1、綠城 19 年設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)匯編語(yǔ)語(yǔ)本次收集的綠城前期和設(shè)計(jì)的案例，跨越了綠城發(fā)展的 19 個(gè)春秋，內(nèi)容涉及設(shè)計(jì)合作、規(guī)劃方案細(xì)節(jié)、建筑與景觀、中心會(huì)館、建筑細(xì)部設(shè)計(jì)、前期準(zhǔn)備工作等等，作為綠城對(duì)許多問(wèn)題的反思和總結(jié)，希望大家能借鑒.第一部分：景觀設(shè)計(jì)不宜盲目崇洋【事實(shí)描述】在“上海綠城”項(xiàng)目景觀概念設(shè)計(jì)過(guò)程中，由于我們和哈佛設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)雙方的文化背景差異，彼此觀念曾經(jīng)出現(xiàn)了一些分歧。首先需要肯定的是，設(shè)計(jì)師并沒(méi)有機(jī)械地套用歐洲的小鎮(zhèn)風(fēng)情或是美洲的海岸陽(yáng)光，而是用更為開闊的視角，著眼于“整體風(fēng)格的建構(gòu)”與“分區(qū)特色的營(yíng)造”。即在維持整體的脈絡(luò)紋理架構(gòu)下，調(diào)整門戶意象與填充性元素的組構(gòu)，營(yíng)造出不同組團(tuán)

2、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)的特色，達(dá)成自然主義與城市主義融合的場(chǎng)所精神?？陀^來(lái)講，整體景觀設(shè)計(jì)概念立意很高。但是在第一輪的景觀設(shè)計(jì)方案匯報(bào)中，中心景觀廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)方案并沒(méi)有得到我們的認(rèn)同。由于設(shè)計(jì)師長(zhǎng)期生活在北美，受北美追求自然、郊野的戶外生活方式的影響，在最初的設(shè)計(jì)中手法過(guò)于隨意，出現(xiàn)大片的疏林草地和自然形態(tài)的水池。在規(guī)劃中所設(shè)想的 3.6m 高差并沒(méi)有得到充分的體現(xiàn)，在自然主義與城市主義的結(jié)合中顯然更側(cè)重于自然主義方向，與“上海綠城”高層和小高層社區(qū)所營(yíng)造的氛圍并不是很吻合。經(jīng)過(guò)雙方多次的討論與溝通，在新一輪的景觀設(shè)計(jì)方案匯報(bào)中，設(shè)計(jì)師主要針對(duì)中心景觀廣場(chǎng)提出 A、B、C 三種方案，方案 A 強(qiáng)調(diào)漸進(jìn)式扇

3、形塊面的層次轉(zhuǎn)換；方案 B 強(qiáng)調(diào)幾何軸線的戲劇性視覺(jué)效果；方案 C 強(qiáng)調(diào)綜合軸線與塊面的交叉組合。這三種方案與前一輪相比，可操作性更強(qiáng)，并通過(guò)設(shè)置一些景觀構(gòu)架、廊道與地形結(jié)合，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了 3.6m 的高差。雖然在設(shè)計(jì)上仍有諸多方面需要調(diào)整，但其所營(yíng)造的空間塊面還是得到了我方的認(rèn)同?！景咐治觥炕诩瘓F(tuán)公司擴(kuò)張和發(fā)展的需要，我們與境外設(shè)計(jì)師的合作越來(lái)越多，不僅僅是景觀設(shè)計(jì)方面，在項(xiàng)目規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中，都可能碰到由于雙方文化差異和生活方式不同所產(chǎn)生的分歧。我們認(rèn)為，在全球化的背景下，學(xué)習(xí)引進(jìn)是應(yīng)該的，也是必須的。但在與境外設(shè)計(jì)師合作的時(shí)候，一定不能盲目崇洋，在吸取其優(yōu)秀設(shè)計(jì)思想的同時(shí)，還應(yīng)以

4、尊重基地現(xiàn)狀和地域文化為首要準(zhǔn)則。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，市場(chǎng)對(duì)住區(qū)品質(zhì)的需求也愈來(lái)愈高，但是這種需求不應(yīng)向奢華的方向發(fā)展。昂貴的材料運(yùn)用或是舞臺(tái)布景式的歐陸風(fēng)格設(shè)計(jì)并不一定能真正提高整個(gè)住區(qū)的品質(zhì)，以尊重自然、尊重基地現(xiàn)狀和地域文化為前提的更為人性化的設(shè)計(jì)方式反而有可能創(chuàng)造出真正高品質(zhì)的住區(qū)，這是我們房產(chǎn)開發(fā)者必須正確把握的方向。第二部分：遲來(lái)的景觀設(shè)計(jì)【事實(shí)描述】集團(tuán)公司開發(fā)的某別墅項(xiàng)目當(dāng)時(shí)單體工程進(jìn)度較快，經(jīng)設(shè)計(jì)和建設(shè)者的共同努力，1999 年 35 月公司陸續(xù)向客戶發(fā)出了領(lǐng)房通知書。少數(shù)客戶因領(lǐng)房后小區(qū)環(huán)境、道路工程未全部完成向公司投訴。該項(xiàng)目是集團(tuán)公司首個(gè)引進(jìn)外籍專家進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)的

5、項(xiàng)目，由于缺少經(jīng)驗(yàn)，環(huán)境設(shè)計(jì)嚴(yán)重滯后。環(huán)境設(shè)計(jì)師于 1998 年底才開始接觸項(xiàng)目，1999 年初陸續(xù)出圖（而合同約定房屋交付期為 1999 年 5 月）。由于小區(qū)地形復(fù)雜，土方及駁坎工作量較大；加上 5 月開始綠化工程施工后天氣迅速轉(zhuǎn)暖，一些樹木不宜種植，致使環(huán)境工程嚴(yán)重滯后；同時(shí)會(huì)館、泳池也處于施工狀態(tài)。整個(gè)工程至 2000 年 5月才告全部結(jié)束，會(huì)館于當(dāng)年 8 月投入使用，給已入住的業(yè)主生活帶來(lái)諸多不便，給公司聲譽(yù)造成了一定的負(fù)面影響。【案例分析】本案反映了集團(tuán)公司在過(guò)去的項(xiàng)目開發(fā)中，對(duì)環(huán)境設(shè)計(jì)給整個(gè)工程工期帶來(lái)的影響估計(jì)不足。其實(shí)，環(huán)境設(shè)計(jì)師和規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)師一樣，在項(xiàng)目策劃階段就應(yīng)介入，

6、綜合考慮季節(jié)、氣候及其他可能的因素對(duì)環(huán)境施工工期的影響，與建設(shè)單位共同協(xié)作，“三位一體”，才能做好項(xiàng)目的前期工作。環(huán)境設(shè)計(jì)工作在高檔樓盤特別是別墅樓盤中對(duì)整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)的影響是舉足輕重的。從該別墅區(qū)的一些業(yè)主和業(yè)內(nèi)人士反映的情況來(lái)看，環(huán)境因素在影響樓盤品質(zhì)的因素中占到了 2/3 強(qiáng)（如果園區(qū)所處的大環(huán)境不佳，園區(qū)內(nèi)環(huán)境因素將顯得更為重要）。盡管該別墅區(qū)所處地理位置良好，周邊配套設(shè)施齊全，但客戶對(duì)園區(qū)的環(huán)境要求依然很高，在這方面我們當(dāng)時(shí)顯然估計(jì)不足，給后續(xù)工作帶來(lái)了被動(dòng)。環(huán)境施工與其它工程間的配合組織經(jīng)驗(yàn)不足，各工程間互相制約，也是導(dǎo)致工程延誤的重要原因。這主要表現(xiàn)在：環(huán)境工程與建筑單體之間、環(huán)境

7、工程與市政配套工程之間交叉施工、相互制約。因此，我們?cè)陧?xiàng)目初期就應(yīng)全面考慮整個(gè)開發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，統(tǒng)籌安排，綜合協(xié)調(diào)，尤其對(duì)別墅區(qū)建設(shè)而言，規(guī)劃、景觀、單體設(shè)計(jì)應(yīng)同步進(jìn)行，并考慮主要節(jié)點(diǎn)的適度提前，這樣才能保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。第三部分：來(lái)自對(duì)“外婆家”投訴的思考事實(shí)描述位于桂花城會(huì)所二樓的外婆家酒店正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。作為園區(qū)生活服務(wù)的配套，它是園區(qū)業(yè)主的要求與生活所需，也是開發(fā)商承諾的兌現(xiàn)。當(dāng)初酒店未開張時(shí)，業(yè)主意見(jiàn)很多，后經(jīng)多方聯(lián)系和努力，酒店終于如期營(yíng)業(yè)。然而，隨著“外婆家”酒店的對(duì)外營(yíng)業(yè)，也帶來(lái)了噪聲、油煙、安全等諸多問(wèn)題，園區(qū)的生活和環(huán)境也因此受到了影響，引起了部分業(yè)主的不滿和投訴。一位

8、業(yè)主不禁發(fā)問(wèn)：開發(fā)商自己苦心營(yíng)造的優(yōu)美環(huán)境，為什么變成了酒店的賣點(diǎn)和后花園？案例分析桂花城項(xiàng)目開發(fā)前后歷時(shí)年，是集團(tuán)公司當(dāng)時(shí)開發(fā)的最大的樓盤。會(huì)所作為小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，我們?cè)陧?xiàng)目規(guī)劃中更加強(qiáng)調(diào)了它的服務(wù)半徑，所以將其安置在園區(qū)中央，使園區(qū)居民都能便捷地到達(dá)會(huì)所。當(dāng)然，這也是項(xiàng)目規(guī)劃中中軸線構(gòu)圖均衡性的需要。由于對(duì)大型樓盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)于會(huì)所餐廳的規(guī)模及相關(guān)的管理模式，我們?cè)谝?guī)劃設(shè)計(jì)中沒(méi)有作充分的探討和研究。目前集團(tuán)公司所有開發(fā)項(xiàng)目的會(huì)所設(shè)施，基本上都處在只賠不賺的層面，公司在為住戶提供良好社區(qū)服務(wù)的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)上也在作一些嘗試。英國(guó)早在 70 年代的項(xiàng)目開發(fā)中，就提出了擴(kuò)大社區(qū)規(guī)模的理念，原因

