1、主要針對(duì)不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的旅館業(yè)用地可能的物業(yè)類(lèi)型和銷(xiāo)售模式進(jìn)行分析。 產(chǎn)權(quán)不能分割的物業(yè)銷(xiāo)售模式研究產(chǎn)權(quán)不能分割的物業(yè)銷(xiāo)售模式研究 旅館業(yè)用地產(chǎn)權(quán)的規(guī)定及類(lèi)似項(xiàng)目旅館業(yè)用地產(chǎn)權(quán)的規(guī)定及類(lèi)似項(xiàng)目 前言前言 近年來(lái)旅館業(yè)用地等其它土地性質(zhì)出讓逐漸增多，但如何銷(xiāo)售、近年來(lái)旅館業(yè)用地等其它土地性質(zhì)出讓逐漸增多，但如何銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)化現(xiàn)金成為重要課題轉(zhuǎn)化現(xiàn)金成為重要課題 3 關(guān)于用地關(guān)于用地性質(zhì)性質(zhì)的相關(guān)法律規(guī)定：的相關(guān)法律規(guī)定： 城市建設(shè)用地共分8大類(lèi)、35中類(lèi)、44小類(lèi)。 根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，各類(lèi)用地出讓的最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、

2、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地50年 在城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的土地分類(lèi)中，在商業(yè)金融性用地一項(xiàng)中包含關(guān)于旅館業(yè)用地的規(guī)定：旅館、招待所、度假村及其附屬設(shè)施等用地。 酒店作為高投入物業(yè)類(lèi)型，如何銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)化現(xiàn)金成為重要課題。主要抗性在于客戶(hù)對(duì)主要抗性在于客戶(hù)對(duì)4040年的年的認(rèn)知及產(chǎn)權(quán)不能夠分割銷(xiāo)售。認(rèn)知及產(chǎn)權(quán)不能夠分割銷(xiāo)售。 關(guān)于旅館業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割的規(guī)定各個(gè)城市不一，南京尚無(wú)明文規(guī)關(guān)于旅館業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割的規(guī)定各個(gè)城市不一，南京尚無(wú)明文規(guī)定定 旅館業(yè)用地產(chǎn)權(quán)是否可以分割旅館業(yè)用地產(chǎn)權(quán)是否可以分割各個(gè)城市規(guī)定不一各個(gè)城市規(guī)定不一，北京、上海、海南已明令禁止

3、將旅館業(yè)用，北京、上海、海南已明令禁止將旅館業(yè)用地進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，而廣州仍可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割。地進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，而廣州仍可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割。南京目前暫未出臺(tái)此類(lèi)規(guī)章制度。南京目前暫未出臺(tái)此類(lèi)規(guī)章制度。 北京北京：2010年5月19日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、北京市規(guī)劃委員會(huì)、北京市國(guó)土資源局聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)酒店類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理有關(guān)問(wèn)題的通知的通知。規(guī)定各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得酒店類(lèi)項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)或備案批復(fù)文件后，必須嚴(yán)格按照酒店類(lèi)規(guī)劃用途組織設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)，不得擅自改變項(xiàng)目用地性質(zhì)和規(guī)劃用途經(jīng)營(yíng)使用，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自分割轉(zhuǎn)讓。2010年5月31日后通過(guò)出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)

4、的酒店類(lèi)項(xiàng)目一律不得分層、分套（間）辦理酒店類(lèi)項(xiàng)目的測(cè)繪成果備案、預(yù)售許可和現(xiàn)房銷(xiāo)售確認(rèn)手續(xù)。 上海上海：2009年6月，上海市房管局、上海市規(guī)土局聯(lián)合發(fā)布的上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）稱(chēng)，非居住房屋以規(guī)劃確定的完整功能、可以獨(dú)立使用，并且有明確、唯一編號(hào)的房屋或者特定空間為基本單元，如獨(dú)幢的賓館、公寓式酒店以幢為基本單元，不得分層、分套出售。 海南海南：2010年，海南省前段時(shí)間出臺(tái)一個(gè)54號(hào)文件，禁止旅游用地產(chǎn)權(quán)分割出讓。 廣州：廣州：尚未出禁止旅館業(yè)用地分割的政策，2009-2010年取得預(yù)售許可證的富力公園28與大學(xué)時(shí)光均可分割產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售。 南京：南京：尚無(wú)明文規(guī)定，咨詢(xún)過(guò)房管局工作

5、人員，答復(fù)為不可分割。 4 南京市場(chǎng)類(lèi)似項(xiàng)目南京市場(chǎng)類(lèi)似項(xiàng)目美加?xùn)|部假日精裝公寓通過(guò)劃分十分之一美加?xùn)|部假日精裝公寓通過(guò)劃分十分之一產(chǎn)權(quán)、低價(jià)吸引度假投資客戶(hù)，總體接受度弱，去化緩慢產(chǎn)權(quán)、低價(jià)吸引度假投資客戶(hù)，總體接受度弱，去化緩慢 項(xiàng)目概況 美加?xùn)|部假日地處4A級(jí)茅山風(fēng)景區(qū)，東望茅山主峰，西臨茅山水庫(kù)，生態(tài)資源豐富。規(guī)劃建設(shè)國(guó)際精品酒店、酒店式公寓、度假別墅和高爾夫發(fā)球場(chǎng)、生態(tài)果園等度假配套。 公寓 推出152套酒店式精裝公寓，將公寓產(chǎn)權(quán)拆分10份，每份價(jià)格3.98萬(wàn)元，同時(shí)每年尊享28間夜度假時(shí)光，并可換住至美加旗下酒店。 整套購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)，按照總房?jī)r(jià)4%年租回報(bào)，累計(jì)6年，每年依然可獲得一

6、定數(shù)量的同級(jí)別酒店客房的免費(fèi)入住權(quán)。 銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目在售3期，1期是40年產(chǎn)權(quán)公寓，141間，已經(jīng)售罄。2期是度假小別墅，還有一些在售。3期是新開(kāi)的度假公寓，一共154間，截止到2013年12月，已去化83戶(hù)。 客戶(hù) 南京、上海、鎮(zhèn)江都有，還有海南的。客戶(hù)以私營(yíng)業(yè)主、教師為主，他們這樣的人都是注重生活品質(zhì)的，追求一定生活方式的 5 “我們公寓是按份和按套銷(xiāo)售。按份銷(xiāo)售一份價(jià)格現(xiàn)在是5.98萬(wàn)元/份，1期是3.98萬(wàn)元/份。按套銷(xiāo)售是49.8萬(wàn)/套，一套是分為10份。公寓主力面積在40平米左右。您可以只買(mǎi)一份，也可以買(mǎi)1套（10份）。購(gòu)買(mǎi)我們十分之一產(chǎn)權(quán)，就是一間房的，可以享受我們提供40年，每

