1、地級市高鐵站核心地塊規劃標準模塊手冊2 2017017- -007007綠地集團目 錄 CONTENTS引言第一章 概況1.1 研究背景1.2 地級市高鐵站項目概述第二章 綠地RPD2.1地級市高鐵站項目分析2.2 綠地RPD 概念生成2.3 綠地RPD2.4 綠地RPD 分類第三章 模塊規劃構成3.1 模塊類型劃分及選用要點3.2 標準型模塊解析3.3 擴展型模塊解析第四章 模塊設計要點4.1 模塊落位4.2 交通體系4.3 公共空間體系4.4 形象體系4.5 休閑度假驛站體系第五章 案例舉例5.1 雪野湖5.2 陽江5.3 宿州附錄：名詞解釋G G G G2引 言在高速鐵路快速發展、一二線

2、城市競爭日趨激烈的時代背景下，大量事業部都在利用集團在高鐵、超高層綜合體等方面的優勢，對地級市高鐵站周邊土地進行差異化拓展。為充分體現綠地集團的綜合能力，集團技發部建筑研究院開展了地級市高鐵站核心地塊的研發工作，充分分析各方面因素，同步考慮開發的成效與風險，形成了地級市高鐵站核心地塊規劃標準模塊標準手冊，以期沉淀經驗和鞏固優勢，進一步提升事業部在地市級高鐵類項目的開發能效。地級市高鐵站核心地塊規劃標準模塊標準手冊從城市選擇、開發規模、開發節奏、規劃設計等多個方面給出指引，以指導事業部在相應的土地拓展與開發中既能發揮城市與項目的特色，又能有效地控制風險，避免地級市容易出現的盲目建設問題，最終打造

3、出一批以鐵路交通為主線的，綜合的、高效的、舒適的、安全的“綠地RPD ”。G 3概述第一章1.1 研究背景1.1.1 市場分析1.1.2 背景分析1.2 綠地集團相關成就1.2.1 集團化優勢1.2.2 與高鐵相關領域成就1.2.3 高鐵類項目相關成就4國家鐵路網的不斷升級，城際可達性越來越高，城市群人口集聚效應、城市同城化發展、城鎮一體化趨勢越來越明顯，高鐵網絡的形成在為大型城市疏散人口、產業，緩解資源環境壓力的同時，也為中小型城市的更新與發展帶來新機遇。1.1研究背景a)政策導向假期制定：小長假、黃金周、中華傳統節假日b)時間維度長假周末c)空間維度國外國內短途中心城市資金、人口、產業外溢

4、1.1.1 背景分析a)城市群打破中心城市與轄區界限促進地區同城化發展b)城市發展結構單核向多核發展c)城市產業結構產業單一到多元專業化、特色化程度提高可能成為高鐵沿線產業鏈上的一員高速高效的高鐵系統帶來生活改變a) 出行方式頻次公交化半徑擴大化選擇多樣化b) 擇業觀城市間的心理距離縮短跨城就業成為新常態c) 消費觀個性化、多樣化、地域化消費需求增加平民度假大時代的到來中國城市化進程仍有期許a)中國現狀1980年城市化率20%2016年城市化率57%b)國際參考美國城市化率82%日本城市化率91%英國城市化率79%51.1.2 市場分析政策導向a) 國家高速鐵路規劃“八縱八橫”的戰略布局b)

5、國家大力發展城際鐵路作為高速鐵路網的補充實現相鄰大中城市間1-4小時交通圈、城市群內0.5-2小時交通圈產業發展產業重新尋求生產、運輸、人力、租金等各方面成本與收益的平衡產業結構沿高鐵形成新的產業鏈條高鐵沿線中小城市獲得的產業升級轉型與經濟發展的契機旅游經濟a) 城市間的空間心理距離縮短b) 交通便捷，出行便宜c) 出行頻次增加將依托高鐵站點形成新的旅游產業鏈人口遷移在中心大城市生活與就業的同時，人們會選擇環境更好、房價更低的周邊中小城市居住，在城市群內部出現“削峰填谷”的居住遷移現象地產市場高鐵對人口流動、聚集能力的增強，將進一步帶動新型城鎮化進程。站區經濟發展，將帶動站點所在新區價值不斷提

6、升，從而推進房地產發展。旅游經濟人口遷移產業發展高鐵站點政策導向地產市場機遇61.2.1 集團化運作優勢 房地產主業a) 國內16個事業部b) 海外已進入美國、澳大利亞、加拿大、英國等四大洲九國十三城 三大產業a) 大基建（綠地地鐵、綠地城投、博大綠澤）b) 大消費（商業集團、酒店集團、綠地申花）c) 大金融（綠地金控） “大健康”產業a) 醫康養（綠地康養集團）b) 產學研（綠地復旦產業平臺、綠地交大產業平臺、綠地同濟產業平臺）1.2 綠地集團相關成就1.2.2 與高鐵開發相關領域成就綠地在超高層、大型城市綜合體、高鐵站商務區及產業園開發領域遙遙領先。 超高層目前建成和在建的超高層建筑已達2

