1、遠洲九江項目商場銷售價格前期測算報告根據九江目前之市場特點并結合本項目自身實際情況，敝司認為影響商鋪銷售價格的決定因素主要有五方面，按其影響程度依次排列為：1、地段；2、整合營銷力；3、發展商投入；4、項目自身條件；5、市場因素。在此五種影響因素中，地段起決定性作用，其與項目自身條件、市場因素同屬“先天”環境要素；而其余二種因素則受“后天”實際投入及操作水平而影響。根據實際操作經驗，我們將該五種因素與其相關的構成元素分別確立相互間的權數，然后再根據適用于本項目的市場比較法與租金反推法來測算出本項目的商鋪價格。一、影響價格的決定因素與權數確定1、地段（45 %）決定因素、權數構成元素、權數道路交
2、通（5 %）a.周邊交通網絡b.道路通行量c.道路狀況周邊公交系統狀況（5 %）a.公交線路網絡b.易達性商業氛圍（25 %）a.人流量 d.區位環境/設施配套b.營商氣氛 e.租售價格水平c.商業文化底蘊 f.市場需求狀況發展前景（10 %）a.城市發展規劃b.政府支持力度c.可持續性發展空間2、整合營銷力(20 %)決定因素、權數構成元素、權數市場研究（2 %）整體市場的掌握程度項目定位及產品塑造（7 %）a.規模 d.經營定位b.軟/硬件標準 e. 產品塑造標準c.物業管理營銷策略（6 %）市場引導及營銷操控能力現場銷售管理/控制（1 %）a.銷售人員素質b.銷售管理c.銷售控制全程執行
3、質量（4 %）產品塑造、開發、設計、建設、營銷等環節的協調與執行質量3、發展商投入（15 %）決定因素、權數構成元素、權數專業資源整合（5 %）a.策劃、設計、廣告、商業經營等專業公司的整合與運用b.爭取政府政策支持c. 主力商家引入推廣投入（5 %）a.廣告策略/表現b.廣告投入c.傳播面工程進度（2 %）工程進展/質量控制情況現場銷售硬件（3 %）a.現場售樓部裝飾/布置效果b.現場包裝c.銷售資料4、項目自身條件（10 %）決定因素、權數構成元素、權數地塊狀況（3 %）a.地形狀況b.四置情況地塊技術指標（2 %）a.規劃面積b.建筑產品類型周邊環境（5 %）a.周邊居住人口b.周邊房地
4、產建設情況5、市場因素(10 %)決定因素、權數構成元素、權數房地產行業狀況（1 %）a.房地產政策法規b.行業發展水平商鋪投資活躍程度（2 %）a.供求關系b.推出項目的銷售周期同類對手發展情況（7 %）a.地段、規模b.發展商綜合實力c.銷售進度二、定價方法房地產價格評估是指以房地產的價值為基礎，考慮各種影響價格因素的綜合情況，從而使房地產的實物形態得以用貨幣形態及價格表現出來的過程。對于房地產項目的價格評估有多種方法，如成本法、收益還原法、市場比較法等，而市場上較常用的評估方法為市場比較法。對于商用物業價格的評估，基于此類項目市場供應量少，一般缺乏同時期、同區域、同類型、有較多成交實例的
5、項目作比較。因此，為增加待估項目價格評定的準確性，故這里我們同時采用市場比較法與租金反推法兩種方法來計算，得出兩種計算結果后再取平均值作為本項目商鋪的銷售價格，以求價格計算結果更為客觀。1、市場比較法市場比較法是以條件類似的房地產買賣實例與待估房地產加以對照比較，以求取房地產價格的一種估價方法。由于這種方法是要對同一供需圈內的一般市場上有較多的買賣實例作比較而分析得出待估項目的價格，故這種方法最接近市場，比較能客觀地反映出某一階段的市場價格情況。另外，因為項目樓層結構的不同，其總體均價水平往往會有較大的變化，故此在取價格樣本時一般只取單層價格，這樣才會使評估出來的價格更精確。下面我們選擇對比項
6、目的首層價格來進行評估。1.1對比項目選擇市場比較法的運用，關鍵是在房地產市場中選擇類似程度較高的項目作比較，以增加待估項目價格的精確度。結合目前九江當地商用物業供應情況，這里以同區域、同類型作為對比項目的選擇條件。擬定作為對比的項目分別為： 聯盛廣場地理位置：潯陽路19-23號；規 模：占地約5000 m2，商場高六層，單層面積為4200 m2，總建筑面積為25200 m2；定 位：集購物、飲食、休閑、娛樂、停車于一體的綜合商場； 設施配備：中央空調、自動扶梯、客貨電梯、發電機組、消防系統；折后售價：一層16000元/ m2，二層4800元/ m2，三層4200元/ m2 四層4000元/
