1、Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.1 由典型案例分析看成本管控由典型案例分析看成本管控 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.2 項目成本變化回顧項目成本變化回顧 成本變化案例分析成本變化案例分析 成本管控的思路與方法成本管控的思路與方法 成本管控的目標與計劃成本管控的目標與計劃 目錄目錄 成本變化回顧成本變化回顧 案例分析 思路與方法 目標與計劃 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.3 成本變化回顧成本變化回

2、顧 案例分析 思路與方法 目標與計劃 這個這個冬天冬天有點冷有點冷 如何找出一條活路，如何找出一條活路，穿越寒冬穿越寒冬 節流開源，對開發節流開源，對開發成本成本的的精細化管理精細化管理 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.4 成本變化回顧成本變化回顧 案例分析 思路與方法 目標與計劃 成本管理能力是地產公司運營能力的重要衡量指標 成 本 管 理 產 品 實 現 過 程 土地獲取和項目論證 項目策劃管理 設計管理 招采管理 營銷管理 客戶服務 工程管理 資源 資源的競爭 客戶的競爭 客戶 運營能力的競爭 運營 Copyright b

3、y CRLAND(Shanghai)All rights reserved.5 成本變化回顧成本變化回顧 案例分析 思路與方法 目標與計劃 -159,470 48,819 243,971 114,743 199,561 241,369 147,963 359,987 124,156 197,467 302,369 157,020 392,281 -100,000 200,000 300,000 400,000 外灘九里 橡樹灣 中央公園 佘山九里 吳中路 各各階段階段建安建安成本成本比較表比較表 拿地版估算 2011年度目標成本 2012年度目標成本 51%203%48%8%-1%25%6%9

4、%-50%0%50%100%150%200%250%外灘九里 橡樹灣 中央公園 佘山九里 吳中路 各階段建安成本變化率各階段建安成本變化率 2011年度目標成本較拿地版增長率 2012年度目標成本較2011年目標成本增長率 上海各項目建安成本回顧上海各項目建安成本回顧 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.6 成本變化回顧成本變化回顧 案例分析 思路與方法 目標與計劃 什么原因導致如此大的成本變化？有什么思路和方法提高成本管理的能力？Qone Qtwo Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights r

5、eserved.7 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 項目成本變化回顧項目成本變化回顧 成本變化案例分析成本變化案例分析 成本管理的思路與方法成本管理的思路與方法 成本管理的目標與計劃成本管理的目標與計劃 目錄目錄 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.8 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 1.橡樹灣樁基成本分析 2.中央公園的會所成本分析 3.3.橡樹灣精裝修成本分析 4.佘山九里成本分析 5.杭州萬象城成本優化分析 Cop

6、yright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.9 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 橡樹灣樁基橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 1.1 1.1 成本變動概況成本變動概況 總造價（萬元）建筑面積（萬M2)單方造價（元/m2）單方造價 增長率 合同 910 11.75 77.48 7777 結算 1716 12.48 137.54 差值 806806 60.06 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.10 成本變化回顧 案例分析案例分析 思

7、路與方法 目標與計劃 1.2 1.2 成本變動原因分析成本變動原因分析 成本變動原因 成本增加（萬元）備注 1.定位變化 廢樁（僅北區）716716 420420（第一定位變化）另，樁基反復施工導致基坑圍護圍護的成本共計增加667667萬萬 8686 （第二定位變化）新增樁（南區、北區）210210 2.工期過長，管樁市場價格變動 9090 合計 806806 橡樹灣樁基橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.11 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃

8、1.2 1.2 成本變動原因分析成本變動原因分析 定位變化定位變化 2008年10月底 2008年11月 樁基工程定標 施工單位進場施工 2008年底至2009年初 2009年底 按照最初市場定位進行了設計 第一版施工圖施工的樁基工程和終版施工圖的樁基工程比較，廢樁率85%，廢樁金額達到420萬。萬。08年底市場行情較差，市場定位進行了調整，大戶型變更為中小戶型；天華設計院于09年8月份出了新版施工圖，和終版施工圖的樁基工程比較廢樁率為48%，廢，廢樁金額達到樁金額達到86萬。萬。2009年底市場回暖，市場定位形式再次調整房型，三期的房型由中小戶型更改為大戶型；定位調整定位調整 成本變化成本變

9、化 橡樹灣樁基橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.12 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 1.2 1.2 成本變動原因分析成本變動原因分析 2008年設計方案 2009年設計方案 2010年設計方案 根據市場定位定位的調整，設計方案設計方案進行了兩次調整兩次調整 定位變化定位變化 橡樹灣樁基橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserv

10、ed.13 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 1.2 1.2 成本變動原因分析成本變動原因分析 定位變化定位變化 樓號樓號 樁型樁型 綜合單價綜合單價 （元）（元）實際打樁實際打樁 實際利用實際利用 廢樁工程量廢樁工程量 廢樁金額（萬元）廢樁金額（萬元）商業三商業三 A300（60）75 79根，2212m 無 79根，2212m 17 13#13#A400（95）117.8 103根，4388m 42根，1086m 61根，2582m 30 16#16#A400（95）117.8 82根，3588m 25根，1094m 57根，2494m 29 17#17#A400（9

11、5）117.8 145根，6174m 無 145根，6174m 73 20#20#A400（95）117.8 187根，8200m 51根，2236m 136根，5964m 70 21#21#裙房商業裙房商業 A400（80）101.6 99根，2643m 無 99根，2643m 27 21#21#A400（95）117.8 192根，8421m 60根，2631m 132根，5790m 68 4#4#地庫地庫 B400（80）132.9 399根，8004m 無 399根，8004m 106 總計廢樁金額總計廢樁金額 420420 第一次市場第一次市場定位變化導致的北區定位變化導致的北區廢樁

12、成本廢樁成本 橡樹灣樁基橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.14 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 1.2 1.2 成本變動原因分析成本變動原因分析 定位變化定位變化 第二次市場第二次市場定位變化導致的北區定位變化導致的北區廢樁成本廢樁成本 樓號樓號 樁型樁型 單價（元）單價（元）實際打樁實際打樁 實際利用實際利用 廢樁工程量廢樁工程量 廢樁金額（萬元）廢樁金額（萬元）22#22#AB400（95）129.7 25根，1104m 無 25根，11

13、04m 14 16#16#AB400（95）129.7 73根，3178m 20根，870m 53根，2308m 30 20#20#AB400（95）129.7 91根，3982m 50根，2188m 41根，1794m 23 21#21#AB400（95）129.7 67根，2918m 39根，1698m 28根，1220m 16 4#4#地庫地庫 AB300（60）78.4 234根，4458m 192根，4038 42根，420m 3 總計廢樁金額總計廢樁金額 8686 橡樹灣樁基橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(S

