1、魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo訴 求規劃規劃 立面立面原規劃方案目標我們要提供一個更全面的解決方案規劃多維度規劃策略產品同面積段增加舒適度和配置立面城市立面形象0101前期分析前期分析相地魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo青島流亭國際機場青島北站創智新區藍色硅谷老城區濰藍路嶗山風景區棘洪灘水庫黃海區 位區 位 分 析分 析基地位于青島市即墨創智新區，未來北青島核心區，屬于特色精品城市

2、建設核心地帶，具有極強的城市發展力。創智新區是即墨城區發展的新中心、城市中央商務區、現代服務業聚集區、高端生態居住區，五年內建成現代化、生態型、宜業宜居的綜合性新區。本項目距離機場23公里，距離青島北站30公里、即墨市政府23公里，交通便利。區域位置處于即墨城區規劃邊緣，創智新區外延。魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo項目周邊蓮花山路為通往創智新區主干道、濰藍路為通往老城區主干道，G204和青龍高速縱穿南北；目前公共系統薄弱，隨著地鐵軌道交通的規劃將縮小通勤時間，通達青島全城。地塊北側為空地，南側有濰藍路 ，

3、西側有農田和黃甲山公園，東邊緊靠龍青高速 。基地盟旺路壯武路產業集聚區產業集聚區鶴山路規劃道路基地蓮花山路龍青高速中航綠城理想城山東師范大學即墨實驗中學空地空地黃家山村老城區方向老城區方向基地被主干道阻隔，將地塊劃分到創智新區外。壯武路蓮花山路交 通 分 析交 通 分 析青島市區方向青島市區方向魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo商綠體政區域內配套尚不完善，主要的教育、醫療、商業均分布在項目2-3公里之間，有明顯距離感，但未來規劃配套較為齊全。基地體綠2KM政政產業集聚區1KM商3KM壯武路蓮花山路規劃商業區域

4、商商業業辦辦公公軸軸商綠綠商政府單位：政府職能部門市民大廳、公共服務中心等向創智新區搬遷，片區內人群層級提高。醫療配套：全國排名前列的三甲醫院將入駐創智新區，將東部醫療中心打造成全青島最優醫院。商業配套：未來片區內大型商業林立，大悅城、鉆石廣場等大型商業已經簽約。教育配套：九年一貫制學校山東師范大學附屬小學、附屬中學，等基礎教育配套齊全，區域內還有即墨實驗高中。基地西側為新區主要商業辦公軸，體育中心、學校等位于基地西南角。配 套配 套 分 析分 析魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo項目四界限：地塊北側為空地，

5、南側有濰藍路 ，西側有農田和黃甲山公園，東邊緊靠龍青高速 ；鄰近道路有一定的噪音污染，東側和南側道路阻隔感較強，將地塊劃分到創智新區外，北側路網不完善；蓮花山路規 劃 路教育用地待建用地（空地）S41交通樞紐待建用地（空地）北側北側南南側側西西側側東側東側SITE四 界 分 析四 界 分 析基地臨近青龍高速具有一定的噪音污染，西側北側現狀為空地狀態。0202規劃規劃策略策略運籌魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo總占地面積：14.51萬(其中住宅占地面積為13.34萬,商業占地面積為1.17萬)地上總建筑面積：

6、17.42萬(其中住宅16.01萬,商業1.41萬,商業集中在北側E組團)容積率:1.2（大于1.0，以批準的規劃、建筑方案為準）建筑密度：30(地塊要求不低于5%集中公共綠地。)綠地率：30建筑限高：24M配置九班幼兒園，占地面積：6750，建筑面積：3960規劃要求蓮花山路規 劃 路538M150M335M365ME地塊商業用地A地塊居住用地C地塊居住用地B地塊居住用地D地塊 居住用地基地設計條件基地設計條件魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo四界道路及開口分析四界道路及開口分析規劃路濰藍路SITE根據基地

7、周邊道路實際情況，西側蓮花山路上宜設置主要出入口，北側道路為待建道路建議設置為次要出入口。15M魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, JimoA33規劃學校用地待建用地（空地）規 劃 路低低高高居住價值：基地中間居住價值最高，向周邊價值逐漸遞減。價值分析：32132211由于臨近東側高速路、南側濰藍路等噪音影響，整體的住宅價值相對較弱此區域距離周邊道路具有一定的距離，噪音對其的影響相對較弱，住宅價值相對較高此區域位于整個地塊中心部位，景觀價值最大，同時遠離高速路等噪音影響，整體區域住宅價值最高。教育用地S41交通樞紐待建

8、用地（空地）蓮花山路1基地價值分析基地價值分析魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo幼兒園選址分析幼兒園選址分析SITE規 劃 路禁止機動車開口教育用地蓮花山路待建用地（空地）S41交通樞紐待建用地（空地）優點：1、城市道路對幼兒園的噪音等影響較小。缺點：1、與商業地塊相鄰，兩者流線易交叉。2、幼兒園地塊南側布置住宅間距需建筑高度1.8倍，不利于節地。3、幼兒園地塊南側布置住宅，不利于幼兒園日照

9、。4、幼兒園出入口與住宅區出入口過近。優點：1、位于濰藍路和蓮花山路交叉口，可利用幼兒園打造具有標示性的公建立面形象。2、幼兒園地塊相對獨立，流線清晰明了。3、住宅地塊對幼兒園日照影響小。4、幼兒園出入口與住宅區出入口之間距離合理缺點：1、距離濰藍路較近，道路噪音有一定干擾。幼兒園選址一幼兒園選址二商業地塊幼兒園選址一分析幼兒園選址二分析幼兒園的選址成為本案規劃至關重要的因素之一，綜合分析比較兩種選擇之后，位置二更優。魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo公共綠地選址分析公共綠地選址分析SITE規 劃 路禁止機動