7、3幢，其中4幢高度位列世界排名前十 大型城市綜合體目前建成和在建的大型城市綜合體上百個，基本涵蓋了目前所有類型的城市綜合體 高鐵站商務區目前已建及在建高鐵周邊項目已有數十個，同步拓展項目有近20個71.3.3 綠地部分已建及在建高鐵項目上海虹橋樞紐項目虹橋世界中心用地規模：18萬建設規模：82萬業態：會展、辦公、公寓、酒店、商業面向世界的城市生態商務系統南京南站高鐵項目綠地之窗用地規模：21萬建設規模：111萬業態：辦公、商業、酒店秩序化的城市空間，南京新中心城市新地標鄭東綠地中央廣場用地規模：4.2萬建設規模：68萬業態：辦公、商業鄭州東站高鐵項目綠地高鐵東城用地規模：23萬建設規模：80萬

8、（含住宅42萬）業態：辦公、酒店、商業、住宅徐州產城融合典范徐州東站項目鄭東綠地之窗用地規模：5.2萬建設規模：36.9萬業態：辦公、商業 、公寓、酒店雙塔門戶，城市新地標8綠地繽紛城用地規模：3.5萬建設規模：21萬業態：辦公、酒店、商業、公交樞紐濟南西站高鐵項目 綠地中央廣場用地規模：10.5萬建設規模：74.5萬業態：辦公、商業高鐵商務塔尖標準，高鐵門戶，精工之美合肥南站項目 綠地廣場用地規模：2.1萬建設規模：14.4萬業態：辦公、商業鎮江高鐵項目 啟航社 +緹香苑用地規模：8.9萬建設規模：20.6萬業態：住宅綠地中央廣場用地規模：13.2萬建設規模：73.1萬（含住宅40萬）業態：

9、商辦公建+住宅高鐵站前超大規模綜合開發,開啟 “齊魯之門”150米地標建筑，城市新形象齊魯之門項目用地規模：15萬建設規模：94.4萬業態：商辦公建 綠地繽紛城 綠地中央廣場 齊魯之門項目9綠地RPD第二章2.1 地級市高鐵站項目分析2.1.1 基本定義2.1.2 項目特征分析2.1.3 客群分析2.2 綠地RPD 概念生成2.3 綠地RPD2.3.1 定義2.3.2 核心屬性2.3.3 用地選址2.4 綠地RPD 分類2.4.1 按與高鐵站的相對位置關系劃分2.4.2 按地塊形態劃分GGGG102.1.1 基本定義項目所在城市等級為地級市，因高鐵站的建設或規劃帶來新的發展機遇，從而進行的高鐵

10、站周邊地塊的城市開發建設項目。2.1 地級市高鐵站項目分析宏觀地位a) 在地市級城市及地緣腹地范圍內具有重要地位，可能成為帶動地級市區域經濟增長的新引擎催生新城新商圈、重組區域格局的新動力a) 大部分項目遠離城市中心及規模商務區b) 多為新址全新規劃設計，民眾期望值高與高鐵關系建設用地通常毗鄰高鐵站，特殊情況也會有分離式布局。政府因素a) 政府對項目干預程度高，可能會體現在城市形象、交通組織、功能布局等方面b) 可能留有開發企業參與上位規劃設計的機會c) 可能有代建的需求2.1.2 項目特征分析客群構成外來人口長期居住商務活動人群度假驛站人群本地工作居住外溢居住人群2.1.3 客群分析地級市高

11、鐵站項目的可吸納客群共同特征是以公共交通為主要出行手段，分為外來人口與長期居住兩種類型。11充分利用高鐵站的優勢Railway高鐵準確落位在核心地塊Downtown核心地塊 地緣腹地空間大 類型眾多a)鐵路網上的不同等級節點型地級市、普通地級市b) 不同的城市能級依托一線大城市中心型、依托二三線城市型c) 資源多樣化依托自身資源，高鐵沿線產業鏈帶來的資源。 復合型功能承擔商業、商務、交通樞紐、旅游等重要功能 形象功能展現區域地標形象 集約高效作為周邊區域的發展引擎，同步考慮經濟效益2.2 綠地RPD 概念的生成 政策優勢稅收、地價、規費等方面的優惠政策 區位優勢可最快速、最直接、最有效的承接高

