1、開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)顧問課程講義：顧問課程講義：版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2本門課程的目的本門課程的目的了解房地產(chǎn)項(xiàng)目了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策和流程開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)掌握掌握經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及其在決策中的作用及其在決策中的作用p課程分兩節(jié)，預(yù)計(jì)時(shí)間課程分兩節(jié)，預(yù)計(jì)時(shí)間3 3個(gè)小時(shí)；個(gè)小時(shí)；p課程將會(huì)結(jié)合實(shí)際的案例和現(xiàn)象作剖析，與大家展開研討。課程將會(huì)結(jié)合實(shí)際的案例和現(xiàn)象作剖析，與大家展開研討。本報(bào)

2、告是嚴(yán)格保密的。3我們對(duì)課程的展開角度，為什么要了解流程和我們對(duì)課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用關(guān)于開發(fā)流程：關(guān)于開發(fā)流程：p什么時(shí)間干什么事？什么時(shí)間干什么事？p什么事情誰來辦？怎么辦最好？什么事情誰來辦？怎么辦最好？p環(huán)節(jié)容易出什么問題？環(huán)節(jié)容易出什么問題？p流程對(duì)開發(fā)商的影響是什么？流程對(duì)開發(fā)商的影響是什么？關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：p評(píng)價(jià)哪些指標(biāo)？評(píng)價(jià)哪些指標(biāo)？p評(píng)價(jià)用在什么地方？評(píng)價(jià)用在什么地方？p如何進(jìn)行評(píng)價(jià)？如何進(jìn)行評(píng)價(jià)？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4課題一：開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)課題一：開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5房地產(chǎn)項(xiàng)目的

3、整體開發(fā)流程房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為如何？目的整體開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為如何？土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理資源獲取資源獲取資源加工資源加工資源流通資源流通及再流通及再流通p房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向政府流向開發(fā)商開發(fā)商、開發(fā)商流向消費(fèi)者開發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移。所以房地。所以房地產(chǎn)的問題也是出在流通環(huán)節(jié)上！產(chǎn)的問題也是出在流通環(huán)節(jié)上！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6土地獲取土地獲取定位決策定位

4、決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理企業(yè)拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？企業(yè)拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？p市場(chǎng)未來預(yù)期；市場(chǎng)未來預(yù)期；p項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；p規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；p開發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本；開發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本；p競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析。政府出讓土地的方式政府出讓土地的方式p拍賣、招標(biāo)拍賣、招標(biāo)、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣方式的一種）、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣方式的一種）p什么情況之下用什么方式？什么情況之下用什么方式？招標(biāo)將會(huì)增多招標(biāo)將會(huì)增

5、多p目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負(fù)目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負(fù)15%15%返還指標(biāo)等返還指標(biāo)等本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理現(xiàn)有的土地政策的問題現(xiàn)有的土地政策的問題p單一的供應(yīng)主體導(dǎo)致的信息不對(duì)稱；單一的供應(yīng)主體導(dǎo)致的信息不對(duì)稱；p政府供應(yīng)計(jì)劃的無序和可持續(xù)供地政策的缺失；政府供應(yīng)計(jì)劃的無序和可持續(xù)供地政策的缺失；p價(jià)高者得的土地分配制度。價(jià)高者得的土地分配制度。土地拍賣中的黑馬土地拍賣中的黑馬對(duì)項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期的不同導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期的不同導(dǎo)致p戰(zhàn)略型高價(jià)戰(zhàn)略型高價(jià)建業(yè)鄭州北市區(qū)地塊；（不在

6、土地本身）建業(yè)鄭州北市區(qū)地塊；（不在土地本身）p轉(zhuǎn)型企業(yè)高價(jià)轉(zhuǎn)型企業(yè)高價(jià)產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)；（利潤(rùn)期望低）產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)；（利潤(rùn)期望低）p資金密集型無地企業(yè)資金密集型無地企業(yè)金地龍華地塊；（惡狼撲食型）金地龍華地塊；（惡狼撲食型）p非理性企業(yè)拿地非理性企業(yè)拿地眾多非成熟企業(yè)。（一介莽夫）眾多非成熟企業(yè)。（一介莽夫）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。8地地塊塊分分析析市市場(chǎng)場(chǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)開發(fā)模式開發(fā)模式利潤(rùn)預(yù)期利潤(rùn)預(yù)期初步地價(jià)初步地價(jià)地價(jià)變量地價(jià)變量變量分析變量分析變量分析變量分析最高競(jìng)拍價(jià)最高競(jìng)拍價(jià)最可能地價(jià)最可能地價(jià)最樂觀地價(jià)最樂觀地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略起競(jìng)價(jià)