9、就是現(xiàn)代流動(dòng)性很大的家庭需要相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施等級(jí)。顯然，僅靠桂花城居民數(shù)量，小區(qū)會(huì)所提供的商品和服務(wù)種類、規(guī)模是遠(yuǎn)不能滿足要求的。居住區(qū)服務(wù)設(shè)施等級(jí)的提高，只有相應(yīng)提升其居民數(shù)量及規(guī)模才有可能實(shí)現(xiàn)?？傮w而言，目前我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)水準(zhǔn)還不是很高，政府的土地政策和控規(guī)的編制也存在或多或少的缺陷，由相鄰居住區(qū)的多家開發(fā)商共建會(huì)所等公建設(shè)施并不現(xiàn)實(shí)，公共服務(wù)設(shè)施追求“小而全”成為目前城市邊緣中小型樓盤的主要特點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)難免存在服務(wù)等級(jí)與規(guī)模效應(yīng)之間的矛盾。將中小型樓盤公共服務(wù)設(shè)施向城市界面打開，以緩解上述矛盾，就必須配以相應(yīng)的分級(jí)管理措施，并在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中得到反應(yīng)和落實(shí)。例如會(huì)所等公共服務(wù)設(shè)施的選址

10、及它對(duì)城市打開的度的把握，管理體系中的分級(jí)，都是我們近期在項(xiàng)目規(guī)劃中認(rèn)真思考的問(wèn)題。在安徽的桂花園以及北京、海寧等地的項(xiàng)目，我們?cè)谝?guī)劃中針對(duì)會(huì)所設(shè)置的相關(guān)問(wèn)題作了改進(jìn)和嘗試，當(dāng)然成敗要靠建成后經(jīng)營(yíng)和使用的具體情況來(lái)檢驗(yàn)。公共服務(wù)設(shè)施對(duì)于住戶的需求來(lái)說(shuō)也存在著一些矛盾。就業(yè)主而言，它的理想位置當(dāng)然是就近使用，但又不希望受噪音和油煙之?dāng)_。這需要我們?cè)谠O(shè)計(jì)和管理中去弱化這種需求矛盾。第四部分：小區(qū)入口的規(guī)劃設(shè)計(jì)事實(shí)描述集團(tuán)公司目前竣工交付的住宅小區(qū)，從早期的桂花園、月桂花園、丹桂公寓等樓盤到近期的紫桂花園、桂花城，入口處理或多或少地帶有一些遺憾。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、居住區(qū)入口處理注意力過(guò)分集

11、中于建筑造型，而沒(méi)有充分結(jié)合景觀，忽視整個(gè)空間氛圍的感受。門戶印象應(yīng)該是全面的，需通過(guò)規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)等加以綜合考慮，調(diào)用各種元素和手段，給來(lái)訪者創(chuàng)造強(qiáng)烈而難忘的體驗(yàn)，給住戶帶來(lái)舒適和自豪。2、不注重入口處人車分流。入口處作為小區(qū)交通匯聚點(diǎn)，交通組織問(wèn)題非常突出。除了規(guī)劃對(duì)于入口性質(zhì)的界定之外（如以機(jī)動(dòng)車為主的出入口、步行出入口），在景觀設(shè)計(jì)中，還要解決好人流、非機(jī)動(dòng)車流和機(jī)動(dòng)車流的問(wèn)題。其中有兩個(gè)方面我們做得還不夠理想，尤其是大型住宅小區(qū)。首先，訪客車輛專用道和謝絕進(jìn)入后的回車道設(shè)置不充分，給業(yè)主車輛造成干擾。這一問(wèn)題在綠園的設(shè)計(jì)中，我們作了相應(yīng)的改進(jìn)。其次，對(duì)于較大居住小區(qū)的主入口，應(yīng)

12、該考慮出租車專用等候區(qū)。3、對(duì)門衛(wèi)房和保安亭的設(shè)置及功能性問(wèn)題輕視。根據(jù)保安人員風(fēng)吹日曬的工作性質(zhì)，我們?cè)谠O(shè)計(jì)中應(yīng)該考慮對(duì)他們工作環(huán)境和工作條件的改善，“以人為本”的理念應(yīng)進(jìn)一步地拓展。4、住區(qū)布告欄、導(dǎo)向指示牌等的布點(diǎn)和設(shè)計(jì)滯后。這些細(xì)節(jié)問(wèn)題我們?cè)诰坝^設(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)落到實(shí)處，因?yàn)樗鼈兣c流線和空間使用中經(jīng)過(guò)還是停留的關(guān)系密切。5、與入口處相鄰的私家花園和入口關(guān)系的處理未予以足夠地重視。在桂花城二期，就出現(xiàn)過(guò)景觀設(shè)計(jì)時(shí)公共區(qū)域占用私家花園的現(xiàn)象。由于當(dāng)時(shí)規(guī)劃中對(duì)入口思考不夠深入，景觀設(shè)計(jì)又沒(méi)能很好地銜接，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，銷售工作也基本結(jié)束，設(shè)計(jì)修改非常被動(dòng)。案例分析這算不上一個(gè)單一的案例，所說(shuō)的是小區(qū)入

13、口處規(guī)劃設(shè)計(jì)的一類問(wèn)題。但我們對(duì)入口及入口相關(guān)的一些問(wèn)題應(yīng)該引起足夠的重視。從上述這些問(wèn)題看來(lái)，我們的房產(chǎn)品還有很多地方需要優(yōu)化和改進(jìn)，我們的工作還可以更深入、更細(xì)致。作為房產(chǎn)品的開發(fā)者，在樓盤開發(fā)工程中應(yīng)該能夠換位思考，從房產(chǎn)品交付后使用者、物業(yè)的管理者等身份在想象中體驗(yàn)自己的房產(chǎn)品，這是規(guī)劃設(shè)計(jì)乃至產(chǎn)品和工作本身“精制、完美”的前提和基礎(chǔ)。毫無(wú)疑問(wèn)，在達(dá)到“精致、完美”的境界之前，我們首先必須是一個(gè)“細(xì)心、有心、耐心”的工作者。從入口的這些問(wèn)題來(lái)看，規(guī)劃、景觀、建筑這些方面設(shè)計(jì)工作的銜接和整合也非常重要。當(dāng)然，我們可以在以后的工作中嘗試三方面同時(shí)界入，通過(guò)不同專業(yè)的互動(dòng)關(guān)系，進(jìn)一步提高住區(qū)

14、的設(shè)計(jì)品質(zhì)。另一方面，在不具備這樣的條件時(shí)，這些整合、銜接工作就落實(shí)在我們開發(fā)商這一“大導(dǎo)演”的肩上，我們要在不同的設(shè)計(jì)階段給不同的設(shè)計(jì)師去“說(shuō)戲”。第五部分：將精致、完美進(jìn)行到“底”【事實(shí)描述】高層住宅的地下室較上部結(jié)構(gòu)而言造價(jià)高，施工難度大，面積利用率低。一般地，高層住宅地下室成本要占到土建總成本的 25%左右。因此，如果地下空間不精打細(xì)算地加以充分利用，將會(huì)在不知不覺(jué)之中被“吃”掉很大一塊利潤(rùn)。在地下室空間的設(shè)計(jì)中常會(huì)發(fā)生如下幾種通?。?、地下室電梯層層?？浚斐傻叵率业装宀辉谕粯?biāo)高，增加施工難度和造價(jià)，而且每層電梯廳都要設(shè)電子監(jiān)控設(shè)備及可視對(duì)講系統(tǒng)，造價(jià)大大提高且不安全；2、由于結(jié)構(gòu)

15、跨度相差較大，地下室的凈高往往由最大跨度梁下空間決定，因此造成絕大部分空間凈高較高；3、設(shè)備用房設(shè)計(jì)往往由于部分設(shè)備高度高（如高配間、鍋爐房等）而將所有設(shè)備用房都設(shè)計(jì)為兩層，造成了空間的浪費(fèi)；4、設(shè)備管線（尤其是風(fēng)管）按近路排布，為使汽車通道達(dá)到凈高要求，加大了地下室層高；5、由于高層住宅上部結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)不規(guī)則，造成地下空間的汽車庫(kù)利用率低。針對(duì)以上幾種通病，我們制定了幾種解決方案：1、地下室電梯廳錯(cuò)層設(shè)計(jì)，即地下一層往下去半層，地下二層往上去半層，電梯井道在電梯前室地面以下標(biāo)高部分作為電梯基坑。從而帶來(lái)以下幾方面好處：電梯停站數(shù)減少，節(jié)約停站成本；地下室底板做平，底板施工難度大大減少，節(jié)約投資；

16、減少地下室入口，相應(yīng)減少門禁系統(tǒng)數(shù)量，提高安全性；在電梯廳樓板下夾層空間設(shè)消防水泵，并在相對(duì)電梯井壁設(shè)空氣對(duì)流孔，有利于延長(zhǎng)電梯使用壽命；2、地下室若做無(wú)梁樓蓋，可能會(huì)影響剛性?？煽紤]將較大跨度部分設(shè)計(jì)為扁梁，盡可能使梁等高，這樣做雖然結(jié)構(gòu)梁砼量增加，但減小層高后，將大大節(jié)約總體成本；3、設(shè)備用房根據(jù)設(shè)備高度不同設(shè)計(jì)夾層，作為管理用房或自行車庫(kù)房；4、設(shè)備管線（尤其是風(fēng)管）盡可能避開通道，這樣做雖然管線敷設(shè)相應(yīng)延長(zhǎng)，但減少層高后，總體成本節(jié)約較多；5、在裙房設(shè)半轉(zhuǎn)換層，轉(zhuǎn)換掉一些次承重柱，從而規(guī)整裙房和地下室柱網(wǎng)，盡可能增加車位數(shù)量。與此同時(shí)，還可考慮將地下車庫(kù)剩余空間設(shè)計(jì)成“母子車位”，為擁

