1、總圖設計要訣專題【總圖設計要訣】專題研究報告l 我們將房地產策劃分成這樣幾個角度分別進行思考：市場、建筑和經濟角度l 從市場角度出發，如何找準目標客戶并創造目標人群最想買的房子，同時符合市場發展趨勢具備數據支撐l 從規劃設計角度出發，所提出的策劃方案能夠符合當地的規劃條款，將市場信息更加合理地表達l從經濟角度出發，符合開發商資金情況，滿足開發商利益或回現目標前言 初步思考進程說明這三者的關系是相輔相成的，缺少其中一個因素，就會導致產品策劃工作的失效，因此我們在進行產品規劃建議時，必須緊緊遵守各自的原則建筑市場經濟（開發商）前言 初步思考l 我個人參與的規劃實踐案例有哪些？中聯新華府（CFD）正

2、確看待地塊限制性條件對規劃及產品定位的影響泰祥八一路正確看待城市中心區位，長形地塊創造出的圍合價值明鴻CBD正確看待城市中心區位，高低搭配所能創造的稀缺價值金地瀾菲溪岸學習如何為設計院提供戶型設計輸入銀城湯遜湖正確看待市場與總貨值間的矛盾，保證項目能夠順利落位帝斯曼國際廣場正確看待地塊限制條件對規劃的前置影響，商業的動線規劃合理性中維月湖琴聲正確認識建筑層高、建筑排布對景觀資源利用的影響廣電蘭亭時代正確看待大規模項目如何通過組團節點的打造創造全盤價值，如何通過分析周邊產品戶型配比及推售時序，判斷項目自身的機會點，全面創造市場熱銷戶型中鐵四新總部項目正確看待國企總部對整體規劃的影響保利公園九里正

3、確看待地塊限制條件對規劃的影響石牌嶺機電產業園項目正確看待地塊價值及對政府層面的后期渲染襄陽九街十八巷項目正確看待市場戶均面積對規劃及建筑排布的影響寶業青山項目正確看待小型商業綜合體項目的開發規律經開沌口項目正確看待較小地塊較小容積率之下產品組合的技巧江夏百步亭項目正確看待建筑密度對規劃的現實影響從市場角度出發項目前期工作的關鍵步驟，準確的市場信息的提煉和定位，為產品策劃提供數據支持，相信，這也是大家接觸最多的建立市場信息與建筑設計的橋梁市場思考客戶定位我們在進行規劃設計前，需要對目標客群有一定的了解，這個從哪些方面而來？序號市場信息調研與思考衍生提煉規劃設計元素1成為項目目標客群的前提是什么

4、？目標客群物業類型確定、做什么樣的產品能滿足目標客群的生命周期及心理需求2項目的核心客戶、目標客戶和其他客戶分別來自哪里？3這些客戶的共有特征是什么？客戶需求產品細節處理、建筑工程及設備的敏感度4目標客戶對產品的敏感點在哪里？建立市場信息與建筑設計的橋梁市場思考產品定位我們知道，規劃中有很多設計元素，這些元素并不能靠設計師的想象，而需要強大的市場信息支撐，從哪些方面而來？序號市場信息調研與思考衍生提煉規劃設計元素1項目品質與市場供應及需求之間的空白是什么？產品選型容積率、建筑密度、物業類型組合2典型項目的特征是什么？借鑒點？3區域周邊商業環境如何？商業定位商業動線、功能及業態設計4項目商業條件

5、如何？5開發商開發實力，可行性研究目標解讀產品定位修正及分期建立市場信息與建筑設計的橋梁市場思考形象定位我們在進行規劃設計前，需要一個中心思想、一個大的方向，即該項目的形象關鍵詞，這個從哪些方面而來？序號市場信息調研與思考衍生提煉規劃設計元素1項目是否需要順應區域發展，展現城市印象？項目本體立面色彩、材料及風格、商業設計2周邊配套是否完善，區域認知度和成熟度如何？3交通如何？4對應客群對建筑風格的喜好如何？客戶需求建筑排列形式、立面風格、景觀設計、戶型設計5項目是否需要突出良好的生活品質6區域產品的特征如何，是否打造個性化的規劃設計，來創造差異性賣點市場競爭從建筑角度出發緊扣設計規范，熟讀當地

