1、Aug. 29. 2013 萬年基業寧波項目定位策劃萬年基業寧波項目定位策劃報告（補充）報告（補充） 2 說 明 本報告主要基于2013年8月12日我司提交的定位策劃報告進行深化與補充。 1.0 北侖區企業及人口補充資料 3 4 1.1 北侖區產業結構 產業支柱：技術與新興產業、設備制造業、現代服務業三個方向為主 1.5 1.4 1.4 60.8 63.7 61.2 37.8 34.8 37.4 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2010 2011 2012 2010-2012年北侖三產比重 第一產業 第二產業 第三產業 近年來，由于宏觀經濟環境和城市快速發展，北侖區依托港口經濟

2、，三產有進一步調整，新一輪的產業升級正在發生。 2012年，六大臨港產業工業生產總值1082.26億元，占規模以上工業總產值的59.3%，港口仍為重要依托，同時汽車制造業、造紙和紙制品、化學原料及化學制品的呈現增長，而專業設備、電力熱力和供應業則出現下滑，表明臨港產業有向高科技化、專業化發展的趨勢； 高新技術與新興產業主要涉及領域 光電產業鏈、海洋工程裝備、海洋新材料等產業、光電資訊、物聯網感測器、集成電路和高端軟件、新能源等高新技術和新興戰略產業 汽車產業基地、海洋新興產業、塑機、壓鑄模具、港口物流 設備制造業主要涉及領域 現代服務業主要涉及領域 大宗商品倉儲、物資儲備基地、企業研發及資訊技

3、術外包產業、高端商務基地 5 1.2 北侖區企業信息 企業數量 截至2012年，北侖全區共有562家規模以上企業。 企業特征：大中型高產企業為主，500強企業數量眾多 2012年，全區規模以上企業實現工業總產值1826.45億元，共有175家億元以上企業，工業總產值1657.06億元，占全部規模以上工業產值的90.7%，比重比上年提高1.6個百分點； 截至2013年8月，北侖共有33家世界500強企業入駐，項目投資數達73個，項目總數占全市的三分之一。 員工數量 北侖常住61.5萬人口中，約29.05萬人是在大中小型企業（不含工商個體）中從事技術服務、現代服務業等相關工作，占比為47.23%。

4、 6 專業技術等級 高位數 中位數 低位數 平均數 初級工 73286 30590 15720 32407 中級工 117578 32198 17430 42991 高級工 137994 48268 20417 58488 技師 147150 51368 22463 65164 高級技師 163453 60274 35172 73314 其他人員 85862 27898 15720 32383 正高級專業技術職務 573723 143755 34342 172082 副高級專業技術職務 527976 66604 29464 128986 中級專業技術服務 419137 80812 25119

5、117557 初級專業技術服務 219684 49554 20110 70239 說明：工資指導價的高位數為樣本資料從高到低排序后高端10%的平均值，低位數為低端10%的平均值，中位數為居于資料系列中間的數值，平均數為全部樣本資料的平均值。 北侖目前發展主要以三大產業為主，同時又以技術型行業為主，從區域制定的標準，結合北侖臨港產業占比較大的優勢，故工資要高于平均水平； 此外，由于規模以上企業、億元以上企業數量可觀，故中產和高產階級數量相對也高于其他區域。 北侖區域以技術型員工為主，整體收入水平高于寧波市平均值，同時中高產階層占比可觀。 1.3 北侖區收入水平 7 1.4 北侖區消費結構 -10

6、.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 北侖區2011年社會消費品零售額 總額（萬元） 同比增長 從近幾年北侖區人口消費結構不難發現，基本生活類消費比重較高，但增速放緩，甚至出現負增長，而石油制品、通訊器材及其它類的消費增速提升顯著，寓意著人們對于交通及精神生活等方面的支付越來越多。 未來區域產業發展逐步實現向高科技化和專業化方向轉型，中高收入人口比例將逐漸增大，支付能力逐步提升，消費需求將更為多元化。 8