17、有兩輛車的家庭備份“套餐”?！景咐治觥课覀円酝诟邔幼≌O(shè)計(jì)中，關(guān)注的重點(diǎn)大多在戶型、立面、環(huán)境等方面，地下室則往往按常規(guī)設(shè)計(jì)。然而項(xiàng)目的成本控制、產(chǎn)品的精致與完美必須貫徹到房產(chǎn)品開發(fā)的每一個(gè)細(xì)節(jié)，每一個(gè)不為人注意的角落?！伴_發(fā)商出錢，設(shè)計(jì)師用圖紙制定出花錢計(jì)劃，施工單位按設(shè)計(jì)師的計(jì)劃把開發(fā)商的錢花掉?！焙芏嗳藭?huì)這樣理解開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位和施工單位之間的關(guān)系。而事實(shí)上，在一般情況下，設(shè)計(jì)師對(duì)經(jīng)營(yíng)、成本、使用等方面的理解肯定是有局限的。那么作為開發(fā)商一方面要充分調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)師的積極性，深挖設(shè)計(jì)潛力；另一方面則必須從經(jīng)營(yíng)和管理的角度去深入思考技術(shù)問(wèn)題，使項(xiàng)目資源得到最大限度的利用和整合。當(dāng)我們的用心已

18、經(jīng)能夠深入到地下室的每個(gè)角落的時(shí)候，真正“精致、完美”的產(chǎn)品也許就離我們不遠(yuǎn)了。第六部分：車庫(kù)的尷尬【事實(shí)描述】某項(xiàng)目部分車庫(kù)門洞的設(shè)計(jì)寬度為 2.4M，且實(shí)際施工中因?yàn)殚T洞兩側(cè)均采用花崗巖飾面，施工后門洞實(shí)際凈寬又有減小。同時(shí)，部分車庫(kù)前的柱廊間距過(guò)小。另外，部分車庫(kù)翻板門在安裝時(shí)因?yàn)榱合路肮艿老麓┑仍?，還造成了安裝后的車庫(kù)入口實(shí)際凈高不夠。受車庫(kù)入口凈高、凈寬以及柱廊間距過(guò)小的影響，車輛進(jìn)出較為不便。目前，在國(guó)家建筑設(shè)計(jì)和施工規(guī)范中，尚沒(méi)有地上單獨(dú)汽車庫(kù)寬度和高度的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。參考坡道式汽車庫(kù)設(shè)計(jì)規(guī)范，小型車車庫(kù)最小寬度要求為柱間距 2.4M、墻間距 3.0M，最小長(zhǎng)度要求為 5.8M，

19、最小凈高要求為 2.2M?！景咐治觥吭谠O(shè)計(jì)階段對(duì)車庫(kù)尺寸的定位過(guò)低，以及對(duì)其與柱廊之間相互關(guān)系、下水管安裝空間的考慮不周，是該項(xiàng)目車庫(kù)問(wèn)題的主要原因。1、設(shè)計(jì)未根據(jù)不同裝飾材料的厚度對(duì)其進(jìn)行縮放，過(guò)窄的入口和過(guò)大的花崗巖飾面、突出的花崗巖線條使得車輛進(jìn)出極為不便。同時(shí)，下水管（雨、污水管）在通向車庫(kù)層時(shí)未考慮門開啟或門寬，車庫(kù)門的安裝需要照顧雨、污水管所占用的空間，導(dǎo)致車庫(kù)門寬與門高受到影響。2、在工程管理環(huán)節(jié)，對(duì)圖紙審查工作重視不夠。集團(tuán)公司的質(zhì)量管理體系文件明確要求：項(xiàng)目開工準(zhǔn)備階段及施工過(guò)程中，應(yīng)對(duì)施工圖紙進(jìn)行嚴(yán)格地審查。但項(xiàng)目工程部沒(méi)有嚴(yán)格按照集團(tuán)公司的有關(guān)規(guī)定組織進(jìn)行施工圖審查；在

20、施工過(guò)程中，沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)圖紙上存在的問(wèn)題，或雖發(fā)現(xiàn)問(wèn)題卻沒(méi)有提出改進(jìn)建議并落實(shí)整改。3、車庫(kù)基礎(chǔ)完工后，工程管理人員就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)車庫(kù)門洞及柱廊間距過(guò)小的問(wèn)題，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了口頭的溝通。但由于人事變動(dòng)等方面的原因，后續(xù)工程管理人員沒(méi)有對(duì)處理過(guò)程進(jìn)行有效地跟蹤和反饋。該項(xiàng)目車庫(kù)所出現(xiàn)的問(wèn)題留給我們的教訓(xùn)是深刻的。它提醒我們，在房產(chǎn)品的開發(fā)過(guò)程中，不僅要保證建筑立面外觀的賞心悅目、居室功能設(shè)置的獨(dú)具匠心，更應(yīng)追求產(chǎn)品的人心化關(guān)懷，體現(xiàn)著對(duì)人的尊重。建筑細(xì)部事關(guān)居住者日常生活起居的舒適與便利，我們必須努力追求每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)細(xì)節(jié)的精致和完美，真正體現(xiàn)開發(fā)者在房產(chǎn)品中傾注的人性化關(guān)懷。第七部分：中心

21、會(huì)館的缺憾【事實(shí)描述】綠城某樓盤中心會(huì)館建成開放至今已有很長(zhǎng)一段時(shí)間。該會(huì)館以其典雅的造型，優(yōu)美的環(huán)境，高檔的裝修以及齊全的配套設(shè)施，曾經(jīng)贏得了眾多參觀者和消費(fèi)者的好評(píng)。然而，隨著時(shí)間的推移，會(huì)館存在的問(wèn)題正逐步暴露出來(lái)，給會(huì)館的日常經(jīng)營(yíng)和管理工作帶來(lái)了不便。目前已經(jīng)出現(xiàn)的主要問(wèn)題有：1、由于不均勻沉降等原因，會(huì)館建筑多處出現(xiàn)裂痕；2、由于管線布局等原因，造成餐廳內(nèi)中央空調(diào)系統(tǒng)效果不太理想，且忽略了檢修口的預(yù)留，給檢修帶來(lái)不便；3、設(shè)計(jì)時(shí)未設(shè)置通風(fēng)設(shè)施，廚房、倉(cāng)庫(kù)空氣流通不暢，不利于物品的長(zhǎng)期存放；客房衛(wèi)生間缺少直接對(duì)外排風(fēng)系統(tǒng)，異味難以排出；4、游泳池溢水處不規(guī)范，沿口的直角邊容易造成安全隱

22、患。【案例分析】該樓盤會(huì)館建造中出現(xiàn)的種種問(wèn)題主要源于兩方面的原因：一是設(shè)計(jì)考慮不周；二是方案實(shí)施前論證不充分。會(huì)館設(shè)計(jì)既需重視外觀效果，又要充分考慮其使用功能。設(shè)計(jì)過(guò)程中遇到專業(yè)性較強(qiáng)的環(huán)節(jié)時(shí)，應(yīng)對(duì)其可行性和合理性進(jìn)行充分地論證，并重視施工前的設(shè)計(jì)方案評(píng)審。房產(chǎn)品是建設(shè)者生命的固化和延續(xù)，我們有必要像愛(ài)護(hù)自己的生命那樣愛(ài)護(hù)我們的產(chǎn)品，做好我們的產(chǎn)品，既要重視房產(chǎn)品的外在觀感，又需充分考慮它的使用功能，不能忽視任何一個(gè)工作環(huán)節(jié)、任何一個(gè)細(xì)節(jié)。第八部分：室內(nèi)設(shè)計(jì)應(yīng)同步介入建筑設(shè)計(jì)的全過(guò)程【事實(shí)描述】我們?cè)谝酝蟛糠猪?xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中，往往把主要精力投入到總平設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等方面

23、，而把深入的室內(nèi)設(shè)計(jì)留給交房后業(yè)主自行處理。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，客戶在入住后的投訴問(wèn)題中，室內(nèi)戶型細(xì)節(jié)上的不合理（如浴缸放不下，廚房油煙機(jī)無(wú)法安裝，空調(diào)室內(nèi)機(jī)沒(méi)有合適的安裝位置等等）占據(jù)相當(dāng)比例。另一方面，公共部位由于功能原因，造成一些先天性的觀感上的缺憾，如消火栓位置、配電柜位置、管井門等，使得客戶入住后室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)只能是局限在原有基礎(chǔ)上的修修補(bǔ)補(bǔ)，在一定程度上給客戶造成了不便?！景咐治觥孔≌侨祟惾粘Ｉ畹谋尘皥?chǎng)所，也是演繹人生悲喜劇的舞臺(tái)，住宅的戶型與室內(nèi)空間代表著主人的經(jīng)濟(jì)、文化與社會(huì)價(jià)值以及個(gè)人品味、生活規(guī)律等多方面的起居活動(dòng)的物化形態(tài)。開發(fā)商為業(yè)主創(chuàng)造的理想生活環(huán)境，從宏觀的角度，應(yīng)表現(xiàn)在

