營

35、者主力商家：如金融、專業賣場、百貨超市等；品牌專賣店、專業店、便利店；獨立個體專營戶：具有一定經營實力和經驗的個體經營戶。本項目的直接客戶是投資者和經營者，銷售的目標應以經營者為主、投資客為輔。三、商業物業定位三、商業物業定位通過前面對區域商業的調查和消費群體的分析，我們希望找到符合市場和消費者的心理、性格、愛好、追求等兩者的共同點，以此作為該項目形象定位的基礎和依據，鮮明而又打動人心的形象與目標客戶群體心里需求產生共鳴，增加目標客戶群體的認同感和購買欲望。因此，我司認為將該項目的商業物業定位為：新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告34第頁，共 46 頁雨花亭西

36、雨花亭西 未來復合型商業中心未來復合型商業中心四、業態定位四、業態定位1、結合項目外圍（1500M）商圈（東塘、侯家塘商圈） ，北向和東向均以形成了相對成熟的商業圈，且輻射力強，本項目定位業態應依托商圈；2、按商圈業態分布現狀，本項目四周多為大型超市、酒店、專業賣場、品牌餐飲大型超市、酒店、專業賣場、品牌餐飲等，項目四周近距離內（500M)缺少高檔娛樂場所、精品專賣店，按業態統一性和互補性原則業態統一性和互補性原則，上述業態應是本項目業態的構成內容；3、按城市規劃，芙蓉路主要以金融、酒店餐飲、休閑娛樂為主，韶山路以食品、餐飲、醫藥為主，芙蓉路主要以金融、酒店餐飲、休閑娛樂為主，韶山路以食品、餐

37、飲、醫藥為主，按業態統一性原則，建議設置以上業態；4、項目處于省質檢局斜對面，周邊聚集了一定量的經商和政府部門相關企業單位，建議設置商業公寓，建議設置商業公寓，彌補區域商業配套，起到提升項目檔次和形象的作用；5、本項占總建筑面積與總商業面積之比為 10：1 ，人均住居面積與商業面積之比為 10：1，應該以臨街鋪面臨街鋪面為主、滿足社區商業的業態。基于上述原因，我公司建議該項目商業業態定位為：主要包括金融機構；品牌餐飲；品牌精品店；高檔娛樂場所（主要包括金融機構；品牌餐飲；品牌精品店；高檔娛樂場所（KTVKTV、洗浴中心、網吧） ；城市休閑會所；商務公寓、經濟型酒店等。、洗浴中心、網吧） ；城市

38、休閑會所；商務公寓、經濟型酒店等。新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告35第頁，共 46 頁五、檔次定位五、檔次定位根據消費者調查以及經營者、投資者訪談，均認為本項目商業應為中高檔；從項目品質的角度出發，也應定位為中高端；但我們從提升區域形象和項目價值這一角度來出發，定位應為高檔。基于上述三個理由，本項目的商業經營檔次定位應為：中高檔、傾向高檔中高檔、傾向高檔六、項目商業形象定位六、項目商業形象定位項目商業形象市場形象的定位應能提高項目整體形象，改善目前該地區商業形象不足的劣勢，并保持與項目整體形象的一致性，通過合理規劃、有效推廣創造雨花亭片區乃至長沙市社區典范

39、，其形象概況為：新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場金色廣場復合型商業新坐標復合型商業新坐標未來城市價值聚合體未來城市價值聚合體新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告36第頁，共 46 頁第五部分第五部分第五部分第五部分物業招商分析物業招商分析物業招商分析物業招商分析考慮到貴公司的招商需求和項目進程，本部分僅對考慮到貴公司的招商需求和項目進程，本部分僅對考慮到貴公司的招商需求和項目進程，本部分僅對考慮到貴公司的招商需求和項目進程，本部分僅對300300300300 米臨街國際潮流米臨街國際潮流米臨街國際潮流米臨街國際潮流街（街（街（街（100001000010000100

