1、徐州杏山子項(xiàng)目產(chǎn)品定位與規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)策劃報(bào)告目錄第一章產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征分析3一、影響產(chǎn)品定位的關(guān)鍵因素分析3二、目標(biāo)客源來(lái)源分析4三、產(chǎn)品定位5四、產(chǎn)品特征5五、各類建筑的特征和設(shè)置理由6第二章投資和經(jīng)濟(jì)效益初步估算10一、靜態(tài)投資和經(jīng)濟(jì)效益初步估算10二、動(dòng)態(tài)投資和經(jīng)濟(jì)效益初步估算10第三章項(xiàng)目規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)建議13一、設(shè)計(jì)理念及原則13二、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議13二、單體建筑建議16三、其他配套建議17第四章 分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃及分期規(guī)劃指標(biāo)17一、分期計(jì)劃17二、各分期安排及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)18第一章產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征分析一、影響產(chǎn)品定位的關(guān)鍵因素分析綜合市場(chǎng)調(diào)查與分析報(bào)告中各方面情況，在本項(xiàng)目定位

2、時(shí)須充分考慮的因素有以下幾點(diǎn)：1、從地塊特征看地塊位置偏遠(yuǎn)，周邊基本處于尚未開(kāi)發(fā)狀態(tài)。道路交通狀況尚好，距離淮海西路2.5公里，距離云龍湖風(fēng)景區(qū)1.5公里，距離市中心8-10公里，距離徐州火車(chē)站約12公里，距離城南新區(qū)12公里。快速主干道西三環(huán)線從地塊旁經(jīng)過(guò)，使地塊便捷地與市中心、城南新區(qū)、城北聯(lián)系起來(lái)，并與最繁華的商業(yè)大街淮海路相連，交通通達(dá)性好，與城南新區(qū)相比，與現(xiàn)在市中心的交通聯(lián)系更好，但現(xiàn)狀只有1路公交與市區(qū)聯(lián)接。現(xiàn)狀地塊為農(nóng)村，有少量低級(jí)業(yè)態(tài)的工礦企業(yè)，基本沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有利的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。地塊區(qū)域在城市總體規(guī)劃中為保留用地，東側(cè)為云龍湖風(fēng)景控制區(qū)，西北側(cè)為黃河濕 地保護(hù)區(qū)，除本項(xiàng)目外規(guī)

3、劃中沒(méi)有居住區(qū)和其他 規(guī)劃淮海西路模型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，公建配套（醫(yī)院、超市、商貿(mào)等）及居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套嚴(yán)重缺乏。公建配套和生活服務(wù)配套只能依賴城區(qū)或者自身設(shè)置。地塊屬于云龍風(fēng)景區(qū)的西北邊緣，云龍湖景區(qū)近在咫尺，自然環(huán)境（空氣質(zhì)量與環(huán)境景觀）比城市的北部和東部好，但差于城市南部。地塊主要為緩坡山地，用地范圍位于大王山的背陰面，（根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示徐州人不喜歡住在山的北面），主要為巖石山體為地貌特征，只有地塊北部有不同厚度的土層分布，因土層較薄，地塊區(qū)域周邊總體規(guī)劃圖現(xiàn)狀植被較差，只有現(xiàn)農(nóng)居點(diǎn)內(nèi)有少量植被。用地內(nèi)現(xiàn)狀為大量農(nóng)居，中間有一水塘，在開(kāi)發(fā)中可以加以利用；地塊南面山上現(xiàn)狀有很多墳?zāi)梗瑢?duì)地塊有

4、較大影響。地塊所處山體呈東北西南走向，并呈西南高，東北低。南向和西向景觀以山體為主，東向與東北向景觀以遠(yuǎn)山和農(nóng)村景觀。地塊西部的南向、東向和西向景觀為因開(kāi)山取石形成的山體巖層斷面，尤其是西部南向處的巖層斷面須作一定的處理。地塊東半部的南向景觀為山體，植被較好，但西南向的山坡上有較大面積的墓地，若無(wú)法做通政府的工作進(jìn)行拆遷，規(guī)劃中須高度重視。綜上，開(kāi)發(fā)中應(yīng)充分挖掘地塊的交通通達(dá)性、位于風(fēng)景區(qū)旁自然環(huán)境和景觀條件好等大利好，通過(guò)影響政府增加公交和自行開(kāi)設(shè)小區(qū)班車(chē)來(lái)改善交通條件。生活服務(wù)配套主要靠自行解決，開(kāi)發(fā)中重點(diǎn)考慮設(shè)置集中的居住區(qū)街坊式公共中心，并努力引導(dǎo)政府增加大的公建配套和建設(shè)開(kāi)發(fā)；對(duì)現(xiàn)狀

5、地形的利用要考慮現(xiàn)狀不多植被的保護(hù)和水塘等自然地形的保留。2、從供應(yīng)特征看目前市場(chǎng)上可供銷(xiāo)售的供應(yīng)量并不大，戶型好、價(jià)格適中的樓盤(pán)銷(xiāo)售率都在70%以上，只是城區(qū)內(nèi)少量高層因房型差或價(jià)格偏高，仍有現(xiàn)房銷(xiāo)售。現(xiàn)在的銷(xiāo)售價(jià)格：市中心小高層、高層在2300-3500元/平方米，非中心地段多層在1300-2200元/平方米（城北1100-1400、城東1400-1600、城南1600-2500、城西北1200-1500），城西沿湖小高層與高層在2500-4000元/平方米。目前市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的模式以小規(guī)模的居住區(qū)、小區(qū)開(kāi)發(fā)為主，但供應(yīng)量將在2004和2005年放大，北部、東部和南部都有較大規(guī)模的樓盤(pán)，尤其因?yàn)?/p>

6、城南作為城市發(fā)展方向，該區(qū)域的幾個(gè)大樓盤(pán)及規(guī)劃中的居住區(qū)開(kāi)發(fā)將對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成較大影響，本項(xiàng)目在產(chǎn)品定位時(shí)盡量不要與之直接競(jìng)爭(zhēng)。目前與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)主要有雙山子項(xiàng)目，其區(qū)位、與城市發(fā)展方向等均較本項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)。與本項(xiàng)目的定位有較大關(guān)系的樓盤(pán)是濱湖花園，總建筑規(guī)模在54萬(wàn)方，全部為高層與小高層，容積率為2.22，價(jià)格在2300-4500范圍內(nèi)，景觀房（面湖）均價(jià)3000以上，已預(yù)訂了大部分，5月份正式開(kāi)盤(pán)。總體上因其供應(yīng)量大，位置好，本項(xiàng)目須與之錯(cuò)位，在單價(jià)與總價(jià)上拉開(kāi)距離。從目前在售樓盤(pán)的戶型分布看，140方以上的大戶型銷(xiāo)售速度較緩慢，90-140方的戶型銷(xiāo)售較快，樓層的選擇主要集中在14

7、層，價(jià)格遠(yuǎn)高于5層6層，因價(jià)格低。建筑形態(tài)看，小高層的供應(yīng)量較小，銷(xiāo)售情況較好，高層的供應(yīng)量主要集中在市區(qū)，板式高層的銷(xiāo)售較好，點(diǎn)式較差，總體上看，對(duì)高層的接受程度較好。別墅的銷(xiāo)售較緩慢，徐州住宅開(kāi)發(fā)尚處于較低水平，80年代開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)十分破舊，環(huán)境惡劣。新建的小區(qū)在引進(jìn)外地開(kāi)發(fā)理念后，正在規(guī)劃的幾個(gè)樓盤(pán)（如濱湖花園）設(shè)計(jì)水平有明顯提高，競(jìng)爭(zhēng)加劇，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已有較成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，且資金雄厚，有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。考慮目前徐州市場(chǎng)價(jià)格較低，須注意成本控制。本項(xiàng)目因?yàn)橐?guī)模較大，與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)在區(qū)位、配套、未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ雀?jìng)爭(zhēng)因素上相對(duì)較弱，應(yīng)考慮走大眾路線，建筑形態(tài)與戶型盡量走主流，同時(shí)要具備兼容性和消費(fèi)

8、引導(dǎo)性，揚(yáng)長(zhǎng)弊短，通過(guò)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念、品牌開(kāi)發(fā)策略、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、道路交通優(yōu)勢(shì)參與競(jìng)爭(zhēng)。3、從需求看從宏觀面看，目前徐州人均住房使用面積達(dá)到15.63平方米，但由于近幾年經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和住房制度改革，市場(chǎng)儲(chǔ)備了一批改善條件的消費(fèi)需求，因?yàn)槟壳靶熘莸淖≌袌?chǎng)尚處于初步發(fā)展階段，好的居住小區(qū)還不多，這種住宅消費(fèi)的需求還沒(méi)有被激發(fā)出來(lái)。從消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)看，目前大部分普通老百姓消費(fèi)重點(diǎn)還停留在衣食和生活用品（包括電器）上，未大量出現(xiàn)在住宅上，只有少量工作單位較好的人已換購(gòu)大房，改善條件。隨著開(kāi)發(fā)水平的提高、城市化發(fā)展的必然性和目前全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)的示范效應(yīng)，徐州的消費(fèi)將被很快激發(fā)，形成一個(gè)消費(fèi)拉動(dòng)房

