1、商業規劃及建筑規劃設計導則目 錄一、商業類型4購物中心4百貨公司4大型生活超市5建材超市5酒店5社區商業5其它5二、各種類型商業物業選址要點5購物中心選址要點5生活超市選址要點6建材超市選址要點6社區商業選址要點6酒店選址要點6其它選址要點7三、各種類型商業物業建設規模指引7購物中心7生活超市7建材超市8社區商業8酒店8百貨公司8其它9四、地產商投資收益分析9購物中心9百貨公司9生活超市9建材超市10酒店10社區商業10其它10概述10規劃設計11購物中心設計概要11主力百貨設計概要17生活超市設計概要18建材超市設計概要19主體餐廳設計概要19電影院設計概要19移交標準及施工準則21六、各種

2、類型商業物業合作商家要求22主力百貨22生活超市25建材超市30主體餐廳36其它40七、經驗積累40八、優秀項目資料42九、專家、顧問意見42一、商業類型購物中心購物中心指在一個大型建筑物中，許多商店和餐館及其他功能組成的大型零售和服務綜合體。購物中心必須有停車場設備。購物中心無論是在立地、規模或結構上，都肩負有改善都市機能的任務，其目的是，為消費者提供多元化及便利性，舒適性及娛樂性的娛樂場所。購物中心既是對傳統綜合百貨的集成和包容，與傳統百貨又是相互補充的關系。購物中心是時代的需要，是國民經濟發展的產物。百貨公司傳統商業零售領域的代表，規模2萬平方米左右的建筑內，以服裝、箱包、鞋、化妝品、日

3、常寢居家用等消費品為交易核心的零售場所。大型生活超市新興的零售模式，規模1-2萬平方米的建筑內，以生鮮、糧油、菜蔬、瓜果、小食品、日化、日雜等家庭日常消耗品為交易核心的零售場所。建材超市新興的零售模式，規模1-2萬平方米的建筑內，以建筑裝飾材料、潔具、廚具、園藝用品、修理工具等為交易核心的零售場所。酒店社區商業依附于住宅區，以餐飲、美容、美發、醫療、洗衣、教育、休閑、便利店等為主要服務內容的商業場所。其它二、各種類型商業物業選址要點購物中心選址要點1) 國外發達國家（美國、日本）購物中心選址便交通發達的郊區，輻射距離一般在30公里左右，最遠距離為100公里（如日本日本大阪的邁凱樂購物中心，其基

4、礎商圈已從當初的周邊50公里，擴大到100公里）。2) 國內超級城市（北京、上海）購物中心選址可偏離主商圈，但是一般緊臨城市圈。3) 國內其他城市的購物中心選址一般適合在核心商圈里面。生活超市選址要點1) 國外發達國家生活超市一般依附在大型購物中心或者開設在郊區交通發達的區域。2) 國內發達區域（北京、長三角、珠三角區域）生活超市已經可以開設在密集的住宅區，購買力已經能支持經營。3) 重慶地區目前生活超市選址開設在密集的住宅區域是一個發展方向，但尚需要5年左右的時期進行市場消費習慣的培育，輻射區域方可支持單店經營。建材超市選址要點1) 國外發達國家建材超市選址一般在郊區交通發達的區域。2) 國

5、內建材超市的選址一般在主城區交通主干道旁邊。社區商業選址要點1) 國內住區商業一般沒有明確的選址要求，幾乎都是建設在住宅區周邊，但是建設形式在發達地區已經由底商向集中鄰里中心發展，以減少對居住的影響。酒店選址要點1) 在交通發達便利的城市，舊點的選址主要考慮的是環境。2) 在重慶因為受交通的制約，商務型酒店適合建設在城市中心區域，如商圈中心或商務中心。1. 百貨公司選址要點1) 傳統的百貨一般選址在核心商圈里面。2) 國內發達地區的高檔百貨選址在購物中心里面或者是偏離核心商圈的中央商務區。其它選址要點三、各種類型商業物業建設規模指引購物中心1) 一般位于城市核心商圈的購物中心的規模在10萬平方

6、米左右，主要以專賣店、餐飲、休閑娛樂為主。2) 位于城市邊緣的購物中心規模一般較大，規模可達20-30萬平方米，集合了各種類型主力超市，專業市場（如：家具市場等）。3) 超大規模購物中心的發展在中國應該非常謹慎，在重慶等欠發達地區更甚。生活超市1) 規模一般在1.5-2萬平方米左右，根據合作方的經營定位有關，建議重視合作方的規模意見。2) 應該警惕合作方里面“二房東”的傾向，作好規模控制，例如家樂福在一些區域超過自身經營規模提出建設要求，實質是拿去進行轉租，并非本身經營需要。建材超市1) 之前建材超市在國內的建設規模一般在1-2.5萬平方米左右，但是國內品牌有作到4萬平方米的規模的（例如：東方

7、家園）。2) 按照目前市場越來越細分的發展趨勢，成功的建材超市規模在1萬平方米左右。社區商業1) 社區商業規模不宜超過人均2-2.5平方米（根據目前龍湖已經入駐項目經驗數據）。2) 根據社區規模的大小規劃的學校另外計算。酒店1) 五星級酒店規模：客房在400-500個左右，建筑面積在50000平方米左右。2) 四星級酒店規模：客房在300個左右，建筑面積在30000平方米左右。3) 小型商務酒店規模：客房在100-120個左右，建筑面積在12000平方米左右。百貨公司1) 傳統百貨的規模一般在2萬平方米左右。2) 精品高檔百貨（例如：SEIBU）的規模一般在1萬平方米左右。3) 如果傳統百貨附

8、帶超市則規模一般在2.5-3.0萬平方米。4) 目前以前開傳統百貨的經營商家在向購物中心轉型的過程中提供給合作方的規模一般達到4-5萬平方米（例如：王府井百貨、北京華聯）。其它四、地產商投資收益分析購物中心1) 購物中心主力店的租金水見2、3、4條。2) 重慶大都會購物中心專賣店平均租金水平在150-200元/月.平方米，主力店太平洋百貨的租金水平在60-70元/平方米.月左右。3) 北京東方廣場目前專賣店的租金水平平均在50美金/月.平方米左右，精品服裝專賣店的租金水平目前在150美金/平方米.月左右。百貨公司1) 目前國內發達地區（如北京、上海）的市場百貨公司經營商能夠接受的合作條件一般是