7、格起競(jìng)價(jià)格過程加價(jià)過程加價(jià)策略加價(jià)策略加價(jià)場(chǎng)外公關(guān)場(chǎng)外公關(guān)傳統(tǒng)價(jià)格模型傳統(tǒng)價(jià)格模型合理價(jià)格模型合理價(jià)格模型土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？p設(shè)定競(jìng)拍門坎：資金門坎、資質(zhì)門坎；設(shè)定競(jìng)拍門坎：資金門坎、資質(zhì)門坎；p改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建；改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建；p帶方案拍賣：設(shè)定方案或者要求短期給出方案；帶方案拍賣：設(shè)定方案或者要求短期給出方案；p人為因素：搞定拍賣師（敲錘）、搞定政府（返

8、利）、搞定對(duì)手（給人為因素：搞定拍賣師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對(duì)手（給錢）。錢）。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。9土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理主要決策問題（錢、地、人）：主要決策問題（錢、地、人）：p決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道p決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度p決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門本報(bào)告是嚴(yán)格保密的

9、。10土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理項(xiàng)目決策案例項(xiàng)目決策案例資金如何運(yùn)作？資金如何運(yùn)作？p城市背景：山東省某地級(jí)城市，城市背景：山東省某地級(jí)城市，2004.12004.1p地塊情況：地塊情況：10361036畝，畝，r=1.3r=1.3，30%30%高層高層p掛牌：起掛掛牌：起掛1.361.36億，原地安置（約億，原地安置（約2.42.4億）億）p開發(fā)商賬面資金：開發(fā)商賬面資金：40004000萬萬p銀行信用額度銀行信用額度2000020000萬，通過另一正在建設(shè)項(xiàng)萬，通過另一正在建設(shè)項(xiàng)目抵押，先拿目抵押，先拿1

10、200012000萬投入土地款（類違規(guī)）萬投入土地款（類違規(guī)）p土地獲取價(jià)格：土地獲取價(jià)格：1.461.46億；億；p抵押給上述銀行再貸款抵押給上述銀行再貸款80008000萬萬p提前低價(jià)賣圖紙：提前低價(jià)賣圖紙：16901690元元/ /平，開盤平，開盤800800套，套，近兩個(gè)億；近兩個(gè)億；p銀行：快速放按揭，作為條件；銀行：快速放按揭，作為條件；p施工付款：施工付款：3 3個(gè)個(gè)1/31/3，1/31/3房屋、房屋、1/31/3主材主材（開發(fā)商賒銷）、（開發(fā)商賒銷）、1/31/3現(xiàn)金，現(xiàn)金，00開始付款；開始付款；p成本：成本：14001400元元/ /平方米；平方米；p啟動(dòng)資金：商品房建設(shè)

11、啟動(dòng)資金：商品房建設(shè)+ +回遷建設(shè)回遷建設(shè)p資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿足平衡資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿足平衡vsvs本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理開發(fā)商決策常見的問題是什么？舉例說明：開發(fā)商決策常見的問題是什么？舉例說明：p關(guān)于資金：以山東某開發(fā)商為例，項(xiàng)目建設(shè)中的資金抽出作為它用，關(guān)于資金：以山東某開發(fā)商為例，項(xiàng)目建設(shè)中的資金抽出作為它用，導(dǎo)致項(xiàng)目資金流出現(xiàn)問題；導(dǎo)致項(xiàng)目資金流出現(xiàn)問題；p關(guān)于項(xiàng)目方向，幾種死法？關(guān)于項(xiàng)目方向，幾種死法？想賺想死的想賺想死的（老想多賺，違背市場(chǎng)規(guī)律），體現(xiàn)在做

12、了市場(chǎng)滯銷的產(chǎn)品，（老想多賺，違背市場(chǎng)規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場(chǎng)滯銷的產(chǎn)品，比如商業(yè)問題、容積率問題、產(chǎn)品形態(tài)問題；比如商業(yè)問題、容積率問題、產(chǎn)品形態(tài)問題；逞能能死的逞能能死的，不要和地價(jià)、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要，不要和地價(jià)、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省錢省死的省錢省死的，省錢省出事了，競(jìng)爭(zhēng)問題、質(zhì)量問題、成本壓力問題；，省錢省出事了，競(jìng)爭(zhēng)問題、質(zhì)量問題、成本壓力問題；p關(guān)于人力，是否具備了足夠的項(xiàng)目運(yùn)作、工程管理、財(cái)務(wù)管理、對(duì)外關(guān)于人力，是否具備了足夠的項(xiàng)目運(yùn)作、工程管理、財(cái)務(wù)