10、車開口教育用地蓮花山路待建用地（空地）S41交通樞紐待建用地（空地）公共綠地選址一幼兒園商業地塊公共綠地選址一分析公共綠地選址二分析公共綠地選址二公共綠地需沿城市道路設置，綜合分析比較兩種選擇之后，位置二更優。此處作為公共綠地位置較好，但占用了住宅價值較好的位置。此處作為公共綠地位置較好，且南側有高架路，在一定程度上隔絕了高架路對住宅的噪音影響，因此此處位置更佳。幼兒園、住宅、綠地可以形成一個共享空間，未來可以形成一個更好的活動空間。公共綠地幼兒園住宅魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo產品選型分析產品選型分析

11、17F（得房率73.31%，實際得房率79.95%）綜上：優選方式一，產品的格局、競爭力大于方式二產品配比表（設計要求）物業類型戶型面積總建筑面積建面比例洋房125（套三）6200040%140（套四）1550010%小高層/高層100以下（套二）1550010%115（套三）6200040%住宅小計155000100%注：1. 至少需50%以上產品洋房2. 產品標準化需達到60%以上125140適合選用1T2洋房戶型適合選用1T2洋房戶型1251251401403.5面寬3.5面寬4面寬4面寬115115100100洋房選型小高層/高層選型11F（得房率77.32%）方式一方式二100100

12、11511511511511F（得房率80.05%）17F（得房率79.85%）11F（得房率80.05%）實際得房率：方式一與方式二得房率較為接近戶型格局：方式一戶型較方式二戶型受核心筒影響較小（方式二邊戶客餐廳北側有廚房，無方式一客餐廳通廳舒適；且方式二中間戶受核心筒影響較大）公建化立面：方式一優于方式二標準化產品開間尺度：方式一標準化產品開間尺度優于方式二標準化產品產品選型邏輯推導分析產品選型邏輯推導分析魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo特點：沿青龍高速方向規劃高度變化較緩和，有較好的高度過渡關系，錯落

13、有致，城市天際線形象較好。高層、洋房區互不干擾，各自獨立。貨值略低，空間感最為舒適。產品組合產品組合分析分析特點：沿青龍高速方向城市天際線形象較豐富。高層、洋房區互不干擾，各自獨立。貨值較高，空間感較為舒適。特點：規劃高度無變化，天際線欠佳。貨值最高，空間感舒適。策略1、通過設置隔音屏來阻擋噪音影響，青龍高速對7層以上住戶有噪音影響考慮沿青龍高速一側僅設置7層及以下住宅。2、綜合考量商業及幼兒園等因素的影響及規劃等相關部門的要求，將高層設置于西側。規劃是否還有其他可能性綜合考慮東側青龍高速噪音的影響下，我們該如何規劃布局魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Plannin

14、g Design, Qingdao, Jimo特點： 將高層設置于西側，東側布置多層，可以通過設置隔音屏來阻擋青龍高速對住宅的噪音影響。 沿蓮花山路城市道路界面規劃高度變化較多，城市天際線形象較好。 整個規劃可以分為兩個社區，高層、洋房區互不干擾，有利于營造良好的社區環境。產品組合產品組合分析分析魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo0303規劃設計規劃設計營城方案一17F+11F+7F（北高南低）魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Ji

15、mo方 案 一 彩 總方 案 一 彩 總經濟技術指標表項目名稱計量單位數值備注A/B/C/D地塊E地塊合計用地面積133417.87811732.7145150.578總建筑面積223777.45 18661.74 242439.19其中地上計容建筑面積160101.45 14079.24 174180.69其中住宅建筑面積155021.45 155021.45其中多層（7/8F）建筑面積94388.45 94388.45小高層（11F）建筑面積25443.00 25443高層（17F）建筑面積35190.00 35190商業建筑面積0.00 3000.00 3000養老公寓建筑面積6279.

16、24 配套建筑面積5080.00 4500.00 9580其中物業管理用房1120.00 1120按總建筑面積5配置，最少不低于100,幼兒園（9班）3960換熱站0300換熱站集中設置于商業地塊地下建筑面積63676.00 4582.50 68258.50 其中地下室贈送面積14676.00 0.00 人防建筑面積9944.42 1005.00 10949.42 非人防建筑面積39055.58 3577.50 占地面積215353519.8建筑密度16.14%30.00%綠地率35.00%35.00%容積率1.200 1.200 1.200 住宅戶數套12961296機動車車位數輛17681

17、411909其中地上車位數輛180幼兒園車位位于地面，其余車位位于地下地下車位數輛17501411891魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo鳥瞰圖魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo產品產品分布分布&層數分析層數分析98戶型圖例：115戶型125戶型140戶型人才公寓17F17F17F17F17F11F11F11F11F11F11F11F6F7F7F7F7F7F7F7F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8FA/

18、B/C/D地塊住宅戶型配比表類型套數套數占比面積面積占比要求面積配比洋房（7/8F）11514811.42%17020.00 10.98%12547236.42%59256.45 38.22%62000（40%）1401289.88%18112.00 11.68%15500（10%）小高層（11F）10015411.88%15323.00 9.88%15500（10%）115886.79%10120.00 6.53%62000（40%）高層（17F）11530623.61%35190.00 22.70%合計12961155021.45 1.00 1魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conc

19、eptual Planning Design, Qingdao, Jimo交通分析交通分析&消防分析消防分析城市道路圖例：青龍高速人行流線商業流線小區出入口商業出入口幼兒園出入口地庫出入口人行出入口消防流線圖例：消防登高場地消防出入口城市道路青龍高速魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo中軸禮序空間：中軸對稱 禮儀序列打造大尺度中心花園，營造舒適的居住環境規劃格局分析規劃格局分析&中心花園尺度分析中心花園尺度分析居住片區1居住片區2商業片區入口花園中心花園中心花園中心花園65M32M90M65M70M52M30M

20、100M50M64M45M45M40M35M30M30M32M38M25M40M情景化慢生活街區魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo天 際 線 分 析天 際 線 分 析105m137m270m7F-8F(24m)11F(33m)17F(50m)7F-8F(24m)270m視線1視線22160m10F(50m)魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo日照計算結果：經眾智日照分析軟件計算：住宅滿足大寒日2小時日照要求，幼兒園滿足冬至日3

