1、商業地產商業地產商業地產商業地產實戰實戰實戰實戰基礎知識基礎知識基礎知識基礎知識商業地產的基本概念商業地產的基本概念一一商業地產最抽象的定義就是為商品流通/商務及休閑活動提供建筑載體我的個人定義（適用于中國大陸）：我的個人定義（適用于中國大陸）：商業地產，就是采取優選的商業投資組合模式，整合各業態商業資源，為商品交易、商務及休閑活動提供合適的建筑載體，并通過持續的運營，不斷提高物業估值，在合適時機退出的過程。并無科班的定義并無科班的定義狹義概念狹義概念retail real estate；意指用于各種零售、餐飲、休閑等生活服務類經營方式的不動產，包括商場、店鋪、；意指用于各種零售、餐飲、休閑等

2、生活服務類經營方式的不動產，包括商場、店鋪、MALL、步行街以及社區商業等。廣義概念、步行街以及社區商業等。廣義概念commercial real estate 或或 commercial property；除商鋪之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務屬性的不動產，；除商鋪之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務屬性的不動產，什么是什么是“商業地產商業地產”？什么是什么是“商業地產商業地產”？選址及獲取土地選址及獲取土地商業地產開發商業地產開發和住宅開發類似。同樣包括定位、做規劃、設計、施工等招商招商招商是一個把商業建筑“填滿”的過程，但操作過程遠不是直觀上這么簡單，后文還將

3、論述.運營管理運營管理招商并不是商業地產的最后一個環節，嘔心瀝血的經營才是商業獲得成功的必經之路退出機制退出機制商業地產本質上不是開發，而是投資商業地產本質上不是開發，而是投資，建立退出機制，整個產業鏈條才得以保持完整根據公司戰略需要，在通過運營提高估值水平后，選擇適當時機和適當渠道退出商業地產五大模塊商業地產五大模塊商業地產的分類商業地產的分類二二健身服務及休閑功能商業地產健身服務及休閑功能商業地產（健身中心、美容院、SPA）專業商業地產專業商業地產（專業批發市場、商貿城，如義烏小商品批發市場）居住以及辦公用商業地產居住以及辦公用商業地產（寫字樓、酒店式公寓、產權式酒店、老年公寓）餐飲功能房

4、地產餐飲功能房地產（大型酒樓、中西餐飲、快餐小吃、冷飲店）娛樂功能商業地產娛樂功能商業地產（電影城、娛樂城、KTV）零售功能商業地產（零售功能商業地產（百貨商場、商業街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和SHOPPING MALL）按照行業類別分類）按照行業類別分類超區域型超區域型輻射范圍達10公里以上，超出本地“片區”或“區域”；總建筑面積10-15萬平方米，主力店如大型百貨公司、大型超市或批發店1-3家，多個次主力店，商圈人口50萬超級型超級型這就是傳說中的超級購物中心或者super Mall了。建筑面積通常在20-50萬平方米，至少3-5家大型主力店，如百貨、超市、

5、家居等，商圈人口輻射幾百萬甚至千萬人不等，輻射范圍通常包括本城市全部以及周邊城市區域型區域型輻射范圍為3-6公里，在交通便捷、商業中心較遠的區域，輻射范圍可達8公里，總建筑面積5-10萬平方米，商圈人口在10-25萬人，主力店為大型超市或百貨店，至少包括4-5個次主力店社區型社區型輻射范圍3公里，總建筑面積5萬平方米，商圈人口5-10萬人，主力店為標超或大型超市，根據情況也可能包含影院、電器賣場、體育用品賣場、兒童主題等多個次主力店鄰里型鄰里型輻射范圍1公里，總建筑面積2萬平方米，商圈內人口5萬，主力店為中型超市或標超或餐飲主力店按照市場輻射范圍分類按照市場輻射范圍分類目的地型目的地型依賴目的

6、性消費業態如旅游、娛樂、休閑等吸引客流，輻射范圍難以具體界定，主力客群大都在項目所屬區域之外，甚至是外地、呈現“飛地”特征。注：1、以上分類均按照獨立商業項目一般區位來界定。若某商業項目處于CBD、傳統集群商圈、地鐵及公交系統主要節點出入口這些特殊地段，則輻射范圍及輻射人口會大幅度增加2、 以上商業面積指狹義商業面積，不包括同樣占用商業指標的寫字樓、酒店等3、不同城市消費力、交通通達性、人口密度差異很大，不可將以上標準僵化處理社區（社區（Neighborhood）型商業舉例）型商業舉例深圳四季花城商業街深圳萬科城商業街注：深圳萬科城商業面積達3萬平米，相對于其服務輻射鄰里商圈的定位，面積稍嫌過

