1、投資測算培訓系列課靜態測算之測算模板、評價指標和不確定性分析目錄CONTENTS目錄一、測算模板分析和案例二、靜態測算的評價指標成本利潤率銷售利潤率投資回收期三、不確定性分析盈虧平衡分析敏感性分析一、測算模板分析和案例 規劃指標模塊配套設施配套設施規劃綠化率規劃綠化率綠地面積綠地面積規劃建筑密度規劃建筑密度建筑占地面積建筑占地面積計容建筑面積計容建筑面積綜合容積率綜合容積率自持物業自持物業凈用地面積凈用地面積一、主要經濟指標一、主要經濟指標地下室面積地下室面積避難層架空層設備層地上不計容面積地上不計容面積住宅住宅地上計容建筑面積地上計容建筑面積單車位面積單車位面積辦公地下車位住宅地下車位地下車
2、位地下車位地上車位地上車位總車位總車位儲藏室面積地下室面積(含會所/迎賓樓地下)人防地下室面積非人防地下室面積非住宅非住宅100.00%100.00%可售比可售比- -個8.4.2.2個18.4.2.10.00%-8.1.15個1 18.4.28.4.20.00%-8.1.14個8.4.10.00%辦公商業8.1.13個個1 18.48.40.00%底層商業8.1.120.00%8.3.40.00%酒店8.1.110.00%8.3.30.00%平層公寓8.1.100.00%8.3.20.00%loft公寓8.1.90.00%8.3.10.00%寫字樓8.1.8- -8.38.30.00%-8.
3、1.70.00%8.2.30.00%-8.1.60.00%8.2.20.00%-8.1.50.00%8.2.10.00%聯排8.1.4-8.28.20.00%疊拼8.1.30.00%其他8.1.260.00%小高層8.1.20.00%公交站8.1.251100.00%高層8.1.10.00%室內副食品市場8.1.241 1100.00%100.00%8.18.10.00%幼兒園8.1.231 1總建筑面積總建筑面積8 80.00%養老服務設施8.1.220.00%7 70.00%物業用房8.1.216 60.00%-8.1.200.00%5 50.00%-8.1.194 40.00%-8.1.
4、183 30.00%自持聯排8.1.17-2 20.00%自持辦公8.1.1611 1一、測算模板分析和案例 收入模塊比例比例備注備注1 1- -萬元萬元0.00%0.00%- -1.1元/-萬元0.00%1.2元/-萬元0.00%1.3元/-萬元0.00%1.4元/-萬元0.00%1.5元/-萬元0.00%1.6元/-萬元0.00%1.7元/-萬元0.00%1.8元/-萬元0.00%1.9元/-萬元0.00%1.10元/-萬元0.00%1.11元/-萬元0.00%1.12元/-萬元0.00%1.13元/-萬元0.00%1.14元/-萬元0.00%1.15元/-萬元0.00%1.16地下車位地
5、下車位銷售比例銷售比例個元/個-萬元0.00%- -萬元0.00%1.17元/-萬元0.00%1.18元/-萬元0.00%1.19元/-萬元0.00%1.20元/-萬元0.00%1.21元/-萬元0.00%1.22地下車位地下車位銷售比例銷售比例個元/個-萬元0.00%-自持辦公-自持聯排-1自持物業估值自持物業估值酒店-底層商業-辦公商業-寫字樓-loft公寓-平層公寓-小高層-疊拼-聯排-租售總收入租售總收入可售部分合計可售部分合計高層1二、投資估算與效益分析二、投資估算與效益分析計 算 項 目計 算 項 目計 算 方 式計 算 方 式總 價(含稅)總 價(含稅)一、測算模板分析和案例 收
6、入模塊（自持物業估值）倍數倍數15152020252530303535日租金日租金自持辦公-自持聯排-項目是否整體股轉項目是否整體股轉自持物業是否股轉自持物業是否股轉否1是-自持物業 市盈率法（單價）自持物業 市盈率法（單價）輔表一、自持物業價格計算表輔表一、自持物業價格計算表一、測算模板分析和案例 成本模塊2 21 1萬元萬元2.12.11030510305元/元/1 1萬元萬元2.22.2- -元/元/- -萬元萬元2.32.3- -元/元/- -萬元萬元2.42.4- -元/元/- -萬元萬元2.52.5- -元/元/- -萬元萬元2.62.6- -元/元/- -萬元萬元2.72.72.
