1、華夏產業新城本部城市運營工作簡明指導手冊華夏產業新城本部城市運營工作簡明指導手冊（V1.0）2017年10月城市建設管理中心城市運營部理想中的新興城市具備區位優越、交通便利、環境優美、產業發達、經濟繁榮、社會和諧等特征，她承載著政府、企業、城市新移民、本地原住居民等不同社會群體和階層的共同希望和夢想。“良好的營商環境、相對完善的產業配套、健全完備的企業服務體系”“堅實的產業基礎、穩定的經濟增長、和諧的社會居民、充滿活力的城市氛圍”“能夠創造更好的居住生活條件，提供更多職業技能培訓以及相關非農就業崗位，與中心城市居民享有同等的公共服務和社會保障”“與中心城市便捷的交通聯系，住宅區生活便利，社區環

2、境優美，鄰里和諧，就醫就學需求得到合理安置并得到優質的醫療和教育資源”新移民原住民企業政府2前言一、產城融合充分考慮城市生產、生活以及其它功能的有機結合、相互促進。二、政企結合“看不見的手”和“看得見的手”共同助力城市成長。三、彈性規劃城市基礎和公共服務根據產業發展、人口規模、城市需求變化，統籌安排。四、運營前置以可持續的發展理念，關注運營主體及城市整個生命周期的發展需要。3前言鬼城、睡城敗筆： 規劃過于超前，基礎設施閑置 空間布局失控，資源過度消耗 忽視產業培育，缺乏生長動力 運營意識淡薄，城市野蠻生長理想的新興城市：4手冊編制目的：1、厘清城市運營工作范圍和內容；2、指導事業部和區域城市運

3、營工作的流程及與本部、業務事業部等相關職能的對接；3、提升事業部和區域的城市運營工作的專業性。適用范圍：各個產業新城。前言華夏產業新城城市運營的定義城市運營是在產業新城發展過程中以人的需求為核心，針對城市產品的生產和城市產品的運行系統，進行設計、運行、評價和改進的集成化實施、協調、管理，貫穿區域開發全過程。5目錄華夏產業新城城市運營工作介紹一新區域城市運營人員配置建議三區域不同發展階段城市運用工作重點二6用戶運營生產產品需求收集產品設計產品改進服務反饋運營就是管理物，服務人；理念和方向是關鍵，其次是組織結構如何設計和落實。城市運營工作需要貫穿整個城市產品提供的事前、事中、事后；城市運營工作前置

4、是城市高效可持續發展的重要保證。城市運營(廣義)關注“規劃-建設-運營”全過程運營工作始于規劃、建設階段，貫穿城市發展全過程城市運營(狹義)只關注規劃、建設之后的運營給消費者提供服務階段的運營運營建設規劃規劃建設運營城市運營范圍7必建規劃展館承建公立學校文體場館市民服務中心市民活動中心美術館影劇院和音樂廳博物館和紀念館青少年中心圖書館投建商業及酒店醫院幸福學校城市運營職責公共服務管理 市政設施養護管理道路橋梁道路照明公共綠化排水管網環境衛生秩序維持 公用設施運營維護供水廠站及管網供熱廠站及管網污水處理及回用公共交通站亭垃圾處理廠站基礎設施管理活動文化城市魅力不同類型的人口原住民產業人口孔雀城新

5、移民回遷社區管理要點滿意度調查民生改善8分類理念體系業務工作流程責任方-成果-關鍵點基礎設施 管理三層級事業部-區域-物業公司穩定安全-輿情-成本兩類市政設施-公用設施9基礎設施管理【分類-理念-體系-業務】基礎設施是為城市生產和居民生活提供公共服務的工程設施，是城市賴以生存和發展的條件，是城市運行的載體，是城市發展的基礎。結合華夏產業新城開發建設和管理的特點，一般按以下分類進行管理：市政設施養護管理B公用設施運營維護 道橋及慢行系統、交通安全設施 道路照明 綠化景觀 開放式公園 市民廣場 給水廠、供水管網 污水廠、中水處理設施及管網 熱源廠、換熱站及管網 公共交通場站、候車亭 垃圾處理站A1

6、0基礎設施安全、穩定、可持續運行，是產業新城品質的基礎保障。因此，應以“穩定”為根本，堅持“安全、輿情、成本”3個出發點開展運營工作。基礎設施管理【分類-理念-體系-業務】運行安全為前提。本著“巡查到位、維修及時”養管工作原則，加強巡查力度、加快維修進度，確保設施完好，無安全隱患，公眾使用無安全憂慮。安全輿情重視輿情很關鍵。無論公眾投訴反饋、領導意見、政府要求，各類輿情均是對城市運營管理提出意見或建議，管理部門應高度重視，及時解決，匯總分析，不斷提升服務水平。成本管控成本要持續。以質量缺陷總結為導向，提前介入設計建設工作，在根本上管控運營成本。以全生命周期管理為依托，不斷優化維護、維修方法，合

