1、龍湖項目成本管理控制龍湖項目成本管理控制與招投標、合同管理與招投標、合同管理 內容內容龍湖的項目成本管理龍湖的項目成本管理龍湖招標投標管理龍湖招標投標管理龍湖的合同管理龍湖的合同管理龍湖的合同管理龍湖的合同管理龍湖的項目成本控制龍湖的項目成本控制 內容內容龍湖的項目成本管理龍湖的項目成本管理龍湖招標投標管理龍湖招標投標管理龍湖的合同管理龍湖的合同管理龍湖的合同管理龍湖的合同管理龍湖的項目成本控制龍湖的項目成本控制 龍湖成本管理的目標龍湖成本管理的目標 成本管理的目標是保證成本的支出獲得最大效益成本管理的目標是保證成本的支出獲得最大效益 -提升價值提升價值 龍湖成本管理的基本內容龍湖成本管理的基

2、本內容 -合理確定成本合理確定成本與與有效控制成本有效控制成本 龍湖成本管理的宗旨與目標龍湖成本管理的宗旨與目標宗旨：宗旨：以以經(jīng)濟合理性經(jīng)濟合理性最大的成本提升產品的競爭力，并最大的成本提升產品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢形成行業(yè)成本優(yōu)勢 。目標：目標：建立目標成本管理為導向的成本管理體系建立目標成本管理為導向的成本管理體系 價值工程價值工程房地產企業(yè)的主要成本管理內容有：房地產企業(yè)的主要成本管理內容有：3 31 1 人力的成本人力的成本5 54 42 2產品的成本產品的成本產品的成本產品的成本 產品的建造、品質產品的建造、品質產品的建造、品質產品的建造、品質時間的成本時間的成本 生產的速度

3、、進度生產的速度、進度人力的成本人力的成本 管理人員多少和水平管理人員多少和水平資金的成本資金的成本 資金的利息資金的利息管理的成本管理的成本 管理的程度、精細度管理的程度、精細度售后的成本售后的成本6 6成本成本經(jīng)營目標經(jīng)營目標/盈利指標盈利指標項目策劃項目策劃銷售定位銷售定位項目設計項目設計/部品定位部品定位合作合作資源資源資金資金來源來源政策與市場環(huán)境政策與市場環(huán)境影響成本的因素影響成本的因素自身管理能力自身管理能力項目開發(fā)節(jié)奏項目開發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場施工現(xiàn)場施工成本管理的管理體系成本管理的管理體系開開發(fā)發(fā)成成本本銷銷售售費費用用開開發(fā)發(fā)間間接接費費稅稅金金土土地地成成本本前前期期工工程程費費

4、配配套套設設施施費費基基礎礎設設施施費費建建安安工工程程費費 工工程程相相關關費費后后續(xù)續(xù)成成本本管管理理費費用用財財務務費費用用建設期返工費建設期返工費優(yōu)化設計費用優(yōu)化設計費用相相關關責責任任部部門門物物業(yè)業(yè)公公司司工工程程部部造造價價采采購購部部研研發(fā)發(fā)設設計計部部發(fā)發(fā)展展部部成本成本財財務務部部本本成成發(fā)發(fā)開開接接直直營營銷銷部部勘勘察察設設計計費費項目全成本的縱向分解項目全成本的縱向分解項目制管理組織形式項目制管理組織形式營銷部營銷部成本管理部成本管理部工程管理部工程管理部設計研發(fā)部設計研發(fā)部計劃財務部計劃財務部公司總經(jīng)理公司總經(jīng)理研發(fā)專員研發(fā)專員項目負責人項目負責人項目研發(fā)經(jīng)理項目研

5、發(fā)經(jīng)理項目工程經(jīng)理項目工程經(jīng)理項目成本經(jīng)理項目成本經(jīng)理項目營銷經(jīng)理項目營銷經(jīng)理項目財務經(jīng)理項目財務經(jīng)理專業(yè)工程師專業(yè)工程師成本專員成本專員營銷顧問營銷顧問財務專員財務專員公司運營總監(jiān)公司運營總監(jiān)龍湖項目部主要職能龍湖項目部主要職能 n產品研發(fā)定位產品研發(fā)定位n施工組織和管控施工組織和管控n成本測算和控制成本測算和控制n營銷策劃和銷售營銷策劃和銷售n客戶管理品質保證客戶管理品質保證目標成本測算的條件目標成本測算的條件 經(jīng)討論確定的方案或設計圖經(jīng)討論確定的方案或設計圖（規(guī)劃指標表）（規(guī)劃指標表）整理建筑標準、產品配置整理建筑標準、產品配置 市場價格及其走勢的準確把握市場價格及其走勢的準確把握 相應

6、項目工程造價歷史成本數(shù)據(jù)相應項目工程造價歷史成本數(shù)據(jù) 參照本企業(yè)在建項目成本、參照歷史成本、參照市參照本企業(yè)在建項目成本、參照歷史成本、參照市場同類產品成本測算場同類產品成本測算正向測算：正向測算：測算依據(jù)測算依據(jù)（產品標準（產品標準、市場情況、市場情況、歷史成本數(shù)據(jù)庫歷史成本數(shù)據(jù)庫）測算方式測算方式（估算、概算、預算）（估算、概算、預算）團隊工作團隊工作反向倒逼：反向倒逼：確定銷售價格水平；確定銷售價格水平；確定利潤要求；確定利潤要求；反推計算成本反推計算成本目標成本測算的方法目標成本測算的方法14u目標成本目標成本是根據(jù)產品定位、產品預期售價和期望是根據(jù)產品定位、產品預期售價和期望利潤，結

7、合目前市場價格情況，并預測未來價格利潤，結合目前市場價格情況，并預測未來價格走向，同時參考歷史成本數(shù)據(jù)資料，走向，同時參考歷史成本數(shù)據(jù)資料，預先制定并預先制定并力爭控制的產品成本力爭控制的產品成本u目標成本作為產品目標成本作為產品未來成本的控制依據(jù)未來成本的控制依據(jù)，是產品，是產品設計、采購、施工等整個項目開發(fā)過程的指導和設計、采購、施工等整個項目開發(fā)過程的指導和控制性文件，是企業(yè)各部門控制性文件，是企業(yè)各部門通過技術、經(jīng)濟和管通過技術、經(jīng)濟和管理等措施的努力，需要實現(xiàn)的產品成本的控制線理等措施的努力，需要實現(xiàn)的產品成本的控制線土土地地投投資資論論證證階階段段目目標標成成本本(土土地地版版)項

