1、深圳地鐵商業調查報告深圳地鐵基本概述深圳地鐵現狀深圳地鐵規劃（2019）深圳地鐵運營模式深圳地鐵商業形態深圳地鐵商業經營模式深圳目前地鐵商圈及經營地鐵商業經營分析華強北區域地下可開發空間華強北區域地鐵商業經營情況本項目與地鐵連接的可行性目 錄1、深圳地鐵概述 2019年12月28日，深圳地鐵1號線（羅湖世界之窗）投入運營，從此深圳進入地鐵時代。深圳市地鐵軌道示意圖目前深圳地鐵共開通5條線路，長度共178公里到2019年，深圳地鐵線路將達12條，華強北區域將有1、2、3、7號地鐵線交匯貫通深圳地鐵規劃（2019-2019）2、深圳地鐵經營 地鐵的大開發，帶來了一種新的商業形態，地鐵商業是指在地鐵
2、內建造的一些帶有盈利商業性質的地鐵商鋪、商業街、地下商城等。深圳市地鐵經營公司u目前地鐵1、2、5號線由深圳地鐵有限公司負責興建及運營u3號線由深圳龍崗地鐵有限公司負責興建及運營（目前1、2、3、5、7號線的商業都已統一由深圳地鐵有限公司統籌）u4號線由港鐵軌道交通（深圳）有限公司負責興建及運營深圳地鐵商業形態1、地鐵站內商業范圍：地鐵站內以行人通行功能為主區域的商業特點：行人停留時間短、非目的性、快捷消費類型：食品煙酒、報紙雜志、醫藥、快餐、服飾等小型商店代表商業：1號線世界之窗站2、地鐵通道商業范圍：地鐵站區域以外的商業，其營業時間不受地鐵運營時間的限制，商業通道8米寬特點：與地鐵站內通道
3、相連的獨立商業，目前此種商業類型經營最好類型：無限制，可以是所有類型的商業代表商業：1號線科學館站華聯街、2號線華強路站樂淘里3、地鐵上蓋物業范圍：地鐵站出入口商業特點：與地鐵站口直接相連類型：大、中型商場、裙樓商業代表商業：1號線國貿站金光華廣場4、地鐵節點商業范圍：地鐵站半徑300米范圍內的商業（步行約5分鐘）特點：坐落于城市主要交通網絡交匯點的大型商業，具備城市客廳屬性類型：購物中心、標志建筑及其裙樓，城市公建內商業等大型建筑代表商業：1號線COCOPARK購物廣場深圳地鐵商業形態深圳地鐵地下商業經營模式地鐵公司在對地下商業物業務經營模式，通常是區分不同情況來決定：u站內零星網點通常由自
4、己進行招商和經營；u較大的站內商場可考慮自營或部分引入投資商進行經營的；u地下商城或商業街基本上都是引入投資商整體包租的。u即時性消費商品，包括報刊雜志、點心飲品等；u便利性商品或服務，包括沖印店、洗衣店、銀行、西餅店、旅行社和便利店等； u流行性商品，諸如手機、MP3、CD、VCD碟、流行軟件等電子類消費品，流行性書刊、服裝飾物與精品等類別； u咖啡店、飲品店、快速餐飲店等，這個類別的加入使地鐵站成為重要的公共活動空間而非單純的交通節點。（但這些店鋪的設置需要滿足消防條例的規定）深圳地鐵地下商業經營范圍u第一層次是站廳內零星商業網點，面積小，以經營即時性消費商品為主； u第二層次是面積較大的
5、站廳內商場，經營范圍以便利性商品和服務與流行性商品為主。 u第三個層次為地下商場或商業街。地鐵沿線較大型地下商場或商業街，一般以經營流行性服飾、皮具和精品為主，目標消費者通常鎖定大中學生和追求時尚的青年人，價格多中低檔。強調主題、特色經營，以期產生特色化經營優勢 。深圳地鐵地下商圈層次123456897101113地鐵沿線商圈1人民南商圈 2東門商圈 3深南中商圈 4華強北商圈 5中心區（會展-購物公園）6中心區（車公廟） 7景田香蜜商圈 8華僑城商圈 9后海商圈 10南頭商圈11寶安中心區 12梅林商圈 13龍崗商圈商圈主要集中在1號線沿線12深圳市地鐵沿線商圈深圳市地鐵沿線商圈深圳市地鐵沿
6、線商圈3、地鐵商業經營分析1號線 （羅寶線） 日均人流量80萬人次2號線 （蛇口線） 日均人流量20萬人次（黃貝嶺 香梅北路段人流較多） 3號線 （龍崗線） 日均人流量30-40萬人次4號線 （龍華線） 日均人流量30-40萬人次深圳市地鐵各線路人流量統計數據來源：深圳地鐵公司華強北區域地下空間開發指引圖項目地鐵公司規劃華強北區域1、3、7號線地下空間面積：800M*28M=22400M2其中商業1萬平米。項目地理位置項目地塊變電站家樂大廈怡富路家樂路振中路燕南路朗鉅項目深南中路振華路地鐵1號線科學館站B出口地鐵2號線燕南站A出口地鐵2號線燕南站C出口華強北區域地鐵商業經營情況根據不同地段的人
7、流特征有不同的商業定位，使得目前區域市場上地鐵商業的經營狀況都還不錯。燕南站人流分析 燕南站人流主要以到華發路電子商業城（購物、辦公）及周邊居民為主，B、C出入口人流較多本項目與地鐵連接需考慮的問題u本項目在與地鐵通道接駁是需考慮商業面積，建議400-500平左右，鋪位按15-30平米進行劃分（2號線C入口）； u合作方式，由開發公司統一管理與經營，更利于與地鐵公司洽談合作條款；u與地鐵連接的方式需從商業的角度考慮，盡量考慮從站廳直接連接，吸引更多人流量；u與地鐵連接的部分，本項目最好為商業性質的產權，有利于項目商業的對接，保證達到地鐵公司的需求。本項目與地鐵連接的可行性分析u提升住宅商業物業升值潛力，成為項目銷售招商的有利價值點，成為營銷的噱頭。u聚集人流，吸引人氣；u穩定的租金回報；（一般地鐵站300元/平/月，人流旺地鐵站800-1000元/平/月）u是否有合適的預留對接口，需在前期與地鐵公司工程部分對接（同時需要與地鐵公司商業管理部分對接，更好的提升商業價值）謹此 致謝!
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