7、理延長設施的使用壽命，提高投資價值。11圍繞市政設施安全穩定運行的目標，不斷完善“事業部區域物業”三級管控體系。基礎設施管理【分類-理念-體系-業務】01事業部統籌指導、監督協調區域市政設施運營工作。按照本部相關制度及標準，進一步細化管理細則和流程，指導區域開展運營工作。02區域對接政府和物業公司組織開展市政設施運營工作。對接地方政府行政主管部門梳理管理邊界，協調域內行政執法問題；組織、監督物業公司開展運營工作。03物業具體實施市政設施運營工作。落實區域和合同要求，接受監督考核，不斷提升養護管理水平。12原有設施接管的策略1.委托市政物業接手，成立現場養護管理架構。2.與政府部門對接移交驗收，

8、做好接收手續簽認和設施臺賬。3.對標華夏管理標準，市政物業立即開展設施保潔、安全巡查、秩序維護等工作，同時對直接影響觀感的部位進行整改提升。以“反應快、高標準” 贏得政府和群眾的信任，突顯華夏品質標準。4.如設施現狀品質太差或者不符合華夏標準，建議區域組織提升改造。華夏簽約區域有不同接管狀態： 域內已由政府啟動開發。建成有道路、排水、路燈、綠化等基礎設施，簽約后急需由華夏接收統一管理。 域內尚未啟動開發建設。現狀沒有道路、排水、路燈、綠化等基礎設施。基礎設施管理【分類-理念-體系-業務】市政設施養護管理業務流程A13管理委托：區域根據市政設施建設進度，適時委托市政物業分公司管理，并簽訂合同。（

9、參見委托管理工作指引）移交驗收：區域城市建設部門向運營部門提出具體設施移交申請，運營部門組織物業公司承接查驗，簽署移交證明文件，建立設施臺賬。（參見移交驗收工作指引）養護實施：結合區域實際情況，運營部門動態調整確定具體設施的養護管理要求。物業公司按照區域總體要求編制年度養護管理工作計劃和預算，經區域批準后具體實施。區域與物業公司加強溝通，按照合同約定進行考核和費用結算。（參見市政設施管理相關業務工作指引）主責：區域城市運營部門實施：物業集團下屬市政物業分公司參與：政府相關部門、區域城市建設部門基礎設施管理【分類-理念-體系-業務】市政設施養護管理業務流程A14 價款：了解與政府、物業公司結算方

10、式（酬金制或包干制）。標準：區域結合政府關注、新城門戶形象要求，確定市政設施養護標準。計劃：物業公司編制年度養護管理工作計劃和預算，提報區域批準。落實：物業公司按照內部制度加強管理，定期向區域提報工作報告，區域定期檢查和溝通。考核：雙方商議制定考核細則與費用結算掛鉤、納入合同。意識：提高安全隱患和法律風險意識，學習國家和地方法律法規，掌握法律風險點，一方面加強與當地政府主管部門對接，溝通城管、交警、路政、水務等行政執法協作方式，另一方面日常巡查到位、維修及時，確保公眾安全。信息化：不斷探索信息化管理手段，豐富智慧城市管理內容；提高機械化作業比例，逐步降低人工投入。市政設施養護管理業務關鍵點A基

11、礎設施管理【分類-理念-體系-業務】15基礎設施管理【分類-理念-體系-業務】工作事項責任方成果關鍵點工作指引管理委托區域運營物業集團（市政物業）委托函物業管理合同1.養護標準2.結算方式3.考核細則市政設施委托管理工作指引（過程稿）移交驗收區域建設區域運營市政物業資料實物查驗移交證明設施臺賬1.問題清單及銷項計劃2.移交證明3.協調推動4.詳細臺賬市政設施移交驗收工作指引（過程稿）養護實施政府部門區域運營市政物業養護標準預算計劃管理質量考核支付1.執法和管理界定2.計劃編制3.檢查落實4.信息化管理5.輿情管理市政設施管理相關業務工作指引（修編中）市政設施養護管理業務A16違法越位管理：雖然

12、華夏負責區域的建設和管理，但僅是運營商，屬于企業行為，在路政、城市管理、交通秩序、排水監督等方面沒有執法權。因此，在日常養護管理工作中，尤其要提高法律意識，加強行政主管部門協作，杜絕違法管理。 地下管線安全：目前，各區域道橋、排水等設施新建投入時間不長，運行狀況較好，但仍需加強地下管線的檢查檢測，及時維修管網漏損病害，避免因道路塌陷引發交通安全事故。養護作業防護：基礎設施養護作業操作規程落實不到位，維修安全防護措施不足，作業人員安全無法保障，同時影響社會公眾交通安全。市政設施養護管理主要風險基礎設施管理【分類-理念-體系-業務】市政設施養護管理業務流程A17區域在完成產業規劃和總體規劃后，結合

13、區域產業布局和城市人口導入目標開展市政工程專項規劃，通過外部環境和資源調研，圍繞需求制定區域電力、給水、燃氣、供熱、污水處理等專業規劃，確定能源配套近、遠期供應目標，安排供應廠站及管網建設進度，以滿足區域建設開發需要。公共設施運營維護業務流程B基礎設施管理【分類-理念-體系-業務】能源配套規劃建設的要點1.在產業規劃的基礎上，多方法研究用量指標，科學確定總量需求。2.調研外部環境，比如縣域總體規劃，專業公司能源供應配套現狀能力與近、遠期規劃，能否匹配新城發展所需。3.推動由政府主導，解決水、電、氣供應階段目標問題。4.做好管線建設與道路景觀建設進度計劃的匹配，切實滿足同步實施要求。18公共設施

