1、新形勢下物業法律法規運用2013年7月實施背景法律法規盤點新形勢下案例解析第一章第二章第三章Contents Page目錄頁第一章 實施背景Transition Page過渡頁 服務與管理職能1.1 簡述物業管理管理職能服務職能 常用法律 常用法規第二章 法律法規盤點 地方條例Transition Page過渡頁2.1 常用法律1、中華人民共和國民法通則2、中華人民共和國合同法（總則部分）3、中華人民共和國消費者權益保護法4、中國人民共和國侵權責任法5、中華人民共和國消防法6、中華人民共和國物權法等等2.2 常用法規1、物業管理條例2、城市私有房屋管理條例3、城市供水條例4、城市市容和環衛管理

2、條例5、城市異產毗連房屋管理規定6、城市新建住宅小區管理辦法7、住宅室內裝飾裝修管理辦法8、物業服務定價監審辦法9、前期物業管理招投標管理辦法10、保安服務管理條例11、住宅專項維修基金管理辦法等等國務院頒布2.3 地方條例1、廣東省物業管理條例2、北京市物業管理條例3、廣州市物業服務收費管理實施細則4、機動車停放保管服務收費的管理辦法（省物價局）等等 安全服務篇 工程維修管理篇第三章 新形勢下案例解析 物業設施設備管理篇Transition Page過渡頁 管理費收繳篇 停車場管理篇 物權糾紛篇3.1 安全服務篇某住宅小區張先生2013.5.20日早上離開家25天后回來發現自家房門被撬開，且

3、丟失各類物品初步估計總價值20萬，張先生報警。因其花園大門及大門對面想向有兩個攝像頭，張先生認為物業公司沒有履行安保義務，要求物業公司賠償。公安人員要求物業公司提供當天的錄像，物業公司則回復：因錄像存儲空間問題，錄像只保留20天！請問物業公司做法是否正確？物業公司是否應該賠償？案例3.1 安全服務篇保安服務管理條例規定：保安服務中形成的監控影像資料、報警記錄，應當至少留存30日備查，保安從業單位和客戶單位不得刪改或者擴散。分析3.1 安全服務篇物業公司既要為業主提供貼身服務，又要避免因服務不當或過失而引起業主的投訴或者起訴；物業公司的從業人員要清楚的知道自己的權利和義務及工作職責范圍。保安服務

4、管理條例第三十條：分析1.限制他人人身自由、搜查他人身體或者侮辱、毆打他人；2.扣押、沒收他人證件、財物；3.阻礙依法執行公務；4.參與追索債務、采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置糾紛；5.刪改或者擴散保安服務中形成的監控影像資料、報警記錄；6.侵犯個人隱私或者泄露在保安服務中獲知的國家秘密、商業秘密以及客戶單位明確要求保密的信息；7.違反法律、行政法規的其他行為。3.1 安全服務篇分析物業管理條例第四十七條規定：物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業服務企業雇請保安人員的，

5、應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。3.1 安全服務篇本公司的物業協議：物業公司的義務（安全方面）第二條（七）交通與車輛停放秩序的管理服務（八）協助公安部門維護公共秩序及公共安全防范管理啟示3.2 工程維修管理篇案例原告盛正堯于1999年8月購得XX公司位于1街6號XX花園1919室住房一套。后原告對該住房進行了裝修，并搬入該房屋內居住。2001年3月16日，原告居住房屋內衛生間出現滲水，水系樓上2019室滲入。原告遂向武漢XX物業管理有限公司(以下簡稱物業公司)反映，公司工作人員即找2019室房主徐志光，因徐志光未主動配合物業

6、管理公司及時控制滲水，致使原告裝修的房屋內地板、衛生間頂棚等處漬水受損。同年3月20中午，物業公司工作人員召集原告及徐志光，就滲水部位進行了滲水試驗。其結果為：當2019室衛生間試水高度小于40mm(暖氣管套管高于衛生間自然地面的高度)時，1919室衛生間不滲水，當衛生間試水高度大于40mm時，1919室衛生間有水滲下來；滲水部位為1919室衛生間到2019室衛生間穿樓暖氣管與套管之間。物業公司對暖氣管與套管之間隙予以封堵，2019室住戶對房屋衛生間作了修復后，1919室不再滲水。因被告方徐志光及XX公司對原告的損失均不愿承擔責任，原告于2001年4月11向本院起訴，要求被告徐志光及XX公司對