9、60-80元/平方米.月的租賃條件。2) 目前重慶的市場百貨公司經營商能夠接受的合作條件一般是45元/平方米.月的租賃條件，有一個每3-5年遞增5-8%的漲幅。生活超市1) 目前國內發達地區（如北京、上海）的市場生活超市經營商能夠接受的最高合作條件是60元/平方米.月的租賃條件。2) 目前重慶的市場生活超市經營商能夠接受的合作條件一般是30元/平方米.月以下的租賃條件。建材超市1) 目前國內發達地區（如北京、上海）的市場建材超市經營商能夠接受的最高合作條件是60元/平方米.月的租賃條件。2) 目前重慶的市場建材超市經營商能夠接受的合作條件一般是30元/平方米.月左右的租賃條件。酒店社區商業1)

10、 目前重慶社區商業的銷售價格在4000-10000元/平方米。2) 目前重慶社區商業的租賃價格平均在30元/平方米左右。其它五、各種類型商業物業設計要點概述1) 商業建筑應該符合商業營運的特點：首先，“以人為本”的思想應貫穿始終，如建筑內外交通組織應以顧客購物過程的方便和易達為原則；其次，外部環境應具有吸引顧客目光的裝飾風格、廣告和霓虹燈等；最后，內部規劃考慮“一站式”服務，其建筑平面、機電配置、結構荷載和交通組織應盡量滿足布置各類業態（百貨、專營店、餐飲、娛樂、休閑吧、美容美發、銀行以及停車場，甚至電影院等）在不同時期、不同位置的調整；2) 商業建筑配置標準應盡量滿足各類租賃業主的特殊需求；

11、規劃設計3) 交通便利性：盡量創造條件使得臨街路為雙向性道路，公交車、小車、摩托車自行車等交通工具來往暢通（如設置公交車站和出租車站等），使得顧客便利通達； 4) 周邊的地下人行道、地下商場和人行天橋，甚至周邊商業建筑、辦公樓等應盡量通過地下通道、天橋等形式，與新建商業建筑直接連通；5) 商業建筑應充分考慮室內外停車場的容量（大約1個停車位/100平方米）、客流通道、運貨通道和收貨區的設置(參照大店合作要求)；購物中心設計概要6) 購物中心宜以多層建筑形式為主（可以避免設置防排煙設施、較小防火分區等影響商業裝修效果，避免消防疏散通道的增加、建筑退距等使得商業面積縮小等）；7) 在方案階段上匯前

12、，應及早劃分購物中心內的各類業態的商業規劃，再根據業態的分布來考慮購物中心的平面布局、建筑結構設計和機電設計；8) 購物中心內應設置商業管理辦公室、物業管理用房、咨詢臺、倉庫（應有防潮處理，且與賣場之間的交通較方便）、營業員專用盥洗間、營業員專用進餐區、拖布池和垃圾收集站等特殊用房或輔助面積；9) 購物中心內部通道應盡量避免設置兩條內街（次要街道將生意慘淡，不利于租賃）；10) 購物中心的每一層都應通過扶梯貫通，每組扶梯都應盡量連通最低層至最高層；對于大型購物中心，宜在顧客目光可及之處設置首組扶梯（宜為剪刀梯）； 11) 購物中心應利用地形，盡可能多地設置出入口；12) 購物中心內必須分別設置

13、客、貨電梯（位置、品牌、型號、速度均可能不同）不宜合用，以達到客貨分流和提升商場檔次的目的；客梯的位置應位于主入口較為明顯的地方；13) 購物中心大門口應盡量避免設置任何阻礙客流的障礙物（如柱子、花壇、座椅等）；14) 裝修后的購物中心的樓層凈高宜在3米以上；15) 購物中心的交通組織應遵循環行設計的原則：保證顧客的每一種購物路線均為環形，無須走回頭路；16) 商業購物中心的主大門應盡量朝向客流來向，并且不宜將主力百貨設置于商業購物中心的主大門旁邊，否則，主力百貨對商業購物中心的客流帶動作用將大大減弱，而且，整體的商業價值和收益率也將降低；17) 商業購物中心應有作推廣促銷用的活動場地，如廣場

14、、中庭等，并應在中庭周邊設置觀光電梯或者扶梯；18) 商業購物中心顧客衛生間面積約為4060平方米，并考慮殘疾人和兒童專用設施，男女各自專用的盥洗空間；19) 商業購物中心的殘疾人專用設施應按照性別區分，并分別設置在男女衛生間內，盡量不要獨立設置殘疾人衛生間（不便于營業期間的管理）；20) 為營造商業氣氛和商業利益，在不破壞外立面整體效果的前提下，商業購物中心外墻上應盡量多的設置廣告位和光彩照明；21) 商業購物中心商鋪內的管道井、風井及強弱電井應合理布置或集中布置以利于商鋪的有效利用、后期改造（商鋪合并或分隔）；22) 商業購物中心內特殊營業時間的業態應集中，然后利用室外觀光梯等特別設置的交

15、通工具以滿足非常規時間營業的交通組織；23) 商業購物中心內街與店鋪的地坪面之間不應設置高差，即使因為防止雨水進入商鋪而必須有高差，則宜用斜坡連接；當必須使用梯步時，應集中在合適的位置予以消化以及大色差處理措施；24) 商業購物中心應設置供顧客免費休息的設施；25) 商業購物中心車庫內的電扶梯出入口應設置緩沖地帶（大廳或護欄）；26) 商業購物中心車庫的車道坡度應小于10%，收費站的位置（如車庫出口處）應便于車主取車、繳費等，出口擋車桿決不能設置在斜坡上；車庫內必須有明顯的參照物（如柱子的編號）便于車主找到自己的汽車；27) 商業購物中心的室外廣場與室內連接處地坪高度一致時，交接處應盡量設置雨

16、水溝或大坡度連接，以防止下雨時雨水灌入；28) 商業購物中心建筑樓面均布活荷載采用的標準值應滿足不同業態的需求；29) 商業購物中心內的所有吊頂的強度都應達到維修人員可進入吊頂操作；30) 商業購物中心外墻較低處的裝飾材料應盡量使用耐久性較高的剛性材料，使用鋁塑板做易于被劃傷；31) 商業購物中心的衛生間內，應設置空調系統、衣物掛鉤、手紙、烘手器、門吸、小便器隔斷、嬰兒換尿布平臺、穿衣鏡等；32) 商業購物中心廣場上的各類檢查井井蓋與廣場磚的鋪貼應配合到位；33) 商業購物中心內街的地面裝飾材料應采用不易污染的地磚；34) 商業購物中心的室內與室外連接處及出入口的地面裝飾材料應使用防滑材料；3