7、量。社區（社區（Community）型商業舉例）型商業舉例上海瑞虹生活廣場，商業面積28000平米區域（區域（Regional）型商業舉例）型商業舉例上海大拇指廣場，商業面積6萬平米超區域（超區域（Super Regional）型商業舉例）型商業舉例北京西單大悅城，商業面積11.5萬平米西單大悅城在業態組合上以形象店、主力店、餐飲、音像休閑廣場、科技廣場與電影院組成。其中地下二層到五層以零售為主，包括形象店與主力店，ZARA、Bestseller、Sephora等350多個知名品牌進駐大悅城，其中30余個品牌是首次落戶北京。讓大悅城成為時尚風向標。除了項目中的美食城外，特色餐飲旗艦店也是大悅城

8、引以為豪的因素之一，整個六層至八層全部為餐飲旗艦店，占到商戶的30%。九層為全國最大的7000多平米的FAB音像休閑廣場；十、十一層則是全國最大的數碼影院，13個廳，1800個座位。而回遷的西單科技廣場設在購物中心的五層。超級型（超級型（Super Mall）商業舉例）商業舉例Mall of America美國最大的購物中心。建筑面積39萬（一期），商業面積25.7萬，入駐商戶超過520家，停車位20000個，正職員工11000名目的地（目的地（Destination）型商業舉例）型商業舉例Tempe Marketplace位于亞利桑那州，營業面積12萬，以娛樂休閑為主題吸引顧客前來消費購物，

9、是新近流行的Retail & Entertainment Destination業態的代表。每年接待客戶2000萬人次。零售品牌包括：Barnes & Noble, JCPenney, GAP, Best Buy, Old Navy, G by Guess, Target ；餐飲品牌包括：California Pizza Kitchen, Lucilles Smokehouse Bar-B-Que, Cadillac Ranch, Maria Maria, Kabuki Japanese Restaurant, The Keg Steakhouse & Bar；另有體育運動、健康護理、休閑娛樂

10、、家居等多個主題消費場所。專業市場商業舉例（個人認為可歸類于目的地型商業）專業市場商業舉例（個人認為可歸類于目的地型商業）義烏中國小商品城坐落于浙江省義烏市，創建于1982年，現擁有營業面積400余萬平方米，由國際商貿城、篁園市場、賓王市場三個市場簇群組成，商位6.2萬個，從業人員20萬多，日客流量20多萬人次，是全球最大的小商品批發市場。底商集中商業底商集中商業（寫字樓、住宅或酒店附屬底商，進深超過40米，整體性較好，需分割出數百平米以上大鋪）獨立集中商業獨立集中商業（獨立占地、零售、娛樂為主的純商業，層數通常在1-6層，整體性較強，可以是商業街區和集中商業的搭配）城市綜合體城市綜合體（項目

11、統稱。通常包括商鋪、寫字樓、公寓、酒店等多種形態）商業街區商業街區（2條以上商業街的組合或Block街區建筑形式商業）商業街商業街（2排街鋪之間圍合，形成相對獨立的街道）街鋪街鋪（分散布局，沿街擺放、進深較短（單排鋪，進深不大于30米），最高不超過3層，；各店鋪面積較小，通常10-200平米之間）按照物業形態分類按照物業形態分類商業地產開發與住宅開發的區別商業地產開發與住宅開發的區別三三規劃層面不同規劃層面不同規劃層面不同規劃層面不同開發流程不同開發流程不同開發流程不同開發流程不同利益關系不同利益關系不同利益關系不同利益關系不同住宅開發的理論基礎是產品供需理論，商業開發遵循投資理論住宅開發的理

12、論基礎是產品供需理論，商業開發遵循投資理論住宅的本質是商品，商業的本質是有長期收益權的金融工具住宅的本質是商品，商業的本質是有長期收益權的金融工具住宅定位的依據是供需理論，商業定位的依據是投資和金融理論商業定價的直接依據是租金及其預期上升空間商業定價的直接依據是租金及其預期上升空間 和住宅不同的定價模型：資產定價模型VS市場供需模型； 商鋪售價的定價基礎是租金，租金有上升空間，售價才會有上升空間商業定位的出發點必須是開業后整體經營成功商業定位的出發點必須是開業后整體經營成功商業運營的“馬太效應”非常明顯；不能整體運營成功的商業，會逐漸整體衰落，形成真正的滯重資產；大體量商業整體運營不成功，會帶