8、項目目啟啟動動階階段段目目標標成成本本(啟啟動動版版)方方案案設設計計階階段段目目標標成成本本(方方案案版版)初初步步設設計計階階段段目目標標成成本本(執(zhí)執(zhí)行行版版)工工程程實實施施階階段段目目標標成成本本(調調整整版版)竣竣工工階階段段項項目目竣竣工工成成本本目標成本形成目標成本形成動態(tài)及責任成本執(zhí)行動態(tài)及責任成本執(zhí)行模型在項目運作各階段的作用模型在項目運作各階段的作用投資經(jīng)濟分析模型在項目運作各階段所起的作用不投資經(jīng)濟分析模型在項目運作各階段所起的作用不同同n項目拿地階段項目拿地階段決策支持，風險控制決策支持，風險控制n項目研發(fā)階段項目研發(fā)階段經(jīng)濟控制，設計優(yōu)化經(jīng)濟控制，設計優(yōu)化n項目建設

9、階段項目建設階段成本控制，銷售控制成本控制，銷售控制n項目竣工階段項目竣工階段對比分析，指導新項目對比分析，指導新項目項項目目團團隊隊 確確定定產產品品定定位位和和銷銷售售價價格格、銷銷售售進進度度研研發(fā)發(fā)部部根根據(jù)據(jù)規(guī)規(guī)劃劃條條件件 和和市市場場定定位位進進行行預預案案的的調調整整或或重重新新考考慮慮方方案案（產產品品業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、標標準準）造造價價采采購購部部項項目目目目標標成成本本測測算算計計劃劃財財務務部部根根據(jù)據(jù)售售價價、銷銷售售進進度度、成成本本測測算算、進進行行財財務務指指標標計計算算拿地以后拿地以后項目團隊對擬建項目進行項目團隊對擬建項目進行詳細策劃詳細策劃，設設定項目市場定位、產

10、品定位，定項目市場定位、產品定位，明確項目經(jīng)濟技術明確項目經(jīng)濟技術指標、配置標準、建造標準、交房標準、主要設指標、配置標準、建造標準、交房標準、主要設備的檔次或品牌、施工安排、工程進度，材料供備的檔次或品牌、施工安排、工程進度，材料供應方案，銷售策劃，銷售進度等應方案，銷售策劃，銷售進度等項目啟動階段成本測算是對土地投資論證階段目項目啟動階段成本測算是對土地投資論證階段目標成本測算的細化標成本測算的細化項目啟動階段成本測算帶入經(jīng)濟模型后應達到或項目啟動階段成本測算帶入經(jīng)濟模型后應達到或超過土地版的收益指標；超過土地版的收益指標；目的目的 對項目進行沙盤推演，對項目進行沙盤推演，預見和決策未來預

11、見和決策未來，設定產品，設定產品 定位，營銷方案、實施計劃，成本控制，識別項目定位，營銷方案、實施計劃，成本控制，識別項目 風險，提出預案風險，提出預案。項目團隊明確項目成功標尺及具體指標，達成共識、項目團隊明確項目成功標尺及具體指標，達成共識、做出承諾做出承諾工工程程部部提提供供現(xiàn)現(xiàn)場場布布置置方方案案提提供供施施工工用用水水電電以以及及甲甲方方臨臨設設設設置置方方案案初初步步施施工工方方案案及及土土石石方方平平衡衡對對比比提提供供方方案案、初初步步設設計計圖圖提提供供產產品品建建造造標標準準基基礎礎方方案案對對比比造造價價采采購購部部目目標標成成本本分分解解進進行行成成本本敏敏感感性性分分

12、析析編編制制合合約約規(guī)規(guī)劃劃研研發(fā)發(fā)部部計計劃劃財財務務部部財財務務指指標標計計算算項目合約規(guī)劃項目合約規(guī)劃目的目的l將各費項成本將各費項成本對應分解對應分解成未來可執(zhí)行的合同成未來可執(zhí)行的合同l隨項目進展，合約規(guī)劃逐步變成真實的合同和合隨項目進展，合約規(guī)劃逐步變成真實的合同和合同造價同造價工工程程部部現(xiàn)現(xiàn)場場簽簽證證、技技術術核核定定的的現(xiàn)現(xiàn)場場控控制制、工工程程質質量量和和進進度度的的管管控控、編編制制進進度度計計劃劃提提供供施施工工圖圖設設計計變變更更的的控控制制、專專項項工工程程的的優(yōu)優(yōu)化化造造價價采采購購部部簽簽證證變變更更的的費費用用審審核核、專專項項工工程程的的成成本本分分析析、

13、動動態(tài)態(tài)成成本本的的跟跟蹤蹤和和回回顧顧、成成本本調調整整研研發(fā)發(fā)部部計計劃劃財財務務部部財財務務指指標標的的動動態(tài)態(tài)跟跟進進資資金金計計劃劃審審核核互動互動n動態(tài)成本：動態(tài)成本：是項目實施過程中各個單項合同（費是項目實施過程中各個單項合同（費項）的實際成本與目標成本的控制結果項）的實際成本與目標成本的控制結果n在簽訂合同時，應與合約規(guī)劃對應，并對付款計在簽訂合同時，應與合約規(guī)劃對應，并對付款計劃進行拆分；劃進行拆分；結合合同或預算造價對目標成本進結合合同或預算造價對目標成本進行調整行調整n合同變更合同變更(包括：經(jīng)濟簽證、設計變更、技術洽包括：經(jīng)濟簽證、設計變更、技術洽商）所產生的合同金額變