17、5) 商業購物中心內所有通道的地面上都不應留有超過5毫米的縫隙；36) 商業購物中心的外墻裝飾材料的顏色宜避免大面積使用黑色；37) 商業購物中心屋頂冷卻塔、管道和水泵必須作減振降噪處理；38) 商業購物中心內電氣線路的末端設計應滿足：當停止一家店鋪的供電，而不會影響其他店鋪的正常營業；39) 凡有可能作餐飲、美容美發廳和咖啡（水）吧的商鋪必須有給排水、排油煙、送風、排風、天然氣管道等特殊功能設置，各類管道都需要敷設入店鋪內，并預留接口；40) 商業購物中心觀光電梯內外應設置光彩照明；41) 商業購物中心內商鋪外走道設置風口以利于商鋪日后的新風和排風使用；42) 商業購物中心內的空調設備、各類

18、管道、配電箱的安裝位置應利于日后店鋪的使用不受影響；43) 商業購物中心各類設備房的排水系統都應盡量采取重力排水方式，如果無法作到，也應將提升泵的各類參數（流量、功率、揚程及數量）盡可能保守地計算和設置；44) 商業購物中心屋頂冷卻塔應考慮設計圍護，以防止水霧四處飄散，影響商業氣氛和商場形象；45) 商業購物中心廣場上的梯踏步宜安裝燈帶（提醒性質）或大色差處理措施；46) 商業購物中心各類管道的主控制閥門應采取優質質量產品，否則將造成后期維護的困難；47) 商業購物中心電扶梯上宜設置人性化配置（如保護顧客鞋子和扶梯的刷子）和節能配置（無人停梯或放慢）；48) 商業購物中心外圍的觀光電梯內宜設置

19、獨立的空調系統；49) 商業購物中心廣場上的電氣預留預埋應保守設置，以避免后期增設燈具時破壞廣場；50) 商業購物中心外墻的光彩工程能夠在夜晚通過視覺向顧客傳遞信息：購物中心，知名品牌，餐飲娛樂等等；51) 商業購物中心走道上的燈具的照度則不應超過店鋪內的燈光；52) 商業購物中心內安防系統應能完全滿足商業的需要：安全、證據（沒有視線的死角）；53) 商業購物中心內車庫的各類風機應盡量安裝在屋頂，否則應對風機作降噪處理；54) 商業購物中心內各類電梯機房應作降噪處理；55) 商業購物中心宜安裝中央空調系統，商場的購物動線應完全處于中央空調系統的服務區域內；56) 商業購物中心內的吊頂形式應考慮

20、以下因素：隔柵吊頂的運行成本太高（清潔難度較大）；石膏板吊頂比較容易裂縫，并且修補后的顏色與原有吊頂差異很大，鋁扣板則會避免這些缺陷；57) 商業購物中心內的商鋪一般為清水房交房，故在火災自動報警系統容量、供電負荷等方面應預留足夠的容量；58) 商業購物中心內各業態的電氣供電負荷的設計標準：普通餐飲（使用天然氣）店鋪應達到250W/M2以上（不含空調用電-按實計算）；特殊餐飲（使用電磁爐等）店鋪應達到500W/M2以上（不含空調用電-按實計算）；首飾及鐘表類店鋪應達到450W/M2以上（不含空調用電-按實計算）；其余業態的店鋪應達到120W/M2以上（不含空調用電-按實計算）；59) 商業購物

21、中心的水源應考慮市政水廠直供生活水，并應同時考慮設置屋頂生活水箱（儲水功能），以保證市政水廠停水時，商業購物中心依然能正常營業；60) 商業購物中心的業態分布應考慮各類業種之間的相互影響（如營業時間、噪音等）；61) 商業購物中心應在公共區域充分設置插座和配電箱，以解決日后花車和推廣活動的用電問題；62) 在商業購物中心內兩公里范圍內的各主次干道上宜設置道路標牌，用以指示商場的方向和位置；63) 商業購物中心的樓層、出入口、廣場、商鋪、樓梯間及門的編號或命名應全面、統一，并具有易辨別性；64) 商業購物中心內的岔道處，電、扶梯口等應設置導視系統；65) 由于車行速度及車庫燈光照度較低等原因，商

22、業購物中心的車庫導視系統應更為密集，尺寸、色彩應利于迅速識別；66) 商業購物中心的車庫內應設置停車后的定位標示（如柱子的編號等）；67) 在不破壞建筑立面和裝飾效果的條件下，商業購物中心的內外應布置立招或安裝預埋件；招牌應獨具一格，使人能清晰識別；68) 商業購物中心的高空廣告位的設計應使得廣告畫面的拆換較為方便；69) 商業購物中心內，專賣店形式的商業鋪面的大小應以70150m2為主，大品牌專賣店的面積一般以150m2200m2為主（其中包括倉庫面積約占1/4至1/3）；70) 商業購物中心每層（或每個區）的廣告燈箱貼紙形式應統一；71) 商業購物中心外廣場及有可能作活動的位置應多設置插座

23、和地插，為推廣活動提供方便和照明；72) 商業購物中心外廣場磚的鋪貼應適當預留伸縮縫，結構伸縮縫的裝飾不銹鋼條應能滿足頻繁踩踏的剛性需求；73) 但凡商業購物中心的出入口都應有特殊、明顯的標志；主力百貨設計概要74) 主力百貨的平面應規則，基本呈方形布置（避免出現三角形或菱形等不規則平面），避免出現死角，長寬比在1：2左右，寬度大致為50米（正好布置兩圈動線），臨街展示面應較長；75) 主力百貨的空調機房等設備房應分散布置在主力百貨四周（靠近外 墻），中間賣場部分應盡量通透；76) 主力百貨大門口應盡量避免設置任何阻礙客流的障礙物（如柱子、花壇、座椅等）；77) 主力百貨的電扶梯應以交叉梯形式

24、為主；78) 主力百貨的地面以上樓層宜在36層；79) 主力百貨地上單層面積五千平方米為宜（可以避免設置防火卷簾等設施對貨柜布置的影響）；80) 主力百貨的垂直梯應布置在主要出入口附近，并靠近外墻，電梯的筒體絕不能位于賣場中央區域；81) 主力百貨主要出入口宜布置在其建筑長邊的中部；結構柱網宜大于8米*8米；82) 主力百貨選址要求在城市的商業中心，規劃中大型商業地塊，參照物主要有大中型超市、購物中心、大賣場、專賣店、銀行、農貿市場、干洗店、沖印店等服務設施，凡上述類型的設施集中的地段可作為考慮的備選點。83) 主力百貨目前大多要求25000平方米以上，首層層高5米，以上層高4.5米以上；84