7、00%2.00%- -萬元萬元2.82.80 0萬元萬元2.92.91.00%1.00%- -萬元萬元2.102.101.00%1.00%- -萬元萬元2.112.112.00%2.00%- -萬元萬元2.122.124.50%4.50%- -萬元萬元（項目）管理費（項目）管理費銷售總收入（含稅）銷售總收入（含稅）營銷（管理）費營銷（管理）費銷售總收入（含稅）銷售總收入（含稅）自持物業運營管理費計提自持物業運營管理費計提自持物業估值（含稅）自持物業估值（含稅）不可預見費不可預見費 （2.2-2.6） （2.2-2.6）財務費用（不含內部計息）財務費用（不含內部計息） 初步估算 初步估算集團管理
8、費集團管理費銷售總收入（含稅）銷售總收入（含稅）開發間接費開發間接費1 1配套設施費配套設施費1 1基礎設施費基礎設施費1 1建安工程費建安工程費1 1前期費用前期費用1 1土地成本土地成本1 1項目總投資項目總投資一、測算模板分析和案例 稅費模塊3 3- -萬元萬元3.1-萬元3.2-萬元3.3-萬元3.4-萬元3.525.00%-0萬元自持 房產稅不含稅估值12%企業所得稅所得稅前利潤稅費（多繳不退）稅費（多繳不退）可售物業 增值稅及附加詳見土增稅及增值稅清算計算表可售物業 土地增值稅詳見土增稅及增值稅清算計算表自持 增值稅及附加不含稅估值9%（1+12%）一、測算模板分析和案例 稅費模塊
9、 序號 項 目 金額 一 一 銷售收入（含稅） 銷售收入（含稅）- 二 二 土地成本（未價稅分離） 土地成本（未價稅分離）土地價款（不含契稅）+拆遷補償費0 三 三 增值稅 銷項計稅銷售額 增值稅 銷項計稅銷售額（( 一）（ 二 )）/（1+9%）0 四 四 增值稅 銷項 增值稅 銷項（三） 9%0 五 五 增值稅 進項增值稅 進項-工程成本（大建安成本）0 增值稅 進項-前期費用前期費用6%/(1+6%)0 增值稅 進項-建安工程費建安工程費9%/(1+9%)0 增值稅 進項-基礎設施費基礎設施費9%/(1+9%)0 增值稅 進項-配套設施費配套設施費9%/(1+9%)0 增值稅 進項-開發
10、間接費開發間接費9%/(1+9%)0 增值稅 進項-不可預見費不可預見費9%/(1+9%)0 六 六 清算增值額稅額 清算增值額稅額( 四 ）（ 五 )0七七 預繳增值稅 預繳增值稅（ 一 ）/(1+9%)3%0八八 項目實際繳納增值稅 項目實際繳納增值稅MAX【六 七】0九九 增值稅附加 增值稅附加( 四 ）12%0十十 增值稅多繳 增值稅多繳（ 八 ）（ 六 ）0備注不含自持物業估值除去自持物業的分攤輔表二、增值稅及附加計算表輔表二、增值稅及附加計算表一、測算模板分析和案例 稅費模塊 一 一 轉讓房地產收入 轉讓房地產收入0 二 二 扣除項目金額 扣除項目金額1土地成本（扣除增值稅地價抵扣
11、）1開發成本（大建安，不含稅）0 加計開發費用5.00%0 開發利息5.00%0 與轉讓相關稅金0加計扣除20.00%0 三 三 增值額 增值額(1) 四 四 增值率 增值率 扣除項目金額-100.00% 五 適用增值稅率0 六 速算扣除系數0 七 七 應繳增值稅 應繳增值稅0八八預繳增值稅預繳增值稅2%0九九清繳增值稅清繳增值稅0 級數 稅率 速算扣除系數130.00%0.00%240.00%5.00%350.00%15.00%460.00%35.00% 三五-二六（一）銷售收入 （一）-（二） 增值額 （七）-（八） 土地增值稅四級超率累進稅率表 增值額與扣除項目金額比率 不超過50%的部
12、分 超過50%100%的部分 超過100%200%的部分 超過200%的部分+增值稅附加+ 不含稅 (銷售收入/(1+9%) 不含稅 (銷售收入/(1+9%) 輔表三、土增稅計算表輔表三、土增稅計算表一、測算模板分析和案例 案例分析已知A市某土地凈用地面積47.5畝（31677），容積率2.0，規劃建筑密度22.5%，規劃綠化率30%，需配套養老用房不少于1088 ，土地起始價格5億元。初步調研此區域周邊高層售價19000元/，小高層21000元/，疊拼別墅26000元/，車位15萬/個。請做靜態測算和評價？二、靜態測算的評價指標 成本利潤率（又稱投資回報率）指開發利潤占總開發成本的比率，是初