14、hanghai)All rights reserved.15 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 1.2 1.2 成本變動原因分析成本變動原因分析 工期延長工期延長 樁型 2008年合同單價（元/m）2010年5月調價（2010年5月至2011年3月前（元/m）2011年3月調價（2011年3月至竣工）（元/m)A400（95）117.8 123 AB300（60）78 95 112 AB400（95）129.7 164 各價格階段 打樁量占比 44.7%53.6%1.9%施工期間，管樁管樁市場價格上漲價格上漲30%30%-40%40%，導致樁基成本提高9090萬元萬元，對

15、樁基成本影響也很大。從20082008年年1111月月進場施工至20112011年年5 5月月樁基施工完畢，先后2 2次次對管樁進行了調價調價，調價結果如下表：橡樹灣樁基橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.16 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 1.3 1.3 小結小結 市場定位應準確清晰，并有足夠的預見性；在合同中盡量延長鎖定單價的時間，控制市場波動造成的成本增加；結構專業應加強成本管控環節，在設計過程中可以通過樁基選型措施進行成本優化，控制樁

16、基工程量；合約部對成本進行全程跟進與管理，并對成本超標進行及時預警；快速開發，減少市場價格波動對成本的影響。橡樹灣樁基橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.17 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 橡樹灣樁基 中央公園會所中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 1.橡樹灣樁基成本分析 2.中央公園的會所成本分析 3.3.橡樹灣精裝修成本分析 4.佘山九里成本分析 5.5.杭州萬象城成本優化分析 Copyright by CRLAND(S

17、hanghai)All rights reserved.18 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 2.1 2.1 成本變動概況成本變動概況 項目 方案版估算20100415（萬元）施工圖版估算20100909（萬元）精裝修階段估算第一版20101209 精裝修階段估算第二版20110810 目前至方案版的差額 成本變化原因 達克米勒精裝設計（萬元）CCD 精裝設(萬元)單方造價（地上面積）（元/m2）單方造價（全面積）（元/m2）設計-1,000 1,000 1,000 1,623 939 1,0001,000 方案版估算中，設計費未列入 建安 土建 1,874 2,243

18、 2,503 2,504 4,065 2,352 631631 定位調整，增加鋼結構屋頂，樁基增加成本 外裝飾 1,122 1,003 1,420 1,420 2,305 1,334 298298 定位調整，石材標準提升、面積增加 精裝修 3,685 3,814 6,369 7,948 12,901 7,465 4,2634,263 定位調整，精裝標準不斷提升 機電 423 814 936 936 1,519 879 513513 定位調整（原鄰里中心），產品標準不明確 園林景觀 600 660 2,162 2,162 3,508 2,030 1,5621,562 定位調整，景觀標準提升，增加

19、紅線外景觀 其它 282 281 387 387 628 363 105105 合計 7,986 8,814 13,777 15,357 24,926 14,422 7,3717,371 銷售 設施費 軟裝-1,000 1,000 1,623 939 1,0001,000 定位調整（原鄰里中心），方案版未列入 總計（萬元）7,986 10,194 16,157 17737 28789 16,658 9,7519,751 橡樹灣樁基 中央公園會所中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.

20、19 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 2.2 2.2 成本變動原因分析成本變動原因分析 定位變化定位變化 定位變化引起精裝修標準大幅提升，精裝修面積也增加較多 項目 方案版估算20100415（萬元）施工圖版估算20100909 （萬元）精裝修階段估算 第一版20101209 （萬元）精裝修階段估算 第二版20110810 （萬元）精裝修工程 3,6853,685 3,8143,814 6,3696,369 7,9487,948 增長率 3%67%25%估算假設 按照總面積9213m2,4000元/平 1 1.售樓處階段，按照調增后面積的60%60%做精裝修精裝修，硬裝

21、硬裝40004000元元/m2/m2計算；再加上臨時售樓處費用約300萬元，合計2855.52萬元；2 2.商業運營階段，按照全部重新改造考慮，拆除費用100元/m2,按照30%面積重新做精裝修，硬裝3000元/m2計算，合計958.32萬元。3 3.總計3814萬元 1 1.達克米勒精裝修施工圖提供。售樓處階段，按照60%60%面積做精裝修精裝修，硬裝硬裝80008000元元/m2/m2計算；8000*10648*60%=5111.04萬元，再加上臨時售樓處費用約300萬元，合計5411萬元；2 2.商業運營階段，維持原預算958.32萬元；3 3.總計6369萬元 1 1.CCD精裝修施工

22、圖部分提供，精裝修范圍擴大精裝修范圍擴大。售樓處階段，按照80%80%面積做精裝修，硬裝8000元/m2計算；8000*10648*80%=6815萬元，再加上臨時售樓處費用約300萬元，合計7114萬元。2 2.商業運營階段調整為833萬元。3 3.總計7948萬元。橡樹灣樁基 中央公園會所中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.20 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 2.2 2.2 成本變動原因分析成本變動原因分析 定位變化定位變化 定位變化引起景觀標準較大

23、提升，并為了提升示范區效果，增加了紅線外景觀成本，使景觀成本大幅上升 項目 估算20100415（萬元）估算20100909（萬元）招標圖201108（萬元）施工圖201111（萬元）紅線內景觀成本 600 660 847 1147 紅線外景觀成本 0 0 13211321 1321 合計 600 660 2168 2468 增加率 10%261.3%13.8%估算假設 紅線內景觀面積6000平米，按照10001000元元/m2/m2考考慮慮，成本為600萬元 紅線內景觀面積6000平米，按照11001100元元/m2/m2考慮，增加考慮，增加成本6060萬萬 標準提升至14001400元元/

24、m2m2，共6000平，增加成本180萬萬；增加紅線外成本1321.5萬元萬元 采用擴初圖招標，實際施工圖重新測算發現增加增加成本約300萬元萬元 橡樹灣樁基 中央公園會所中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.21 景觀成本由原預算的600萬元增加到24682468萬元萬元，凈增加1868萬元，幅度達到311%311%，以下成 本超標的一部分內容：1.采用擴初圖招標，實際施工圖重新量度發現成本超支約300萬元；2.對于已完成的景觀進行翻修，增加成本約為100萬元；3.寶翔路景觀綠化

25、帶、精神堡壘及A10地塊河邊綠化帶改造，增加成本約為350萬元；4.行道樹改為梧桐樹，增加成本約為200萬元；5.芳菊路沿河綠化改造及華盛頓棕櫚，增加成本約200萬元；6.人行道板改為石材，增加成本約為130萬元；7.草花的頻繁更換，增加成本約為120萬元；成本變化案例分析成本變化案例分析 定位變化定位變化 2.2 2.2 成本變動原因分析成本變動原因分析 橡樹灣樁基 中央公園會所中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.22 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 2