14、運營維護業務流程B基礎設施管理【分類-理念-體系-業務】具備能源供應條件區域的痛點1.目前，供電、燃氣基本為壟斷經營，供水、供熱和污水處理逐步市場化操作，一般由專業公司負責廠站及其管網建設，掌握建設和供應的話語權。2.區域初期建設階段，需要各專業管線與道路景觀同步實施，且只有極少數用戶需求，投入大收益少，專業公司為此不愿同步建設相關設施。3.企業以經濟效益為先，政府對此掌控難度大，也不愿意為管線建設買單。綜上，區域初期建設階段面臨專業管線配建不及時、能源供應不到位問題。華夏簽約區域有不同能源配套情況： 域內不具備能源供應條件。比如固安、大廠等區域接管前沒有專業配套公司供應能源，需要由華夏自行建

15、設供水、供熱、污水處理等設施。 域內已具備能源供應條件。區域所在城市的能源配套比較完善，且納入該城市的總規劃，有專業公司開展經營活動。19公共設施運營維護業務流程B基礎設施管理【分類-理念-體系-業務】 具備能源供應條件區域痛點的應對措施方案針對存在區域專業管線配建不及時、能源供應不到位問題，提出以下三種解決建議：1.推動政府認可將專業管線建設費用納入PPP協議結算，由華夏統一組織實施，尤其盡快解決供水管線建設與道路同步進度問題。2.協請政府成立工作小組，各專業公司為成員單位，以區域總體建設進度和能源使用需求為導向，由政府牽頭推動專業管線建設進度。3.探討區域能源綜合利用模式，由華夏統一實施各

16、專業管線。在政府協調下，與當地專業公司商談合作方式，華夏投資建設管網，專業公司提供能源保障，成立區域供水、供氣等合資公司。20公共設施運營維護業務流程B基礎設施管理【分類-理念-體系-業務】自建自營能源廠站的痛點1.水資源獲取是最大難點，環京區域不具備地表水資源，基本依靠開采地下水供應，隨著國家管控不斷加強，水資源將是區域發展的主要制約因素。2.供熱廠站面臨建筑多使用少的局面，由于居民入住率較低，加上不用不繳費的地方政策，無形中增加廠站經營成本，同時造成供熱規劃與實際差距較大。3.產業新城內住宅基本由孔雀城集團開發，供水、供熱公司的收費邊界與管理邊界不一致，住宅小區紅線內管網及其漏損責任往往難

17、以解決。4.產業新城初期開發以核心區和住宅區為主，入住人口和產業較少，污水量較少，再加上污水廠規劃布置較分散，規模較小，污水處理量不能達到設計產能，處理成本奇高。另一方面，按照建設規模測算，環保部門要求增加按規定配建污水處理廠方可批準后續項目建設。21公共設施運營維護業務流程B基礎設施管理【分類-理念-體系-業務】自建自營能源廠站痛點的應對措施方案1.擴大水資源獲取渠道，有條件區域盡量采用南水北調原水，同時控制耗水業態的產業入住，加大節水管理。2.收集準確的供熱需求，確保區域供水、供熱能力尚保有一定富余量。對住宅小區紅線內管網和換熱站等設施建設工作，既要給予兄弟部門大力支持，也要堅持原則提出相

18、關要求，以便接管后安全穩定運行。3.污水處理廠有很強的規模效益，且小型水廠基本難以實現盈虧平衡。為此，應避免分散建設，分期考慮不同的臨時污水調度方案，集約處理降低成本。22主責：區域城市運營部門實施：物業集團下屬市政運營分公司參與：用戶、政府相關部門、區域城市建設部門A管理委托前期介入可分為兩階段委托。第一階段為前期委托，委托物業公司開展定位報告和立項研究編制，參與項目設計、招標和施工管控等前期工作。第二階段為運營委托，區域委托物業公司負責廠站及附屬設施的運營管理。在前期委托階段，物業公司研究編制定位報告、立項報告，以運營視角對項目設計建設工作提供合理化建議，包括廠站生產工藝、核心設備選型等，

19、以及核心設備品質招標建議，參與關鍵部位驗收等建設管控環節。B公共設施運營維護業務流程B基礎設施管理【分類-理念-體系-業務】23主責：區域城市運營部門實施：物業集團下屬市政運營分公司參與：用戶、政府相關部門、區域城市建設部門移交驗收區域城市建設部門向運營部門提出具體設施移交申請，運營部門組織市政運營公司進行承接查驗工作，對接建設部門督促處理驗收問題整改，簽署移交證明文件，建立設施臺賬。（參見移交驗收工作指引）運營維護結合設施運營狀態，物業公司編制年度運營方案，包括具體維保工作計劃和預算，經區域批準后具體實施。開展用戶滿意度調查，查找問題及時解決。形成年度經營報告提報區域，共同研究能源供應需求分

