1、1房地產基礎知識培訓房地產基礎知識培訓 2認識房地產認識房地產1認識房地產：認識房地產：房地產是房產與地產的總稱房地產是房產房產和地產地產的總稱，具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益，是房屋和土地的社會經濟形態，是房屋和土地作為一種財產的總稱。又稱為“不動產”，英文為“REALESTATE”。整體價值整體價值增值性增值性土地資源土地資源有限性有限性不可分割不可分割使用價值使用價值耐久耐久位置固定位置固定房地產房地產屬性屬性認識房地產：認識房地產：房地產包括實物、權益和區位房地產包括實物、權益和區位 實物實物指的是房地產中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、

2、結構、指的是房地產中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、結構、裝修、設備等；裝修、設備等； 權益權益指房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益、收益指房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益、收益（如使用權、所有權、抵押權等）；（如使用權、所有權、抵押權等）；區位區位指的是房地產的空間位置。具體的說，一宗房地產的區位是該宗指的是房地產的空間位置。具體的說，一宗房地產的區位是該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系；房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系； 5(1)土地使用市場。是按國家對城市土地使用權的有償出讓和獲得土地使用權者將開發的土地使用權有償轉讓的場所

3、。(2)房產市場。是指房產的轉讓、租賃、抵押等交易場所，包括房屋現貨和期貨的交易場所。(3)房地產資金市場。是指通過銀行等金融機構，用信貸、抵押貸款、住房儲蓄、發行股票、債券、期票，以及開發企業運用商品房預售方式融資等市場行為。(4)房地產勞務市場。是指物業管理，室內外裝飾、維修、設計等活動的市場。(5)房地產技術信息市場按組成要素分，可分為按組成要素分，可分為認識房地產：認識房地產：房地產市場的分類房地產市場的分類6（1 1）房地產一級市場）房地產一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經營。（2 2）房地產二級市場）房地產二級市場：是增量房地產交易市

4、場，指房地產經營者與房地產使用者的縱向流通市場。（3 3）房地產三級市場）房地產三級市場：即存量房地產交易市場，是房地產所有者將房地產使用權或所有權再轉讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。根據房地產流通順序分為：根據房地產流通順序分為：認識房地產：認識房地產：房地產市場的分類房地產市場的分類認識房地產：認識房地產：房地產市場的組成房地產市場的組成認識房地產：認識房地產：土地的取得土地的取得1 1拍賣出讓國有土地使用權拍賣出讓國有土地使用權拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。 2 2招標出讓國

5、有土地使用權招標出讓國有土地使用權是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。 是指在規定的期限內由符合受讓條件的單位或者個人（受讓方）根據出讓方提出的條件，以密封書面投標形式競報某地塊的使用權，由招標小組經過開標、評標，最后擇優確定中標者。3 3掛牌出讓掛牌出讓掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。 4 4、協議

6、出讓、協議出讓是指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行談判和切磋，協商出讓土地使用的有關事宜的一種出讓方式。認識房地產：認識房地產：土地的指標？土地的指標？這么多名詞腫么辦！這么多名詞腫么辦！10凡與省市規劃國土簽訂凡與省市規劃國土簽訂土地使用權出讓合同書土地使用權出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家的用地，其土地使用年限按國家規定執行。規定執行。即：居住用地七十年；即：居住用地七十年； 工業用地五十年；工業用地五十年； 教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年； 綜合用地或者其他用地五十年；

7、綜合用地或者其他用地五十年； 商業、旅游、娛樂用地四十年；商業、旅游、娛樂用地四十年； 加油站、加氣站用地為二十年。加油站、加氣站用地為二十年。土地的使用年限土地的使用年限認識房地產：認識房地產：土地的使用年限土地的使用年限三通一平三通一平五通一平五通一平七通一平七通一平是指基本建設項目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。建筑中為了合理有序施工進行的前期準備工作，一般包括通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地。是指土地(生地)在通過一級開發后，使其達到具備水通、電通、路通、通訊通(電話IDD、DDD、傳真、電子郵件、寬帶網絡、光纜等)、排污通、熱力管線通、燃氣管線通和場地平整的

8、條件，使二級開發商可以進場后迅速開發建設。認識房地產：認識房地產：土地開工的前提條件土地開工的前提條件12建設用地建設用地建設單位可用于工程建設的用地。代征市政用地代征市政用地由城市規劃行政部門確定范圍，由建設單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權劃撥手續，并負責拆遷現狀地上物、安置現狀居民和單位后，交由市政、交通部門進行管理的規劃市政、道路用地。代征綠化用地代征綠化用地由城市規劃行政部門確定范圍，由建設單位代替城市政府征用集體所有土地或辦理國有土地使用權劃撥手續，并負責拆遷現狀地上物、安置現狀居民和單位后，交由市、區園林綠化行政部門進行管理（包括公園綠地、河湖綠地、文物綠地、綠