7、年28天的免費(fèi)入住或者在全國(guó)我們美加體系酒店的入住。買(mǎi)一間房，房間不固定。10個(gè)人共同擁有1套房的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)證我們酒店代管理，會(huì)給到你們復(fù)印件并加蓋我們美加公章。您可以自由轉(zhuǎn)讓、繼承。按套買(mǎi)的，可以享受我們提供40年，每年52天的免費(fèi)入住，其中28天是可以在全國(guó)美加體系酒店入住。可以自由選房，我們不分樓層，不分位置，價(jià)格都一樣。按套買(mǎi)的話(huà)，是帶投資性質(zhì)的。前5年是帶返租合約的，每年會(huì)給到您6%的固定回報(bào)率。5年后，可選擇繼續(xù)托管給我們帶經(jīng)營(yíng)，利潤(rùn)扣除成本，二八分成。也可以選擇自主不托管，需交1.9元/平米的物業(yè)費(fèi)。”置業(yè)顧問(wèn)陳先生 旅館業(yè)用地的物業(yè)類(lèi)型及銷(xiāo)售模式旅館業(yè)用地的物業(yè)類(lèi)型及銷(xiāo)售模式

8、模式模式 目前旅館業(yè)用地的物業(yè)類(lèi)型主要為酒店類(lèi)、酒店式公寓類(lèi)和養(yǎng)老目前旅館業(yè)用地的物業(yè)類(lèi)型主要為酒店類(lèi)、酒店式公寓類(lèi)和養(yǎng)老公寓類(lèi)公寓類(lèi) 1、旅館、度假村 2、酒店式公寓 3、養(yǎng)老公寓 8 銷(xiāo)售模式 股權(quán)模式 租賃權(quán)模式 使用權(quán)模式 會(huì)員制模式 簡(jiǎn)介：簡(jiǎn)介：從俱樂(lè)部入會(huì)方式演變過(guò)來(lái)，業(yè)主支付較高額度入會(huì)費(fèi)，以后每年支付年費(fèi)，可以永久享有會(huì)員資格，每年固定免費(fèi)居住權(quán)。分為酒店和養(yǎng)老公寓分為酒店和養(yǎng)老公寓兩種形式。 代表項(xiàng)目：代表項(xiàng)目：悅榕秘境、上海親和源 簡(jiǎn)介：簡(jiǎn)介：業(yè)主一次性繳納房間入股費(fèi)用，定期享受盈利分紅及一定期限免費(fèi)居住權(quán) 代表項(xiàng)目：代表項(xiàng)目：今典紅樹(shù)林酒店 簡(jiǎn)介：簡(jiǎn)介：認(rèn)購(gòu)使用權(quán)，后期交

9、由酒店管理公司統(tǒng)一管理，業(yè)主每年可以獲得一定的收益，即產(chǎn)權(quán)式酒店模式 代表項(xiàng)目：代表項(xiàng)目：麗江悅榕莊 銷(xiāo)售模式主要分為銷(xiāo)售模式主要分為4 4種：股權(quán)模式、使用權(quán)模式、租賃權(quán)模式和種：股權(quán)模式、使用權(quán)模式、租賃權(quán)模式和會(huì)員模式會(huì)員模式 簡(jiǎn)介：簡(jiǎn)介：直接銷(xiāo)售房產(chǎn)租賃權(quán)，項(xiàng)目多位于環(huán)境良好的區(qū)域，針對(duì)養(yǎng)老及度假客戶(hù)，但在配套及軟性服務(wù)方面還需加強(qiáng) 代表項(xiàng)目：代表項(xiàng)目：莫干山 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 ： 占地400畝，總建筑面積67萬(wàn)平米，由6座主題酒店集群組成，5600套客房，相當(dāng)于10座5星級(jí)酒店。 配套設(shè)施配套設(shè)施： 7萬(wàn)平米多功能會(huì)議會(huì)展、體育競(jìng)技賽事中心， 1.2公里長(zhǎng)多國(guó)風(fēng)情運(yùn)河商街 銷(xiāo)售速度銷(xiāo)

10、售速度 2012年3月開(kāi)盤(pán)，月均去化30套 置業(yè)模式置業(yè)模式 創(chuàng)新“股權(quán)式”置業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)了 “置業(yè)一房、全國(guó)度假，置業(yè)一次、年年分紅”多重利益全攬的超值收獲。完美的置換體系，業(yè)主隨時(shí)都可換住三亞的三亞灣（五星級(jí)）、亞龍灣（五星級(jí)）、海棠灣（七星級(jí)）、青島靈山灣、云南的麗江、大理、騰沖、西湖太湖區(qū)域、福建武夷山、廣東從化等稀缺度假資源城市的紅樹(shù)林系列度假酒店。 股權(quán)模式股權(quán)模式 【今典紅樹(shù)林今典紅樹(shù)林】三亞灣紅樹(shù)林度假世界，是中國(guó)最大的三亞灣紅樹(shù)林度假世界，是中國(guó)最大的度假目的地酒店，度假目的地酒店，7070萬(wàn)平方米建設(shè)有萬(wàn)平方米建設(shè)有40004000余間客房余間客房 9 10 股權(quán)模式股權(quán)模

11、式 【今典紅樹(shù)林今典紅樹(shù)林】構(gòu)建酒店運(yùn)營(yíng)集團(tuán)，保障穩(wěn)定的客戶(hù)收構(gòu)建酒店運(yùn)營(yíng)集團(tuán)，保障穩(wěn)定的客戶(hù)收益，均攤投資風(fēng)險(xiǎn)益，均攤投資風(fēng)險(xiǎn) 模式特點(diǎn) 酒店配套自己建設(shè)、自己經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收入 純酒店開(kāi)發(fā)模式，不介入住宅開(kāi)發(fā)純酒店開(kāi)發(fā)模式，不介入住宅開(kāi)發(fā) 中國(guó)第一家真正意義上的股權(quán)式酒店，出售房屋產(chǎn)權(quán)和公司股權(quán) 會(huì)展、會(huì)議、商業(yè)、演藝廣場(chǎng)、迪拜式水上樂(lè)園等中國(guó)最頂級(jí)配套標(biāo)準(zhǔn)，欲打造成為中國(guó)的“拉斯維加斯” 客戶(hù)權(quán)益 股東購(gòu)買(mǎi)酒店，獲得酒店的產(chǎn)權(quán)，并以“原始股”的形式獲得酒店股份，未來(lái)伴隨地價(jià)、房?jī)r(jià)的升值分紅比例不變 基于今典整個(gè)酒店集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)收入分紅，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共攤 享有免費(fèi)居住權(quán)、置換權(quán)、股東房?jī)r(jià)權(quán)、