14、化及時對目標成本進行商）所產生的合同金額變化及時對目標成本進行調整調整動態(tài)成本管理動態(tài)成本管理動態(tài)成本管理動態(tài)成本管理n成本的發(fā)生和形成是一個不斷變化的過程，決定了成本的發(fā)生和形成是一個不斷變化的過程，決定了成本控制是一個動態(tài)過程成本控制是一個動態(tài)過程n動態(tài)成本管理的目的意義動態(tài)成本管理的目的意義 保證成本處于可控保證成本處于可控 保證目標成本實現(xiàn)保證目標成本實現(xiàn) 提供成本決策依據(jù)提供成本決策依據(jù)成本動態(tài)重大事項及預警成本動態(tài)重大事項及預警 成本管理異常事項披露成本管理異常事項披露 重大招標進展重大招標進展 補充預算動態(tài)狀況（含設計變更及洽商）補充預算動態(tài)狀況（含設計變更及洽商）結算異常情況說

15、明（超合同額及目標成本、以及結算異常情況說明（超合同額及目標成本、以及其它異常情況均需說明）其它異常情況均需說明）成本目標評審成本目標評審 成本研究及其它測算成本研究及其它測算動態(tài)成本月報內容動態(tài)成本月報內容工工程程部部審審核核工工程程竣竣工工資資料料對對合合同同相相關關條條款款進進行行評評估估對對供供應應商商進進行行相相關關履履約約評評估估設設計計總總結結造造價價采采購購部部與與供供應應商商進進行行竣竣工工結結算算（含含材材料料供供應應結結算算）編編制制竣竣工工成成本本并并與與目目標標本本（執(zhí)執(zhí)行行版版）比比較較研研發(fā)發(fā)部部計計劃劃財財務務部部財財務務決決算算核核算算最最終終的的財財務務指指

16、標標一、基本情況的概要一、基本情況的概要成本目標的下達成本目標的下達成本目標的分解成本目標的分解成本目標的完成成本目標的完成二、分解和完成的對比二、分解和完成的對比以費項結構為跟本、對各費項的結構、分解、完成以費項結構為跟本、對各費項的結構、分解、完成情況進行對比分析情況進行對比分析基本結論基本結論目標成本和實際成本的對比分析目標成本和實際成本的對比分析1 1）、工程概況主要包括：）、工程概況主要包括：工程名稱、建筑面積、結構形式、高度、層高等。工程名稱、建筑面積、結構形式、高度、層高等。2 2）、特征指標主要包括：）、特征指標主要包括：窗墻比：外墻窗面積窗墻比：外墻窗面積/外墻面積（標準層外

17、墻周長外墻面積（標準層外墻周長 總高）一般總高）一般0.230.230.28 窗地比：外墻窗面積窗地比：外墻窗面積/建筑（地面）面積建筑（地面）面積 體型系數(shù)：建筑面積體型系數(shù)：建筑面積/外表面積（標準層外墻周長外表面積（標準層外墻周長 總高）總高）面積系數(shù)：面積系數(shù)：=規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積/造價計算建筑面積造價計算建筑面積 （規(guī)劃面積（規(guī)劃面積/建筑面積）建筑面積）造價面積與規(guī)劃面積由于計算規(guī)則不一樣，存造價面積與規(guī)劃面積由于計算規(guī)則不一樣，存在一定誤差，經(jīng)濟指標和技術指標是以造價建筑面在一定誤差，經(jīng)濟指標和技術指標是以造價建筑面積分析計算的，造價面積與規(guī)劃面積的系數(shù)作為調積分析計算的，

18、造價面積與規(guī)劃面積的系數(shù)作為調整系數(shù)整系數(shù) （系數(shù)大于（系數(shù)大于1 1成本指標乘以系數(shù)，系數(shù)小于成本指標乘以系數(shù)，系數(shù)小于1 1成本指標除以系數(shù)）成本指標除以系數(shù)）經(jīng)濟指標和技術指標與面積系數(shù)的關系經(jīng)濟指標和技術指標與面積系數(shù)的關系4 4）、經(jīng)濟指標包括：）、經(jīng)濟指標包括：單位工程人工費和單位面積人工費指標單位工程人工費和單位面積人工費指標 各分部工程造價和單位面積造價指標各分部工程造價和單位面積造價指標 各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標5）、單位工程強電、弱電、裝飾工程成本分析表）、單位工程強電、弱電、裝飾工程成本分析表 根據(jù)擬建單位工程特征指數(shù)和

19、設計標準在歷史數(shù)根據(jù)擬建單位工程特征指數(shù)和設計標準在歷史數(shù)據(jù)庫中找出相應項目的歷史參數(shù)，可以通過特征指據(jù)庫中找出相應項目的歷史參數(shù)，可以通過特征指數(shù)、歷史成本，結合擬建項目的情況，數(shù)、歷史成本，結合擬建項目的情況，測算擬建項測算擬建項目單位工程的造價成本目單位工程的造價成本 找到相類似的歷史成本數(shù)據(jù)后，要結合當前市場找到相類似的歷史成本數(shù)據(jù)后，要結合當前市場情況對主要材料、人工費、規(guī)費按市場價格進行調情況對主要材料、人工費、規(guī)費按市場價格進行調整。整。基礎部分：基礎部分：挖孔樁基礎的測算數(shù)據(jù)見下表挖孔樁基礎的測算數(shù)據(jù)見下表 參考指標參考指標 A類高層（主體）類高層（主體）鋼筋鋼筋 47.72千

20、克、水泥千克、水泥 86.69千千克、預拌砼克、預拌砼 0.33立方立方 B類高層（主體）類高層（主體）鋼筋鋼筋53.79千克、水泥千克、水泥 75.73千千克、預拌砼克、預拌砼 0.35立方立方 當窗墻比為當窗墻比為0.28，體型系數(shù)為，體型系數(shù)為0.28時，主體結構時，主體結構及粗裝修部分的造價基數(shù)約為及粗裝修部分的造價基數(shù)約為1建設建設安裝安裝完成完成投使投使入用入用投投資資可行性研究可行性研究投投資資合發(fā)合發(fā)同包同包決立決立策項策項100%勘察設計勘察設計前期工程前期工程施工采購施工采購竣工驗收竣工驗收 土地投資論證土地投資論證 根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項目定位根據(jù)提供的土