9、地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。從需求群體看，目前徐州的一批政府機(jī)關(guān)學(xué)校醫(yī)院等固定收入者、法律會(huì)計(jì)建筑裝璜設(shè)計(jì)證券等服務(wù)性公司從業(yè)人員、大中型貿(mào)易企業(yè)經(jīng)營(yíng)人員、從事商貿(mào)和加工的私營(yíng)企業(yè)業(yè)主等構(gòu)成具有一定承受能力的住宅消費(fèi)群，主要以換房改善條件為主，部分為首次置業(yè)，同時(shí)也有投資性購(gòu)房需求。改善條件者目前基本上住60-100平方米房子，如調(diào)查中反映一些機(jī)關(guān)事企業(yè)單位的中層職工都在實(shí)物分房時(shí)拿到了面積相對(duì)較小的房子，在80平方米以下，如今他們都有意向和能力來(lái)購(gòu)買(mǎi)新房去改善條件。但也有相當(dāng)一部分需求已被滿足，有一部分高收入的商貿(mào)私營(yíng)業(yè)主，和一部分收入穩(wěn)定的政府學(xué)校人群已經(jīng)換房改善條件，但這類人在徐州處于高收入階層

10、，仍有投資性購(gòu)房需求。目前徐州較多人對(duì)現(xiàn)在住房不滿意，主要體現(xiàn)在戶型品質(zhì)差（多為進(jìn)深大產(chǎn)生的暗廳、暗衛(wèi)）、面積不夠用，物業(yè)管理差，小區(qū)環(huán)境差等，本項(xiàng)目立足開(kāi)發(fā)精品樓盤(pán)，設(shè)計(jì)合理舒適的先進(jìn)戶型，充分挖掘現(xiàn)有景觀條件和位處風(fēng)景區(qū)的大環(huán)境，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念來(lái)吸引購(gòu)買(mǎi)。從需求特征看，戶型面積在90-130平方米，房型以2/2/1、3/2/2為主，購(gòu)房總價(jià)承受在15-30萬(wàn)元間。建筑形態(tài)無(wú)明顯偏向，多層與小高層、高層無(wú)太明顯區(qū)別，只要景觀、朝向、房型、地段好，高層住宅也受市場(chǎng)歡迎。建筑風(fēng)格偏向簡(jiǎn)潔素雅、精致典雅的風(fēng)格，沒(méi)有強(qiáng)烈的文化特征。徐州城市居民目前收入水平有限，購(gòu)房時(shí)表現(xiàn)出對(duì)價(jià)格較敏感，在相

11、同地段選擇更傾向價(jià)格低的而不是品質(zhì)較高的。在同一樓盤(pán)中銷(xiāo)售較快的也是總價(jià)較低的戶型，一些樓盤(pán)的復(fù)式戶型和一些大面積戶型銷(xiāo)售困難。但對(duì)真正高品質(zhì)的樓盤(pán)如濱湖花園，價(jià)格的承受力還是相當(dāng)強(qiáng)的。目前徐州市民購(gòu)房時(shí)考慮交通條件較多，選擇職住接近的房子，對(duì)本項(xiàng)目地段接受程度不高。購(gòu)房者比較看重未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Γ休^高的公建服務(wù)配套的要求，對(duì)城市發(fā)展方向城南新區(qū)比較認(rèn)可。此外購(gòu)房時(shí)對(duì)供暖和物業(yè)管理也比較看重。4、從政府及開(kāi)發(fā)商的情況看根據(jù)地塊開(kāi)發(fā)規(guī)模，按居住區(qū)的規(guī)劃要求，需要配置包括3所幼兒園、1-2所小學(xué)、1所36班中學(xué)（含初高中）及一所衛(wèi)生院在內(nèi)的10萬(wàn)平方米的公共服務(wù)設(shè)施服務(wù)本地塊居民。政府推出了在總體

12、規(guī)劃中為保留用地的本地塊，該區(qū)域基本沒(méi)有公建配套，政府是否會(huì)為未來(lái)有著2.0-2.5萬(wàn)人居住的區(qū)域配備足夠的公建生活服務(wù)設(shè)施，直接影響著本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和開(kāi)發(fā)策略。從目前徐州市城市規(guī)劃與建設(shè)重點(diǎn)看，政府對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行較大規(guī)模的公建配套可能性不大，因此，本項(xiàng)目定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮配備基本的生活服務(wù)設(shè)施，形成較大規(guī)模的居住區(qū)公建中心。本項(xiàng)目規(guī)模巨大，開(kāi)發(fā)商必須做好長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)備，考慮樹(shù)立品牌形象，甚至可考慮適當(dāng)介入服務(wù)居住區(qū)的產(chǎn)業(yè)（如教育、商貿(mào)等），來(lái)提升樓盤(pán)的買(mǎi)點(diǎn)，吸引目標(biāo)客源，獲得效益最大化。二、目標(biāo)客源來(lái)源分析盡管目前市場(chǎng)調(diào)查顯示，選擇地塊置業(yè)的比例尚不高，主要原因是地塊位置較偏、交通

13、尚不便利以及生活配套缺乏，但只要從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上進(jìn)行改善，再加上今后幾年徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的激發(fā)，可以相信，本項(xiàng)目具有較好的前景。1、目標(biāo)客源區(qū)域分析地塊的輻射區(qū)域分析，上班交通時(shí)間在30分鐘內(nèi)為可以接受的范圍，本項(xiàng)目規(guī)模大，目標(biāo)客源的來(lái)源區(qū)域應(yīng)相對(duì)較大，包括城中心、城北工業(yè)園區(qū)、南至礦業(yè)大學(xué)，核心區(qū)域主要是來(lái)自城西及淮海路沿線、市政府一帶。因?yàn)楸卷?xiàng)目對(duì)這些區(qū)域的道路交通狀況較好，均有城市級(jí)快速干道相連，無(wú)論將來(lái)是自駕車(chē)還是公交上班，均是十分便捷，所以原則上該區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)者均是本項(xiàng)目爭(zhēng)取的目標(biāo)客源。區(qū)域交通分析示意圖2、目標(biāo)客源分類概述目標(biāo)客源區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀分布了目前徐州市主要的產(chǎn)業(yè)人口，就具備購(gòu)買(mǎi)力

14、的群體看，該區(qū)域大量的企事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主是主要來(lái)源，這些單位相對(duì)穩(wěn)定，也不太會(huì)搬遷，這些單位購(gòu)房者將是本項(xiàng)目吸引的主要力量。考慮城市發(fā)展南移，未來(lái)市政府搬遷，現(xiàn)市政府及相關(guān)部門(mén)購(gòu)房者將隨著辦公搬遷而較傾向選擇城南的住宅，本項(xiàng)目因?yàn)槿コ悄戏较蛲ㄟ^(guò)環(huán)三南路非常便捷，也會(huì)吸引部分南遷的客源。考慮徐州地方的特殊性，一些效益較好的單位變相的福利分房仍然存在，本項(xiàng)目可以吸引部分單位集體團(tuán)購(gòu)。根據(jù)分析，地塊的需求主要來(lái)自以下幾種：市中心區(qū)域效益較好的事業(yè)單位（如學(xué)校、醫(yī)院等）和小部分政府機(jī)關(guān)人員有固定收入的群體，尤其是中層以上的干部，主要以改善條件和為父母子女購(gòu)房，以及這些部門(mén)參加工作3年以上的年輕人首次

15、購(gòu)房；市中心區(qū)域法律會(huì)計(jì)建筑裝璜設(shè)計(jì)證券等服務(wù)性公司從業(yè)人員的換房或者首次購(gòu)房；城市西北部大中型企業(yè)管理者、南部部分高校老師改善條件及為父母子女購(gòu)房；事業(yè)單位及大中型企業(yè)團(tuán)購(gòu)；城市中心區(qū)及淮海西路商貿(mào)私營(yíng)企業(yè)主為改善條件和投資購(gòu)房；工作在淮海西路，工作不久，總價(jià)承受力有限的首次購(gòu)房的年輕人；西部現(xiàn)有生活居住區(qū)內(nèi)收入水平相對(duì)較高的人群改善條件或分戶購(gòu)房；外地來(lái)徐州投資購(gòu)房者（如溫州、杭州投資客）。三、產(chǎn)品定位根據(jù)本項(xiàng)目的地塊品質(zhì)，和項(xiàng)目建設(shè)期當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求特征，以及未來(lái)五年徐州城市與人口的發(fā)展預(yù)期，本項(xiàng)目定位為中偏檔次水平、中等人口密度，以小高層和普通多層為主，以疊加式別墅（復(fù)式公寓）和高層為輔，