26、.2 2.2 成本變動原因分析成本變動原因分析 定位變化定位變化 定位變化引起的結構拆改費用結構拆改費用：由于定位變化及對室內效果的追求，在結構已封頂的情況下仍對結構進行了較多修改，砸掉已澆好的鋼筋混凝土頂板，改裝鋼結構穹頂，造成土建成本增加約240240萬元萬元 橡樹灣樁基 中央公園會所中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.23 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 2.2 2.2 成本變動原因分析成本變動原因分析 設計及合約管控設計及合約管控 景觀工程采用擴初

27、圖招標擴初圖招標，施工圖和擴初圖的工程量有較大出入，給成本控制帶來較大風險較大風險；景觀工程實施過程中，有較多的改造改造，改造前未進行充分的成本分析成本分析；制定目標成本時設計與合約未充分溝通，機電機電系統配置標準不夠清晰，機電工程中新增了空調系統、新風系統、除濕熱泵系統，成本增加約成本增加約400400萬元萬元；精裝修工程處于邊設計、邊施工、邊變更的三邊工程三邊工程狀態；其間精裝修面積加大、標準提高無明確的審批流程審批流程，圖紙未經過合約部進行成本核算成本核算。制定目標成本時設計與合約未充分溝通，設計部結構專業當時未開始精細化管控，導致樁基樁基成本超目標成本超目標成本170170萬元萬元；土

28、建土建 機電機電 景觀景觀 精裝修精裝修 橡樹灣樁基 中央公園會所中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.24 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 2.3 2.3 小結小結 前期定位定位應準確準確清晰，并有足夠的預見性預見性；目標成本的確定和調整缺失審批環節；應梳理哪些部分為客戶敏感客戶敏感的成本，對于客戶不敏感點的成本不應無謂提升，在考慮高品質的同時也要同時考慮性價比性價比；要求設計公司有鮮明的成本意識，精裝修精裝修、外立面外立面、景觀等各專業景觀等各專業的成本

29、必須在目標目標成本框架成本框架內進行設計，不能單純為高品質和效果增加成本；嚴格控制過程中的修改修改，用嚴謹科學的制度、流程和決策體系決策體系保證修改的合理性合理性；避免三邊工程避免三邊工程，邊設計，邊施工，邊修改；合約部對成本成本進行全程全程跟進與管理管理，并對成本超標超標進行及時預警預警；橡樹灣樁基 中央公園會所中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.25 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州

30、萬象城 1.橡樹灣樁基成本分析 2.中央公園的會所成本分析 3.橡樹灣精裝修成本分析 4.佘山九里成本分析 5.杭州萬象城成本優化分析 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.26 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 精裝修調整歷程 2008年 2009年12月 由壹思設計，二期180戶型樣板房完成后大手裝修標準確定。2010年1月 2010年6月 樣板房由壹思設計。一期原3、4#樓東單元拼合戶型拆分銷售，并部分降低裝修標準。項目定位提升，委托GDG重新設計180戶型；由GDG設計的二期 新180、280戶型樣 板房

31、完成后二期大 手裝修標準最終確 定（除7、8#樓外）定位調整 目標成本變化 2011年6月 由邱德光設計的二期GH戶型樣板房完成后二期7、8#樓大手裝修標準確定。4.1成本變動概況 一期為 2000元/平米 二期180戶型 為2800元/平米 二期180戶型（6號樓）為 3650元/平米 二期180戶型（新）為 3850元/平米 由邱德光設計的三期166、240戶型樣板房完成后，三期166、240、200戶型大手裝 修標準確定。2011年7月 應對市場形勢，三期方案調整中。2011年12月 二期302、251戶型為 6400元/平米 三期166戶型 為6600元/平米 三期166(簡化)為46

32、50元/平米，240、200戶型 為4550元/平米 橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.27 精裝修目標成本與售價的折現圖 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 精裝修成本（元）精裝修成本（元）戶型戶型 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 售價（萬元）售價（萬元）戶型戶型 280戶型 5000 267戶型 5100 30

33、2戶型 6400 251戶型 6400 166戶型 6600 166簡化戶型 4650 240戶型 4550 200戶型 4550 280戶型 4.6萬 267戶型 4.6萬 302戶型 4萬 251戶型 4萬 166戶型 4萬 166簡化戶型 4萬 240戶型 4萬以下 200戶型 4萬以下 從上表可以發現，從二期280戶型開始，到三期166戶型，裝修標準幾經提高。而在市場環境遇冷的情況下，精裝成本的增加并沒有帶來售價的提升。橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reser

34、ved.28 成本調整方向 序號序號 項目項目 原有原有166166戶型戶型 (6500(6500元元/m2)/m2)施工圖階段施工圖階段 簡化版簡化版166166戶型戶型 （45004500元元/m2/m2）定位階段定位階段 合價差異合價差異（元）（元）單方差異單方差異 (元元/m2)/m2)調整內容調整內容 綜合單價綜合單價 合價合價 綜合單價綜合單價 合價合價 1.11.1 精裝修總包精裝修總包-裝飾部分裝飾部分 2,635 437,352 1,743 289,361 -147,992 -892 裝飾部分調整：1、取消所有石材水刀拼花，降低石材檔次；2、減少客餐廳木飾面等裝飾面積，取消次

35、臥背景墻；3、客衛墻面由石材改為墻磚。1.21.2 內門及木飾面面層內門及木飾面面層 645 107,000 439 72,800 -34,200 -206 1、內門造型簡化；2、木飾面面層減少 1.31.3 收納系統收納系統 380 63,000 229 38,000 -25,000 -151 取消玄關柜 1.41.4 空調系統空調系統 300 49,800 300 49,800 -暫不調整 1.51.5 新風系統新風系統 22 3,652 22 3,652 -暫不調整 1.61.6 采暖系統采暖系統 90 14,940 90 14,940 -暫不調整 1.71.7 熱水系統熱水系統 18

36、3,000 18 3,000 -暫不調整 1.81.8 水處理系統水處理系統 42 7,000 42 7,000 -暫不調整 橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.29 成本測算工具 序號序號 項目項目 原有原有166166戶型施工圖階段戶型施工圖階段 簡化版簡化版166166戶型（戶型（45004500元元/m2/m2）定位階段）定位階段 合價差異合價差異（元）（元）單方差異單方差異(元元/m2)/m

37、2)調整內容調整內容 綜合單價綜合單價 合價合價 綜合單價綜合單價 合價合價 1.91.9 除塵系統除塵系統 -未配置 1.101.10 除濕系統除濕系統 -未配置 1.111.11 智能家居及背景音樂系統智能家居及背景音樂系統 -未配置 1.121.12 常規廚房電器常規廚房電器 649 107,800 206 34,200 -73,600 -443 1、品牌由嘉格納調整為博世；2、2個內置冰箱調整為1個對開門冰箱。1.131.13 燈具燈具 -1.141.14 開關、插座面板開關、插座面板 -1.151.15 精裝修機電精裝修機電 300 49,800 250 41,500 -8,300