24、立面、小區(qū)環(huán)境、建筑品質(zhì)等方面；而從微觀的角度，則應(yīng)表現(xiàn)在室內(nèi)空間的以人為本、細(xì)致入微的考慮上。將室內(nèi)設(shè)計(jì)同步介入建筑設(shè)計(jì)的全過(guò)程，其根本意義在于，把我們所堅(jiān)持的人本主義建筑理念細(xì)化，從以米、以分米為單位的建筑設(shè)計(jì)尺度，細(xì)化到以厘米、以毫米為單位的室內(nèi)設(shè)計(jì)尺度。從理論的角度，室內(nèi)設(shè)計(jì)的人本主義主要基于兩點(diǎn)：一是從人的精神價(jià)值出發(fā)，體現(xiàn)出開發(fā)商與業(yè)主在對(duì)文化、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、家庭等方面的審美意義上的價(jià)值取向；二是從人體尺度出發(fā)，基于環(huán)境心理學(xué)與人體工程學(xué)的理論基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)出最適宜于人起居生活、促使人身心健康的室內(nèi)環(huán)境空間。中山花園二期在建筑方案設(shè)計(jì)階段，對(duì)最可能引起客戶投訴的廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等部位放

25、大細(xì)化設(shè)計(jì)，力求最大限度地為業(yè)主作周到的考慮。還準(zhǔn)備請(qǐng)世界著名的五星級(jí)酒店的設(shè)計(jì)總監(jiān)作為本案的室內(nèi)精裝修成品房的設(shè)計(jì)總監(jiān)，努力為業(yè)主提供高尚的超越期望值的室內(nèi)裝修服務(wù)。一個(gè)真正意義上的“精致、完美”的產(chǎn)品，首先一定應(yīng)該是一個(gè)完整的產(chǎn)品，一定是一個(gè)全方位體現(xiàn)人文價(jià)值的產(chǎn)品。將室內(nèi)設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、景觀設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)與設(shè)備設(shè)計(jì)等多方面綜合性的整合，是對(duì)開發(fā)商綜合能力的一種考驗(yàn)，唯有超越這個(gè)臺(tái)階，企業(yè)才會(huì)有更大的生存和發(fā)展空間。第九部分：空調(diào)室外機(jī)該何處容身？【事實(shí)描述】集團(tuán)某項(xiàng)目公寓樓在交付時(shí)發(fā)現(xiàn)，北立面空調(diào)擱板安裝了鋁合金百葉后，與外墻的凈尺寸約為 41cm，但有100 的落水管從幾只空調(diào)擱板靠墻一側(cè)

26、穿中而過(guò)，致使落水管與空調(diào)擱板外圍鋁合金百葉的凈空間尺寸僅為 23cm26cm。經(jīng)調(diào)查，目前家電市場(chǎng)的各品牌空調(diào)室外機(jī)厚度一般在 22cm30cm 之間。因而在空調(diào)安裝時(shí)，室外機(jī)可能無(wú)處容身或沒(méi)有足夠的擺放位置，即使室外機(jī)勉強(qiáng)擱置于擱板上，也會(huì)因缺少足夠的操作空間而給安裝工作帶來(lái)相當(dāng)大的難度。而在北立面餐廳位置上，則出現(xiàn)了預(yù)留空調(diào)洞被陽(yáng)臺(tái)落水管遮擋的情況，個(gè)別位置甚至兩個(gè)空調(diào)洞同時(shí)被落水管遮擋，致使空調(diào)安裝時(shí)的穿管工作變得十分困難（尤其在一層，由于外墻濕貼砂巖，外墻面與落水管的凈距離更?。??！景咐治觥拷ㄖ┕D顯示，鋁合金欄桿至外墻的軸線距離為 70cm，扣除鋁合金百葉欄板砼翻邊厚度約10c

27、m，再扣除外墻貼沙巖厚度(約7cm)與1/2磚墻厚度12cm，凈尺寸約為 41cm。距墻壁尺寸約 5cm 安裝100 落水管后，剩余凈尺寸約26cm。上述計(jì)算基于無(wú)施工誤差的情況之下，實(shí)際尺寸可能更小。出現(xiàn)上述現(xiàn)象的原因是多方面的，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、由于門窗與外墻陰角之間未設(shè)門窗垛或門窗垛過(guò)小，雨水管及室內(nèi)的空調(diào)洞只能留在有門窗垛的一側(cè)，致使空調(diào)洞被同側(cè)的雨水管遮擋。2、施工過(guò)程中，因預(yù)留空調(diào)洞、空調(diào)擱板一般由土建工種負(fù)責(zé)，水管安裝洞的預(yù)留則由水電工種完成，但各工種發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后相互之間沒(méi)有及時(shí)溝通并采取相應(yīng)措施。工程管理人員則缺乏對(duì)使用功能的了解，平時(shí)在管理過(guò)程中也不夠仔細(xì)，在現(xiàn)場(chǎng)的施

28、工管理中缺乏整體考慮。3、設(shè)計(jì)過(guò)程中，建筑師預(yù)留的尺寸過(guò)于理想化，未留給結(jié)構(gòu)、給排水足夠的施工尺寸。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成后，又未仔細(xì)進(jìn)行校審。也是問(wèn)題產(chǎn)生的重要根源。為避免此類問(wèn)題的再次發(fā)生，有必要采取以下的預(yù)防措施：1、在設(shè)計(jì)預(yù)留空調(diào)擱板尺寸時(shí)，首先需由水、電設(shè)計(jì)師提供常用空調(diào)的安裝尺寸，并綜合考慮外墻裝飾層、門窗套或腰線及落水管安裝等尺寸；2、預(yù)留空調(diào)洞的位置需明確反映到水、電施工圖上，以便于水、電設(shè)計(jì)師安排水管或預(yù)留空調(diào)插座；3、若在陽(yáng)臺(tái)兩側(cè)墻上預(yù)留安裝空調(diào)位，要充分考慮陽(yáng)臺(tái)門開啟的便利性。若在窗臺(tái)外側(cè)預(yù)留空調(diào)擱板，必須考慮空調(diào)室外機(jī)的高度，避免空調(diào)安裝后窗開啟不便的情況發(fā)生；4、設(shè)計(jì)、工程環(huán)節(jié)

29、均需進(jìn)行嚴(yán)格的圖紙審查；5、工程管理人員應(yīng)注意在圖紙審查、現(xiàn)場(chǎng)施工管理等環(huán)節(jié)中嚴(yán)格把關(guān)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施。第十部分：別墅設(shè)備用房的設(shè)計(jì)【事實(shí)描述】在近幾年開發(fā)的低容積率別墅項(xiàng)目中,開發(fā)商一般未考慮集中供熱及小區(qū)中央空調(diào)系統(tǒng)。因此在建筑設(shè)計(jì)的時(shí)候，開發(fā)商一般會(huì)考慮今后業(yè)主安裝一些小型設(shè)備的可能性，如家用小型燃油熱水鍋爐、家用小型中央空調(diào)等（事實(shí)上，從一些已經(jīng)交付的別墅小區(qū)來(lái)看，情況確實(shí)如此）。但從集團(tuán)公司以往開發(fā)的別墅型項(xiàng)目看,業(yè)主入住后,室外中央空調(diào)機(jī)組與熱水鍋爐的防護(hù)棚搭建比較雜亂，對(duì)整體建筑效果造成了一定程度的破壞。在桃花源的單體設(shè)計(jì)過(guò)程中，公司就要求設(shè)計(jì)師結(jié)合整幢別墅的戶型

30、結(jié)構(gòu)，從建筑的外立面整體效果及周邊的環(huán)境等綜合因素出發(fā)，設(shè)置了集中安放這些設(shè)備的場(chǎng)所設(shè)備房。這不僅體現(xiàn)了人性化的建筑設(shè)計(jì)理念，同時(shí)也便于業(yè)主日后安裝這些設(shè)備時(shí)，避免對(duì)整個(gè)建筑效果的破壞和對(duì)周圍環(huán)境造成不利影響，這對(duì)整個(gè)小區(qū)的品質(zhì)和檔次提升非常重要。但是縱觀目前的別墅設(shè)計(jì)圖紙的設(shè)備房，仍存在不少問(wèn)題：1、設(shè)備房的地面不是硬地面，而是綠化草地；2、設(shè)備房?jī)?nèi)沒(méi)有相應(yīng)的水、電預(yù)留接口；3、戶外電表箱設(shè)置在設(shè)備房?jī)?nèi)，待業(yè)主入住安裝機(jī)組后，將給抄表造成一定困難；4、設(shè)備房的預(yù)留空間尺寸過(guò)小，往往只考慮了熱水鍋爐的安裝尺寸，忽略了中央空調(diào)室外機(jī)的放置空間?！景咐治觥康谑徊糠郑厚烤w的設(shè)置【事實(shí)描述】在小

31、區(qū)的建設(shè)中，散落分布在道路上的窨井一直是比較難以處理的痼疾。設(shè)置窨井的主要目的是為了滿足日后檢修的需要，但不合理的窨井位置往往會(huì)破壞路面的整體效果。在桂花城一期和紫桂花園等項(xiàng)目的建設(shè)中，有關(guān)人員曾對(duì)窨井的設(shè)置做過(guò)一些探討和嘗試。對(duì)于位于鋪磚路面上的鑄鐵窨井蓋，沒(méi)有象常規(guī)那樣做得同路面平齊，而是采取下沉后在窨井蓋上采用角鐵包框后再用道路磚鋪平的方式。這樣，整個(gè)道路從整體看就比較干凈。但是，在桂花城一期和紫桂一期建設(shè)完畢后，部分窨井蓋上的裝飾框開啟非常困難，有些雖能強(qiáng)行開啟，但對(duì)路面也造成了不同程度的損壞。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的主要原因在于：一是角鐵裝飾框過(guò)大、過(guò)重，有些大的窨井部位的角鐵框四個(gè)人還不一定