16、居住建筑面積約76萬(wàn)平方米，居住戶數(shù)近6100戶，居住人口在2.2萬(wàn)左右的大型居住社區(qū)，以配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的高質(zhì)量的居住環(huán)境成為徐州中高密度住宅中的精品，成為新時(shí)代徐州居住物業(yè)的代表。此定位有三大特征：1、以大眾普通型的第一居所為建筑形態(tài)，而不是以低密度的、別墅式的第二居所來(lái)定位，形成有較高人氣的、生活配套齊全的、可以生活居住的大型居住社區(qū)，吻合徐州市民文化傾向群居熱鬧的生活習(xí)慣；2、以普通住宅為主，營(yíng)造高質(zhì)量的、全新居住理念的大眾精品型居住社區(qū)，不追求高貴豪華，以中等偏高的建筑標(biāo)準(zhǔn)定位，以中等收入人群為主要目標(biāo)客源，讓設(shè)計(jì)先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美的新型的現(xiàn)代化社區(qū)成為他們新的居所。同時(shí)以大眾普通型、

17、中高密度居住人口、生活配套設(shè)施齊全居住區(qū)的定位，形成與城市南部可能出現(xiàn)的大量別墅或排屋等低密度居住區(qū)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)；3、建筑形態(tài)以小高層和高層為主，在用足容積率的前提下，形成低建筑密度、高綠化率、高人口密度、高生活配套的現(xiàn)代化居住小鎮(zhèn)，通過(guò)中檔次的價(jià)格吸引盡可能多的人口，才能靠項(xiàng)目的自身配套，在因不符合城市發(fā)展方向，政府不會(huì)進(jìn)行大量投入的情況下，仍能形成自給自足的完整社區(qū)，將是項(xiàng)目取得成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。四、產(chǎn)品特征1、項(xiàng)目總體技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量（平方米）備注計(jì)容積率的用地面積558000不包括代征土地總建筑面積1026000其中：地上建筑面積854000計(jì)容積率的建筑面積其中居住建筑面積759400配套

18、公建95000其中可銷(xiāo)售商鋪84000為小區(qū)配套的各類商業(yè)服務(wù)設(shè)施不可銷(xiāo)售11000公共服務(wù)設(shè)施如物業(yè)、社區(qū)用房、幼兒園等地下或半地下建筑面積172000用地面積的35%容積率1.530與標(biāo)書(shū)上的1.525接近總戶數(shù)6100戶居住人口21000人按每戶3.5人計(jì)停車(chē)位4800個(gè)其中：地下私家車(chē)位4400個(gè)住戶配車(chē)率為70%地面公共停車(chē)400個(gè) 2、建筑形態(tài)定位類別用地比例地塊面積（平方米）容積率建筑面積（平方米）比例普通公寓34%1918001.223020027%小高層27%152200230700036%高層11%625802.213767016%復(fù)式洋房15%8450018450010%

19、可銷(xiāo)售商鋪10%556801.58350010%其他公建2%112401112401%總計(jì)100.0%5580001.530854200100%小高層和高層的用地面積所占比例為38，建筑面積所占比例達(dá)52，基本上以小高層和高層為主，具體的建筑形態(tài)見(jiàn)下節(jié)。3、戶型定位建筑面積戶型建筑面積比例戶均戶數(shù)比例70-90221137802%801703%90-110221,31216158021%100162027%110-13032225818034%120215036%130-150322,42219723026%140141023%150-170322,422224403%1601402%170-

20、190422688109%1803806%190-210422210303%2001002%210-230422, 522169002%220801%759940100%6100100%90150方的建筑面積達(dá)86。其中，110130占36。總體上以偏經(jīng)濟(jì)型為主，但由于高層的得房率較低，為達(dá)到一定的舒適性，130-150方的戶型也達(dá)到23，能滿足未來(lái)5年的購(gòu)房需要。五、各類建筑的特征和設(shè)置理由1、普通公寓主要特征：見(jiàn)下表。普通多層基本特征戶數(shù)約2100戶建筑面積范圍70-150 m2主力面積110-130 m2平均建面110 m2單價(jià)范圍1500-2500元/ m2平均單價(jià)2000元/ m2總

21、價(jià)范圍11-35萬(wàn)元主力總價(jià)18-25萬(wàn)元平均總價(jià)22萬(wàn)元分布區(qū)域特征地塊東部、東南部，各組團(tuán)南側(cè)建筑層數(shù)以五層為主，設(shè)置頂層閣樓（不計(jì)容積率），銷(xiāo)售時(shí)附送。（將提高五層售價(jià)，并成為賣(mài)點(diǎn)）外立面清新雅致但不失活潑戶型特征3房設(shè)雙衛(wèi)，確保1-2居室朝南，南廳停車(chē)位45%配置車(chē)位目標(biāo)客源以中偏低收入為主要客源、首次置業(yè)的年輕人、為子女購(gòu)房結(jié)婚者、投資性購(gòu)房者基本需求特征對(duì)總價(jià)敏感、戶型要求精致，看重地段個(gè)生活配套，主要在一、二、三期推出，投資者看好增長(zhǎng)趨勢(shì)普通多層戶型配比建筑面積比例戶均戶數(shù)比例70-90221137786%801708%90-1103129426040%10094045%110-

22、130322,42210817046%12090143%130-150422139906%1401005%小計(jì)23020098%1092100100%定位理由：普通多層公寓仍是徐州市民最喜愛(ài)的居住物業(yè)，是目前近郊區(qū)樓盤(pán)的主要建筑形態(tài)。但由于下列三個(gè)原因，普通多層的設(shè)置面積仍次于小高層。（1）從現(xiàn)有的銷(xiāo)售情況看，因消費(fèi)者的惰性，4層以上銷(xiāo)售較慢，5層因價(jià)格遠(yuǎn)低于下面幾層（低8%-20%），銷(xiāo)售較好，六層則較多地空置。（2）因地塊有較大面積的北坡，加上徐州的日照間距為1：1.3，普通多層難以達(dá)到1.525的容積率。（3）本項(xiàng)目須營(yíng)造較高質(zhì)量的園區(qū)環(huán)境，建筑密度不宜過(guò)高，須提高建筑高度，因此不宜設(shè)置

23、過(guò)多的多層。2、小高層的特征與設(shè)置理由主要特征見(jiàn)下表：小高層基本特征戶數(shù)約2440戶建筑面積范圍70-150 m2（少量頂層復(fù)式）主力面積110-150 m2平均建面120 m2單價(jià)范圍1800-2900元/ m2平均單價(jià)2350元/ m2總價(jià)范圍15-40萬(wàn)元主力總價(jià)20-28萬(wàn)元平均總價(jià)30萬(wàn)元分布區(qū)域特征分布在地塊各個(gè)區(qū)域，與多層和高層融合一體建筑層數(shù)9-15層，以9-12層為主 標(biāo)準(zhǔn)層形態(tài)一梯兩戶為主，少量一梯三戶，其中南向一戶為小戶型外立面與多層同戶型特征3房設(shè)雙衛(wèi)，確保1-2居室朝南，南廳（板式）或東西廳（點(diǎn)式），盡可能避免北廳停車(chē)位76%配置車(chē)位目標(biāo)客源以中偏高收入為主要客源、改

24、善條件和為父母購(gòu)房者、追求文化和環(huán)境的白領(lǐng)人、政府事業(yè)企業(yè)單位中層以上需求特征注重文化和環(huán)境、較重品質(zhì)不太重地段、追求好的休閑配套服務(wù)設(shè)施。小高層戶型配比建筑面積比例戶均戶數(shù)比例90-1102215066017%10051021%110-13031210871035%12091037%130-150322,42212817042%14092037%150-17042246802%160301%170-190頂層復(fù)式153505%180903%小計(jì)307570100%1262440100%定位理由：小高層目前的供應(yīng)量并不大，現(xiàn)有的銷(xiāo)售情況看，邊套與上面的樓層銷(xiāo)售較快，總體上市場(chǎng)的接受度較高，平均

25、價(jià)格高于多層300-500元/平方米。（1）小高層因有電梯，便于人流物流的上下，而且一梯兩戶的板式戶型符合氣候條件和生活起居的基本要求，是一種在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不會(huì)落后的舒適型物業(yè)形態(tài)，將被越來(lái)越多的消費(fèi)者所喜愛(ài)。（2）從消費(fèi)者的心理看，住高層雖有價(jià)格高于多層、物業(yè)管理費(fèi)高、得房率低等弊病，但消費(fèi)者普遍認(rèn)為住高層是富貴的象征，有錢(qián)單位如電力以高層作為職工宿舍。從錦繡嘉園和濱湖花園的銷(xiāo)售情況看，板式高層的市場(chǎng)接受度相當(dāng)高。（3）建筑成本只高于多層300-400元/平方米，因上面的樓層銷(xiāo)售價(jià)格較高，總體的經(jīng)濟(jì)效益高于多層。（4）本項(xiàng)目周邊以山體為主，登高遠(yuǎn)眺，南向的云龍風(fēng)景區(qū)山體起伏，景觀較好，只有高層