38、-50 取消定制射燈，減少各類燈具數量，開關面板降檔次 1.161.16 潔具龍頭潔具龍頭 311 51,553 204 33,927 -17,626 -106 將主衛的當代和唯寶調整為漢斯格雅和杜拉維特，智能馬桶取消 1.171.17 櫥柜櫥柜 373 62,000 -35,000 -27,000 -163 由旭勒調整為國產品牌，功能不變 橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.30 成本變化回顧 案例

39、分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 4.2 小結 合約部、設計部和市場部應建立不同產品定位（首置、首改、再改、多改和高端）的精裝修標準、成本敏感點及相對應的成本數據庫；當市場定位調整時，快速提出成本調整建議，以更好地適應市場變化；橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.31 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城 1.橡樹灣樁基成本分析 2.中央公園的會所成本分析 3.橡樹灣精

40、裝修成本分析 4.佘山九里成本分析 5.杭州萬象城成本優化分析 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.32 5.1 5.1 佘山項目拿地版和方案版面積和業態差異：佘山項目拿地版和方案版面積和業態差異：拿地版拿地版 方案版方案版 建筑面積：建筑面積：（平方米）（平方米）建筑面積：建筑面積：（平方米）（平方米）業態業態1 1：別墅：別墅 108,080108,080 業態業態1 1：大平層：大平層 103,453103,453 業態業態2 2：小高層：小高層 9,2399,239 業態業態2 2：小高層：小高層 44,77044,770

41、業態業態3 3：車庫：車庫 2054020540 業態業態3 3：車庫：車庫 22,00822,008 業態業態4 4：配套及公建：配套及公建 8,3808,380 業態業態4 4：配套及公建：配套及公建 12,75012,750 業態業態5 5：會所：會所 0 0 業態業態5 5：會所：會所 4,2434,243 合計：合計：146,239 146,239 合計：合計：187,224187,224 1.拿地預測建筑建面142259m2；方案版總建面187223m2；2.業態差異：拿地版業態為雙拼、聯排、疊加、小高層；方案為大平層+小高層 3 標準差異：拿地版雙拼、聯排和疊加別墅為毛坯交付，方

42、案版為精裝交付。橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀佘山九里景觀 杭州萬象城 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.33 5.1 5.1 佘山項目拿地版和方案版佘山項目拿地版和方案版(2012(2012年）成本差異：年）成本差異：標準差異：拿地版雙拼、聯排、疊加別墅和小高層均為毛坯交付。方案版大平層為精裝修交付（精裝修按6300元/m2），高層為精裝交付（精裝按3500元/m2）橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里佘山九里 杭州萬象城 成本變化回顧 案

43、例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 拿地版拿地版 方案版方案版 建筑面積：建筑面積：（平方米）（平方米）單方（元）單方（元）合計（萬元）合計（萬元）建筑面積：建筑面積：（平方米）（平方米）單方（元）單方（元）合計（萬元）合計（萬元）業態業態1 1：別墅：別墅 108,080108,080 3,0003,000 32,42432,424 業態業態1 1：大平層：大平層 103,453103,453 9080946790809467 91,81491,814 業態業態2 2：小高：小高層層 9,2399,239 3,5003,500 3,2343,234 業態業態2 2：小高層：小高層 44,

44、77044,770 6803 6803 30,45830,458 業態業態3 3：車庫：車庫 20,54020,540 3000330030003300 6,2716,271 業態業態3 3：車庫：車庫 31,53131,531 4207 4207 13,26413,264 業態業態4 4：配套：配套及公建及公建 4,4004,400 1200300012003000 1,2131,213 業態業態4 4：配套及：配套及公建公建 3,2273,227 3415 3415 1,1021,102 業態業態5 5：會所：會所 0 0 0 0 業態業態5 5：會所：會所 4,2434,243 1127

45、3 11273 4,7834,783 6.6.環境景觀環境景觀 8520385203 600600 5,1125,112 6.6.環境景觀環境景觀 85,20385,203 12871287 10,96810,968 7.7.零星零星(前期、前期、其他工程費等其他工程費等)565565 7.7.零星零星(前期、前期、其他工程費等其他工程費等)4,6314,631 合計：合計：48,81948,819 合計：合計：157,020157,020 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.34 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與

46、計劃 橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀佘山九里景觀 杭州萬象城 5.2 5.2 景觀成本變動概況景觀成本變動概況 總造價（萬元）軟景造價（萬元）硬景造價（萬元）單方造價 (元/M2)軟景單方造價 (元/M2)硬景單方造價(元/M2)原合同 2,021 743 1,278 648 397 1,024 預計結算 4,200 2,310 1,890 1,346 1,057 2,019 差值 2,1792,179 1,457 522 698 661 995 結算相比合同 208%208%311%311%148%148%208%208%266%266%197%197%景觀總面積（M2

47、）軟景面積（M2）硬景面積（M2）原合同面積 31,209 18,725 12,484 預計結算面積 31,209 21,846 9,363 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.35 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 5.3 5.3 成本變動原因分析成本變動原因分析 景觀定位參考金地天境的效果，大幅度調整了設計方案，和招標圖差異較大，樹種種類和增多，規格景觀定位參考金地天境的效果，大幅度調整了設計方案，和招標圖差異較大，樹種種類和增多，規格普遍變大，導致成本大幅提高。普遍變大，導致成本大幅提高。定位變化定位變化

48、 招標圖招標圖 施工圖（十月）施工圖（十月）喬木數量喬木數量 1823株 1798株 喬木種類喬木種類 30種 6060種種 喬木規格喬木規格 51種 160種 平均單價平均單價 3100元/株 1100011000元元/株株 灌木數量灌木數量 13343.5m2 10881m2 灌木種類灌木種類 28種 40種 平均密度平均密度 25株/m2 5050株株/m2/m2 平均單價平均單價 137元/m2 280280元元/m2/m2 橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights re

49、served.36 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 5.3 5.3 成本變動原因分析成本變動原因分析 定位變化定位變化 項目項目(苗木名稱苗木名稱)招標圖招標圖 施工圖施工圖 高度高度H H 蓬徑蓬徑P P 胸徑胸徑 高度高度H H 蓬徑蓬徑P P 胸徑胸徑 特選香樟 850 600 35 1200 700 60 香樟 850 500 24.1-25.0 750-800 500 28.1-30.0 樂昌含笑 701-750 350 15.1-16.0 900-1000 500 30-32 桂花球 600 500 /750-800 651-700/香柚A 451-500