12、代訂團(tuán)隊(duì)房的提傭權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利 產(chǎn)品的市場(chǎng)熱銷(xiāo)產(chǎn)品的市場(chǎng)熱銷(xiāo) 地產(chǎn)+酒店+電影+藝術(shù)的高標(biāo)準(zhǔn)配套 房?jī)r(jià)的理性把握：2.8萬(wàn)/平米，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)平臺(tái)價(jià)格7萬(wàn)元/平米 以原始股入股，未來(lái)分紅比例不變 11 今典集團(tuán) 三亞灣 紅樹(shù)林酒店 經(jīng)營(yíng)酒店 長(zhǎng)期獲益 2/3銷(xiāo)售收入+1/3運(yùn)營(yíng)收入，成功運(yùn)營(yíng)下一個(gè)項(xiàng)目 在知名休閑旅游度假城市取地 除在北京之外，其他城市全部做酒店，不做住宅 區(qū)域旅游規(guī)劃政策利好，以酒店用地名義取地，成本僅高于工業(yè)用地，取地成本每平米不足千元，前期土地投入低前期土地投入低 “股權(quán)式”運(yùn)作模式 酒店建筑面積約占總建筑面積的2/3，剩余1/3為配套建設(shè)面積，酒店酒店銷(xiāo)售收入和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收銷(xiāo)

13、售收入和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收入成功啟動(dòng)下一個(gè)紅樹(shù)入成功啟動(dòng)下一個(gè)紅樹(shù)林項(xiàng)目林項(xiàng)目 青島靈山灣紅樹(shù)林度假酒店；三亞海棠灣紅樹(shù)林費(fèi)爾蒙度假酒店；云南麗江、廣州從化、福建武夷的紅樹(shù)林度假酒店也將陸續(xù)啟動(dòng) 高標(biāo)準(zhǔn)配套+理性房?jī)r(jià)+原始股分紅，成功實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的市場(chǎng)熱銷(xiāo) 后期建設(shè)投資大，但可通過(guò)銷(xiāo)售取得大量后期建設(shè)投資大，但可通過(guò)銷(xiāo)售取得大量回款回款，其中當(dāng)酒店銷(xiāo)售量達(dá)15%左右時(shí)可收回地價(jià)成本 通過(guò)經(jīng)營(yíng)會(huì)議、會(huì)展、商業(yè)、美食、娛樂(lè)等配套產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期獲取收益 經(jīng)過(guò)兩年運(yùn)營(yíng)，三亞灣紅樹(shù)林酒店實(shí)現(xiàn)64.95%的毛利率，遠(yuǎn)高于酒店產(chǎn)品毛利率30-50%的平均水平 產(chǎn)權(quán)出售 快速回籠資金 【今典紅樹(shù)林今典紅樹(shù)林】“股權(quán)式”運(yùn)作模式

14、，獲取短期的銷(xiāo)售“股權(quán)式”運(yùn)作模式，獲取短期的銷(xiāo)售收入和長(zhǎng)期的酒店運(yùn)營(yíng)收益收入和長(zhǎng)期的酒店運(yùn)營(yíng)收益 股權(quán)模式股權(quán)模式 12 產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店 【麗江悅榕莊麗江悅榕莊】產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售迅速變現(xiàn)，通過(guò)后續(xù)經(jīng)營(yíng)獲產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售迅速變現(xiàn)，通過(guò)后續(xù)經(jīng)營(yíng)獲取持續(xù)收益取持續(xù)收益 悅榕酒店 有限公司 （經(jīng)營(yíng)權(quán)） 酒店業(yè)主 （所有權(quán)） 一次性資金回籠 房屋所有權(quán)、 土地40年使用權(quán) （可申請(qǐng)延長(zhǎng)） 酒店經(jīng)營(yíng) 提供持續(xù) 現(xiàn)金流 按比例提供 經(jīng)營(yíng)提成 業(yè)主收益模式業(yè)主收益模式 模式一：固定收益模式一：固定收益 6年內(nèi)每年可享有相當(dāng)于售價(jià)6%的收益 10年內(nèi)每年可享有相當(dāng)于售價(jià)4%的收益或者客房?jī)羰杖氲?3%收益（以較高者為準(zhǔn)

15、） 模式二：可變收益模式二：可變收益 6年內(nèi)可享有相當(dāng)于客房?jī)羰杖氲?3% 客戶(hù)凈收入應(yīng)扣除旅行社傭金和信用卡公司手續(xù)費(fèi) 3%作為維修基金以支付設(shè)施更新 悅榕酒店有限公司副總裁魯紅：悅榕酒店有限公司副總裁魯紅： “試營(yíng)業(yè)近半年來(lái)，每間客房的平均房?jī)r(jià)達(dá)到了“試營(yíng)業(yè)近半年來(lái)，每間客房的平均房?jī)r(jià)達(dá)到了380380美元。美元。目前的客房入住率達(dá)到了目前的客房入住率達(dá)到了65%65%，像我們這樣級(jí)像我們這樣級(jí)別的酒店，別的酒店，65%65%的入住率已算很高了，已超過(guò)了我們的預(yù)期。”的入住率已算很高了，已超過(guò)了我們的預(yù)期。” 昆明城建 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 股份有限公司 合合 作作 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 13 【鳳池島鳳池島

16、】對(duì)外銷(xiāo)售并實(shí)行返租的產(chǎn)權(quán)式酒店，業(yè)主通對(duì)外銷(xiāo)售并實(shí)行返租的產(chǎn)權(quán)式酒店，業(yè)主通過(guò)委托代租方式獲取投資回報(bào)，并享有若干天的入住權(quán)過(guò)委托代租方式獲取投資回報(bào)，并享有若干天的入住權(quán) 產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店 業(yè)主與花樣年物業(yè)管理公司簽訂委托代租協(xié)議，無(wú)需與酒店管理公司簽訂協(xié)議。 酒店管理公司對(duì)所有參加委托代租計(jì)劃的業(yè)主房屋進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一利潤(rùn)結(jié)算 業(yè)主房屋的總銷(xiāo)售額扣除酒店管理公司的運(yùn)營(yíng)成本后即為當(dāng)月的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。 業(yè)主權(quán)益： 1.每年30點(diǎn)的業(yè)主入住權(quán)（支付一房50元/晚，兩房100元/晚的成本費(fèi)），周一至周四入住按每天1點(diǎn)計(jì)算，周五至周日按每天2點(diǎn)計(jì)算，國(guó)家法定節(jié)假日入住按每天3點(diǎn)計(jì)算 2.入住權(quán)可