13、管理、對(duì)外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系；公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系；人力問題其實(shí)更是管理問題人力問題其實(shí)更是管理問題。討論：順馳在發(fā)展擴(kuò)張中，哪些問題值得檢討？討論：順馳在發(fā)展擴(kuò)張中，哪些問題值得檢討？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理包含的主要設(shè)計(jì)階段：包含的主要設(shè)計(jì)階段：p地塊勘查測(cè)繪：提供設(shè)計(jì)依據(jù)，地塊勘查測(cè)繪：提供設(shè)計(jì)依據(jù)，310310天天p規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：落實(shí)決策思路，規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：落實(shí)決策思路，3636個(gè)月個(gè)月p施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)

14、形式，1313個(gè)月個(gè)月p景觀設(shè)計(jì)：景觀環(huán)境設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)：景觀環(huán)境設(shè)計(jì)，2323個(gè)月個(gè)月p樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：營(yíng)銷環(huán)境設(shè)計(jì)，樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：營(yíng)銷環(huán)境設(shè)計(jì)，1 1個(gè)月個(gè)月討論：常見的問題有哪些？討論：常見的問題有哪些？進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接質(zhì)量問題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失質(zhì)量問題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。13土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考：最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考：各專業(yè)公司的合作與分工如何？各專業(yè)公司的合作

15、與分工如何？p規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計(jì)、施工圖把控規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計(jì)、施工圖把控p規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底p施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計(jì)施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計(jì)最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識(shí)最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識(shí)的成果，而非作品。的成果，而非作品。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。14土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理開發(fā)辦開發(fā)辦開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)許許可可證證項(xiàng)項(xiàng)目目手手冊(cè)冊(cè)計(jì)委計(jì)委固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資計(jì)計(jì)劃劃項(xiàng)項(xiàng)目目立立項(xiàng)項(xiàng)規(guī)

16、劃局規(guī)劃局建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可土土地地測(cè)測(cè)量量、評(píng)評(píng)估估國(guó)土資源局國(guó)土資源局國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)證證土土地地確確認(rèn)認(rèn)、報(bào)報(bào)批批土土地地交交易易開發(fā)辦開發(fā)辦人防辦人防辦墻改辦墻改辦消防支隊(duì)消防支隊(duì)環(huán)保局環(huán)保局基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施牌牌套套費(fèi)費(fèi)開開發(fā)發(fā)管管理理費(fèi)費(fèi)人人防防異異地地建建設(shè)設(shè)費(fèi)費(fèi)墻墻改改基基金金消消防防設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)環(huán)環(huán)境境評(píng)評(píng)估估及及排排污污費(fèi)費(fèi)規(guī)劃局規(guī)劃局建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可方方案案審審批批規(guī)劃局規(guī)劃局中中標(biāo)標(biāo)通通知知書書質(zhì)檢站質(zhì)檢站散水辦散水辦勞保辦勞保辦定額站定額站安檢站安檢站安安全全許許可可定定額額鑒鑒別別勞勞保保統(tǒng)統(tǒng)籌籌散散水水押押金金質(zhì)質(zhì)檢檢委委托

17、托城管大隊(duì)城管大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì)規(guī)劃局規(guī)劃局開發(fā)辦開發(fā)辦建委基建科建委基建科開開工工許許可可證證預(yù)預(yù)售售許許可可證證放放線線管管理理本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。15土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)：工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)：p工程建設(shè)組成部分工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備：土建、水電、安裝及設(shè)備p整體工程建設(shè)整體工程建設(shè)：?jiǎn)误w部分、環(huán)境部分、室外管線：?jiǎn)误w部分、環(huán)境部分、室外管線p建筑結(jié)構(gòu)形式建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等p項(xiàng)目施工周期項(xiàng)目施工周期（平均進(jìn)度、不

18、考慮冰凍期）：（平均進(jìn)度、不考慮冰凍期）：多層及低密度：多層及低密度：912912個(gè)月個(gè)月小高層：小高層：1 1年半年半高層建筑：高層建筑：2 2年到兩年半年到兩年半p施工組織次序施工組織次序：基礎(chǔ)部分基礎(chǔ)部分主體工程主體工程外墻裝飾及安裝外墻裝飾及安裝園區(qū)管線園區(qū)管線景觀施工景觀施工竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。16土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)2：p影響工程造價(jià)的主要因素：影響工程造價(jià)的主要因素：建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)框剪（小）框