6、技術管理規定，了解設計師手法，把握影響成本的建筑因數1、熟讀當地設計規定，為外地設計院指點明燈，讓其充分了解地塊限制條件，便于更好地進行設計2、了解設計師的規劃手法及習慣3、資源利用最大化，不但從地快本身資源分析出發，還能從客戶切身使用角度4、充分結合項目用地指標和物業業態配比5、關系成本的幾大建筑因素建筑思考影響因素幾個規劃中影響成本的主要因素成本是開發商在房地產開發過程中最為關注的問題，因此，我們必須充分了解建筑工程中有哪些因素會對成本造成影響，才能給出精準的建議層高對經濟成本的影響 建筑 樓層 建筑 形式 乘用 電梯消防規范相關結構相關 消防 電梯 消防 樓梯 其他 設施剪力墻厚度配筋率

7、7層及以下多層 無 無 無小低811層小高層 1個 無 1個小較低1218層中高層 1個 1個 1個一般一般100米超高層 2個以上 1個 2個煙感噴淋大高140米需超限審查3個以上1個 2個避難層、噴淋更大更高成本影響層高消防規范及結構要求對應樓層高度經濟成本概念（11F及以下以2T2H、高層以2T4H為例）建筑成本樓層33F18F11F7F44F地下室對經濟成本的影響成本影響地下室普通建安成本（元/）人防建安成本（元/）地下一層約1600約2300地下二層約2000-2200約2500地下三層約3000-3500地下四層。建筑成本地下室層數-4F-3F-2F-1F以上數據以武漢當地建筑標準

8、為準，不代表全國標準建筑材料對經濟成本的影響成本影響建筑材料成本（元/）施工難度立面檔次涂料約10-30較低較低面磚約20-30較低一般仿石漆約40-50高較好真石漆約80-150高好干掛石材約120-300較高最好以上數據以武漢當地建筑標準為準，不代表全國標準科技系統對經濟成本的影響成本影響科技系統生態節能子系統單方成本增加（元/）客戶價值感知市場應用程度社區系統熱源利用系統約200-300較強較低垃圾生化處理約10-30較強較低生態水處理約20-30較弱較低節地系統約10較弱較低產品系統房屋呼吸系統約150較強較低房屋保溫系統約30-50較強較高產品設計系統- -較弱較高太陽能系統約30較

9、弱一般以上數據以武漢當地建筑標準及市場表現為準，不代表全國標準幾個規劃設計中的硬性指標規范硬性指標公共服務設施公共服務設施也稱配套公建，應包括：教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用和行政管理及其它八類設施。公共服務設施最重要的一個指標是“千人指標”幾個數據：1、根據項目規劃總人口，可以大致推出公共服務設施所需總面積： 居住區級1.62.5平米/人，占地23平米/人 小區級 約1平米/人，占地11平米/人 組團級 約0.5平米/人，占地0.5平米/人硬性指標以上數據來自城市居住區規劃設計規范規范硬性指標硬性指標公共服務設施幾個數據：1、商業需配的公共停車位：0.51個

10、/100平米2、幼兒園：幼兒園每班按30人計，建筑面積約20平米/人6班制幼兒園建筑面積約3600平米，用地面積與建筑面積基本相同3、居委會配置：每500戶70平米4、物業服務用房按物業管理條例配置，項目建筑面積的千分之二以上數據來自城市居住區規劃設計規范從開發商角度出發我們必須充分了解開發商實際需求并結合開發商的經濟實力給出最符合他們的開發策略，這也是本專題的研究重點總圖設計經濟層面六要訣p掏干吃凈用足指標p肚里有貨貨值最大化p削減龍套配套用房最小化 p錦上添花贈綠規劃和底層挖掘 p地下黃金控制地庫 p看好家門減少入口 “掏干吃凈”-用足指標1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐

11、寧ONE案例） 1.2用足建筑密度（圖示說明）2、用足規劃法規的邊界（三個案例）如：利用陽臺與室內空間拼接，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用露臺不計面積的規定，可以利用建筑退臺創造露臺空間，贈送給客戶，帶來銷售溢價。一、用足指標1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐寧ONE案例） 1.2用足建筑密度（圖示說明）2、用足規劃法規的邊界（三個案例）如：利用陽臺與室內空間拼接，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用露臺不計面積的規定，可以利用建筑退臺創造露臺空間，贈送給客戶，帶來銷售溢價。1.1 用足容積率損失可銷售部

12、分的容積率等于白白扔掉一塊利潤 1、容積率是通過控制性詳規過程中的設計與測算得出的此地塊的用地強度，具有一定的科學性，規劃出一份足額容積率的總圖應該是可以操作的。 2、影響容積率有幾個客觀因素：日照規范、間距要求、退紅要求、限高要求等。也有幾個人為操作因素：產品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。 案例：北京唐寧ONE項目總用地面積：56640 代征道路：6225 代征綠地：1338 消防站用地：2800建設用地：約49077 容積率：3.8地上總建筑面積：176000 公建面積占20%-40%住宅面積占60%-80%綠地率：30%集中綠地：6000 建筑限高：80m用地內另含公交場站一座

13、，占地2500平方米，廉租房建筑面積：6000 平米，不含在以上總建筑面積指標內規劃難點： 建筑限高從80米突破到90米； 日照；1.1 用足容積率：北京唐寧ONE 設計前將不影響地塊以外樓房日照的立體空間切割出來，之后按規范填充建筑物，得出最大容積率。 把無法滿足日照要求的部分布置商業產權面積 多元化產品，混合分布端頭轉角戶型設計部分90平米以下小戶型端頭轉角戶型設計部分90平米以下小戶型精品公寓：擋光住宅作為商業指標在陰影區部分的作為商業指標 樓型的選擇大大提高了容積率 一棟住宅占到住宅總面積的一棟住宅占到住宅總面積的36%36%規劃少量的東西朝向建筑邊角地塊的有效利用北京唐寧ONE大進深

14、多單元的平面組合單體對容積率貢獻大 北方地區在好的地段可采用少量的東西向布局項目 數量 單位1總用地面積 56,900 2建設用地面積(不含消防站) 46,277 3容積率 3.9 4車位數 1,508 個5總建筑面積 276,998 地上 179,996 地下 97,002 6可租售建筑面積 255,199 6.1.1住宅 145,061 6.1.2公建 110,138 車庫 70,523 7配套設施面積 21,799 1.1 用足容積率：北京唐寧ONE一、用足指標1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐寧ONE案例） 1.2用足建筑密度（圖示說明）2、用足規劃法規的邊界（三個案例

15、）如：利用陽臺與室內空間拼接，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用露臺不計面積的規定，可以利用建筑退臺創造露臺空間，贈送給客戶，帶來銷售溢價。損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間1、建筑密度主要與首層建筑面積有關首層戶型（贈送私家花園）是項目賣價最高的戶型，項目溢價的主要組成部分，絕不能浪費掉。相關案例在第六部分底層挖掘和分率原則中論述 好地段的沿街底層商業面積更是寸土寸金，絕不能放過。 1.2用足建筑密度-好地段的沿街底層商業面積更是寸土寸金，絕不能放過。 1.2用足建筑密度通過產品組合，用足要求的密度指標，提高總體貨值。 1.2用足建筑密度 保利拉菲，2.