21、小時日照要求，并對周邊地塊無影響。日 照 分 析日 照 分 析0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時7小時方案二17F+11F+7F（西高東低）魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo方 案 二 彩 總方 案 二 彩 總經濟技術指標表項目名稱計量單位數值備注A/B/C/D地塊E地塊合計用地面積133417.87811732.7145150.578總建筑面積223303.45 18661.74 241965.19其中地上計容建筑面積160101.45 14079.24 174180.69其中住宅建筑面積15502

22、1.45 155021.45其中多層（7/8F）建筑面積85897.45 85897.45小高層（11F）建筑面積33033.00 33033高層（17F）建筑面積36091.00 36091商業建筑面積0.00 3000.00 3000養老公寓建筑面積6279.24 配套建筑面積5080.00 4500.00 9580其中物業管理用房1120.00 1120按總建筑面積5配置，最少不低于100,幼兒園（9班）3960換熱站0300換熱站集中設置于商業地塊地下建筑面積63202.00 4582.50 67784.50 其中地下室贈送面積14426.00 0.00 人防建筑面積10059.87

23、1005.00 11064.87 非人防建筑面積38716.13 3577.50 占地面積212453519.8建筑密度15.92%30.00%綠地率35.00%35.00%容積率1.200 1.200 1.200 住宅戶數套12881288機動車車位數輛17601411901其中地上車位數輛180幼兒園車位位于地面，其余車位位于地下地下車位數輛17421411883魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo鳥瞰圖魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingd

24、ao, Jimo產品產品分布分布&層數分析層數分析98戶型圖例：115戶型125戶型140戶型人才公寓17F17F17F17F11F11F11F11F11F11F7F7F7F7F7F7F7F7F7F7F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8FA/B/C/D地塊住宅戶型配比表類型套數套數占比面積面積占比要求面積配比洋房（7/8F）1151007.76%11960.00 7.72%12547837.11%60353.45 38.93%62000（40%）140967.45%13584.00 8.76%15500（10%）小高層（11F）10015411.96%15323

25、.00 9.88%15500（10%）11515411.96%17710.00 11.42%62000（40%）高層（17F）11527221.12%31280.00 20.18%140342.64%4811.00 3.10%合計1288100.00%155021.45 1.00 1魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo城市道路圖例：青龍高速人行流線商業流線小區出入口商業出入口幼兒園出入口地庫出入口人行出入口消防流線圖例：消防登高場地消防出入口城市道路青龍高速交通分析交通分析&消防分析消防分析魯商中央公館A地塊項

26、目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo規劃格局分析規劃格局分析&中心花園中心花園、組團花園尺度分析組團花園尺度分析中軸禮序空間：中軸對稱 禮儀序列打造大尺度中心花園，營造舒適的居住環境居住片區1居住片區3商業片區居住片區2中心花園中心花園中心花園107M67M70M57M60M25M67M67M55M55M40M65M50M97M55M67M35M70M46M60M20M32M38M40M25M情景化慢生活街區魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo天

27、際 線 分 析天 際 線 分 析11F(33m)160m視線1視線22117F(50m)170m60m7F-8F(24m)240m210m17F(50m)11F(33m)魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo日 照日 照 分 析分 析日照計算結果：經眾智日照分析軟件計算：住宅滿足大寒日2小時日照要求，幼兒園滿足冬至日3小時日照要求，并對周邊地塊無影響。0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時7小時方案三11F+7F魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qi

28、ngdao, Jimo方 案 三 彩 總方 案 三 彩 總經濟技術指標表項目名稱計量單位數值備注A/B/C/D地塊E地塊合計用地面積133417.87811732.7145150.578總建筑面積224254.45 18661.74 242916.19其中地上計容建筑面積160101.45 14079.24 174180.69其中住宅建筑面積155021.45 155021.45其中多層（7/8F）建筑面積76448.45 76448.45小高層（11F）建筑面積78573.00 78573高層（17F）建筑面積0.00 0商業建筑面積0.00 3000.00 3000養老公寓建筑面積6279

29、.24 配套建筑面積5080.00 4500.00 9580其中物業管理用房1120.00 1120按總建筑面積5配置，最少不低于100,幼兒園（9班）3960換熱站0300換熱站集中設置于商業地塊地下建筑面積64153.00 4582.50 68735.50 其中地下室贈送面積15321.00 0.00 人防建筑面積12287.42 1005.00 13292.42 非人防建筑面積36544.58 3577.50 占地面積223453519.8建筑密度16.75%30.00%綠地率35.00%35.00%容積率1.200 1.200 1.200 住宅戶數套12941294機動車車位數輛176

30、21411903其中地上車位數輛180幼兒園車位位于地面，其余車位位于地下地下車位數輛17441411885魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo鳥瞰圖魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo產品產品分布分布&層數分析層數分析98戶型圖例：115戶型125戶型140戶型人才公寓11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F8F8F8F8F8F8F8F8F8F8F6F7F7F7F7F7F

31、7F7FA/B/C/D地塊住宅戶型配比表類型套數套數占比面積面積占比要求面積配比洋房（7/8F）12546235.70%58336.45 37.63%62000（40%）1401289.89%18112.00 11.68%15500（10%）小高層（11F）10015411.90%15323.00 9.88%15500（10%）11555042.50%63250.00 40.80%62000（40%）合計12941155021.45 1.00 魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo城市道路圖例：青龍高速人行流線商

32、業流線小區出入口商業出入口幼兒園出入口地庫出入口人行出入口消防流線圖例：消防登高場地消防出入口城市道路青龍高速交通分析交通分析&消防分析消防分析魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo中軸禮序空間：中軸對稱 禮儀序列打造大尺度中心花園，營造舒適的居住環境規劃格局分析規劃格局分析&中心花園中心花園、組團花園尺度分析組團花園尺度分析商業片區居住片區1居住片區2中心花園入口花園中心花園65M32M70M65M30M100M50M64M45M45M40M35M30M30M32M38M25M40M65M100M35M情景化慢