21、地信息，確定擬取得地塊的項目定位 結合市場需求對不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理結合市場需求對不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理 配置配置 結合周邊環(huán)境、相鄰項目售價、市場需求等情況結合周邊環(huán)境、相鄰項目售價、市場需求等情況論論 證項目投資可行性證項目投資可行性 參考類似業(yè)態(tài)工程項目歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)編制投資估算，參考類似業(yè)態(tài)工程項目歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)編制投資估算，利用投資分析模型利用投資分析模型測算控制土地成本測算控制土地成本投資論證階段的控制投資論證階段的控制l投資決策至初步設計階段投資決策至初步設計階段，通過對設計方案的比較，通過對設計方案的比較，本階段投資控制的效果約為本階段投資控制的效果約為75%75

22、%80%80%，控制投資的，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低阻力最小，控制投資需要的成本最低 l深化設計至施工圖設計階段，通過對建筑標準的比深化設計至施工圖設計階段，通過對建筑標準的比較，本階段投資控制的效果約為較，本階段投資控制的效果約為15%15%20%20%l施工圖設計結束至施工階段（實施階段），通過對施工圖設計結束至施工階段（實施階段），通過對施工方案的比較，本階段投資控制效果約為施工方案的比較，本階段投資控制效果約為5%5%以內以內，控制投資阻力較大，控制成本較高控制投資阻力較大，控制成本較高 設計階段投資控制效果設計階段投資控制效果概念概念概念概念設計設計設計設計施工施工

23、施工施工/安裝安裝安裝安裝使用使用使用使用控制的效果控制的效果控制的阻力控制的阻力控制的成本控制的成本主要主要控制控制價值區(qū)價值區(qū)41方案設計控制要點方案設計控制要點案例：案例：某項目指標如下，方案設計階段沒有充分利用建筑密度指標規(guī)某項目指標如下，方案設計階段沒有充分利用建筑密度指標規(guī)劃利潤貢獻大的產品，規(guī)劃建劃利潤貢獻大的產品，規(guī)劃建7棟高層，棟高層，4個個18層、層、4個個33層層高層與高層、花園洋房的的成本比較高層與高層、花園洋房的的成本比較 對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設計比較，通過比較確對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設計比較，通過比較確定單體平面和戶型；通過對建筑面積、套內面積、定單體平面和戶型；通過

24、對建筑面積、套內面積、公攤面積的比例測算，確定最公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積，從而獲得最大得房率和銷售面積，獲得最大銷售額獲得最大銷售額和高額利潤。和高額利潤。初步設計（擴初設計）階段控制要點初步設計（擴初設計）階段控制要點 控制建筑設計標準，控制單體工程配置標準；控制建筑設計標準，控制單體工程配置標準；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質、標準；外裝比較外墻保溫材料和作法，門窗材質、標準；外裝飾材料的選擇搭配，室內不同公共部分裝修標準、飾材料的選擇搭配，室內不同公共部分裝修標準、裝飾材料的選擇搭配，在滿足裝飾材料的選擇搭配，在滿足必要

25、使用功能必要使用功能的同時的同時成本最合理。成本最合理。產品定位產品定位公攤面積的組成公攤面積的組成n垂直通道：樓梯間、電梯井、垃圾道、通風井、垂直通道：樓梯間、電梯井、垃圾道、通風井、管道井、提物井、室外樓梯；管道井、提物井、室外樓梯；n墻體面積：本幢樓各套與公共建筑之間的分隔墻墻體面積：本幢樓各套與公共建筑之間的分隔墻和整幢房屋外墻水平投影面積總和的二分之一；和整幢房屋外墻水平投影面積總和的二分之一；n設備用房和管理用房：幢內共同使用的設備用房，設備用房和管理用房：幢內共同使用的設備用房，輔助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的輔助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面積面積 所以上表

26、也表示為：所以上表也表示為：功能（或效用）功能（或效用）價值價值=；成本（或費用）成本（或費用）F 用數(shù)學公式表示用數(shù)學公式表示用數(shù)學公式表示用數(shù)學公式表示 V=C（2）技術經(jīng)濟比較）技術經(jīng)濟比較n人防工程決策人防工程決策n土建車庫與機械車庫的技術經(jīng)濟比較土建車庫與機械車庫的技術經(jīng)濟比較n電梯、空調的配置方式電梯、空調的配置方式n地下車庫最少車位、面積及收益測算地下車庫最少車位、面積及收益測算n基礎形式、主體結構形式、擋墻形式基礎形式、主體結構形式、擋墻形式 一般施工方案中可能影響結算的內容一般施工方案中可能影響結算的內容n施工平面布置中施工設備的選擇和配置施工平面布置中施工設備的選擇和配置n

27、塔機的選型、安裝高度、安裝位置塔機的選型、安裝高度、安裝位置n基礎土石方和室內回填土石方平衡、外運方案基礎土石方和室內回填土石方平衡、外運方案n鋼筋的搭接方式、鋼筋的搭接方式、角碼鐵角碼鐵的加工及布置的加工及布置n對拉螺桿的設置方式對拉螺桿的設置方式（防水、不防水）（防水、不防水）n止水帶的設置方案和材料選用止水帶的設置方案和材料選用n其他可能增加費用的施工措施等其他可能增加費用的施工措施等設計變更的類型設計變更的類型針對施工圖設計內容出現(xiàn)漏錯項而提出的設計理解和針對施工圖設計內容出現(xiàn)漏錯項而提出的設計理解和確認、設計補充和完善確認、設計補充和完善在施工圖設計基礎上提出的優(yōu)化設計，在原施工圖設

28、在施工圖設計基礎上提出的優(yōu)化設計，在原施工圖設計基礎上改變主要材料、作法的優(yōu)化設計計基礎上改變主要材料、作法的優(yōu)化設計原施工圖基礎上發(fā)生的功能改變而提出的變更原施工圖基礎上發(fā)生的功能改變而提出的變更專業(yè)工程師管理不到位對施工圖設計漏錯項的疏忽專業(yè)工程師管理不到位對施工圖設計漏錯項的疏忽 技術洽商技術洽商 由施工單位提出，監(jiān)理、設計、建設單位審核確定由施工單位提出，監(jiān)理、設計、建設單位審核確定 針對施工圖上出現(xiàn)的不清楚；錯漏；平、立、剖尺針對施工圖上出現(xiàn)的不清楚；錯漏；平、立、剖尺寸及做法要求不統(tǒng)一，致使工程無法按原設計施工寸及做法要求不統(tǒng)一，致使工程無法按原設計施工而做出的技術洽商而做出的技術