7、1.5 北侖區客群描述 第一類層級：企業高管，政府官員 此部分客群收入在區域內最高，且政府官員具備程度較高的用餐標準較，因此消費能力最強，但消費外溢特征也相對明顯，未來對于本項目而言，非重點捕非重點捕捉對象捉對象。 第二類層級：世界500強中高管，海龜職員 此部分客群統稱“新寧波人”，與老寧波人相比，他們的消費意識更超前，年收入約30-50萬元，消費能力較高，同時注重生活體驗、生活品質和精神消費，一定的娛樂和中高端服務業態對其具備一定吸引力，是未來項目需要培養的群是未來項目需要培養的群體體。 第三類層級：企事業員工 員工構成以工人為主，兼有部分白領員工。其中外來人口居多，其消費普遍處于“月光”

8、狀態，消費觀念較為開放，既有日常生活類消費，又要求一定的娛樂精神消費；而本地員工消費觀念非常務實，多用于餐飲、生活等基礎消費，未來未來項目需要重點關注此類群體。項目需要重點關注此類群體。 2.0 商戶訪談 9 1、上井 區域認知：比較熟悉區域地理位置 項目認知：認可項目定位，但對未來發展狀況信心不足 潛在意向：待未來區域成熟后可以考慮 10 2.1 訪談商家 2、大漁鐵板燒 主打的是各式鐵板燒、刺身、火焰牛排、生食牛肉、壽司等； 區域認知：比較熟悉區域現狀 項目認知：從盈利的角度不大看好此項目 潛在意向：主要看項目建設和招商情況。 面積需求：300-500 11 2.1 訪談商家 3、石浦酒店

9、 區域認知：不大熟悉區域現狀 項目認知：現目階段對那邊的建設覺得不適合 潛在意向：可以輸出管理 12 2.1 訪談商家 4、向陽漁港 區域認知：商戶對項目周邊新區未來發展了有一定解，認為需要相當長時間成熟 項目認知：認可項目的定位，但是早期光靠度假及旅游客盈利有難度 潛在意向：可以輸出管理 13 2.1 訪談商家 5、走馬樓 區域認知：對北侖新區的規劃發展不是很了解 項目認知：認可項目的定位及規劃 潛在意向：目前沒有開店計劃 14 2.1 訪談商家 6、漢唐餐廳 以傳統寧波菜和特色中國菜為主打菜系，每家分店都由國內著名設計師精心設計完成 區域認知：比較熟悉區域現狀 項目認知：從盈利的角度不大看

10、好此項目 潛在意向：目前不打算，主要還是看之后的建設發展，可以輸出管理 15 2.1 訪談商家 16 7、貼閣碧 區域認知：對區域比較陌生 面積需求：300-500 潛在意向：目前有開店計劃，待區域成熟及項目規劃發展落實后可以考慮 2.1 訪談商家 17 8、水錦堂 區域認知：對區域比較陌生 面積需求：700-1000 潛在意向：目前有開店計劃，待區域成熟及項目規劃發展落實后可以考慮 2.1 訪談商家 3.0 項目定位發展思路 18 W:劣勢 S.W.O.T分析 T:威脅 O:機會 本項目背山靠海，擁有良好生態環境和一線海景資源； 低容積率，易于打造舒適休閑的整體環境； 項目緊鄰區域主干道，可

11、達性較好； 項目兩側臨街，東側臨規劃綠地、東南側沿海，展示性較好； 項目已具備游艇碼頭，可成為其中一個強大的核心驅動。 S:優勢 政府著力打造現代化濱海新城，眾多品牌開發商、國際酒店管理集團已進入本區域，可在較短時間內推動區域的快速發展； 濱海新城的產業定位為梅山保稅港區的港航服務中心，在未來將有機會引入更多的人口和企業，可擴大項目的潛在客源； 六橫島跨海大橋將增進本項目與周邊城鎮的聯系，有機會為本項目帶來更遠的客群。 本項目周邊常駐人口較少，且消費力較低； 本項目距離寧波市區和北侖主城區太遠，且本身商業體量有限，較難以吸引遠距離的客戶前往； 濱海新區尚處于初級發展階段，距離商業的成熟還需一定

12、的培養期。 項目周邊三公里范圍內新增供應商業體量巨大，未來將對本案產生競爭與分流威脅； 治理項目外圍水質的計劃還未開始實施，具有一定不確定性，其結果將對項目景觀資源的質量產生一定影響。 19 SWOT分析 20 定位思考 項目商業規劃體量：約2.5萬平米 小于5萬平米屬小型商業項目 常規特征： 容納業態少、輻射近、客群針對性需求強 周邊環境： 短期：周邊居住人口不足，商業市場短期供大于求供大于求，難以支撐項目發展。 長期：待周邊區域成熟人口逐步導入后，項目存在一定發展空間，但需與周邊項目形成差異化競爭差異化競爭。 定位思路： 1.項目規劃及資源屬性特點； 2.根據項目條件與成功案例提出商業發展

