1、本報告是嚴格保密的。1超高層住宅案例的系統研究超高層住宅案例的系統研究當當國外國外超高層住宅與別墅一起成為財富人群權利和身份的象征；超高層住宅與別墅一起成為財富人群權利和身份的象征；當土地越來越稀缺，資源越來越珍貴；當土地越來越稀缺，資源越來越珍貴；當開發商不由自主，或者迫不得已紛紛籌備超高層住宅時；當開發商不由自主，或者迫不得已紛紛籌備超高層住宅時；當超高層成為一種當超高層成為一種“現象現象”前；前；我們需要準備些什么？我們需要準備些什么？當當香港香港寸土寸金導致的超高層常態逐漸寸土寸金導致的超高層常態逐漸“傳染傳染”給內地；給內地；當當深圳、上海等一線城市深圳、上海等一線城市超高層住宅從起

2、初出現時客戶的抗拒發展到現在超高層住宅從起初出現時客戶的抗拒發展到現在的逐漸接受；的逐漸接受；當當青島、杭州、海口等資源型城市青島、杭州、海口等資源型城市對于超高層與資源間微妙關系的逐漸對于超高層與資源間微妙關系的逐漸覺醒；覺醒；當當20082008年類似成都等年類似成都等二三線城市二三線城市超高層住宅開始出現超高層住宅開始出現“井噴井噴”2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:69031789n超高層與普通高層的差別在哪里？超高層與普通高層的差別在哪里？n當超高層住宅經歷初級階段，發展階段，再

3、到成熟階段，客戶在每個階段表現出怎當超高層住宅經歷初級階段，發展階段，再到成熟階段，客戶在每個階段表現出怎樣的特征？樣的特征？n在不同發展階段，針對客戶的不同特征，開發商又要分別有何作為？在不同發展階段，針對客戶的不同特征，開發商又要分別有何作為？對此，我們對市場上有著成熟理念和成功實踐的超高層系列案例進行了系統對此，我們對市場上有著成熟理念和成功實踐的超高層系列案例進行了系統研究研究決定是否建超高層，以及超高層建多少的問題，與銷售均價和決定是否建超高層，以及超高層建多少的問題，與銷售均價和開發成本的比值密切相關開發成本的比值密切相關進而我們又發現：進而我們又發現：市場超高層成功在市場超高層成

4、功在城市、地段資源、成本、客戶、開發商作為城市、地段資源、成本、客戶、開發商作為等存在著等存在著某些共性；某些共性；我們得出：我們得出：4超高層是什么？超高層是什么？本報告是嚴格保密的。2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:690317895從成本與技術角度從成本與技術角度：超高層相比普通高層產生：超高層相比普通高層產生了質的變化了質的變化u我國民用建筑設計通則（JG3787）將住宅建筑層數劃分為：13層為低層；46層為多層；79為中高層；凡超過超過100100米均為超高層米均為超高層。u聯合

5、國1972年國際高層建筑會議將高層建筑按高度分為四類：（1）916層（最高為50米）；（2）1725層（最高到75米）；（3）2640層（最高到100米）；4040層以上層以上（即超高層建筑）（即超高層建筑）。 u日本建筑大辭典將56層至1415層的建筑定為高層建筑，1515層以上為超高層建筑。層以上為超高層建筑。 100100米高度帶米高度帶來的質的變化來的質的變化戶型戶型成本成本實用率實用率安全性安全性物業管理物業管理通透性差異形房間面積的影響陽臺開窗公攤較高公攤較高消防樓梯增加每每5050米設置避難層米設置避難層實用率多在實用率多在7070左右左右成本比高層高出成本比高層高出15%15%

6、25%25%對抗風、抗震的要對抗風、抗震的要求變化，帶來成本大求變化，帶來成本大量增加量增加電梯安全系數可燃性材料增加人員疏散問題便于統一管理日常運行能耗高后期維護管理費用高其他其他開發周期拉長智能化技術的使用水系統、配電、消防要求的變化超高層的界定在不同國家超高層的界定在不同國家不同，但建筑高度超過不同，但建筑高度超過100100米時，在開發成本與米時，在開發成本與技術要求方面會產生質的技術要求方面會產生質的變化。變化。2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:69031789本報告是嚴格保密的

7、。2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:690317896從客戶感知角度從客戶感知角度：超高層與高層沒有大的變化，：超高層與高層沒有大的變化，只是形態上的差異只是形態上的差異獨棟、雙拼、獨棟、雙拼、聯排聯排疊拼、洋房、疊拼、洋房、多層多層小高層小高層高層、超高層高層、超高層對高度對高度的感知的感知對空間對空間的感知的感知低低中低中低中中高高有天有地，有天有地，獨門獨院獨門獨院鄰里空間，鄰里空間，親近院落親近院落空中感受，空中感受，俯視園林俯視園林開闊視野，開闊視野，遠眺景觀遠眺景觀從客戶角度，

8、對從客戶角度，對高層與超高層的高層與超高層的區別并不敏感區別并不敏感高度：高度：能夠接受能夠接受2020多層的高度也能夠接受多層的高度也能夠接受4040層左右層左右的高度的高度；在地平線上仰視對20與40層感知差別不大景觀：景觀：同樣對社區園林感知不強的情況下，超高層的遠眺景觀好于高層遠眺景觀好于高層戶型：戶型：高層與超高層面臨的戶型問題類似，空空間感覺類似間感覺類似2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:69031789本報告是嚴格保密的。2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資

9、料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:690317897從銷售價格角度從銷售價格角度：無強勢景觀支持的情況下，超高層與：無強勢景觀支持的情況下，超高層與高層價格差別不大，但超高層頂層部分可以實現溢價高層價格差別不大，但超高層頂層部分可以實現溢價綜合案例經驗可知，超高層銷售價格可以明顯地分成兩部分：綜合案例經驗可知，超高層銷售價格可以明顯地分成兩部分：l看不到景觀的樓層與高層均價相差無幾；看不到景觀的樓層與高層均價相差無幾；l可看優勢景觀資源的超高層樓層，產品戶型設計可能與低樓層不同，而可看優勢景觀資源的超高層樓層，產品戶型設計可能與低樓層不同，而