17、以轉(zhuǎn)送親友 3.酒店管理公司獲得該利潤(rùn)的25%作為經(jīng)營(yíng)酬金，業(yè)主獲得75%作為經(jīng)營(yíng)收益。 4.參加代租計(jì)劃，業(yè)主需承擔(dān)一房（含一房?jī)蓮d）不超過(guò)2萬(wàn)，兩房不超過(guò)3萬(wàn)的經(jīng)營(yíng)開(kāi)辦費(fèi)，用于購(gòu)買(mǎi)對(duì)外經(jīng)營(yíng)所需的物品。協(xié)議期滿(mǎn)后，如不再參加代租計(jì)劃，則退還開(kāi)辦費(fèi)購(gòu)買(mǎi)的房間內(nèi)物品。 發(fā)展商發(fā)展商 投資者投資者 銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán) 委托代租 返租回報(bào) 委托經(jīng)營(yíng) 回報(bào)流程 關(guān)系流程 花樣年物業(yè)管理公司花樣年物業(yè)管理公司 委托管理 酒店經(jīng)營(yíng)公司酒店經(jīng)營(yíng)公司 14 開(kāi)發(fā)商收益來(lái)自酒店銷(xiāo)售收益及酒店經(jīng)營(yíng)收益開(kāi)發(fā)商收益來(lái)自酒店銷(xiāo)售收益及酒店經(jīng)營(yíng)收益 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)投資合同期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商占有使用使用權(quán)權(quán)因此獲得收益分配 投資收益業(yè)主擁有的

18、業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)部分產(chǎn)權(quán)部分獲得的收益分配 傭金由于開(kāi)發(fā)商擁有使用權(quán)，因此通過(guò)合同將使用權(quán)衍生的經(jīng)營(yíng)權(quán)使用權(quán)衍生的經(jīng)營(yíng)權(quán)委托于第三方（銷(xiāo)售代第三方（銷(xiāo)售代理商），第三方因此獲理商），第三方因此獲得傭金得傭金 合同到期后，若業(yè)主愿意，仍可繼續(xù)簽訂類(lèi)似投資合同 產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店 所有權(quán)所有權(quán) 使用權(quán)使用權(quán) 專(zhuān)業(yè)第三方專(zhuān)業(yè)第三方 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商 投資客戶(hù)投資客戶(hù) 酒店住客酒店住客 經(jīng)營(yíng)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán) 投資回報(bào) 開(kāi)發(fā)商收益 傭金 圖例： 合同關(guān)系： 權(quán)利素： 現(xiàn)金流： 產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店 15 【悅榕秘境悅榕秘境】亞洲第一個(gè)擁有永久及可轉(zhuǎn)讓會(huì)員資格亞洲第一個(gè)擁有永久及可轉(zhuǎn)讓會(huì)員資格, ,并且有資產(chǎn)保障的旅游目

19、的地俱樂(lè)部并且有資產(chǎn)保障的旅游目的地俱樂(lè)部 會(huì)員制模式會(huì)員制模式 簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介：悅榕秘境是亞洲首個(gè)具備資產(chǎn)保障的旅游目的地俱樂(lè)部作為享譽(yù)全悅榕秘境是亞洲首個(gè)具備資產(chǎn)保障的旅游目的地俱樂(lè)部作為享譽(yù)全球的頂級(jí)酒店球的頂級(jí)酒店，悅榕集團(tuán)在亞洲推出獨(dú)一無(wú)二的全球性度假俱樂(lè)部。悅榕集團(tuán)在亞洲推出獨(dú)一無(wú)二的全球性度假俱樂(lè)部。 建設(shè)規(guī)模：建設(shè)規(guī)模：各地建設(shè)規(guī)模不同，杭州悅榕莊約2萬(wàn)平米，麗江悅榕莊約2.4萬(wàn)平米。 會(huì)員制、永生制：會(huì)員制、永生制：于二零零六年成立的悅榕秘境,是亞洲第一個(gè)擁有永久及可轉(zhuǎn)讓會(huì)員資格, 只需支付一次性的入會(huì)費(fèi)以及年費(fèi)只需支付一次性的入會(huì)費(fèi)以及年費(fèi), ,每年便可入住世界一流目的地的豪華別

20、墅或酒店式公寓。加上會(huì)籍是永久性加上會(huì)籍是永久性的,會(huì)員不但可終生享有此項(xiàng)旅游樂(lè)趣和權(quán)益,更可將會(huì)籍代代相傳。 可享用酒店可享用酒店：普吉島、民丹島、塞舌爾、仁安和麗江各地的悅榕莊雙房式別墅、意大利托斯卡納和法國(guó)普羅旺斯的私人四房式別墅，倫敦的雙房式公寓。以及正在興建的度假村，如在印尼巴厘島、摩洛哥馬拉喀什、墨西哥馬亞柯巴、印度喀拉拉、希臘皮羅斯等地。 享受服務(wù)享受服務(wù)：度假村管家和會(huì)員服務(wù)經(jīng)理都將全力安排好客戶(hù)的行程，預(yù)訂預(yù)訂SpaSpa療程、悅榕閣購(gòu)物、療程、悅榕閣購(gòu)物、高爾夫揮桿都有特別折扣高爾夫揮桿都有特別折扣，以及推薦本地景點(diǎn)、徒步探險(xiǎn)或是名廚美食探訪(fǎng)等獨(dú)一無(wú)二的體驗(yàn)。 16 悅榕秘

21、境是一家全球性的度假俱樂(lè)部全球性的度假俱樂(lè)部, 您在任何一處購(gòu)買(mǎi)會(huì)員資格后將獲得每年免費(fèi)入住悅榕秘境旗下的所有房產(chǎn)。 悅榕秘境是亞洲第一家度假俱樂(lè)部，提提供永久并且可以完全轉(zhuǎn)讓的會(huì)員資格供永久并且可以完全轉(zhuǎn)讓的會(huì)員資格。 一周永久個(gè)一周永久個(gè)人會(huì)籍人會(huì)籍 兩周永久兩周永久公司會(huì)籍公司會(huì)籍 兩周永久兩周永久個(gè)人會(huì)籍個(gè)人會(huì)籍 入會(huì)費(fèi) 1 51 5萬(wàn)美金萬(wàn)美金 2525萬(wàn)美金萬(wàn)美金 22 22 萬(wàn)美金萬(wàn)美金 年費(fèi) 三千一百伍拾美金 六千三百美金 六千三百美金 晚數(shù) 7 14 14 模式：會(huì)員制模式，與高爾夫、游艇俱樂(lè)部等會(huì)員制形式類(lèi)似。模式：會(huì)員制模式，與高爾夫、游艇俱樂(lè)部等會(huì)員制形式類(lèi)似。 付款形