19、架磚混框剪（小）框架磚混外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)：是否玻璃幕、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)：是否玻璃幕、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的基礎(chǔ)上加減施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的基礎(chǔ)上加減地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本場(chǎng)地條件：是否平整、是否山地場(chǎng)地條件：是否平整、是否山地抗震等級(jí)：抗震等級(jí)：6 6級(jí)、級(jí)、7 7級(jí)、級(jí)、8 8級(jí)級(jí)節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范景觀環(huán)境造價(jià)景觀環(huán)境造價(jià)關(guān)于施工的相關(guān)問題探討，大家在工作中都會(huì)遇到什么問題？關(guān)于施工的相關(guān)問題探討，大家在工作中都會(huì)遇到

20、什么問題？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。17項(xiàng)目推進(jìn)慢在各環(huán)節(jié)的主要原因項(xiàng)目推進(jìn)慢在各環(huán)節(jié)的主要原因最主要的時(shí)間耽誤在項(xiàng)目開工前期：最主要的時(shí)間耽誤在項(xiàng)目開工前期：p決策上的時(shí)間反復(fù)；決策上的時(shí)間反復(fù)；p規(guī)劃設(shè)計(jì)上的時(shí)間耽誤；規(guī)劃設(shè)計(jì)上的時(shí)間耽誤；p各專業(yè)單位的銜接不夠緊密；各專業(yè)單位的銜接不夠緊密；p規(guī)劃報(bào)建的時(shí)間耽誤；規(guī)劃報(bào)建的時(shí)間耽誤；p亦可能遇到不常見的因素如：亦可能遇到不常見的因素如：地基問題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進(jìn)度緩慢地基問題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進(jìn)度緩慢資金短缺導(dǎo)致的工程施工進(jìn)度緩慢資金短缺導(dǎo)致的工程施工進(jìn)度緩慢天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致）天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致）工地事故

21、和違章行為導(dǎo)致的臨時(shí)停工和工地整改工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時(shí)停工和工地整改本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。18如何加快項(xiàng)目進(jìn)度（以某多層項(xiàng)目為例）如何加快項(xiàng)目進(jìn)度（以某多層項(xiàng)目為例）土地獲取土地獲取定位決策定位決策1212個(gè)月個(gè)月產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)6868個(gè)月個(gè)月項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建+1+1個(gè)月個(gè)月施工建設(shè)施工建設(shè)810810個(gè)月個(gè)月推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理p多層項(xiàng)目從獲取土地至開始銷售需要的時(shí)間在多層項(xiàng)目從獲取土地至開始銷售需要的時(shí)間在1 1年左右；高層項(xiàng)目年左右；高層項(xiàng)目需要的時(shí)間在需要的時(shí)間在1 1年半至兩年；（順馳最快半年開始銷售）年半至兩年；（順馳最快半年開始銷售）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。19課

22、題二：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的應(yīng)用課題二：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的應(yīng)用本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。20我們對(duì)課程的展開角度，為什么要了解流程和我們對(duì)課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用關(guān)于開發(fā)流程：關(guān)于開發(fā)流程：p什么時(shí)間干什么事？什么時(shí)間干什么事？p什么事情誰來辦？怎么辦最好？什么事情誰來辦？怎么辦最好？p環(huán)節(jié)容易出什么問題？環(huán)節(jié)容易出什么問題？p流程對(duì)開發(fā)商的影響是什么？流程對(duì)開發(fā)商的影響是什么？關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：p評(píng)價(jià)哪些指標(biāo)？評(píng)價(jià)哪些指標(biāo)？p評(píng)價(jià)用在什么地方？評(píng)價(jià)用在什么地方？p如何進(jìn)行評(píng)價(jià)？如何進(jìn)行評(píng)價(jià)？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。21項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的