10、價格相比高層也會出現一個跳差價格相比高層也會出現一個跳差本報告是嚴格保密的。2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:690317898技術要求產技術要求產生質的變化，生質的變化，成本增加成本增加客戶對高層客戶對高層與超高層的與超高層的感知沒有明感知沒有明顯區別顯區別與高層價格無與高層價格無大的差別，但大的差別，但頂層部分可以頂層部分可以實現溢價實現溢價1 12 23 3所謂超高層，只是在技術與成本層面產生了變化，而客戶的所謂超高層，只是在技術與成本層面產生了變化，而客戶的感知、銷售價格上都與高層

11、無本質差別感知、銷售價格上都與高層無本質差別那么，決定超高層市場實現度的核心要素是什么？那么，決定超高層市場實現度的核心要素是什么？本報告是嚴格保密的。2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:690317899超高層住宅的市場共性六大規律超高層住宅的市場共性六大規律本報告是嚴格保密的。2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:6903178910u澳大利亞黃金海岸uSierra Grandu邁阿密海

12、岸線案例u新加坡吉寶灣u國外案例國外案例國內案例國內案例u香港凱旋門u香港貝沙灣u深圳萬科俊園u深圳擎天華庭u深圳港立豪園u青島東海路9號u成都河畔新世界u成都華宇金沙港灣u杭州盛元慧谷u杭州東方潤園u寧波凌江名庭u重慶海客瀛洲u超高層系列超高層系列u萬科金域藍灣系萬科金域藍灣系列列l深圳、珠海、天津、成都、廈門、南京、廣州、無錫、福州u世茂濱江系列世茂濱江系列l上海世茂濱江花園l哈爾濱世茂濱江新城l南京世茂濱江新城 l武漢世茂錦繡長江l福州世茂外灘花園l蕪湖世茂濱江花園 l昆山世茂蝶湖灣l案例借鑒的原則不是要尋找一模一案例借鑒的原則不是要尋找一模一樣案例進行模式照抄，樣案例進行模式照抄，而是

13、要挖掘這個案例產生背后所隱而是要挖掘這個案例產生背后所隱含的條件。含的條件。通過分析國內外大量超高層案例，我們得出超通過分析國內外大量超高層案例，我們得出超高層住宅市場成功高層住宅市場成功6 6大共性規律大共性規律本報告是嚴格保密的。2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:6903178911在市場化的條件下，超高層成功市場實現需要在市場化的條件下，超高層成功市場實現需要經濟發展與高度城市化的支撐經濟發展與高度城市化的支撐市場化條件下超高層出現市場化條件下超高層出現的宏觀經濟背景：的宏觀經濟背景

14、：u經濟發展水平較高經濟發展水平較高l城市的GDP總量達到3000億元以上超高層開始出現l城市的GDP總量達到6000億元以上超高層大量出現城市化率較高城市化率較高l城市化率達到60左右開始出現超高層l城市化率達到80左右超高層大量出現超高層成功共性一超高層成功共性一出現超高層的城市基本指標出現超高層的城市基本指標本報告是嚴格保密的。2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:6903178912超高層多位于城市新區或核心地段，并依賴強超高層多位于城市新區或核心地段，并依賴強勢資源驅動勢資源驅動超高

15、層多具有強勢水景超高層多具有強勢水景資源資源l世茂濱江系列多擁有一線世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源海景、江景資源，如武漢錦繡長江、蕪湖世茂濱江花園等超高層若位于城市政府超高層若位于城市政府新區，開發商多主動承擔新區，開發商多主動承擔“城市運營商城市運營商”角色角色l開發商會采取綜合多元化開發商會采取綜合多元化的地產發展模式，發揮出的地產發展模式，發揮出土地最大價值土地最大價值綜合社區包括了住宅、商業、辦公、酒店、教育、娛樂等設施，功能結構上得以互補，資源得以共享在開發土地過程中被要求考慮被開發區域對整個城市所產生的經濟效益，被要求具有一定的景觀性，注重與周邊環境的融合超高層成功共性二超高

16、層成功共性二蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江本報告是嚴格保密的。2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:6903178913市場客戶具備視野開闊、能夠接受較新鮮事物市場客戶具備視野開闊、能夠接受較新鮮事物的特質的特質超高層成功共性三超高層成功共性三超高層客戶共性超高層客戶共性世茂濱江系列世茂濱江系列萬科金域藍灣系列萬科金域藍灣系列成都、重慶、杭州成都、重慶、杭州深圳、上海深圳、上海經歷豐富經歷豐富愿意嘗試新鮮事物愿意嘗試新鮮事物能夠接受創新能夠接受創新經濟實力較強經濟實力較強視野開闊，見多識廣視

17、野開闊，見多識廣大城市生活背景大城市生活背景本報告是嚴格保密的。2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:6903178914面對客戶對超高層的抗性，面對客戶對超高層的抗性，開發商開發商從產品設計階段就開從產品設計階段就開始滿足客戶需求，力求舒適性與實用性兼顧，引導客戶始滿足客戶需求，力求舒適性與實用性兼顧，引導客戶認知認知如今超高層就像3、4年前的小高層，客戶有抗性，但我們持樂觀態度，作作為開發商，我們主為開發商，我們主要從居住感覺上加要從居住感覺上加以引導，同時物管以引導，同時物管服務前置服務

18、前置成都天璽項目負責人 陳先生超高層成功共性四超高層成功共性四超高層發展初級階段，開發商重點營銷老客戶，僅從營銷階段影響客戶；發超高層發展初級階段，開發商重點營銷老客戶，僅從營銷階段影響客戶；發展階段，開始從產品設計階段滿足客戶需求，力求舒適性與實用性；成熟階展階段，開始從產品設計階段滿足客戶需求，力求舒適性與實用性；成熟階段，通過物管、產品、園林、區域資源等重點打造一種超高層獨特的生活方段，通過物管、產品、園林、區域資源等重點打造一種超高層獨特的生活方式式訪談紀要訪談紀要本報告是嚴格保密的。2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下

19、載 0755-83513598 QQ:6903178915所在城市的房價基數較高，且價格仍有上漲空所在城市的房價基數較高，且價格仍有上漲空間，超高層的售價能夠遠高于建造成本間，超高層的售價能夠遠高于建造成本在市場化的條件下，要開發商付出更多的成本建造超高層，超高層必須能在市場化的條件下，要開發商付出更多的成本建造超高層，超高層必須能夠帶來更多的溢價空間。夠帶來更多的溢價空間。超高層成功共性五超高層成功共性五建安成本建安成本30003000元元/ /本報告是嚴格保密的。2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 0755-835135