20、析和擴建計劃。（參見市政設施管理相關業務工作指引）公共設施運營維護業務流程B基礎設施管理【分類-理念-體系-業務】24投資了解與政府結算方式，探討第三方參與投資和運營的模式。與物業公司研究場站運營模式和經營指標。手續取得土地、規劃和驗收手續，及時辦理后續經營許可手續，確保經營合法性安全供水、供熱和污水處理等行業國家相關法規和管理規定，尤其對飲用水安全、達標排放等方面有強制性要求，須有強烈的安全意識，合規的防范措施。滿意度以用戶滿意為出發點，提高產品質量和服務品質。公共設施運營維護業務關鍵點B基礎設施管理【分類-理念-體系-業務】25基礎設施管理【分類-理念-體系-業務】工作事項責任方成果關鍵點

21、工作指引管理委托區域建設區域運營物業公司委托函和運營合同定位報告、運營方案立項報告設計審查招標建議關鍵環節驗收1.立項工作2.工藝評審和施工圖審查3.招標建議4.關鍵環節或隱蔽節點驗收公用設施委托管理工作指引（修編中），可分別前期委托和運營委托移交驗收區域建設區域運營物業公司資料實物查驗移交證明設施臺賬1.問題清單及銷項計劃2.移交證明3.協調推動公用設施移交驗收工作指引（過程稿）運營維護區域運營物業公司年度運營方案預算計劃服務質量調查需求分析和建議1.安全保障2.投資模式3.建設驗收手續4.滿意度公用設施管理相關業務工作指引（過程稿）公共設施運營維護業務B26證照不全問題：受土地指標制約，華

22、夏自建的給水、供熱和污水處理廠用地在建設階段不能取得土地證，致使規劃、建設、施工許可手續無法辦理，最終未能通過環保驗收、竣工備案等法定程序，未獲得驗收證明。特許經營權：按照各地政府對能源供應管理規定，一般要求給水、供熱和污水處理業務取得特許經營權，雖然華夏與地方政府簽署PPP協議可能涵蓋有關內容，但需要有權限的政府授予特定獨立法人特許經營權。設施安全管理：給水設施的安全管理有著特別重要的意義，并且作為防范恐怖襲擊的主要保護對象，客觀上受投資制約，主觀上重視程度不足，防范措施不能到位，日常疏于管控，極易滋生重大安全隱患。規劃調整影響：隨著區域形式發展和政府需求變化，現有能源廠站及管網難以滿足新的

23、要求，投資受到損失。公用設施運營維護主要風險基礎設施管理【分類-理念-體系-業務】公用設施運營維護業務流程B2727分類理念體系業務主要流程關鍵點公共服務 管理2828公共服務管理【分類-理念-體系-業務】主要類型主要項目主要經營策略管理方必建類規劃展覽館減虧區域投建類商業、酒店、醫院幸福學校收益業務事業部承建類BT公立學校、文體場館市民服務中心移交政府BTO圖書館青少年活動中心市民活動中心減虧區域委托第三方注：B: Building 建設, T: Transfer 移交, O: Operation 運營公共服務管理覆蓋區域內各類項目，通過運營，發揮項目城市服務功能，聚集人口，協同產業，提升項

24、目價值。結合 華 夏 產業新城開發建設和管理的特點，一般按以下分類進行管理：2929公共服務管理【分類-理念-體系-業務】華夏產業新城的運營理念應始終圍繞城市功能，緊貼政府需求，注重品質形象的長期可持續性發展。非市場化運作、兼顧社會效益與經濟效益。政府訴求減虧謀劃地域特點公眾形象摸清和滿足政府訴求是第一要務。應本著“提早溝通、及時反饋、持續跟蹤”的原則，統籌考慮項目定位，緊貼政府需求，防范政府違約風險。長周期運營的減虧謀劃是運營之本。經營行為的動力源自利潤。產業新城的長周期開發特性決定了其項目經營初期（啟動期）或非經營性項目運營中，必須要有前瞻性的減虧謀劃，包括但不限于分階段、分程度的運營策略

25、、經營預測、減虧措施、備份方案等。定位貼合當地特點是運營“接地氣”的重要手段。通過對當地文化（非遺）、稀缺資源、風土人情的挖掘，結合政府和市場需求，形成產業新城的運營特色。提升公眾形象是運營品質的體現。除經濟價值外，項目運營應從環保理念（綠建）、市場口碑、輿情導向、產品設計、服務細節等多維度體現運營品質，維護和提升公眾形象。3030圍繞項目穩定運營，使其充分發揮城市功能，實現經營資產保值增值的這一目標，厘清區域事業部、業務事業部、第三方運營方職責界面，形成“區域搭臺、業務唱戲”的運營導向管理體系。公共服務管理【分類-理念-體系-業務】事業部區域統籌、協調、指導、督核域內公共服務運營管理工作。按