26、與小高層才能利用這一優(yōu)勢(shì)。3、高層的特征與設(shè)置理由本項(xiàng)目不設(shè)置較多的高層，以一梯兩戶板式戶型、18層高、兩個(gè)單元相連的高層為主要形態(tài)，只為了設(shè)置一小部分80-100的小戶型而少量布置一梯四戶的點(diǎn)式。高層基本特征戶數(shù)約1050戶建筑面積范圍70-150 m2（少量頂層復(fù)式）主力面積110-150 m2平均建面130 m2單價(jià)范圍1800-3200元/ m2平均單價(jià)2550元/ m2總價(jià)范圍15-45萬(wàn)元主力總價(jià)25-35萬(wàn)元平均總價(jià)33萬(wàn)元分布區(qū)域特征分布在地塊北部與西部，間插在多層和小高層中建筑層數(shù)18層為主，不超過(guò)20層（參考當(dāng)?shù)叵兰夹g(shù)指標(biāo)）標(biāo)準(zhǔn)層形態(tài)一梯兩戶的板式為主，兩個(gè)少量一梯四戶，

27、其中南向二戶為小戶型外立面素雅挺拔，大玻璃面墻，并適當(dāng)采用弧形元素。戶型特征3房設(shè)雙衛(wèi)，確保1-2居室朝南，南廳（板式）或東西廳（點(diǎn)式），盡可能避免北廳。東邊套設(shè)景觀陽(yáng)臺(tái)停車(chē)位90%配置車(chē)位（以中偏高收入為主要客源）目標(biāo)客源同小高層需求特征基本同小高層，更重生活的享受和高尚的生活，喜歡空中花園的高品位高層戶型配比建筑面積比例戶均戶數(shù)比例90-110221,3111666012%10017016%110-1303124130030%12034033%130-1503225507040%14039037%150-1704221775013%16011011%170-190頂層復(fù)式27502%180

28、201%190-210頂層復(fù)式41303%200202%小計(jì)137670100%1311050100%定位理由：（1）高層將在整體的建筑形態(tài)中起到畫(huà)龍點(diǎn)晴的作用，對(duì)園區(qū)形象的提升有較大作用。（2）高層可看到云龍湖和云龍風(fēng)景區(qū)山體，有相當(dāng)好的景觀優(yōu)勢(shì)，會(huì)被消費(fèi)者所喜愛(ài)（3）因高層造價(jià)高、得房率低、物業(yè)管理成本高等原因，且因高層次樓盤(pán)在氣候條件方面的不宜人性，本項(xiàng)目高層的設(shè)置不超過(guò)18層，而且高層的建筑面積比例不宜過(guò)高。4、疊加式別墅（復(fù)式洋房）主要特征：這是指1-2層與3-4層的復(fù)式公寓，1-2層帶半地下層和花園，稱大地型別墅，3-4層帶5層的屋頂花園，稱陽(yáng)光型別墅，戶型面積在180-220平方

29、米。稱其以疊加式別墅的主要原因是其建筑形態(tài)類似于別墅，外立面可以類似于排屋，而不類似于公寓，而且或有天或有地，比普通公寓更能享受大自然，戶型布局類似于排屋，底層餐飲起居上層臥室，生活質(zhì)量較高。復(fù)式洋房基本特征戶數(shù)約440戶建筑面積范圍150-210 m2主力面積170-190 m2平均建面190 m2平均單價(jià)2600元/ m2總價(jià)范圍40-80萬(wàn)元（含私家花園，下同）主力總價(jià)50-70萬(wàn)元平均總價(jià)60萬(wàn)元分布區(qū)域特征分布在地塊南部和東部，幾個(gè)小區(qū)的中部，主要在東北小區(qū)和東南小區(qū)內(nèi)建筑層數(shù)4層半，頂層設(shè)半層閣樓標(biāo)準(zhǔn)層形態(tài)一梯兩戶的板式為主，少量一梯兩戶點(diǎn)式外立面典雅，適當(dāng)采用大玻璃面材，坡頂戶型

30、特征主要以四房2廳為主，一、二層一戶，三、四層、四一戶，短進(jìn)深，一層設(shè)獨(dú)立私家花園、樓頂設(shè)大露臺(tái)。停車(chē)位150%車(chē)位配比，布置在半地下室目標(biāo)客源高收入改善條件的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)單位高收入者，私營(yíng)業(yè)主、附近學(xué)校的高收入老師等需求特征喜歡有天有地的生活、追求檔次和高尚生活、喜歡別墅式生活疊加式別墅戶型配比建筑面積比例戶均戶數(shù)比例170-1904225071060%18028064%190-2104221690020%2009019%210-230422,5231690020%2208017%84510100%190440100%定位理由：這種居住物業(yè)因其較高的舒適性和低于別墅的價(jià)格以及相對(duì)

31、高密度的熱鬧的居住人口、比別墅更完善的生活配套而受消費(fèi)者的歡迎。（1）本項(xiàng)目遠(yuǎn)在近郊，應(yīng)是較高層次的人口愿意接受的區(qū)域，本應(yīng)定位成別墅類低密度物業(yè)，但由于別墅類產(chǎn)品價(jià)格高、人口密度低、配套不齊全等等原因而難以被徐州的消費(fèi)者大量接受，南湖花園目前的銷(xiāo)售價(jià)格仍在2000元，主要原因是由于人口少而難以配置足夠的交通和其他生活配套，使得已購(gòu)房者難以入住。疊加式別墅人口密度大，且因設(shè)置在本項(xiàng)目這樣一類配套齊全、人氣較旺的大型居住區(qū)內(nèi)，將受喜愛(ài)熱鬧的徐州消費(fèi)者的歡迎。（2）本項(xiàng)目以大眾精品型居住區(qū)定位，為使居住人口類型相對(duì)統(tǒng)一，不宜設(shè)置純別墅類，以免造成兩類人群的不和諧，疊加式別墅既有別墅的舒適性，又與其

32、他普通公寓容易融合，與園區(qū)的整體氣氛一致。（3）目前徐州市場(chǎng)尚未有此類物業(yè)銷(xiāo)售，但從需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，徐州消費(fèi)者對(duì)此類物業(yè)的需求量相當(dāng)大（占建筑形態(tài)選項(xiàng)的21%）。從本公司為永康、桐鄉(xiāng)等地兩大住宅樓盤(pán)的定位看，這種類型的物業(yè)銷(xiāo)售情況相當(dāng)好，相信因此類物業(yè)的獨(dú)特性及其與消費(fèi)者需求特征的相吻合，應(yīng)該受到徐州消費(fèi)者的喜愛(ài)。（4）本項(xiàng)目不設(shè)置別墅的另一原因是城市南部的別墅供應(yīng)量將較大，在徐州這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)與文化的發(fā)展水平看，別墅的普及化尚有待時(shí)日，從嘉匯園的銷(xiāo)售情況看，四類形態(tài)中（普通公寓、復(fù)式公寓、排屋、獨(dú)立別墅）普通公寓與復(fù)式公寓的銷(xiāo)售情況好于別墅。而且久隆鳳凰城有2000戶別墅，對(duì)徐州這樣一個(gè)城市來(lái)

33、說(shuō)可謂巨量，需有相當(dāng)?shù)南瘯r(shí)期，而且其地價(jià)低、環(huán)境好、強(qiáng)大的營(yíng)銷(xiāo)攻勢(shì)，非一般樓盤(pán)所能抗敵，因此，本項(xiàng)目應(yīng)與南部樓盤(pán)有所區(qū)別，若設(shè)置別墅將有較大風(fēng)險(xiǎn)。5、沿街商鋪的設(shè)置本項(xiàng)目因居住人口將達(dá)到2萬(wàn)以上，需設(shè)置較大規(guī)模的生活配置，設(shè)置形式有集中型和分散型，前者以大型會(huì)所及集中2層以上的塊商為主，后者則以內(nèi)街和外街住宅底商形式為主。 根據(jù)項(xiàng)目地塊附近沒(méi)有大型公建的特征，本項(xiàng)目設(shè)集中大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和中等規(guī)模超市，以吸引客戶增加買(mǎi)點(diǎn)，并滿足本項(xiàng)目居民生活需要（具體配備詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議）。第二章投資和經(jīng)濟(jì)效益初步估算一、靜態(tài)投資和經(jīng)濟(jì)效益初步估算靜態(tài)投資初步估算表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1土地費(fèi)用*58.79

34、公頃275142工程費(fèi)用1055932.1地上土建（平方米）*854000平方米819312.2地下工程（平方米）*172000平方米154692.3室外工程(土建的10%)2.110%81933其他費(fèi)用96743.1設(shè)計(jì)費(fèi)(2.5%)22.5%26403.2收費(fèi)(30元/m2)地上建筑面積3025613.3管理費(fèi)(2%)（2+3.1+3.4）2%22103.4營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（1%）總售價(jià)1%22634利息*83835不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（5%）（2+3.1+3.3+3.4+4）5%6054總投資(萬(wàn)元)157218帶*號(hào)備注：1、土地費(fèi)用按照每畝30萬(wàn)元，契稅為出讓金的4%。1、地上土建單價(jià)：普通公寓650