7、其損失進行賠償。3.2 工程維修管理篇原告盛正堯所居住的XX花園1919室因滲水受損屬實，其損失應以鑒定結論確認的金額為準，即人民幣1430410元。被告徐志光在對房屋進行裝修時，未查清房屋的結構，擅自將衛生間地坪抬高，造成水從暖氣管與套管間滲漏至原告住房內，加之被告徐志光在滲水發生后，未及時配合物業管理部門采取相應措施，致使損失擴大，故對于原告的損失，被告徐志光應承擔主要民事責任。物業管理公司對2019室裝修負有監督管理責任，在2019室房主進行房屋裝修時，對衛生間套管間隙處將有可能發生滲水這一隱患，沒有提醒房主對此采取相應措施，系不作為過失，故對原告的損失，物業管理公司應承擔一定民事責任。

8、分析3.2 工程維修管理篇鑒于武漢XX物業管理有限公司已變更為武漢XXX物業管理有限公司，故理應由物業管理公司承擔的民事責任，應由變更后的XXX公司承擔。昌浩公司辯稱依物業管理合同約定，責任應由裝修不當的一方承擔全部責任，但該約定并不能規避其應盡的監管義務，故此抗辯理由不能成立。XX公司與物業管理公司系兩個不同的法人單位，原告要求XX公司賠償損失沒有事實及法律依據，本院不予支持。分析3.2 工程維修管理篇依照中華人民共和國民法通則第一百一十七條第二款、第一百三十四條第一款第七項之規定，判決如下：一、被告徐志光于本判決生效之日起十日內賠償原告盛正堯財產損失費人民幣1001287元。二、被告武漢X

9、XX物業管理公司于本判決生效之日起十日內賠償原告盛正堯財產損失費人民幣429123元。三、駁回原告盛正堯要求武漢XX置業有限公司賠償的訴訟請求。1、本案鑒定費人民幣1000元，由被告徐志光負擔人民幣700元，被告武漢XXX物業管理公司負擔人民幣300元。2、案件受理費人民幣860元，由被告徐志光負擔人民幣602元，被告武漢XXX物業管理公司負擔人民幣258元。法院判決3.2 工程維修管理篇案例某業主家住高層洋房一樓，某日業主回家發現：洗手間下水道翻涌，且污水已經流進業主家客廳，客廳木地板及家私全部水浸，為此業主打電話致物業服務中心要求賠償，物業公司立刻派人到現場。1、假如你到現場，你會怎么做？

10、2、業主列出損失清單，清單列明損失金額近25萬，就此賠償事宜，你如何處理？依據是什么？3.3 物業設施設備管理篇王某和李某是某市小學五年級學生，某日，兩人放學后來到所屬居住的小區內的游樂場蕩秋千。先是每個人獨自蕩，后兩人在一個秋千上蕩，由于兩個人同時用力，秋千越蕩越高，致使秋千繩索突然折斷，兩人同時拋出，王某下落時恰巧砸中正在沙堆中玩耍的8歲男童于某。結果致王某左臂骨折，李某小腿骨折，于某右肋骨折。王某用治療費5千元，李某治療費6.5千元，于某治療費8千元。于是于某的父母同時向王某、李某及物業公司提出了賠償的請求。由于協商不成，于某向法院提出訴訟，要求：王某、李某和物業公司承擔賠償責任。案例3

11、.3 物業設施設備管理篇該案件中涉及三個被告，在導致原告受傷害的原因上是十分復雜的，且對責任主體的認定及法律適用上都有很多東西探討；首先秋千是否屬于設施我國民法通則第一百二十六條規定的其他設施，這里存在對建筑物和其他設施的認定問題，關于其他設施，我國民法通則和有關的司法解釋均未作出規定，解釋頗不統一，不過秋千是住宅小區的配套設施，是專門為居住在小區的居民休閑、娛樂使用的，應該屬于民法通則中定義的其他設施；分析3.3 物業設施設備管理篇王某李某是否是本案的責任主體？這里涉及建筑物致損的歸責方式問題，我國民法通則采取的是過錯推定方式，即所有人和管理人只要不能證明建筑物致人損害自己沒有過錯，即推定為

12、有過錯，應承擔責任。本案中物業公司是責任主體，王某、李某位為未成年人，均屬于限制民事行為能力的人，對其共同使用一個秋千有危險的行為，是有一定的認識能力，根據過錯責任原則，兩名學生主觀上有一定的過錯，應承擔相應的責任，應和物業公司同時列為被告。物業公司雖然不能證明自己沒有過錯，但它能夠證明兩個學生是造成致害他人的后果也有過錯，所以該兩名學生應該成為被告。分析3.3 物業設施設備管理篇原告于某要求王某、李某承擔賠償責任的理由成立，王某和李某的行為已經構成共同侵權，應當承擔原告的損害賠償責任。根據民法通則第一百零六條規定：公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產，侵害他人財產、人身的，應承擔民事責任