13、建議； 21 資源屬性考量 海景資源優勢 游艇碼頭資源 低密度商業街區 周邊已形成的海濱浴場及海鮮產品特色 景觀資源描述 擁有一定消費能力 青年及青年家庭消費群體為主 對奇特、新鮮事物擁有好奇，結伴出行為主 有車一族為主 客群特征描述 充分利用海景、游艇資源、以及青年消費客群獵奇的消費特征塑造主題概念商業 22 案例借鑒考量 濱海購物型 日本：橫濱瑪麗娜港灣 英國：樸茨茅斯港灣 澳洲：努薩節口 濱海娛樂型 澳洲：Darling Harbor 美國：巴爾的摩 主題餐飲型 主題娛樂型 美國：爾灣光譜 日本：御臺場調色板城 馬來西亞：雙威水上樂園 特點：將游艇、購物、酒店三個板塊結合，其中商業以折扣

14、店、奧特萊斯為主 特點：開發體量較大，均以塑造諸如博物館、海洋公園為項目核心，進行開發 香港：赤柱 上海：碧云社區 特點：在確定餐飲特色的同時，注重環境的打造，同時融入諸如海鮮主題、運動主題等元素 特點：通過融入劇院、主題展館等獨特商業形態與餐飲等傳統商業結合 項目開發特征： 商業體量有限 兼顧后期散售需求與前期自 持相結合 適度的前期投入 23 伊亞小鎮（ Oia Town ） 伊亞小鎮愛琴海最美的小鎮，擁有世界上最美落日的海濱小鎮。小鎮上擁有多家美食店鋪、工藝品店和小型家庭旅館。建筑色彩凸顯地中海風格白藍相間。被譽為世界上最具特色的浪漫情人小鎮。 主題風情商業區 24 商業定位于提供約會、

15、度假、享樂的商業定位于提供約會、度假、享樂的 “異國風情主題小鎮”“異國風情主題小鎮” 為為【青年人青年人】與與【青年家庭青年家庭】打造打造寧波短期度假游商業寧波短期度假游商業； 國內首座純正愛琴海風格的主題小鎮，創造獨一無二的消費體驗； 藍白色調的愛琴海小鎮里的商街，希臘神話中才有的場景，給來訪者穿越時空的感受； OIA TOWN 伊亞小鎮 26 人們在來到這里不是為了購物、也不是為了吃飯 是為了享受一種休閑、自由、浪漫的生活 27 白天漫步在街上，在隨意的時間做著隨意的事情 28 到了晚上在廣場看表演 享受音樂帶來的狂歡之夜 29 項目核心構成建議 在前述定位思考中已經提到，項目需要通過“

16、差異化”、“特色化”的業態組合來強化商業的輻射力，以應對區位較偏及供大于求的商業環境； 但受物業自身體量限制及投資成本考量，大體量單一化的主力店顯然無法滿足要求，需要需要通過通過聚合聚合項目若干項目若干小型小型驅動力，驅動力，博得市場博得市場大眼球。大眼球。 因此，結合項目景觀資源因此，結合項目景觀資源特性、目標特性、目標客群客群的需求特征及部分相似成功案例的需求特征及部分相似成功案例 T&CT&C建議項目商業核心構成主要包含下述幾方面：建議項目商業核心構成主要包含下述幾方面： 七大 核心 驅動 建筑 特色 濱海 慶典 主題 博物館 海鮮 廣場 水上運動基地 兒童 游樂 主題 活動 30 純凈

17、的藍白世界 完美的愛情海式建筑街區 見證最純真的愛情 大海、陽光、風車大海、陽光、風車 核心驅動一：建筑特色 從消費環境入手，通過還原希臘建筑風貌所帶來的浪漫體驗，弱化商業概念，使消費者在一個完全休閑、輕松的環境中感受自然帶來的安逸，于此同時將商業活動融入其中。 藍與白典型的地中海風格色調搭配 白色的村莊與沙灘和碧海、藍天連成一片，甚至門框、窗戶、椅面都是藍與白的配色，加上混著貝殼、細沙的墻面、小鵝卵石地、拼貼馬賽克、金銀鐵的金屬器皿，將藍與白不同程度的對比與組合發揮到極致。 31 核心驅動一：建筑特色 主要設計元素：門廊、圓拱、鏤空、陶瓦等 建筑特點：省略繁復的雕琢和裝飾，線條簡單且修邊渾圓