35、元/平方米，復(fù)式洋房700元/平方米，小高層1100元/平方米，高層1500元/平方米，公建商鋪700元/平方米。2、地下工程按照900元/平方米。3、建設(shè)期利率6.28%，計(jì)算按照土地價(jià)分三年期完成，折1.5個(gè)計(jì)息周期；建設(shè)期利息按照工程款支付到80%時(shí)候開(kāi)始銷(xiāo)售回收，貸款期1年；計(jì)利息為：10.06281.5+（2+3）0.80.06281銷(xiāo)售收入表類別建筑面積（平方米）平均單價(jià)每套價(jià)格（萬(wàn)元/套）總售價(jià)普通公寓23020020002246039小高層30700023503072145高層13767025503335105復(fù)式洋房8451026005021973可銷(xiāo)售商鋪835204000

36、33410其他公建112400車(chē)庫(kù)（個(gè)）4400417600總計(jì)854100226270定價(jià)考慮未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)因素，且隨著市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)展逐漸提高價(jià)格。多層主要集中在前幾期，以1500元/平方米低價(jià)啟動(dòng)，吸引首次置業(yè)者，聚集人氣，所以平均價(jià)格相對(duì)較低為2000元/平方米。小高層、高層目前市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)比較高，且主要在小區(qū)環(huán)境初步形成后投入市場(chǎng)，本身布置的位置景觀性比較好，價(jià)格應(yīng)較高。復(fù)式洋房因?yàn)槠焚|(zhì)和環(huán)境最好，吸引的客源為高收入階層，價(jià)格最高。車(chē)庫(kù)本項(xiàng)目配比較高，定價(jià)在4萬(wàn)元每車(chē)位，較目前市場(chǎng)價(jià)位低。擬作為本項(xiàng)目促銷(xiāo)的手段，采取低價(jià)策略，吸引購(gòu)買(mǎi)者，甚至可以同汽車(chē)銷(xiāo)售公司聯(lián)合推出買(mǎi)房

37、買(mǎi)低價(jià)車(chē)庫(kù)送車(chē)（價(jià)格3萬(wàn)左右的車(chē)）或者打折售車(chē)活動(dòng)，吸引人氣。靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益數(shù)量費(fèi)率金額（萬(wàn)元）總投資157200總銷(xiāo)售金額226266銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅及附加2262660.05612670所得稅前利潤(rùn)56380投資利潤(rùn)率（%）36%考慮房地產(chǎn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的因素，所得稅基本可以規(guī)避，利潤(rùn)暫時(shí)不考慮所得稅。二、動(dòng)態(tài)投資和經(jīng)濟(jì)效益初步估算1、工程進(jìn)度工期2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月第一期開(kāi)工面積3180674213竣工面積3180674213第二期開(kāi)工

38、面積131753293919763竣工面積131753293919763第三期開(kāi)工面積6322415806094836竣工面積6322415806094836第四期開(kāi)工面積47952719297192947952竣工面積47952719297192947952第五期開(kāi)工面積5964614911589469竣工面積5964614911589469合計(jì)開(kāi)工面積31806873893293982987158060142788719297192910759814911589469竣工面積0318067421313175329398298715806014278871929719291075981491

39、15894692、資金投入2004年2005年2006年2007年2008年2009年7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月合計(jì)工程及其他37601032038909800186701686084908490127101761010570121170土地費(fèi)用825055005500825027510合計(jì)總成本1201010320939098002417016860167408490127101761010570148680*工程及其他資金在開(kāi)工時(shí)投入3、銷(xiāo)售價(jià)格與總額2005年2006年2007年2008年2009年2010年201

40、1年1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月銷(xiāo)售均價(jià)1800189019902080218023002400250026602790290030803230銷(xiāo)售面積0259406052010740268606768012889811640058660586608775012160072960銷(xiāo)售總價(jià)04900120102230588015550310902949015600163802573037440235904、現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬(wàn)元序號(hào)計(jì)算年份2004200520062007200820092

41、0102011合計(jì)1現(xiàn)金流入049021424921424605853197963164235852198891.1銷(xiāo)售收入049021424921424605853197963164235852198892現(xiàn)金流出125382116536807373832541530635350613091687582.1建設(shè)投資120101971333970336122120228177001486852.2貸款利息5281179204625828516830078692.3稅金及附加027279111893362177535061309122042.3所得稅000000003凈現(xiàn)金流量-12538-16

42、262-22558-159593517013445965922276511314累計(jì)凈流量-12538-28801-51359-67318-32148-3080428855511315稅前凈流量-12538-16262-22558-159593517013445965922276511316稅前累計(jì)流量-12538-28801-51359-67318-32148-308042885551131所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：15.4%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=12%)：6263萬(wàn)元第三章項(xiàng)目規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)建議一、設(shè)計(jì)理念及原則根據(jù)市場(chǎng)定位，本項(xiàng)目立足中偏高檔樓盤(pán)，走大眾化但高品質(zhì)路線，以“舒適康居小城”的開(kāi)發(fā)

43、理念為主導(dǎo)，以街坊式的設(shè)計(jì)手法，構(gòu)造適應(yīng)徐州市民居住理想的規(guī)模化的舒適型配套齊備的城市近郊居住開(kāi)放式“小城”。這座“小城”的基本特征是：舒適、雅致、現(xiàn)代文明、文化氛圍濃郁、生活便利、悠然自得。本項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)貫徹以下原則；1、大開(kāi)放小封閉：本項(xiàng)目規(guī)模接近居住區(qū)規(guī)模，地塊規(guī)劃應(yīng)考慮大開(kāi)放小封閉的布局形式，即地塊從整體看是開(kāi)放式的，與城市沒(méi)有界線地聯(lián)系，通過(guò)居住區(qū)級(jí)道路城市公交可以深入居住區(qū)內(nèi)；地塊又分為相對(duì)獨(dú)立的居住小區(qū)和居住組團(tuán)，采取封閉布局形式，自成體系，嚴(yán)格物業(yè)管理。2、分期開(kāi)發(fā)和首期示范：地塊的規(guī)模巨大和區(qū)域市場(chǎng)不成熟，要在規(guī)劃布局體現(xiàn)分期開(kāi)發(fā)的思想，并具有較強(qiáng)的操作性，各期開(kāi)發(fā)相對(duì)獨(dú)

44、立，以2-3種產(chǎn)品類型為宜。首期選擇應(yīng)便于近期可操作性，并考慮在設(shè)計(jì)上體現(xiàn)出首期的示范性，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目在生活配套的特征。3、設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)策略的彈性：本項(xiàng)目大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，周邊規(guī)劃的不定因素較大，本項(xiàng)目宜采取編制詳細(xì)規(guī)劃后分片編制規(guī)劃方案，保留項(xiàng)目隨著市場(chǎng)及周邊規(guī)劃情況的變化調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)的靈活機(jī)動(dòng)性。4、因地制宜：根據(jù)現(xiàn)有地塊資源如水塘、植被、地形地質(zhì)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)布置，構(gòu)筑社區(qū)的景觀體系和空間格局。如可以充分考慮水塘形成居住區(qū)的水景，西側(cè)山谷土質(zhì)較差以硬質(zhì)景觀和水景為主等，高層、小高層建筑主要布置在北面及西面。5、景觀均好：本項(xiàng)目位于風(fēng)景區(qū)側(cè)，區(qū)域景觀資源豐富，為業(yè)主就近提供了巨大的城市花園，所以本項(xiàng)

45、目?jī)?nèi)不宜再做大花園大廣場(chǎng)，宜設(shè)計(jì)帶狀和節(jié)點(diǎn)結(jié)合的景觀體系深入到庭院，使更多的住戶有景可觀，體現(xiàn)景觀的均好性原則。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（一）影響規(guī)劃布局的問(wèn)題及策略1、西面60米城市快速干道環(huán)三西路若不允許開(kāi)設(shè)出入口，對(duì)外交通基本只能依托地塊北面的規(guī)劃40米的城市道路，所以交通的集散只靠一個(gè)方向給布局帶來(lái)較大的局限性。解決辦法：在北面道路開(kāi)設(shè)兩個(gè)居住區(qū)級(jí)（或城市支路）接口，并與目前規(guī)劃中地塊北面的城市道路交叉口對(duì)接，形成一條貫穿地塊的居住區(qū)級(jí)道路，將地塊分大組團(tuán)進(jìn)行相對(duì)獨(dú)立的路網(wǎng)及功能布局，實(shí)現(xiàn)大開(kāi)放小封閉的布局。2、現(xiàn)狀南面拆遷安置150畝地塊規(guī)劃中沒(méi)有明確道路出入口，如果城市快速干道環(huán)三西路不允