33、生活街區魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo天 際 線 分 析天 際 線 分 析290m220m7F-8F(24m)11F(33m)7F-8F(24m)120m視線1視線22111F(50m)120m90m魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo日 照日 照 分 析分 析日照計算結果：經眾智日照分析軟件計算：住宅滿足大寒日2小時日照要求，幼兒園滿足冬至日3小時日照要求，并對周邊地塊無影響。0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時7

34、小時方案四24米以下魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo方 案 四 彩 總方 案 四 彩 總經濟技術指標表項目名稱計量單位數值備注A/B/C/D地塊E地塊合計用地面積133417.87811732.7145150.578總建筑面積226704.45 18661.74 245366.19其中地上計容建筑面積160101.45 14079.24 174180.69其中住宅建筑面積155021.45 155021.45其中多層（7/8F）建筑面積155021.45 155021.45小高層（11F）建筑面積0.00

35、0高層（17F）建筑面積0.00 0商業建筑面積0.00 3000.00 3000養老公寓建筑面積6279.24 配套建筑面積5080.00 4500.00 9580其中物業管理用房1120.00 1120按總建筑面積5配置，最少不低于100,幼兒園（9班）3960換熱站0300換熱站集中設置于商業地塊地下建筑面積66603.00 4582.50 71185.50 其中地下室贈送面積17407.00 0.00 人防建筑面積9956.07 1005.00 10961.07 非人防建筑面積39239.93 3577.50 占地面積249953519.8建筑密度18.73%30.00%綠地率35.0

36、0%35.00%容積率1.200 1.200 1.200 住宅戶數套12961296機動車車位數輛17751411916其中地上車位數輛180幼兒園車位位于地面，其余車位位于地下地下車位數輛17571411898魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo鳥瞰圖魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo產品產品分布分布&層數分析層數分析98戶型圖例：115戶型125戶型140戶型人才公寓8F圖例：A/B/C/D地塊住宅戶型配比表類型套數套數占

37、比面積面積占比要求面積配比洋房（8F）12549638.27%62000.00 39.99%62000（40%）1401289.88%17973.45 11.59%15500（10%）10014411.11%14328.00 9.24%15500（10%）11552840.74%60720.00 39.17%62000（40%）合計12961155021.45 1.00 魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo城市道路圖例：青龍高速人行流線商業流線小區出入口商業出入口幼兒園出入口地庫出入口人行出入口消防流線圖例：消

38、防登高場地消防出入口城市道路青龍高速交通分析交通分析&消防分析消防分析魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo中軸禮序空間：中軸對稱 禮儀序列打造大尺度中心花園，營造舒適的居住環境規劃格局分析規劃格局分析&中心花園中心花園、組團花園尺度分析組團花園尺度分析商業片區居住片區1居住片區2中心花園入口花園62M35M40M70M92M30M35M50M60M70M30M40M180M22M36M60M32M38M32M40M25M情景化慢生活街區魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning

39、 Design, Qingdao, Jimo日 照日 照 分 析分 析日照計算結果：經眾智日照分析軟件計算：住宅滿足大寒日2小時日照要求，幼兒園滿足冬至日3小時日照要求，并對周邊地塊無影響。0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時7小時魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo方 案 對 比方 案 對 比結論：沿青龍高速方向規劃高度變化較緩和，有較好的高度過渡關系，錯落有致，城市天際線形象較好受青龍高速噪音影響戶數為128戶對北側學校日照無影響觀山視廊寬度較大結論：沿青龍高速方向城市天際線形象較豐富受青龍高速噪音影

40、響戶數為104戶對北側學校日照無影響觀山視廊寬度較大結論：沿蓮花山路城市道路界面規劃高度變化較多，城市天際線形較好受青龍高速噪音影響戶數為16戶對北側學校日照無影響觀山視廊寬度較小結論：規劃為全24米以下，規劃高度無變化，城市天際線欠佳受青龍高速噪音影響戶數為52戶對北側學校日照無影響觀山視廊寬度最大方案一方案二方案三方案四How do we raise the premium by planning?魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo規 劃結構規 劃結構- - 序列 空間序列 空間入口節點1商業廣場2人行入

41、口景觀3中心花園4組團花園5單元入口前場66543214564魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo規劃亮點規劃亮點- -出入口設計出入口設計小區出入口規劃清晰合理，做到人車分流，人流與車流近而不擾。入口意向圖人行入口公館圍墻圍墻景觀圍擋人行出入口車庫出入口車庫出入口消防出入口入口景觀30M30M44M81M魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo兒童活動場地成年人運動場地老年運動場地青少年活動場地健身步道跑步環道規劃規劃亮點亮點-

42、-全齡化活動場地設計全齡化活動場地設計跑步環道跑步環道健身步道青少年活動兒童活動綜合活動寵物活動老年活動綜合活動綜合活動魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo規劃亮點規劃亮點- -社區與學校共享綠地社區與學校共享綠地幼兒園住宅社區與學校共享綠地，把幼兒園和社區更好的聯系在一起。高矮樹木錯落有致的圍合著宜人的綠草地，別了四周的紛擾，主導起一個自己的世界。設想：社區、學校、公共綠地形成一個共享空間，實現綠地景觀共享，打造一個舒適美觀的共享空間。0404幼兒園設計幼兒園設計學堂魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Co

43、nceptual Planning Design, Qingdao, Jimo幼兒園用地分析幼兒園用地分析面積指標：1、建筑用地面積6750平方米2、建筑面積3780平方米用 地 尺度 分 析用 地 尺度 分 析用 地 開口 分 析用 地 開口 分 析通過青島市城市技術管理規定中的要求需距離公交站臺邊緣15米開設出入口，同時受到禁止開口范圍的影響，導致幼兒園用地沿蓮花山路需有足夠的長度。蓮花山路濰藍路62M109M97M10M幼兒園用地（6750）用地紅線多層建筑退讓線用地紅線多層建筑退讓線幼兒園用地（6750）公交車站幼兒園出入口位置蓮花山路濰藍路禁止機動車開口魯商中央公館A地塊項目概念規劃