18、，代表極其休閑的生活方式 32 核心驅動二：濱海慶典 建議經營方式：租賃給專業的婚禮會所品牌如“薇婷故事”“花嫁麗舍”，由其提供一站式私人婚禮服務。在招商過程中為了增強商戶信心，可通過支付裝修補貼或增加一定的免租期吸引品牌進駐。 裝修補貼預估：1000元/ 建安成本預估：4500元/ 迎合項目整體定位，打造集“儀式、婚宴、婚紗攝影”于一體的濱海婚慶服務會所，以自然資源及建筑特色為基礎，設置西式婚禮特有的“教堂、典禮廣場”等，吸引年輕情侶。 陽光，大海，教堂， 還有我們的愛情 33 教堂教堂+ 典禮廣場典禮廣場 標準的拜占庭式建筑風格 展現建筑藝術、宗教文化 核心驅動二：濱海慶典 34 核心驅動

19、三：主題博物館 建議經營方式：由業主方裝修并自主經營，館內的展示品可通過向廠商或向私人藏主購買等形式進行收集，后期開業后免費或通過收取門票的形式對外開放。 成本預估： 1、面積：巧克力博物館約1000-1500，水母館/兒童玩具館約300-400； 2、成本：巧克力博物館約1500-2000萬元，水母館/兒童玩具館約150-300萬元。 開設1-2家主題博物館，如“巧克力博物館”、“夢幻水母館”、“兒童玩具博物館”等，增加項目娛樂參與性，吸引年輕客群。 給童心未泯的人們找到回憶 35 核心驅動三：主題博物館 巧克力博物館：最甜蜜的博物館 博物館主要包含的板塊有【巧克力歷史及制作工藝展示】、【巧

20、克力及巧克力藝術品展示】【巧克力DIY工坊】【巧克力展售】，將展覽展示與互動參與有機結合。 36 運營商訪談：運營商訪談： 上海晶海實業有限公司總經理：王總上海晶海實業有限公司總經理：王總 投資假設（含設備、水母、燈光等）：面積投資假設（含設備、水母、燈光等）：面積300-400平米，平米，10-15個水母箱個水母箱 投資成本估算：投資成本估算：150萬萬-300萬萬 月運營費用（含輸出管理費用）：月運營費用（含輸出管理費用）：6-8萬元萬元/月月 核心驅動三：主題博物館 海洋夢幻水母館 37 玩具從來并不只是小孩子的玩意 不少成年人也醉心于收集超合金或模型 城市獨創玩具博物館 給童心十足人們

21、一個懷舊的世界 38 橫濱鐵皮玩具博物館 檳城玩具博物館 臺灣板橋玩具博物館 濟州島玩具博物館 39 核心驅動四：海鮮廣場 建議經營方式： 海鮮酒樓：加盟大型海鮮酒樓（如向陽漁港、漢唐餐廳，均可進行管理輸出），面積約2000； 海鮮美食廣場：出租經營，面積約1500-2000 裝修成本預估：海鮮酒樓約3000元/-3500元/ ； 目前寧波人喜愛的吃海鮮的去處主要為舟山、象山等地，這些地方大多是由依海的漁村發展起來，現多為海鮮大排檔的形式，深受寧波人喜愛。項目擁有良好的海景資源，未來通過周邊水質的整治改善，并提供新鮮的水產后，對于整個寧波市的人來說有著極大的吸引力。 倚海吃海鮮，不再長途跋涉

22、物業形式：海鮮酒樓、海鮮美食廣場 40 核心驅動四：海鮮廣場 41 核心驅動五：兒童樂園 建議經營方式： 室內：出租經營，面積約1000，有租戶自行裝修設計； 室外： 業主方自主經營，并雇專人進行兒童看護，定期更換部分設施豐富兒童樂園的可玩性。 1、舉辦室外兒童樂園設計大賽，通過媒體推廣，以一定的“賞金”懸賞優秀設計作品，并聯系廠商進行制作； 2、向相關設備供應商購買成品設施，預估投資成本20萬元。 室內與室外空間的有效結合 室內引入大中型兒童主題游樂園，同時充分利用室外公共空間，搭建室外兒童樂園，主要供“青年家庭”類消費者的孩子們游玩，盡可能的利用孩子的滯留時間來延長全家在此消費的幾率，同時