46、許開(kāi)設(shè)出入口則勢(shì)必要與本項(xiàng)目共用交通通道，從地塊穿過(guò)，即影響本項(xiàng)目的路網(wǎng)布置又因安置人員的相對(duì)低素質(zhì)影響樓盤(pán)的整體形象。本項(xiàng)目要避免盡量安置用地交通從地塊穿過(guò)，可從兩個(gè)方面解決，其一是爭(zhēng)取通過(guò)編制詳規(guī)時(shí)在城市快速干道環(huán)三西路上開(kāi)一個(gè)城市支路的接口，以本地塊和安置地塊各讓出6-8米，在兩塊地的邊界形成一條道路連接環(huán)線。一方面可以使地塊的對(duì)外交通更加合理，另一方面使安置用地的交通免于穿越地塊。其二如果不能在環(huán)路上開(kāi)口，則沿環(huán)路控制綠化帶上開(kāi)設(shè)12米寬的輔道解決。因兩種方式對(duì)項(xiàng)目的布局影響都不大，本報(bào)告的規(guī)劃布局建議暫不考慮該地塊的出入問(wèn)題。（二）總體布局建議概要總體布局按照居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)格

47、局，形成一個(gè)居住“小城”。居住區(qū)道路成為“小城”的“主干道”，居住區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施沿“主干道”布置，居住小區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施可沿城市40米規(guī)劃道路、伸入地塊內(nèi)的人行、車(chē)行街設(shè)1-2條相對(duì)集中布置，在適當(dāng)?shù)奈恢貌贾镁幼^(qū)景觀帶。這樣利用“主干道”、居住小區(qū)步行街、景觀帶一起將地塊分成4-6個(gè)區(qū)塊，即居住小區(qū)或居住組團(tuán)，各區(qū)塊相對(duì)獨(dú)立，又自成體系，內(nèi)部又分成數(shù)個(gè)組團(tuán)。形成居住區(qū)（小城）居住小區(qū)居住組團(tuán)的結(jié)構(gòu)，本報(bào)告建議設(shè)置通過(guò)居住區(qū)級(jí)道路分割成為四個(gè)居住小區(qū)（見(jiàn)附圖居住小區(qū)分布建議示意圖）。 “小城”結(jié)合與城市道路連接及居住區(qū)級(jí)道路走向，設(shè)一個(gè)集中的居住區(qū)級(jí)公共中心。與城市道路的連接，建議一個(gè)利用現(xiàn)

48、有規(guī)劃中地塊北面的道路交叉口，將規(guī)劃的南北向道路直接延伸至小區(qū)內(nèi)，道路寬度適當(dāng)降低，以10-16米為宜，在交叉口處形成一個(gè)項(xiàng)目的對(duì)外中心廣場(chǎng)，成為本項(xiàng)目的對(duì)外窗口，并沿此“主干道” 兩側(cè)及設(shè)置的1-2街區(qū)，布置本項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施（及商鋪、配套等），形成內(nèi)斂的街坊式公共服務(wù)中心，構(gòu)成項(xiàng)目最大的公共中心。原則上將公共配套設(shè)施集中布置在這一公共中心（小鎮(zhèn)中心），以集聚人氣。幼兒園布置在沿主干道和公共綠化附近，以方便家長(zhǎng)接送和便于幼兒活動(dòng)為原則。街道社區(qū)用房及業(yè)主活動(dòng)用房分服務(wù)片區(qū)安排在相應(yīng)的方便使用、住宅安排價(jià)值不高的地方，如山北坡腳、墳場(chǎng)視線比較清楚的地方。公共中心交叉口規(guī)劃參考圖各相對(duì)獨(dú)立的居

49、住小區(qū)按封閉式管理的模式進(jìn)行設(shè)計(jì)，其道路開(kāi)口主要開(kāi)設(shè)在居住區(qū)級(jí)道路上，沿40米城市干道可安排2-3個(gè)以非機(jī)動(dòng)車(chē)出入為主的出入口。若允許在西三環(huán)上開(kāi)口，則可設(shè)置一次出入口。（三）建筑及空間肌理建議1、建筑空間肌理空間布局按照四個(gè)層次進(jìn)行，即純公共空間（居住區(qū)空間）、半公共空間（居住小區(qū)空間）、半私密空間（組團(tuán)庭院空間）、純私密空間（家）。布局原則要求： 純公共空間（居住區(qū)空間）：主要考慮與城市空間的銜接和協(xié)調(diào)，以及對(duì)城市空間的保護(hù)。避免與城市公共空間發(fā)生太大的差異，與城市空間和景觀發(fā)生沖突。結(jié)合地形條件和外部條件，本項(xiàng)目小高層、高層建筑可主要布置在地塊北部和西部，一方面可以無(wú)遮擋地通過(guò)高層建筑看

50、見(jiàn)風(fēng)景區(qū)的景觀，另一方面可以利用北側(cè)綠化帶及城市道路的空間過(guò)渡建筑投影，以避免過(guò)多高層布置在南部影響自身日照。半公共空間（居住小區(qū)空間）：每一個(gè)半公共空間建筑形態(tài)以2-3種為宜，力求高低錯(cuò)落有致，空間豐富。圍合空間要體現(xiàn)均好性，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)娜塑?chē)分流組織交通路網(wǎng)，構(gòu)筑沒(méi)有邊界的建筑空間圍合，充分利用人的視覺(jué)感受，以小顯大，形成最大的空間效果，營(yíng)造出宏大氣派的半公共空間。半私密空間（組團(tuán)庭院空間）：建議采用圍合庭院的形式，建筑空間布置要形成庭院空間的個(gè)性，建議通過(guò)適當(dāng)?shù)慕ㄖD(zhuǎn)角形式圍合，體現(xiàn)可識(shí)別性和空間的歸屬感。半私密空間要為居民特別是老人和兒童提供了就近休息、游戲和鄰里交往的場(chǎng)所。私密空間（家

51、）：見(jiàn)戶型的設(shè)計(jì)建議。2、建筑空間組合建筑形式設(shè)計(jì)原則：多層住宅以條式為主，小高層、高層以點(diǎn)式為主，點(diǎn)條結(jié)合，在滿足日照、采光、通風(fēng)的前提下，采取住宅長(zhǎng)短結(jié)合，前后適當(dāng)錯(cuò)開(kāi)拼接，力求形成不同鄰里形態(tài)的院落空間。建筑的組合形式原則：建筑根據(jù)空間的需要錯(cuò)列布置，即每幢建筑并不對(duì)齊，而是錯(cuò)開(kāi)一定距離。這樣的排布方式：一、可以增加日照間距，為住戶爭(zhēng)取更多的日照時(shí)間；二、可以擴(kuò)大建筑的視線空間，錯(cuò)落的排布方式可以使一些建筑不受到對(duì)面建筑的空間視線的遮擋，從而為住戶贏得更大的空間；三、豐富了立面的層次和景觀，整齊排列的方式立面層次單一，沒(méi)有遠(yuǎn)近的錯(cuò)落，景觀也比較單調(diào)，桂花城通過(guò)建筑的錯(cuò)落，產(chǎn)生了豐富的立面

52、，遠(yuǎn)近錯(cuò)落，景觀豐富。建筑的朝向排布：建筑布置方向在南偏東15度到南偏西15度內(nèi)，盡量朝正南方向。住宅建筑避免出現(xiàn)東西朝向，公共建筑則可利用東西向排列。（四）公共服務(wù)設(shè)施建議本地塊區(qū)域目前規(guī)劃沒(méi)有公建設(shè)施，一方面對(duì)地塊吸引購(gòu)買(mǎi)者、營(yíng)銷(xiāo)不利，另一方面對(duì)項(xiàng)目挖掘商業(yè)價(jià)值又有好處。考慮這兩因素，本項(xiàng)目建議公共服務(wù)設(shè)施要按照居住區(qū)從高標(biāo)準(zhǔn)配置，大約需要配置9-10萬(wàn)平方米。其中5500平方米（千分之七）為物業(yè)用房、1500平方米為社區(qū)用房，5000平方米包括2所幼兒園的教育設(shè)施配套，其余為可銷(xiāo)售的商業(yè)設(shè)施。作為開(kāi)發(fā)商要考慮安排和引進(jìn)的具體配備建議：內(nèi)容規(guī)模說(shuō)明按規(guī)定配置無(wú)償提供物業(yè)管理2200按千分之

53、三配置，布置在會(huì)所中，主要放置在兩個(gè)公共中心內(nèi)，為方便管理，在各獨(dú)立的居住小區(qū)內(nèi)設(shè)物業(yè)管理聯(lián)系辦公室。物業(yè)經(jīng)營(yíng)3300按千分之四配置，分散布置在兩個(gè)公共中心和商業(yè)街內(nèi)，主要布置在商業(yè)價(jià)值不太高的內(nèi)街內(nèi)。社區(qū)活動(dòng)1500按百戶30平方米，含街道社區(qū)管理、文體活動(dòng)、社區(qū)服務(wù)，布置在兩個(gè)會(huì)所和各個(gè)小區(qū)活動(dòng)中心內(nèi)。尤其是老年活動(dòng)和兒童活動(dòng)設(shè)施用房宜布置在小區(qū)和組團(tuán)內(nèi)。教育設(shè)施5000含2所托兒園（含托幼），分別布置在東側(cè)居住區(qū)道路交叉口與西側(cè)水景邊，結(jié)合居住區(qū)綠化景觀布置，方便父母接送和幼兒活動(dòng)。可銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)的中型超市3000布置在東側(cè)公共中心處，采取引進(jìn)方式，如中等規(guī)模的聯(lián)華超市等。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)2000設(shè)