44、方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo4、“反C” 型圍合式的建筑體量相對合理，建筑形體較為活潑，但城市界面過于破碎，城市形象略顯低調，標識性較弱，所以“反C” 型的建筑形態不太適合本項目對幼兒園的定位（打造具體城市標識性的幼兒園）。形式四幼兒園布局分析幼兒園布局分析綜上所訴：建議地塊選用“C”型建筑布局形式。1、“一”字型建筑對于現有用地形式具有一定契合度，也適用于狹長地塊，對位于整個社區街角部位，同時為了體現街角形象，其形式簡單。不宜形成較好的城市形象界面，因此不建議采用。形式一形式二形式三2、 “L”型建筑對于現有用地形式具有一定契合度

45、，也適用于狹長地塊，且建筑形式更利于街角形象界面的打造，但所形成的空間層次及趣味性并非最佳，故基地適合 “L”型建筑形式，但并非最佳選擇3、 “C”型圍合式的建筑體量相對合理，同時可利用建筑切割場地形成多個空間關系，同時在街角處也可形成較好的城市形象，故建議可選擇“C”型的建筑形態。魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo幼兒園設計分析幼兒園設計分析設計理念概述 考慮塑造好的街角城市形象，在轉角位置通過建筑體型的變化，塑造一個獨特良好的文化教育建筑，增強基地的標示性 通過C型建筑將幼兒園場地劃分，形成各自獨立的后勤

46、場地及兒童活動場地，打造多層次的兒童趣味場地（內庭院-外庭院-陽光區），同時通過建筑內、外部交通空間串聯起所有活動場地，可增強建筑的體驗記憶感 建筑內部通過局部節點，增加共享活動空間，增加本層之間以及與上下層兒童之間的互動（班級圍繞趣味走廊設置，在公共走廊上設置中空庭院） 通過“縮” “放” 空間的手法，豐富空間感受。蓮花山路濰藍路一層平面圖絕對標高62.00絕對標高66.69緩沖區：入口處預留出前場，給家長預留出接送兒童空間。內庭院室外公共活動場地陽光區室外班級活動場地后勤服務用房出入口外庭院玩具、休憩區入口緩沖區后勤入口幼兒園入口魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual

47、Planning Design, Qingdao, Jimo蓮花山路濰藍路一層平面圖絕對標高62.00絕對標高66.69趣味廊道趣味走廊：擯棄常規單調且狹長的走道做法，在走道上設置上下層挑空、趣味看臺，將走道打造為兒童的游樂空間，所有活動單元圍繞趣味走廊設置幼兒園設計分析幼兒園設計分析內庭院室外公共活動場地陽光區活動單元室外班級活動場地興趣班活動單元門廳后勤服務用房輔助空間出入口外庭院玩具、休憩區入口緩沖區后勤入口門廳意向(二層挑空)趣味走廊一層與二層互動空間活動室內部意向興趣班教室意向手工室活動單元魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design,

48、Qingdao, Jimo二層平面圖三層平面圖興趣班幼兒空間交通空間輔助空間音體室屋頂花園幼兒園設計分析幼兒園設計分析活動單元活動單元活動單元興趣班圖書室辦公活動單元活動單元活動單元圖書室屋頂花園0505鄰里中心鄰里中心晉商魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo西側鋪滿2層進深15M商業，無法滿足商業總量需求量 值 計 算量 值 計 算商業價值1.蓮花山路為主要人流方向，故地塊西側沿街商業價值最高，宜設置一拖二商鋪2.利用地塊分期形成2個獨立小區，在臨近商業地塊位置，設置小區人行出入口，增加商業地塊商業價值商業落

49、位1.沿街布置一拖二商鋪2.南側人行綠化道路布置一層商業3.商業占地：2130（建筑密度30%，約3500，余1370）商鋪面積：1740商鋪層數：2層商鋪進深：15M 商鋪占地：870商鋪面積：1260商鋪層數：1層商鋪進深：12M15M 商鋪占地：1260地塊僅西側臨馬路，商業價值受限，需結合住宅用地提升商業價值待建用地待建用地綠地綠地基地基地教育用地教育用地蓮蓮花花山山路路商業落位商業落位綠地綠地高高低低12341234待建用地待建用地人流方向人流方向人流方向人流方向綠地綠地基地基地教育用地教育用地蓮蓮花花山山路路人人行出入口行出入口魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptu

50、al Planning Design, Qingdao, Jimo公寓配套落位公寓配套落位養老公寓落位配套落位1.養老公寓作為居住功能的建筑，適合選擇相對安靜的位置，且公寓得房率較低，建議與商業、配套等建筑脫開設置2.考慮公寓首層住戶日照，宜與南側商業保持一定距離，以滿足正常居住日照要求（本案暫按1.6倍高度系數控制）,同時盡量保證居室的南向采光，滿足老人的身心需求3.公寓面積：6500公寓層數：10層公寓層高：4700mm 公寓占地：650（建筑密度30%，約3500，余720）1.配套位置選擇商業價值最低，且對住宅影響較小位置（公寓較高，易對住宅日照產生影響）2.配套面積：4500，用足最

51、后720的建筑密度待建用地待建用地綠地綠地基地基地教育用地教育用地蓮蓮花花山山路路公寓落位公寓落位綠地綠地待建用地待建用地綠地綠地基地基地教育用地教育用地蓮蓮花花山山路路配套落位配套落位綠地綠地單廊式養老公寓，保證南向采光需求，滿足老人身心需求嚴控地塊建筑密度，沿內街商業二層設置為配套用房魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo業 態 分 析業 態 分 析各業態進行空間組合優化節點廣場人行景觀步道商業公寓配套圖例基地基地教育用地教育用地蓮蓮花花山山路路綠地綠地綠地綠地禁止機動車開口車行出入口人行出入口243節點廣場