23、指標(biāo)體系對(duì)項(xiàng)目盈利能力對(duì)項(xiàng)目盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)的模擬和分析和風(fēng)險(xiǎn)的模擬和分析盈利評(píng)價(jià)指標(biāo)：盈利評(píng)價(jià)指標(biāo)：p利潤(rùn)（凈利潤(rùn)和稅后利潤(rùn)）利潤(rùn)（凈利潤(rùn)和稅后利潤(rùn)）p利潤(rùn)率（成本利潤(rùn)率、自有資金回報(bào)率）利潤(rùn)率（成本利潤(rùn)率、自有資金回報(bào)率）p財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投入評(píng)價(jià)指標(biāo)：投入評(píng)價(jià)指標(biāo)：p投資峰值投資峰值p資金缺口資金缺口評(píng)價(jià)體系：評(píng)價(jià)體系：p現(xiàn)金流分析現(xiàn)金流分析p負(fù)債（資金來源）分析負(fù)債（資金來源）分析p敏感性分析敏感性分析 項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)測(cè)算不同于工程概預(yù)算和房不同于工程概預(yù)算和房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)。地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的作項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的作用是模擬一條現(xiàn)金流，用是模擬一條現(xiàn)金流，幫助項(xiàng)目

24、開發(fā)者決策。幫助項(xiàng)目開發(fā)者決策。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的體系：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的體系：現(xiàn)金流分析現(xiàn)金流分析負(fù)債分析負(fù)債分析敏感性分析敏感性分析 現(xiàn)金流分析是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)現(xiàn)金流分析是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主體，在測(cè)算過程中合理的主體，在測(cè)算過程中合理地估計(jì)和分配現(xiàn)金流是測(cè)算地估計(jì)和分配現(xiàn)金流是測(cè)算的關(guān)鍵。的關(guān)鍵。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。22經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的常見誤區(qū)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的常見誤區(qū)追求精確地說明問題：追求精確地說明問題： 實(shí)際上，就是在施工圖設(shè)計(jì)階段后的工程概預(yù)算，都存在實(shí)際上，就是在施工圖設(shè)計(jì)階段后的工程概預(yù)算，都存在10%10%左右的誤差，而項(xiàng)目前期的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)誤差范圍更大。左右的誤差，而項(xiàng)目前期的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)誤差范圍更大。 提交提交“大而全大

25、而全”的單方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不但浪費(fèi)大量的時(shí)間并且缺的單方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不但浪費(fèi)大量的時(shí)間并且缺乏參考意義。乏參考意義。取值隨意，缺乏說服力：取值隨意，缺乏說服力： 測(cè)算取值難以把握的方面：物業(yè)配比、容積率、建安成本和施測(cè)算取值難以把握的方面：物業(yè)配比、容積率、建安成本和施工成本分期投入時(shí)都會(huì)缺乏說服力。工成本分期投入時(shí)都會(huì)缺乏說服力。基本假設(shè)缺乏彈性：基本假設(shè)缺乏彈性： 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是建立于很多基本假設(shè)上的對(duì)開發(fā)流程的模擬，基本經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是建立于很多基本假設(shè)上的對(duì)開發(fā)流程的模擬，基本假設(shè)不能等同于事實(shí)，必須考慮成本、市場(chǎng)和其它因素影響帶來的假設(shè)不能等同于事實(shí)，必須考慮成本、市場(chǎng)和其它因素影響帶來的變化。變化

26、。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。23經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本原則經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本原則客觀合理客觀合理價(jià)值對(duì)等價(jià)值對(duì)等p對(duì)于容積率、成本、價(jià)格等基本假設(shè)的取值要做到客觀和合理對(duì)于容積率、成本、價(jià)格等基本假設(shè)的取值要做到客觀和合理常見錯(cuò)誤：設(shè)定的容積常見錯(cuò)誤：設(shè)定的容積率在規(guī)劃中不可實(shí)現(xiàn)。率在規(guī)劃中不可實(shí)現(xiàn)。p質(zhì)量對(duì)等的物業(yè)，才能放在同一價(jià)值體系下比較質(zhì)量對(duì)等的物業(yè)，才能放在同一價(jià)值體系下比較常見錯(cuò)誤：價(jià)值不對(duì)等常見錯(cuò)誤：價(jià)值不對(duì)等的物業(yè)共用一個(gè)價(jià)格體的物業(yè)共用一個(gè)價(jià)格體系。系。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。24協(xié)助決策開發(fā)方向和物業(yè)類型協(xié)助決策開發(fā)方向和物業(yè)類型怡豐鄭州項(xiàng)怡豐鄭州項(xiàng)目目案例案例1 1R1.7R1.7限高限高20