25、) 主力百貨要求的配套設施需要扶梯、客用電梯、貨梯、中央空調、卸貨區、活動用的廣場，以及100個以上的停車位；85) 主力百貨的用電負荷應達到180W/M2以上（含空調用電）；生活超市設計概要86) 生活超市宜設置兩個出入口，分別布置在建筑平面的兩側，以利于設置入口和收銀區；其典型的平面布置如附圖1；87) 生活超市的生活備用水箱、發電機組是保證停水時生鮮、熟食、衛生間、空調系統正常使用的措施，必須予以重視；88) 大品牌生活超市要求燈下凈高應達到4米左右，以使貨架上方可以儲存更多的貨品（量販式超市）、空氣流動快、視線好； 附圖1 建材超市設計概要89) 建材超市的首層層高不應小于8米或者凈高

26、不小于6米；90) 建材超市正立面應設置出口、入口以及團購出貨口；主體餐廳設計概要91) 主題餐廳的設計主要依據各目標客戶的各自不同道的需求；電影院設計概要92) 電影院的設計應以人為本，放映電影的功能十分明確；93) 現代電影院應采取多廳模式，每一個電影廳均為獨立封閉空間，相互間由隔墻分隔，由走廊連接，并有公共空間門廳或休息廳等。影廳可設置為大、中、小廳三種類型，大廳可控制在500座左右，小廳以100座左右為宜，易于控制觀眾流量，始終保持影院內有多部電影放映，保持足夠的上座率。94) 畫面與聲源固定，功能設計目的十分明確；95) 座位的舒適性與觀賞效果要好，關鍵在電影院工藝設計；96) 電影

27、還音應以直達聲為主，還音聲性能受建筑環境聲學條件影響甚大，須注重聲學設計；97) 觀眾廳外，應有寬敞的休息場所、購票、購物十分便利，影廳分布與各項設施標識明確；98) 多廳的放映室應集中在一層或一個大室內；99) 售票處、小賣部等，以方便觀眾為原則，處于突出顯要位置；100) 觀眾席應有足夠的地面提升坡度，實現無遮擋視線設計， 標準規定視線超高值應大于12cm；根據銀幕的最低視點高度值來確定理想的視線超高值，建筑條件許可下，觀眾席的平均視線超高值宜有所增大，并可設計為從前排至后排呈逐級升高趨勢的臺階式地面；101) 電影廳內人流密集，入場與疏散時間相對集中，觀眾不僅要求觀看電影舒適，也要求有必

28、要的行走方便，疏散快速等安全措施；102) 電影廳宜采用優質低噪聲風機與風機旁管；增強影廳風口散流器與百葉窗的剛度，風管作減振處理與柔性連接，以減少固體噪聲；精細計算空調的空氣流量，設計合適管道截面積，控制出口風速，設置消聲器，避免因風速過大而引出的風流噪聲。在多廳電影院內，各廳宜采用獨立的風道系統，可從根本上杜絕串音現象。條件不允許時，各廳間空調風道應折彎連接，控制聲音的直接傳輸；103) 影廳的建筑高度不宜小于9米；移交標準及施工準則104) 工程竣工移交時，應將各類管道（給水管、排污管、雨水管、冷凍水管、冷卻水管等等）、風道（火煙道、油煙道、排風道、送風道、消防排煙道等等）和橋架等分別在

29、實物、圖紙上注明區分，以利于日后的使用； 105) 合同附圖的尺寸應嚴格審查（與實際尺寸相吻合）；106) 竣工圖紙應有電子文檔，以利于日后租賃時提供給商家消防報送、裝修設計等使用；107) 社區商業：A. 在餐飲商鋪設計施工中，擬訂為廚房區域的圍護墻不予施工，噴淋施工按照普通商場進行；B. 商鋪空調系統按照“僅設計不施工”的原則進行，但是必須考慮到日后空調施工中管路安裝、設備吊裝所需要的條件；C. 商鋪電氣系統僅施工至商鋪配電房（井）內；D. 商鋪天然氣管道安裝至商鋪內，閥門截至；E. 排煙井道需在各層預留接駁口并進行臨時封堵；F. 商鋪給排水系統盡可能多的預留接口；G. 以上情況均指除量身

30、定做店鋪以外的情況；108) 購物中心A. 在餐飲店鋪設計施工中，擬訂為廚房區域的圍護墻不予施工，噴淋施工按照普通商場進行；B. 空調系統全部安裝到位；C. 電氣系統僅施工至商鋪配電箱；D. 天然氣管道安裝至店鋪內，閥門截至；E. 排煙井道需在各層預留接駁口并進行臨時封堵；F. 有條件的商鋪盡可能地預留給排水接口；G. 以上情況均指除量身定做的店鋪外的情況；六、各種類型商業物業合作商家要求主力百貨1）日本伊藤洋華堂基本工程條件：A. 建店基本要求a) 建筑物：建筑物狀以方形或矩形為宜，長寬比一般不小于10比7；建筑面積30000平方米左右，以3-4層為宜；柱距8.5米左右；賣場凈高不小于5米；

31、客流貨流分開，設獨立的卸貨區和員工專用通道。b) 停車面積：顧客機動車停車位800-1000個以上，顧客非機動車車位500個以上，員工非機動車車位1200個以上。c) 電氣：有來自兩不同100/10KV級變電站的兩路10KV專用線路，另需配備柴油發電機以備急用；IY專用及雙方共用部分分別設置獨立峰谷總表表計量，所有用電設備器具需考慮節能型。d) 水：IY專用及雙方共用部分分別設立獨立水表計量。e) 空調通風：賣場采用節能型中央空調，生鮮作業間采用單獨的通風排煙系統；后場辦公室采用分體式空調機。f) 消防：符合國家及當地有關標準，并能最終通過相關部門驗收。g) 環保：廣告招牌設置符合國家及當地有

32、關標準，并能最終通過相關部門驗收；廢水、廢氣、固體廢棄物等有相應的環境保護措施，達到排放標準，并能最終通過相關部門驗收。B. 建筑工程劃分（業主完成內容）a) 全部室外工程：客用出入口采用防滑處理的天然石材地面；地面停車場采用防滑處理的天然石材地面，地面劃車位分隔線及指示標識。b) 全部土建工程c) 全部外裝工程：客用出入口設門斗，門中間為鋼化玻璃自動門，客用出入口、員工通道口、卸貨區設電動管理鋼卷簾門；首層不設櫥窗，賣場盡量減少外窗；外墻面的裝飾應雙方協商確定。d) 內裝工程：天、地、墻根據不同用途進行裝飾、裝修。C. 給排水燃氣工程劃分（業主完成內容）a) 給排水：給排水系統、衛生器具、熱