52、人行景觀步道人行入口廣場113245老年公寓專屬庭院5魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo商業商業業態業態分析分析沿街一拖二商鋪面積：1740（面積占比58% 約11個商鋪）商鋪層數：2層商鋪開間進深：5.2M*15M該部分業態建議：步行街沿街商鋪面積：1260（面積占比42% 約20個商鋪）商鋪層數：1層商鋪開間進深：5.2M*12M面包坊、干洗店、美容理發店、家政服務、快遞服務、花店、寵物店、生鮮水果、雜物店、藥店、便利店、熟食店、房產中介、維修店店鋪主要服務于本小區以餐飲為主，也可局部可做才藝培訓、超市、

53、ATM自助銀行等，商鋪面向城市，對商鋪昭示性有較高要求餐飲金融便利店生鮮水果基地基地教育用地教育用地蓮蓮花花綠地綠地車行出入口人行出入口節點廣場人行景觀步道人行入口廣場該部分業態建議：魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo設 計 策 略設 計 策 略養老公寓設計策略以用戶為導向的養老開發設計按生命體征不同對老年階段進行分類活力老人協助生活老人（介助老人）專業護理老人（介護老人）身體狀況心理需求身體健康，精神充沛獨立居住，參與活動身體狀況心理需求身體一般，偶爾護理相對自理，需要照顧身體狀況心理需求身體差，需要24小

54、時照料需要陪伴照顧產品設計要點：需滿足平時交友、家庭聚會、子女看望共度周末等要求客廳： 需開敞、視線通透，可接待臥室：雙床/大床，靈活布置，兼起居空間衛生間：3件套、無障礙/特色潔具廚房：可做簡餐，開敞廚房/吧臺功能產品設計要點：需滿足老人所需扶手、拐杖、輪椅等輔助設施活動空間要求產品設計要點：需提供護理人員照料的生活居住空間魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo設 計 策 略設 計 策 略養老公寓設計策略以用戶為導向的養老開發設計戶型面積較小，只配置有基本的生活功能，還需針對老年人設置公共專屬配套設施首層入口公

55、共空間設置接待區、茶室.在地下一層設置公共廚房、餐廳、養老俱樂部弧線形設計，親切且開放自由開放、休閑話吧公共接待區咖啡吧共享廚房、餐廳健身、娛樂室（為保證公寓得房率，建議該部分配套設置于地下一層）魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo公 寓 產 品公 寓 產 品養老公寓產品一(40)活力老人布局介助老人布局介護老人布局獨居或夫妻，追求生活的老年公寓活力老人精力充沛，配有廚房起居室，滿足日常生活使用40LOFT（兩房一衛、餐廳挑空）正常使用（或出租）需要協助生活的老人，房間內各處空間都要滿足協助生活使用40LOFT

56、（三房一衛、餐廳挑空）介助老人模式（可供輪椅使用空間）需要專業護理的老人，空間尺度滿足兩張單人床擺放及護理需求40LOFT（三房一衛、餐廳挑空）介護老人模式（提供護工居住空間）魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo公 寓 產 品公 寓 產 品公寓產品更多可能夾層(按青島規范，公寓層高可做4700mm)一層平面圖夾層平面圖戶型演繹增加夾層老人居住二樓，一樓可供平時社交，家庭聚會使用過道上空使用空間魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo

57、公 寓 產 品公 寓 產 品養老公寓產品二(50)與子女共住的老年公寓一層平面圖夾層平面圖公寓產品更多可能增加夾層老人居住一樓，二樓留給子女居住，一樓可供平時社交，家庭聚會使用魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo細 節 設 計細 節 設 計養老公寓產品套內細節設計以入口空間為例：多項細節關照，提供居住者個性布置的港灣式入戶體驗。以廚房為例：充分考慮老人的身體特征及使用需求，并兼顧坐輪椅老人的無障礙使用。魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao,

58、 Jimo衛生間臥室起居室餐廳衛生間餐廳臥室起居室衛生間臥室起居室餐廳衛生間餐廳臥室起居室衛生間臥室起居室餐廳衛生間餐廳臥室起居室衛生間臥室起居室餐廳衛生間餐廳臥室起居室衛生間臥室起居室餐廳衛生間餐廳臥室起居室衛生間餐廳臥室起居室衛生間餐廳臥室起居室衛生間臥室餐廳公 寓 產 品公 寓 產 品類型套內面積套數單套建筑面積總套內面積總建筑面積得房率類型建筑面積面積比要求面積比公寓戶型一31.4812041.37 3777.66236.372.58%5204.63 83.46%80%公寓戶型二37.442051.58 748.81031.67 16.54%20%商業透視一商業透視二人行入口效果圖魯商

59、中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo場地高程分析場地高程分析場地現狀： 地塊內部南高北低，高差約15米 地塊內部西低東高，高差約10米策略： 現狀場地內大部分區域高程高于西側城市道路，為減小項目建設土方量，控制成本，建議在保證地庫不計容的情況下，盡可能抬高小區內部場地 根據青島市面積計算規范：地下空間的頂板面高出室外地面小于1.5米，且室內地面低于室外地面的高度超過該層層高的1/2，該部分建筑面積計入地下建筑面積面對這樣的場地高差及地形如何最優化設計？地庫道路覆土內部場地1.5m1.6mH H+3.159.0560

60、.0062.0066.6959.05魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo豎 向 設 計豎 向 設 計59.0560.0066.6959.0562.0062.00以周邊城市道路最低點（59.05M）為基礎，在保證地庫不計容基礎上，小區內部場地標高極限為在該標高基礎上增加3M，故最終確定小區北側內部場地標高為62M南側場地以西側城市道路標高為基礎，由北向南逐漸提升，控制場地坡度場地豎向設計原則： 場地主要出入口設置于西側城市道路上，場地需結合西側城市道路標高設計 最小化土方量，同時場地設計簡單化，便于后期施工61.