9、化隔離區綠地、交通防護綠地等）的規劃城市公共綠地。其它代征用地其它代征用地由于建設工程的建設而造成的日照遮擋或由于其他原因，由城市規劃行政部門確定范圍，需由建設單位負責拆遷現狀地上物并安置現狀居民和單位的用地（該用地由建設單位或城市規劃行政部門指定單位進行管理）。建設用地的分類及定義建設用地的分類及定義認識房地產：認識房地產：建設用地的分類建設用地的分類13規劃建設用地面積規劃建設用地面積指建設用地界線所圍合的用地水平投影面積。包括原有建設用地面積及新征(占)建設用地面積，不含代征地的面積。單位：公頃（萬平方米）。代征城市公共用地面積代征城市公共用地面積包括代征道路用地面積、代征綠化用地面積、

10、代征其他用地面積三項，單位：平方米。人口密度人口密度人口毛密度:指居住區總人口除以居住區總用地面積后的數值，單位為“人/每公頃”。人口凈密度:指居住區總人口除以居住區居住用地面積后的數值，單位為“人/每公頃”。建設用地規劃技術指標建設用地規劃技術指標認識房地產：認識房地產：土地規劃技術指標土地規劃技術指標14容積率容積率容積率是指一定地塊內，總建筑面積與建設用地面積的比值。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率以公式表示如下：容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環境質量下降。容積率關系到居住的舒適程度，容積率越低，

11、舒適度相對越高；建設用地規劃技術指標建設用地規劃技術指標認識房地產：認識房地產：土地規劃技術指標土地規劃技術指標15不同容積率對應的產品類型不同容積率對應的產品類型注：本文主要指在普遍情況下不同容積率所對應的產品類型建設用地規劃技術指標建設用地規劃技術指標認識房地產：認識房地產：土地規劃技術指標土地規劃技術指標16建筑密度建筑密度建筑密度:一定地塊內所有建筑物的基底總面積占用地面積的百分比。單位：。建筑密度是反映建設用地經濟性的主要指標之一。計算公式為：建設用地規劃技術指標建設用地規劃技術指標認識房地產：認識房地產：土地規劃技術指標土地規劃技術指標17一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋頂）或屋

12、面面層（坡屋頂）的高度。一般地區，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計算。屋頂上的附屬物，如電梯間、樓梯間、水箱、煙囪等，其總面積不超過屋頂面積的20%，且高度不超過4米的，不計入建筑高度之內。空調冷卻塔等設備高度不計入建筑高度。 采用傳統坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口計算建筑高度。屋頂坡度大于30時,按坡屋頂高度一半處計算建筑高度。 對于屋頂部分采取錯落方式的復雜形體建筑，以大于標準層建筑面積20的最高點處計算建筑高度。 建筑高度建筑高度認識房地產：認識房地產：土地規劃技術指標土地規劃技術指標綠地率綠地率綠化率綠化率用地紅線用地紅線道路紅線道路紅線建筑紅

13、線建筑紅線綠地率是規劃指標，描述的是居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率（）距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。項目可計算的綠化面積與用地紅線面積之比。是指經城市規劃行政主管部門批準的建設用地范圍的界限。是指城市道路用地的規劃控制線，即城市道路用地與兩側建筑用地及其他用地的分界線。建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。認識房地產：認識房地產：土地規劃技術指標土地規劃技術指標認識房地產：認識房地產：土地規劃技術指標土地規劃技術指標道路紅線用地紅線建筑紅線認識房地產：認識房地產：土地規劃技術指標土地規

14、劃技術指標211 1、樓面地價、樓面地價 單位建筑面積平均分攤的土地價格。 樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、 開發利潤、相關稅費等共同構成了商品房的市場價值。 2 2、樓面地價的計算公式、樓面地價的計算公式 樓面地價土地總價規劃建筑面積 土地單價規劃容積率 規劃建筑面積土地面積容積率 容積率=地上建筑總面積規劃用地面積土地價格土地價格樓面地價樓面地價認識房地產：認識房地產：土地規劃技術指標土地規劃技術指標22重點項目類型介紹重點項目類型介紹2項目類型介紹項目類型介紹辦公類物業 23居住類物業 商業類物業 綜合體物業 居住類物業居住類物業定義：定義：在國家規劃居住用地上建筑的具有7