26、照本部相關制度及標準，進一步細化管理細則和流程，推進運營工作。組織自營或委托業務事業部、第三方，管理、經營域內相關項目。業務事業部對接事業部、區域，受托管理相關項目。對接第三方運營方，組織自營或委托管理相關項目。第三方運營方對接事業部、區域、業務事業部，結合顧客需求，對相關項目進行運營管理。3131來源描述應對政府政府違約引導政府訴求，設置備份經營方案，并保持政府信息對稱訴求變更持續跟進政府需求，及時反饋業務事業部和經營單位規劃調整規劃調整造成定位變動，應結合已投資項目，綜合考慮業務事業部節點滯后細化節點分解、落實責任人，加強過程驗收團隊不穩跟蹤關鍵崗位人員變化，敦促新老人員無縫銜接工程質量區

27、域、經營單位加強過程把控和驗收，杜絕帶問題移交顧客重大輿情建立線上、下輿情監控渠道，及時解決問題，防范負面輿情擴散。建立應急處置方案重大投訴建議滿意度和客訴渠道，及時掌握市場口碑和經營品質狀況，建立應急處置方案公共服務管理【分類-理念-體系-業務】【主要流程-關鍵點】 風險運營涉及面廣、周期長，需要對各參與主體的風險進行識別和預案前置。3232來源描述應對經營方安全事故定期組織安保消防演練、確保設施高可用，敦促業務事業部和經營單位購買商業保險。建立應急處置方案品質降低設立經營品質標準（可對標），定期進行品質考核；定期審核運維計提合規、合理性，確保品質維護預算充足持續虧損對收入類、經營類、費用類

28、、品質類指標跟蹤監控，對預算、預測指標進行合理性審核經營違約敦促事業部建立預警、應急機制，對主、客觀的單方面違約設置備份方案，確保項目正常經營 風險公共服務管理【分類-理念-體系-業務】【主要流程-關鍵點】3333公共服務管理【分類-理念-體系-業務】政府需求市場調研項目定位運營方案設計招采建設移交運營籌開項目立項前期委托運營委托（前期介入：提供建設管理服務）建設委托前期委托（前期后移：繼續跟進建設管理）建設委托運營委托運營委托前置：多為無業務事業部前期委托后移：多為有業務事業部運營管理貫穿項目全周期，但隨合作方招商的提前或滯后，前期、運營階段委托會與建設階段委托勢必有業務重疊，主要體現在建設

29、管理服務方面（如過程咨詢）。34公共服務管理【分類-理念-體系-業務】工作事項責任方成果關鍵點工作指引前期委托區域運營政府需求定位報告風險預案1.準確把握政府需求并確認2.適度規模，注意投資收回3.評估并持續預判重大風險定位報告編制指引建設委托區域建設政府需求代管運營預案代管開業預案1.各關鍵節點簽字落實權責2.評估并持續關注重大風險3.安全管理4.確保移交運營方案編制指引運營方案編制指引（開業前六個月）運營委托區域移交政府運營區域代運營（政府違約）物業委托合同（如有委托）第三方運營委托協議開業后六個月運營方案1.代管過程中項目社會效益2.代管過程中保持政府溝通運營方案指引（開業后六個月）承建

30、類（BT）項目公立學校、文體場館、市民中心（行政服務類）A3535公共服務管理【分類-理念-體系-業務】工作事項責任方成果關鍵點工作指引前期委托區域定位業務事業部受委托方咨詢定位報告前期委托協議（業務事業部簽訂，第三方早介入）定位確認會議紀要（有業務事業部的項目）1.政府需求確認2.項目調研實施3.業務事業部或受托第三方及時參與定位報告編制指引合作協議參考文本建設委托區域建設業務事業部受委托方咨詢代建委托函運營委托協議立項前的運營方案開業前六個月運營方案1.工程重要節點2.安全管理3.運營團隊到位4.運營團隊培訓運營方案編制指引運營方案指引（開業前六個月）運營委托區域運營委托業務事業部（如有）

31、受委托方運營開業后六個月運營方案1.開業亮相2.減虧措施3.持續運營保障運營方案指引（開業后六個月）必建、投建類項目展館、商業、酒店、幸福學校、醫院等B36公共服務管理【特別提醒】特別提醒：兩類項目的政府意向梳理和落實分類項目形態關鍵點承接政府委托的項目公立學校文體場館市民服務中心摸清政府訴求；適度規模，關注投資回款；各關鍵節點簽字落實權責；確保移交。先代管再移交的項目展館圖書館市民活動中心青少年活動中心摸清政府訴求；各關鍵節點簽字落實權責；代管過程中體現項目社會效益；代管過程中保持政府溝通；評估并持續預判重大風險（如政府違約、經營風險）；確保移交。37公共服務管理【本部對接】項目定位報告完成

32、（立項批準日前180天完成，一般用時75天）設計方案設計方案評審完成評審完成運營方案通過評審（立項批準日前45天完成，一般用時30天）立項立項完成完成開工開工（路床、基礎土方）竣工驗收竣工驗收(以單位工程竣工驗收表或接收單位內部驗收為準）開業前六個月運營方案審批（開業前180天完成，一般用時30天）試運營（15天后報備）(開業后六個月運營方案審批（開業后180天開始，一般用時30天）重點項目計劃管理體系中的五個節點工作3838 運營目標設定根據項目的發展周期，分階段設定項目運營目標。短期（0-18個月）中期（18-36個月）長期（36個月+）商業完成招商任務，旺場聚人，滿足原住民消費需求，提升