61、4059.201.3%65.00L=120M上 2.5%62.0076.00L=170M魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo地 下 車 庫 方 案 設 計 策 略地 下 車 庫 方 案 設 計 策 略集中式排布魚骨狀排布地庫設計策略：地庫底板盡可能抬高，盡可能減少挖方量根據場地地勢，地庫開挖避開場地東南側地勢較高處，最小化土方開挖量。場地南側設置幼兒園、公共綠地等，可有效規避場地南側高程最大位置開挖（幼兒園、公共綠地區域無地下車庫）魚骨狀排布入戶方式相對更便捷，故建議采用此種方式。地庫設計策略：住宅地塊依據分期

62、，分為南北2個小區，各小區停車數量盡可能與戶數相平衡地庫排布均衡，入戶方式更便捷，盡可能保證所有住戶能地下直接入戶優點：地庫開挖集中，成本較低缺點：最外圍住宅入戶離地庫較遠，入戶不便利優點：入戶便利，可實現全地下入戶缺點：地庫開挖較為分散，成本略高于集中式地庫魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo地 庫 平 面 圖地 庫 平 面 圖地庫出入口地庫出入口地庫出入口地庫出入口計量單位A/B/C/D地塊E地塊合計地下建筑面積m63676.004582.568778.50 其中儲藏室面積m14676.000.00其余地下

63、室面積m49000.00 4582.5 地下所需機動車車位數輛17501411907地下所排機動車車位數輛1862193地下機動車富余車位數輛11252目前地庫所排單車位面積輛/m28.37 戶數：548戶所排車位數：758輛戶數：748戶所排車位數：1103輛注：富余車位數預留給人防及設備用房注：地庫柱網尺寸5.2*8.4M（采用集團標準柱跨）0606產品設計產品設計廣夏廣夏魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, JimoSITE魯商中央公館均價13200元魯能公館疊拼16000洋房15000中海樘院價格待定新興中心城聯

64、排12000洋房7000濰 藍 路龍青高速盟旺路SITE山師南地塊容積率2.0龍青高速盟 旺 路曉陽路東地塊容積率2.7中糧地塊容積率1.8一汽大眾地塊容積率1.5金隅地塊容積率1.6墨水河兩岸地塊容積率1.6海爾中央花園均價13500元2017年7月到2018年7月創智新區拍出地塊的總建面約為102.3萬 ，容積率大部分在1.8以上，部分新拍地塊容積率達到2.7,創智新區進入將高層時代。周邊新拍地塊周邊新拍地塊目前周邊待售及在售項目未來2-3年將實現276萬方，下半年市場密集推售，區域競爭壓力大，尤其創智新區新項目頻出，將分流本案潛在及意向客戶。皋 虞 路盟 旺 路海信盟旺世家疊拼14000

65、洋房16800裕東新府均價15000元競 品競 品 分 析分 析周邊新拍地塊周邊新拍地塊魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo面積段（）海信盟旺世家（洋房+小高層+高層）中海樘院（洋房+疊拼）海爾中央花園（洋房+小高層）裕東新府（洋房+小高層）海信九賢府（洋房+小高層+高層）100以下100-119120-139140-149周邊競品戶型相對較為傳統，開間以南向立面為主，戶型結構合理。三室兩廳一衛三室兩廳一衛- -9595三室兩廳一衛三室兩廳一衛- -110110三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛- -132132三室兩廳

66、兩衛三室兩廳兩衛- -136136三三室兩廳兩衛室兩廳兩衛- -140140三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛- -109109三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛- -123123三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛- -140140兩室兩廳一衛兩室兩廳一衛- -9090三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛- -119119三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛- -133133三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛- -142142三室兩廳一衛三室兩廳一衛- -9797三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛- -115115三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛- -131131四室兩廳兩衛四室兩廳兩衛- -141141競 品競 品 分 析分 析魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Con

67、ceptual Planning Design, Qingdao, Jimo市 場 分 析產 品 策 略 項目位于即墨創智新區外延區域，地理位置一般，區域客戶主要以即墨地緣性客戶為主導。 客戶定位以35到45歲為主，主要以首置、剛改及改善型居住客戶為主。 周邊競品以120到140為主，100到120存在市場空白，因此有效控制戶型面積100到140平米來吸引有高使用率低總價需求的客戶，以及吸引有改善需求的客群。 優化戶型空間格局，為居住者創造與家人更多交流的生活方式，提升溢價空間。 高層產品保證品質，洋房產品全線升級，在同類項目中脫穎而出。 標準化戶型的設計便于產品的推廣及精裝。魯商中央公館A地

68、塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo產品 邏輯 ：相對同等定位競品產品做小，尋求總低價同面積段增加產品舒適度和配置，這是本項目我們重點關注的焦點產品力第一生產力魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo產品線系列精匠剛需系列 【100以下】品質首改系列 【115】寬景舒適系列 【125-140】魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo建筑面積9898戶型115115戶型1

69、25125戶型140140戶型房間2+1房2廳1衛3房2廳2衛3+1房2廳2衛3+1房2廳2衛套型標準功能設置功能設置功能設置功能設置分項公共區玄關功能空間客廳餐廳廚房公共衛生間私密區主臥室臥室主衛衣帽間次臥1臥室次臥2臥室/書房寬陽臺增加一房增加功能空間空間尺寸升級精匠剛需系列精匠剛需系列品質首改系列品質首改系列寬景舒適系列寬景舒適系列寬景舒適系列寬景舒適系列注：標準化戶型達到60%戶 型 級 配戶 型 級 配125、140住宅產品魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo140戶型（4房兩廳兩衛）140140戶型