22、式：先支付會(huì)費(fèi)，類(lèi)似房產(chǎn)首付，之后每年支付會(huì)費(fèi)，類(lèi)似房屋貸款。付款形式：先支付會(huì)費(fèi)，類(lèi)似房產(chǎn)首付，之后每年支付會(huì)費(fèi)，類(lèi)似房屋貸款。 對(duì)開(kāi)發(fā)商要求：對(duì)開(kāi)發(fā)商要求：有獨(dú)立運(yùn)營(yíng)酒店能力，并且酒店品牌相應(yīng)高端化且成熟有獨(dú)立運(yùn)營(yíng)酒店能力，并且酒店品牌相應(yīng)高端化且成熟。 會(huì)員資格永不過(guò)期，可售賣(mài)轉(zhuǎn)讓 此后只需支付年費(fèi)即可。 7 7- -8 8年收年收回成本回成本 永久并永久并可轉(zhuǎn)讓可轉(zhuǎn)讓 以資產(chǎn)以資產(chǎn)為基礎(chǔ)為基礎(chǔ) 對(duì)酒店對(duì)酒店配套享配套享有會(huì)員有會(huì)員特權(quán)特權(quán) 會(huì)員在悅榕餐廳，水療中心，禮品部享受折扣，在高爾夫球場(chǎng)可免費(fèi)打球 俱樂(lè)部的所有資產(chǎn)被一個(gè)單獨(dú)的信托機(jī)構(gòu)持有，會(huì)員資格無(wú)風(fēng)險(xiǎn) 會(huì)員制模式會(huì)員制模式 【

23、悅榕秘境悅榕秘境】悅榕秘境是悅榕莊集團(tuán)旗下獨(dú)立公司，悅榕秘境是悅榕莊集團(tuán)旗下獨(dú)立公司，提供永久并且可以完全轉(zhuǎn)讓的會(huì)員資格提供永久并且可以完全轉(zhuǎn)讓的會(huì)員資格 區(qū)位：親和源會(huì)員制社區(qū)位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)。距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)12公里，虹橋機(jī)場(chǎng)22公里，離上海市中心人民廣場(chǎng)12公里， 占地面積：84000平方米 建筑面積：100000平方米 公寓數(shù)量：老年公寓設(shè)838套，可供1600位左右老人入住 銷(xiāo)售速度：銷(xiāo)售速度：1717個(gè)月，銷(xiāo)售個(gè)月，銷(xiāo)售450450張會(huì)員卡張會(huì)員卡，月均，月均2727張會(huì)員卡張會(huì)員卡 配套：上海親和源老年度假酒店、老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心、老年醫(yī)院、休閑茶棧等 土地性質(zhì)：公共建筑

24、用地 已于2010年啟動(dòng)全國(guó)復(fù)制計(jì)劃 服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容： 每周預(yù)約上門(mén)一次家政服務(wù) 每?jī)芍茴A(yù)約上門(mén)收集清洗床單被套一次； 物業(yè)管理費(fèi)； 每人每年一次全身醫(yī)療體檢； 每人購(gòu)買(mǎi)一份意外保險(xiǎn)； 公寓內(nèi)所有家具家電的保養(yǎng)維修和更換； 社區(qū)內(nèi)各類(lèi)文體設(shè)施的使用； 管家部提供的其他類(lèi)免費(fèi)服務(wù)等 會(huì)員制模式會(huì)員制模式 上海親和源是以會(huì)員制模式為載體的老年公寓，配套上海親和源是以會(huì)員制模式為載體的老年公寓，配套設(shè)施齊全設(shè)施齊全 17 卡種 年限 房型 會(huì)員卡繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 年費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備押金 A卡 永久（可繼承，可轉(zhuǎn)讓?zhuān)?大套120m2 75萬(wàn) 6.98萬(wàn) 無(wú) 中套72m2 3.98萬(wàn) 小套58m2 2.98萬(wàn)

25、 B卡 終身（年內(nèi)可退） 大套120m2 88萬(wàn) 2.38萬(wàn) 無(wú) 中套72m2 55萬(wàn) 小套58m2 45萬(wàn) 親和源會(huì)員卡繳費(fèi)表親和源會(huì)員卡繳費(fèi)表 入住入住方式方式： 1、A卡一次性繳付75萬(wàn)元，沒(méi)有使用期限，永久使用并可繼承、轉(zhuǎn)讓?zhuān)磕?.98萬(wàn)6.98萬(wàn)元年費(fèi) 2、B卡一次性繳付45萬(wàn)88萬(wàn)元(根據(jù)房型大小)，供個(gè)人終身使用，每年2.38萬(wàn)元年費(fèi)，如果未住滿(mǎn)15年，可以折算到月按比例退回部分入會(huì)費(fèi)用 總結(jié)總結(jié) 1、目前很多養(yǎng)老公寓采用會(huì)員費(fèi)加管理費(fèi)模式，通過(guò)會(huì)員費(fèi)可以快速回流資金，通過(guò)管理費(fèi)可以獲得利潤(rùn)。 2、養(yǎng)老公寓一般位于自然環(huán)境良好的區(qū)域，但對(duì)生活、交通、醫(yī)療配套要求較高。但對(duì)生活、

26、交通、醫(yī)療配套要求較高。 會(huì)員制模式會(huì)員制模式 上海親和源自住型公寓采取會(huì)員制方式，入會(huì)費(fèi)上海親和源自住型公寓采取會(huì)員制方式，入會(huì)費(fèi)4545萬(wàn)萬(wàn)- -8888萬(wàn)不等，年費(fèi)萬(wàn)不等，年費(fèi)2.382.38萬(wàn)萬(wàn)- -6.986.98萬(wàn)不等萬(wàn)不等 18 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 第一個(gè)度假村項(xiàng)目裸心鄉(xiāng)，于2007年開(kāi)業(yè)，占地150畝 利用充滿(mǎn)鄉(xiāng)土氣息的農(nóng)舍改建而成的居所，提供返璞歸真、回歸本源的體驗(yàn)，成為釋放工作壓力的理想去處 第二個(gè)度假村項(xiàng)目裸心谷，于2011年開(kāi)業(yè)，占地360畝，將裸心的理念提升至全新高度，強(qiáng)調(diào)可持續(xù)理念的豪華養(yǎng)生中心兼牧馬自然保護(hù)區(qū) 娛樂(lè)項(xiàng)目：娛樂(lè)項(xiàng)目： 采茶白茶是最上等的茶之一，裸心

27、谷有一片白茶園，每年在特定的時(shí)節(jié)，賓客可以自己采茶、炒茶，品茶 小芽樂(lè)園為3-12歲的孩子開(kāi)辟的樂(lè)園，同時(shí)提供保姆服務(wù)，還有不允許成人參加的睡衣派對(duì) 裸心泳池位于山谷中心，品著雞尾酒，沉醉在群山懷抱 租賃權(quán)模式租賃權(quán)模式 浙江省田園勝地莫干山，是一個(gè)有水庫(kù)、翠竹、茶林浙江省田園勝地莫干山，是一個(gè)有水庫(kù)、翠竹、茶林以及數(shù)個(gè)小村莊環(huán)繞的度假村以及數(shù)個(gè)小村莊環(huán)繞的度假村 19 1 2 3 4 開(kāi)發(fā)商 開(kāi)發(fā)商向當(dāng)?shù)剞r(nóng)民租用30年的宅基地，開(kāi)發(fā)商出資幫該宅基地農(nóng)戶(hù)建樓 農(nóng)民 3、4層由開(kāi)發(fā)商拿來(lái)“出售”，多面向養(yǎng)老、度假客戶(hù) 1、2兩層返還給農(nóng)民 房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，因?yàn)樗袡?quán)的缺失，對(duì)其定價(jià)要