33、市場知名度修正定位、完善商戶組合，穩定市場地位區域標桿商業酒店找準客群定位，逐步滲透市場，穩定入住率和餐飲收入依靠綜合收入和品質，穩固市場地位市場競爭群第一學校滿足業主教育需求、政府區域發展需求、地產溢價需求辦學方面：招生穩定、管理團隊及師資隊伍穩定、在區域形成教育口碑地區知名學校輻射周邊居民，辦學規模穩定提升名師隊伍形成、辦學特色突出，教學水平教學質量位于地區前列地區品牌學校醫院滿足區域原住民醫療需求滿足地產配建、政府發展需求地區知名醫院輻射周邊居民部分專業科室實力位于地區前列地區品牌醫院公共服務管理【分類-理念-體系-業務】【主要流程-關鍵點】3939短期（0-18個月）中期（18-36個

34、月）長期（36個月+）文化建筑群與中央公園等共同成為區域高感知建筑，具備良好的地標形象。承擔區域發展高端來訪接待任務核心區形象展示建筑，承擔產業發展展覽及區域經濟發展任務華夏產業新城核心公共服務設施，與酒店、商業等共同打造新城品牌形象，為當地居民提供教育、休閑、娛樂等綜合服務 運營目標設定公共服務管理【分類-理念-體系-業務】【主要流程-關鍵點】40概念集中安置村民就業創業民生改善村民長效收益村民與產業人員集中安置滿意度調查41民生-概念廣義的民生：產業新城的居民的衣食住行、就醫就學，都是民生；狹義的民生：原住民和產業人口的居住幸福感。產業人口居住方案村民變市民村民變市民狹義的民生重點關注：1

35、、原住民集中安置方案；2、原住民長效收益；重點關注：產業人口的居住方案42民生-集中安置【村民與產業人員集中安置-村民就業創業-村民長效收益】依托產業新城的發展，將原有的村落拆遷，建設成為集中居住的新型社區1、還遷：按載證面積1：1還遷，按照適度遷并原則建立統一還遷社區；2、公寓：還遷社區中，將村民還遷面積中折兌部分面積，統一建設成為“白領公寓”產權歸村民所有。公寓與還遷社區分區管理，共同組成集中居住的新型社區：（1）可集中租賃給產業人口，也可由村民自行租賃；（2）產業人員住至新型社區，實現人口聚合。原住民產業區新型社區住房社區配套自住房公寓收益服務服務服務收益服務43村里原有公產不再建設社區

36、底商，統一建設成為集中型的鄰里中心，村集體可整體委托經營，也可利用鄰里中心鼓勵村民自主創業。鄰里中心售賣食品、日常生活用品等，豐富村民、產業人口、孔雀城業主的生活配套。滿足生活基本所需社區配套：綜合市場：（蔬菜、水果、日雜）民生-集中安置【村民與產業人員集中安置-村民就業創業-村民長效收益】44引導村民再就業和創業1、提供培訓、輔導，提高勞動者就業能力、工作能力和職業轉換能力。2、搭建就業、創業平臺，促使村民順利再就業、創業。實現收入提升人均每月可獲得2000-3000元收入村民二產：制造業、建筑業（加工產業類）三產：交通運輸、快遞、零售業，住宿餐飲，家政服務等（服務業類）創業：引導自主創業，

37、在鄰里中心進行生活必需品的售賣。職業培訓管委會、企業、村街聯動引導創業有就業需求有創業需求創業引導民生-集中安置【村民與產業人員集中安置-村民就業創業-村民長效收益】45村民收入工資收入租金收入通過職業培訓引導村民在產業新城企業內部就業通過產業新城返租村民公寓，租賃給入區企業的員工2000-3000元/月800-1500元/月創業收入通過鄰里中心的自主經營，推動村民自主創業3000元/月左右注：上述收入標準，參考固安區域實際情況民生-集中安置【村民與產業人員集中安置-村民就業創業-村民長效收益】46民生-回遷社區【審核要點】一、關于集中安置選址和拆遷計劃詳細資料1、提供新建區域全部自然村拆遷情

38、況、回遷集中社區和初步選址以及拆遷計劃安排；2、還遷社區總規劃圖：圖中必須標注各種配套房屋（居委會、派出所、文化站、物業管理用房等）的具體位置及面積；3、如還遷社區涉及商業，提供商業設計圖及周邊居民情況說明。二、單個社區審核要點1、回遷房面積、戶型設計依據；2、建設回遷社區，要充分考慮村民長效收益問題，例如設定整體公寓集中返租；3、如有商業、教育等項目，需說明項目的產權歸屬，主要審核項目布局、規模、面積、動線、周邊居民情況等，提前與業務事業部溝通，考慮項目運營實施難度；4、需說明回遷社區配套用房的產權歸屬。一般各地方政府對社區內建設配套用房的面積、規模有要求，但區域應該在建設前還要著重考慮配套