23、帶動項目人氣； 孩子們的歡樂時光，要全家來分享 42 核心驅動五：兒童樂園 標新立異的設計，與周邊環境的自然融合 43 核心驅動五：兒童樂園 充分利用戶外空間，讓孩子停留下來 44 核心驅動五：兒童樂園 室內與室外相結合，在成人世界里為孩子締造樂園 45 核心驅動六：水上運動俱樂部 建議經營方式： 引入專業的游艇、帆船銷售公司，為船東提供日常維修保養、二手船艇經紀人、船艇租賃等服務，并聘請專業講師進行相關課程的培訓及實操練習。 主要服務項目： 1、泊位租賃、船艇的維修保養 2、游艇、帆船等水上運動培訓 3、承接游艇、帆船等實物展示，并可舉辦各類展會活動，帶動項目人氣 帶著激情與夢想遠航，打造寧

24、波青少年水上運動基地 利用項目游艇碼頭優勢，建立水上運動俱樂部，提供相關碼頭服務，并針對休閑船艇及帆船愛好者開設培訓班，形成商業與碼頭的互動。俱樂部內部主要用于日常接待及理論課程學習，配備健身房、咖啡吧、紅酒坊、雪茄吧等服務內容。 46 核心驅動六：水上運動俱樂部 游艇展示 泊位租賃 帆船實操 47 核心驅動七：主題活動 建議經營方式： 引入一家大型公關活動公司，定期舉辦主題特色活動，活動費用視規模浮動較大； 建議以年度為單位舉辦大型活動，以季度為單位舉辦中型活動，以周、月為單位舉辦的中小型活動； 目標實現全年每周均有活動。 主要內容： 1、結合項目運營，以不同的特色主題舉辦娛樂活動：如啤酒海

25、鮮、音樂節、水幕電影節、激光秀、燈光秀、兒童創意活動等等。 充分利用游艇港池與戶外空間，定期舉辦特色主題活動，提升項目的趣味性、觀賞性及參與性，吸引城市人群。 48 49 50 51 52 主題分區建議 甜蜜慶典廣場 海洋美味之旅 濱水嘉年華 分區思路： 1、黃色區域臨主要道路，展示型較好，面積相對完整，可布置主題博物館、零售并搭配一定的大型餐飲、水吧等； 2、綠色區域位于商業中心區域，店鋪切分較散，適合打造餐飲街區； 3、紅色區域位于區域邊角，適合布置對私密性有一定要求的業態，如教堂、婚慶廣場等。 53 分區業態設置建議 主題分區 業態規劃 經營業種 面積建議 濱水嘉年華 零售 度假服飾 1

26、00-150 帆船用具 200-300 便利店 100-150 餐飲 海鮮餐廳 2,000-2,500 輕便餐飲、休閑餐飲 800-900 快餐 400-450 西餐 600-650 咖啡、水吧 200-220 休閑娛樂 巧克力博物館 1000-1500 水母館/玩具館 300-400 兒童室內樂園 600-800 海洋美味之旅 零售 便利店 100-150 餐飲 快餐 1500-1800 輕便餐飲、休閑餐飲 3,000-3,500 咖啡、水吧 800-900 西餐 2,200 -2,500 酒吧 200-400 甜蜜慶典廣場 服務配套 慶典會所 4,000-5,000 婚紗攝影 1500-1

27、600 項目地處遠郊，且周邊缺乏常駐人口，建議以目的性的餐飲、娛樂業態為主，零售、服務業態為補充； 綜上所述，各業態比例建議： 餐飲：約60% 服務配套：約25% 休閑娛樂：10% 零售：約5% 餐飲 服務配套 零售 4.0 財務概算 54 55 4.1 商業經營模式分析 經營模式 業態 店鋪類型 建筑面積 比例 自營部分 海鮮酒樓 主力店 2000-2500 約15% 主題博物館 次主力店/一般店鋪 1000-2000 出租部分 零售 一般店鋪 800-1000 約85% 餐飲 次主力店/一般店鋪 11000-13000 休閑娛樂 一般店鋪 1000-1200 服務 主力店 4000-500