29、洽商 現(xiàn)場經(jīng)濟簽證原因現(xiàn)場經(jīng)濟簽證原因 現(xiàn)場簽證是對施工管理中發(fā)生的零星事件的確認現(xiàn)場簽證是對施工管理中發(fā)生的零星事件的確認 由于施工條件達不到標準由于施工條件達不到標準（現(xiàn)場工程交接未達到標（現(xiàn)場工程交接未達到標準，墻準，墻 面垂直度、平整度、凈空尺寸、標高、空間面垂直度、平整度、凈空尺寸、標高、空間方正等）方正等）合同外工作內容，障礙的清除、遷移等合同外工作內容，障礙的清除、遷移等 設計變更、材料替換引起的拆除、返工設計變更、材料替換引起的拆除、返工 現(xiàn)場經(jīng)濟簽證類型現(xiàn)場經(jīng)濟簽證類型設計變更原因引起的設計變更（返工）簽證設計變更原因引起的設計變更（返工）簽證主材、主要工藝變化引起的變更簽證

30、主材、主要工藝變化引起的變更簽證市場價格發(fā)生無法預測的價格簽證市場價格發(fā)生無法預測的價格簽證技術措施和質量標準不清晰造成的費用簽證技術措施和質量標準不清晰造成的費用簽證場地移交不清或施工條件變化引起的增加工程量簽證場地移交不清或施工條件變化引起的增加工程量簽證合同出現(xiàn)漏項或清單說明不清引起的簽證合同出現(xiàn)漏項或清單說明不清引起的簽證措施費簽證措施費簽證景觀方案設計階段景觀方案設計階段 完成景觀空間的特征塑造，完成景觀空間的特征塑造，確定各種景觀空間確定各種景觀空間（開（開放空間、半開放空間、私密空間等）內的平面布局，放空間、半開放空間、私密空間等）內的平面布局，景觀元素組織，限定景觀要素的尺度、

31、材質、色彩景觀元素組織，限定景觀要素的尺度、材質、色彩等，豎向關系梳理，場地等，豎向關系梳理，場地景觀亮點形式景觀亮點形式（噴泉、水（噴泉、水景、雕塑），軟景布局的空間關系，景、雕塑），軟景布局的空間關系，軟景效果意向軟景效果意向及基調樹種骨干樹種。及基調樹種骨干樹種。景觀初步設計階段景觀初步設計階段 確定包括場地總平面控制尺寸及座標關系、豎向高確定包括場地總平面控制尺寸及座標關系、豎向高程及排水關系、材質鋪設及材料樣板、初步程及排水關系、材質鋪設及材料樣板、初步種植定種植定位及物種規(guī)格數(shù)量位及物種規(guī)格數(shù)量、小品及景觀構筑物小品及景觀構筑物詳圖等與效詳圖等與效果相關的全部技術參數(shù)，以及果相關的

32、全部技術參數(shù)，以及景觀家具景觀家具（燈具、標（燈具、標識、休閑凳、垃圾筒、背景音樂等）識、休閑凳、垃圾筒、背景音樂等）布點及選型布點及選型；提供工程量計算供甲方進行成本核算。提供工程量計算供甲方進行成本核算。景觀工程成本管理措施景觀工程成本管理措施l景觀工程分不同設計階段成本控制，景觀工程分不同設計階段成本控制，方案階段方案階段是是景觀工程成本控制最重要的前控制階段，占景觀景觀工程成本控制最重要的前控制階段，占景觀工程成本控制的工程成本控制的80%以上以上 l喬木或貴重苗木部分由甲供喬木或貴重苗木部分由甲供l景觀景觀效果過程控制效果過程控制 控制移栽等造成的損失控制移栽等造成的損失l建立苗木基

33、地或自己的建立苗木基地或自己的苗圃積累苗木苗圃積累苗木資源資源l嚴格管理現(xiàn)場收方結算嚴格管理現(xiàn)場收方結算某項目景觀成本分解某項目景觀成本分解體驗區(qū)的特征：體驗區(qū)的特征：包括顯性和隱性特征。包括顯性和隱性特征。顯性特征：顯性特征：規(guī)劃設計、建筑設計、裝修設計、景觀設規(guī)劃設計、建筑設計、裝修設計、景觀設計、導示系統(tǒng)和燈光設計主要通過觀察體驗計、導示系統(tǒng)和燈光設計主要通過觀察體驗隱性特征：隱性特征：通過感觀、情感、思考、行動和關聯(lián)等五通過感觀、情感、思考、行動和關聯(lián)等五種體驗種體驗售樓處功能分區(qū)：售樓處功能分區(qū)：1 大門輻射區(qū)大門輻射區(qū)2 接待迎賓區(qū)接待迎賓區(qū)3 模型展示區(qū)模型展示區(qū)4 銷售洽談區(qū)銷

34、售洽談區(qū)5 展板宣傳區(qū)展板宣傳區(qū)+銷控區(qū)銷控區(qū)6 工法展示區(qū)工法展示區(qū)7 簽約區(qū)簽約區(qū)8 財務區(qū)財務區(qū)9 室內外休閑區(qū)室內外休閑區(qū)10 辦公區(qū)辦公區(qū) 售樓處空間裝修關注點：售樓處空間裝修關注點：動線動線-功能分區(qū)、參觀路線合理功能分區(qū)、參觀路線合理 比例比例-各功能區(qū)空間分布合理各功能區(qū)空間分布合理 層次層次-按功能區(qū)接待遞進按功能區(qū)接待遞進 燈光燈光-溫馨柔和溫馨柔和 表達表達-體現(xiàn)人文和企業(yè)理念體現(xiàn)人文和企業(yè)理念 驚喜驚喜-環(huán)境和服務環(huán)境和服務l影響樣板房裝修成本的主要因素影響樣板房裝修成本的主要因素1）、樣板房裝飾風格定位樣板房裝飾風格定位2）、樣板房裝飾材料標準樣板房裝飾材料標準3）、