13、步判斷房地產開發項目財務可行性的一個經濟評價指標。成本利潤率(投資回報率)=（銷售收入-銷售稅金-投資總額）/投資總額*100%= 凈利潤/總投資*100%100%100%GDVTDCDPRPCTDCTDCGDVTDC項目總開發價值項目總開發成本RPC= Profit Rate on Cost 成本利潤率GDV=Gross Development Value 總開發價值TDC=Total Development Cost 項目總開發成本DP= Development Profit 開發利潤二、靜態測算的評價指標 某個以銷售為主的房地產開發項目，其投資總額為4000萬元，銷售收入為5500萬元，
14、銷售稅金為300萬元，資本金為3200萬元。求其成本利潤率。GDV=(5500萬-300萬)=5200萬TDC=4000萬RPC=（5200-4000）*75%/4000*100%= 22.5%100%100%GDVTDCDPRPCTDCTDCGDVTDC項目總開發價值項目總開發成本二、靜態測算的評價指標 銷售利潤率 銷售利潤率是企業利潤總額與凈銷售收入的比率。 銷售利潤率是衡量企業銷售收入的收益水平的指標，也是測算中最重要的指標之一。銷售利潤率=凈利潤/銷售額*100%一般企業要求銷售凈利潤率要達到8%以上二、靜態測算的評價指標 某個以銷售為主的房地產開發項目，其投資總額為4000萬元，銷售
15、收入為5500萬元，銷售稅金為300萬元，資本金為3200萬元。求其銷售利潤率。DP=(5500萬-300萬-4000萬)*75%=900萬銷售利潤率=900萬/5500萬*100%=16.36%二、靜態測算的評價指標 靜態投資回收期 指不考慮現金折現時，項目以凈收益來抵償全部投資（累計現金流量為零）所需的時間。靜態投資回收期=（5-1）+192/864=4.22年10bPttCICO序號項目201420152016201720181現金流出302425572 2現金流入0444663 864 3凈現金流量-302-425 -128 663 864 4累計現金流量-302-727 -855 -
16、192 672 三、不確定性分析 不確定性分析有時也稱為相關分析。 在項目投資經濟效益分析中，引用大量的技術經濟數據，如單價、成本、收益、稅金、利率、工期、通貨膨脹等，這些數據分析人員借助于市場調查資料或經驗對未來情況進行的預測和估計，所以難免帶有一定的不確定因素，這些變化最終會影響投資效益的改變。 不確定性分析就是借助敏感性分析等數學方法，分析哪些因素對投資項目產生影響，對投資效益產生多大影響。 不確定性分析一般根據項目的類型、特點、復雜程度分三個步驟進行：盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。平常我們只進行盈虧平衡分析和敏感性分析。三、相關分析 盈虧平衡分析 在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下
17、，研究投資項目成本、銷售量與盈利的平衡關系的方法。 對于一個投資項目而言，隨著產銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉折點，我們稱這種轉折點為盈虧平衡點(Break Even Point，BEP)， 在這一點上，銷售收入和總成本費用相等，既不虧損也不盈利。 盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點，在房地產投資分析中一般用來計算土地費用和售價兩個變量的可承受范圍（極限地價和保本售價）。三、相關分析 盈虧平衡分析的基本方法：是建立成本與產量、銷售收入與銷量之間的函數關系，通過對這兩個函數及其圖形的分析，找出平衡點。 公式：線性盈虧平衡分析的基本公式是：年銷售收入方程：BPQ年總成本費用方程