16、8容積率，做足規劃允許的最大密度，創造大面積的聯排產品，提高最終貨值一、用足指標1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐寧ONE案例） 1.2用足建筑密度（圖示說明）2、用足規劃法規的邊界（三個案例）如：利用陽臺與室內空間拼接，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用露臺不計面積的規定，可以利用建筑退臺創造露臺空間，贈送給客戶，帶來銷售溢價。2、用足地方法規案例一利用陽臺與戶內空間拼接創造實用空間，有效增加實際容積率 2、用足地方法規案例一利用退臺設計，創造露臺，增加贈送空間 二層露臺入戶三層露臺首層花園入戶首層情景房首層情景房案例借鑒：萬科情景洋房“肚

17、里有貨”-貨值最大化1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業態組合比例模型推演。（可利用總圖預案指標求解模型）2、運用兩種業態之間的產品類型，賣高一級業態的價格，提升溢價空間。381、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業態組合比例模型推演。（可利用總圖預案指標求解模型）2、運用兩種業態之間的產品類型，賣高一級業態的價格，提升溢價空間。第一項原則物業配比2原則那么，有哪幾種物業類型？我們必須充分了解不容積率下對應的產品物業類型首先我們需要了解各種業態的容積率范圍及市場價格表現物業類型獨棟別墅獨 花高容積率：0.3 0.6 1.5 4 6 1234500

18、W200W80W800W50W獨棟別墅聯排別墅花園洋房高層5超高層ABC雙拼別墅疊加別墅小高層武漢長島 特點描述 即獨門獨院，私密性極強的單體別墅，這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式 容積率范圍 最佳范圍：0.3 可行性范圍：0.1-0.5 預計地價外建造成本 3500元/ 適用范圍 目前被禁止 物業類型獨棟別墅武漢東方夏威夷 特點描述雙拼是聯排別墅與獨棟別墅之間的中間產品，由兩個單元的別墅拼聯組成的單棟別墅。目前，在美國比較流行的2-PAC別墅是一種雙拼別墅 容積率范圍 最佳范圍：0.5 可行性范圍：0.1-0.6 預計地價外建造成本 3000元/ 適用范圍 遠郊改善大盤

19、物業類型雙拼別墅萬科高爾夫 特點描述 有獨立的院子和車庫。由3個或3個以上的單元住宅組成，一排2-4層聯結在一起，每幾個單元共用外墻，有統一的平面設計和獨立的門戶，進深較窄也是其戶型最大缺陷 容積率范圍 最佳范圍：0.6 可行性范圍：0.1-0.8 預計地價外建造成本 2400元/ 適用范圍 遠郊改善大盤物業類型聯排別墅萬科紅郡、華潤中央公園 特點描述 疊加式別墅介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復式住宅上下豎向疊加在一起組合而成。一般4-6層，由每單元2-3層的別墅戶型上下疊加而成，這種開間與聯排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯排別墅窄進深的缺點 容積率范圍 最佳范圍

20、：0.8 可行性范圍：0.1-1.1 預計地價外建造 2300-2500元/適用范圍 城市稀缺低密大盤物業類型疊加別墅東湖楚世家 特點描述指四層到六層由兩個或兩個以上通道，一梯兩戶，每戶戶型上下疊加而成的住宅。多層住宅可以不設置電梯，戶戶都能實現南北自然通風，基本能實現每間居室的采光要求 容積率范圍 最佳范圍：1.2 可行性范圍：0.1-1.5 預計地價外建造 1800-2250元/ 適用范圍 容積率中等的郊區大盤物業類型花園洋房（多層）泰然南湖玫瑰灣 特點描述小高層屬于多層和高層的中間產品,因此結合了兩者的優點：通過電梯的配置，方便了上下通行。得房率也不低于普通多層，且通過多陽臺、多露臺的設