35、樣板房風格影響樣板房家具小品風格和造價樣板房風格影響樣板房家具小品風格和造價 景觀體驗區(qū)設計關注要點景觀體驗區(qū)設計關注要點 空間組織及體驗動線，空間組織及體驗動線，主入口設計，主入口設計，主景觀設計，主景觀設計，樣板庭院，體驗展示空間樣板庭院，體驗展示空間 入戶設計，入戶設計，水景設計，水景設計，硬質鋪裝材料等。硬質鋪裝材料等。控制樣板區(qū)景觀成本的措施控制樣板區(qū)景觀成本的措施1）、樣板區(qū)景觀成本原則應該控制在目標成本執(zhí)行樣板區(qū)景觀成本原則應該控制在目標成本執(zhí)行版的分解測算控制范圍內版的分解測算控制范圍內2）、景觀除售樓處區(qū)域外盡量減少硬景。景觀大道景觀除售樓處區(qū)域外盡量減少硬景。景觀大道突出氣

36、勢，售樓處區(qū)域注重細節(jié)和情景營造。所有突出氣勢，售樓處區(qū)域注重細節(jié)和情景營造。所有喬木均回收再利用。喬木均回收再利用。3）、合理搭配樣板區(qū)景觀喬木、灌木、草坪的比例合理搭配樣板區(qū)景觀喬木、灌木、草坪的比例和效果，控制名貴苗木的數(shù)量和效果和效果，控制名貴苗木的數(shù)量和效果4）、樣板區(qū)景觀突破目標成本要有補救措施，如控樣板區(qū)景觀突破目標成本要有補救措施，如控制項目總體景觀成本，樣板區(qū)景觀苗木移栽等制項目總體景觀成本，樣板區(qū)景觀苗木移栽等n準確進行成本測算的基本要求是什么準確進行成本測算的基本要求是什么 n你體會成本測算的難點有哪些你體會成本測算的難點有哪些n怎樣才能實現(xiàn)成本管理的目標怎樣才能實現(xiàn)成本

37、管理的目標交流提綱交流提綱一般公司招投標機構設置一般公司招投標機構設置有的有的公司招投標小組：負責公司招投標工作的領導公司招投標小組：負責公司招投標工作的領導決策，負責對全部招投標工作的監(jiān)管決策，負責對全部招投標工作的監(jiān)管小組成員：董事長、總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理、財務小組成員：董事長、總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理、財務總監(jiān)、總工程師、項目經(jīng)理部總經(jīng)理、工程管理總總監(jiān)、總工程師、項目經(jīng)理部總經(jīng)理、工程管理總經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理、工程管理部招標工程師、經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理、工程管理部招標工程師、建材采購（工程材料設備采購）協(xié)調小組成員組成建材采購（工程材料設備采購）協(xié)調小組成員組成營銷部營銷部成本管理部成本

38、管理部工程管理部工程管理部設計研發(fā)部設計研發(fā)部公司總經(jīng)理公司總經(jīng)理研發(fā)專員研發(fā)專員項目總監(jiān)項目總監(jiān)項目研發(fā)經(jīng)理項目研發(fā)經(jīng)理項目工程經(jīng)理項目工程經(jīng)理項目成本經(jīng)理項目成本經(jīng)理項目營銷經(jīng)理項目營銷經(jīng)理項目財務經(jīng)理項目財務經(jīng)理專業(yè)工程師專業(yè)工程師成本專員成本專員營銷顧問營銷顧問財務專員財務專員精裝修項目部精裝修項目部景觀項目部景觀項目部龍湖公司部門、項目運營構架龍湖公司部門、項目運營構架計劃財務部計劃財務部發(fā)展部發(fā)展部運營副總運營副總龍湖造價采購部組織構架龍湖造價采購部組織構架造造價價采采購購部部成本中心成本中心采購中心采購中心招標中心招標中心造價工程師造價工程師景觀采購工程師景觀采購工程師裝飾采購工

39、程師裝飾采購工程師材料采購工程師材料采購工程師設備采購工程師設備采購工程師招標工程師招標工程師龍湖招標小組是根據(jù)每單招標工作的具體內容龍湖招標小組是根據(jù)每單招標工作的具體內容成立的臨時團隊成立的臨時團隊 招標范圍招標范圍招標范圍招標范圍 以下條件的工程項目和材料設備采購，以下條件的工程項目和材料設備采購，可不進行招標可不進行招標 工程類：工程類：水、電、氣等壟斷行業(yè)如不具備市場競爭條件；水、電、氣等壟斷行業(yè)如不具備市場競爭條件；不不具備市場競條件的及本細則約定不作招標的材料設備具備市場競條件的及本細則約定不作招標的材料設備；執(zhí)行集團集采或區(qū)域聯(lián)動集采的，可根據(jù)集采結果直執(zhí)行集團集采或區(qū)域聯(lián)動集

40、采的，可根據(jù)集采結果直接簽訂合同接簽訂合同；戰(zhàn)略合作或年度合作的分供方選擇，經(jīng)總經(jīng)理審批，戰(zhàn)略合作或年度合作的分供方選擇，經(jīng)總經(jīng)理審批，并通報集團備案，可不進行招標，并通報集團備案，可不進行招標，。招投標流程及成果招投標流程及成果提交提交合同需求合同需求確定招標小組人員確定招標小組人員供應商考察與資格預審供應商考察與資格預審“從事建筑活動的從事建筑活動的建筑施工企業(yè)建筑施工企業(yè)，應當具備下列條，應當具備下列條件：件：（1）有符合國家規(guī)定的注冊資本；）有符合國家規(guī)定的注冊資本；（2）有與其從事的建筑活動相適應的具有法定執(zhí)業(yè)資格的專）有與其從事的建筑活動相適應的具有法定執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)技術人員；業(yè)技

41、術人員；（3）有從事相關建筑活動規(guī)定的其他條件；）有從事相關建筑活動規(guī)定的其他條件；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。招標準備階段招標準備階段n編寫招標文件編寫招標文件 招標文件應當包括以下內容：招標文件應當包括以下內容：（一）招標人名稱、項目名稱及簡介；（一）招標人名稱、項目名稱及簡介；（二）工程、設備、材料、服務等的名稱、數(shù)量及（二）工程、設備、材料、服務等的名稱、數(shù)量及主要技術要求；主要技術要求；（三）交貨、竣工或提供服務的時間、期限；（三）交貨、竣工或提供服務的時間、期限；（四）遞交投標文件的方式、開標日期、地點和投（四）遞交投標文件的方式、開標日期、