28、0 自營及出租比例 受項目周邊商業氛圍及預期發展的不確定性影響導致部分商戶招商難度較大，以及“巧克力博物館”的業態特殊性，部分面積需要由甲方自營，占比約15%。 類型 租金 （元/天） 主要業態 弘基休閑廣場 社區 配套商業 5-7.5 餐飲、服飾、超市、網吧 新港商務廣場 1-1.8 餐飲、超市、網吧 曼哈頓廣場 賣場 外街:3.6-4.5 內街:3-5 服飾、珠寶、眼鏡、會所、餐飲、服飾 陽光百貨 百貨 4.5-6 服飾 富邦世紀商業廣場 商業綜合體 3-5 服裝、餐飲 明州路 街區商業 1.3-2 婚慶、數碼、服飾 長江路 餐飲、服飾 恒山路 （金城花園） 餐飲、服飾 新大路（學府名苑、

29、東海明園） 餐飲、服飾、通訊、五金、電器、超市 黃山路（世界灣、東海明園） 餐飲、休閑 廬山路（學府名苑） 56 4.2 商業出租部分租金收入 市場租金水平參考 目前北侖商業租金受區位影響較大,高客流的社區商業可達到5-7.5元/天,普通商業街區的租金僅1.2-2元/天，項目片區啟動較晚，目前板塊的商業租金較低(如新港商務廣場)。 業態 一般店鋪 主力店/次主力店 現時租金水平 1.5 1 項目現時各業態租金水平（按租賃面積，元/m2/天） 57 假設項目于2016年開業，按5%的租金增長率預計首層一般店鋪租金可達1.4元/天，主/次主力店租金可達0.9元/天（按建筑面積）。 一般店鋪 主/次

30、主力店鋪 現時首層租金水平 （按租賃面積）（元/天） 1.5 1 面積調整系數 0.8 現時首層租金水平 （按建筑面積）（元/天） 1.2 0.8 2016年開業時 首層租金水平（按建筑面積）（元/天） 1.4 0.9 建筑面積（） 12,000 7,000 商業開業時租金水平假設 4.2 商業出租部分租金收入 58 基本假設： 租金增長幅度 年份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 增長幅度 0% 0% 6% 15% 15% 年份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 出租率 75.0% 80.0% 90.0% 92.0% 92.0% 出租率 4.2 商業出租部分租金收入 59 租金收

31、益 年份 租金收入(元) 平均租金（元/天） 增長率 第一年 6,340,950 0.9 第二年 6,763,680 1.0 6.7% 第三年 8,065,688 1.2 19.3% 第四年 9,481,665 1.4 17.6% 第五年 10,903,915 1.6 15.0% 41,555,898 4.2 商業出租部分租金收入 預計未來五年，商業出租部分的租金收入（未含自營部分營業收入）約為4156萬元。 60 經營免租期 考慮到前期周邊商業環境條件、提升項目的招商競爭力，建議在前三年（第一個租期內）給予商戶6個月的免租期。 年份 租金收入(元) 平均租金（元/天） 增長率 第一年 5,2

32、84,125 0.8 第二年 6,693,225 1.0 26.7% 第三年 7,916,324 1.1 18.3% 第四年 9,481,665 1.4 19.8% 第五年 10,903,915 1.6 15.0% 40,279,253 4.2 商業出租部分租金收入 在考慮經營免租期因素后，預計未來五年商業出租部分的租金收入（未含自營部分營業收入）約為4028萬元。 61 4.3 商業投入預估 經營模式 業態 面積（） 裝修費用 （元/） 管理成本 （元） 裝修補貼 （元/） 費用合計 （元） 自營部分 海鮮酒樓 2000-2500 3000 6,000,000 - 13,500,000 巧克力 博物館 1000-1500 - 20,000,000 - 20,000,000 水母、玩具館 300-400 - 2,000,000 - 2,000,000 出租部分 慶典會所 4000-5000 - - 1500 7,500,000 43,000,000 除去自營部分前期需要有裝修、展出貨品及輸出管理方面的成本，品牌慶典會所在未來招商過程中很有可能需要額外的裝修補貼，預估投入成本約4500萬元。