20、98 QQ:6903178916超高層銷售均價與開發成本之比（簡稱超高層銷售均價與開發成本之比（簡稱S S比）的不同比）的不同會導致超高層開發模式的不同會導致超高層開發模式的不同“S“S比比”帶來的兩種開發模帶來的兩種開發模式：式： lS2時，超高層多位于一二線城市，且具備強勢資源（如一線海景），產品層級屬高端；lS2時，超高層多位于二三線城市，資源相對弱（如二線河景） ，產品層級屬中高端世茂濱江系列S值均大于2，金域藍灣系列S值則小于2；世茂與萬科均進入福州，但福州世茂外灘花園S值為金域藍灣的2倍，緣于萬科取地價格為世茂的4倍，世茂積極參與政府規劃，取地成本相對較低注：深圳金域藍灣、珠海金域

21、藍灣“S比”計算，超高層銷售均價以排除2007年市場泡沫、市場正常情況下均價計算超高層成功共性六超高層成功共性六本報告是嚴格保密的。2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:6903178917超高層市場成功實現共性總結超高層市場成功實現共性總結城市因素城市因素共性共性1 1：城市：城市GDPGDP總量達到一定層級總量達到一定層級共性共性2 2：城市化率達到一定水平：城市化率達到一定水平共性共性6 6：市場具有較高的可實現售價預期：市場具有較高的可實現售價預期共性共性4 4：市場客戶具備視野開闊，

22、能夠接受創新事物的特質：市場客戶具備視野開闊，能夠接受創新事物的特質區域因素區域因素價格因素價格因素客戶因素客戶因素共性共性3 3：超高層多位于城市新區或核心，并依賴強勢資源驅動：超高層多位于城市新區或核心，并依賴強勢資源驅動共性共性7 7：S S比的不同會導致超高層開發模式的不同比的不同會導致超高層開發模式的不同共性共性5 5：開發商從各個層面對客戶抗性進行引導：開發商從各個層面對客戶抗性進行引導這些共性并不適用于每一個案例，但來源于一些類似的成功要素的總結這些共性并不適用于每一個案例，但來源于一些類似的成功要素的總結本報告是嚴格保密的。2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資

23、料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:6903178918匹配超高層出現的共性條件后，超高層如想在匹配超高層出現的共性條件后，超高層如想在市場成功實現，仍需開發商有所作為市場成功實現，仍需開發商有所作為p針對客戶可能存在的抗針對客戶可能存在的抗性的引導性的引導：可能存在的抗性抗性的原因有效的解決方案p選擇適合項目的開發模選擇適合項目的開發模式式開發模式有哪些明確模式選擇的前提條件適合項目的超高層規模超高層在項目整體中的作用匹配超高層共性條件后的匹配超高層共性條件后的開發商作為開發商作為選擇不同的開發模式，將帶來全然不同的產品線選擇不同的開發模式，

24、將帶來全然不同的產品線本報告是嚴格保密的。2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 0755-83513598 QQ:6903178919超高層兩種發展模式案例研究超高層兩種發展模式案例研究20我們對市場上有著成熟理念和成功實踐的超高我們對市場上有著成熟理念和成功實踐的超高層系列案例進行了系統研究層系列案例進行了系統研究世茂濱江世茂濱江系列超高層系列超高層一線江景、湖景資源；超高層低密度；開發量在一線江景、湖景資源；超高層低密度；開發量在100100萬平米以上，通過規模效應降低建設推廣成本；綠化萬平米以上，通過規模效應降低建設推廣

25、成本；綠化率率50%50%以上；綜合體運營，其中住宅占世茂利潤以上；綜合體運營，其中住宅占世茂利潤70%70%萬科萬科金域藍灣金域藍灣系列超高層系列超高層二線水資源；中小規模地塊；中高容積率；超高層、二線水資源；中小規模地塊；中高容積率；超高層、高層等多種物業形態相融合，用以分攤容積率；精致高層等多種物業形態相融合，用以分攤容積率；精致園林，提高單位成本園林，提高單位成本成都成都系列超高層系列超高層20072007年為成都超高層轉折點，年為成都超高層轉折點，0808年出現井噴。其中年出現井噴。其中超高層集中在城市核心景觀以及二環錦江沿線。超超高層集中在城市核心景觀以及二環錦江沿線。超高層開發以

26、外來品牌開發商為主高層開發以外來品牌開發商為主上海、南京、武漢、上海、南京、武漢、福州、成都、蕪湖等福州、成都、蕪湖等世茂濱江系列超高層世茂濱江系列超高層深圳、珠海、福州、深圳、珠海、福州、成都等金域藍灣系列成都等金域藍灣系列超高層超高層外灘、湖畔新世界、外灘、湖畔新世界、時代豪庭、遠大郎朗時代豪庭、遠大郎朗風景等成都系列超高層風景等成都系列超高層21世茂濱江超高層系列案例世茂濱江超高層系列案例22萬科金域藍灣系列超高層案例萬科金域藍灣系列超高層案例成都超高層系列案例成都超高層系列案例24通過案例分析，我們發現通過案例分析，我們發現決定是否建超高層，以及超高決定是否建超高層，以及超高層建多少問

27、題，與銷售均價和開發成本的比值密切相關層建多少問題，與銷售均價和開發成本的比值密切相關我們得出，最終我們得出，最終決決定是否建超高層，定是否建超高層，以及超高層建多少以及超高層建多少問題，與銷售均價問題，與銷售均價和開發成本的比值和開發成本的比值密切相關密切相關超高層規模超高層規模銷售均價銷售均價/ /開發成本開發成本我們將我們將“銷售均價銷售均價/開發成本開發成本”擬為擬為“S比比”，那么，那么S比值的不比值的不同是否會形成超高層不同的開同是否會形成超高層不同的開發模式呢？發模式呢？注注：深圳金域藍灣、珠海金域藍灣“S比”計算，超高層銷售均價以排除2007年市場泡沫、市場正常情況下均價計算2

28、5按按S S比大小可將樓盤分為兩種模式，大于比大小可將樓盤分為兩種模式，大于2 2屬于屬于價值主體模式；價值主體模式；S S比小于比小于2 2歸類形象主導模式歸類形象主導模式我們認為，按我們認為，按S S比值大比值大小可以將樓盤分為兩種小可以將樓盤分為兩種模式，大于模式，大于2.02.0的樓盤屬的樓盤屬于價值主體模式；于價值主體模式；S S比小比小于于2.02.0的樓盤歸類形象主的樓盤歸類形象主導模式導模式價值主題模式以世茂價值主題模式以世茂濱江系列為代表，形象濱江系列為代表，形象主導模式以金域藍灣系主導模式以金域藍灣系列代表列代表1.01.01.51.52.02.02.52.53.03.01