13、。沒有過錯，但法律規定應該承擔民事責任的，應當承當民事責任。第一百二十六條規定：建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，他的所有人或者管理人應當承擔民事責任。物業公司作為游樂設施的管理人，疏于管理，導致秋千的繩索折斷而致原告傷害，有過錯，應對其損害承擔主要賠償責任。判決3.3 物業設施設備管理篇對轄區公共設施的定點檢修、維護保養制度要建立，并且要建立紀錄；對于小區內的居民休閑、娛樂使用的配套設施，要有明確的標示和使用說明；由于兩個小孩也受了傷害，其實他們也可以主張向物業公司賠償，但因為其主觀上有過錯，存在混合過錯的現象，所以可以減輕物業公司的賠償責任。

14、啟示3.3 物業設施設備管理篇練習某小區業主合同收樓日期為2013年9月1日，根據公司整體需要，該小區提前收樓，收樓日期為2013年1月1日。2013年3月5日，20樓、9樓等業主兩人一同乘坐電梯，結果發生電梯由9樓開始墜梯至5樓事件，當時電梯內業主按三方通話求救，但未果，后又使用手機求救，但手機未有信號，期間因保安巡邏發現，于是4個小時后兩名業主獲救并要求物業公司賠償一切損失！請問：1、該事件物業公司是否有責任？為什么？2、是否應該賠償？有什么啟發？3.4 管理費收繳篇案例某業主2011年1月收樓，該業主收樓后發現墻身滲水嚴重，于是月2011年3月提出，期間物業公司協同房產公司多次維修，其維

15、修效果一直不如意！為此房產公司與業主再次協商，將墻身全部打掉，重新防水且用水龍頭澆水來檢驗維修質量，這個維修過程持續近1年，期間業主一直未繳交物業管理費！維修完成后，物業公司一直催繳其繳交管理費，但該業主提出需要物業公司賠償其損失，包括因維修期間1、因維修影響導致其沐足生意無法進行，損失30萬；2、因維修導致其侄兒無法居住，交到學校的借讀費4萬元無法退回；3、因維修導致給他帶來的其他損失近10萬元；基于以上問題，要求物業公司免除物業管理費用且賠償損失44萬元。試分析該業主所提的條件是否合理？為什么？3.4 管理費收繳篇 法律規定保修期限 保修期內的責任主體 維修與物業服務的關系 賠償項目與維修

16、的關聯 物業公司的合同義務分析3.4 管理費收繳篇保修期限內，保修服務的主體是房產公司；賠償項目與房屋維修關聯程度不大；物業公司應該向業主說明，按法律規定，物業公司已經按著物業服務協議的要求履行了義務，提供了服務，所有收取管理費無過錯；如果業主不肯繳納管理費，則可以通過法律途徑解決。處理方法3.4 管理費收繳篇某業主家住洋房首層，并在首層花園內搭建了一個光棚作為廚房，隔壁鄰居則在首層花園內養了幾只雞，期間雙方都向物業服務中心投訴，一個說隔壁違建，另一個則說養雞氣味很大，因問題都沒有解決，故此雙方均不交管理費請問如果當值的是你，你打算怎么處理？練習3.5 停車場管理篇案例某小區地下停車場未售車位

17、大約有1000個，根據銷售中心的要求，需要物業公司配合，即未購買地下停車場車位的業主車輛一律不能停車。部分業主因無法到地下停車場停車，意見非常大，并據此成立專門的維權QQ小組，且有計劃舉行進一步的維權行動，如維權游行，找媒體記者等等。就此事請你策劃配合方案！3.4 管理費收繳篇所謂車庫，是指隸屬于整個小區，具有獨立的空間、以存放車輛為目的的附屬建筑物。車庫又常常被稱為地下車庫，但不僅僅限于地下車庫，因為在有些建筑物內，地上一層或者二層也可能興建車庫，這也涉及其歸屬問題。車庫本身四周是封閉的，其可以通過登記表彰權利的范圍。所謂車位，是指車庫中的停車位，以及規劃用于停車的具體地點。根據物權法第74