15、0年產權的住宅土地性質：土地性質：國家城市建設用地中的居住用地。使用年限：使用年限：70年。層高限制：層高限制：住宅設計規范規定住宅建筑的層高宜為2.8米。合肥市城市規劃管理技術規定規定住宅不宜超過3.6米，超出部分在核算綜合技術經濟指標時按其層高這算增加面積指標，但發證面積不計其增加值。住宅局部共享空間不計增加面積指標。24居住類物業概況介紹：居住類物業概況介紹：居住類物業居住類物業成本特點成本特點: :25居住類物業概況介紹：居住類物業概況介紹：建安成本是房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱。房屋建筑成本是建設房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設施設備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成

16、本，主要是建筑部分的基礎工程、主體結構、墻體、門窗，水電工程的強電、弱電（安防、有線電視、電信寬帶），以及給水（含純凈水、中水）、排水（雨水、污水、空調排水）等材料和人工成本投入。26居住類物業居住類物業營銷特點營銷特點: :居住類物業概況介紹：居住類物業概況介紹：27居住類物業居住類物業商品住房：商品住房：普通住宅普通住宅/ /高檔公寓高檔公寓/ /低密度高端住宅低密度高端住宅普通住宅：普通住宅：是指通過招拍掛方式進行出讓的土地由地產開發商進行住宅開發的70年產權的產品一般來說普通住宅的設備配置較低高檔公寓：高檔公寓：配套設施標準較高、具有良好的物業管理服務部分高檔住宅帶精裝修高出同一地段、

17、同一時間段的普通價格上千元或者數千元的價格不等居住類物業居住類物業28商品住房：普通住宅商品住房：普通住宅/ /高檔公寓高檔公寓/ /低密度高端住宅低密度高端住宅28名詞解釋獨立式別墅獨立式別墅F該類別墅指在建筑設計形式上獨門獨院的住宅。房屋周圍一般都有面積不等的綠地、院落。具有私密性強、價格較高等顯著特征，在住宅等級中居于頂尖位置。雙拼別墅雙拼別墅F該類別墅是介于聯排別墅與獨棟別墅之間的中間產品，在建筑形式上通常由兩個單元的獨立式別墅拼聯組成。每戶有天有地，獨門獨院，每戶均能實現270度三面采光通風。29居住類物業居住類物業聯排別墅：聯排別墅：指有天有地，每戶獨門獨院，設有1至2個車位。該類

18、別墅是由幾幢通常低于三層的單戶別墅，相鄰兩幢之間共用山墻并聯組成的聯排住宅。通常被稱為TOWNHOSE。疊拼別墅：疊拼別墅：指洋房公寓與聯排別墅的一種綜合體，由多層復式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園。也可能在上疊和下疊之間布置一個平層。花園洋房：花園洋房：6層以下多層板式建筑，以四層為主，通過退臺或前后錯動等建筑處理手法，戶戶擁有露臺、陽臺、花園，綠化率比較高。此外，如果產品形式為四層左右，每棟樓下景觀均好，花園為大家所共有，實現居者有花園，我們同樣可以稱之為花園樣房。商品住房：普通住宅商品住房：普通住宅/ /高檔公寓高檔公寓/ /低密度高端住宅低密度高端住宅辦公類物業

19、辦公類物業30 土地性質：土地性質：至出讓即日后50年完全產權。 層高限制：層高限制：一類辦公建筑凈高不應低于2.70m；二類辦公建筑凈高不應低于2.60m；三類辦公建筑凈高不應低于2.50m；辦公建筑層高不宜超過3.9米；辦公物業概況介紹：辦公物業概況介紹：供機關、團體和企事業單位辦理行政事務和從事各類業務活動的建筑物。辦公類物業辦公類物業31 公寓式辦公：公寓式辦公：由統一物業管理，根據使用要求，可由一種或數種平面單元組成。單元內設有辦公、會客空間和臥室、廚房和廁所等房間的辦公樓。 綜合樓：綜合樓：由兩種及兩種以上產品類型組成的公共建筑，產品類型包括商業、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、會議

20、、文娛、等等，可由辦公+商業+住宅，商業+辦公組成。酒店式辦公樓：酒店式辦公樓：提供酒店式服務和管理的辦公樓。商務寫字樓：在統一的物業管理下，以商務為主，由一種或數種單元辦公平面組成的辦公建筑。物業類型：公寓式辦公物業類型：公寓式辦公/ /綜合樓綜合樓辦公類物業辦公類物業32 成本特點：成本特點： 土地成本和建安成本都相當高，前期投入較大； 如果是持有型物業的話，將長期占用大量開發資金，但后期經營收益和物業升值將獲得較高的投資回報。 營銷特點：營銷特點： 營銷方式有只售不租、只租不售、租售并舉等，各有利弊。“只售不租”可以較快收回投資，但如果市場需求不足，也會造成產品積壓、資金沉淀；“只租不售