50、350 14.1-15.0 550 500-550 28 大銀杏(直生)900 450 28 60 銀杏(直生)800 400 17.1-18.0 900 420 30 橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.37 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 5.3 5.3 成本變動原因分析成本變動原因分析 定位變化定位變化 1、鋪裝工程金額變化不大，北區鋪裝材料為銹石未更改，南區黃銹石鋪貼改為寶金黃。2、景墻包括寶瓶欄桿分戶圍墻及花槽墻兩種，招標

51、清單為460m及240m，實際施工圖 為1986m及90m。3、招標清單中，水景為20個，實際出圖后水景為38個。4、景觀亭招標清單為6個，實際施工圖也為6個，但是招標圖紙標注景觀亭為黃銹石立面 實際為卡拉麥里金立面。由3.5萬元/個，升高至7萬元/個。5、景觀燈柱招標清單為6個，實際施工圖為22個。6、增加地庫廊架2處，增加LOGO墻1處。橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.38 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 5.3 5.3 成

52、本變動原因分析成本變動原因分析 設計和合約管控 招標圖紙深度：施工圖 招標圖紙完整性：景觀面積共計31209m2 招標圖涵蓋面積為14153m2 只占總面積的45%。合同模式：暫定數量單價合同。無圖部分根據招標圖的區域做等比例 預估。結算隱患：招標圖和施工圖變化差異大，合同中清單和施工圖清單不匹配，施工單位進場后議價難度高，結算隱患大。橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.39 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 5.3 5.3 成本變動

53、原因分析成本變動原因分析 設計和成本管控 三邊工程 1、邊設計，邊施工，邊修改,缺失成本核算的預控環節，動態成本數據反映滯后。2、工期延長將會導致工期索賠。20102010年年9 9月月 20112011年年2 2月月 20112011年年3 3月月 20112011年年6 6月月 20112011年年1010月月 20122012年年2 2月月 計劃施工時間計劃施工時間 實際施工時間實際施工時間 實際出圖時間實際出圖時間 6個月 示范區施工 南區施工 示范區出圖 南區優化圖 南區出圖 橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CR

54、LAND(Shanghai)All rights reserved.40 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 5.4 5.4 小結小結 在項目拓展測算階段，合約部應配合戰略投資部進行成本估算與分析，為決策層準確決策提供科學依據；市場定位和概念規劃設計應準確清晰，并有足夠的預見性和延續性（本例中，拿地階段為毛坯，實際交付標準為很高標準的精裝修），和施工圖版盡量保持延續性；拿地版估算與后續估算應有延續性，并及時對各版估算進行分析對比；項目工期計劃時間和合約中約定的計劃工期時間應吻合，避免工期索賠。大手景觀應采用施工圖招標的模式，以鎖定景觀成本；設計變更需要執行設計變更流程，以杜

55、絕現場情況和施工圖不符。加強動態成本控制，進行全程測算和管理，并對成本超標進行及時預警；建立示范區景觀標準化清單（如苗木、硬質鋪裝），在示范區來不及施工圖招標的情況下，采用苗木清單報價，從而鎖定單價。建立施工單位和材料供應商建立戰略合作伙伴，保證快速開發同時控制成本。橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀佘山九里景觀 杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.41 橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城杭州萬象城 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 1.橡樹灣樁基成本

56、分析 2.中央公園的會所成本分析 3.橡樹灣精裝修成本分析 4.佘山九里成本分析 5.杭州萬象城成本優化分析 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.42 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 原方案成本（萬元）優化方案成本（萬元）差異總額（萬元）總包 中標單位在投標過程中多次降低報價，并一次性優惠1138萬元 幕墻 1178 887 291291 機電 系統 礦物絕緣電纜 2200 1780 420420 給排水管材 550 260 290290 6.1 杭州萬象城二期成本優化匯總表 橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣

57、精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.43 做法 玻璃造價（萬元）欄板造價（萬元）節約成本總額（萬元）原方案 沿用一期悅府做法，采用雙鋼化中空LOW-E玻璃幕墻，落地窗處雙鋼化夾膠玻璃欄板 481 697 291291 優化方案 玻璃幕墻改為中空夾膠LOW-E玻璃，取消落地窗處雙鋼化夾膠玻璃欄板 887 0 差值-406406 697697 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 6.2 杭州萬象城二期幕墻成本優化分析 橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭

58、州萬象城杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.44 單體 外墻玻璃幕墻（門窗）面積 原幕墻方案 優化幕墻方案 原玻璃類型 原玻璃 單價(元/平米)室內玻璃欄板米數 玻璃欄桿類型 玻璃欄桿單價（元/米）原方案 造價（萬元）擬采用替換玻璃 替換玻璃單價 玻璃平方差價（元/平方）兩種方案總差價（萬元）TB 5600 雙鋼化中空LOW-E玻璃6+12A+6 275 2500 雙鋼化夾膠玻璃6+1.52+6,不銹鋼爪件 850 212.5 中空夾膠LOW-E玻璃5+1.14+5+12A+6，外片半鋼化 490 215 127.6 T

59、C 5700 雙鋼化中空LOW-E玻璃6+12A+6 275 2600 雙鋼化夾膠玻璃6+1.52+6,不銹鋼爪件 850 221 中空夾膠LOW-E玻璃5+1.14+5+12A+6，外片半鋼化 490 215 129.9 TD 6600 雙鋼化中空LOW-E玻璃8+12A+6 293 3100 雙鋼化夾膠玻璃6+1.52+6,不銹鋼爪件 850 263.5 中空夾膠LOW-E玻璃6+1.14+6+12A+6，外片半鋼化 505 212 148.3 小計 17900 697697 405.8405.8 增加玻璃差價約增加玻璃差價約406406萬，但取消玻璃欄板一項節省約萬，但取消玻璃欄板一項節

60、省約697697萬，總計節約成本萬，總計節約成本291291萬。萬。成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 6.2 杭州萬象城二期幕墻成本優化分析 橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.45 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 6.3 杭州萬象城機電系統成本優化分析 6.3.2 給排水管材的優化 6.3.1 礦物絕緣電纜的優化 橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城杭州萬象城 Copyright b

61、y CRLAND(Shanghai)All rights reserved.46 本項目消防負荷及重要負荷線路的配電干線及分支干線電纜均采用礦物絕緣電纜。礦物絕緣電纜按結構特性分為剛性和柔性兩種。兩種礦物絕緣電纜的使用現狀：剛性礦物絕緣電纜發明較早，技術也較成熟，由于剛性礦物絕緣電纜在結構設計上的不足，造成其在性能、生產及敷設等方面都存在著一定的缺陷。柔性礦物絕緣電纜雖晚于剛性礦物絕緣電纜，但由于其性能優異，以及市場的不斷普及，使得價格也逐漸趨于合理，以其高性價比，已逐漸替代剛性礦物絕緣電纜。6.3.1 礦物絕緣電纜的優化 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 橡樹灣樁基 中