28、合理。因?yàn)樗袡?quán)的缺失，對(duì)其定價(jià)要合理。每間價(jià)格也每間價(jià)格也僅在僅在5 5萬(wàn)萬(wàn)1010萬(wàn)元，賣(mài)的是萬(wàn)元，賣(mài)的是3030年租賃權(quán)年租賃權(quán) 創(chuàng)意良好 把握客戶(hù)準(zhǔn)確 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 承諾配套未建設(shè) 無(wú)物業(yè)服務(wù) 基礎(chǔ)設(shè)施不足，經(jīng)常斷水?dāng)嚯?客戶(hù)反映問(wèn)題客戶(hù)反映問(wèn)題 房產(chǎn) 據(jù)錢(qián)江晚報(bào)記者采訪(fǎng)，每套不到10萬(wàn)元的30年租賃權(quán)，讓很多城市老人心動(dòng)，大部分房子已大部分房子已經(jīng)銷(xiāo)售一空，但入住率經(jīng)銷(xiāo)售一空，但入住率并不高，并不高，因?yàn)楦迕竦挠盟秒娮摺皟蓷l線(xiàn)”，租住者繳納的是商業(yè)水電，還經(jīng)常斷水?dāng)嚯?租賃權(quán)模式租賃權(quán)模式 直接銷(xiāo)售直接銷(xiāo)售3030年租賃權(quán)，價(jià)格不超過(guò)年租賃權(quán)，價(jià)格不超過(guò)1010萬(wàn)元，吸引了很多萬(wàn)元，

29、吸引了很多城市養(yǎng)老客戶(hù)城市養(yǎng)老客戶(hù) 20 社區(qū)物業(yè)管社區(qū)物業(yè)管理理 酒店式公寓酒店式公寓管理管理 酒店水準(zhǔn)酒店水準(zhǔn)的公寓服的公寓服務(wù)體系務(wù)體系 增值服增值服務(wù)體系務(wù)體系 基本服基本服務(wù)體系務(wù)體系 居家服務(wù)居家服務(wù) 鐘點(diǎn)工服務(wù)，代訂購(gòu)服務(wù) 房產(chǎn)服務(wù)房產(chǎn)服務(wù) 房屋代租代管服務(wù)，代收房租服務(wù)，接送服務(wù) 安全保衛(wèi)工作安全保衛(wèi)工作 清潔管理工作清潔管理工作 房屋管理及公共房屋管理及公共設(shè)備維護(hù)設(shè)備維護(hù) 度假客戶(hù)尤其關(guān)注不使用期間的資產(chǎn)安全問(wèn)題 建議增加定期清潔、通風(fēng)、除蟲(chóng)的物業(yè)附加服務(wù) 注重公共空間的園林、道路等的日常維護(hù) 租賃權(quán)模式租賃權(quán)模式 需要增加一些軟性服務(wù)及相應(yīng)配套設(shè)施以提高客戶(hù)信需要增加一些

30、軟性服務(wù)及相應(yīng)配套設(shè)施以提高客戶(hù)信心心 21 22 四種模式的適用條件四種模式的適用條件 小結(jié)小結(jié) 模式模式 特點(diǎn)特點(diǎn) 適用條件適用條件 案例案例 股權(quán)式酒股權(quán)式酒店店 開(kāi)發(fā)商盈利點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商盈利點(diǎn)：酒店銷(xiāo)售收入+酒店以及相關(guān)配套運(yùn)營(yíng)收益 客戶(hù)權(quán)益：客戶(hù)權(quán)益：享有酒店產(chǎn)權(quán)與股權(quán)，享受收益分紅；享有免費(fèi)居住權(quán)、置換權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利 適用范圍局限 酒店配套自行建設(shè)、自行經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益 適用于以酒店為主營(yíng)業(yè)務(wù)的酒店型開(kāi)發(fā)商 三亞灣紅樹(shù)林度假酒店 產(chǎn)權(quán)式酒產(chǎn)權(quán)式酒店店 開(kāi)發(fā)商盈利點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商盈利點(diǎn)：酒店銷(xiāo)售收入+酒店?duì)I運(yùn)管理收益 客戶(hù)權(quán)益：客戶(hù)權(quán)益：享有酒店產(chǎn)權(quán)，享有租金回報(bào)，定期免費(fèi)入住等特權(quán) 適用

31、范圍廣泛 無(wú)酒店經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，可聘請(qǐng)酒店經(jīng)營(yíng)公司管理 有酒店經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，可自行組建經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)管理 麗江悅榕莊 會(huì)員制酒會(huì)員制酒店店 開(kāi)發(fā)商盈利點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商盈利點(diǎn)：會(huì)員會(huì)費(fèi)收入+每年會(huì)費(fèi) 客戶(hù)權(quán)益：客戶(hù)權(quán)益：享有免費(fèi)居住權(quán)、置換權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利 適用范圍廣泛 酒店模式要求開(kāi)發(fā)商有獨(dú)立運(yùn)營(yíng)酒店能力，并且酒店品牌相應(yīng)高端化且成熟 養(yǎng)老公寓會(huì)員模式對(duì)區(qū)位、城市醫(yī)療等配套和后期運(yùn)營(yíng)要求比較高 悅榕秘境 上海親和源 銷(xiāo)售租賃銷(xiāo)售租賃權(quán)權(quán) 開(kāi)發(fā)商盈利點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商盈利點(diǎn)：銷(xiāo)售收入+相關(guān)配套收益 客戶(hù)權(quán)益：客戶(hù)權(quán)益：享有免費(fèi)居住權(quán)和其他軟性服務(wù) 適用范圍廣泛，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、資源有較高的要求 價(jià)格制定不能過(guò)高 項(xiàng)目

32、需有相應(yīng)配套設(shè)施及軟性服務(wù) 莫干山裸心谷 康緣項(xiàng)目旅館業(yè)用地的思考康緣項(xiàng)目旅館業(yè)用地的思考 分享分享 23 地塊總占地地塊總占地142007142007，建面，建面9854598545，旅館用地約，旅館用地約3.73.7萬(wàn)，不能分萬(wàn)，不能分割銷(xiāo)售割銷(xiāo)售 用地性質(zhì) 商辦混合用地 旅館業(yè)用地 占地面積 92畝（約合61336） 121畝（約合80671） 建筑面積 61336 37209 容積率 1.0 0.4-0.7 限高 12米 9米 產(chǎn)權(quán) 40年 40年 開(kāi)發(fā)商目標(biāo)： 旅館業(yè)用地盡量銷(xiāo)售，剩余體量持有。 地塊條件： 本項(xiàng)目可建設(shè)用地總占地142007，總建筑面積98545。租賃用地200畝，