32、能打開；二是角鐵框與窨井蓋的接口部位由于施工時(shí)采用了水泥找平，導(dǎo)致角鐵框與窨井蓋粘牢，很難打開。針對(duì)上述問(wèn)題，在紫桂二期、三期以及后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)中，我們對(duì)裝飾用角鐵包框作了一些改進(jìn)，將其改小或用兩個(gè)框進(jìn)行拼裝，角鐵框在窨井蓋上的找平采用細(xì)砂。這樣一方面滿足了道路的整體效果要求，另一方面也不會(huì)因窨井蓋打不開而失去設(shè)置窨井的意義。【案例分析】1、施工前審圖時(shí)應(yīng)對(duì)窨井的設(shè)置加以重視。市政窨井（雨污水、自來(lái)水、煤氣、電力、電信以及弱電安保等）設(shè)置的目的是為了以后檢修的需要。井蓋開啟的頻率也非常低，在管線綜合階段可以有針對(duì)性的與路面環(huán)境重疊核對(duì)，盡量布置得整齊些，避免凌亂。一般多層、小高層進(jìn)出管線位于建

33、筑物的北側(cè)，且集中布置在單元入口處，管線布置時(shí)空間矛盾非常突出，可以在技術(shù)上采取一些措施。比如在進(jìn)出單元部位的窨井分散設(shè)置，或設(shè)置于綠化帶中，避免對(duì)路面整體觀感的破壞。2、景觀措施。對(duì)于一些位于區(qū)間小道邊的窨井蓋，可以在材料（如采用與草同色的塑料蓋板）、形狀（如將蓋板做成踏步石，或在蓋板上采用塑料花草）、功能（如在蓋板上放置盆花、座椅等）、位置（如采用灌木叢遮擋）等方面加以弱化，避免窨井太顯眼而影響小區(qū)環(huán)境。3、合理取材。窨井蓋的材料多種多樣，包括鑄鐵、水泥、塑料等等；道路面層的用材也不盡相同，如瀝青柏油、水泥、道路鋪磚、花崗巖拼裝等?？梢葬槍?duì)不同的道路面層和受力情況合理配對(duì)選取適宜的窨井蓋。

34、第十二部分：設(shè)計(jì)：小處不可隨便【事實(shí)描述】桂花城一期和紫桂花園一期交付使用一段時(shí)間后，管理人員發(fā)現(xiàn)，澆花用水管閘閥控制的水源任何人均可以擰開，不好控制；用水量也不能準(zhǔn)確計(jì)量核算；且因夏天使用頻繁，向上引出部位同埋在地下的干管容易脫裂；支管因土體沉降等原因容易出現(xiàn)斷裂漏水現(xiàn)象；此外，部分用水點(diǎn)的設(shè)置不合理，與該區(qū)域的綠化不夠協(xié)調(diào)，綠化工使用極為不便。【案例分析】第十三部分：設(shè)計(jì)合作引出的思考【事實(shí)描述】集團(tuán)公司在某項(xiàng)目的設(shè)計(jì)上傾注了非常多的心血。該項(xiàng)目方案、擴(kuò)初由 A 公司設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)委托 B 公司負(fù)責(zé)。前期方案設(shè)計(jì)時(shí)間較長(zhǎng)，準(zhǔn)備工作充分。但施工圖設(shè)計(jì)時(shí)間則較為倉(cāng)促，設(shè)計(jì)交底時(shí)間短，且由于兩

35、家公司在管理方式上存在差異，設(shè)計(jì)師在溝通、設(shè)計(jì)銜接等方面也不盡融洽，從而導(dǎo)致了設(shè)計(jì)銜接不明確、交底不清楚等諸多問(wèn)題。此外，合作雙方在設(shè)計(jì)交底中也沒(méi)有很好地進(jìn)行交流，給后來(lái)的施工配合帶來(lái)了較大的難度。上述問(wèn)題的存在給項(xiàng)目進(jìn)度和工程質(zhì)量造成了一定影響，增加了工作量。雖然在設(shè)計(jì)合作中出現(xiàn)的問(wèn)題最終均通過(guò)工程管理部門的協(xié)調(diào)得到解決，但作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下一種新的設(shè)計(jì)模式，如何在合作設(shè)計(jì)問(wèn)題上揚(yáng)長(zhǎng)避短，仍留給了我們一些有價(jià)值的思考?！景咐治觥恳粋€(gè)合作設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，好的設(shè)計(jì)首先必須有好的設(shè)計(jì)單位或設(shè)計(jì)配合。必須選擇幾家設(shè)計(jì)公司聯(lián)合設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先考慮相互間有良好合作關(guān)系的設(shè)計(jì)單位，從而避免由于設(shè)計(jì)觀念上的偏差

36、造成的設(shè)計(jì)配合的困難。合作設(shè)計(jì)有利于各方的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，但由于設(shè)計(jì)理念及管理方式上的差異，合作各方在設(shè)計(jì)過(guò)程中容易出現(xiàn)矛盾或沖突，給項(xiàng)目開發(fā)工作造成不利影響。因而需及時(shí)組建項(xiàng)目工程部，設(shè)專人負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)外協(xié)工作，加強(qiáng)設(shè)計(jì)合作各方的溝通與協(xié)調(diào)，求大同，存小異，保證項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行。經(jīng)過(guò)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)各方之間的磨合，我們覺(jué)得有必要加強(qiáng)工作中的質(zhì)量監(jiān)控體系，強(qiáng)調(diào)工作責(zé)任的可追溯性。特別是與個(gè)性較強(qiáng)的設(shè)計(jì)者工作時(shí)，每一個(gè)工作流程、工作環(huán)節(jié)都有必要留下質(zhì)量記錄，設(shè)計(jì)交底過(guò)程中必須每次都以書面的形式予以明確。只有這樣，才能保證工作的有效性和可追溯性，提高工作效率和工作質(zhì)量。第十四部分：美麗的農(nóng)居點(diǎn)拆遷戶的家【事實(shí)描

37、述】臨平桂花城項(xiàng)目涉及到許多新安村農(nóng)民的拆遷安置問(wèn)題。與擬建樓盤毗鄰的農(nóng)居點(diǎn)建設(shè)成功與否，將直接影響到項(xiàng)目建成后的整體形象。而一般來(lái)講，農(nóng)戶的故土情結(jié)較重，對(duì)新事物的認(rèn)識(shí)相對(duì)滯后，同時(shí)在建造農(nóng)居點(diǎn)的問(wèn)題上，拆遷戶都希望采取以往一貫的自建房的方式來(lái)節(jié)約成本。因此，作為臨平桂花城樓盤周邊環(huán)境的農(nóng)居點(diǎn)，如何既能在建造時(shí)避免與樓盤整體形象形成強(qiáng)烈的反差，又讓拆遷戶欣然接受農(nóng)居點(diǎn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)的方案就成為擺在該項(xiàng)目公司面前的一大難題。針對(duì)這一情況，項(xiàng)目公司專門安排人員協(xié)同政府相關(guān)部門深入新安村進(jìn)行了摸底調(diào)查，了解拆遷戶的真實(shí)想法，尋找解決問(wèn)題的突破口。而后又組織村干部、村民代表前去綠城銀桂花園和蕭山

38、農(nóng)居點(diǎn)進(jìn)行實(shí)地參觀、考察，讓他們親身感受“園區(qū)住宅”的優(yōu)美和舒適。期間不斷地向他們解釋什么樣的房子才算好房子、怎樣的戶型結(jié)構(gòu)才算合理等等。最終，新安村的拆遷戶認(rèn)同了農(nóng)居點(diǎn)的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)方案，使新建農(nóng)居點(diǎn)的設(shè)計(jì)、施工工作得以順利實(shí)施，也使項(xiàng)目公司加快了拆遷工作的進(jìn)度，為臨平桂花城樓盤營(yíng)造一個(gè)良好的周邊環(huán)境打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。從現(xiàn)在建成的一部分農(nóng)居點(diǎn)的整體效果來(lái)看，比較符合當(dāng)初的設(shè)想，拆遷戶對(duì)統(tǒng)一建造的農(nóng)居點(diǎn)在造價(jià)、功能、設(shè)施等方面均感到滿意?！景咐治觥康谑宀糠郑嘿Y源共享，解決供水難題【事實(shí)描述】舟山丹桂園住宅小區(qū)周邊的市政供水管網(wǎng)壓力僅為 2.2kg，六樓和大部分五樓住戶供水無(wú)法保證。而

39、舟山市政供水管網(wǎng)已經(jīng)老化，在短期內(nèi)不可能為解決“丹桂園”的供水問(wèn)題而提高市政管網(wǎng)壓力，滿足丹桂園的供水需求。為此，項(xiàng)目公司多次與供水單位進(jìn)行磋商。提出了蓄水池變頻增壓供水和屋頂水箱供水兩個(gè)解決方案，均因不符合丹桂園項(xiàng)目和綠城品牌要求被否決。如何解決丹桂園五、六樓供水不足的技術(shù)難題？集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)曾多次強(qiáng)調(diào)，應(yīng)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)范圍內(nèi)的信息、技術(shù)、裝備資源共享，合理調(diào)配資源。丹桂園五至六樓供水壓力的技術(shù)難題很快就被提交到了集團(tuán)公司總師室?？値熓彝ㄟ^(guò)分析、研究，在最短的時(shí)間內(nèi)即將當(dāng)前國(guó)內(nèi)技術(shù)最先進(jìn)、獲國(guó)家專利的無(wú)吸程穩(wěn)壓增流供水設(shè)備技術(shù)推薦給了舟山綠城公司。無(wú)吸程穩(wěn)壓增流供水設(shè)備是市場(chǎng)前端產(chǎn)品。但供水單位是否