12、鐵帶來的發展效益 傳播優勢站前傳播的直接性、高速鐵路的快速傳播性帶動周圍住宅用地的開發Related Residential聯動開發住宅 以經濟效益為目標 打造成本可控的WELL健康社區 產品類型與面積段需匹配客群需求 在滿足規范的配套指標之內，打造特色配套 開發規模與節奏需匹配人口的發展，忌盲目速推在地級市高鐵項目的開發中，對于打造一款可同步考慮高鐵、地級市的特征，并能夠使成本與效益均衡的集團標準產品的需求非常急迫，是催生綠地RPD 的概念來源。綠地RPD備注：住宅地塊有可能緊鄰RPD，也有可能與RPD 分離契合地級市的特征Prefecture-level 地級市GG GG G 12綠地RP

13、D 是位于地級市高鐵站核心區域內，由多種商業業態及居住功能組成的、體現站城融合、快客慢城、有機生長、生態人文等價值理念的新型商業綜合體。備注：核心地塊對應的是地級市高鐵站項目中商辦類用地及商住混合類用地。2.3.1 定義2.3 綠地RPDGG G 13打造一個以鐵路交通為主線的，綜合的、高效的、舒適的、安全的綠地RPD。以站促城站前復合功能城市新門戶慢體驗（多重體驗）快到達高效與專注的結合規模成本可控生長核活力足預留發展彈性生態貫穿自然景觀資源整合人文資源再包裝站城融合快城慢客有機生長生態人文2.3.2核心屬性G 142.3.3 用地選址a)選址原則應充分考慮城市人口規模及趨勢發展應充分考慮項

14、目成效與成本、收益與風險之間的關系應契合本土產業及潛在產業類型及發展情況宜盡量利用周邊的旅游度假資源應充分考慮國家戰略的發展條件應充分考慮地塊距中心城區的距離應符合當地城市建設總體規劃要求應充分考慮高鐵站點在所在線路上的定位及人口、產業發展趨勢應充分考慮項目所在地的多種風險因素b)選址要素綠地RPD 選址考量在以下方面具有優勢的城市土地價格產業發展人口增長旅游資源國家戰略與中心城市交通距離距離城區的空間距離人口增長人口凈流入量及增長率為正值時，建議選址；人口凈流入量為正值，增長率為負值時a)未來（510年）,若人 口增長趨勢為緩慢下降，審慎選址b)若人口增長趨勢下降較快，建議不選址。產業發展政

15、府有導入產業計劃政府有產業扶持政策有人才、稀缺資源等相關優勢有合適綠地相關產業發展的機會旅游資源自然、人文 擁有世界文化遺產/非遺等資源 有國家級旅游資源 有符合大健康主題的省級旅游資源國家戰略“一帶一路”政策惠及地 港粵灣一體化發展區域 京津冀一體化發展戰略 長江經濟帶(長三角城市群/成渝經濟區/長江中游城市群/滇中地區/黔中地區 )土地價格未被房地產開發炒熱的價格基準 商辦類用地的政府補貼與中心城市的交通距離與中心城市高鐵通行時間2H以內為宜中心城市能級較高可擴大到3小時中心城市能級略低時減少到1小時c) 判斷原則建議: 多項因素累計3星及以上為優先選址條件，1星及以下不建議選址。2個”=

16、“ ”，為應具備條件、 為宜具備條件距離城區的空間距離小于5km土地價格貴，開發成本較高，謹慎選擇5km至10km未來可與城區一體化發展，優先選擇大于10km除非有確定可行的人口導入方案，否則需謹慎選擇（地市級城市雙核發展難度較高)152.4.1 按與高鐵站的相對位置關系劃分地塊與高鐵站的位置關系可分為嵌入式、相鄰式、分離式三種關系。2.4 綠地RPD 分類site高鐵站site高鐵站site高鐵站距離不大于3KM可能會有代建高鐵配套的比例，可將開發指標內的設備用房等配套置入，以增加有效開發面積圖例優勢劣勢備注嵌入式相鄰式分離式a) 無大尺度高鐵退界，出地率高b) 開發集約度高c) 建設效果顯

17、性d) 高鐵人流組織與項目結合a) 拿地困難大b) 鐵路局和政府雙要求c) 項目復雜度高a) 緊鄰高鐵站一側可能會有大尺度退界要求，出地率偏低b) 人流情況復雜a) 可結合站前廣場、站前景觀一體化打造b) 項目復雜度高a) 土地價格較低b) 開發限制條件相對較少c) 人流情況簡單a) 高鐵輻射性偏小b) 產生影響力的規模需求與實際的市場需求矛盾大a) 需考慮從高鐵到基地的快速便捷的可達性b) 打造項目的到達感c) 同政府協商短途公共交通接駁系統的建設d) 需尋找在高鐵站區打造形象展示區的路徑，并爭取永久性保持離高鐵越近，復合開發性越高G16高鐵站高鐵站高鐵站2.4.2 按地塊形態劃分按地塊形態