33、水系統產品采用進口或合資品牌；生鮮作業間及廚房設備的給排水管理線預留；食品賣場排水為單獨系統。b) 雨水系統c) 燃氣系統：采用政府主管部門認定的國內產品，并就IY專用部分設置單獨燃氣總表計量。d) 消防系統：采用進口或合資產品；消火栓箱門采用白色不宜破損材料；電話機房、POS機房應采用氣體滅火設備。D. 暖通空調工程劃分（業主完成內容）a) 空調系統：采用進口或合資產品；賣場溫濕度應保持在以下狀態：夏季溫度262、濕度6010%，冬季溫度202、濕度4010%。b) 通風系統：風機采用合資產品；生鮮作業間、廚房的排氣采用不銹鋼產品且應設置除油裝置；冷凍機械室需設排風。c) 防排煙d) 空調自

34、動控制與調節裝置：采用進口產品。E. 電氣工程劃分（業主完成內容）a) 強電系統：緊急發電機、干線與動力配電采用政府主管部門認定的車內優質產品；蓄電池、基本照明設備與插座采用合資品牌；照度要求為食品賣場1200LX，其余賣場800LX，生鮮加工間800LX，辦公室500LX，后場通道300LX；賣場、后場用電分開，照明和其他用電分開，所有照明于保安室集中控制。b) 弱電系統：廣播音響系統、自動火災報警系統、防雷與接地、共用天線電視系統等采用合資產品；廣播設置火災事故廣播與業務性廣播，廣播控制賣場與后場分開、賣場各層分開，話筒有語音提示功能。F. 電梯、自動扶梯工程劃分（業主完成內容）a) 客用

35、電梯：采用進口或合資產品，每部載人數24人，速度90米/分，電梯門開啟寬度不小于1400mm，自動聯控。b) 貨用電梯：采用進口或合資產品，載重量不小于2噸，速度60米/分，電梯門開啟寬度不小于1700mm。c) 自動扶梯：采用進口或合資產品，每部標準寬度1200mm，速度30米/分，傾斜度30度；每層扶梯豎向交叉布置，設欄板照明和下背部照明，樓板開口及樓梯出入口處設不銹鋼護欄。2）銅鑼灣百貨基本工程條件：A. 商圈基本要求：a) 城市的商業中心，規劃中大型商業地塊，參照物主要有大中型超市、購物中心=大賣場、專賣店、銀行、農貿市場、干洗店、沖印店等服務設施，凡上述類型的設施集中的地段可作為考慮

36、的備選點。b) 交通便利性：臨近十字路口或丁字路口，臨街路為雙向性道路，公交車、小車、摩托車、自行車等交通工具來往是否暢通，使得顧客便利通達店址。c) 城市人口：40萬以上。B. 物業基本要求：a) 項目建筑面積：單層店面積15000平方米以上（首層）多層店面積：2000030000平方米（單層面積3000平方米以上）b) 樓高三層以上，首層層高5米，以上層高4.5米以上。c) 樓板承重：450公斤/平方米。d) 柱距：8米*8米。e) 配套設施：扶梯、貨梯、中央空調、消防分區、卸貨區。f) 廣場面積：門前廣場面積至少1000平方米。g) 中庭面積：中庭面積（包含電梯井）至少500平方米。h)

37、 停車位：100個以上。生活超市1）百佳超市租賃場地之基本工程條件A. 樓面荷載a） 商場區域不低于 3.5 KN/m2；b） 局部廚房加工區域 (約為800m2) 需達 7.0 KN/m2。c） 層高不少于4.8 m。B. 交 通a) 場地周邊須設公交車站及的士上落區；b) 提供300個百佳顧客專用停車位。C. 供 電a) 市電1800KVA電量連變壓器（不包括空調制冷機所需用電）；b) 后備發電機為600KVA連自動設換設備；c) 往后耗電費用由百佳直接支付予供電部門。 D. 給、排水a) 70mm市政給水管碰口配100m3生活備用水箱；b) 150mm糞水排放管接連大廈化糞井；c) 20

38、0mm污水（廚房加工區使用）排放口配備4級過污井。E. 空調系統a) 舒適型空調，室溫設定為24C1C，供應時間為7:30至23:00；（制冷機組不少于850冷噸）b) 顧客密度設定為1人/m2；c) 提供1.5mx1.0m油煙排放管井接連高點排放；d) 空調系統連送風主管道由業主提供，分支接口由百佳按其設計方案自行改造。F. 通 訊a) 要求 40 對電話線路；b) 場地須設有線電視干線及干線放大器。G. 消防系統a) 完成場地內的噴淋、煙感、消防栓及自動防火卷簾的安裝及驗收工作。b) 二次報建改動及驗收由百佳按其平面布局要求自行改H. 電 梯a) 運貨電梯 2部，載重量為 2噸。b) 如場

39、地分為 2層或以上時，須設自動行人道式扶手電梯，此扶梯需到達地下停車場。I. 卸貨區百佳專用的卸貨區及貨車停泊處面積不少于500 m2并須鄰近運貨電梯。J. 垃圾房提供 50 m2的垃圾房以供百佳暫時存放由百佳營業運作所產生的加工廢品。K. 冷藏庫散熱器百佳要求發展商提供50 m2的空曠位置,以便百佳安裝中央冷藏及陳列冷柜的散熱機組；(地點以不超過承租賃范圍的平距50 m 及高差12 m為佳。)L. 招 牌提供外樓及樓頂位置以供百佳裝設室外招牌。M. 場地交付 發展商在移交場地予百佳都必須通過/完成所有政府部門的質量及工程驗收工作,并獲得相關批文; 百佳將以此作依據申辦二次報建及改動工作。N.

40、 營業時間7:00 AM - 23:00 PM2）法國家樂福合作基本工程條件A. 建筑層高：6.0米。（留有可改造成量販式超市的空間）B. 建筑燈下凈高：4.5米。C. 建店形式：一層店面積1500020000平方米，其中超市9000平方米，其余為商業街；三層店單層面積一層8000平方米，二、三層面積7000平方米，長100米，寬70米，其中一層出租經營二、三層經營超市。D. 柱距：不小于8.1米（部分區域柱距達到更高，但多采用網架鋼結構）E. 樓板荷載：賣場：750Kg；倉庫：1000 Kg；卸貨區：3000 Kg；收貨區：1500 Kg；辦公區：350 Kg；生鮮加工區：1000 Kg；F

41、. 平面布局：長*寬=130米*120150米。G. 室外停車場：不少于250個。H. 生鮮加工區內的冷庫位置結構樓板下沉300mm，如生鮮加工區位于建筑物最下層（其下不再有建筑樓層），則生鮮區及加工區位置結構地面下沉500mm。I. 生鮮及餐飲區域豎向油煙井道不少于1.5平方米（凈截面積）；KFC及其他餐飲不少于0.5平方米。J. 供水容量：200噸/日。K. 供電：35005500KVA雙回路供電。L. 燃氣（煤氣200立方米/小時；天然氣100立方米/小時）3）法國歐尚合作基本工程條件A. 建筑層高：6.3米。B. 建筑燈下凈高：4.5米。（原因：貨架擺放后不會完全阻隔到天花板，有利于空