21、計，使住宅的有效使用面積大大增加。 容積率范圍 最佳范圍：2.0 可行性范圍：0.1-2.5 預計地價外建造 2000-2500元/適用范圍 城市景觀資源大盤 城郊剛需大盤物業類型小高層（非正統說法）華潤中央公園（單元式）、萬科圓方（通廊式） 特點描述 7層及檐高20米以上的住宅,我們稱之為高層住宅.高層住宅是城市化的產物，按它的外部體形可分為塔式、板式和墻式；按它的內部空間組合可分為單元式和走廊式。高層住宅一般設有電梯作為垂直交通工具 容積率范圍 最佳范圍：3.0 可行性范圍：3.0-6.0 預計地價外建造 3000-3300元/ 適用范圍 基本都適用物業類型高層圖片控制區域圖片控制區域萬達

22、公館 特點描述 高度100米以上的建筑，必須設置2個以上乘用電梯和煙感噴淋 容積率范圍 最佳范圍：6.0 可行性范圍：6.0+ 預計地價外建造 3500-4000元/ 適用范圍 城市核心區，擁有較好的自然景觀視野和城市視野,具備一定價格基礎，溢價能力高城中村改造項目，搶容積率物業類型超高層 1.1 不平衡使用容積率案例A-成都郫縣項目建設用地77.88畝建設用地111.32畝地 塊 經 濟 技 術 指 標凈用地面積126139.6415米和40米代征綠地40728.70地上可建設面積520300.00容 積 率4.1建筑密度30其中住宅26%綠 地 率30%各業態市場分析含金量高 容積率面積收

23、益 容積率面積收益 預計建面價格預計地價外建造地價外建造 前期工程費基礎設施及配套費這里可以看到聯排、親地底躍和電梯頂躍是含金最高的，其次是多建電梯洋房，最后剩余的容積率為高層。各 業 態 的 容 積 率 面 積 收 益 表業態預計建面價格預計地價外建造 容積率面積收益社區商鋪 5025010000元/ 1887元/ 8113元普通聯排13000元/2000元/11000元親地底躍 20025012000元/ 1960元/ 10040元電梯頂躍 20025011000元/ 1960元/ 9040元電梯洋房 1001307500元/ 2750元/ 4750元34高層831306800元/ （精裝

24、）2505元/ 4295元總體規劃業態配比規劃要求：1.容積率:4.12.覆蓋率:30%其中住宅26% 各業態指標比對：業態合理容積率覆蓋率社區商業 3層2355100%普通聯排2.5層0.60.753035%底躍13層電梯頂躍無電梯頂躍電梯花園洋房71.52.02530%無電梯花園洋房1.31.52832%高層（1233層）2.561520%1、聯排別墅占地較大，但不易出面積2、一般底躍雖然可類別墅，但只有12層的面積可溢價3、電梯7+1比多層在相同覆蓋率下更易出面積，且能激活4、5、6和頂躍溢價商業占足4%的覆蓋率，在適當的位置底商12345677+1122+1123455+1高層提高覆蓋

25、率20%，少占地，容積率8聯排無電梯洋房電梯洋房替代替代規劃布局分析不平衡容積率的規律：1、高層占地要最小 補足容積率就好 布置在北面和西面2、洋房占地要最大 面積越多越好 7+1電梯洋房居中布置3、洋房組團要均好 向外借景要用好 小區中部形成系列組團 向40米綠帶借景規劃布局分析花園洋房集中、規模化，城市形象1、主道路入口形成洋房規模視覺2、形成點、線、面豐富城市空間 功能分區多層返遷房規劃未建小區景尚景（高層）電梯花園洋房34層高層社區商業不平衡使用容積率后的總貨值為40億元左右 ，大于單一產品的總貨值，比如只做高層的貨值為36.5億左右本方案占地比：花園洋房區/高層區=6.3/3.7本方

26、案可售住宅面積比（含下躍贈送）：花園洋房/高層=3.1/6.9成都郫縣新城案例成都郫縣新城案例效果圖地 塊 經 濟 技 術 指 標總用地面積（算容積率的基數）106690虎溪河及周邊綠地（不計入綠地率）8395可建設用地面積98295可建設地上面積160035容 積 率1.5建筑密度30綠 地 率30%虎溪河市政停車場建設用地建設用地1.1 不平衡使用容積率案例B重慶睿城項目 各業態對應的容積率及密度：業態容積率建筑密度社區商業 3層2367100%普通聯排 3層0.60.72530%大院別墅 24層0.832%洋房 7層1.21.523%高層 22層2.53.51015%n 以配比的方式用足