18、劃分，分為集中完整型、非規則式型、多組團型三類需在項目內突出打造特色圖例優勢劣勢備注集中完整式非規則式多組團式a) 土地使用功能布局集約高效b) 城市空間形態易組織c) 城市形象易表達-a) 總體布局較自由b) 風貌特征易呈現a) 部分區域離車站較遠b) 場地條件較復雜a) 整體上宜漸變式布局，離高鐵站越近商務商業屬性越強，遠端宜為商住混合用地b) 城市能級較高時可在盡端與遠端打造雙中心，如盡端打造度假中心、遠端打造商務中心功能區域劃分簡單功能區域相互分散需差異化定位兩個組團a) 近端組團作為主中心b) 遠端組團作為副中心可根據城市特征確定開發次序，或采用交替式開發17模塊規劃構成第三章3.1

19、 模塊類型劃分及選用要點3.1.1模塊類型劃分3.1.2模塊選用要點3.2 標準型模塊解析3.2.1 標準型模塊定義3.2.2 功能配比與內容控制3.2.3 布局原則3.2.4 布局要點3.2.5 布局示意3.2.6 交通組織3.3 擴展型模塊解析3.3.1 定義3.3.2 分類與功能占比3.3.3 旅游度假型模塊3.3.4 產業導向型模塊3.3.5 復合型模塊18核心地塊模塊3.1 模塊類型劃分及選用要點3.1.1模塊類型劃分根據地級市高鐵站項目的能級與土地出讓條件的不同，將核心地塊根據規模大小分為標準型模塊和擴展型模塊兩種。備注：核心地塊通常情況是指高鐵項目中的商辦類用地及商住混合用地。1

20、-2個辦公1個酒店1個公寓1片商業可能幾棟住宅多個辦公多個酒店多個公寓1大片商業可能多棟住宅標準型模塊擴展型模塊標準型模塊 定性定量描述建設規模 控制各業態構成占比 開發成本、風險、項目形象效果可控 明確規劃布置及開發策略要點擴展型模塊 即為放大規模得到標準模塊 是因城市能級改變或旅游度假資源的存在、產業發展的需求等原因所產生的規模擴大的標準型模塊19以控制核心地塊的開發規模與開發節奏為原則進行模塊的選用a)對于謹慎選址、建議選址中星級偏低的城市，宜按照標準模塊的規模來控制b)若屬于不建議選址的城市因特殊原因需進行開發建設的情況，應嚴格控制在標準模塊的范圍之內，并做好相應的人口解決方案c)對于

21、建議選址且星級較高的城市，宜選用擴展型模塊，并根據城市的各項特征來選用適合的類型； 爭取優惠政策：a)提高商住混合用地的比例b)分階段周期開發c)政府回購d)代建公共設施，如地下社會功能停車場、辦公或其他產品e)其他 可爭取指標：a)機動車出入口b)停車指標c)建筑密度d)綠化率e)持有比例f)高鐵退界g)配套h)其他3.1.2模塊選用要點20功能名稱數量規模可選內容選擇要點辦公1-2棟6wa)1棟準甲+1棟LOFTb)2棟準甲辦公c)1棟超高層辦公優先選擇a，當產業條件優越城市選擇b，謹慎選擇c酒店1棟2w商務型：a) Q-box酒店 （三星）b) 鉑驪酒店 （四星）c) Q酒店 （準四星）

22、d) 柔和酒店 （準四星）度假型a) 游邑酒店 （三星）b) 綠筑酒店 （準四星）根據城市特征、人口特征來選擇商務型或度假型；根據城市能級、資源類型等選擇酒店星級標準，以三四星級為主以綠地集團產品為優先度假型酒店宜宜采用板式建筑公寓1棟2wa) 青年公寓b) 柔和公寓c) 度假公寓根據消費人群特征來選擇公寓類型，宜以酒店式公寓為主以綠地集團產品為優先商業商業街1條1.5w地域風情商業街根據當地人文、歷史、旅游、交通、習俗等來選擇有利于打造具有多元、時尚、活力產品的形式微mall1座3.5w綠地mall（郊區型、三四線城市大眾型購物中心）以家庭化、大眾化、日常類消費業態為主住宅-走商住混合用地的