39、用房的實際使用功能和運營。47民生-滿意度調查滿意度調查的目的：了解各類型客戶對產業新城服務的真實評價，判斷影響客戶滿意度的關鍵因素，為產業新城的產品和服務改進提供方向。序號調查類型調查關注點1自然人基礎設備、配套服務、生活的舒服度2企業法人招商服務環節、入住/建設/投產服務3教育客戶教育質量、教學課程、校園設施4商業客戶招商過程服務、日常運營服務、市場推廣5消費者商品種類、品質、價格、消費環境6酒店客戶環境設施、入住/退房服務、客房配套設備48活動文化城市魅力49一、社團文體活動1、各居住區（含回遷房及產業公寓）分別組建社團（社團的組建需要借力物業、當地村委會、政府文化站及企業工會）。2、社

40、團類型：舞蹈、唱歌、樂器、京戲、體育等。3、定期舉辦社團活動，有針對性的、謀劃的組織活動，給社團提供展示的舞臺，例如年度納涼晚會、迎新晚會等，條件成熟后可將社團優秀節目選送省、市進行文藝匯演。二、公益類型的活動：1、新城內年滿65歲以上老人的免費體檢；2、組織志愿者團隊，定期慰問特殊人群等公益活動。城市魅力【活動-文化】50 文化：文化(culture)是一個非常廣泛的概念，給它下一個嚴格和精確的定義是一件非常困難的事情。不少哲學家、社會學家、人類學家、歷史學家和語言學家一直努力，試圖從各自學科的角度來界定文化的概念。然而，迄今為止仍沒有獲得一個公認的、令人滿意的定義。籠統地說，文化是一種社會

41、現象，是人們長期創造形成的產物，同時又是一種歷史現象，是社會歷史的積淀物。確切地說，文化是凝結在物質之中又游離于物質之外的，能夠被傳承的國家或民族的歷史、地理、風土人情、傳統習俗、生活方式、文學藝術、行為規范、思維方式、價值觀念等，是人類之間進行交流的普遍認可的一種能夠傳承的意識形態。 每一個產業新城的文化，由于城市是新建的，人口是重新組成的，原有文化必然被稀釋和重建，作為產業新城的建設者和管理者，要有意識的去引領文化的建設，讓人們找到歸屬感和榮譽感。注：關于文化的定義，摘自百度。城市魅力【活動-文化】51文化建設：從環境布置、公開宣傳、樹立榜樣、活動組織等方面著手，引導居住在華夏產業新城的人

42、口積極自主參與，培養文化消費習慣，逐漸形成特有的區域文化。城市魅力【活動-文化】52目錄華夏產業新城城市運營工作介紹一新區域城市運營人員配置建議三區域不同發展階段城市運營工作重點二53產業新城開發三個階段啟動期發展期成熟期0-18個月18-36個月36個月以后城市發展產業發展投資與財務1、拉開區域發展格局，建設迎賓大道等骨干路網2、啟動核心區建設，開工建設展館、中央公園等高感知項目1、打造區域主干路網2、聚焦打造核心區、展館、中央公園等公建項目建設完成，核心區形象初步展示1、持續完善區域路網2、逐步完善公共服務設施（學校、酒店、商業、醫院等），提升城市魅力3、提升城市運營能力1、謀劃并落地1-

43、2個產業園2、聚焦大項目招商1、打造3-5個成型產業園2、落地1-2個產業大項目，并初步形成產業集群1、產業升級2、騰籠換鳥3、產業集約用地1、住宅實現首次開盤2、不突破公司投資紀律3、投資側重資源儲備1、走通落地投結算，走通一級回款，實現利潤為正2、城市建設、產業發展、資源獲取投資較均衡1、36個月實現當年凈現金流為正2、48個月實現區域開發累計現金流為正541、組織建設：城市運營人員招聘，城市運營團隊組建，全員城市運營意識的培訓2、業務開展：啟動期城市運營工作重點職能工作成果本部支持文件市政管理域內接管政府的協議/備忘與物業公司簽訂合同協議范本合同范本市政設施養護標準公用設施調研場站定位報

44、告編制（如有）調研報告定位報告調研報告提綱定位報告模板公共服務文化、社團、消費習慣、已運營公共服務設施調研調研報告調研報告提綱展館定位報告編制定位報告定位報告范本民生改善回遷房集中安置選址和方案安置房委托函委托函范本城市魅力暫不涉及55發展期城市運營工作重點1、組織建設：城市運營團隊的專業能力提升2、業務開展：職能工作成果本部支持文件市政管理市政設施運營巡查報告結算報告市政設施養護標準場站運營（如有）能源管理運營評估能源管理評估報告場站運營管理標準能源管理類文件公共服務展館運營運營端到端文件展館定位報告編制定位報告定位報告范本文化建筑群定位報告編制和合作方尋找定位報告委托協議定位報告范本委托協