13、來長期的巨大負面影響（沈陽萬達廣場因運營失敗，不得不拆掉重建）； 即使是銷售型的商業，如果將來整體運營不成功，也必將引起廣泛的社會問題（如，沈陽等幾處一、二代萬達廣場群訴及造成巨大社會影響的事件）商業地產開發和住宅開發的不同商業地產開發和住宅開發的不同理論基礎不同理論基礎不同理論基礎不同理論基礎不同客戶不同客戶不同客戶不同客戶不同商業客戶研究目前還是我們不熟悉的領域商業客戶研究目前還是我們不熟悉的領域商業服務的客戶規模遠大于住宅業主商業服務的客戶規模遠大于住宅業主一般來說，單個小區的業主難以支撐大體量商業的存活；一個3-4萬平米商場的輻射范圍為2-3公里，沿交通干道的輻射范圍還要有所延長；G類

14、地塊商業輻射的客戶規模最大，通常十倍乃至百倍于住宅業主需要研究投資者需求需要研究投資者需求除了個人投資者，還要研究機構投資者；機構投資者的需求不同于個人投資者，如，機構投資者往往對整體運營的寫字樓比較感興趣需要研究各業態商家需要研究各業態商家商業的最終使用者是商家；商家經營的好壞決定持有型商業的收益；不同業態商家的組合可以有效分享人流，增大收益商業地產開發和住宅開發的不同商業地產開發和住宅開發的不同規劃層面不同規劃層面不同規劃層面不同規劃層面不同開發流程不同開發流程不同開發流程不同開發流程不同利益關系不同利益關系不同利益關系不同利益關系不同理論基礎不同理論基礎不同理論基礎不同理論基礎不同客戶不

15、同客戶不同客戶不同客戶不同規劃設計決定商業地產項目的存亡規劃設計決定商業地產項目的存亡業態組合紛繁復雜，規劃設計如何滿足商家要求，確保商家利益最大化，進而確保開發項目業態組合紛繁復雜，規劃設計如何滿足商家要求，確保商家利益最大化，進而確保開發項目大型商業地立項目業態和功能均較住宅物業復雜，各種人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的組織相當繁瑣；在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求（特別是可視性和可達性）以獲得最大的商業利益，進而為發展商獲得最大的出租和出售回報，是規劃設計至關重要的問題。招商前置招商前置各種業態對商鋪的要求具有不可替代性，商業地產的規劃設計必須在招商的基礎上進行并

16、伴隨著整個招商過程，才能避免因規劃設計不當帶來的投資損失。商業地產開發和住宅開發的不同商業地產開發和住宅開發的不同規劃層面不同規劃層面不同規劃層面不同規劃層面不同開發流程不同開發流程不同開發流程不同開發流程不同利益關系不同利益關系不同利益關系不同利益關系不同理論基礎不同理論基礎不同理論基礎不同理論基礎不同客戶不同客戶不同客戶不同客戶不同商業地產項目的選址過程更嚴謹；商業地產項目的選址過程更嚴謹；商業地產的調研比住宅復雜；商業地產的調研比住宅復雜；商業地產開發定位比住宅開發定位系統化；商業地產開發定位比住宅開發定位系統化；商業地產的推廣比住宅的推廣更具針對性；商業地產的推廣比住宅的推廣更具針對性

17、；商業地產開發比住宅開發多出開業、運營、管理三個環節商業地產開發和住宅開發的不同商業地產開發比住宅開發多出開業、運營、管理三個環節商業地產開發和住宅開發的不同規劃層面不同規劃層面不同規劃層面不同規劃層面不同開發流程不同開發流程不同開發流程不同開發流程不同利益關系不同利益關系不同利益關系不同利益關系不同理論基礎不同理論基礎不同理論基礎不同理論基礎不同客戶不同客戶不同客戶不同客戶不同商業地產與住宅開發的區別商業地產與住宅開發的區別土地開發流程土地開發流程土地獲取土地獲取市場調研市場調研項目定位項目定位規劃設計規劃設計銷售組織銷售組織營銷策劃營銷策劃招商或銷售招商或銷售地段選擇是關鍵經濟環境分析和生