29、 12 23 34 45 56 67 78 89 9S S比比= =銷售均價銷售均價/ /開發成本開發成本S S比比1 12 23 34 45 51010S比比2S比比2價值主體模式價值主體模式形象主導模式形象主導模式7 78 89 910106 626價值主體與形象主導兩種開發模式核心點對比價值主體與形象主導兩種開發模式核心點對比定位定位客戶客戶園林園林配套配套資源強度、資源強度、項目規模、項目規模、容積率容積率規劃排布、產品規劃排布、產品比例、梯戶比、實比例、梯戶比、實用率、平面組織、用率、平面組織、增值體系增值體系客戶關注點、解客戶關注點、解除抗性的共性除抗性的共性綠化率綠化率功能定位、

30、檔次定位功能定位、檔次定位城市價值城市價值會所、物管、商業會所、物管、商業自身屬性自身屬性產品產品兩種開發模兩種開發模兩種開發模兩種開發模式核心點對式核心點對式核心點對式核心點對比比比比27形象主導模式及價值主體模式適應性形象主導模式及價值主體模式適應性KPIKPI條件條件研究研究28資源強度方面資源強度方面，世茂濱江多擁有一線江景強勢，世茂濱江多擁有一線江景強勢資源，相比，金域藍灣系列多為二線水景資源資源，相比，金域藍灣系列多為二線水景資源世茂濱江系列多擁有世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源一線海景、江景資源，如武漢錦繡長江、蕪湖世茂濱江花園等金域藍灣系列水景資金域藍灣系列水景資源相對弱于

31、世茂濱江系源相對弱于世茂濱江系列列；金域藍灣系列資源多為湖景、河景，多為二線景觀，如天津金域藍灣、成都金域藍灣等自身屬性自身屬性資源資源規模規模容積率容積率29規模方面規模方面，世茂濱江多為，世茂濱江多為100100萬平米以上大規模項目，萬平米以上大規模項目，金域藍灣系列多為金域藍灣系列多為3030萬平米以下中等規模項目萬平米以下中等規模項目u世茂濱江系列多為世茂濱江系列多為100100萬平米以上大規模項目，金域藍灣萬平米以上大規模項目，金域藍灣系列多為系列多為3030萬平米以下中等規模項目萬平米以下中等規模項目金域藍灣系列占面均在金域藍灣系列占面均在8萬平米以內；萬平米以內；建面平均為建面平

32、均為25萬平米萬平米，其中最高為深圳金，其中最高為深圳金域藍灣為域藍灣為42萬平米萬平米自身屬性自身屬性資源資源規模規模容積率容積率世茂濱江項目占面均在世茂濱江項目占面均在50萬平米左右，萬平米左右，最高南京世茂濱江新城達最高南京世茂濱江新城達150萬平米；萬平米；世茂濱江建面平均都超過了世茂濱江建面平均都超過了100萬平米萬平米30容積率容積率，世茂濱江屬超高層低密度項目，金域藍灣系列，世茂濱江屬超高層低密度項目，金域藍灣系列為中高容積率，成都超高層為高容積率為中高容積率，成都超高層為高容積率R=2.0R=2.03.03.0R=3.0R=3.07.07.0R=4.0R=4.08.08.0自身

33、屬性自身屬性資源資源規模規模容積率容積率p世茂濱江系列容積率集中在世茂濱江系列容積率集中在2.02.03.03.0，屬超高層低密度項目；金域藍灣系，屬超高層低密度項目；金域藍灣系列容積率較高，為列容積率較高，為3.03.07.07.0；相比，成都超高層容積率高于強兩者，為；相比，成都超高層容積率高于強兩者，為4.04.08.08.0。31超高層選擇何種模式的前提條件超高層選擇何種模式的前提條件匹配超高層兩種模式，匹配超高層兩種模式，我們發現，海口藍城廣我們發現，海口藍城廣場項目與形象主導模式場項目與形象主導模式較接近，但不同點在于較接近，但不同點在于我們項目規模在長秀片我們項目規模在長秀片區屬

34、大規模，同時有著區屬大規模，同時有著良好的政府合作背景。良好的政府合作背景。海口藍城廣場海口藍城廣場超高層前提條超高層前提條件模式匹配件模式匹配32定位定位：價值主體模式多定位頂級、綜合體運營，主動承擔：價值主體模式多定位頂級、綜合體運營，主動承擔“城城市運營商市運營商”角色；形象主導型則定位中高檔、純住宅、首要關角色；形象主導型則定位中高檔、純住宅、首要關注項目利潤層面注項目利潤層面定位定位功能定位功能定位檔次定位檔次定位城市價值城市價值功能定位功能定位，價值主體模價值主體模式定位為住宅、商業、辦式定位為住宅、商業、辦公、酒店、教育、娛樂等公、酒店、教育、娛樂等綜合體綜合體，形象主導型形象主

35、導型以純以純住宅為主住宅為主，少量附有商業；檔次定位檔次定位，價值主體模式定位全國或城市頂級全國或城市頂級，形象主導型為中高檔中高檔；城市價值城市價值，價值主體模價值主體模式式多位于城市政務新區，多位于城市政務新區，主動承擔主動承擔“城市運營商城市運營商”角色角色，綜合體運營考慮被開發區域對整個城市所產生的經濟效益；形象主導形象主導型型注重項目本身利潤層面注重項目本身利潤層面武漢世茂錦繡長江33價值主體模式多為純超高層產品價值主體模式多為純超高層產品，單排布置超高層建筑，單排布置超高層建筑，降低建筑降低建筑密度，注重戶戶觀景，追求綜合運營能力密度，注重戶戶觀景，追求綜合運營能力產品產品規劃排布

36、規劃排布產品比例產品比例戶型戶型價值主體規劃排布要點：價值主體規劃排布要點：注重綜合盈利能力，而非注重綜合盈利能力，而非單追求純住宅利潤最大化單追求純住宅利潤最大化如南京世茂濱江新城、福州世茂外灘沿江一線規劃商鋪，而非住宅主體建筑沿江弧形排列，主體建筑沿江弧形排列，單排布置超高層建筑，大大單排布置超高層建筑，大大降低了建筑的占地面積降低了建筑的占地面積 ，解，解決多排布置所造成的視線遮決多排布置所造成的視線遮擋；擋；降低建筑密度，板式結構降低建筑密度，板式結構設計使戶戶實現設計使戶戶實現“前觀江景，前觀江景，后擁園景后擁園景”世茂超高層降低世茂超高層降低建筑密度，單排建筑密度，單排布置，前后錯