42、氣的自然流通，所以在歐尚的超級市場空氣質量明顯好于其他超級市場）C. 單店面積：15000平方米，一般為一層；也可以是兩層，單層面積12000平方米，但一層自己不經營，出租給其他商家商鋪，在業態上有錯位。D. 柱距：9米（部分區域柱距達到更高，但多采用網架鋼結構）E. 樓板荷載：商場經營區域700公斤/平方米，庫房區域1000公斤/平方米。F. 平面布局：長*寬=130米*90100米。G. 室外停車場：100-300個左右不等，根據當地大眾交通工具不同而不同，例如平原城市自行車很發達的城市，汽車車位相對較少。H. 歐尚開發人員關心的問題：半徑3公里范圍內的人口數量；半徑在1公里范圍內的人口數

43、量；當地口岸一天人流量應達到45萬人。I. 地理位置要求：在繁華都市與城郊結合部位，交通便利，城市主干道旁邊。最好是在十字交叉路口的地方。4）易初蓮花合作基本工程條件A. 樓板承載要求：800公斤/平方米，其中后倉部分為1200公斤/平方米。B. 柱距要求：10.8*10.8米。C. 層高要求：室內標高為6.5米。D. 供水200噸/天，二路進水上水接用戶總表及消防監視表并設總表閥門（表具及閥門甲方提供）；E. 提供電話36門直線，其中16條為中繼紅、1條為數據線，電話通局電纜接至紅線內配線架（甲方提供）到機房；F. 供電4000KVA，主要為高壓配電、變壓器工程、供電至低壓柜出線位置；G.

44、供氣200立方米/小時，預排至煤氣表房（甲方提供外線調壓器）；H. 甲方負責消防設施的安裝、申報（年括年審、檢測通過、合格證明等）。I. 電梯要求：根據購物中國心整體設計而定，分設自動扶梯（人行步道）和貨運電梯，品牌限于三菱、中國迅達、奧帝斯，具體技術指標需符合易初蓮花購物中心的使用要求。J. 空調要求：根據購物中心整體設計而定，品牌限于特靈、開利、約克、麥克維爾，具體技術指標需符合易初蓮花購物中心的使用要求。K. 停車場8000平方米為乙方使用。L. 環保要求：污水管道接入城市排污管網。以環保部門批準為標準。M. 綠化、道路要求：根據購物中心整體設計而定。以規劃部門批準為標準。建材超市1）德

45、國歐倍德合作基本工程條件A. 建筑層高：8米。B. 建筑燈下凈高：6.5米。（原因：貨物堆碼為倉儲式，堆碼高度將達到6米，貨架擺放后不會完全阻隔到天花板，有利于空氣的自然流通，所以在歐尚的超級市場空氣質量明顯好于其他超級市場）C. 單店面積：15000平方米（包括園藝園和貨物轉移區域），一般為一層。D. 柱距：12米（基本上采用鋼結構建筑）E. 樓板荷載：只做一樓，因為樓板荷載非常大，考慮到做地下層的成本和收益相比成本太大，所以一般不會做地下層，設備反而擺在樓上或者與設備房放在一起，所以沒有荷載要求。F. 平面布局：整個占地面積約4550畝。G. 室外停車場：300個左右，應有10個左右大車停

46、車場。H. 歐倍德開發人員關心的問題：半徑3公里范圍內的人口數量；半徑在1公里范圍內的人口數量；當地口岸一天人流量應達到45萬人。I. 地理位置要求：在繁華都市與城郊結合部位，交通便利，城市主干道旁邊。最好是在十字交叉路口的地方。J. 在建筑旁邊交錯的道路線上應有一個可安裝OBI三角廣告招牌的位置。K. 可以與家具或家居商場配套進行，與紅星和海爾是戰略合作伙伴。2）東方家園建店基本工程條件A. 高度和荷載：首層層高8.5M，荷載不低于每平方米2500kg；二層層高5.5M，荷載不低于每平方米1000kg；三層層高5.5M，荷載不低于每平方米500kg。建筑凈高，所有管線標高應盡量抬高，并對各專

47、業管線進行有效綜合布置，首層商場內凈高不低于6.5M，燈具類型為金屬鹵化物燈。二層、三層商場的凈高不低于3.5M.。B. 結構：主體為巴特勒輕鋼結構工程，包括主鋼構、次鋼構、圍護結構、屋面系統。C. 柱網：縱向柱距一般為：9.9M,橫向柱距一般為:12.6M(經濟合理尺寸),主要考慮貨架擺放、貨架之間通道叉車回轉等因素,可按實際情況適當調整。D. 樓、地面：建材超市及家居超市為現澆耐磨混凝土地面工程；E. 外墻：外墻材料采用巴特勒彩鋼板，顏色需經雙方書面確認。F. 內墻：內墻涂料工程。鋼柱防火涂料工程，涂料的顏色需要甲方和乙方書面確認。G. 天花：鋼梁防火涂料工程，涂料的顏色需要甲方和乙方書面

48、確認；H. 頂棚各類管線需按我方要求刷涂料，涂料的顏色需雙方共同書面確認。I. 電：按照100VA/平方米設計；平均照度：賣場大于500LX，主通道大于800LX；辦公區大于300LX，置貨區大于200LX，設備機房大于100LUX；廣場大于30LXJ. 給排水：日給水量2.5噸，日排水量：2.5噸；K. 空調：夏季溫度冬季溫度夏季相對濕度冬季相對濕度噪音(A聲級dB)新風量,M3/H 人換氣次數建材超市2527182055654060506010家居超市2527182055654060455510辦公區242618205565406040452030變配電室小于4510電梯機房小于4510制

49、冷機房小于28大于105鍋爐房182010水泵房大于105衛生間182083) 英國百安居合作基本工程條件A. 建筑層高：一層8.3米，二層凈高6.5米。B. 建筑層高為8.3米，建筑燈下凈高：一層6.2米，二層4.3米。C. 柱距： 橫向柱距9米，縱向（進深方向）無特殊要求；D. 單層店面積：15000-20000平方米E. 兩層店面積單層8000平方米，長*寬=106米*76米。F. 平面布局：整個占地面積約40畝。G. 室外停車場：300個左右，應有10個左右大車停車場。H. 地理位置要求：在繁華都市與城郊結合部位，交通便利，城市主干道旁邊。最好是在十字交叉路口的地方。I. 樓板荷載2.