70、展示戶型展示注：此戶型為標準化戶型。魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo戶型特點13.6m南向4面寬134685271獨立玄關2南向寬陽臺3主臥套帶衣帽間45 多功能可變空間6 主臥南北通透7 獨立電梯廳8 干濕分離衛生間1客廳*1面寬，空間可變多樣2奢華雙玄關，禮儀入戶3南向寬陽臺4超大衣帽間，滿足家庭收納140140戶型展示戶型展示魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo樓號戶型編號房型套內面積公攤面積建筑面積得房率實得得房率1

71、40（11F）C-13+1房兩廳兩衛112.70 28.74 141.44 79.68%83.42%注：陽臺按照全面積計算，保溫按照100mm計算，電梯按無機房電梯考慮，以上戶型面積均為方案階段預測，最終以實測為準。140140戶型展示戶型展示140+140標準層平面圖魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo125125戶型展示戶型展示125戶型（3+1房兩廳兩衛）魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo12.2m南向3+1面寬121獨

72、立玄關2南向寬陽臺3主臥套帶衣帽間45 多功能可變空間6 獨立電梯廳7 干濕分離衛生間1客廳*1面寬，空間可變多樣2奢華雙玄關，禮儀入戶3南向寬陽臺4超大衣帽間，滿足家庭收納63457125125戶型展示戶型展示戶型特點魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo樓號戶型編號房型套內面積公攤面積建筑面積得房率實得得房率125（6F）B-13+1房兩廳兩衛101.79 26.03 127.82 79.64%83.60%注：陽臺按照全面積計算，保溫按照100mm計算，電梯按無機房電梯考慮，以上戶型面積均為方案階段預測，最終

73、以實測為準。125125戶型展示戶型展示125+125標準層平面圖115住宅產品魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo115115戶型展示戶型展示18F 115戶型（3房兩廳兩衛）注：此戶型為標準化戶型。魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo10.6m南向3面寬11獨立玄關2主臥套間設計34 南北通透客餐廳1客廳南北通透，寬敞明亮2奢華雙玄關，禮儀入戶3主臥套房設計4衣帽間設計，滿足家庭收納25345 獨立電梯廳115115戶型展示

74、戶型展示戶型特點魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo樓號戶型編號房型套內面積公攤面積建筑面積得房率實得得房率115（18F）B-2三房兩廳兩衛86.42 31.47 117.89 73.31%79.95%注：陽臺按照全面積計算，保溫按照100mm計算，電梯按無機房電梯考慮，以上戶型面積均為方案階段預測，最終以實測為準。115115戶型展示戶型展示18F 115+115標準層平面圖魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo注：此戶型為標

75、準化戶型。115115戶型展示戶型展示11F 115戶型（3房兩廳兩衛）魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo10.8m南向3面寬141獨立玄關2主臥套帶衣帽間34 南北通透客餐廳1客廳南北通透，寬敞明亮2禮儀入戶玄關3主臥套房設計4衣帽間設計，滿足家庭收納23115115戶型展示戶型展示戶型特點魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo樓號戶型編號房型套內面積公攤面積建筑面積得房率115（11F）B-1三房兩廳兩衛93.76 23.3

76、7 117.13 80.05%注：陽臺按照全面積計算，保溫按照100mm計算，電梯按無機房電梯考慮，以上戶型面積均為方案階段預測，最終以實測為準。115115戶型展示戶型展示11F 115+115標準層平面圖98住宅產品魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo注：此戶型為標準戶型。9 89 8戶型展示戶型展示98戶型（2+1房兩廳一衛）魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo樓號戶型編號房型套內面積公攤面積建筑面積得房率98（11F）A

77、2+1房兩廳一衛77.21 22.65 99.86 77.32%注：陽臺按照全面積計算，保溫按照100mm計算，電梯按無機房電梯考慮，以上戶型面積均為方案階段預測，最終以實測為準。9 89 8戶型展示戶型展示98+98標準層平面圖0707立立面面展示展示格致方向三：在“即墨C地塊”基礎上提升設計方向二：延續“金悅城C地塊”立面 設計方向一：延續“即墨鳳凰山地塊”立面設計延續集團標準化立面設計原則，選擇3個項目立面方向進行提升設計魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo風貌一東方雅致復刻經典傳統符號，以傳統建筑形制進

78、行演繹，傳承文化精髓洋房立面高層立面東方雅致中國傳統風格文化意義在當前時代背景下的演繹，現代元素與傳統元素的完美融合。風貌二現代典雅現代建筑在當前時代背景下的演繹，以現代手法提取傳統元素構成，精煉建筑語言，順應時代潮流洋房立面高層立面現代典雅使用現代材料與結構，營造規整、端莊、典雅的安定感。魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo風貌三時尚中式以現代手法提取傳統中式構成，精煉建筑語言，順應時代潮流洋房立面高層立面時尚中式以現代手法提取傳統中式構成使用現代材料與結構結合，營造富有古典美的現代建筑。魯商中央公館A地塊項

79、目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo立面選型對比立面選型對比東方雅致風格現代典雅風格時尚中式風格特征：外立面比較簡單典雅，但對材質要求高，窗地比大，裝飾要求少。特征：外立面比較簡單，但對材質要求更高，窗地比較大，裝飾要求較少。特征：外立面比較復雜，但對材質要求較低，窗地比較較小，裝飾要求最多。魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo材 料 分 析材 料 分 析0203010104050601涂料Coating涂料Coating深灰色 金屬質感涂料02古銅色 金屬質感涂料涂料Coating03米白色 真石漆金屬Metal04深灰色 金屬窗框玻璃Glass05淺灰色 玻璃石材Marble06米白色 石材魯商中央公館A地塊項目概念規劃方案設計Conceptual Planning Design, Qingdao, Jimo材 料 分 析材 料 分 析0101涂料Coating深灰色 金屬質感涂料涂料Coating02米白色 真石漆金屬Metal03深灰色 金屬窗框玻璃Glass04淺灰色 玻璃石材Marble05米白色 石材010504030102魯魯 商商 中中 央央 公公 館館 A A 地地 塊塊THANKS