21、”回收資金較慢，有資金實力的開發商才能經營；“售后包租”較快地收回了投資，可獲得包租的管理收益，但的風險較大，又受到政策限制。 在營銷中注重向客戶展示項目的美觀現代的建筑造型、分割合理的室內空間、專業的物業管理和配套服務。辦公物業概況介紹：辦公物業概況介紹：商業類物業商業類物業33商業地產指通過招拍掛方式出讓的帶有完全產權的土地由地產開發商購入后進行商業產品的建筑開發, 用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等經營用途的房地產形式。 土地性質：土地性質：至出讓即日后40年完全產權。 層高限制：層高限制：普通商業地產層高為6.1米。6.1米10米則按照兩層建筑面積計算，超過10米則按三層建

22、筑面積計算。在實際商業地產市場中，住宅底商層高一般在4米左右，4.2-4.5米為最優。公建底商如為配套，層高一般在4.2-4.5米，如規劃為大型商業，層高一般設計在5-5.5米。 工程特點工程特點：對物業的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求；不同的業態、不同的功能、不同的產品，產品的設計施工差別較大，主要是為了滿足日后商業經營者和最終消費者的合理需要。商業物業概況介紹：商業物業概況介紹：商業類物業商業類物業34獨立式商業：獨立式商業：整棟建筑體都為商業經營，可租可售，一般由百貨公司、大型超市進行整體招租運營。是在一個建筑物內集中了若干專業的商品銷售部門并向顧客提供多種類、多品種商品及服務

23、的綜合性零售形態。商業街：商業街：指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。底商：底商：即底層商鋪,指位于住宅、寫字樓等建筑物底層（可能包括地下1、2層及地上1、2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。底商不僅避免了過去底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益；鑒于商鋪上面建筑將會帶來的穩定的客戶流，底商未來的客戶基礎將相對可靠，投資者的風險相對較小。住宅底商注意事項：不能經營餐飲（明火）、娛樂等商業業態公建底商注意事項：不受商業業態的經營限制物業類型：獨立式商業物業類型：獨立式商業/ /商業街商業街/ /底商底商商業類物業商業

24、類物業35商業業態：商業業態：所謂商業業態商業業態是指針對特定消費者的特定需要，按照一定的戰略目標，有選擇地運用商品經營結構、店鋪位置、店鋪規模、店鋪形態、價格政策、銷售方式、銷售服務等經營手段，提供銷售和服務的類型化經營形態。商業業態包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業市場(主題商城)、專賣店、購物中心和倉儲式商場等8種形式。1 1、百貨店、百貨店百貨店是指在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區，開展進貨、管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業態。2 2、超級市場、超級市場超級市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需

25、求的零售業態。3 3、大型綜合超市、大型綜合超市大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業態。4 4、便利店、便利店( (方便店方便店) )便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業態。36商業類物業商業類物業商業業態：商業業態：所謂商業業態商業業態是指針對特定消費者的特定需要，按照一定的戰略目標，有選擇地運用商品經營結構、店鋪位置、店鋪規模、店鋪形態、價格政策、銷售方式、銷售服務等經營手段，提供銷售和服務的類型化經營形態。5 5、購物中心、購物中心購物中心指企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體。6 6、倉儲式商場、

26、倉儲式商場倉儲式商場指以經營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務的零售業態(其中有的采取會員制形式，只為會員服務)。7 7、專賣店、專賣店專賣店（Exclusive Shop）是專門經營或授權經營某一主要品牌商品（制造商品牌和中間商品牌）為主的零售業態。8 8、專業市場、專業市場專業市場是一種以現貨批發為主，集中交易某一類商品或者若干類具有較強互補性或替代性商品的場所，是一種大規模集中交易的坐商式的市場制度安排。37商業類物業商業類物業商業物業商業物業: :成本特點成本特點/ /營銷特點營銷特點 成本特點：成本特點：土地成本較高，前期投入較大；通過銷售模式只能獲取短期的資金回籠或者

27、解決開發商后續開發的資金問題，而經營收益和物業升值才是商業地產投資回報的最主要形式。 營銷特點：營銷特點：招商能力是決定商業地產項目運營是否成功的關鍵，商業地產的銷售、招商、后期運營要比居住地產復雜很多。它是以物業升值和商業經營收益為投資動力的，物業出售后，還要考慮經營、返租、回報和風險的問題。城市綜合體城市綜合體38城市綜合體是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，強調城市、建筑和市政配套、交通的綜合發展，。其開發模式與一般的房地產開發不同，需要對城市資源、商業資源、專業資源進行高效整