27、20米米（后調(diào)整為可局部突破）（后調(diào)整為可局部突破）分期執(zhí)行分期執(zhí)行90/7090/70做滿容積率做滿容積率 = = 博取更高溢價(jià)？博取更高溢價(jià)？p經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的核心問題：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的核心問題：如何在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和博取更高溢價(jià)中選擇？如何在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和博取更高溢價(jià)中選擇？指標(biāo)之間互相矛盾，在全部指標(biāo)之間互相矛盾，在全部多層的前提下，做滿容積率多層的前提下，做滿容積率的難度都很大的難度都很大p項(xiàng)目背景：項(xiàng)目背景：占地占地440440畝畝本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。25怡豐鄭州項(xiàng)目的三輪經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)怡豐鄭州項(xiàng)目的三輪經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第一輪評(píng)價(jià)：第一輪評(píng)價(jià)：?jiǎn)畏N物業(yè)盈利能單種物業(yè)盈利能力分析：力分析：測(cè)算結(jié)論：測(cè)算結(jié)論：在不考慮在

28、不考慮90/7090/70和市和市場(chǎng)去化因素的條件下，開發(fā)低密場(chǎng)去化因素的條件下，開發(fā)低密度物業(yè)的利潤(rùn)更高；度物業(yè)的利潤(rùn)更高；策略一：策略一：30%30%大戶型指標(biāo)全做低大戶型指標(biāo)全做低密度物業(yè)最有利。密度物業(yè)最有利。第二輪評(píng)價(jià)：第二輪評(píng)價(jià)：多方案比選：多方案比選：測(cè)算結(jié)論：測(cè)算結(jié)論：聯(lián)排偏重的低密度物業(yè)聯(lián)排偏重的低密度物業(yè)+ +多層盈利效率最好；多層盈利效率最好； 低密度物業(yè)的占地約低密度物業(yè)的占地約50%50%，總?cè)荩側(cè)莘e率積率1.21.31.21.3之間；之間；策略二：策略二：保持低密度物業(yè)約保持低密度物業(yè)約50%50%的的占地，低密度物業(yè)以聯(lián)排偏重。占地，低密度物業(yè)以聯(lián)排偏重。第三輪

29、評(píng)價(jià)：第三輪評(píng)價(jià)：220220畝（非低密度物畝（非低密度物業(yè)用地）盈利能力模擬：業(yè)用地）盈利能力模擬：測(cè)算結(jié)論：測(cè)算結(jié)論：容積率容積率1.41.4為基準(zhǔn)，突破為基準(zhǔn)，突破到到1.81.8利潤(rùn)增加利潤(rùn)增加20002000萬，突破到萬，突破到2.42.4利利潤(rùn)增加潤(rùn)增加80008000萬。萬。策略三：策略三：突破限高是博取更高利潤(rùn)突破限高是博取更高利潤(rùn)的利器，同時(shí)帶來巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。的利器，同時(shí)帶來巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)因素一：市場(chǎng)因素一：在本項(xiàng)目所的在本項(xiàng)目所的區(qū)位，一梯三或一梯四的多層區(qū)位，一梯三或一梯四的多層市場(chǎng)去化難度非常大，市場(chǎng)去化難度非常大，多層要多層要搶容積率只能做少量圍合。搶容積率只

30、能做少量圍合。市場(chǎng)因素二：市場(chǎng)因素二：疊加產(chǎn)品在市場(chǎng)上疊加產(chǎn)品在市場(chǎng)上受歡迎程度不高，量必須控制。受歡迎程度不高，量必須控制。市場(chǎng)因素三：市場(chǎng)因素三：小高層和高層市場(chǎng)小高層和高層市場(chǎng)接受程度不如多層，并且突破限高接受程度不如多層，并且突破限高需要付出代價(jià)。需要付出代價(jià)。最終建議：保持最終建議：保持50%50%低密度占地，低密度占地，在規(guī)劃優(yōu)先的原則下在地塊北部局在規(guī)劃優(yōu)先的原則下在地塊北部局部突破到小高層（后期銷售），最部突破到小高層（后期銷售），最終實(shí)現(xiàn)容積率約終實(shí)現(xiàn)容積率約1.41.4左右。左右。做滿容積率做滿容積率利潤(rùn)最大化利潤(rùn)最大化搶容積率帶來利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)搶容積率帶來利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)案例案例1 1本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。26協(xié)助制定資金方案協(xié)助制定資金方案案例案例2 2p項(xiàng)目背景：項(xiàng)目背景：超級(jí)大盤的第一期超級(jí)大盤的第一期道路建設(shè)和還建房必須完成道路建設(shè)和還建房必須完成自有資金約自有資金約3 3億億本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。27Thanks!