1、2009級同等學力碩士班民法課程作業姓名：張振興學院：法學院學號：09127Email：zhangzhenxing06工作單位：天津市和平區地方稅務局聯系方式：13512249391談對建筑物區分所有權法律關系的認識建筑物區分所有權的法律關系是指就一個建筑物的所有問題所產生的各個區分所有人之間形成的法律關系。在這個法律關系中，每一個區分所有人都是權利的主體，于該建筑物區分所有人之外的其他任何人為該區分所有權的義務主體，負有不得侵害該所有權的不作為義務。一、建筑物區分所有權的主體和內容的特點1、建筑物區分所有主體的多重性由于建筑物區分所有權是由專有權、共有權以及成員權三方面構成，因此區分所有權人
2、的身份也就具有多重性。對專有部分而言，區分所有權人為專有所有權人；對共有部分而言，區分所有人為共有所有權人；就其對共有部分的所有建筑物所行使得管理權而言，區分所有人又成為成員權人。因此建筑物區分所有權人的身份具有多種性，集專有權、共有權、成員權于一身并且這種身份是相互聯系在一起不可分割的，因為如果區分所有權人不享有對專有部分的所有權，不是業主，則就不可能享有對共有部分的共有權，如果失去共有權這個基礎，那么區分所有人也就沒有了共同管理的內容，進行表決的事項，也就沒有了成員權。2、建筑物區分所有權內容的復雜性任何一個建筑物區分所有人，對于該建筑物都有部分空間的專有權和某些空間共用設施的共有權，以及
3、對于整個建筑物的成員權。專有權人有權對自己的專有部分占有、使用、收益、和處分，任何人不得干預。共有權人對共有部分如基地、屋頂、階梯、樓道、花園等共同使用。同時，建筑物區分所有權還包括所有權人的成員權，是指每一個區分所有人都是整棟建筑物的成員，對整棟建筑物的管理事宜享有權利，具有決策權。建筑物區分所有權內容的多樣性，是說整個權利是由專有權、共有權、成員權這三個部分構成的建筑物所有權的共有形式。二、建筑物區分所有權的客體的特征1、建筑物區分所有權的客體是整體建筑物上的部分建筑建筑物區分所有權是建筑物的所有權形式，這就不同于一般的動產所有權和其他建筑物以外的不動產所有權。因為首先，建筑物指的是居民住
4、宅，包括高層住宅、一般住宅、聯體別墅；其次是指寫字樓、辦公樓、法人、合伙及其他組織購買部分空間而構成區分所有；再次，還包括可以區分所有的生產用建筑物。當這些建筑物被其共有人共有時，也就形成了建筑物區分所有權。概括地說，建筑物區分所有權是部分建筑在整體建筑物上面的所有權形式。2、建筑物區分所有權中的專有部分（1）專有部分的概念和構成要件專有部分是指區分所有建筑物中具有構造和使用上的獨立性，可以成為區分所有權客體的建筑物部分。作為專有所有權的客體應符合兩個標準：一是構造上的獨立性，二是使用上的獨立性。構造上的獨立性又可以說是物理上的獨立性，是指建筑物的構造上可以被區分開，可與建筑物其他部分完全隔離
5、，專有人可以排他地、獨占地予以使用的建筑物部分。使用上的獨立性又稱經濟上的獨立性，即建筑物被區分的各部分，具備滿足一般生活的獨立機能，一般是通過是否有獨立的出入口和符合建筑物使用目的的內部專用設備來判斷。（2）專有部分的范圍從理論上說，界定專有部分有五種不同的主張：一是“壁心”說，認為區分所有建筑物專有部分的范圍達到墻壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心。二是“空間”說，認為專有部分的范圍僅限于墻壁、地板、天花板所圍成的空間部分，而界線點上的分割部分如墻壁、地板、天花板等則為全體或者部分區分所有人共有。三是“最后粉刷表層”說，認為專有部分包含壁、柱、等境界部分表層所粉刷的部分，也就是說境界
6、壁與其他境界的本體屬于共有部分。四是“壁心”說和“最后粉刷表層”說，認為專有部分的范圍應分依內部關系和外部關系而定，在區分所有人內部，專有部分的范圍應僅限于壁、柱、地板專有權、天花板等境界部分表層所粉刷的部分；在外部關系上，尤其當第三人損害這些部位時，為了方便維護大家的利益，專有部分應包含壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心線。筆者采用第四種說法比較全面，因為“壁心說與最后粉刷表層”說既考慮到財產的管理、維護，又考慮到財產的獨立性和對外關系，是比較全面的主張。（3）共有部分的概念和范圍共有部分是指除專有部分以外的其他部分及不屬于專有部分的附屬物，包括法定共有部分與約定共有部分。共有部分的范
7、圍包括四個方面：建筑物的基本構造部分，一般是支柱、屋頂；建筑物的共用部分及其附屬物如走廊、樓梯、自來水管道、消防設備等；建筑物所占有的地基的使用權；住宅小區的綠地、道路、公共設施、公益活動場所等。下一章對共有部分性質范圍等進行詳細的闡述。3、建筑物區分所有權的行使方式權利的行使，必須是權利人實現其權利內容的正當行為。行使建筑物區分所有權的正當行為，會基于不同的權利內容有所不同。專有權人對專有部分行使占有、使用、收益、處分。一般表現為區分所有人可以自己占有房屋也可以允許他人占有，可以自己因生活需要而使用該房屋，也可以是允許他人使用，可以通過對房屋的出租獲取收益，也可以處分房屋表現為維修、改良、買
8、賣。（1）共有權行使方式共有權是針對建筑物的共有部分而不是專有部分所享有的權利，所以它的行使是受到一定限制的如區分所有人可以為正常生活需要對共有部分進行使用，但不能阻礙他人使用，另外以收益為目的而使用共有部分時，應與其他區分所有人協商進行利益分配，對共有部分處分時，區分所有人必須與其他區分所有人協商，不得自行對建筑物作低價處理。（2）成員權行使方式每一位業主都可以行使成員權。物權法第75條第一款規定：業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。第76條規定了業主共同決定的事項例如制定和修改業主大會議室規則，選聘和解聘物業服務企業或更換其他管理人，改建、重建建筑物及其附屬設施等等。實踐中成員權的行使往往通過業主大會、業主委員會、物業管理公司來行使。3
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