28、合，才能實現綜合體的開發效益及社會影響。 土地性質：土地性質：土地產權根據建成后建筑的屬性分開計算，住宅70年、辦公50年、商業40年。 工程特點：工程特點：室內外空間尺度超大，通道樹型交通體系，應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計，高科技、高智能設施運用較多。城市綜合體概況介紹：城市綜合體概況介紹：39城市綜合體城市綜合體城市綜合體概況介紹：城市綜合體概況介紹： 層高限制：層高限制：遵循住宅、商業、辦公各自的建設規范。 成本特點：成本特點：開發規模普遍較大，投資額巨大，且資金占用周期長，而且涉及的專業眾多，是一個龐大的系統工程。開發融資具有高風險、高收益的特性，融資渠道多元化。

29、 營銷特點：營銷特點：綜合體相對于其他單一功能地產項目來說，由于開發周期長、物業形態多、各物業形態利益點不同等特征，就決定了其推廣策略不能僅僅著眼于項目當前利益與項目單體價值的推廣。而要將項目整體價值的推廣及項目對區域與城市發展的價值做為更高目標。主要的銷售模式有全部銷售、租售結合、整體出租、分散出租四種形式，針對不同的銷售模式采取不同的營銷推廣策略。40規劃及建筑專業術語規劃及建筑專業術語3居住區居住區居住小區居住小區居住組團居住組團居住區居住區居住小區居住小區居住組團居住組團城市道路城市道路小區道路小區道路城市級公共服務設施城市級公共服務設施小區級公共服務設施小區級公共服務設施專業術語：專

30、業術語：規劃類規劃類城市規劃用地：城市規劃用地： 居住區用地（居住區用地（R R） 住宅用地（住宅用地（R01R01） 公共服務設施用地（公共服務設施用地（R02R02） 道路用地（道路用地（R03R03） 公共綠地（公共綠地（R04R04）R=R01+R02+R03+R04R=R01+R02+R03+R04專業術語：專業術語：規劃類規劃類城市規劃中有兩個重要的用地概念城市規劃中有兩個重要的用地概念 公共服務設施用地（公共服務設施用地（R02R02） 道路用地（道路用地（R03R03）公共服務設施用地（公共服務設施用地（R02R02） 一般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務一

31、般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。地和配建停車場等。道路用地（道路用地（R03R03） 居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民汽車地面停放居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民汽車地面停放場地。場地。專業術語：專業術語：規劃類規劃類專業術語：專業術語：建筑類建筑類44高層高層12層及以上的住宅建筑、公共建筑以及24米以上的單層建筑。超高層超高層100米以上的建筑。低層低層一般是指10米以下的建筑，常見的1-3層住宅屬于低層建筑，主

32、要為別墅類產品，如獨棟別墅、雙拼別墅、聯排別墅。多層多層一般指4層以上，7層以下層的住宅建筑，高度一般不超過24米。主要為疊拼、及4-6層洋房產品。小高層小高層一般指7-11層的住宅建筑，高度大于24米的建筑。建筑形態分類建筑形態分類專業術語：專業術語：建筑類建筑類房屋建筑結構的組成：豎向承重結構房屋建筑結構的組成：豎向承重結構/ /水平承重結構水平承重結構/ /下部結構下部結構1 1豎向承重結構體系豎向承重結構體系墻、柱等 。2 2水平承重結構體系水平承重結構體系樓、屋蓋、樓梯等。3 3下部結構下部結構地基和基礎等 。專業術語：專業術語：建筑類建筑類內外墻、柱等由磚、石、砌塊砌成，并用以承重

33、，統稱砌體結構，常用于單層空曠的房屋或八層以下的多層房屋。優點：耐火性、化學穩定性和大氣穩定性好；易于就地取材，節約鋼材、水泥和木材；隔熱、隔聲性能好。缺點：抗拉、彎、剪及抗震性能差；材料用量多，結構自重大，但砌體工作繁重，施工進度慢。按房屋建筑結構分類：混合結構按房屋建筑結構分類：混合結構混合結構不是指單一的結構形式。而是指多種結構形式總和而成的一種結構，即混合結構。 是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的，包括磚混或磚木結構。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。框架結構是由梁、柱等線