18、活結構研究區域結構調查與城市發展規劃研究商業發展規劃及政策研究區域零售業結構、商鋪分布及經營狀況的市場調查與分析典型性調查與研究地區未來商業地產供應量分析消費者消費行為調查與研究項目立地條件研究商圈的確定和研究目標市場定位目標消費群定位目標投資小業主定位目標經營客戶定位項目經營特色定位項目經營方式定位項目業態定位項目功能定位項目規模定位項目形象定位整體規劃設計建筑風格與立面設計商鋪結構與內部分割方案根據業態不同的商鋪功能設計景觀設計方案交通組織設計方案銷售招商銷售交樓開業清盤持續經營住宅開發住宅開發地段選擇是關鍵宏觀市場調研微觀市場調研、供需分析消費者調研競品分析形象定位市場定位目標客戶群定位

19、產品定位整體規劃設計建筑風格與立面設計戶型設計景觀設計銷售團隊組建營銷方式多樣化銷售團隊組建招商團隊組建以活動營銷為主，較少投放廣告，廣告訴求以投資理念為主交樓持續經營持續經營區別區別1：商鋪定位首先要界定最終用途：商鋪定位首先要界定最終用途商業最終用途的形式及其組合較多，如全部長期持有、分散出售、整體運營最終整體出售、部分出售部分持有等等，用途不同，產品形態也不同，因此需要首先界定商業定位和住宅定位的區別商業定位和住宅定位的區別區別區別2：商業的可持續經營至關重要，是定位的立論基礎：商業的可持續經營至關重要，是定位的立論基礎無論銷售與否，判別定位是否得當的最重要標準是是否可持續經營區別區別3

20、：商業定位的結果是界定效益最大化的業態組合：商業定位的結果是界定效益最大化的業態組合區別區別4：與住宅相比，商業定位更接近于定制生產：與住宅相比，商業定位更接近于定制生產同業態商家對于商鋪的需求除面積、位置不同外，其他要求基本相同理想的定位方法是，方案落地前，至少主力店已有較為明確的意向區別區別5：商業定位不是一次性工作：商業定位不是一次性工作商業定位需要后期運營才能保證真正落地再好的商業定位，2-3年，最長5年即必須進行調整，以適應新的市場環境租金收入自營收入銷售收入其他收入商業地產的利潤產生模型更為復雜商業地產的利潤產生模型更為復雜商業地產開發要平衡多種權益關系商業地產開發要平衡多種權益關

21、系開發商開發商小業主小業主經營者經營者管理者管理者 消費者消費者出售出租出租商業地產開發生態鏈出售出租出租商業地產開發生態鏈商業地產開發經濟效益基本模型住宅開發經濟效益產生模型商業地產開發經濟效益基本模型住宅開發經濟效益產生模型總銷售收入（銷售額）總銷售收入（銷售額）總成本總成本利潤利潤總收入總收入總成本總成本利潤利潤投資者投資者商業地產開發和住宅開發的不同商業地產開發和住宅開發的不同規劃層面不同規劃層面不同規劃層面不同規劃層面不同開發流程不同開發流程不同開發流程不同開發流程不同利益關系不同利益關系不同利益關系不同利益關系不同理論基礎不同理論基礎不同理論基礎不同理論基礎不同客戶不同客戶不同客戶

22、不同客戶不同商業地產的贏利要點商業地產的贏利要點四四端正心態端正心態端正心態端正心態一榮俱榮一榮俱榮一榮俱榮一榮俱榮招商前置招商前置招商前置招商前置主題定位主題定位主題定位主題定位退出機制退出機制退出機制退出機制商業地發開發商要具備長線贏利的心態：商業地發開發商要具備長線贏利的心態：成功商業地產的利潤遠遠高于住宅開發的利潤商業地產開發商應具備正視風險的心態：商業地產開發商應具備正視風險的心態：商業物業長期運營管理中存在的風險也遠比住宅開發來得更大，因此需要有長期經營、持續人力物力投入的打算，不要期望輕松收獲長線贏利與正視風險，就是應了“說得容易做到難”的老話商業地產贏利要點商業地產贏利要點商業

23、地產贏利要點商業地產贏利要點消費需求得到便捷滿足開發商開發商投資者經營者消費者管理者投資者經營者消費者管理者城市形象、政績、稅收增長、就業租金收入和估值的增長挖掘客戶潛力，實現盈利和現金流穩定，保證未來發展客流穩定增長、平衡消費者和商家政府政府商業地產開發經營的利益共同體商業地產開發經營的利益共同體端正心態端正心態端正心態端正心態一榮俱榮一榮俱榮一榮俱榮一榮俱榮招商前置招商前置招商前置招商前置主題定位主題定位主題定位主題定位退出機制退出機制退出機制退出機制商業地產贏利要點商業地產贏利要點產品設計要以最終使用者的要求為準產品設計要以最終使用者的要求為準需要事先對商家進行調研、征求意見，對產品有特