42、地點和投標的有效期限；標的有效期限；招標準備階段招標準備階段n開標開標n由招標小組成員進行內部開標，不進行投標單位在由招標小組成員進行內部開標，不進行投標單位在場的公開唱標。場的公開唱標。n招標小組招標小組2人人（含）以上（含）以上（造價部造價部人員至少人員至少1名，名，其其他他職能職能1名）才能進行開標，并形成書面簽字確認名）才能進行開標，并形成書面簽字確認的的開標記錄開標記錄評評、定標階段定標階段經(jīng)濟標由造價采購部負責評標。經(jīng)濟標由造價采購部負責評標。技術標由招標范圍職能部門評標技術標由招標范圍職能部門評標 根據(jù)評標意見確定有效標，對所有投標單位的技術根據(jù)評標意見確定有效標，對所有投標單位

43、的技術標、經(jīng)濟標進行一次正式澄清，經(jīng)濟標的澄清僅限標、經(jīng)濟標進行一次正式澄清，經(jīng)濟標的澄清僅限于發(fā)包范圍與算術錯誤，不調整投標總價于發(fā)包范圍與算術錯誤，不調整投標總價中標原則是：技術標合格，投標范圍與招標要求一中標原則是：技術標合格，投標范圍與招標要求一致，合理低價中標，以確定中標單位致，合理低價中標，以確定中標單位 n評定標報告主要內容：評定標報告主要內容：定標意見定標意見；準確地描述定標意見。；準確地描述定標意見。評標過程及分析評標過程及分析1）.投標單位情況；投標單位情況；2）.招標概況；招標概況；3）.招標過程及分析：招標過程及分析：還原招標過程記錄每一詳細動還原招標過程記錄每一詳細動

44、作作，并對不同階段的，并對不同階段的中間成果作出過程分析中間成果作出過程分析。4）.評標辦法；明示評標辦法；明示招標文件所列明的評標辦法招標文件所列明的評標辦法；5）.評標意見；包括技術標（如有）、商務標、經(jīng)濟評標意見；包括技術標（如有）、商務標、經(jīng)濟標評標意見，綜合評標意見。標評標意見，綜合評標意見。材料設備集中采購管理流程材料設備集中采購管理流程（和工程招標流程和管理一樣）（和工程招標流程和管理一樣）設立材料樣品資料庫設立材料樣品資料庫實物樣板間實物樣板間資料樣板庫資料樣板庫 集中采購的意義集中采購的意義短期效益短期效益1 1、降低成本、降低成本2 2、提升效率、提升效率3 3、統(tǒng)一品牌、

45、統(tǒng)一品牌4 4、保證品質、保證品質長期效益長期效益 1、提升企業(yè)的品牌影響力提升企業(yè)的品牌影響力2、實現(xiàn)內部資源共享實現(xiàn)內部資源共享3、通通過過對對產產品品、設設計計、施施工工工工藝藝的的研研究究，促促進進先先進進化化、標標準準化化、工工業(yè)業(yè)化化，最最終終實實現(xiàn)規(guī)模效益；現(xiàn)規(guī)模效益；業(yè)務類合同：業(yè)務類合同：建安工程合同材料設備采購合同材料設備采購合同咨詢合同房屋銷售合同商業(yè)運營合同廣告宣傳合同物業(yè)管理委托合同維修整改合同土地合同地勘測繪合同設計合同前期工程合同基礎設施合同配套設施合同合同管理是企業(yè)經(jīng)營活動核心合同管理是企業(yè)經(jīng)營活動核心開發(fā)建設開發(fā)建設合同合同房屋銷售房屋銷售商業(yè)租賃商業(yè)租賃1、

46、編制合約規(guī)劃編制合約規(guī)劃項目啟動階段項目啟動階段編制合約規(guī)劃將項目各成本費項編制合約規(guī)劃將項目各成本費項對應對應分解分解成未來可執(zhí)行的合同明確合同招標方式、時間，成未來可執(zhí)行的合同明確合同招標方式、時間，合同計價方式標準，隨項目進展，合約規(guī)劃逐步變合同計價方式標準，隨項目進展，合約規(guī)劃逐步變成真實的合同和合同造價成真實的合同和合同造價2、提交合同需求提交合同需求n在項目進行過程中，項目部把握招投標及合同在項目進行過程中，項目部把握招投標及合同進度，及時提出合同需求進度，及時提出合同需求n合同需求的內容合同需求的內容 工作范圍和工作內容工作范圍和工作內容技術要求和驗收標準技術要求和驗收標準中間交

47、接驗收和時間中間交接驗收和時間開工時間及完成時間開工時間及完成時間場地情況及配合工作場地情況及配合工作龍湖招標小組是根據(jù)每項招標工作的具體內容成立的龍湖招標小組是根據(jù)每項招標工作的具體內容成立的臨時團隊臨時團隊 3、確定招標小組成員、考察入圍單位、招標確定招標小組成員、考察入圍單位、招標p合同內部交底合同內部交底 由合同簽訂人組織，向項目管理團隊交底。陳述由合同簽訂人組織，向項目管理團隊交底。陳述合同形成背景、合同結構、主要條款解讀、執(zhí)行合同形成背景、合同結構、主要條款解讀、執(zhí)行要點及特殊情況處理，并解答項目管理團隊提出要點及特殊情況處理，并解答項目管理團隊提出的問題，最后形成書面合同內部交底

48、記錄。的問題，最后形成書面合同內部交底記錄。p合同外部交底合同外部交底 由項目部經(jīng)理組織，項目管理團隊參加，向監(jiān)理由項目部經(jīng)理組織，項目管理團隊參加，向監(jiān)理單位、施工單位項目班子交底。主要是合同中對單位、施工單位項目班子交底。主要是合同中對施工單位的要求及管理規(guī)定，對材料設備管理施工單位的要求及管理規(guī)定，對材料設備管理（由材料設備組主講）要求進行交底，最后形成（由材料設備組主講）要求進行交底，最后形成書面外部交底紀錄。書面外部交底紀錄。合同基本內容：合同基本內容：包括標的物（施工、采購、服務等），數(shù)量包括標的物（施工、采購、服務等），數(shù)量（范圍及內容）和質量（驗收標準），價款，付款（范圍及內容