40、會(huì)同意采用該項(xiàng)設(shè)備，還需進(jìn)一步溝通。為此，由集團(tuán)公司總師室、供水單位及項(xiàng)目公司有關(guān)人員組成了考察組，對(duì)無(wú)吸程穩(wěn)壓增流供水設(shè)備的生產(chǎn)廠家進(jìn)行了實(shí)地考察，走訪了實(shí)際使用該設(shè)備的住宅小區(qū)，認(rèn)為該設(shè)備的實(shí)際使用中均得到了很好的驗(yàn)證。不久，供水單位即同意在丹桂園項(xiàng)目試用該設(shè)備?！景咐治觥啃畔?、技術(shù)、裝備資源共享是綠城品牌競(jìng)爭(zhēng)力的可靠保證。在舟山丹桂園住宅小區(qū)項(xiàng)目的工程管理實(shí)踐中，通過(guò)資源共享，不僅解決了丹桂園五至六樓供水的難題，還達(dá)到了成本控制的目的。實(shí)踐證明，在企業(yè)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)資源共享對(duì)解決項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中遇到的實(shí)際困難發(fā)揮了關(guān)鍵作用。隨著房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)的深入，企業(yè)的有效經(jīng)營(yíng)管理越來(lái)越需要在企業(yè)內(nèi)部各部

41、門、各分子公司之間實(shí)現(xiàn)資源的共享，資源共享有利于改善企業(yè)內(nèi)部各部門、各分子公司之間的協(xié)同能力，改善企業(yè)對(duì)客戶的服務(wù)水平和提高產(chǎn)品質(zhì)量，鞏固客戶對(duì)企業(yè)的滿意度和忠誠(chéng)度，提高企業(yè)管理水平、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益，從而提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。在一定程度上，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源共享的是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的關(guān)鍵因素之一。第十六部分：滯后的設(shè)計(jì)變更【案例描述】某項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案于 2002 年 1 月通過(guò)集團(tuán)公司內(nèi)部評(píng)審。但政府有關(guān)主管部門要求，該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案應(yīng)與毗鄰公建項(xiàng)目同步報(bào)批、同步實(shí)施、同步開工。經(jīng)多次溝通，作了大量的解釋和協(xié)調(diào)工作，主管部門最終同意該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案先行報(bào)批，并于 8 月通過(guò)了方案設(shè)計(jì)審查。此時(shí)，

42、設(shè)計(jì)單位突然提出在寫字樓底部增設(shè)地下車庫(kù)，由此帶來(lái)的設(shè)計(jì)變更給施工圖報(bào)批帶來(lái)了諸多不便，在增加前期報(bào)建工作難度的同時(shí)，也拖延了開工建設(shè)時(shí)間。【案例分析】在上述案例中，若設(shè)計(jì)單位與集團(tuán)公司相關(guān)部門就有關(guān)問(wèn)題及早進(jìn)行溝通，在涉及設(shè)計(jì)變更一事中提前與政府主管部門進(jìn)行協(xié)商，并在方案會(huì)審前提交，就不至于在取得方案批復(fù)的同時(shí)發(fā)生設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致報(bào)批工作的被動(dòng)，耽誤日后的項(xiàng)目開發(fā)工作。案例說(shuō)明我們對(duì)內(nèi)部評(píng)審工作還沒(méi)有引起足夠的重視。評(píng)審不僅僅是一個(gè)工作流程，更重要的是通過(guò)認(rèn)真的評(píng)審，使產(chǎn)品品質(zhì)得以提升，使項(xiàng)目定位更趨合理、配置更加優(yōu)化、功能更加完善。重大的設(shè)計(jì)變更應(yīng)在方案設(shè)計(jì)或公司內(nèi)部評(píng)審時(shí)及時(shí)提交，盡早定奪

43、，避免給下一步工作的順利進(jìn)行帶來(lái)不利影響。同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)各部門之間的溝通，及時(shí)傳遞合理而必須的變更內(nèi)容，以免延誤項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，減少人為造成的不必要的周折。因此，公司必須建立嚴(yán)密的評(píng)審制度及操作規(guī)范。從方案評(píng)審到評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)再到評(píng)審成果的具體落實(shí)都需要建立一套切實(shí)可行的操作程序，用以規(guī)范設(shè)計(jì)變更。同時(shí)，應(yīng)建立并完善評(píng)審成果落實(shí)工作的監(jiān)督機(jī)制，使評(píng)審的成果最終得到貫徹落實(shí)。第十七部分：拆遷戶的質(zhì)疑【事實(shí)描述】桃花源西區(qū) B 拆遷戶所擁有的輔房為七十年代未建造的磚木結(jié)構(gòu)平房，經(jīng)丈量，面積為 37 m2，按政府頒發(fā)的文件規(guī)定及實(shí)地勘查，評(píng)估價(jià)為 150 元/m2；桃花源西區(qū) A 拆遷戶所屬的輔房是建于

44、八十年代中期的磚木結(jié)構(gòu)平房，外墻帶粉刷，木門、窗，水電齊全，丈量面積為 46 m2，按政府頒發(fā)的文件及實(shí)地勘查，評(píng)估價(jià)為 200 元/m2。B 拆遷戶就其輔房的評(píng)估補(bǔ)償價(jià)與 A 拆遷戶輔房的評(píng)估補(bǔ)償價(jià)存在差異向前期部提出質(zhì)疑?！盀槭裁赐禽o房，評(píng)估價(jià)卻相差達(dá) 50 元/m2？你們是根據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做出評(píng)估的？”前期部在接到 B 拆遷戶的質(zhì)疑申訴后，調(diào)閱了 B 拆遷戶和 A 拆遷戶的拆遷檔案資料，認(rèn)真地分析了原始丈量、勘查資料及評(píng)估表，并會(huì)同 B 拆遷戶對(duì) A 拆遷戶的輔房進(jìn)行了實(shí)地勘察，向他解釋了兩間輔房從結(jié)構(gòu)、門窗、抹灰、地面設(shè)備及其他方面存在的不同之處。隨后又請(qǐng)他到辦公室詳細(xì)介紹了市物價(jià)局、

45、建設(shè)局聯(lián)合頒發(fā)的關(guān)于調(diào)整杭州市房屋重置價(jià)格的通知文件的拆遷房評(píng)估依據(jù)。有理、有力、有節(jié)的解釋工作讓 B 心悅誠(chéng)服，使他最終認(rèn)同了對(duì)他所屬輔房所擬訂的評(píng)估補(bǔ)償價(jià)?！景咐治觥糠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期的征地、拆遷工作崗位是一項(xiàng)綜合了專業(yè)技術(shù)和大量社會(huì)化工作的特殊崗位。尤其是目前政府部門對(duì)農(nóng)村集體土地的征地與拆遷尚未形成一套規(guī)范化的、行之有效的操作模式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接從農(nóng)民手中獲得土地，要遷移、拆除其住宅，改變其祖祖輩輩遺存下來(lái)的生活方式，雙方在拆遷過(guò)程中發(fā)生摩擦是難免的。如何合理、合法地維護(hù)拆遷戶的根本利益，在拆遷戶利益與公司利益間尋求最佳的平衡點(diǎn)，是前期工作人員需要面對(duì)的重要問(wèn)題。在對(duì)拆遷房的評(píng)估

46、與補(bǔ)償工作中，必須慎之又慎，否則就有可能會(huì)給公司及拆遷戶帶來(lái)不可彌補(bǔ)的損失，給拆遷工作的順利進(jìn)行埋下隱患。因此，房地產(chǎn)企業(yè)從事前期工作的人員，首先要認(rèn)真學(xué)習(xí)和深刻領(lǐng)會(huì)政府部門關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷、補(bǔ)償方面的各項(xiàng)政策和法規(guī)以及有關(guān)操作要求，并真正運(yùn)用于實(shí)際工作中；其次，前期工作人員要懂得和基本掌握農(nóng)村住宅的建筑工藝、技術(shù)、建筑材料價(jià)格以及人工費(fèi)用等相關(guān)基本知識(shí)，以便確切地對(duì)房屋重置價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；再次，現(xiàn)場(chǎng)丈量、勘查應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)，對(duì)本職工作一絲不茍，記錄力求詳盡，為評(píng)估作好基礎(chǔ)材料的準(zhǔn)備工作；最后，前期的拆遷工作還必須要摒棄人情、情面等人為因素，補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果要經(jīng)得起橫向比較，具有較強(qiáng)的說(shuō)服力。第十八部

47、分：物業(yè)用房不能隨意更改【事實(shí)描述】2002 年 6 月,銷售部口頭通知前期管理部協(xié)助辦理某小區(qū)物業(yè)用房與物業(yè)基金的確認(rèn)與繳納工作。但銷售部提供的資料顯示，辦理竣工手續(xù)時(shí)所承諾提供的物業(yè)用房位置與原預(yù)售時(shí)預(yù)留的位置不一致，導(dǎo)致后續(xù)相關(guān)手續(xù)辦理的相應(yīng)滯后?！景咐治觥糠康禺a(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是一項(xiàng)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、不允許隨意變更的永久性開發(fā)工作。開發(fā)過(guò)程中的隨意變更，不但會(huì)影響建筑協(xié)調(diào)，也會(huì)給后續(xù)工作帶來(lái)不必要的麻煩。所以，我們?cè)谇捌诓邉濍A段就必須將各方面各專業(yè)很好地結(jié)合起來(lái)，全面、系統(tǒng)的考慮和分析規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案，給房產(chǎn)品一個(gè)準(zhǔn)確、理想的定位。房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中不斷完善，相關(guān)政策也將隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟而更加

48、嚴(yán)密，特別是物業(yè)用房，在住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收中必須得到房管部門的確認(rèn)，移交給所委托的物業(yè)管理公司，否則驗(yàn)收將不予通過(guò)。而房管部門確認(rèn)的依據(jù)，則是當(dāng)時(shí)辦理預(yù)售證時(shí)開發(fā)公司所提供的位置和面積，不得隨意變更。此外，因綜合驗(yàn)收導(dǎo)致的延期交房將損害客戶利益，引發(fā)客戶投訴。因此，在提供物業(yè)用房的位置和面積時(shí)，要周密考慮，全面平衡，既利于公司開發(fā)，又利于物業(yè)管理公司日后工作的開展。如果確屬必須和合理的變化和調(diào)整，我們也應(yīng)該對(duì)它引起足夠的重視，列入工作計(jì)劃，及時(shí)制定解決方案、采取相應(yīng)措施，提前解決問(wèn)題。第十九部分：讓“不”可能成為可能【事實(shí)描述】2000 年 9 月 18 日，某項(xiàng)目公司以拍賣方式取得一塊建設(shè)用地