23、上限3.2.1標準型模塊定義標準型模塊是綠地RPD 核心地塊的理想型模塊，其建設規模控制在一定范圍,由酒店、公寓、辦公、商業、住宅（如有商住混合性質用地）組成，是兼顧潛力與風險、成本與效益的高效復合型的控制性模塊 。3.2.2 功能配比與內容控制建設規模為15w（參照集團已建高鐵項目規模，并適度匹配地級市城市特點）建議容積率為2.53.0備注：可根據城市能級、自然資源選擇更為有利的規劃條件，提高或降低容積率3.2 標準型模塊解析備注：以上數據為區間范圍，各事業部可根據實景情況上下浮動G 21G G G G G G G G 3.2.3 布局原則綠地RPD 宜采用小尺度、開放式復合街區的理念進行布

24、局。備注：在上位規劃可控情況下宜爭取建筑密度大于55%以2.5容積率為例 建筑面積15W平方米、用地面積6W平方米，宜分為兩塊基地來布置 。 基地長度約為150-200米，一個街區的步行時間為2-3分鐘 兩個地塊應臨近，可間隔站前廣場或城市公園（一體化打造） 兩個地塊開發用地及開發總量應平衡分配高鐵站7-8W7-8W7-8W7-8W高鐵站3.2.4 布局要點 根據不同情況，1-2棟辦公塔樓、1棟酒店塔樓、1棟公寓塔樓、1條商業街、1棟微Mall采用不同的布局及組合方式。 充分考慮周邊城市道路條件，尤其是機動車出入口的規定緊鄰式布局對稱式布局G 2280m100m60m150m1棟超高層準甲辦公

25、辦公總計6萬平方米，可采用1-2棟塔樓，標準層面積1600-2000圖例單塔雙塔內容2棟百米內高層準甲辦公1棟百米高層準甲辦公1棟LOFT辦公使用情況一般情況不建議使用區域產業發展較好，辦公市場現狀及前景較好一般情況宜使用該形式布置要點宜臨高鐵站一側布置宜對稱性布置 以站前廣場為軸線 打造對稱軸a) 準甲辦公宜臨高鐵站一側布置b) LOFT辦公 宜準甲組合布置 可與公寓組合布置高鐵站高鐵站高鐵站高鐵站高鐵站酒店公寓以站前廣場為軸線以內部街區為軸線城市能級高辦公、酒店分離布置城市能級低辦公、酒店集中布置公寓LOFT可打造靜享社區布置圖示商務屬性減弱23酒店、公寓2萬平方米酒店、2萬平米公寓，宜各

26、自獨立布置一棟塔樓，特殊情況下也可合并成為一棟百米高層。a) 酒店宜與公寓組合布置，可將酒店的服務延伸至公寓，增加公寓產品的附加值與辦公、商業組合布置宜打造商務驛站宜兼顧良好的景觀朝向b) 公寓宜遠離高鐵站布置，避免噪音影響，兼顧良好的景觀朝向宜與酒店組合布置可與LOFT辦公組合布置c) 布局方式高鐵站辦公高鐵站高鐵站準甲LOFT商務屬性減弱高鐵站酒店公寓宜組合式布置 2棟組合布置注：度假型酒店采用板式平面 合并1棟布置控制在百米以內，與百米辦公形成雙子塔酒店公寓可分離式布置 選用單棟準甲辦公時酒店與準甲辦公組合公寓與LOFT辦公組合 選用雙子塔辦公時 酒店地塊打造對外型商務主題 公寓地塊打造

27、對內型商務主題24準甲準甲商業街與微MALL1.5萬平方米風情商業街、3.5萬平米微MALL構成標準模塊的商業體系，需一體化考慮進行布局。微MALL應為單個體量建筑宜呈矩形布置充分考慮其展示要求，至少有兩個界面臨城市主要道路至少設置兩個沿城市主界面的出入口，應設置公共集散廣場若條件允許，設與高鐵站連接的立體式人行交通商業街宜與城市主要交通人流方向有直接關聯街道長度宜控制在150-200米應保證街道線性走向的連續性與豐富度,內部設節點廣場宜在商業街的首尾布置有較大人流吸引力的功能業態高鐵站高鐵站展示中心 應為商業街形象較為突出部分 應布置在人流匯集最佳區域 結合其他商業功能布置綠地區域規劃開發展

