1、淺析建筑物區分所有權摘要建筑物區分所有權制度在調整建筑物區分所有關系中發揮著十分重要的作用，本文結合實際探討了建筑物區分所有權制度的基本架構，并對我國物權法草案建議稿中有關建筑物區分所有權內容的部分條文進行了評析。 關鍵詞建筑物區分所有權 專有所有權 共有所有權 成員權 前言 在現代社會，隨著工商業的發展和經濟的繁榮，城市人口急劇增加，繼衣食之后的居住問題日趨突出，對建筑面積的增長需求和土地面積的有限性，都促使建筑物不斷向高空發展，而由此產生的建筑物區分所有的現象日益增多，但我國民法通則中并無相關規定，從而法官在解決糾紛時只能借鑒國外法律的相關規定。在我國制定物權法之際，人大建議稿，社科院建議
2、稿和人大法工委的征求意見稿三個建議稿都無一例外的肯定了建筑物區分所有權存在的必要性，因此筆者在此對建筑物區分所有權進行必要的分析，并對各建議稿中的相關條文進行評析，以期望對在物權法中更完善的規定建筑物區分所有權有所幫助。 一、建筑物區分所有權的歷史發展在原始社會，由于生產力水平低下，人們只能穴居巢洞，故不可能形成建筑物區分所有權的觀念。通說認為，建筑物區分所有權觀念的萌芽，濫觴于人類文明之始的奴隸社會。1在奴隸社會，由于生產和交換的發展，人口大量集聚于城市，城市得以形成。為滿足城市人口居住和經營的需要，公元前兩千年的古巴倫王國，產生了類似于現代區分所有建筑物的建筑物形態，標志著建筑物區分所有權
3、的正式萌芽。在羅馬法中，由于貫徹了“一物一權”主義的原則，尤其是確認了所謂“建筑物所有權屬于建筑物所附著之土地所有人”或“地上物屬土地所有人”的原則2，所以并不存在建筑物的區分所有權問題。其后的日耳曼法，曾經形成所謂的“階層所有權”，在某種程度上承認了建筑物區分所有權，但并不完整。自十九世紀上半葉開始，英、法、德、意、瑞（士）等國先后進行了工業革命，加速了城市和工業中心的急劇發展。隨著建筑材料和建筑技術的發展，高屋建筑拔地而起，多個業主或承租人共同使用同一樓宇的現象出現，但與此相關的樓宇管理問題日顯突出，要求建立建筑物區分所有權法律制度的呼聲高漲。31804年，法國民法典第644條的規定，開創
4、了近代民法建立建筑物區分所有權制度的先河。此后，意、葡、西（班牙）、瑞（士）以及舊中國國民政府的民法典等先后建立了建筑物區分所有權法律制度。進入二十世紀，兩次世界大戰堪稱人類浩劫，原有建筑物遭到極大破壞。另一方面人口激增，并紛紛涌向城市，致使住宅問題更趨嚴峻。但與此同時，科學技術的進步客觀上又為建筑物向更高的立體化方向發展提供了基本條件。為了解決日益復雜的建筑物區分所有權法律關系，各國或重新檢討已有的法律制度，或者積極創設新的理論體系，促進了建筑物區分所有權制度的發展。 二、建筑物區分所有權概念的界定關于什么是建筑物區分所有權，理論界有不同的看法，其中比較有代表性的并且為多數學者所接受的是“二
5、元論說”和“三元論說”。 依“二元論說”，建筑物區分所有權，是指數人區分所有一建筑物時，各所有人對其獨自占有、使用的部分享有專有所有權，并對全體所有人共同使用或數個所有人之間共同使用的部分享有共有所有權的一種復合物權。由梁慧星教授任負責人的中國物權法研究課題組編寫的中國物權法草案建議稿4（以下簡稱建議稿）便采納了這種“二元論說”。該建議稿在第90條作了如下表述：“建筑物區分所有權，是指數人區分一建筑物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，并就該建筑物及其附屬物的共同部分，除另有約定外，按其專有部分比例共有的建筑物所有權。”這種學說的不足之處在于，忽略了基于區分所有權人之間的團體關系而產生的成員權為區分所有權的一項權能。建筑物區分所有權之所以產生，必須是兩人以上對某一建筑物區分所有。在區分所有建筑物上，區分所有權人相互間的關系極為密切，各區分所有權人在行使專有部分權利時，不得妨礙其他區分所有權人對其專有部分的使用，不得違反全體區分所有權人的共同利益，從而使各區分所有權人之間形成一種共同關系。5為維持這種共同關系的健康發展，全體區分所有權人必然結成區分所有權人團體，由該團體直接管理或委托他人管理區分所有建筑物的共同事務，而此種管理的結果直接關系到區分所有權人專有部分所有權和共用部分所有權的享有。由此可見，作為這一團體成員所擁有的成員權是建筑物區分所有權不可分割的一部分。
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