62、央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.47 兩者的性能差異匯總如下:產品類型產品類型 比較內容比較內容 剛性礦物絕緣電纜剛性礦物絕緣電纜 （BTTZBTTZ）柔性礦物絕緣電纜柔性礦物絕緣電纜 (BBTRZ)(BBTRZ)產品結構產品結構 銅導體 無機絕緣材料（氧化鎂）絕緣 外銅套 銅絞線 礦物化合物絕 緣 礦物化合物護套 電纜規格電纜規格 4芯電纜最大截面25mm2，單芯電纜最大截面400mm2；單根電纜長度與電纜截面成反比，截面越大單根電纜長度越短。5芯電纜最大截面300

63、mm2，單芯電纜最大截面400mm2；電纜長度可根據用戶要求定長生產。絕緣性絕緣性 接頭及終端容易吸潮，施工技術要求高；電纜終端須采用密封封堵材料。接頭較少，不宜受潮，絕緣性能高；電纜終端不需要特別密封材料，僅普通熱塑套管即可。耐壓性耐壓性 耐電壓能力重型450/750伏。耐電壓能力重型600/1000伏。保護接地端子保護接地端子 須采用配套專用端子（廠家專供）普通電纜端子 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reser

64、ved.48 兩者的性能差異匯總如下:產品類型產品類型 比較內容比較內容 剛性礦物絕緣電纜剛性礦物絕緣電纜 柔性礦物絕緣電纜柔性礦物絕緣電纜 敷設要求敷設要求 電纜生產長度受電纜原材料長度的限制，接頭較多；單芯電纜須采取防渦流措施；多根排列以及中間接頭占用空間較多。可提供大截面、大長度的多芯電纜；安裝過程無接頭，提高了可靠性；可以全部采用多芯電纜，無渦流現象；避免了因多根排列以及中間接頭造成空間浪費。施工問題施工問題 在具體的施工過程中，難以彎曲，施工麻煩，施工周期長，施工技術要求高。結構柔性，便于彎曲，中間無接頭，方便省力，同普通電纜施工工藝，施工周期短。設計前期，設計院認為剛性礦物絕緣電纜

65、出現較早，技術相對成熟，并已在較多項目應用，建議采用剛性防火電纜，相對穩妥。成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.49 成本優化措施 在綜合產品性能及成本分析，并結合我司萬象城一期商場項目在施工期間，就曾因施工進度及施工難度方面的問題，由剛性礦物絕緣電纜改成了柔性礦物絕緣電纜的案例，最終采用柔性礦物絕緣電纜，共節約成本420萬元。采用柔性礦物絕緣電纜 總價約1780萬元 采用剛性礦物絕緣電纜 總價約220

66、0萬元 差價約420萬元 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.50 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 6.3 杭州萬象城機電系統成本優化分析 6.3.2 給排水管材的優化 6.3.1 礦物絕緣電纜的優化 橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.51

67、成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 6.3.2 給排水系統管材優化 序號 系統 部位 原設計管材 優化后管材 1 給水系統 MT辦公、TA辦公、商業生活給水立管、橫支管、空調機房給水管 304L不銹鋼管 內外涂環氧樹脂給水管 2 MT辦公、TA辦公、商業生活給水支管 TP2薄壁紫銅管 內外涂環氧樹脂給水管 3 冷卻塔補水管 內涂塑鋼管 熱浸鍍鋅鋼管 4 除酒店及住宅外的其他熱水供回水管 TP2薄壁紫銅管 聚丙烯給水管 5 排水系統 壓力排水管 內涂塑鋼管 熱浸鍍鋅鋼管 6 虹吸雨水管（高層屋面）不銹鋼管 高密度聚乙烯管（HDPE）橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山

68、九里景觀 杭州萬象城杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.52 成本優化措施 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 在滿足功能需求的基礎上，并結合項目定位及成本分析，最終選用優化后的給排水管材，共節約成本約290萬元。給排水管材按照設計要求 造價約550萬元 采用優化后的管材 總價約260萬元 差價約290萬元 橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.53 6.4 杭州萬象

69、城二期總包A標中標單位中建三局的報價調整概況 回標次數回標次數 中建三局關于中建三局關于A A標的標的 報價水平變化報價水平變化 備備 注注 第一次回標第一次回標 五家投標單位中次高，較最低報價高出9.89%；A標中標單位中建三局因與我司一期項目有過合作，且一直在跟蹤二期項目，正式招標前積極參與項目的施工方案、進度計劃的編制，從施工角度為我司提供一些合理建議。故各家投標單位中，中建三局對我司項目及我司的要求最為熟悉，技術上較其他投標單位有很大優勢。其認為參加本工程投標穩操勝卷，故第一次報價較高；最終中標價最終中標價 最低價中標，較第一次回標報價降低約9.4%為了增加競爭力度，我司由總經理帶隊主

70、動與八局、二局等與中建三局實力相當的總包單位積極溝通，以引起這些單位的高度重視，使其成為中建三局強而有力的競爭對手，促使中建三局調整報價策略，最終以最低價中標。成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.54 成本變化回顧 案例分析案例分析 思路與方法 目標與計劃 6.5 小結 合約部在設計階段加強與設計部的溝通，通過對方案選擇及材料選型的優化達到節約成本的目標；在招標過程中，準確把握投標單位的心理，恰當的采用

71、談判技巧，有效規避合同中的風險并降低成本。橡樹灣樁基 中央公園會所 橡樹灣精裝修 佘山九里景觀 杭州萬象城杭州萬象城 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.55 項目成本變化回顧項目成本變化回顧 成本變化案例分析成本變化案例分析 成本管理的思路與方法成本管理的思路與方法 成本管理的目標與計劃成本管理的目標與計劃 目錄目錄 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.56 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計

72、劃 成本管控的思路與方法成本管控的思路與方法 1.1.成本管控的幾個觀點成本管控的幾個觀點 2.成本管控的幾個層面 3.成本管控的實施 （1）各階段成本管控要點 （2）目標成本 （3）責任成本 （4）動態成本 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.57 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 1 1、全程全員全程全員成本控制成本控制 全過程全過程成本管控管控須貫穿于獲取土地、項目定位、規劃設計、招投標、施工乃至運營階段；成本控制不光是合約部的事，需要全體員工全體員工有良好的成本意識成本意識并共同參與，才能有效控制成本

73、。成本管控的幾個觀點成本管控的幾個觀點 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.58 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 2 2、做、做產品產品，而，而非非做做作品作品，賺錢是王道，賺錢是王道 項目產品項目產品需要得到客戶的認可客戶的認可和購買才能實現價值實現價值，因此我們要做顧客滿意的產品，而非僅僅是我們自己得意的作品。Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.59 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 3 3、產品、產品定位定位是是決定