37、落布置，前后錯落布置，視線互不布置，視線互不遮擋，保通風性遮擋，保通風性上海世茂濱江花園弧形排布，景觀最大化南京世茂濱江新城在沿江一線規劃商鋪，而非住宅福州世茂外灘沿閩江一線設世茂摩爾街 外灘188號34復合產品規劃復合產品規劃，形象主導規劃更多為分攤容積，形象主導規劃更多為分攤容積率，超高層相對獨立集中排布，占據優越景觀率，超高層相對獨立集中排布，占據優越景觀產品產品規劃排布規劃排布產品比例產品比例戶型戶型一期33層高層二期33層高層三期三期4747層超高層超高層，層，158m158m項目容積率：項目容積率：7 7深圳金域藍灣，超高層看海景視線相對好于一二期珠海金域藍灣，超高層保證海景，不影

38、響其他物業開發形象主導模式規劃排布要點：形象主導模式規劃排布要點：u以超高層分攤高容積率，利以超高層分攤高容積率，利用項目的整體溢價，以時間換用項目的整體溢價，以時間換空間；空間；u超高層為整個項目樹立形象超高層為整個項目樹立形象標桿，標桿，和高層等半圍合式布局和高層等半圍合式布局形成組團；形成組團；u獨立集中排布，緣于超高層獨立集中排布，緣于超高層工期長，超高層位置相對不影工期長，超高層位置相對不影響其他物業類型開發響其他物業類型開發成都湖畔新世界排布相對獨立，聚集35超高層與其他物業類型關系處理方面超高層與其他物業類型關系處理方面，價值主體注重超高層，價值主體注重超高層江景最大化，低密度物

39、業則占據社區內園林景觀；形象主導，江景最大化，低密度物業則占據社區內園林景觀；形象主導，超高層與高層等隔離、分期分組團開發超高層與高層等隔離、分期分組團開發價值主體，價值主體，多以道路、水系分界物業類型，不同物業類型分區獨立；高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現整體規劃的儀式感與序列感；低密度物業圍繞水系排布，占據社區最好資源景觀；形象主導超高層與其他物形象主導超高層與其他物業往往隔離，分期、分組團業往往隔離，分期、分組團開發開發深圳金域藍灣，深圳金域藍灣，以超高層消化高容積率，并置于末期開發，利用項目的整體溢價，以時間換空間；珠海金域藍灣珠海金域藍灣，采用一座超高層和三座高層半圍合式

40、布局形成兩個組團，通過合理的折板式樓型設計，超高層超高層90%90%戶型擁有多角度的優良戶型擁有多角度的優良海景資源，實現景觀資源價海景資源，實現景觀資源價值最大化值最大化高層排布在臨河面，最大高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現化利用河景資源，并體現整體規劃的儀式感與序列整體規劃的儀式感與序列感感低密度物業占據社區低密度物業占據社區內部最佳資源內部最佳資源產品產品規劃排布規劃排布產品比例產品比例戶型戶型一期33層高層二期33層高層三期三期4747層超高層超高層，層，158m158m項目容積率：項目容積率：7 7深圳金域藍灣珠海金域藍灣36產品比例產品比例，超高層占價值主體模式，超高層

41、占價值主體模式80%80%90%90%以上；形以上；形象主導模式產品線豐富，超高層僅占象主導模式產品線豐富，超高層僅占20%20%30%30%價值主體模式，超高價值主體模式，超高層比例往往占層比例往往占80%80%90%90%以上以上如上海、南京、福州、武漢世茂濱江系列為100%超高層住宅；形象主導模式，超高形象主導模式，超高層比例僅占層比例僅占20%20%30%30%，產品線豐富，包括高層、產品線豐富，包括高層、多層、別墅等產品。多層、別墅等產品。如金域藍灣系列產品產品規劃排布規劃排布產品比例產品比例戶型戶型37戶型戶型，形象主導模式追求利潤，一個交通核往往有三戶三梯、，形象主導模式追求利潤

42、，一個交通核往往有三戶三梯、三戶四梯、五戶四梯；價值主體兩戶兩梯、三戶三梯、兩戶三戶四梯、五戶四梯；價值主體兩戶兩梯、三戶三梯、兩戶三梯，舒適性高三梯，舒適性高價值主體一個交通核往價值主體一個交通核往往有兩戶兩部電梯、三戶往有兩戶兩部電梯、三戶三部電梯、兩戶三部電梯，三部電梯、兩戶三部電梯，舒適性高；舒適性高；形象主導模式，一個交形象主導模式，一個交通核往往為三戶三部電梯、通核往往為三戶三部電梯、四戶三部電梯、五戶四梯四戶三部電梯、五戶四梯產品產品規劃排布規劃排布產品比例產品比例戶型戶型上海世茂濱江花園一梯二、一梯三三梯三戶、三梯兩戶三梯三戶、三梯四戶兩梯兩戶南京世茂濱江新城珠海金域藍灣，31

43、層以下為三梯四戶，31層以上為三梯三戶ABCCD深圳金域藍灣以四梯五戶為主38戶型，戶型，價值主體模式從頂端客戶需求出發，功能房景觀最大價值主體模式從頂端客戶需求出發，功能房景觀最大化，舒適度高；形象主導模式滿足基本舒適性前提下，贈送化，舒適度高；形象主導模式滿足基本舒適性前提下，贈送面積為最大賣點面積為最大賣點開闊江景臥室與客廳；雙層中空鋼化玻璃落地窗，主人生活區與傭人服務區分隔明確產品產品規劃排布規劃排布產品比例產品比例戶型戶型附贈約11平米雙南向花園平臺；附帶約7平米獨立休閑空間；主臥區可設置獨立衣帽間，附帶衛生間天津金域藍灣上海世茂濱江花園客房飄窗設計，法式園林盡收眼底；主臥大面積觀景