24、殊要求的業態盡可能提前簽訂意向書商業建筑開發周期長，招商存在競爭，要先下手為強商業建筑開發周期長，招商存在競爭，要先下手為強商家對消費者的理解比我們深刻，開發商的信心基礎是商家的信心商家對消費者的理解比我們深刻，開發商的信心基礎是商家的信心不當家不知柴米油鹽貴。商家成功是整個商業物業成功的基礎。端正心態端正心態端正心態端正心態一榮俱榮一榮俱榮一榮俱榮一榮俱榮招商前置招商前置招商前置招商前置主題定位主題定位主題定位主題定位退出機制退出機制退出機制退出機制商業地產贏利要點商業地產贏利要點綜合商業主題定位的自主性是商業能力的集中體現，也是未來商業物業研發能力的基礎綜合商業主題定位的自主性是商業能力的

25、集中體現，也是未來商業物業研發能力的基礎包括市場定位、客戶定位、業態定位包括市場定位、客戶定位、業態定位主題定位會隨著市場變化而不斷優化調整，這是對運營管理能力的考驗主題定位會隨著市場變化而不斷優化調整，這是對運營管理能力的考驗端正心態端正心態端正心態端正心態一榮俱榮一榮俱榮一榮俱榮一榮俱榮招商前置招商前置招商前置招商前置主題定位主題定位主題定位主題定位退出機制退出機制退出機制退出機制商業地產贏利要點商業地產贏利要點選擇合適時機退出，是中國商業地產運營鏈條必須解決的最后一個問題選擇合適時機退出，是中國商業地產運營鏈條必須解決的最后一個問題退出機制是提高項目退出機制是提高項目IRR水平的關鍵水平

26、的關鍵可選擇的退出機制有：發行可選擇的退出機制有：發行REITs、投行或基金收購、分拆后、投行或基金收購、分拆后IPO、股權交易、資產置換、整售等、股權交易、資產置換、整售等端正心態端正心態端正心態端正心態一榮俱榮一榮俱榮一榮俱榮一榮俱榮招商前置招商前置招商前置招商前置主題定位主題定位主題定位主題定位退出機制退出機制退出機制退出機制商業設計難點商業設計難點五五商業設計的誤區商業設計的誤區常見的設計誤區常見的設計誤區誤區一：誤區一：外觀設計綜合癥外觀設計綜合癥表現1：只注重形態設計，忽視業態空間的組合與配置表現2：過度追求商業利益而破壞城市形象表現3：拋棄文化的商業開發表現4：尺度過于夸張誤區二

27、：誤區二：平面布置綜合癥平面布置綜合癥表現1：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來經濟效益表現2：忽視商業樓層租金的層級遞減效應表現3：自動扶梯設置不能引導人流表現4：商鋪分割過于平均，不利于使用誤區三：誤區三：道路規劃綜合癥道路規劃綜合癥表現1：希望通過增加出入口的數量來帶動人流表現2：方向混亂，曲折復雜表現3：沒有充分預留停車表現4：未能最大程度的與城市交通相聯系誤區四：誤區四：忽視前期商業定位與規劃忽視前期商業定位與規劃表現1：盲目攀比，規模超越區域需求表現2：規劃之前不能確定主力店，規劃設計難以度身定做表現3：缺乏業態常識，規劃設計配套不足的情況較嚴重表現4：過度依賴主力店商業設計難點商業

28、設計難點誤區一：誤區一：外觀設計綜合癥外觀設計綜合癥v案例鉆石城某城市的商業設計方案，設計師過度強調建筑形態的獨特性與視覺沖擊力，從而犧牲了部分建筑空間，不能很好的滿足商業的組合與使用，削弱了經濟效益。表現2：過度追求商業利益而破壞城市形象表現1：只注重形態設計，忽視業態空間的組合與配置表現4：尺度過于夸張表現3：拋棄文化的商業開發商業設計的誤區商業設計的誤區常見的設計誤區常見的設計誤區商業設計難點商業設計難點誤區二：誤區二：平面布置綜合癥平面布置綜合癥v案例北斗星商業廣場在設計商鋪時，未考慮樓層和方位對商鋪商業效益的影響，幾乎所有商鋪都是一樣的開間和進深，類似辦公樓的劃分，從而導致三、四樓層