40、00 ）進行物業招商分析進行物業招商分析進行物業招商分析進行物業招商分析一、一、300300 米臨街國際潮流街的商業功能內涵米臨街國際潮流街的商業功能內涵（1）社區商業的載體；（2 2）未建寫字樓的配套部分；（3 3）該項目成為區域商業坐標的重要組成部分。二、招商策略二、招商策略（一）樓層功能區劃按照各類品牌間的經營互動原則，進行局部科學規律整合。（二）嚴格控制招商品牌層次，滿足整體層面“中高檔、傾于高檔”的定位，為區域商業定位提供先決條件。（三）店鋪采取定價租賃制和協議扣點制，以便為招商信息宣傳創造懸念賣點。（四）招商過程中重推項目“新芙蓉之都金色廣場雨花亭西未來復合型商業中心”的商業形象，

41、以形象和未來升值潛力形象和未來升值潛力為新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告37第頁，共 46 頁主要訴求賣點。三、商鋪分析與招商建議三、商鋪分析與招商建議（一）（一）整幢出租與分割出租的優劣分析整幢出租與分割出租的優劣分析1 1、整幢出租整幢出租優勢：可以一次性回籠一筆資金；簡化招商，減少招商工作量；便于管理。劣勢：租金較低，影響總體收入（見租金對比表） ；不利于商場整體發展；對出租者有出租風險。2 2、分割出租分割出租優勢：租金較高，定期經營總收益大幅提高（見租金對比表）；可自行總體規化，經營管理，降低經營風險；可以做出自己的品牌形象，增加企業無形資產；潛在

42、資金收入劣勢：租金回籠慢；要投入一筆預期費用（如開業前的廣告費）（二）（二）本公司本公司商鋪招商建議商鋪招商建議考慮到把 3 層套鋪打包銷售，難度較大，本公司力推的商鋪招商建議為：一層一層分割分割；二、三層整合銷售。；二、三層整合銷售。1 1、一樓選取兩間商鋪設為進入二、三層（上下電梯）的通道與門廳，其余部分作為獨立商鋪銷售；、一樓選取兩間商鋪設為進入二、三層（上下電梯）的通道與門廳，其余部分作為獨立商鋪銷售；2 2、二、三層，將分割的墻體拆除，使之都成為一個整體，適合商家進行整層經營（每層最多引進兩個商家） 。、二、三層，將分割的墻體拆除，使之都成為一個整體，適合商家進行整層經營（每層最多引

43、進兩個商家） 。新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告38第頁，共 46 頁1 1 號棟一層電梯改進圖號棟一層電梯改進圖預留門廳。獨立商鋪銷售。預留門廳。獨立商鋪銷售。新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告39第頁，共 46 頁2 2 號棟一層電梯改進圖號棟一層電梯改進圖預留門廳。獨立商鋪銷售。預留門廳。獨立商鋪銷售。新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告40第頁，共 46 頁1 1 號棟二、三層號棟二、三層整合方案整合方案新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告41第頁，共

44、46 頁2 2 號棟二、三層號棟二、三層整合方案整合方案新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告42第頁，共 46 頁此外，此外，1 1 號、號、2 2 號棟二、三層號棟二、三層還可以采用獨棟式物業規劃、還可以采用獨棟式物業規劃、進行套鋪組合，進行靈活分割和業態配比。進行套鋪組合，進行靈活分割和業態配比。如右圖所示：如右圖所示：新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告43第頁，共 46 頁四、業態具體規劃四、業態具體規劃根據上述商業定位和業態定位，本項目將引進高利潤的品牌餐飲、品牌餐飲、娛樂場所、娛樂場所、高檔城市高檔城市休閑休閑會所會所

45、、品牌精品店、品牌精品店是本項目對市場的互補，走專業、高檔、精品專業、高檔、精品路線。1、業態配比須考慮到購物、餐飲、休閑娛樂三者搭配平衡，本項目建議業態比為 4:2:42、建議主力店與非主力店的引進比例為 3：7備選備選: : : :新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告44第頁，共 46 頁五、租金定位五、租金定位租金結論：芙蓉路段（項目至神龍大酒店）商業租金約 100160 元/月，該路段（項目至新中路立交橋）商業租金為 80100元/月，新建西路路段（項目至韶山路）商業租金為 100120 元/月，新建西路與韶山路的交匯點租金高達 200 元/月。根據市場對比法，結合項目本身位置及物業條件，我司建議租金為：根據市場對比法，結合項目本身位置及物業條件，我司建議租金為：新芙蓉之都新芙蓉之都金色廣場招商策劃前期報告金色廣場招商策劃前期報告45第頁，共 46 頁一層租金定為 150 元/月二層租金定為 40 元/月三層租金定為 30 元/月