28、示窗口 宜作為商業街的起始節點商業街區商業街區商業街區商業街形式布局示意緊鄰式布局對稱式布局25高鐵站高鐵站3.2.5 布局示意相鄰式布局對稱式布局26LOFT微MALL公寓酒店商業街商業街展示中心準甲LOFT展示中心微MALL酒店+公寓商業街準甲3.2.6 交通組織a)宜在非城市主干道設置酒店、公寓、辦公、商業各自獨立的車行出入口b)如有地鐵，應在地塊內設直接連接軌道交通站廳的接口c)應為公共交通設置專用停靠站設施，若短期人流較大時宜與主塔樓保持適當距離d)合理布置停車場位置，有利于人流納入商業動線e)宜布局分時租賃汽車服務網點f)合理安排共享單車停放點，可與提供商進行戰略合作，如摩拜單車的

29、sMPL智能停車點27類型特點功能占比旅游度假型城市自然、人文、旅游資源豐富依據核心旅游景點布局發展以旅游產業帶動城市升級辦公10%酒店20%公寓50%商業20%產業導向型國家戰略新興城市以政府產業導入推動城市發展以政策扶持吸引匯聚優勢人才辦公40%酒店10%公寓40%商業10%規模擴大型城市能級較高兼具旅游度假型和產業導向型特性辦公40%酒店10%公寓30%商業20%3.3.1 定義擴展型模塊是指是因城市能級改變或旅游度假資源的存在、產業發展的需求等原因所產生的規模擴大的標準型模塊。3.3.2 分類與功能占比拓展型模塊分為規模擴大型、旅游度假型、產業導向型，可依據城市類型、規模、能級、資源等

30、影響因素來進行靈活選用。3.3 擴展型模塊解析15W+15W+15W+備注：15W所對應為標準模塊內容283.3.3 旅游度假型模塊旅游度假型模塊：以旅游資源為導向，在標準模塊基礎上，擴大部分加大與旅游度假相適應的產品比例。增額配比：辦公10%+酒店20%+公寓50%+商業20%一般情況下，辦公和公寓的總比例控制為60%；酒店和商業的總比例控制為40%。根據地域差異、開發現狀不同，可在范圍內調整產品比例。其中：辦公以匹配旅游行業的共享辦公為主要內容酒店作為標準模塊中酒店的補充公寓部分可打造主題性度假公寓產品商業作為標準模塊中商業街和微mall的補充復合型旅游度假型產業導向型29復合型旅游度假型

31、產業導向型3.3.4 產業導向型模塊產業導向型模塊：以產業發展為導向，在標準模塊基礎上，擴大與產業發展相適應的產品比例。增額配比：辦公40%+酒店10%+公寓40%+商業10%一般情況下，辦公和公寓的總比例控制為80%；酒店和商業的總比例控制為20%，根據地域差異和開發現狀不同，可在范圍內調整產品各自比例。其中：辦公產品以高層辦公+多層花園辦公為主（獨棟更佳）酒店與商業共20%的配比根據實際情況可靈活調整公寓部分可著重打造人才公寓、青年公寓、長租公寓等類型產品303.3.5 復合型模塊復合型模塊：適用于城市能級較高，標準模塊不足以匹配人口需求，需進行擴容的可選模塊。增額配比：辦公40%+酒店1

32、0%+公寓30%+商業20%一般情況下，辦公和公寓的總比例控制為70%；酒店和商業的總比例控制為30%，根據地域差異和開發現狀不同，可在比例范圍內調整產品各自比例。其中：辦公產品為高層辦公+多層花園辦公（獨棟更佳）酒店與公寓的配比可靈活調整商業作為標準模塊商業的補充部分復合型旅游度假型產業導向型31模塊設計要點第四章4.1 典型規劃布局4.1.1 平面布局4.1.2 空間效果4.2 公共空間塑造4.2.1 城市客廳4.2.2 市民廣場4.2.3 口袋公園4.2.4 開放街區4.3 形象體系4.3.1 門戶形象4.3.2 精神堡壘4.3.3 展示中心4.4 休閑度假驛站體系4.4.1 風情街區4

33、.4.2 品質酒店4.4.3 服務公寓4.4.4 微MALL（生活時尚中心）4.5交通體系4.2.1 公共交通體系4.2.2 私用交通體系324.1 典型規劃布局高鐵站標準型模塊平面布局4.1.1 平面布局以宿州項目為原型，選取標準型模塊進行規劃設計布局研究辦公6W酒店2W公寓2W商業街 1.5W微MALL3.5W精神堡壘展示中心口袋公園市民廣場城市客廳高鐵站33標準型模塊構成4.1.2 空間效果344.2 公共空間塑造4.2.1 城市客廳城市客廳高鐵站前公共空間體系中最主要的場所空間，城市的第一眼印象組成要素包括廣場、街道、公共綠地、公交車站等一切供市民使用的室外開放空間設計要點具有公共空間