29、和交通盡端的商鋪出租率低。表現2：忽視商業樓層租金的層級遞減效應表現1：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來經濟效益表現3：自動扶梯設置不能引導人流表現4：商鋪分割過于平均，不利于使用商業設計的誤區商業設計的誤區常見的設計誤區常見的設計誤區商業設計難點商業設計難點v案例南京萬達廣場誤區三：誤區三：道路規劃綜合癥道路規劃綜合癥表現2：方向混亂，曲折復雜表現1：希望通過增加出入口的數量來帶動人流表現4：未能最大程度的與城市交通相聯系表現3：沒有充分預留停車商業設計的誤區商業設計的誤區常見的設計誤區常見的設計誤區商業設計難點商業設計難點誤區四：誤區四：忽視前期商業定位與規劃忽視前期商業定位與規劃表現1：

30、盲目攀比，規模超越區域需求v案例無錫站前商貿城設計者延續了他們常用的設計手法，希望將商業和建筑融為一體，讓商業建筑能夠煥發出自身的特色。充分考慮建筑的外立面設計與商業廣告空間的配合，但是由于沒有考慮到商鋪使用的要求，最終形成大量超小面積鋪面無法被商家接受，造成整座商貿城空關的敗局。表現2：規劃之前不能確定主力店，規劃設計難以度身定做表現3：缺乏業態常識，規劃設計配套不足的情況較嚴重表現4：過度依賴主力店商業設計的誤區商業設計的誤區常見的設計誤區常見的設計誤區商業設計難點商業設計難點設計應遵循的商業原則設計應遵循的商業原則原則一：原則一：土地的高強度開發土地的高強度開發用足底商、用足建筑密度爭取

31、最大的商業展示面、延展面原則二：原則二：便捷的外部交通誘導便捷的外部交通誘導實現公交車站，地鐵站與項目地塊的零距離互動運用各種手法將人流快捷引入內部步道體系有機組織各個內部環流之間的銜接空間原則三：原則三：高效的內部人流組織高效的內部人流組織商業的道路不是用來“走”的，而是用來“逛”的商業做的是人流而不單單是交通原則四：原則四：重估樓層價值體系重估樓層價值體系二層及以上鋪面層高設計二層及以上步道平臺設計利用特殊交通方式拉動豎向人流垂直樓面租金效益的重新分配原則五：原則五：創造高附加值空間創造高附加值空間挖掘獨幢商業潛力創造高體驗性空間原則六：原則六：商業建筑本身就是廣告系統商業建筑本身就是廣告

32、系統充分挖掘商業美學價值與廣告標識的傳媒作用創造獨特的形象標志系統，強化商業品牌認知注重廣告體系與建筑形象的一體化、協調性原則七：原則七：延續地方文脈，提升商業文化品質延續地方文脈，提升商業文化品質以城市環境為核心，挖掘地方美學，增強商業建筑的地方文化特色以地方文化策略對待本土的商業設計與改造：新天地與城隍廟原則八：原則八：設計具有社區活力的城市公共空間設計具有社區活力的城市公共空間以商業公共空間建設推動社區的精神文化生活與日常鄰里交流以商業公共空間建設帶動城市效益、社會效益與商業效益的共同繁榮商業設計難點商業設計難點原則一：原則一：土地的高強度開發土地的高強度開發用足底商、用足建筑密度，爭取

33、最大的商業延展面50%設計應遵循的商業原則設計應遵循的商業原則商業設計難點商業設計難點原則二：原則二：便捷的外部交通誘導便捷的外部交通誘導實現公交車站，地鐵站與項目的零距離互動運用各種手法將人流快捷引入內部環行步道體系有機組織各個內部環流之間的聯接空間設計應遵循的商業原則設計應遵循的商業原則商業設計難點商業設計難點原則三：原則三：高效的內部人流組織高效的內部人流組織商業的道路不是用來走的，而是用來逛的商業做的是人流而不是交通設計應遵循的商業原則設計應遵循的商業原則商業設計難點商業設計難點原則四：原則四：重估樓層價值體系重估樓層價值體系二層及以上鋪面層高設計二層及以上步道平臺設計利用特殊交通方式

34、拉動人流上行垂直樓面租金效益的重新分配設計應遵循的商業原則設計應遵循的商業原則商業設計難點商業設計難點原則五：原則五：創造高附加值空間創造高附加值空間挖掘獨幢商業潛力 聚斂人氣，活躍商氣，使廣場成為城市公共活動的載體 借助圍合性廣場空間形成商業黃金點，提升局部商業價值 借助廣場與街道形成的空間序列來豐富空間體驗和感受滄州鼓樓商業中心上大弘基休閑廣場設計應遵循的商業原則設計應遵循的商業原則商業設計難點商業設計難點原則六：原則六：商業建筑本身就是廣告系統商業建筑本身就是廣告系統充分挖掘商業美學價值與廣告標識的傳媒作用創造獨特的形象標志系統，強化商業品牌認知注重廣告體系與建筑形象的一體化和協調性設計