34、形桿件組成的一種結構體系。各平面框架通過連系梁和板連成空間體系，以承受豎向及水平荷載。l優點：框架結構布置靈活，使用方便，可獲得較大的室內空間，廣泛用于多層廠房、旅館、科研樓、辦公樓、醫院、商場、學校等多、高層建筑。l缺點：框架結構承受水平荷載的能力較低，剛度較小，使用時受房屋高度限制；采用砌體填充墻時，墻體在地震中容易損壞。 專業術語：專業術語：建筑類建筑類按房屋建筑結構分類：框架結構按房屋建筑結構分類：框架結構由樓（屋面）板、柱等構件組成的、承受垂直及水平荷載的空間結構體系。l優點：板柱結構除有框架結構的優點外，還有結構高度小，頂棚平整，采光、通風及衛生條件好，模板及施工簡單等優點。采用升

35、板法施工可節約大量模板。板柱結構常用于醫藥、食品、冷庫、商場及醫院等建筑。專業術語：專業術語：建筑類建筑類按房屋建筑結構分類：板柱結構按房屋建筑結構分類：板柱結構由縱橫承重墻體組成的結構體系叫剪力墻結構。按施工方法分為現澆剪力墻結構和裝配式剪力墻結構，一般采用現澆剪力墻結構。l優點：它的空間整體性好，剛度大，抗側力強度高，水平力作用下側向變形小。專業術語：專業術語：建筑類建筑類按房屋建筑結構分類：剪力墻結構按房屋建筑結構分類：剪力墻結構在框架結構體系中適當布置剪力墻，組成框架與剪力墻協同工作的結構體系。其中剪力墻是主要的抗側力構件。l優點：這種體系既有框結構使用上的靈活性，又有較強的抗震能力和

36、較好的剛度，是常用的高層結構體系，適用于各類公共建筑。 專業術語：專業術語：建筑類建筑類按房屋建筑結構分類：框架剪力墻結構按房屋建筑結構分類：框架剪力墻結構將建筑物內的墻體圍成筒構形成空間薄壁筒體，或將框架柱的間距加密，加強度的剛度形成封閉的框筒，采用一個或多個這類的筒體做為結構的主要抗側力構件的結構體系稱為筒體結構體系。 專業術語：專業術語：建筑類建筑類按房屋建筑結構分類：筒體結構體系按房屋建筑結構分類：筒體結構體系三房兩廳兩衛一廚建筑面積：約128建筑公攤系數：20%使用率/得房率：80%客廳開間：4.2m主臥進深：4.2m專業術語：專業術語：建筑類建筑類1、住宅的六大基本功能：起居、飲食

37、、洗浴、就寢、儲藏、工作學習等，這些功能根據開放程度分為公、私區，根據活動特點分為動、靜兩區；公共區：供起居、會客用，如客廳、餐廳、廚房、門廳等；私密區：供處理私人事務、睡眠、休息用，如臥室、衛生間、書房等；動區：活動比較頻繁，有較多干擾源，如走廊、客廳、廚房等；靜區： 要求安靜，活動較少，如臥室、書房等；2、功能空間起居室（客廳）、臥室、衛生間、廚房、輔助空間（玄關、陽臺、儲物間等）。3、流線俗稱動線，指日常活動的路線。根據人的行為將一定的空間組織起來，通過流線設計分割空間，從而達到分割不同功能區域的目的。戶型的功能空間戶型的功能空間專業術語：專業術語：建筑類建筑類專業術語：專業術語：建筑類

38、建筑類54建筑面積建筑面積套型建筑面積=套內使用面積/標準層的使用面積系數。套內使用面積：是指每套住宅戶門內除墻體厚度外全部凈面積的總和。標準層的使用面積系數：住宅標準層的總使用面積之和等于本層各套型使用面積之和/住宅標準層建筑面積。住宅標準層建筑面積：按外墻結構外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水平投影面積之和，當外墻設有保溫層時，以保溫層外表面計算、公攤系數公攤系數公攤系數是公攤系數是一棟建筑的總公攤面積與總套內建筑面積的比例。公攤系數需要注意的是它只針對單一建筑，不是所有建筑的公攤系數都一樣的，每棟建筑都有自己的公攤系數。 建筑面積=套內建筑面積+公攤面積 套內建筑面積=套內使用面積+

39、套內墻體（柱）面積+陽臺面積 公攤系數的計算公式為公攤系數的計算公式為：公攤系數=公攤面積/套內建筑面積。 然后，各套（單元）的套內建筑面積乘以公攤系數，就能得到購房者應合理分攤的分用建筑面積。即：每一戶分攤的公用建筑面積=公攤系數*套內建筑面積. 55分攤公用建筑面積的計算方法分攤公用建筑面積的計算方法分攤公用建筑面積分攤公用建筑面積 = 套內建筑面積公用建筑面積分攤系數公用建筑面積分攤系數公用建筑面積分攤系數 = 公用建筑面積/套內建筑面積之和公用建筑面積公用建筑面積 =整幢建筑的面積套內建筑面積之和不應分攤的建筑面積專業術語：專業術語：建筑類建筑類應分攤的公用建筑面積包括套（單元）門以外