45、議范本委托業務事業部的項目定位報告編制定位報告委托函定位報告范本委托函范本民生改善原住民創業支持方案支持方案方案策劃書產業人口集中安置安置方案方案策劃書回遷房集中安置選址和方案安置房委托函委托函范本城市魅力暫不涉及56成熟期城市運營工作重點1、組織建設：組建獨立的城市運營部門2、業務開展：職能工作成果本部支持文件市政管理市政設施運營巡查報告結算報告市政設施養護標準場站運營（如有）能源管理運營評估能源管理評估報告場站運營管理標準能源管理類文件公共服務展館運營運營端到端文件公共服務設施運營總結運營管理標準文化建筑群定位報告編制和合作方尋找定位報告委托協議定位報告范本委托協議范本委托業務事業部的項目

46、定位報告編制定位報告委托函定位報告范本委托函范本民生改善原住民回遷公寓集體出租出租協議公寓管理方案出租協議范本管理方案范本城市魅力社團建立（志愿者）工作總結志愿者管理方案活動組織活動總結活動組織注意事項文化引導工作總結文化引導方案57目錄華夏產業新城城市運營工作介紹一新區域城市運營人員配置建議三區域不同發展階段城市運用工作重點二58新事業部城市運營人員配備建議崗位名稱拓展期（無下掛區域）運營初期（下掛1區域）運營期（下掛多區域）配備說明城市運營負責人1人1人1人1、崗位職責：全面負責事業部城市運營管理工作；2、人員要求：建筑設備專業或市政工程專業，具備公共服務設施運營管理經驗和市政基礎設施管理

47、經驗為佳；3、兼顧啟動區域城市運營工作。市政設施運營崗1人1人1、崗位職責：統籌各區域市政基礎設施運營管理，負責道橋、路燈、綠化養護管理，能源廠站運行，公共環衛和秩序管理等；2、人員要求：市政工程專業，具備市政設施運行、市容環境管理經驗；3、兼顧啟動區域運營工作。公共服務管理崗1人（或由負責人兼任）1人1、崗位職責：統籌各區域規劃展館、創業大廈、文化藝術中心、安置房等運營管理工作，負責酒店、商業體、華夏幸福學校等業務事業部委托管理工作。2、人員要求：建筑設備專業，具備公共服務設施運營管理經驗；3、兼顧啟動區域運營工作。4、事業部運營初期，可由其他崗位兼任。民生服務管理崗1人（或由負責人兼任）1

48、人1、崗位職責：統籌各區域社會發展服務事業，配合政府部門開展相關工作，包括社區醫療、生活服務、社會治理、志愿服務等工作；2、人員要求：具備社會民生服務工作經驗；3、事業部運營初期，可視工作開展情況由其他崗位兼任。小計1人24人4人僅供參考59新區域城市運營人員配備建議崗位名稱初創、啟動區域發展區域成熟區域配備說明城市運營負責人可由事業部兼任1人1人1、崗位職責：負責區域城市運營工作；2、人員要求：建筑設備專業，具備公共服務設施運營管理經驗為佳。市政設施運營崗可由事業部兼任1人標準配備：2人（市政公用1人、市容環境1人）。配備上限：6人（以道路及綠化面積200萬平米為基礎標配，每增加100萬平米

49、增加1人；如3座以上廠站另增加1人）。1、崗位職責：對接政府職能部門和物業公司，負責市政基礎設施運營，包括道橋、路燈、綠化養護管理，能源廠站運行，公共環衛和秩序管理等；2、人員要求：市政工程專業，具備市政設施運行、市容環境管理經驗。公共服務管理崗可由事業部兼任1人標準配備：2人（公共服務1人，安全管理1人）。配備上限：3人（公共服務設施數量超過3類增加1人）。1、崗位職責：負責規劃展館、創業大廈、文化藝術中心、安置房等運營工作，負責酒店、商業體、華夏幸福學校等業務事業部委托管理工作。2、人員要求：建筑設備專業，具備公共服務設施運營管理經驗。3、成熟區域配備1名安全管理人員，負責區域內公共服務設

50、施、廠站設施等運行安全監督，及其應急預案管理等民生服務管理崗可由事業部兼任1人（或兼任）標準配備：1人。配備上限：6人（服務人口1.5-2萬人配置1人）。1、崗位職責：負責區域社會發展服務事業，配合政府部門開展相關工作，包括社區醫療、生活服務、社會治理、志愿服務等工作；2、人員要求：具備社會民生服務工作經驗。小計可由事業部兼任34人616人各區域具有不同特點，僅供參考固安城市運營中心組織架構城市運營中心資產經營部經營立項建設移交招商運營資產管理城市營銷部活動策劃品牌宣傳文化塑造民生服務部社區治理志愿服務就業服務市政運營部市政運營綜合巡查電力運營智慧城市安全管理61產業新城本部建設管理中心組織架構產業新城本部城市建設管理中心規劃設計院城市運營規劃中心建設管理成本管理建筑設計韓蕊公共服務市政設施韓蕊張岢有業務事業部（韓蕊）無業務事業部（周玉潔）基礎設施（張岢）公用設施（張國慶）民生改善（林媛）城市魅力（林媛）誠意正心干好產業新城