44、窗；主衛飄窗設計客廳配以觀景大陽臺深圳金域藍灣南北通透，全海景陽臺每戶獨有兩層高陽臺主人房附超大凸窗形象主導模式戶型亮點形象主導模式戶型亮點滿足基本舒適性需求滿足基本舒適性需求入戶花園、挑高露臺等入戶花園、挑高露臺等大面積贈送比大面積贈送比價值主體模式戶型亮點價值主體模式戶型亮點功能房景觀最大化，客功能房景觀最大化，客廳、主臥、衛生間落地玻廳、主臥、衛生間落地玻璃窗，看一線江景；璃窗，看一線江景；舒適度高，如雙主臥、舒適度高，如雙主臥、生活區主仆分離等生活區主仆分離等南京世茂濱江新城39建筑風格建筑風格，采用現代都市風格，價值主體模式，采用現代都市風格，價值主體模式項目更展現濱海建筑風情項目更

45、展現濱海建筑風情建筑風格均采用現代都建筑風格均采用現代都市風格市風格，采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色、暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號（如大面積陽臺、飄板、遮陽百葉）部分項目展現濱海建筑部分項目展現濱海建筑風情風情。如珠海金域藍灣通過凸凹有致的體塊交接、構造精致的建筑節點、充滿韻律感的錯層陽臺立體構圖來捕捉陽光與陰影，表達一種清新明快的熱帶濱海建筑風情產品產品建筑風格建筑風格增值體系增值體系限制條件限制條件蕪湖世茂濱江蕪湖世茂濱江福州世茂外灘福州世茂外灘南京世茂濱江南京世茂濱江珠海金域藍灣珠海金域藍灣40低層抗性處理低層抗性處理，通過抬高地基、提高架空層高度、園林，通過抬高地基、提高架空層高度、

46、園林尺度擴大等有效解除低層無海景客戶抗性尺度擴大等有效解除低層無海景客戶抗性整個地基抬高整個地基抬高5 5米，公寓米，公寓樓底層與江岸防護堤基本樓底層與江岸防護堤基本齊平，提高了觀景視覺度齊平，提高了觀景視覺度抬高地基，更將大自然水景與小區綠化融為一體，創造人與自然和諧共生的濱水環境。產品產品建筑風格建筑風格增值體系增值體系限制條件限制條件架空層的高度架空層的高度(超過超過7m)，使層數比較低的，使層數比較低的戶型就能享受到海景，戶型就能享受到海景，實現多數樓層都看海的實現多數樓層都看海的目標目標架空層本身也不單調，而是設計成不同標高臺廊、閣、觀景亭，使觀海角度及空間趣味性得到豐富深圳金域藍灣

47、南京世茂濱江新城上海世茂濱江花園園林尺度擴大，提高園林尺度擴大，提高綠化率，實現低層看社綠化率，實現低層看社區內風情景觀，進而解區內風情景觀，進而解除抗性除抗性不看海之朝向及樓層，通過園林景觀最大化，達成銷售41成本控制成本控制，形象主導模式做足全方位成本控制，價值主，形象主導模式做足全方位成本控制，價值主體模式基于城市運營戰略往往較少進行階段性成本控制體模式基于城市運營戰略往往較少進行階段性成本控制價值主體模式基于城市價值主體模式基于城市運營、綜合體發展等戰略運營、綜合體發展等戰略往往較少進行階段性成本往往較少進行階段性成本控制，而是大手筆投資；控制，而是大手筆投資；相比形象主導通過各種相比

48、形象主導通過各種策略進行全方位成本控制。策略進行全方位成本控制。力求成本最小，利潤最大力求成本最小，利潤最大化。化。17層，33層為避難層（設計要求每16層有避難層），做到47層（頂層為復式），用足設計，控制成本超高層建筑有抗風要求，項目在29層以上開始設置抗風玻璃幕墻，控制成本產品產品建筑風格建筑風格增值體系增值體系限制條件限制條件世茂濱江系列緣于大規模購地、一線江景稀缺資源、綜合體發展戰略、城市運營商等因素，投資更有長遠意識，較少計較階段性成本控制42避難層處理避難層處理，超高層避難層可做空中花園，基，超高層避難層可做空中花園，基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層于成本考慮超高層可爭取減少

49、建避難層香港凱旋門將避難層做香港凱旋門將避難層做成空中花園，成為項目一成空中花園，成為項目一大賣點；大賣點；基于成本考慮超高層可基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層爭取減少建避難層南京世茂濱江新城僅做地下兩層防空層，類似避難層；珠海金域藍灣也未做避難層產品產品建筑風格建筑風格增值體系增值體系限制條件限制條件香港凱旋門香港凱旋門6262層避難層層避難層做成做成7 7大小型主題空中花大小型主題空中花園，聯合組成園，聯合組成4 4層空中會層空中會所，成為項目一大賣點所，成為項目一大賣點香港凱旋門“我們沒有做避難層，我們沒有做避難層，但我們樓梯是剪刀梯、樓但我們樓梯是剪刀梯、樓梯、電梯多，可以避免安梯

50、、電梯多，可以避免安全問題。全問題。”南京世茂濱江新城銷售員43形象主導模式以精致化小型園林為主，價值主形象主導模式以精致化小型園林為主，價值主體模式則傾力打造大規模國際化主題園林體模式則傾力打造大規模國際化主題園林廈門金域藍灣泰式精致園林廈門金域藍灣泰式精致園林蘇州園林奧運公園德式綠蔭天鵝湖英式大草坪夏威夷沖浪沙灘法式迷宮花園p上海世茂上海世茂濱江花園濱江花園1616萬平方米六萬平方米六大主題園林大主題園林景觀景觀世茂濱江系列園林特點：大規世茂濱江系列園林特點：大規模、主題化，綠化率超過模、主題化，綠化率超過50%50%；金域藍灣為精致化小型園林，金域藍灣為精致化小型園林，綠化率在綠化率在3

51、0%30%左右左右園林園林規模規模成本成本44形象主導模式精致園林單位成本提高，價值主體模式大形象主導模式精致園林單位成本提高，價值主體模式大規模園林總投資成本高，但有效支撐綜合體運營規模園林總投資成本高，但有效支撐綜合體運營形象主導模式為求利潤形象主導模式為求利潤最大化最大化，園林尺度較小，但一定做精致，因此園林園林單位成本比一般園林提高單位成本比一般園林提高，每平米提高每平米提高10001000元元；價值主體模式園林尺度價值主體模式園林尺度擴大擴大（如上海世茂濱江花園園林占地16萬平米），一方面為解決低層客戶抗一方面為解決低層客戶抗性性，烘托高端物業價值，另一方面，有效支撐酒店另一方面，有