7、m2，五層2800元/ m2，六層2400元/ m2租 金：一層均價100-120元/ m2； 工程進度：現樓，2003年9月開業。選擇原因：與本項目屬同一區域，且商場規模、結構、定位、配套與本項目十分雷同，除地段因素外，其他方面的可比性程度相當高。 年豐大廈（裙樓商場） 地理位置：環城路1號；南靠大中大步行街；規 模：一、二期商業面積約10000 m2， 1-4層為裙樓商場；定 位：綜合性商場；設施配套：中央空調、自動扶梯、客貨電梯、發電機組、自動消防系統等；售價（折后）：環城路臨街鋪19500元/ m2，大中路臨街鋪24000元/ m2； 租 金：臨街鋪100-120元/ m2； 一層價格
8、測算：因其一層全部為臨街鋪，假設其一層分布有內鋪，若與聯盛廣場相比較，結合地段因素考慮，估計其一層商場的銷售價格為：11000元/ m2，租金價格為：70元/ m2；工程進度：一期商住樓已交付使用，二期03年底開工； 選折原因：與本項目屬同一區域，且商場規模、結構、配套與本項目相似，具有一定的可比性。1.2對比項目與本項目的價格因素比較與價格評定價 格 因 素權數聯盛廣場年豐大廈本項目一、地段（45%）道路交通5%43%4%42%5%21%4%周邊公交系統狀況5%4%4%2%商業氛圍25%25%23%5%發展前景10%10%10%10%二、整合營銷力（20%）市場研究2 %9 %1 %5 %1
9、 %20 %2 %項目定位及產品塑造7 %3%2 %7 %營銷策略6 %3%2 %6%現場銷售管理/控制1 %1 %0 %1 %全程執行質量4 %1 %0 %4%三、發展商投入（15%）專業資源整合5%7%2%3%0%15%5%推廣投入5%2%0%5%工程進度2%2%2%2%現場銷售硬件3%1%1%3%四、項目自身條件（10%）地塊狀況3%10%3%9%3%7%3%地塊技術指標2%2%2%2%周邊環境5%5%4%2%五、市場因素（10%）房地產行業情況1%9%1%8%1%5%1%商鋪投資活躍程度2%1%1%1%同類對手發展情況7%7%6%3%得 分100%78%67%68%認知價格系數0.87
10、1.01說明：1、由于本項目現階段還處于前期開發籌備之中，因此上表二、三項涉及的各項內容為敝司 按理想水平來評定其相應分值，如果相應之標準下降，則會直接影響本項目的上述評分值。2、認知價格系數是指按各個對比項目之地區因素和個別因素的不同，用來平衡待估項目與對比項目相互之間的修正值。 其計算公式為：認知價格系數=待估項目權數對比項目權數 經過上述比較得出各個待估項目與對比項目修正了的認知價格系數后，即可得出比較價格： 與聯盛廣場商鋪相比 X1 =聯盛廣場首層商鋪均價認知價格系數 =160000.87 =13920元/m2 與年豐大廈商鋪相比 X2 =年豐大廈首層商鋪均價認知價格系數 =11000
11、1.01 =11110元/ m2 本項目首層均價評定（采用算術平均數計算）： 本項目首層均價 =（X1+ X2）2 =（13920+11110）2 =12515元/ m2 2、租金反推法 租金反推法即是運用同一供需圈、同類型的物業租價水平，除以市場合理的投資回報率來反推出項目的售價，其定價原理與市場比較法較雷同。由于目前與本項目所在地段尚沒有同類物業推出市場，并且沒有現成的商鋪租賃個案，故這里按上述對比項目的租金水平，以市場比較法同樣測算各個對比項目的租金價格，再除以投資者一般接受的8%年投資回報率反推得出項目的銷售價格。 項目租金價格測算： 與聯盛廣場商鋪相比 X1 =聯盛廣場首層租賃均價認
12、知價格系數 =1100.87 =96元/ m2 與年豐大廈商鋪相比 X2 =年豐大廈租賃商鋪均價認知價格系數 =701.01 =71元/ m2 本項目首層的租賃均價為： 首層租賃均價 =（X1+ X2）2 =（96+61）2 =84元/ m2 即本項目首層的銷售均價為：84128%=12600元/ m2三、價格測定 1、總體均價測定透過市場比較法與租金反推法，取兩者價格的平均值，最后評估得出本項目首層的銷售均價為：（1251512600）2=12560元/ m2 2、樓層價格測定商場各樓層價格水平的高低是按照人流量的大小、易達性程度的高低、交通疏導能力、店面接觸率及商家組合等來決定的，一般樓層