50、5噸/平方米；J. 貨柜尺寸：長*寬=2.76米*0.9米；K. 樓板上增加2毫米加硬層即為完成地面；L. 主要出入口的門樓基本一致，其建筑裝修（鋁板、鋼結構、店招的施工方可經過談判確定）；M. 消防系統必須通過消防局的驗收；N. 水系統可以預留接口；用水區域：衛生間、咖啡吧等；雨水排水做外排水；賣場不需要排水；O. 空調系統屬于商務談判內容；P. 電氣系統由業主方施工到專用配電房低壓柜即可，總用電負荷由租賃方負責提供；Q. 內部裝飾的墻面涂料應完成；R. 弱電系統由租賃方負責設計與施工；S. 室外區域標高比室內區域標高低0.3米，斜坡連接；T. 卸貨區的寬度為10米，整個賣場最好能設置8米寬

51、的環道；U. 整個賣場的裝修、布置貨架、擺貨的周期為45個月；4) 家福特合作基本工程條件A. 商場建筑四周需設置環形消防車道，消防車道的凈寬、凈高應不小于6m。沿車道應按要求布置室外消火栓。B. 鋪設混凝土場地磚（灰色，有較強滲水性）或混凝土地面C. 停車廣場車位的劃分線，所有交通部門要求的交通指示牌、危險指示牌，及其他的危險標識牌，地面標識以及主入口處的交通減速裝置D. 廣場照明強度至少40LUX（新值），設置立柱路燈E. 進出貨運車及消防車輛通道路面應適宜載重車輛行駛（重量為38噸）F. 室外收貨區設有6.0m高，8.0m進深的金屬雨棚，應采用34m高的金屬圍欄，其面積不得小于240平方

52、米G. 大件出口處的雨篷高度至少4.5m，進深為3米以上，寬度20米以上（按家福特圖紙施工）H. 框架結構，柱網間距9m9m，落水管應安排在建筑物外部I. 樓凈空高度（主梁底到地面的距離）7.0米，二樓凈空高度（主梁底到樓面的距離）5.0米J. 外墻、各設備房采用240厚實心墻體K. 金庫四周墻體采用240mm厚磚墻，其中夾12mm厚的焊接整體鋼板L. 一樓地面最小承載力為2.5噸/平方米，二樓樓板結構的最小承載力為1.2噸/平方米M. 一樓地面、二樓樓面應為易于清掃的表層耐磨硬化地坪N. 正立面外墻局部采用灰綠色全透明墨綠色明框鋼化加膠玻璃幕墻O. 超市正立面入口、出口處應使用自動感應推拉門

53、，所用材料為鋁合金玻璃門，具體要求見家福特標準圖紙。P. 收貨部對外、收貨部和商品部之間至少各設置兩扇寬4.0米，高4.0米的卷簾門Q. 各設備房、衛生間、員工休息室（或食堂）、顧客休息區均要求有給排水設施，并接入市政系統。主供水管管徑按設計規范要求R. 貨電梯尺寸最小為3.50m（進深）2.50m（寬度），門高2.50m，載重能力3噸和2噸各一臺S. 客用上、下自動人行道坡梯間距300500mm，坡度為10度，寬度均為1.2m（凈寬1.0m），長度約45米。T. 保證夏季賣場261，辦公區261；冬季賣場16，辦公區18U. 最小新風量為20m3/人h或每平方米地面面積不小于5m3/h，同時

54、保證CO2的濃度不得大于0.2%。室內正壓值不應大于50PaV. 保證雙回路供電，若只能提供單回路市電，則需采用發電機應急供電，發電機的功率不低于 200 KWW. 設有獨立的高低變電室，提供兩臺額定容量分別為 1250 KVA（供動力）和 800 KVA（供照明等）的變壓器X. 按家福特要求的動力、照明系統（其中賣場頂棚700LUX，辦公區及附屬房間200LUX，收貨區、滯貨區、室外收貨區300LUX）Y. 直接安裝在賣場內的設備在正常運行狀態下的噪音不超過60分貝。在未營業的環境中，設備在正常運行狀態下測得賣場中的噪音不超過60分貝。所有設備用房盡量集中設置，以便管理和節省工程成本。主體餐

55、廳1) 麥當勞合作基本工程條件A. 合作方式：租賃。B. 合作年限：20年。C. 位置：大廈臨步行街處一樓或一樓帶二樓。D. 面積：只考慮一樓，面積350平方米；如果一樓帶二樓，一樓 使用面積在200平方米，二樓使用面積在200250平方米。E. 租金以及支付方式：保底抽成，按月支付。F. 電力：250kw。G. 供水：提供水壓3.2公斤/平方厘米，DN50進水管。H. 提供隔油池以及排污管接駁點。I. 樓板荷載：400公斤/平方米。J. 空調獨立，出租方提供空調、冷庫室外設備以及排煙管道等的位置。K. 租賃場地需要具備符合消防要求的煙感以及噴淋。2) 必勝客、肯德基合作基本工程條件甲方向乙方

56、交付房產時,甲方無償提供乙方下述公共系統設施、管線及位置，房產應具備下述技術條件：A. 供水: 甲方在交付房產前將管徑DN=50mm不間斷供水的自來水管接到乙廚房區指定位置，并保證該自來水符合國家相關飲用水衛生標準，水壓0.3 Mpa0.5 Mpa，日供水量不小于30噸，并為乙方安裝獨立水表，乙方按國家規定繳納水費；B. 排污：甲方同意乙方在租賃場地內設洗手間， 并為乙方提供一處排污接口（具體位置詳見附圖）；作為乙方衛生間排污接口，管徑不小于110，該排污管排入房東自設的化糞池后排入市政排污管網，甲方需確保該路徑暢通、無阻；C. 排水：甲方為乙方在餐廳外設置隔油池，并提供接入此隔油池的接口，餐

57、廳的廢水經隔油池后排入污水井(化糞池)；隔油池占地不小于6平方米（長X寬X深：321.5M），并確認甲方向乙方提供的隔油池位置及排放路徑不致引起相關政府部門的爭議或鄰里關系。D. 排油煙： 甲方同意提供乙方的排煙管（管徑斷面不小于0.4M2）的排放路徑，確保該路徑暢通、無阻；并同意在大樓屋面就近提供15平米位置供乙方安放排油煙設備外機及油煙凈化器，同時確認該位置將不導致環保等相關政府部門的爭議或影響鄰里關系，（具體位置詳見附圖）；E. 空調和設備外機：甲方提供給乙方不低于20M2的位置供乙方安裝空調室外主機，甲方確認該位置將不導致爭議或影響鄰里關系（具體位置詳見附圖）；F. 新風口和排風口：甲