54、置在西側(cè)公共中心臨路口處，結(jié)合公交站場(chǎng)設(shè)置，避免對(duì)居住環(huán)境的干擾。金融郵電600引進(jìn)2、3家銀行建立營(yíng)業(yè)部，布置在兩個(gè)公共中心處，設(shè)置2-3個(gè)自動(dòng)取款網(wǎng)點(diǎn)；引進(jìn)1處郵政服務(wù)點(diǎn)，1處網(wǎng)通電信服務(wù)點(diǎn)，設(shè)置在東側(cè)公共活動(dòng)中心內(nèi)。24小時(shí)便利超市300設(shè)置2-3處，選址在小區(qū)居民便利的地方。社區(qū)門(mén)診藥房300設(shè)置處，選址在公共服務(wù)中心，通過(guò)引進(jìn)連鎖藥店進(jìn)入。其他商業(yè)服務(wù)76800其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施，以商鋪的形式租售，布置在服務(wù)設(shè)施街坊內(nèi)配置理由：不可銷(xiāo)售部分是根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)模政府要求必須提供或者項(xiàng)目本身合理性要配置的；可銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容是以上列出來(lái)的是消費(fèi)者比較關(guān)心的但通過(guò)時(shí)常銷(xiāo)售較難調(diào)節(jié)的，需要開(kāi)發(fā)商主動(dòng)

55、出擊，引進(jìn)項(xiàng)目，確保樓盤(pán)的買(mǎi)點(diǎn)和品質(zhì)。根據(jù)地塊的條件和總體布局，可在公共中心布置一處會(huì)所。 根據(jù)居民的需要，本項(xiàng)目建議設(shè)置這樣一些活動(dòng)設(shè)施和場(chǎng)地：1）結(jié)合會(huì)館設(shè)置包括泳池、健身中心、棋牌室、桌球室、乒乓球室等娛樂(lè)休閑設(shè)施；2）設(shè)置1-2處大型老年活動(dòng)和兒童活動(dòng)場(chǎng)所，各小區(qū)、組團(tuán)內(nèi)均結(jié)合公共中心和綠化場(chǎng)地布置小型老年活動(dòng)和兒童活動(dòng)場(chǎng)所；3）結(jié)合本項(xiàng)目公共中心布置一處集中的室外社區(qū)康體運(yùn)動(dòng)中心，布置籃球場(chǎng)1個(gè)，網(wǎng)球場(chǎng)2個(gè)，并在各組團(tuán)活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)置健身器材。（五）道路體系建議1、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)根據(jù)地塊條件，本項(xiàng)目應(yīng)設(shè)置包括居住區(qū)級(jí)道路居住小區(qū)級(jí)道路組團(tuán)級(jí)道路庭院道路入戶道路構(gòu)成的交通體系，居住區(qū)級(jí)道路與北側(cè)

56、城市規(guī)劃40米道路連接，分兩個(gè)出入口（前面已經(jīng)分析）。各居住小區(qū)主要車(chē)行開(kāi)口貫穿地塊的居住區(qū)道路上，在地塊北側(cè)臨規(guī)劃道路可以開(kāi)設(shè)2-3個(gè)以非機(jī)動(dòng)車(chē)為主的出入口。2、人車(chē)分流在各小區(qū)內(nèi)部，盡量做到人車(chē)分流，機(jī)動(dòng)車(chē)就近入庫(kù)。并結(jié)合園林景觀構(gòu)筑完整的人行系統(tǒng)。3、道路寬度居住區(qū)級(jí)道路按12米紅線控制，東側(cè)出入口段按照16米紅線控制，因?yàn)樵摱蔚缆穼⑹菍?lái)活動(dòng)和人流最集中的區(qū)域，商業(yè)價(jià)值也最高，加寬道路也便于形成人行街區(qū)，小區(qū)道路按照7-12米紅線控制；組團(tuán)道路按5米控制；庭院支路按3.5-4.5米控制。4、交通站場(chǎng)地塊范圍內(nèi)安排1-2個(gè)公交站點(diǎn)和一個(gè)公交始末站場(chǎng)。地塊東側(cè)的公共服務(wù)設(shè)施中心安排一個(gè)站點(diǎn)

57、，在地塊中部宜安排一個(gè)，在西側(cè)居住區(qū)與城市道路交叉處設(shè)置一個(gè)公交始末站場(chǎng)，因?yàn)閷?lái)本地塊出行人流量大，必須有公交和地塊專線車(chē)，該處位于地塊遠(yuǎn)離城市方向的末端，對(duì)地塊的干擾也較小，安排公交始末站比較合理。5、車(chē)庫(kù)自行車(chē)庫(kù)：按照戶均2輛設(shè)置，設(shè)置在建筑的架空層、地下、半地下空間內(nèi)，架空層層高控制在2.2米以下，如2.19米（規(guī)避計(jì)算建筑面積的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)），其余層高按2.2-2.5米，多余部分可作為儲(chǔ)藏間和汽車(chē)庫(kù)。汽車(chē)庫(kù)：車(chē)位總的配比建議為70%。分地上400輛，地下、半地下車(chē)位4400輛。多層公寓部分的以集中地下車(chē)庫(kù)為主，在車(chē)行交通便利的地方結(jié)合建筑底層設(shè)置半地下車(chē)庫(kù)，集中地下車(chē)庫(kù)設(shè)置在多層建筑庭院

58、下，考慮造價(jià)的因素，不建議布置在建筑底層。小高層、高層汽車(chē)位結(jié)合建筑地下一層布置集中停車(chē)庫(kù)。按面積及戶型分類配備車(chē)位詳細(xì)表：面積戶型普通多層小高層高層戶數(shù)車(chē)位配比數(shù)量戶數(shù)車(chē)位配比數(shù)量戶數(shù)車(chē)位配比數(shù)量70-90221170 20%30 90-110221,312940 40%380 510 50%250 170 50%80 110-130322900 50%450 910 60%540 340 80%280 130-150422100 80%80 920 100%920 390 100%390 150-170322,42230 120%40 110 120%130 170-19042290 12

59、0%100 20 160%20 190-21042220 160%30 210-230422230-2505222110 45%940 2440 76%1850 1050 90%940 （六）景觀布局建議1、小區(qū)外圍景觀：充分利用南面山體、云龍湖風(fēng)景區(qū)的自然景觀及北面、東面綠化帶，運(yùn)用滲透、借景的手法，在山體地勢(shì)高的地方布置高層建筑以便可以看見(jiàn)云龍湖景，并在設(shè)置景觀體系時(shí)將外部景觀因素引入內(nèi)部。云龍湖景區(qū)景觀滲透示意2、小區(qū)內(nèi)部景觀：不建議做大的景觀公園和廣場(chǎng)，要體現(xiàn)均好性，構(gòu)筑適度的廣場(chǎng)花園開(kāi)敞空間與組團(tuán)綠地、庭院綠地形成較好的綠地系統(tǒng)，景觀豐富，步移景異，建筑密度較高處運(yùn)用部分底層架空和過(guò)

60、街通道，形成通透優(yōu)美的居住環(huán)境和鄰里交往空間。其他景觀塑造原則：（1）處理好點(diǎn)（宅間綠地）、線（沿路綠化帶）和面（中心花園，組團(tuán)綠地）之間的關(guān)系，形成點(diǎn)線面結(jié)合，動(dòng)靜結(jié)合的綠化體系。（2）見(jiàn)縫插針布置綠化，避免綠化死角，建立高綠化率的形象。（3）充分利用地塊原有的景觀和大樹(shù)等資源。（4）地塊東部因有較厚土壤層，園林以植被為主要要素，西部以巖石為主，園林以水為主要要素。二、單體建筑建議戶型及建筑形式建議見(jiàn)產(chǎn)品特征篇。（一） 戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、戶型設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)精致性，因?yàn)槟壳靶熘菔袌?chǎng)消費(fèi)者對(duì)好的戶型概念不多，應(yīng)具有消費(fèi)引導(dǎo)性。如目前雖然消費(fèi)者能接受北廳，但作為好的產(chǎn)品，應(yīng)盡量避免北廳，注重南廳和東西廳