74、因素決定因素，設計設計階段階段優化優化是是關鍵因素關鍵因素 規劃設計階段75%招標和施工階段25%Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.60 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 成本管控的思路與方法成本管控的思路與方法 1.1.成本管控的幾個觀點成本管控的幾個觀點 2.2.成本管控的幾個層面成本管控的幾個層面 3.成本管控的實施 （1）各階段成本管控要點 （2）目標成本 （3）責任成本 （4）動態成本 （5）成本管控流程 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserv

75、ed.61 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 成本管控的幾個層面成本管控的幾個層面 1.1.戰略戰略：從戰略角度控制成本 如：根據客戶細分而確定的產品標準化產品標準化、建立戰略合作伙伴戰略合作伙伴等；2.2.戰術戰術：各階段的知識積累和控制要點 需要對開發過程的各環節各環節的成本控制進行知識、經驗的積累知識、經驗的積累和建立，如：對如何科學精準的定位、定位變化的科學論證、規劃設計的優化要點、建立成本數據庫、工程招投標及工程簽證變更的控制等；3.3.制度保障：制度保障：成本管理的流程與制度體系 需從公司運營的制度和流程加以保證，如；制定目標成本目標成本落實責任成本責任成本

76、（落實到具體部門和個人）跟蹤動態成本動態成本（過程中實時跟蹤，超標預警、科學決策）Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.62 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 成本管控的思路與方法成本管控的思路與方法 1.1.成本管控的幾個觀點成本管控的幾個觀點 2.2.成本管控的幾個層面成本管控的幾個層面 3.3.成本管控的實施成本管控的實施 （1）各階段成本管控要點各階段成本管控要點 （2）目標成本 （3）責任成本 （4）動態成本 （5）成本管控流程 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rig

77、hts reserved.63 規劃定位階段 規劃定位的準確性是決定房地產項目成功與否的關鍵。1、分析土地資源獲取成本，取得土地成本的獲取優勢是項目成功之本。2、定位需建立在對全成本進行科學分析的基礎上，對各方案進行成本對比；3、對市場現行售價和預期走勢進行準確客觀的調查判斷，確定目標售價，避免高 估收入。4、結合成本與售價，科學分析內部收益率等各項財務指標，確保項目的合理利潤。各階段成本管控要點 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.64 設計階段 設計階段是房地產項目成本控

78、制的關鍵與重點。1、實行設計方案的招投標，通過方案比選，優化設計；2、建立成本前置體系，實行限額設計，并在合同中有所體現，有所獎懲；3、加強對設計圖紙的前置管理、會審與審查，進行成本優化；4、挖掘客戶的敏感點，帶著成本意識優化方案。各階段成本管控要點 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.65 土建工程在設計階段管控要點 設計階段成本管控要點 1、控制鋼筋含量、混凝土含量、模板含量等指標。2、控制地下室面積、深度、層數、柱距、車位單方面積等設計指標。3、進行基坑圍護方案的優化。

79、4、在樁基設計中通過比較計算單位造價承載力，對樁基的規格和類型進行設計。成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.66 外裝飾工程在設計階段管控要點 設計階段成本管控要點 1、外立面的材料包括仿石噴涂、外墻磚、鋁板、天然石材、玻璃等種類，根據產品的定位 及立面效果在目標成本的指導下確定幕墻材料。2、選擇石材幕墻時盡量選用不受開采期和供量限制的國產石材，并對干掛石材的厚度和鋼 骨架部分做出結構優化，以節約成本。3、控制墻地比、窗地比，減少不必要的曲折立面設計。4、控制石材異型線條含量

80、，減少整體加工的異型材料含量，盡量采用小塊拼接。5、選擇玻璃幕墻需對玻璃及鋁型材的結構進行優化。成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.67 精裝修工程在設計階段管控要點 設計階段成本管控要點 1、精裝修主材的選擇在限額單價（如石材、墻紙、木飾面等）中選擇；2、控制水刀拼花設計區域；3、減少墻紙的種類和復雜軟包，采用國內墻紙，降低損耗率。4、考慮墻地磚的成品規格，采用經濟合理的墻地磚排面圖，降低損耗率。5、精裝修點位圖出圖節點前置，滿足土建和機電圖紙的出圖節點，以保證各系統施工圖

81、紙一致性，減少拆改量。6、對功能照明和效果照明（LED）設計進行成本優化，控制效果照明的造價。成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.68 景觀工程在設計階段管控要點 設計階段成本管控要點 1、推行限額設計，控制軟硬比和軟硬景單方造價。2、控制石材鋪地面積、水景面積。3、充分考慮利用場地原地形地貌，盡量減少土方的中轉。充分考慮地下室挖方，土方盡量內部平衡。4、合理綠量下控制大喬數量，優化喬灌層次。控制非敏感區域名貴樹種、大喬的數量。5、控制大型景觀構筑物的數量，鋪裝材料分高中低檔

82、，根據景觀功能分區不同合理優化配 置。如鋪裝人行較少的小路采用便宜的石材。6、控制景觀燈具的選型，盡少使用非標產品。優化機電管的選型和規格。成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.69 招標階段 各階段成本管控要點 1、進行合約規劃，編制招標計劃，在價格（單價/總價）確定前提下進場。避免惡意索賠，增加成本；2、各專業圖紙原則上均須采用施工圖招標，總價包干，鎖定成本。3、特殊情況下非施工圖招標，合約采用與圖紙深度匹配的合約模式（單價合同、費率合同）；4、根據標段劃分和標的金額，選擇

83、具備承接工程實力，有類似業績的承包商投標。采用公 平競價形式，貨比三家，低價中標；5、加強合同管理，完善合同條款；6、對大型設備和材料進行集中采購，以節約成本。成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.70 施工階段 各階段成本管控要點 1、加強合同交底工作，使項目崗位負責人熟悉合同主要條款；2、嚴格執行簽證管理制度。簽證時需結合總包合同及分包合同，界定責任，判斷措施費、預算包干費等所歸屬的合同，避免重復簽；3、嚴格執行設計變更流程；4、科學規劃協調各交叉專業工程進度，避免現場拆改

84、和返工；5、加強四大配套工程進場配合；6、若發生產品定位調整，必須經過完整的財務指標分析測算，通過目標成本審批后方可實施。成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.71 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 成本管控的思路與方法成本管控的思路與方法 1.1.成本管控的幾個觀點成本管控的幾個觀點 2.2.成本管控的幾個層面成本管控的幾個層面 3.3.成本管控的實施成本管控的實施 （1）各階段成本管控要點 （2 2）目標成本）目標成本 （3）責任成本 （4）動態成本

85、 （5）成本管控流程 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.72 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 目標成本目標成本的的定義定義 目標成本是預先確定預先確定的，在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是成本的控制線，是成本管理的基礎成本管理的基礎 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.73 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 1、購地決策 目標成本測算1 （購地成本）2、項目定位 概念方案設計 目標成本測算2（定位成本）3、方案