35、應遵循的商業原則設計應遵循的商業原則拉斯維加斯弗里蒙特步行體驗街綠地 MAX MALL商業設計難點商業設計難點原則七：原則七：延續地方文脈，提升商業文化品質延續地方文脈，提升商業文化品質以城市環境為核心，挖掘地方美學，增強商業建筑的地方文化特色以不同的地方文化策略對待不同的商業設計與改造：新天地與城隍廟舊城城市肌理設計城市肌理上海復地城隍廟廣場上海復地城隍廟廣場設計應遵循的商業原則設計應遵循的商業原則商業設計難點商業設計難點原則八：原則八：設計具有社區活力的城市公共空間設計具有社區活力的城市公共空間以商業公共空間建設推動社區的文化生活與日常鄰里交流以商業公共空間建設帶動城市效益、社會效益與商業

36、效益的共同繁榮新加坡這個項目修建的時間較早，當初的目的可能是要創新，給人一種新奇的感覺。這種商業街與業態有一個匹配性的問題，它非常適合做餐飲休閑類的商業。因為這種商業街會有一個很大的中空，透過這個中空的造型，消費者可以在底層就看到高層的店鋪，具有極佳的展示面。另外，這種通透的大廳能夠給人帶來一種融于自然的感覺，最大限度地為消費者創造了像是在室外行走的感覺。立體型商業步行街也有其自身的弊端，一方面中空的設計所浪費的商業面積很大，費盡心思所營造的氣氛可能還是達不到室外步行街的自然效果。另一方面，坡度的設計可能導致消費者在行走時容易疲勞。通常來講商業街的基座面積越小、坡度越大，消費者也就越容易感到疲

37、勞設計應遵循的商業原則設計應遵循的商業原則商業設計難點商業設計難點購物中心核心理念購物中心核心理念六六社會轉型、環境變化、觀念轉變社會轉型、環境變化、觀念轉變情感與經濟混為一談精神世界相對狹窄養兒防老存天理 滅人欲經濟轉型城市化進程流動加快（城鄉流動、城市間流動、信息流動）現代服務業的不斷完善大家庭的分化解體經濟與精神的分離精神世界極大拓展交流需求的大幅提升個性發揮社會化的需求加大整合與細分的持續節奏不斷加快，信息更新的加快休閑時代的全面來臨購物中心的產生迎合各種變化購物中心購物中心的產生迎合各種變化購物中心為人的交流提供空間；為個性的發揮提供舞臺；為社會化需求提供平臺；為不斷拓展的精神世界提

38、供食糧；整合與細分趨勢的高度集中與體現；迎合、滿足迎合、滿足社會轉型環境變化觀念轉變社會轉型環境變化觀念轉變購物中心的各種功能體現購物中心的各種功能體現一、 餐飲比例為交流提供空間香港青衣城的餐飲設計新加坡獅城廣場新增天橋作為餐飲位購物中心的各種功能體現購物中心的各種功能體現二、 多中廳為個性發揮提供平臺泰國Central World中廳展覽活動位于朗豪坊4層的通天廣場香港APM采光中庭購物中心的各種功能體現購物中心的各種功能體現三、 通過各種節慶活動、創造節日活動為社會人提供社會化需求香港IFC圣誕節活動COCO Park萬圣節活動購物中心的各種功能體現購物中心的各種功能體現四、 電影院、K

39、TV、電玩、模擬體驗場等為人們提供精神食糧新加坡VIVO CITY電影院金光華廣場yellow酒吧KK MALL 星際傳奇購物中心的各種功能體現購物中心的各種功能體現五、 整合與細分趨勢在購物中心高度集中與體現整合：集網吧、咖啡廳、數碼銷售、時尚書店為一體的集散店細分：青年主題購物中心兒童主題購物中心從全客層一站式中細分出來家庭主題購物中心朗豪坊青年人主題K11文化藝術主題日本維納斯城堡（Venus Fort）女性主題購物中心的各種功能體現購物中心的各種功能體現六、 大型LED、小型視屏、不斷變換的櫥窗、花車，以及短期租約等等，以適應信息更新加快的新趨勢泰國Siam Paragon櫥窗上海美羅