52、效支撐酒店式公寓以及辦公等綜合體式公寓以及辦公等綜合體運營。運營。天津萬科金域藍灣成都萬科金域藍灣深圳金域藍灣珠海金域藍灣昆山蝴蝶灣蕪湖世茂濱江武漢世茂錦繡長江園林園林規模規模成本成本45會所會所，價值主體模式大規模豪華會所滿足高端人群各層面需，價值主體模式大規模豪華會所滿足高端人群各層面需求，同時綜合體運作保證其運營；形象主導模式會所規模小，求，同時綜合體運作保證其運營；形象主導模式會所規模小，僅滿足業主日常需求僅滿足業主日常需求價值主體模式大規模豪華價值主體模式大規模豪華會所滿足高端人群各層面需會所滿足高端人群各層面需求，同時綜合體運作保證其求，同時綜合體運作保證其運營；運營；世茂濱江系列

53、會所多為1.5萬平米左右超豪華會所，且會所引用國際會所管理公司直接管理形象主導模式會所規模小，形象主導模式會所規模小，僅滿足業主日常需求僅滿足業主日常需求目前國內二線城市樓盤會所幾乎100%虧損經營，因此金域藍灣系列以及成都超高層在會所投資較少，更多僅作為銷售階段賣點，客戶入住后，會所多空閑配套配套會所會所物管物管商業商業p南京南京世茂濱世茂濱江新城江新城多多種功能種功能大型主大型主題會所，題會所，由美國由美國會管理會管理 p上海世茂濱江花園上海世茂濱江花園1.5萬平萬平米超豪華會所米超豪華會所深圳金域藍灣會所健身房及棋牌室46物管方面物管方面，價值主體模式多配以國際標準物管，為客戶，價值主體

54、模式多配以國際標準物管，為客戶提供管家專屬服務，形象主導模式物管以人性化見長提供管家專屬服務，形象主導模式物管以人性化見長全方位智能化服務； 人性化氛圍管理；24小時國際管家熱線； 專家顧問特色服務， 健康、休閑VIP服務（有償）； 享受五星級酒店客戶服務（有償）配套配套會所會所物管物管商業商業上海世茂濱江花園成都金域藍灣南京世茂濱江新城價值主體模式多配以國價值主體模式多配以國際標準物管，為客戶提供際標準物管，為客戶提供管家專屬服務管家專屬服務世茂濱江系列均由第一太平戴維斯，提供國際標準全權委托式物業管理；形象主導模式物管以人形象主導模式物管以人性化見長性化見長金域藍灣系列均有萬科分公司物業公

55、司負責，如天津金域藍灣由天津萬科物業負責，提供萬科高質量物業水準；成都本土開發商物業相對較弱，但隨著新世界、新鴻基、萬科的進入，先進的物管也對其形成沖擊。微笑百分百 安全管理嚴密和諧 設備管理專業智能 環境管理綠色清新 社區活動豐盛健康 個性服務貼心快捷 47商業配套商業配套，價值主體模式靠綜合體運營，自建商業及學，價值主體模式靠綜合體運營，自建商業及學校配套；而形象主導模式更多依靠區域現有成熟配套校配套；而形象主導模式更多依靠區域現有成熟配套價值主體模式社區包括價值主體模式社區包括了住宅、商業、辦公、酒了住宅、商業、辦公、酒店、教育、娛樂等設施，店、教育、娛樂等設施，功能結構上得以互補，資功

56、能結構上得以互補，資源得以共享源得以共享最典型如南京世茂濱江新城，除17棟50層的超高層住宅外，還包括五星級酒店、沿江商業步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學以及大型購物超市等。雖地處南京濱江板塊新興區域，卻可以自我滿足配套資源形象主導模式更多依靠形象主導模式更多依靠城市現有區域資源城市現有區域資源，其中珠海金域藍灣、南京金域藍灣建有小型商業街配套配套會所會所物管物管商業商業不同業態共生互補，價值聚合為源動力不同業態共生互補，價值聚合為源動力城市六大功能的整合，城市六大功能的整合，CBD與與RBD的促為基礎的促為基礎商務資源 居住資源 酒店資源 辦公資源 商業資源 景觀資源 48生活方式

57、打造方面生活方式打造方面，價值主體模式靠綜合體運，價值主體模式靠綜合體運營，逐漸打造濱江時代的生活方式營，逐漸打造濱江時代的生活方式價值主體模式靠綜合體價值主體模式靠綜合體運營，逐漸打造濱江時代運營，逐漸打造濱江時代的生活方式的生活方式蕪湖世茂濱江，主打“從濱湖時代到濱江時代”，形象主導模式重點在打形象主導模式重點在打造高品質產品，在生活方造高品質產品，在生活方式方面并無太突出式方面并無太突出生活方式生活方式產品產品園林園林配套配套49解除客戶抗性方面解除客戶抗性方面，價值主體模式更多靠大手筆軟性服務吸，價值主體模式更多靠大手筆軟性服務吸引客戶，形象主導模式主要靠增值化產品作為主要賣點引客戶，

58、形象主導模式主要靠增值化產品作為主要賣點開發商開發商品牌效應品牌效應高品質高品質增值化增值化產品產品大尺度大尺度主題化主題化園林園林衣食住行衣食住行學多功能學多功能配套配套國際標國際標準物管準物管服務服務打造濱江打造濱江生活方式生活方式解除客戶超解除客戶超高層抗性高層抗性價值主體模式更多靠大手筆軟性服務價值主體模式更多靠大手筆軟性服務（綠化率、配套、物管、生活方式）（綠化率、配套、物管、生活方式）吸引客戶，形象主導模式主要靠增值吸引客戶，形象主導模式主要靠增值化產品（產品精細化，多贈送面積）化產品（產品精細化，多贈送面積）作為主要賣點作為主要賣點解除客戶抗性解除客戶抗性50超高層發展模式匹配超

59、高層發展模式匹配51海口藍城廣場項目屬于形象主導模式，超高層在項目中海口藍城廣場項目屬于形象主導模式，超高層在項目中占相對較小比重，起到樹立地標及分攤容積率作用占相對較小比重，起到樹立地標及分攤容積率作用以較樂觀的8000元計算，售價成本比在1.51.7左右項目二線海景，容積率不定，中等規模項目資源不具備頂級條件，且規模不足以打造城市級的綜合體超高層僅為獲得高容積率的限制條件具備較高綠化率條件以區域級內配套為主，自身建設少量社區配套以區域級內配套為主，自建少量社區配套較高的品牌知名度良好的政府合作關系很強的房地產開發項目開發能力案例案例海口藍城廣海口藍城廣場超高層發場超高層發展模式匹配展模式匹