86、設計 目標成本測算3（方案成本）4、初步設計 目標成本測算4（擴初成本）5、施工圖設計 目標成本測算5(施工圖成本）投資估算 概念性方案 設計概算 方案設計概算 初步設計概算 施工圖預算 購地成本 審批表 定位成本 審批表 價格材料成本 合理性評估 目標成本 指導書 部品標準選擇 審批表 目標成本目標成本的的制定制定 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.74 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 目標成本目標成本的準確性準確性 （1）目標成本是全成本的概念，包括：前期配套費、設計費和顧問費、建安成本、營銷費用、管

87、理費用、財務費用等，需要各相關部門共同參與制定；（2）目標成本的編制規劃深度直接影響到目標成本的準確性；（3）建安成本的編制以市場定位、產品標準、圖紙為前提，以成本數據庫為支撐。Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.75 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 成本管控的思路與方法成本管控的思路與方法 1.1.成本管控的幾個觀點成本管控的幾個觀點 2.2.成本管控的幾個層面成本管控的幾個層面 3.3.成本管控的實施成本管控的實施 （1）各階段成本管控要點 （2 2）目標成本）目標成本 （3 3）責任成本）責任成本 （

88、4）動態成本 （5）成本管控流程 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.76 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 責任成本責任成本的的要素要素 （1）責任范圍 （2）責任部門、崗位 （3）評價標準 責任成本責任成本的的定義定義 確定責任主體（部門、崗位），公司對目標成本的執行進行考核，以確保成本的合理性和先進性 責任成本責任成本的的目的目的 把成本分解落實到責任部門和崗位，最大程度的減少目標成本與執行脫鉤的現象，真正做到“權責明晰”有據可依，讓全體員工主動實施成本管理行為讓全體員工主動實施成本管理行為 Copyr

89、ight by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.77 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 責任成本責任成本的的分解分解 部門職責清晰設置，是確定責任成本的前提，各部門須各司其職 按照我們公司的部門職責，各部門責任成本框架如下：土地成本-戰略投資管理部、財務部；建造成本-合約部、設計部、項目部；政府規費-前期部；設計費 -設計部；營銷費 -市場部、商業部；財務費用-財務部；責任成本責任成本的的執行執行 責任成本落實到各部門和崗位的業績合同業績合同和KPIKPI中。Copyright by CRLAND(Shanghai)All rig

90、hts reserved.78 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 成本管控的思路與方法成本管控的思路與方法 1.1.成本管控的幾個觀點成本管控的幾個觀點 2.2.成本管控的幾個層面成本管控的幾個層面 3.3.成本管控的實施成本管控的實施 （1）各階段成本管控要點各階段成本管控要點 （2 2）目標成本）目標成本 （3 3）責任成本）責任成本 （4 4）動態成本）動態成本 （5 5）成本管控流程）成本管控流程 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.79 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 動態

91、成本動態成本的的定義定義 動態成本是項目實施過程中的成本，通過實時反映目標成本與動態成本的差異，幫助有關部門及時發現問題并解決問題，實現對成本的控制。動態成本動態成本的的目的目的 動態成本的核心是實時性，動態指的是在整個過程中每一點都能實時掌握項目成本。最新成本狀態如果只能在項目結束時才得到數據，實際上只有基本的成本核算功能，對成本控制都沒有任何幫助。木已成舟，談控制都晚了 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.80 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 動態成本動態成本的的實施實施 1.須以合同為中心，把目標成本

92、分解到合同中去，形成合同目標成本并實施跟蹤；2.動態成本一月一清，已簽合同金額當月錄入反映、設計變更、工程簽證均當月結清，填報成本月報表及風險評估報告，供公司領導層參考和決策；Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.81 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 成本管控的思路與方法成本管控的思路與方法 1.1.成本管控的幾個觀點成本管控的幾個觀點 2.2.成本管控的幾個層面成本管控的幾個層面 3.3.成本管控的實施成本管控的實施 （1 1）各階段成本管控要點）各階段成本管控要點 （2 2）目標成本）目標成本 （3 3）

93、責任成本）責任成本 （4 4）動態成本）動態成本 （5 5）成本管控流程）成本管控流程 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.82 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 全過程成本管控流程（景觀為例）全過程成本管控流程（景觀為例）Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.83 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 全過程成本管控流程（景觀為例）全過程成本管控流程（景觀為例）Copyright by CRLAND(Shanghai)All r

94、ights reserved.84 成本變化回顧 案例分析 思路與方法思路與方法 目標與計劃 全過程成本管控流程（景觀為例）全過程成本管控流程（景觀為例）Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.85 成本變化回顧 案例分析 思路與方法 目標與計劃目標與計劃 項目成本變化回顧項目成本變化回顧 成本變化案例分析成本變化案例分析 成本管控的思路與方法成本管控的思路與方法 成本管控的目標與計劃成本管控的目標與計劃 目錄目錄 Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.86 成本變化回顧 案例

95、分析 思路與方法 目標與計劃目標與計劃 成本目標：成本目標：1、根據市場形式，和市場、設計共同形成內控目標成本。2012年各項目的目標成本經審批后將公布。流程建設：流程建設：1、制定動態成本管控流程；2、在集團招采制度的前提下、形成大區招采操作指引。招采管理：招采管理：1、和各專業部門共同評估，建立合格供應商名庫；2、拓展集采規模，提高招采效率。數據庫建設數據庫建設 1、建立完整成本數據庫；2、和設計部共同形成設計階段成本管控指導書；3、根據設計選型需求，與設計部共同完成精裝材料固定選材范圍資料庫（如石材、墻紙）。Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights

96、reserved.87 成本變化回顧 案例分析 思路與方法 目標與措施目標與措施 成本目標：成本目標：1、嚴守各項目2012年內控目標成本（內控目標成本將于近期公布）。措施：措施：1 1、目標成本管理、目標成本管理 目標成本須經過決策層審批后作為項目成本控制的目標；目標成本分解落實到各執行報批須采取制度化流程合同，形成合同目標成本并實施跟蹤；制定動態成本管控流程，監控動態成本變化，即時預警超支成本，提出風險點，并采取調 減措施；對項目實施過程中涉及的目標成本調整，必須通過審批后方可執行；2、招采管理：招采管理：在集團招采制度的前提下形成大區招采操作指引；與各專業部門共同評估，建立合格供應商名庫；拓展集采規模，提高招采效率。3 3、數據庫建設：、數據庫建設：1、建立各產品線及各專業模塊的成本數據庫，提供定位、設計到施工過程的數據支持；2、和設計部共同形成設計階段成本管控指導書；3、根據設計選型需求，與設計部共同完成精裝材料固定選材范圍資料庫（如石材、墻紙）。