40、的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班衛室、建筑物內的垃圾以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。應分攤公用面積應分攤公用面積專業術語：專業術語：建筑類建筑類56使用率使用率房屋的實際使用面積或套內面積與建筑面積之比。普通情況下：l住宅：板樓的使用率大約在80-90%，塔樓的使用率大約在75%-85%；l寫字樓：使用率為70%左右，寫字樓檔次越高，使用率越低；l商業：普通臨街底商使用率95%以上左右，百貨的使用率70%左右（例如新世界、百盛等等），購物中心的使用率為55%左右（例如東方廣場

41、）。57專業術語：專業術語：建筑類建筑類住宅的開間住宅的開間一般是指自然的寬度，就是住宅的寬度。特點：開間小縮短樓板空間跨度，增強結構整體性、穩定性和抗震性。住宅的進深住宅的進深一般指前墻皮到后墻皮之間的長度，就是指住宅的實際長度。特點：進深小，光線、通風條件好； 進深大，光線不足但節約用地；58裙房裙房凈高凈高層高層高指與高層建筑物相連，建筑高度不超過24米的輔助建筑。由多層建筑組成的裙房也叫群樓。樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。層高=凈高+樓板厚度專業術語：專業術語：建筑類建筑類專業術語：專業術語：建筑類建筑類59露臺露臺玻璃幕墻玻

42、璃幕墻一般是指住宅中的屋頂平臺或由于特殊需要而在其他樓層中做出沒有頂的大陽臺，因為它面積一般均較大，沒有屋頂，所以稱作露臺。露臺不計入建筑面積。通過金屬構件將玻璃與建筑主體連接、干掛，形成建筑外圍護的一種結構形式。專業術語：專業術語：建筑類建筑類60平層平層錯層錯層又叫單平面層戶型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶型。是應用最廣的戶型形式，其最大優勢在于所有功能都在同一平面，因此它是最經濟的戶型，同時也是無障礙戶型。缺點在于室內空間不夠豐富，建筑外形比較單調。主要指房內的廳、臥、衛、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上，錯開之處有樓梯聯系。其建筑特點是“靜態”與“動態”相結合，用30至60公分

43、的高度（3-7步樓梯）差進行空間隔斷。優點是和躍層一樣能夠動靜分區。錯層式房屋不利于結構抗震，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數少、面積大的高檔房屋。專業術語：專業術語：建筑類建筑類61復式復式復式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內容，用樓梯聯系上下。復式房屋實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。專業術語：專業術語：建筑類建筑類62躍層躍層是指套內空間跨越兩樓及以上的戶型，各層之間相對獨立，最大優點在于動靜要求不同的區域可以分布在不同的平面層上，避免了臥室易受起居室干擾的問題，給予人與別墅同樣的感受

44、，而且躍層住宅更易形成錯落有致的建筑立面。最大缺點在于樓梯占用戶內面積。在我們所能看到的范圍內，定價方法有如下幾種：這幾種定價法各有其優缺點，也各有其適用范圍。這幾種定價法各有其優缺點，也各有其適用范圍。需求導向定價法 成本導向定價法競爭導向定價法定定價價方方法法市場比較定價法 專業術語：專業術語：營銷類營銷類制定總均價制定分棟、分期均價確定層差、朝向差形成價格表64專業術語：專業術語：營銷類營銷類市場對價格的影響市場對價格的影響65專業術語：專業術語：營銷類營銷類企業對價格的影響企業對價格的影響66專業術語：專業術語：營銷類營銷類產品對價格的影響產品對價格的影響67專業術語：專業術語：營銷類

45、營銷類客戶對價格的影響客戶對價格的影響68專業術語：專業術語：營銷類營銷類專業術語：專業術語：營銷類營銷類69營銷渠道營銷渠道三大渠道：報廣、戶外、網絡等；輔助渠道：電視、廣播、雜志、公交車體、道旗、框架、分眾、銀幕廣告、小區入口道閘等；線下渠道：短信、DM直投、活動等；創新渠道：微博等。傳統媒體的創新與加強傳統媒體的創新與加強新媒體的開發與把控新媒體的開發與把控客戶洞察與媒體特性把握客戶洞察與媒體特性把握專業術語：專業術語：營銷類營銷類70普通住宅的標準（北京）普通住宅的標準（北京）住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在144（含）平方米以下；契稅（北京）契稅（北京）契稅是在土