60、配52超高層所占具體體量通過經濟測算決定超高層所占具體體量通過經濟測算決定分析利潤（率）隨容積率變化規律分析利潤（率）隨容積率變化規律分析對比確定最佳容積率分析對比確定最佳容積率分析對比確定最佳容積分析對比確定最佳容積率下的最佳超高層比例率下的最佳超高層比例p超高層最小的情況下，容積率、利潤變化趨勢p利潤率變化p整體利潤額實現p市場可實現p不同售價對項目利潤的影響p不同價差對項目利潤的影響p政府形象及拔高指標的可行性考慮p超高層市場接受度超高層市場接受度市場起步，消費需要引導市場起步，消費需要引導p超高層案例模式研究超高層案例模式研究形象為主，規模不宜過大形象為主，規模不宜過大不同條件對利潤影

61、響不同條件對利潤影響p超高層比例的變化p規模變化引起的價格拉伸效應53特定容積率下超高層規模的提升對項目價值貢獻不大，特定容積率下超高層規模的提升對項目價值貢獻不大，不建議大規模提升超高層規模不建議大規模提升超高層規模u當不考慮超高層的規模效應對價格的拉伸效應時，項目利潤率及利潤額均有小幅下降，表明超高層規模越大，對整體利潤及利潤率的貢獻反而減少；u當考慮超高層規模增加后，其開發周期較長，動態測算下的利潤率降低將更快。案例案例54超高層規模的提升對利潤率提升不明顯，建議控制超高超高層規模的提升對利潤率提升不明顯，建議控制超高層規模，建議占到整體層規模，建議占到整體3030左右為宜左右為宜u當超

62、高層規模達到4單元時，考慮規模效應及其對社區品質的貢獻，超高層售價增加500元/平；u在容積率3.0情況下，超高層規模在4單元（30）情況下，利潤相對較大，但利潤率差別不大；u在容積率3.5情況下，超高層規模在4單元（28）情況下，利潤率相對較大，但整體利潤差別不大；u受限于超高層售價不能拔升受限于超高層售價不能拔升很高，故超高層規模提升對利很高，故超高層規模提升對利潤影響不大潤影響不大。305016564228案例案例55海口藍城廣場超高層為最小規模時，適宜容積率為海口藍城廣場超高層為最小規模時，適宜容積率為3.03.0；超高層規模不超過；超高層規模不超過3030時，適宜容積率為時，適宜容積

63、率為3.53.5案例案例海口藍城廣場海口藍城廣場項目超高層具項目超高層具體體量通過經體體量通過經濟測算決定濟測算決定56附件：日本超高層案例附件：日本超高層案例57在日本，解決高層可能帶來的問題已有較為成在日本，解決高層可能帶來的問題已有較為成熟的方法可供參考熟的方法可供參考客戶抗性客戶抗性消除抗性舉措消除抗性舉措1、安全上的不安感。2、心理上的不安感。3、沒有與地面的接觸感。抗性探究抗性探究普通成人生活形態探究：普通成人生活形態探究：超高層隔離人與自然的直接接觸；給避難和消防活動帶來了更多的困難；住宅低部發生旋風問題帶來的不適感；對地震、強風所引起的“擺動”抱有不安感。超高層居住的自豪感和心

64、理優勢；超高層居住的自豪感和心理優勢；通風、采光、景觀更加優越；通風、采光、景觀更加優越；可以營造出配備有高級設備、設施的居住環境；可以營造出配備有高級設備、設施的居住環境；制定令人放心的防災、避難體制。制定令人放心的防災、避難體制。普通成人生活領域擴展探究：普通成人生活領域擴展探究：缺乏近鄰接觸和交流的場所；相互見面交流的程度較低，近鄰關系淡化；電梯內犯罪的不安感要比中低層住宅高；對孩子的監視性、防范性減弱；對于住宅周邊的領域意識較低，提高了對樓梯間等空間的不安感。對共用走廊、樓梯、大廳等空間進行充分的研究對共用走廊、樓梯、大廳等空間進行充分的研究：如對走廊進行少許擴寬，配置綠化和座椅；在門

65、廳前設置門廊，走廊側面預留出大窗戶，窗前設置花池，每幾層設置一處空中回廊等等；通過防災、避難方面和寬敞的空間來緩和密集性防災、避難方面和寬敞的空間來緩和密集性，從舒適和生態學的觀點進行研究和探討來解決住戶解決住戶周圍的交通共用空間領域和促進鄰里交流周圍的交通共用空間領域和促進鄰里交流等。兒童生活形態特性探究：兒童生活形態特性探究：阻礙兒童室外的游玩活動；家長擔心兒童被關在電梯內或發生危險事故。讓擁有孩子的家庭在低層居住設計讓擁有孩子的家庭在低層居住設計減少樓梯、走廊、大廳等公共空間成為空間死角減少樓梯、走廊、大廳等公共空間成為空間死角住宅周圍和住宅內的游玩場地設計住宅周圍和住宅內的游玩場地設計

66、。老年人生活形態特性探究：老年人生活形態特性探究：生活領域容易縮小，對外部產生疏遠感；對自然的需求增加，而接觸地面的機會降低；災害時避難要求增大；對醫療、福利設施和文教設施依存度較高。確保可以接觸到綠化等自然環境的空間和陽臺；確保可以接觸到綠化等自然環境的空間和陽臺；制定令人放心的防災、避難體制；制定令人放心的防災、避難體制；周邊考慮醫療、福利設施和文教等設施。周邊考慮醫療、福利設施和文教等設施。1 1、注重通風、采光的設計，增加景觀面、注重通風、采光的設計，增加景觀面2 2、注重對公共空間的設計，增加鄰里交流場所和綠化空間，減少死、注重對公共空間的設計，增加鄰里交流場所和綠化空間，減少死角角3 3、制定令人放心的防災、避難體制，增加心理上的安全感、制定令人放心的防災、避難體制，增加心理上的安全感4 4、針對兒童：設計室內的游玩場地、針對兒童：設計室內的游玩場地5 5、針對老人：增加有自然環境的空間和陽臺，并在小區內設置醫療、針對老人：增加有自然環境的空間和陽臺，并在小區內設置醫療、福利設施福利設施Thanks!