18、：CCfCvQ其中，B為銷售收入，C為總成本，Cf為固定成本，Cv為變動成本，Q為產銷量。 平衡點：當實現盈虧平衡時，有 BC；即由此可以推導出盈虧平衡產量，盈虧平衡價格，盈虧平衡單位產品變動成本。 盈利點：當產銷量超過平衡點數量Q*時，項目處于盈利區域；當產銷量小于平衡點數量Q*時，項目處于虧損區域。三、相關分析 線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析？ 臨界點分析是盈虧平衡分析變形的另一重要方面，它反映在預期可接受的指標下（比如凈利潤值，凈利潤率，內部收益率等），投資方能承受的各種重要因素向不利方向變動的極限值。序號序號科目科目公式公式數值變化值一一銷售面積銷售面積62266二二銷售均價銷售
19、均價21067三三總投資總投資95368四四各項稅金支出各項稅金支出14112五五所得稅前利潤所得稅前利潤28931六六銷售面積的BEP銷售面積的BEP(三 + 四) / 二 5196783%七七銷售均價的BEP銷售均價的BEP(三 + 四) / 一1758383%八八總投資的BEP總投資的BEP（一 * 二） - 四117066123%其中其中土地成本的BEP土地成本的BEP八 - 總投資其他科目73602142%輔表四、盈虧平衡點計算表輔表四、盈虧平衡點計算表三、相關分析 敏感性分析 指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經濟效益指標的
20、影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。 單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，進行單因素敏感性分析時，首先假設各因素之間相互獨立，然后每次只考察一項可變參數的變化而其他參數保持不變時，項目經濟評價指標的變化情況。此外，雙因素敏感性分析偶爾也會使用。三、相關分析敏感性分析的步驟： 確定影響因素：主要敏感因素有地價、銷售價格、建安成本、財務成本、開發周期、規劃指標、銷售面積等。 確定分析指標：常用經濟指標有凈利潤、凈利潤率、內部收益率（IRR）和投資回收期等。 計算各不確定因素在有可能的變動范圍內發生不同幅度變動所導致項目經濟效益指標的變動，建立起一 一相對應的
21、關系。 確定敏感因素，對方案的承受能力作出判斷。三、相關分析 單因素敏感性分析 灰色區域是選定區域；第一個標紅的是數字，測算中地價要引用此數字，因此不能是公式；第二個標紅的也是數字，用于模擬運算。引用引用輔表六、雙因素敏感性分析輔表六、雙因素敏感性分析16.5%19000 19500 20000 20500 21000 21500 21000 16.54%17.09%17.63%18.15%18.66%19.16%21500 17.09%17.63%18.15%18.66%19.16%19.65%22000 17.63%18.15%18.66%19.16%19.65%20.13%22500 18.15%18.66%19.16%19.65%20.13%20.60%23000 18.66%19.16%19.65%20.13%20.60%21.05%23500 19.16%19.65%20.13%20.60%21.05%21.50%三、相關分析 雙因素敏感性分析 灰色區域是選定區域；橫向和縱向的數值可根據需要填寫。小高層高層19000元/21000元/引用四、小結 靜態投資測算表 靜態投資的評價指標 盈虧平衡分析和不確定性分析Thanks
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