49、，用于開發(fā)商品房住宅小區(qū)。按當(dāng)?shù)卣馁u地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，用地北面應(yīng)退讓新建道路4 米，由土地拍得人無(wú)償退讓。該道路不完全由項(xiàng)目業(yè)主使用，可視為城市道路；該地塊競(jìng)拍價(jià)遠(yuǎn)高于政府的期望值，開發(fā)商負(fù)擔(dān)較重，對(duì)以后的房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生不利影響；當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)對(duì)品牌房產(chǎn)公司進(jìn)駐表示極大的支持和鼓勵(lì)，以提升當(dāng)?shù)刈≌臋n次。因而，力爭(zhēng)減免 4 米道路的地價(jià)款還是有一定希望的。但主管部門明確表示不可能再減免地價(jià)款。前期部工作人員堅(jiān)持不懈，一次又一次地去主管部門協(xié)商，承述減免地價(jià)款的理由：該地塊會(huì)拍得如此之高的地價(jià)，都出乎大家的預(yù)料之外。政府拍賣土地的初衷，是公開、公平、公正，讓土地發(fā)揮其最大的經(jīng)濟(jì)效益和

50、社會(huì)效益。地價(jià)過(guò)高反過(guò)來(lái)會(huì)影響樓價(jià)，最終會(huì)影響整個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)過(guò)多次溝通以后，主管部門領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，政府在制定拍賣土地標(biāo)底價(jià)時(shí)，確實(shí)忽略了道路等市政退讓部分的價(jià)格因素，終于同意道路退讓土地按政府行政劃撥地價(jià)結(jié)算。【案例分析】目前，政府正在推行招標(biāo)、公開拍賣等土地出讓方式，這也是開發(fā)商今后取得土地資源的重要途徑。但因此舉尚在嘗試和探索階段，對(duì)政策的理解和把握各地有所不同，因而在參與土地投標(biāo)、競(jìng)拍等工作中，開發(fā)商有必要認(rèn)真做好相關(guān)的前期預(yù)測(cè)和政策研究工作。由于土地出讓方式還有其不完備或不完善的一面，在取得開發(fā)權(quán)后，為維護(hù)公司利益，還應(yīng)分析出讓土地中的不盡合理部分，積極與相關(guān)政府部門和人員溝通

51、，力爭(zhēng)取得政府相關(guān)主管部門的理解和支持。有些看來(lái)已定性，或者似乎是不可能的事情，通過(guò)努力或許仍可能改變。“不怕做不到，只怕想不到”未免言過(guò)其實(shí)。但是，實(shí)際上很多看似不可能的事情往往在最終的塵埃落定之后讓人唏噓感慨不已，關(guān)鍵在于是否據(jù)理力爭(zhēng)、用心去做，并且持之以恒。將“不”可能變?yōu)榭赡?，是一種不服輸?shù)木瘢歉矣跊_破墨守成規(guī)的藩籬、積極面對(duì)挑戰(zhàn)的勇氣。在公司的發(fā)展和員工個(gè)人的職業(yè)生涯中，困難無(wú)處不在，成功與失敗絕非偶然，關(guān)鍵在于面對(duì)困難時(shí)的進(jìn)取態(tài)度。假如公司與員工時(shí)刻保持這樣的精神狀態(tài)，必能積蓄無(wú)窮力量，推動(dòng)公司迅速向前發(fā)展。第二十部分：公司冠名的啟示【事實(shí)描述】2002 年 4 月，公司決定開

52、發(fā)上海閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)旗忠村森林體育城地塊，并成立項(xiàng)目公司，準(zhǔn)備在公司名稱前冠以“綠城”或“綠茵”，但已被其他公司搶先注冊(cè)。為使公司名稱即能體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)容，又能體現(xiàn)項(xiàng)目性質(zhì)，并考慮到集團(tuán)公司的品牌效應(yīng)和擴(kuò)大項(xiàng)目知名度的需要，必須積極盡量與主管部門協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取項(xiàng)目公司冠以“綠城”二字。通過(guò)項(xiàng)目公司有關(guān)工作人員與主管部門的多次接觸和溝通，并對(duì)上報(bào)的經(jīng)營(yíng)范圍作了適度的調(diào)整，終于在 2002 年 6 月 19 日成功注冊(cè)了“上海綠城森林高爾夫別墅開發(fā)有限公司”，基本實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目公司的冠名初衷?！景咐治觥科放频牧α渴菬o(wú)形的，善加利用，其威力也是無(wú)窮的。綠城集團(tuán)在浙江產(chǎn)業(yè)界具有良好的口碑和形象，是一個(gè)具有強(qiáng)烈社會(huì)

53、責(zé)任感的企業(yè)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)了自己的力量。在公司注冊(cè)過(guò)程中，我們的工作人員正是充分利用綠城集團(tuán)的品牌優(yōu)勢(shì)和社會(huì)效應(yīng)，通過(guò)與主管部門的溝通、協(xié)商，才最終得以達(dá)成目標(biāo)。雖然政府主管部門在審核程序的各個(gè)環(huán)節(jié)都有法律和文件的相應(yīng)規(guī)定。但在政府有關(guān)負(fù)責(zé)人的自由裁量權(quán)內(nèi)，有些事確實(shí)能夠合理變通，只要通過(guò)努力，就能在他們的合理變通范圍內(nèi)達(dá)到我們的目標(biāo)。案例中，項(xiàng)目公司通過(guò)適度調(diào)整經(jīng)營(yíng)范圍，合理變通，并加強(qiáng)溝通，終于取得主管部門的許可，達(dá)到了公司冠名的目的。第二一部分：不翼而飛的灰線檢驗(yàn)報(bào)告【事實(shí)描述】某早期開發(fā)的項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)，項(xiàng)目工程部被要求提供規(guī)劃驗(yàn)收的必備資料灰線檢驗(yàn)報(bào)告。但項(xiàng)目工程部告知

54、，只有部分組團(tuán)的灰線檢驗(yàn)報(bào)告，其他的均已無(wú)法找到。在政府主管部門查閱原始資料時(shí)，工作人員發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目所有組團(tuán)的灰線檢驗(yàn)報(bào)告都存在不同程度的問(wèn)題，且審核手續(xù)均未辦理。【案例分析】從表面上看，灰線檢驗(yàn)報(bào)告的遺失并未造成客戶投訴和公司的經(jīng)濟(jì)損失，但透過(guò)事情的表象，我們很容易會(huì)發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目公司在管理上還存在一定的問(wèn)題。1、具體經(jīng)辦人業(yè)務(wù)不熟。在灰線檢驗(yàn)后，按規(guī)定應(yīng)領(lǐng)取檢驗(yàn)成果，并將成果交灰線組審核。經(jīng)辦人員將經(jīng)灰線組審核的灰線檢驗(yàn)報(bào)告和規(guī)劃附圖送該項(xiàng)目所在區(qū)域主管部門后，不清楚后續(xù)工作如何進(jìn)行，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行處理。導(dǎo)致到規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)才補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，造成了規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)間上的滯后。2、職責(zé)不清。其實(shí)，

55、如果每項(xiàng)工作都落實(shí)具體的經(jīng)辦人，在辦理有關(guān)手續(xù)后，對(duì)工程資料的管理均嚴(yán)格按照 ISO9002 的相關(guān)程序進(jìn)行操作，與其它部門之間的工作銜接通過(guò)聯(lián)系單的方式進(jìn)行，則在出現(xiàn)類似問(wèn)題之后，就容易查清到底是哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題，產(chǎn)生問(wèn)題的責(zé)任也容易明確，同時(shí)有利于后續(xù)整改工作的落實(shí)。3、管理不力。一項(xiàng)工作由誰(shuí)去做，結(jié)果如何，固然取決于每一位員工的工作態(tài)度、敬業(yè)精神。而作為工程項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，也負(fù)有對(duì)下屬員工的工作的督促、檢查的責(zé)任。案例說(shuō)明該項(xiàng)目工程部的內(nèi)部管理仍缺乏有效的檢查、督促機(jī)制，或雖有制度而執(zhí)行不力，造成一項(xiàng)工作只有開始，卻不問(wèn)結(jié)果。第二十二部分：規(guī)劃驗(yàn)收的波折【事實(shí)描述】某項(xiàng)目在現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收過(guò)程

56、中，被發(fā)現(xiàn)部分建筑物的立面與規(guī)劃附圖、報(bào)批圖紙不一等現(xiàn)象，主管部門經(jīng)辦人員當(dāng)即表示不能予以驗(yàn)收，要求說(shuō)明原因，并進(jìn)行整改或處以罰款。前期部馬上與當(dāng)時(shí)辦理報(bào)建手續(xù)的工作人員（現(xiàn)已離開公司）聯(lián)系了解情況，該工作人員稱，設(shè)計(jì)圖紙?jiān)趫?bào)建后又進(jìn)行了局部調(diào)整，但調(diào)整后的圖紙未送有關(guān)部門備案。經(jīng)前期部查找原始檔案和其他有關(guān)資料，與政府有關(guān)部門經(jīng)過(guò)反復(fù)多次的溝通和協(xié)調(diào)、說(shuō)明情況，最終該項(xiàng)目才得以通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收。【案例分析】當(dāng)時(shí)為使項(xiàng)目盡快開工，該項(xiàng)目先采用了未經(jīng)內(nèi)部評(píng)審的圖紙到政府有關(guān)主管部門辦理了報(bào)批手續(xù)。但具體辦事人員在方案調(diào)整后，卻并沒(méi)有及時(shí)將調(diào)整后的圖紙報(bào)送規(guī)劃部門備案，從而導(dǎo)致了驗(yàn)收時(shí)項(xiàng)目現(xiàn)狀與報(bào)建資