33、內(nèi)部含琥珀泉泉眼。 24 度假酒店方向：根據(jù)項(xiàng)目資源條件、度假市場(chǎng)現(xiàn)狀及開(kāi)發(fā)商目標(biāo)，度假酒店方向：根據(jù)項(xiàng)目資源條件、度假市場(chǎng)現(xiàn)狀及開(kāi)發(fā)商目標(biāo)，建議打造溫泉度假酒店，但需控制體量建議打造溫泉度假酒店，但需控制體量 溫泉是兩個(gè)板塊的重要資源，基本都會(huì)引入溫泉，露天和室內(nèi)兩種 普通客房和別墅客房?jī)煞N，一般100-200間，度假會(huì)議客戶(hù)為主，入住率平時(shí)一半周末全滿(mǎn) 會(huì)議功能較強(qiáng)，主打企事業(yè)單位會(huì)議，可帶動(dòng)住宿、餐飲及溫泉消費(fèi) 餐飲為必備功能，一般一個(gè)中餐大廳，若干包間，個(gè)別精品酒店引入印尼、泰國(guó)菜肴，比較受歡迎 整體來(lái)講，特色功能偏弱，受眾面窄，大吉度假村的特色生態(tài)膳食較為受歡迎 康樂(lè)設(shè)施齊全，價(jià)格適

34、中，主要針對(duì)團(tuán)隊(duì)、散客、住店客人、會(huì)議客戶(hù)等，受眾面廣 溫泉是重點(diǎn)資源，溫泉是重點(diǎn)資源，需要引入需要引入，可重，可重點(diǎn)打造室外溫泉點(diǎn)打造室外溫泉 住宿體量不應(yīng)過(guò)大住宿體量不應(yīng)過(guò)大，建議客房數(shù)量，建議客房數(shù)量在在100100- -120120間左右，形式多樣間左右，形式多樣 餐飲體量應(yīng)適中餐飲體量應(yīng)適中，要包含中西餐廳，要包含中西餐廳，可引入特色菜可引入特色菜 會(huì)議功能可重點(diǎn)打造會(huì)議功能可重點(diǎn)打造，會(huì)議廳應(yīng)大，會(huì)議廳應(yīng)大小均有，差異定價(jià)小均有，差異定價(jià) 可配建基礎(chǔ)康樂(lè)設(shè)施可配建基礎(chǔ)康樂(lè)設(shè)施，如棋牌室、，如棋牌室、KTVKTV等，控制體量等，控制體量 特色設(shè)施難以找到大面積受眾群，特色設(shè)施難以找到

35、大面積受眾群，需慎重考量需慎重考量 功能 機(jī)會(huì)點(diǎn)研判 市場(chǎng)情況 溫泉溫泉 住宿住宿 餐飲餐飲 會(huì)議會(huì)議 康樂(lè)康樂(lè) 特色特色 本項(xiàng)目具備溫泉及外部生態(tài)資源，交通便利，具備打造溫泉度假村的條件。但因開(kāi)發(fā)目標(biāo)是盡量銷(xiāo)售，部分持有，為了避免大量資金沉淀，建議控制體量，打造度假精品酒店。 25 旅館業(yè)用地作為項(xiàng)目重要配套可以打造溫泉度假酒店，但考慮到目旅館業(yè)用地作為項(xiàng)目重要配套可以打造溫泉度假酒店，但考慮到目前市場(chǎng)支撐的體量，建議部分體量尋找可以對(duì)外銷(xiāo)售的發(fā)展方向前市場(chǎng)支撐的體量，建議部分體量尋找可以對(duì)外銷(xiāo)售的發(fā)展方向 26 市場(chǎng)支撐 作為項(xiàng)目重要配套和前期吸引人氣、消除陌生性的重要設(shè)施，本項(xiàng)目需打造度

36、假酒店功能。同時(shí)從去化目標(biāo)和地塊條件看，不建議打造大體量的溫泉度假村，可打造精品度假酒店。市場(chǎng)一般占地30-50畝 品牌精品度假酒店 市場(chǎng)上，一般溫泉精品度假酒店的體量約1.5-2萬(wàn) 旅館業(yè)用地約121畝，總體量約3.7萬(wàn)，因此除度假精品酒店外，仍需要有1.7-2.2萬(wàn)對(duì)外銷(xiāo)售。但旅館業(yè)用地不可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售，南京市場(chǎng)目前無(wú)此類(lèi)項(xiàng)目。 銷(xiāo)售形式案例：茅山板塊的美加?xùn)|部假日項(xiàng)目采用10人股份購(gòu)買(mǎi)形式，有產(chǎn)權(quán)，銷(xiāo)售速度較慢。 因此需尋找產(chǎn)權(quán)不能分割情況下項(xiàng)目的銷(xiāo)售形式，以確定本項(xiàng)目的發(fā)展方向 27 旅館業(yè)用地的銷(xiāo)售形式旅館業(yè)用地的銷(xiāo)售形式 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)式酒店 通過(guò)銷(xiāo)售變現(xiàn)，客戶(hù)獲得后

37、續(xù)經(jīng)營(yíng)收益分成及免費(fèi)入住權(quán)等。這是一種高風(fēng)險(xiǎn)高收益的運(yùn)作模式，它有利于快速回籠資金，但對(duì)開(kāi)發(fā)商后期運(yùn)營(yíng)能力要求高。 項(xiàng)目已有約2萬(wàn)平米度假酒店，不建議考慮。 旅館用地旅館用地 操作方式操作方式 銷(xiāo)售使用權(quán)銷(xiāo)售使用權(quán) 方式一：直接銷(xiāo)售使用權(quán)，實(shí)為沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的公寓，此為最常見(jiàn)的處理方式，南京客戶(hù)對(duì)此抗性大，實(shí)現(xiàn)難度大； 方式二：通過(guò)附加值，弱化產(chǎn)權(quán)抗性，增加物業(yè)價(jià)值，杭州萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)為此類(lèi)代表案例。 銷(xiāo)售形式銷(xiāo)售形式 28 萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)打造銷(xiāo)售和租賃型的養(yǎng)老項(xiàng)目，前期銷(xiāo)售物業(yè)去化萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)打造銷(xiāo)售和租賃型的養(yǎng)老項(xiàng)目，前期銷(xiāo)售物業(yè)去化速度快，后期改為租賃物業(yè)，目前市場(chǎng)表現(xiàn)較好，對(duì)本項(xiàng)目具有速度快，后