34、的連貫性通常處于高鐵站前主軸線的核心區域規劃高鐵站前核心地塊需積極考慮與城市客廳的的聯系，保障景觀、空間利用最大化城市客廳城市客廳塑造要點：充分利用基地周邊的一切可以用資源，打造從高鐵出站一直延續到基地內部的一些列公共空間：城市客廳-市民廣場-口袋公園-開放街區。4.2.2 市民廣場市民廣場：標準型模塊在與城市銜接節點部位為城市開辟的公共空間與活動場所組成要素：小型廣場、標識構筑物、雕塑、噴泉、景觀綠化等設計要點：為項目樹立良好的空間形象界面，吸引市民在此休息、聚集以硬質鋪裝為主，少量景觀綠化規模與尺度：不宜大于40mx40m36口袋公園位于標準型模塊中，利用建筑退界、街角等空間打造的隨時隨地

35、可供人休憩的微型公園位置商業次動線的端頭或者節點位置規劃設計的邊角地帶設計要點充分利用用地界限內的邊角區域尺度不一過大，面積宜40010004.2.3 口袋公園37開放街區 標準型模塊內部街道采用開放街區式設計設計要點 開放街區由街道與廣場節點構成 開放街區空間開敞，街道應形成明確的方向 開放街區空間界面豐富，避免平直單一 開放街區主要道路寬度建議控制在812M4.2.4 開放街區38門戶形象由站前區域制高點形成門戶形象，標準型模塊宜采用一棟100米辦公樓形成門戶形象位置毗鄰高鐵站，形象考慮站前人群與過境高鐵展示效果設計要點形象簡潔挺拔，建議采用幕墻化窗墻系統標準層面積1500，進深1012米

36、，層高不高于4.2m大堂門廳挑高不低于兩層，挑高區域面積不少于250針對高鐵辦公客群特征，高區針對多層使用客戶、中高區針對整層使用客戶、低區針對散戶使用客戶 低區適度增加共享服務配套 中高區整層使用打造接待展示空間 高區可局部設置可拆卸樓板不建議采用中央空調，注意規避空調設備對立面的影響4.3 形象體系高鐵站核心地塊整體形象由門戶形象、精神堡壘、展示中心三個部分打造，形成綠地高鐵項目的獨特形象IP。4.3.1 門戶形象39精神堡壘精神堡壘是表達企業形象的獨立式標識，是將企業文化、精神、形象傳達給人的一種獨特藝術載體，通過高大的形象使其能夠在遠距離被識別位置精神堡壘通常在街角入口廣場醒目位置，可

37、與展示中心結合布置設計要點精神堡壘需具有導示的作用，能體現當地文化的精神象征高度1530M4.3.2 精神堡壘404.3.3 展示中心展示中心綠地集團的區域形象與規劃展示中心，是整個區域的形象展示窗口，后期可兼顧會所或運營管理中心位置面向高鐵站前區域的街角布置，能夠被出入高鐵站的人群直接看到設計要點20003000，層數23層形象突出，立面材料與造型標志感強41風情街區以餐飲、休閑為主的民俗、潮玩、海派風情商業街形成特色風情街區動線動線一端接入高鐵站前人流動線另一端通過設置集中商業、酒店公寓、停車交通設施、集中景觀等對人流予以引導設計要點以成本可控的步行接駁體系，形成商業系統與高鐵站的一體化打

38、造先期的沉浸式情境化體驗包裝，快速為項目聚集人氣控制商鋪的劃分面積，利于銷售且可分可合，單鋪劃分不宜過小街區寬度：一般不小于4米，以8-12m為宜商鋪開間進深比：不宜小于1:3層數：23層層高：建議4.85.5m4.4 休閑度假驛站體系以風情街區、品質酒店、服務公寓、微MALL（生活時尚中心）構架高鐵站核心地塊的休閑度假驛站體系。4.4.1 風情街區42品質酒店三-四星級酒店，度假休閑型或商務型酒店位置至少一側臨城市主干路，相對安靜的環境，良好的景觀視線良好配套設施餐飲、商務會議廳、多功能活動廳、健身、休閑娛樂設計要點立面簡潔挺拔，建議立面采用公建化的窗墻體系；酒店大堂：挑高不低于兩層，挑高區

39、域面積不低于300；標準層面積：12001500，建議采用或核心筒式或中走廊式平面布局客房套數：200-250間；主力客房套內建筑面積30-40；空調系統：不建議采用中央空調，保障客房空調安靜舒適獨立運行；4.4.2 品質酒店434.4.3 服務公寓服務公寓主題性服務公寓位置宜布置于相對次要界面，遠離高鐵站，避免噪音影響，兼顧良好的景觀視線配套設施地下停車場、租車服務、健身房、會議廳、會做超市、餐飲、銀行等等設計要點公寓宜與酒店成組布置，并享用部分酒店的配套設施立面簡潔挺拔，建議立面采用公建化的窗墻體系，做與酒店類似的處理公寓門廳：可以不挑高，但需預留足夠的門廳進深或動線長度作為未來改建小型連