49、）和質量（驗收標準），價款，付款節(jié)點和相應的支付條件，合同履行的期限、地點和節(jié)點和相應的支付條件，合同履行的期限、地點和方式，違約責任等主要條款。方式，違約責任等主要條款。（不同合同主要內容基本一致不同合同主要內容基本一致）注意合同正文注意合同正文 施工合同施工合同要要明確明確工程范圍、工程數(shù)量、工程價款工程范圍、工程數(shù)量、工程價款（結算辦法）及付款辦法、（結算辦法）及付款辦法、工期、材料供應辦、工期、材料供應辦法、質量標準、技術資料提供、保修條件等；法、質量標準、技術資料提供、保修條件等；采購合同采購合同要具體寫明產品名稱、牌號、商標、生要具體寫明產品名稱、牌號、商標、生產廠家、型號、規(guī)格、

50、等級、花色、是否成套產產廠家、型號、規(guī)格、等級、花色、是否成套產品等，技術質量要求要明確、具體，數(shù)量要明確品等，技術質量要求要明確、具體，數(shù)量要明確計量單位、計量方法、自然損耗率等，運輸方式計量單位、計量方法、自然損耗率等，運輸方式及運費負責人應具體，交（提）貨期限、地點及及運費負責人應具體，交（提）貨期限、地點及驗收方法應明確；驗收方法應明確；注意合同結尾：注意合同結尾：n雙方都必須使用合法的印章（公章或合同專用章）雙方都必須使用合法的印章（公章或合同專用章），不得使用財務章或業(yè)務章等不合法印章；，不得使用財務章或業(yè)務章等不合法印章；n合同簽訂時間合同簽訂時間合同風險防范合同風險防范n風險防

51、范的目的是更好地履行合同風險防范的目的是更好地履行合同n合同風險是可以防范的合同風險是可以防范的n任何風險防范的方法都不可能消除所有的風險任何風險防范的方法都不可能消除所有的風險n通過建立適當?shù)暮贤L險防范機制，是將風險控通過建立適當?shù)暮贤L險防范機制，是將風險控制在可以承受的范圍內制在可以承受的范圍內 風險控制和管理風險控制和管理n風險是指影響項目目標實現(xiàn)的不利因素，可分為風險是指影響項目目標實現(xiàn)的不利因素，可分為技術的、經(jīng)濟的、環(huán)境的及政治的、行政的、國技術的、經(jīng)濟的、環(huán)境的及政治的、行政的、國際的和社會的等因素，通過甄別、選擇、確認，際的和社會的等因素，通過甄別、選擇、確認，把重要的風險

52、因素篩選出來加以確認，列出正式把重要的風險因素篩選出來加以確認，列出正式風險清單。風險清單。風險控制對策表風險控制對策表 n合同內容格式具備合法性、有效性、可行性合同內容格式具備合法性、有效性、可行性n合同內容是雙方真實意愿表達合同內容是雙方真實意愿表達n合同內容力求公平公正合同內容力求公平公正n合同內容嚴謹，思路、文理清晰，條理清楚合同內容嚴謹，思路、文理清晰，條理清楚n把可能出現(xiàn)的管理問題、扯皮因素估計完，并把可能出現(xiàn)的管理問題、扯皮因素估計完，并有相應違約防范條款有相應違約防范條款合同簽訂時應注意合同簽訂時應注意合同簽訂時應注意合同簽訂時應注意n細節(jié)把關、忌用生僻詞語細節(jié)把關、忌用生僻詞

53、語:“顛覆性顛覆性”改為改為“否定性否定性”同一合同前后概念表述一致：同一合同前后概念表述一致：“設計費設計費”與與“服務費服務費”、“甲甲方方”、“乙方乙方”與與“發(fā)包方發(fā)包方”、“承包方承包方”付款標準：付款標準：“乙方根據(jù)甲方意見要求，修改完成方案設計階段乙方根據(jù)甲方意見要求，修改完成方案設計階段最終成果最終成果”增加增加“并經(jīng)甲方確認后并經(jīng)甲方確認后*日內日內”過后時間應封閉過后時間應封閉:*后后3日內或日內或*后后3個工作日內個工作日內合同的更改和解除合同的更改和解除n變更、解除合同，必需采用變更、解除合同，必需采用書面形式書面形式（包括當事（包括當事人雙方的信件、函電、電傳等），人

54、雙方的信件、函電、電傳等），n因因變更、解除合同而使公司利益遭受損失的變更、解除合同而使公司利益遭受損失的，除，除法律允許免負責任的以外，均法律允許免負責任的以外，均應承擔相應的責任應承擔相應的責任，并在變更、解除合同的協(xié)議書中明確規(guī)定。并在變更、解除合同的協(xié)議書中明確規(guī)定。n合同轉讓必須有三方協(xié)議；合同轉讓必須有三方協(xié)議；n變更、解除合同，一律依合同流轉基本變更、解除合同，一律依合同流轉基本流程辦理流程辦理手續(xù)。手續(xù)。合同管理責任合同管理責任n合同承辦人員承辦合同的資格審查，對多次出現(xiàn)低合同承辦人員承辦合同的資格審查，對多次出現(xiàn)低級錯誤的合同承辦人，應取消其承辦合同的資格級錯誤的合同承辦人，應取消其承辦合同的資格（合同價計算錯誤、大小寫錯誤等低級錯誤反映出（合同價計算錯誤、大小寫錯誤等低級錯誤反映出基本工作態(tài)度和基本工作質量）。基本工作態(tài)度和基本工作質量）。n杜絕越權處理合同，對未及時匯報情況和遺失合同杜絕越權處理合同，對未及時匯報情況和遺失合同有關資料而給公司造成損失的，追究其經(jīng)濟和行政有關資料而給公司造成損失的，追究其經(jīng)濟和行政責任；責任；