46、地、房屋權屬發生轉移時對產權承受人征收的一種稅、合肥市商品房交易稅率普通住宅按2%征收，而非普通住宅按4%征收。契稅的征收范圍：包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換；其中土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。專業術語：專業術語：營銷類營銷類71其他稅費其他稅費產權登記費（住宅50元/套、非住宅550元/套）；房產證印花稅（5元/本）；合同印花稅（144以上總房款的0.05%）；公共設施維修基金（住宅為總房款的2%、住宅區內的非住宅為總房款的1%）；共有人產權工本費10元/人（如果有共有人）五證兩書五證兩書國有土地使用證、建設

47、用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑施工許可證、商品房預售許可證、房屋質量保證書、房屋使用說明書專業術語：專業術語：營銷類營銷類72房屋權屬證書房屋權屬證書房屋所有權證、房屋共有權證、房屋他項權證、或者房地產權證、房地產共有權證、房地產他項權證。房產轉讓的方式房產轉讓的方式買賣；贈與；交換準現房準現房樓體主體施工完畢但尚未至交房前的一段時間73房地產開發流程房地產開發流程4涉及前期報批的房地產部門管理根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段： 選址定點 規劃總圖審查及確定規劃設計條件 初步設計及施工圖審查 規劃報建圖審查 施工報建 建設工程竣工綜合驗收備案

48、 認識房地產：認識房地產：房地產開發房地產開發肥西某項目工作計劃肥西某項目工作計劃1、 選址定點階段此階段一般辦理以下事項：計委（現為發改委）審查可行性研究報告和進行項目立項。國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。建委辦理投資開發項目建設條件意見書。環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。規劃部門辦理項目選址意見書。 認識房地產：認識房地產：房地產開發房地產開發2、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段此階段辦理以下一般事項：人防辦進行人防工程建設布局審查。國土資源局辦理土地預審。公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水

49、利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。規劃部門對規劃總圖進行評審，核發建設用地規劃許可證。規劃部門確定建設工程規劃設計條件。 認識房地產：認識房地產：房地產開發房地產開發3、初步設計和施工圖設計審查階段 此階段辦理以下一般事項：規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。消防局對初步設計的消防設計進行審查。交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。人防辦對初步設計的人防設計進行審查。國土資源局進行用地預審。市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。建委對施工圖設計文件進行政

50、策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。建委根據施工圖設計文件審查機構發出的建設工程施工圖設計文件審查報告，發放建設工程施工圖設計文件審查批準書。 認識房地產：認識房地產：房地產開發房地產開發4、規劃單體審查階段此階段辦理以下一般事項：公安消防支隊進行消防設計審查。人防辦進行人防設施審查。建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發建設工程規劃許可證（副本）。 認識房地產：認識房地產：房地產開發房地產開發5、施工報建階段 此階段辦理以下一般事項：建設單位辦理施工報建登

51、記。建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招投標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。并取得中標通知書。建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發建筑工程施工許可證。 認識房地產：認識房地產：房地產開發房地產開發6、商品房預售許可階段此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發商品房預售許可證。開發企業申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件（復印件）及資料：預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證和施工許

52、可證；按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總資的25以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；開發企業的營業執照和資質等級證書；工程施工合同；商品房預售方案。認識房地產：認識房地產：房地產開發房地產開發7、建設工程竣工綜合驗收備案階段此階段辦理以下一般事項：建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核

53、發建設工程規劃驗收許可證（正本）。建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 認識房地產：認識房地產：房地產開發房地產開發8、房地產項目權屬初始登記階段由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。開發商應提交材料：（1）申請書；（2）企業營業執照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規劃許可證；（5）建設工程規劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據有關規定應當提交的其他文件。認識房地產：認識房地產：房地產開發房地產開發五證的取得五證的內容

54、“五證”是指國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證(建設工程開工證)、商品房銷售(預售)許可證。認識房地產：認識房地產：房地產開發房地產開發五證取得順序與所要涉及的部門建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證土地使用權證建設工程規劃許可證建設工程施工許可證商品房預售許可證由于實行土地使用權掛牌出讓 ，這兩個證的順序有時會相反五證取得所要涉及的部門：（1）國土房管局國有土地使用證（2）規劃委員會建設用地規劃許可證（3）規劃委員會建設工程規劃許可證（4）建設委員會建設工程施工許可證(建設工程開工證)（5）國土房管局商品房銷售(預售)許可證認識房地產：認識房地產：房地產開發房地產開發