58、方同意乙方在租賃區域外墻設置餐廳排風口（6001200mm，2個）， 餐廳空調的新風口（6001200mm，2個），并確認該位置將不導致爭議或影響鄰里關系（具體位置詳見附圖）；G. 供電：甲方在交付房產前提供300KW電量供乙方使用，甲方在其大樓配電房內為乙方設置500A空氣開關的專用配電柜，并在交付房產前負責提供三相五線（380/220V，50HZ，300KW）專用電纜（一路供電）將電送至乙方租賃區域內指定位置處（乙方配電柜上口），甲方需確認所提供的電氣設施和供電質量符合國家規范及用電安全，并為乙方單獨設置電表，乙方按國家規定繳納電費；H. 消防系統：甲方按照乙方餐廳的頂棚平面布置及消防部門

59、要求，對租賃區域內原有消防設施進行改造，改造后的乙方餐廳消防系統由甲方無償并入大樓消防控制中心并運行，甲方同意乙方餐廳自動報警系統和噴淋系統在乙方租賃范圍外的免費接駁，并辦理消防報建、驗收手續及以后的消防維護管理；I. 電話：甲方在交付房產后15天內提供乙方外線電話線路兩對至乙方餐廳指定位置，電話號碼由乙方自行申請；J. 招牌：甲方提供雙方確認的招牌位置供乙方安裝招牌，且肯德基餐廳外墻面不得有其他廣告、飾物及任何宣傳物品；K. 門面：乙方外立面及室外地坪裝修按肯德基規范的設計圖為準；L. 隔斷及裝修權屬：由乙方按合同約定自行砌筑隔斷，乙方各自負責自己范圍內側的裝修。M. 拆除：甲方在交付房產前

60、負責拆除乙方租賃區域內所有乙方不用的管線（包括空調管道、通風管道、水管、電源管線等）和隔斷、面層，負責清除乙方租賃區域內的其他設施和建筑垃圾；N. 施工配合：施工期間，甲方提供租賃區域線以外2米范圍供乙方設置裝修期間的臨時圍擋，并保證該范圍的使用不導致爭議或影響鄰里關系；乙方設臨時電表和臨時水表單獨計量并按國家規定繳納電費、水費給甲方；甲方無償協助乙方辦理裝修報建手續；施工期間甲方保證乙方施工人員、材料和車輛的進出場通道暢通，并同意乙方在施工期間能夠每日24小時施工；O. 結構承重：甲方負責乙方租賃區域的結構安全和結構加固工程，并保證交付房產時乙方廚房區梁板承重活荷載不低于450KG/M2，顧

61、客區樓板承重活荷載不低于250KG/M2，甲方 承擔結構加固費用；P. 室外臺階：甲方同意乙方按肯德基標準改造餐廳入口處的臺階，并保證獲得相應政府部門的許可，負責辦理相關手續。Q. 其他：甲方為乙方提供的房產需結構完好、租賃范圍以內不得有從其他區域（包括但不限于從樓板、墻面、室外等）滲水或漏水等現象，如果有此問題，甲方須完全解決后方可交接房產。其它七、經驗積累1. 天街案例1) 建筑部分：A. 購物中心未進行封閉，造成冬冷夏熱，空調能量損失嚴重，且在下雨時，因為A區內街無法避雨而造成顧客銳減；B. 購物中心的大門標示不明顯，且部分是利用消防疏散作為商場入口，不利于顧客的進入；C. 華聯和遠東百

62、貨大門目前均為單層大門，造成大門在空調運行時冷（熱）量損失較大；D. 購物中心導視系統的不完善也造成顧客購物的不方便；2) 機電系統：A. 購物中心的變壓器后的電氣線路設計較為保守，未預留足夠的容量以利于發展，如需要增加電氣用量，必須重新敷設電纜；B. 購物中心內街泛光燈設計不合理，雨天容易在日光燈架內積水造成電氣短路；C. 天街賣場公共區域大量設置裸露在外的扶梯、卷簾門等電源控制箱，且未加鎖可隨便開關，既不美觀又存在嚴重安全隱患；D. 龍湖小商區LG強弱電井設置在遠東租賃范圍內，造成我司開關燈和維修要通過遠東百貨開門；E. 中庭和廣場沒有節日和推廣活動布置固定電源，每次布置均需由強電井臨時達

63、線。造成重復投資和存在安全隱患；F. 安裝水冷柜機的小商鋪沒有在交房時修建機房，而是由承租方自行修建，造成機房維修空間和消防要求控制難度和溝通成不較大；G. 天街沒有考慮天然氣入戶問題，后期管道安裝和泄爆口設置難度較大，需破壞現有裝修影響商場整體形象。并給承租戶帶來許多不便；H. 餐飲和美容美發業態沒有考慮室內通風，造成后期增加困難。特別是餐飲商家冬季室內相對濕度大，在天花板和金屬管道上凝接露水；I. 小商鋪餐飲商家沒有考慮隔油池位置，大量油污直接排入管道，后期維護難度大；J. 車庫車管系統道閘設置在坡度較大的位置，造成車輛停車驗票后起步打滑，有較大安全隱患；K. 購物中心未設置屋頂生活水箱，

64、停水時造成衛生間不能沖洗，餐飲和娛樂商家不能經營；3) 交通運輸及組織：A. 購物中心內的垂直客梯非常隱蔽，不利于顧客使用；B. 購物中心B區電扶梯沒有直通5層電影院，造成電影院散場時人員分流困難；C. 購物中心內部分客、貨梯在車庫的開口正對車道，不利于使用，同時十分危險；D. 購物中心的小商鋪區沒有獨立的貨運電梯，商家進貨使用客梯運輸，一方面人貨爭梯，另一方面物品對電梯的損壞也較為嚴重；E. 購物中心的交通組織沒有考慮到營業時間不同的業態對交通的需求，晚上十點非餐飲娛樂店鋪關門后，而餐飲娛樂等特殊業態的店鋪仍會繼續營業到約2：00。北城天街現有交通組織無法提供獨立通道給這部分店鋪使用，造成部分客戶因找不到路在商場沿扶梯行走或在商場到處走動,并存在消防疏散隱患；4) 綠化保潔：A. 購物中心的綠化給水點間隔距離較長，使用膠管澆水時易絆倒行人；B. 花池綠化水管預埋深度不夠，造成植物保養和移栽時挖斷水管；C. A區中庭扶梯和B區加蓋玻璃頂棚沒有安裝吊船，不能清洗玻璃內側；2. 龍湖南苑：1) 餐飲煙道未保溫造成住宅業主投訴；2) 餐飲的排水管道管徑設計較為保守，在冬季，排水管道被凝固的食油所堵塞；3. 其他：八、優秀項目資料九、專家、顧問意見