27、1.5的容積率n 產品業態組合有： 1、商業洋房 2、商業聯排/大院高層 3、商業聯排/大院洋房高層7層7層總圖 配比研究洋房洋房7層7層洋房洋房2.5層20.5層2.5層 2.5層別墅 別墅別墅高層間距含金量高 容積率面積收益 容積率面積收益 預計建面價格預計地價外建造地價外建造 前期工程費基礎設施及配套費期間費用這里可以看到商鋪是含金最高的，應在市場容量內盡量多建。剩余的土地應多建大院別墅、洋房，最后剩余的容積率換為高層。各 業 態 的 容 積 率 面 積 收 益 表業態預計建面價格預計地價外建造 容積率面積收益社區商鋪 20025010000/ 2700 / 7300元經濟型酒店 200

28、2505000/ 2600 / 2400元大院別墅 2002508000/ 3450 / 4550元花園洋房 1001305500/ 2750 / 2750元小戶型高層1001304200/ （清水）3000 / 1200元總圖 配比研究產品類別大院別墅花園洋房小戶型高層洋房高層商業區車位商鋪地下超市經濟型酒店套數176其中：聯排88疊拼 88240其中：平層120躍層1201008551 其中：洋房314高層159商區78-單套面積（）180-240120-18039-53-總面積 （）381873816555675197111400319928785不平衡使用容積率后的總貨值：10.8億左

29、右，大于單一住宅產品的總貨值，如住宅部分只做七層的總貨值為9.7億左右總圖 配比研究東西分區高檔住區 vs 商業與小戶型高層 南北分區大院別墅 vs 花園洋房 商業vs小戶型高層 利用河道、綠地、高差 將差異大的業態分開。既滿足各業態的需求，也保證了其品質。洋房布置在南側可減少高層對大院別墅的影響。商業盡量接近學校大門、公交站點。高層布置在遠端。總圖價值挖掘重大大門公交站點用地面積: 106688 m2地上建筑面積: 160035 m2總建筑面積: 215671 m2容積率:1.5綠化率:30%建筑密度:30%其中:住宅: 136052 m2 (計容) 14410 m2 (不計容）商業: 22

30、788 m2 (計容)車庫: 38326 m2 (車位)地下超市: 2918 m2 (不計容)其他:1195 m2 (計容)效果圖重慶睿城項目案例重慶睿城項目案例第二項原則物業類型物業混合1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業態組合比例模型推演。（可利用總圖預案指標求解模型）2、運用兩種業態之間的產品類型，賣高一級業態的價格，提升溢價空間。運用兩種業態之間的產品類型，賣高一級業態的價格，提升溢價空間的基礎物業類型創新型物業獨 花高容積率：0.3 0.6 1.5 4123類獨棟別墅聯排大院類聯排洋房 0.5 0.8 2.0500W200W100W1800W50W獨聯花高類

31、獨棟別墅案例物業類型合院別墅圖片控制區域l 幾種風格表現七合院由7個類獨立的Townhouse圍合連接而成，結合中心庭院以及地下車庫構成一個共生體。一個單元包括：Townhouse - 7戶（2780m2）物業類型聯排大院案例l 幾種風格表現成都：郫縣新城（弗萊明戈）類聯排洋房案例成都：郫縣新城（弗萊明戈）類聯排洋房案例 成都：郫縣新城（弗萊明戈）類聯排洋房案例 成都郫縣新城（弗萊明戈）類聯排別墅洋房案例-富陽受降項目類聯排洋房案例 類聯排別墅洋房案例A1(1)A2(2)B1(3)B2(4)C1(5)C2(6)D1(7)D2(8)E(9) “削減龍套”-配套用房最小化p嚴格控制物管用房、會所、