18、條，開發商在修建了車位、車庫之后，首先應當滿足業主的需要。所謂首先滿足業主需要，就是指開發商在修建了車位、車庫之后應當首先將其出租、出售給業主，而不能高價賣給第三人。3.5 停車場管理篇分析1、地下停車場銷售的主體；2、地下停車場銷售的相關法律規定及當地的規定；3、物業公司如何配合銷售中心；4、預估可能發生的情況；5、借助政府的力量；6、根據可能發生的情況分段制定相關措施；7、回避法律的風險3.5 停車場管理篇某業主雇傭一個司機，某日到物業服務中心聲明該司機已經被解雇，沒有任何權利。過了數日，業主到物業服務中心報案，聲稱自己價值70萬左右的寶馬車丟了，要求物業公司給一個說法。假如你當值，你會怎

19、么處理？簡單說出處理思路練習3.5 停車場管理篇第九條甲方或該物業使用人使用本園區的車位，應遵守臨時管理規約及乙方所制定的停車場管理制度，并向場地所有權人繳納車位場地使用費。協議約定物業管理協議的約定3.5 停車場管理篇第四條停車場經營者應當依法取得經營資質，維護場內的車輛的停放秩序，防止車輛損毀、滅失；車輛交付停車場停放保管后，停車場經營者在保管期間因保管不善造成停放車輛損毀或者滅失的，應當依法承擔相應的責任。收費辦法2010年1月1日頒發的廣東省物價局關于機動車停放保管服務收費的管理辦法車車位位歸歸屬屬建筑區劃內的車庫、車位建筑區劃內的車庫、車位規劃中的車庫、車位規劃中的車庫、車位非規劃的

20、車庫、車位非規劃的車庫、車位地下、半地下車庫地下、半地下車庫物業服務企業增加的物業服務企業增加的開發商增加的開發商增加的業主增加的業主增加的機械車庫機械車庫露天車位露天車位非露天車庫非露天車庫非人防車位非人防車位人防車位人防車位露天車位露天車位架空層車庫架空層車庫獨立車庫獨立車庫物權法第七十四條第物權法第七十四條第三款三款歸全體業主共有歸全體業主共有人民防空法第五條人民防空法第五條誰開發誰收益誰開發誰收益物權法第一百一十六條物權法第一百一十六條天然孳息由用益物權人天然孳息由用益物權人獲得，誰投資，誰建設誰所有。同時要滿足獲得，誰投資，誰建設誰所有。同時要滿足物物權法第四十四條權法第四十四條戰爭

21、等緊急情況下之征用戰爭等緊急情況下之征用物權法第七十四條第物權法第七十四條第二款二款開發商可以出售、開發商可以出售、附贈、出租附贈、出租3.5 停車場管理篇3.6 物權糾紛篇物權法第70條對業主的建筑物區分所有權進行了定義:“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”這是我國法律第一次對建筑物區分所有權的概念作出規定。物權法建筑物區分所有權的概念3.6 物權法專有權的概念所謂專有部分所有權，簡稱為專有權，是指區分所有人對其建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分所享有的單獨所有權。所謂專有部分是指具有構造上及使用上的獨立性，并能夠成為

22、分別所有權客體的部分。專有部分所有權的客體專有權的客體是建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分。專有權專有權3.6 物權法共有權的概念：所謂建筑物區分所有人對共有部分的共有權，是指區分所有人依據法律、合同以及區分所有人之間的規約，對建筑物的共用部分、基地使用權、小區的公共場所和公共設施等所共同享有的財產權利。共有權的行使：物權法第72條第1款規定:“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”法定共有的范圍：法定共有，是指依照法律規定由全體業主對于共有部分享有的共有權。共有權共有權3.6 物權糾紛篇共有權3.6 物權糾紛篇公司目前銷售別墅及洋房的時候，根據

23、規劃報建要求，均無花園，但實際銷售的時候，絕大多數銷售人員均輸出可以收樓后按著一定比例自己確定花園周界，至此給物業公司后期管理帶來非常大的障礙，面對這樣的新問題，我們該如何面對？物業公司怎樣將該類問題風險降到最低？案例3.6 物權糾紛篇中華人民共和國物權法由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行。第六章第七十三條建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。3.6 物權糾紛篇某小區有一戶別墅已賣但業主未收樓，物業公司在其花園門口已做了明確標識，但另一業主將自己車停放在花園內，停放期間車身被惡意刮花，停車業主要求物業公司賠償，請就其事件分析相關法律關系。某小區為住宅小區，某天物業公司的員工巡區發現，有個別業主將住宅改做成幼兒園，就此問題請你判斷，這種做法是否對物業管理造成影響？是否符合法律規定？如果是你面對這樣的問題，你打算怎么處理？練習