40、鎖酒店的前臺條件標準層層高：平層公寓建議3.33.6m，LOFT公寓建議4.55.1m標準層面積：建議10001200，宜采用中走廊式平面布局空調系統：建議采用分體空調，立面統一隱藏設計空調機位44微MALL（生活時尚中心） 三、四線城市，大眾型購物中心位置靠近道路轉角，兩面臨近城市主干道建議布置在遠離高鐵站、面向城市的界面的地塊技術標準與商業街組合布置，帶動牽引商業街人流，形成完整商業系統內部打造形成內向聚合型的室內公共空間建議業態組成：以餐飲、零售為主，建議40%餐飲+35%零售+15%服務+10%主力店商鋪開間進深比：不宜小于1:3層數：34層，局部5層層高：4.85.5m4.4.3 微

41、MALL（生活時尚中心）45 公交樞紐、長途客運站a) 位置選擇：高鐵站的一側集中布置b) 注意對整個站前交通體系的影響 公交站a) 位置選擇：公交站應靠近主干路轉角，距離交叉口大于30m；宜靠近商業街、高鐵站、地鐵站出入口等人流密集位置b) 距離控制：公交站停靠站間距宜為400800m，異向換乘距離應不大于100m 地鐵、輕軌、BRT站a) 地鐵、輕軌、BRT站宜靠近微Mall及高鐵主出入口b) 從地上、地下同時引入人流，開發地下通道商業價值4.5 交通體系以公共交通體系與私用交通體系相結合的方式，實現綠地高度站前項目高效、便捷的一體化交通體驗。4.5.1 公共交通體系地鐵、輕軌、BRT站至

42、公交樞紐、長途客運站公交站公交站46汽車租賃點代建停車樓4.5.2 私用交通體系 停車庫/停車樓a) 停車庫/停車樓根據當地規范與條例，結合項目地塊特征，選擇最經濟合理的停車解決方式；b) 在獲取土地過程中從人流引導、代建與停車指標平衡等多個角度，向政府相關部門爭取最有利的停車條件；c) 減少地下停車庫開挖量，控制成本； 汽車租賃點汽車租賃點布置在面向站前廣場的主立面上，則易于識別與到達；47案例舉例第五章5.1 陽江項目5.2 雪野湖項目5.3 宿州項目485.1 陽江項目兩極兩軸五片區 休閑聚集極、商務聚集極 商旅服務軸、沿江景觀軸 文化休閑區、創新活力區、商貿服務區、中央商務區、居住配套

43、區綠地RPD范圍(擴展型模塊）項目總圖（住宅29.5W，商辦43.9W）5.2 雪野湖項目綠地RPD范圍(擴展型模塊）項目總圖5.2 宿州項目綠地RPD范圍(擴展型模塊）項目鳥瞰附錄：名詞解釋備注：帶角標的為通過集團認可的研發產品，帶角標的為未完成的研發產品GG是位于地級市高鐵站核心區域內，由多種商業業態及居住功能組成的、體現站城融合、快客慢城、有機生長、生態人文等價值理念的新型商業綜合體。綠地RPD ：項目所在城市等級為地級市，因高鐵站的建設或規劃帶來新的發展機遇，從而進行的高鐵站周邊地塊的城市開發建設項目。地級市高鐵站項目：擴展型模塊是指是因城市能級改變或旅游度假資源的存在、產業發展的需求

44、等原因所產生的規模擴大的標準型模塊。擴展型模塊：綠地RPD 核心地塊的理想型模塊，其建設規模控制在一定范圍,由酒店、公寓、辦公、商業、住宅（如有商住混合性質用地）組成，是兼顧潛力與風險、成本與效益的高效復合型的控制性模塊 。標準型模塊：G 核心地塊是毗鄰高鐵站，受高鐵站直接影響并且具有一定彈性功能預留條件的可拓展的商辦或商住混合用地。核心地塊：三種擴展型模塊之一，以旅游資源為導向，在標準模塊基礎上，擴大部分加大與旅游度假相適應的產品比例。旅游度假型模塊：三種擴展型模塊之一，以產業發展為導向，在標準模塊基礎上，擴大與產業發展相適應的產品比例。產業導向型模塊：三種擴展型模塊之一，適用于城市能級較高，標準模塊不足以匹配人口需求，需進行擴容的可選模塊。規模擴大型模塊：52G