32、垃圾站、居委會等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率p會所應布置在沿街位置，便于對外經營，總圖報建時，會所要標注為商業用房會所室內泳池、乒乓球室均在地下一層網球場下沉，布置在地下室底板上底上沿街布置，一層為架空茶座、二樓為茶室、屋頂為竹林茶座。地上面積391平米地下泳池地下泳池室內泳池、健身房、兒童游樂室、跳操房均布置在地下一層地上可作為臨時售樓處和商業，沿街布置地上面積：400平米左右“錦上添花”-贈綠規劃、底層挖掘p規劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數量。盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層p將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家 贈綠規劃、底層挖掘1.規劃在用足建筑密度的前提

33、下，增加親地戶型的數量（成都郫縣新城案例）盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層2.將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家 類聯排洋房案例成都：郫縣新城成都：郫縣新城（弗萊明戈）（弗萊明戈） 1.1.規劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數量的案例規劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數量的案例。CAAAAAABBBBCCCC2-2剖面11AAABB112222AAAAAABBBBBBCC1-1剖面B洋房A戶型底層挖掘下層前花園贈送A戶型特點：親地、贈綠、送面積1、邊戶型，一躍二。面積：1942、贈送親地花園：453、贈送地下架空：106入戶花園贈送下層后花園贈送地下室架空贈送洋房B戶型底層

34、挖掘下層前花園贈送B戶型特點：親地、贈綠、送面積1、一躍二。面積：1712、贈送親地花園：693、贈送地下架空：77臺式花園贈送下層花園贈送地下室架空贈送入戶花園贈送C戶型特點：親地、贈綠、送面積1、邊戶型，二躍三。面積：1982032、贈送親地花園：46.73、贈送平臺陽臺：約20私家花園贈送地下室架空贈送三層戶型贈地面花園 洋房C戶型的底層挖掘贈綠規劃、底層挖掘1.規劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數量（成都郫縣新城案例）盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層2.將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家 私家花園總計面積 40900平方米私家花園占住宅區景觀面積 65%私家花園邊界處理私家

35、花園相臨小徑方案重慶睿城分綠案例重慶睿城分綠案例p大面積 中戶型 花園大于100平方米 p 邊戶型 花園 大于250平方米 p 花園入戶 重慶睿城分綠案例重慶睿城分綠案例“地下黃金”-控制地庫p在不占用容積率的前提下，盡量將車庫抬到地上一層 或采用停車橋p優化車庫柱網，控制車庫面積，標準為：車庫面積 / 車位數應小于35平米 p案例：領秀城一期1、將車庫抬到地上一層抬高一層的城市街道的界面 抬高架空地下室分析 架空一層車位：通風采光；減少埋深；減少防水工程量等初步估算節省1300萬元； 6%左右坡道車輛直接入庫采光通風減少埋深 北京 中糧假日紫苑 停車分析-地上，半地下兩層車位集中分布-減小下

36、挖工程量，大幅降低成本-框架結構，開放式，無管線 （停車專題將展開研究）中央集中車位外圍地上車位 2.停車橋“看好家門”-減少入口p同一個地塊的車庫與人行入口盡量歸一，便于物業減少管理人數， 以入口為原點100米范圍內不應設置第二出入口。p每增加一個出入口，就至少增加6個保安（三班倒），例如在武漢，每個保安每月的費用至少在1300-2050元，每年將增加93600147600元，這些費用都會均攤到物業管理費用中，若按300戶計算，平均每戶每月的物管費用增加26元p兩個相鄰地塊的入口應盡量相對，便于兩個相鄰地塊人員的步行交通交通分析架空地下車庫 消防通道社區主入口車庫出入口減少入口，節約物業人力成本底層架空，無坡道出入口景觀化車道、增加綠化面積負二層地下車庫 Thanks for your attention謝謝聆聽!