61、的設(shè)計(jì)。2、東西邊套處理：本項(xiàng)目東邊為景觀主導(dǎo)區(qū)，東邊套戶型宜設(shè)計(jì)成客廳朝東配以景觀大窗，高層建筑可以設(shè)計(jì)東向景觀陽(yáng)臺(tái)，而西邊套除景觀特別好而客廳朝西外，其余均設(shè)計(jì)成臥室和客廳都朝南，西墻只設(shè)計(jì)衛(wèi)生間小窗。3、多層送屋頂閣樓，按面積計(jì)算規(guī)范層高大于等于2.2米應(yīng)計(jì)算建筑面積，計(jì)算容積率，為規(guī)避此項(xiàng)規(guī)定，閣樓可在2.19米處設(shè)置隔板，確保閣樓層高不超過(guò)2.2米，在規(guī)劃驗(yàn)收后客戶裝修時(shí)可以根據(jù)需要自行拆除閣板。4、大客廳小臥室設(shè)置，但大戶型因強(qiáng)調(diào)大主臥、大主衛(wèi)，并帶進(jìn)入式衣柜。5、子母門(mén)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)住宅的檔次。6、玄關(guān)設(shè)計(jì)。強(qiáng)調(diào)生活的私密性，使進(jìn)戶門(mén)處有一個(gè)過(guò)渡空間，既避免開(kāi)門(mén)見(jiàn)廳，又提供了放置鞋帽

62、和雨具的場(chǎng)所。7、陽(yáng)臺(tái)：雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，在不裝保安籠的前提下，有較理想的晾衣位，建議朝南陽(yáng)臺(tái)采用不封閉形式。（二）立面設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、建筑風(fēng)格：清新雅致、簡(jiǎn)潔大方、線條明快、注重整體效果的現(xiàn)代風(fēng)格為主，高層應(yīng)體現(xiàn)挺拔的建筑視感，多層采用坡屋頂。2、天際線與輪廓線：天際線高低錯(cuò)落，同時(shí)，利用檐口、腰線、窗臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、座基的變化，豐富外立面的輪廓線。3、顏色：明快、清新、淡雅的淺色系列。4、墻面：建議使用瓷磚，而非釉面磚。瓷磚色澤清新，不易褪色，而且不易脫落。三、其他配套建議1、市政配套（1）集中供暖：徐州市民對(duì)住宅的基本要求就是集中供暖，連接城市集中供暖管網(wǎng)。（2）供水系統(tǒng)：多層采用城市管網(wǎng)直接供水，高層

63、小高層因?yàn)槲蓓斔淙菀滓鸲挝廴荆矣绊懡ㄖ⒚妫捎尚^(qū)變頻水壓相結(jié)合供水。2、公共照明系統(tǒng)：（1）入口照明：是夜間小區(qū)的主要標(biāo)識(shí)，需有較亮的光度和明顯的標(biāo)識(shí)。（2）道路照明：不僅滿足功能需要，更要體現(xiàn)小區(qū)的溫馨居住氛圍。小區(qū)內(nèi)各級(jí)道路須區(qū)別對(duì)待，主次要道路可用路燈，步行小徑則采用園燈。（3）公共戶外照明：在單元入口、樓道等處設(shè)節(jié)能型照明系統(tǒng)。3、安保配套（1）紅外線監(jiān)控：設(shè)置在小區(qū)四周，一旦感應(yīng)到有人非常規(guī)進(jìn)入，保衛(wèi)室立即有聯(lián)動(dòng)感應(yīng)。（2）可視監(jiān)控：探頭設(shè)在小區(qū)主要入口處和主要道路，監(jiān)控室設(shè)在門(mén)衛(wèi)室。（3）對(duì)講保安門(mén)系統(tǒng)：該系統(tǒng)指在單元入口設(shè)戶室選擇按鈕和對(duì)講設(shè)備。當(dāng)客人來(lái)訪時(shí)，業(yè)主能在

64、室內(nèi)識(shí)別來(lái)訪者，并能簡(jiǎn)單對(duì)話。注：本報(bào)告著重項(xiàng)目的整體定位，對(duì)建筑設(shè)計(jì)的細(xì)部將在下一階段的工作中進(jìn)一步細(xì)化。第四章 分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃及分期規(guī)劃指標(biāo)一、分期計(jì)劃本項(xiàng)目分五期，計(jì)劃到2009年底開(kāi)發(fā)完成，分年分期工作計(jì)劃如下表： 安排急工作進(jìn)度表年份主要工作分期工作落實(shí)計(jì)劃第一期第二期第三期第四期第五期2004年項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、前期研究、項(xiàng)目詳規(guī)編制及報(bào)審、第一期工作市場(chǎng)定位與策劃、方案、初步設(shè)計(jì)及報(bào)審（與二期一起）、施工圖報(bào)審，12月開(kāi)工2005年第一期開(kāi)工并進(jìn)入銷(xiāo)售階段，二期、三期土地拆遷平整及施工銷(xiāo)售準(zhǔn)備及銷(xiāo)售工作，工程施工施工圖報(bào)審并在8月開(kāi)工、銷(xiāo)售準(zhǔn)備及銷(xiāo)售工作視一、二期銷(xiāo)售情況制定開(kāi)發(fā)后期策

65、略、并進(jìn)行方案、初步設(shè)計(jì)及報(bào)審、三期土地平整土地平整2006年一期完工、二期、三期施工銷(xiāo)售，四期、五期開(kāi)工及銷(xiāo)售10月份前完工交房、后期工作施工及銷(xiāo)售工作，施工圖設(shè)計(jì)及報(bào)審，4月開(kāi)工、施工及銷(xiāo)售準(zhǔn)備及銷(xiāo)售工作方案、初步、施工圖設(shè)計(jì)及報(bào)審、土地平整，10月開(kāi)工、銷(xiāo)售準(zhǔn)備及銷(xiāo)售工作方案、初步、施工圖設(shè)計(jì)及報(bào)審、土地平整2007年一期、二后期工作，三期、四期完工，五期施工后期工作6月前完工交房、后期工作施工及銷(xiāo)售工作，12月底交房施工及銷(xiāo)售工作3月開(kāi)工，銷(xiāo)售準(zhǔn)備及銷(xiāo)售工作2008年二、三期后期工作，四、五期銷(xiāo)售施工后期工作后期工作銷(xiāo)售工作、4月完工交房，后期工作施工及銷(xiāo)售工作，12月底交房2009年

66、四、五期后期工作后期工作后期工作在一期投入銷(xiāo)售后，視銷(xiāo)售情況及區(qū)域規(guī)劃情況的變化制定后期的開(kāi)發(fā)策略，并視情況加快或者延緩工作進(jìn)度。本計(jì)劃表按正常情況進(jìn)行計(jì)劃安排，公司可以根據(jù)人力、財(cái)力及開(kāi)展具體情況靈活機(jī)動(dòng)調(diào)整開(kāi)發(fā)計(jì)劃。本計(jì)劃表中安排建設(shè)時(shí)間只強(qiáng)調(diào)開(kāi)工時(shí)間和交房時(shí)間，中間施工時(shí)間進(jìn)度由施工單位詳細(xì)制定。二、各分期安排及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考慮地塊首期的示范性，首期不宜開(kāi)發(fā)量過(guò)大，要在做出環(huán)境，容積率相對(duì)最低。故將規(guī)劃的中部北面居住區(qū)中心兩側(cè)分一期、二期開(kāi)發(fā)。后面三期因?yàn)橹饕獮楦邔印⑿「邔樱书_(kāi)發(fā)面積安排較大，容積率相對(duì)較高。各期建筑類型用地比例表：建筑類型第一期第二期第三期第四期第五期普通公寓27

67、%22%47.0%30.5%29%小高層10%15%26.5%33.5%35%高層0%0%0.0%22.5%25%復(fù)式洋房8%10%25.0%12.0%10%可銷(xiāo)售商鋪45%48%1.0%1.0%1%其他公建10%5%0.5%0.5%1%總計(jì)100%100%100%100%100%本地塊分期開(kāi)發(fā)區(qū)塊劃分詳見(jiàn)附圖（分期開(kāi)發(fā)示意圖），分期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：一二三四五合計(jì)計(jì)容積率的用地面積（萬(wàn)m2）6.904.2018.5011.7014.5055.80總建筑面積（萬(wàn)m2）10.606.5931.6123.9829.82102.60地上建筑面積（萬(wàn)m2）9.525.9025.2319.9424.

68、8285.41其中：居住建筑面積（萬(wàn)m2）4.172.6624.8619.7124.5375.94可銷(xiāo)售商鋪（m2）465753024027751755217583520.0不可銷(xiāo)售公建（m2）6900210092558572511235.0地下或半地下建筑面積（萬(wàn)m2）1.090.696.384.035.0017.19容積率1.3791.4041.3641.7051.7121.531總戶數(shù)（戶）3462172017154019326053居住人口（人）121076070605400676021190車(chē)位（個(gè)）2771901484125015994799地下私家車(chē)位（個(gè)）2171501364119014794399配車(chē)率63%69%68%77%77%73%地面公共停車(chē)（個(gè)）604012060120400以上數(shù)據(jù)與定位部分所述面積有一定誤差，是因?yàn)橛玫丶?xì)分后因?yàn)橛玫乇壤≌a(chǎn)生的誤差。