40、城LED燈光效果香港APM電子屏幕泰國Central World裝飾購物中心的各種功能體現購物中心的各種功能體現七、 體驗式購物空間購物中心保證足夠的公共空間差異化空間關系，給消費者全新體驗集約多種功能和多種交通方式，提高消費者的生活效率混業經營，室內室外化，雙廣場設置，陽光入室，多種休閑化經營，讓消費者在空間內感受舒適泰國Siam Paragon廣場設置香港圓方廣場立交橋引橋香港1881下沉式廣場購物中心策劃流程購物中心策劃流程六六購物中心策劃流程購物中心策劃流程選址、調研定位、財務分期、回報期、租金收益、資本收益選址、調研定位、財務分期、回報期、租金收益、資本收益戰略策劃戰略策劃戰略策劃戰

41、略策劃設計與準備設計與準備設計與準備設計與準備營銷與招商營銷與招商營銷與招商營銷與招商運營運營運營運營設定運營目標及戰略設定運營目標及戰略定義所在商圈定義所在商圈在商圈內，旁邊的商場都可以視為你的主力店。收集人口統計資料收集人口統計資料市場環境研究市場環境研究競爭對手分析競爭對手分析周一到周四，消費者的駐留時間平均為2.5小時；周末二天的消費時間平均為4小時，新加坡的烏節路是國際型步行街，他是輻射全球的，但一公里范圍內二十多個購物中心，消費者卻只有兩小時，不一定選擇哪家。研究本公司的業績及內部資源是否匹配研究本公司的業績及內部資源是否匹配財務分析財務分析購物中心運作要有前置思想！購物中心策劃流

42、程購物中心策劃流程獨特性，世界上沒有一家相同的獨特性，世界上沒有一家相同的MALL戰略策劃戰略策劃戰略策劃戰略策劃設計與準備設計與準備設計與準備設計與準備營銷與招商營銷與招商營銷與招商營銷與招商運營運營運營運營購物中心設計基本常識購物中心設計基本常識衛生間：一樓也要設計衛生間；一般女衛生間要比男士衛生間要大。客服臺可大做文章，可以提供多達25種的服務，可以通過銷售商品賺錢（比如買賣廣告傘或一些紀念品，可以賺錢又可以賣廣告） 。一定要設計倉庫，后勤通道，否則商家多次出去拿東西，浪費時間。停車場停車舒適，轉彎半徑大，下次消費者還愿意再來。購物中心設計基本常識購物中心設計基本常識將環境弄的越干凈，越

43、是對不講衛生的顧客有壓迫感，越不容易做出不好的行為來。購物中心中無線上網早晚成為必備。如果單層6000至8000，雙循環還是可以忍受，但如果單層超15000，就會有大問題。購物中心未來的維修與保養要占管理成本的74%，1.5年用于規劃，1年用于設計，2年用于施工，維修保養卻要50年，所以在設備選型與合理配置方面一定要精益求精。商鋪的功能在租約到期后可以改變，但機電設備與建筑卻改變較難。購物中心策劃流程購物中心策劃流程戰略策劃戰略策劃戰略策劃戰略策劃設計與準備設計與準備設計與準備設計與準備營銷與招商營銷與招商營銷與招商營銷與招商運營運營運營運營購物中心金融化需要租金遞增以增加投資機構的想象空間，

44、這個應成為租金的制定原則。購物中心內每一個商鋪吸引人流的數量相加就是購物中心吸引人流的總量（比如KFC吸引1.5萬、熱帶雨林吸引3萬等）。所以招來能夠吸引人氣的“演員”非常重要。但購物中心是統領！他攜眾多品牌來吸引人流，這個作用，任何一個單體的主力店都無法與之匹敵，招商人員要認識到這一點，無需太弱勢。主力店研究一個購物中心是否進駐的條件主力店研究一個購物中心是否進駐的條件一位置：人不看到的地方，基本不會過去二數據：人流、物流、車流、已進駐商家、定位、平面科學性、業態合理性三主力店不看艷麗的招商手冊四管理團隊實力（招商代表好比是外交官）五商家組合六硬件設備七租金（租金是最后考慮的）購物中心策劃流程購物中心策劃流程戰略策劃戰略策劃戰略策劃戰略策劃設計與準備設計與準備設計與準備設計與準備營銷與招商營銷與招商營銷與招商營銷與招商運營運營運營運營1、裝修管控進場裝修流程非常重要，因為你將對付的是上百家裝修商、設計師、貳佰個裝修隊啊！要成立二次裝修管理小組，設置設計評審員、機電配置審核員等，并嚴格執行二次裝修評審驗收程序。2、按時開業非常重要，新加坡ION都是用單月30%的租金優惠獎勵激勵商戶按時開業的。恭請大家恭請大家