38、期改為租賃物業(yè)，目前市場(chǎng)表現(xiàn)較好，對(duì)本項(xiàng)目具有借鑒意義，借鑒意義，需要對(duì)南京養(yǎng)老市場(chǎng)進(jìn)行分析，以判斷可行性需要對(duì)南京養(yǎng)老市場(chǎng)進(jìn)行分析，以判斷可行性 1010 0 0 3030 4040 5050 2020 2013.52013.5 2013.5 2013.5 - - 1010 2013.102013.10之后之后 經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間蓄客后，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)就已經(jīng)售罄50套公寓 開(kāi)盤(pán)后陸續(xù)加推10套，也已經(jīng)基本售罄 未來(lái)仍將推出40套養(yǎng)老公寓，現(xiàn)處于認(rèn)購(gòu)階段，因房源有限，認(rèn)購(gòu)情況表現(xiàn)良好 戶(hù)型戶(hù)型 租賃形式租賃形式 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)狀市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)狀 A戶(hù)型（約75） 15年租約，租金65至70萬(wàn)元 2

39、500 3200元/月 現(xiàn)處于市場(chǎng)認(rèn)籌階段 B戶(hù)型（約100） 15年租約，租金約85萬(wàn)元左右 C戶(hù)型（約110） 銷(xiāo)售市場(chǎng)表現(xiàn)銷(xiāo)售市場(chǎng)表現(xiàn) 租賃物業(yè)運(yùn)營(yíng)租賃物業(yè)運(yùn)營(yíng) 在長(zhǎng)時(shí)間蓄客的基礎(chǔ)下，項(xiàng)目推出的銷(xiāo)售使用權(quán)公寓去化情況良好，開(kāi)盤(pán)至今已去化60套； 目前成交均價(jià)區(qū)間為14000-15000元/，多數(shù)客戶(hù)普遍認(rèn)為該價(jià)格區(qū)間屬于合理范疇。 案例啟示案例啟示 28 29 南京老齡化趨勢(shì)明顯，南京養(yǎng)老市場(chǎng)有一定可為空間 市場(chǎng)支撐市場(chǎng)支撐 市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng) 養(yǎng)老市場(chǎng)成為熱點(diǎn)，南京老齡化趨勢(shì)明顯，總?cè)丝诨鶖?shù)較大總?cè)丝诨鶖?shù)較大 與杭州、上海相比，南京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、床位數(shù)偏少 目前南京市場(chǎng)上多為社會(huì)福利院的中低

40、檔機(jī)構(gòu)，僅江蘇省老年公寓較為高端，一床難求，價(jià)格較貴 至2015年規(guī)劃擬建5.1萬(wàn)床位，目前市場(chǎng)僅1.3萬(wàn)張床位 客戶(hù)需求客戶(hù)需求 目前南京市以居家養(yǎng)老為主，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)份額較低 未來(lái)50S人群進(jìn)入養(yǎng)老期，中高檔養(yǎng)老市場(chǎng)需求旺盛 基于南京老年人口增長(zhǎng)趨勢(shì)、南京養(yǎng)老市場(chǎng)供求狀況基于南京老年人口增長(zhǎng)趨勢(shì)、南京養(yǎng)老市場(chǎng)供求狀況及本項(xiàng)目資源條件，建議打造部分養(yǎng)老產(chǎn)品及本項(xiàng)目資源條件，建議打造部分養(yǎng)老產(chǎn)品 南京養(yǎng)老市場(chǎng)南京養(yǎng)老市場(chǎng) 項(xiàng)目條件項(xiàng)目條件 項(xiàng)目位于老山，擁有溫泉資源，生態(tài)環(huán)境良好，未來(lái)隨著交通改善和醫(yī)療等規(guī)劃的落實(shí)，與主城距離進(jìn)一步拉近，生活更為便捷 項(xiàng)目建議項(xiàng)目建議 旅館業(yè)用地建議針對(duì)健康老人，

41、打造養(yǎng)老公寓旅館業(yè)用地建議針對(duì)健康老人，打造養(yǎng)老公寓 30 建議針對(duì)健康老人，打造養(yǎng)老公寓 銷(xiāo)售形式：采取會(huì)員制和收年費(fèi)的形式 產(chǎn)品體量：3層墅級(jí)洋房，單獨(dú)入戶(hù) 產(chǎn)品配比：一房為主，面積70-80，部分兩房，面積90-100 核心結(jié)論：本項(xiàng)目可以通過(guò)建立項(xiàng)目自身獨(dú)特吸引力，打造南京首屈一指的“中醫(yī)館”和相關(guān)文化娛樂(lè)餐飲配套，吸引健康老人入住。 發(fā)展目標(biāo)發(fā)展目標(biāo) 現(xiàn)實(shí)約束現(xiàn)實(shí)約束 A A B B 以自理老人為主的“活躍長(zhǎng)者”社區(qū) 主抓“退休黃金期”內(nèi)的老人，其支付能力相對(duì)較高，同時(shí)有利于保持社區(qū)活力 “活躍長(zhǎng)者”入駐意愿不強(qiáng) 在身體機(jī)能快速下降時(shí)，這些老人的入駐意愿較為強(qiáng)烈，也是我們最容易把握的

42、一波客戶(hù) 31 項(xiàng)目建議項(xiàng)目建議 以溫泉、山水資源為基礎(chǔ)，打造四大主題區(qū)，構(gòu)以溫泉、山水資源為基礎(chǔ)，打造四大主題區(qū)，構(gòu)建項(xiàng)目完善的健康養(yǎng)生、休閑度假體驗(yàn)建項(xiàng)目完善的健康養(yǎng)生、休閑度假體驗(yàn) 養(yǎng)生 居住區(qū) 養(yǎng)老 公寓區(qū) 配套區(qū) 養(yǎng)生居住區(qū)養(yǎng)生居住區(qū) 養(yǎng)老公寓區(qū)養(yǎng)老公寓區(qū) 以養(yǎng)生特色為主題，建設(shè)獨(dú)棟、聯(lián)排等別墅形式的中高端品質(zhì)居住區(qū)。 為尋求環(huán)境優(yōu)越，有高端養(yǎng)老需求的即將或已退休的中產(chǎn)階級(jí)提供一個(gè)養(yǎng)老居所。 溫泉酒店區(qū)溫泉酒店區(qū) 配建集餐飲、住宿、會(huì)議、休閑度假為一體的溫泉度假酒店區(qū)。 配套區(qū)配套區(qū) 打造集中醫(yī)藥文化園、生態(tài)農(nóng)場(chǎng)、垂釣中心、運(yùn)動(dòng)公園為一體的休閑配套區(qū)。 溫泉 酒店 根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況確定酒店客房或養(yǎng)老公寓 32 Thank Thank YouYou！