13、越高，其價格水平就隨之降低。根據敝司在廣州、杭州等地的操作經驗，在這里我們綜合分析商場各個樓層的特性與價格差幅：樓層因素經營品牌特征價格差幅倍率人流量易達性交易疏導能力店面接觸率不定因素一層大高強高1.主力商家進駐與選擇樓層；2. 建筑結構形態與構筑物,如:半地下層,附屬交通(天橋)等.1.品牌知名度高;2.行業利潤高,租金支付能力強;3.高附加值商品;4.對店面的要求高.一層：二層=1.6-2倍二層較大較高較強較高層次較上述低二層：三層遞減35-40%三層以上少低弱低1.補充或專業性的定向消費商品;2.對店面的要求不高.三層以上每層遞減20-25%根據本項目建筑設計情況分析，商場二層與酒店一
14、層同在一個水平層，可直接吸引酒店顧客到該層店面消費，其到達率與店面接觸率均比其余樓層要高，同時相應提高了三層的價值，故二、三層商鋪的價值相比常規商場也略高一籌。因此，敝司在權衡了上述各種因素的情況下，對本項目樓層價格差幅倍率確定如下： 一層:層=1.6倍 二層：三層遞減35% 即二、三層的銷售平均價格為： 二層：125601.6=7850元/ m2 三層： 7850（135%）=5100元/ m23、商場銷售回籠資金樓層面積（m2）銷售均價(元/ m2)回籠資金（元）一層13445.3二層6650.6三層6650.6合計26746.5四、價格動態分析 根據上文評估的目標價格，本節將直接影響本項
15、目價格浮動的核心因素作具體論述，要達到上述目標價格，必須實現以下的各項前提條件： 1、緊貼項目的市民廣場全面啟動建設工程及展開其城市定位宣傳； 2、充分運用營銷策劃方的專業技能，提供最大限度的操作空間及資源配合，以專業公司的工作標準確定各項重要操作策略并確保執行的質量； 3、在首次推出市場前，必須確定進駐商場的主力店（超市及世界品牌特色餐飲建議引入麥當勞），并獲得對九江市民有較大吸引力的著名品牌商戶的進駐意向； 4、在本項目推出市場的過程中，直接競爭對手（例如信華城市廣場）之產品素質、推出時機、成交價格、銷售效果等方面將對本項目的價格波動構成重要影響，在制訂目標價格時，敝司暫假設市場競爭因素未
16、對本項目形成較大的沖擊。 5、發展商在資源投入方面能較合適地平衡成本與效果的關系，迎合項目的實際需要，在包括銷售硬件投入、整合專業資源的投入、推廣成本的投入、制造項目附加值的投入等方面，合理地營造出創造價格上升的必要條件； 6、酒店開業大獲成功，遠洲的品牌與實力能充分展現在九江市民面前，同時，本項目所在區域的中心商圈氣氛開始廣為市民所認同； 7、通過有效的公共關系展開，能成功地整合當地及南昌的媒介資源，配合項目展開公信力強的輿論造勢；結論：上述測算得出商場的目標銷售價格，乃是按照項目現有條件最優化、整合營銷發揮配合恰當、發展商投入合理以及市場發展良好等前提下而制定得出的價格水平。而其中倘若市民
17、廣場啟動及時，政府與項目的宣傳炒作到位，并且本項目旁的住宅得到合適的改造，同類競爭對手推售反應良好且銷售價格高于本項目現有水平，以及銷售時控制合理，則其價格還將具有較大的升幅空間。結合本項目的可塑性強等特點，敝司初步預測其首層銷售價格倘會有15-20%的升幅空間，此時首層的銷售均價將可達到14500-15000元/ m2左右，即商場的銷售均價有機會調升至10500-10700元/ m2的水平。附：市民廣場對本項目的影響分析 鑒于地理位置上的特殊關系，由政府規劃且緊靠本項目的市民廣場，無論是對本項目的前期營銷造勢、宣傳手法的包裝，還是對本項目商場的后續經營支持、住宅人文環境的整體營造都起著很好地
18、促進作用，具體有以下幾個方面： 1、市民廣場是九江城區當前唯一的以公眾休閑活動為主導功能的大型公益廣場。市民廣場建設成后，能很好地將本項目納入該區域的整體范疇，增強本項目休閑配套的輔助功能； 2、市民廣場的建成，勢必成為九江城區的新地標、新中心。市民廣場傾注了政府和普通市民的極大關注程度，加上市民廣場自身盛大的規模效應，使得廣場建成后，為大型社會公益活動、大眾休閑娛樂提供了一個很好的平臺，直接為項目的營銷造勢、商場經營、住宅居住環境等提供了優越的條件； 3、市民廣場的建成后，將進一步提升城市的品位與檔次，有利于加快九江本地城市化建設的進程，使該區域成為九江城市未來的雙“C”中心區（CBD中央商務區，CLD中央居住區），這將大幅度提升該區域的商業價值，同時成為九江現代化城市建設的重要里程碑。 綜上所述，市民廣場對本項目的營銷、經營、居住環境上都有很強的聯動效應，對本項目附加值的增加有著密切的關系，會在很大程度上直接影響本項目銷售價格的制定，故建議發展商作相應的經濟效益測算評估，以便最終確定是否爭取市民廣場的開發主動權。
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