57、料不符。此外，由于規(guī)劃驗(yàn)收是根據(jù)規(guī)劃附圖、報(bào)批的平面圖、立面圖為依據(jù)來(lái)判斷項(xiàng)目是否符合規(guī)劃驗(yàn)收的要求。而設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目施工工程中的設(shè)計(jì)變更特別是涉及建筑立面的變更時(shí)，沒(méi)有與工程部門、前期部門作相應(yīng)的溝通，也導(dǎo)致了驗(yàn)收時(shí)問(wèn)題的出現(xiàn)。案例出現(xiàn)在集團(tuán)公司早期的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，事件發(fā)生后，公司對(duì)類似問(wèn)題已引起高度重視，在此后的項(xiàng)目開發(fā)中已有明顯的改進(jìn)。但由此反映出來(lái)的工作人員的責(zé)任心欠缺，離職時(shí)工作移交不到位，以及項(xiàng)目有關(guān)各方的溝通不暢、協(xié)作不力仍然值得關(guān)注，并在日后的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中引以為鑒。第二十三部分：超建問(wèn)題的產(chǎn)生和解決【事實(shí)描述】2002 年 8 月 20 日，某項(xiàng)目建設(shè)工程因超建面積超過(guò)政府規(guī)定

58、，報(bào)政府主管部門的核準(zhǔn)時(shí)，被要求按規(guī)定補(bǔ)繳超建面積規(guī)費(fèi)并承擔(dān)經(jīng)濟(jì)處罰的責(zé)任。該項(xiàng)目超建的客觀原因主要在于兩個(gè)方面，一是該項(xiàng)目商鋪前走廊相互連接后形成與原建筑面積之間的差異，二是建筑物形體擴(kuò)大造成面積差異。超建的主觀因素是為滿足客戶購(gòu)物方便、舒適以及提高居住空間的舒適性。前期管理部在公司領(lǐng)導(dǎo)的支持和協(xié)助下，與政府有關(guān)主管部門進(jìn)行了溝通。政府主管部門考慮到歷史遺留問(wèn)題等諸多客觀因素，最終同意按規(guī)定補(bǔ)交了有關(guān)超建面積的規(guī)費(fèi)，而未牽涉到處罰事宜?！景咐治觥渴录ㄟ^(guò)與政府主管部門的溝通、補(bǔ)交規(guī)費(fèi)得到了解決，但也不可避免的導(dǎo)致了產(chǎn)權(quán)證的延期辦理、銷售合同的違約賠償以及客戶投訴等消極影響。超建現(xiàn)象的產(chǎn)生，

59、在一定程度上是對(duì)政府有關(guān)政策信息的缺乏了解或把握不夠準(zhǔn)確所致。主管部門有關(guān)文件明示：10000 平方米以上建筑面積的合法差異量為5%。要做好超建面積的控制，前提是我們的預(yù)測(cè)面積與測(cè)繪公司的實(shí)測(cè)面積基本一致，以及設(shè)計(jì)和施工過(guò)程中的技術(shù)力量支持，同時(shí)也需要我們熟悉有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)于“合法差異”有正確理解和把握。設(shè)計(jì)變更往往是開發(fā)商不經(jīng)意違規(guī)超建的主要因素之一。為使房產(chǎn)品滿足城市發(fā)展需要、滿足消費(fèi)需求，房產(chǎn)品開發(fā)過(guò)程中，設(shè)計(jì)變更不可避免，但應(yīng)盡量將變更控制在一個(gè)可操作的范圍之內(nèi)，使其不至于對(duì)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生重大的消極影響。第二十四部分：方案變故的啟示【事實(shí)描述】北京陽(yáng)光綠城公司在北京市房山區(qū)閻村鎮(zhèn)投資興

60、建“陽(yáng)光家園”（暫定名）項(xiàng)目，總建筑面積約 50 萬(wàn)平方米。該地塊寬廣平坦，地域條件較好，但因地處市郊，市政配套設(shè)施匱乏，需開發(fā)商自行解決。地塊西部為燕化公司開發(fā)建成的“燕化星城”項(xiàng)目（建筑面積約 100 萬(wàn)平方米），該公司曾考慮對(duì)“陽(yáng)光家園”地塊的開發(fā)，因而“燕化星城”項(xiàng)目各項(xiàng)市政配套設(shè)施如燃?xì)狻⒉膳⒐┧?、供電、電信、電視、雨污水等都留有較大余量，具有同時(shí)為“陽(yáng)光家園”配套的能力。有鑒于此，陽(yáng)光綠城公司在“陽(yáng)光家園”項(xiàng)目的配套設(shè)施規(guī)劃中，考慮了兩套方案：1、采取與燕化公司合作的方式，借用“燕化星城”的市政配套設(shè)施余量；2、自建配套設(shè)施。在與燕化公司初步接觸后，雙方合作意向明顯，實(shí)施第一種方

61、案的可能性較大。在征得對(duì)方口頭同意后，陽(yáng)光綠城公司放棄了第二方案。但在最終的協(xié)商過(guò)程中，由于雙方在一些關(guān)鍵問(wèn)題上不能統(tǒng)一，導(dǎo)致合作破裂，由于沒(méi)有自建方案的具體預(yù)案，陽(yáng)光綠城公司只好從頭開始編制方案并報(bào)審，給項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程造成了較大的影響。【案例分析】陽(yáng)光綠城公司在“陽(yáng)光家園”的市政配套設(shè)施規(guī)劃上，起先擬定了兩套實(shí)施方案，是可取的。但在合作方案沒(méi)取得書面協(xié)議之前，僅憑對(duì)方的口頭承諾而放棄了自建方案，導(dǎo)致了后續(xù)工作的被動(dòng)，教訓(xùn)是深刻的。一項(xiàng)重要的工作，為穩(wěn)重計(jì)，應(yīng)有多種方案，在塵埃落定之前，對(duì)每套方案均應(yīng)具體籌劃，落實(shí)具體內(nèi)容，以防不測(cè)，爭(zhēng)取主動(dòng)。上述案例，如能居安思危，在與燕化公司洽談第一方案時(shí)做

62、好可能不成功的準(zhǔn)備，就不至于出現(xiàn)后面的措手不及，影響項(xiàng)目的整體開發(fā)進(jìn)度。凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢，但愿“陽(yáng)光家園”的故事能帶給我們有益的啟示。第二十五部分：地質(zhì)勘察的周折【事實(shí)描述】某項(xiàng)目所征用土地涉及當(dāng)?shù)氐乃膫€(gè)行政村，由于前期與村干部的溝通工作比較融洽，大部分行政村對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)持歡迎態(tài)度。2002 年 9 月，項(xiàng)目公司在進(jìn)行地質(zhì)勘察工作之前，做了詳細(xì)及周密的調(diào)查與安排，有針對(duì)性地對(duì)各級(jí)政府及相關(guān)部門、各村村委領(lǐng)導(dǎo)干部做了大量的溝通工作，制訂了工作計(jì)劃，并于 9 月 28 日正式展開勘察作業(yè)。10 月 5 日，某村個(gè)別村民突然闖入項(xiàng)目施工地塊進(jìn)行阻撓，作業(yè)被迫終止，整個(gè)鉆探工作被迫拖延。經(jīng)了解，

63、原來(lái)該村村干部與村民素有積怨，此次又因土地款分配和使用問(wèn)題發(fā)生糾紛。第二十六部分：為了城市的美麗【事實(shí)描述】這是一件容易被淡忘的事情。看到高貴典雅的紫桂花園，人們很難想象，在紫桂花園三期的位置上，曾經(jīng)是已建成了 7 幢（136 套）房屋但工程質(zhì)量存在嚴(yán)重隱患、樓宇間距極小的“半拉子”工程興宇花園。集團(tuán)公司于 1999 年接管興宇花園后，本著對(duì)社會(huì)和住戶高度負(fù)責(zé)的宗旨，在拆除和保留兩個(gè)方案中毅然選擇了前者，預(yù)計(jì)代價(jià)是比后者虧損上千萬(wàn)元。在長(zhǎng)達(dá) 16 個(gè)月的時(shí)間里，以公司董事長(zhǎng)親自領(lǐng)銜的動(dòng)遷工作班子與 49 家拆遷戶進(jìn)行了無(wú)數(shù)次面對(duì)面的討論和談判；工作人員經(jīng)歷了苦口婆心動(dòng)遷、有理有據(jù)力爭(zhēng)、忍受委屈

64、被罵、撕破衣衫被打、法庭審理調(diào)解等各種形式的煎熬；公司付出了比政府規(guī)定要多得多的經(jīng)濟(jì)代價(jià)。在艱難地安置了最后一戶住家后，紫桂花園三期工程開工的序曲也同時(shí)唱響了在最近對(duì)被安置回原地的住戶回訪過(guò)程中，聽到最多的一句話是，綠城不愧是品牌公司，是講信譽(yù)的，是靠得牢的。那些在當(dāng)年拆遷過(guò)程中對(duì)公司不理解、不信任的住戶，那些曾經(jīng)給拆遷工作制造過(guò)不小麻煩的住戶，面對(duì)今天的現(xiàn)實(shí)，發(fā)出了由衷的贊嘆：綠城好?！景咐治觥窟€有什么比住戶的贊揚(yáng)更令人欣慰，更使人鼓舞。真誠(chéng)、善意、精致、完美八個(gè)字的意義，在經(jīng)歷了遷建風(fēng)雨的洗禮后，更充實(shí)、更深刻了。真誠(chéng)、善意、精致、完美，不是說(shuō)教，不是口號(hào)，而是實(shí)實(shí)在在的工作，無(wú)怨無(wú)悔的付出。