1、項目后評估報告內容（參考）項目后評估報告內容（參考）【項目基本概況】【項目基本概況】概括描述本項目的基本情況，具體為項目規劃指標變化情況（主要經濟技術），包括物業類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數量等。【項目后評估綜述】【項目后評估綜述】1 1、綜合評估結論綜合評估結論 從投資、定位、規劃設計、營銷管理、開發進度、成本管理、資金組織、施工管理、客服等各個方面給出高度概括的評價結論，提煉和總結出項目發展過程中值得借鑒和推廣的經驗，同時總結本項目及開發過程中有待改進的方面以利于今后的項目發展。經驗和教訓部分應在后文中進行具體描述，要做到前后內容的相互對應和支持。2 2、對對未來房地
2、產項目和開發的建議未來房地產項目和開發的建議 在提煉本項目經驗、教訓的基礎上，濃縮出對未來項目開發的建議，此建議應與項目發展過程中的經驗、教訓相對應。3 3、發展模式的優劣勢分析總結發展模式的優劣勢分析總結 項目的整體組織、開發和運作等方面所特有的模式優劣勢分析及總結。部門之間、專業之間解決問題，相互支持配合時效等；【項目投資管理評估】【項目投資管理評估】1 1、宏觀經濟和房地產市場發展變化分析宏觀經濟和房地產市場發展變化分析 通過對項目可行性研究和項目銷售階段的當地宏觀經濟、社會發展、房地產市場主要指標變化情況和發展趨勢的比較分析，總結和評價當地宏觀市場環境變化對項目發展的影響。2 2、項目
3、經濟技術指標變化情況及項目經濟技術指標變化情況及其對最終收益的影響其對最終收益的影響 項目主要規劃指標變化情況（包括物業類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數量等）；重點分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本的變化。3 3、以財務指標為主要依據的項目綜合評價以財務指標為主要依據的項目綜合評價 由于項目發展期間開發成本、進度和銷售價格的變動，原來投資測算的各種財務指標會發生相應調整，通過對比分析各種財務指標的變化情況，總結本項目投資為公司帶來的經濟效益。所參考的財務指標主要有：項目現金流量和動態回收期，成本利潤率、稅后凈利潤和內部收益率，項目資金來源和資金最高需求點
4、等。通過對項目財務情況的全面分析，對項目投資收益進行綜合評價，明確項目是否達到預期投資目的。【本項目財務管理評估】【本項目財務管理評估】1 1、項目銷售收入指標完成情況項目銷售收入指標完成情況 檢討項目銷售收入指標完成情況，是否達到預期的收入目標，通過對項目銷售收入總額和單位售價的實際數與可研預期數的對比，分析項目銷售收入的完成情況及影響的主要因素。2 2、項目經濟效益實現情況項目經濟效益實現情況 檢討項目經濟效益的實現情況，特別是項目稅后利潤、成本利潤率、內部收益率等重要指標的完成情況，通過比較（與可研報告比較、其他同類型項目）分析，評價是否達到預期的經濟效益目標。3 3、項目現金流量變化情
5、況和資金使用項目現金流量變化情況和資金使用效益。效益。檢討項目現金流量的變化情況，分析項目現金的流出、流入的規律及影響變化的主要原因，重點把握項目回收期、資金回籠情況、資金需求最高點、資金平衡點等變化情況；同時檢討資金的調度、使用情況。4 4、項目稅務籌劃情況項目稅務籌劃情況 檢討項目的稅務籌劃情況，對營業稅、企業所得稅、土地增值稅等應做出分析，特別是在稅收優惠政策、合理避稅的利用方面做了那些籌劃，取得了那些成果，有什么經驗和教訓。【本項目營銷管理評估】【本項目營銷管理評估】1 1、項目各類型物業銷售情況項目各類型物業銷售情況 在評估截止日項目住宅、商業、車位等成交面積、成交額、成交率情況；項
6、目住宅、商業、車位銷售難點及原因分析。2 2、與市場定位時房地產市場情況對比分析與市場定位時房地產市場情況對比分析 項目發展期間當地宏觀經濟形勢和房地產市場的發展狀況是后評估項目所依托的市場環境，是項目后評估工作的出發點，在后評估報告中應簡明扼要地對項目發展期間當地經濟發展和房地產市場演變情況加以回顧，并對可行性研究階段和項目銷售階段的房地產市場狀況進行對比分析，深入研究宏觀市場變化對項目的影響程度。3 3、項目銷售時機選擇項目銷售時機選擇 根據項目的計劃開始銷售時間與實際銷售時間進行分析對比，以市場變化為背景評價樓盤推出時機是否最佳，評價各期開盤的效果，評價整體和分期的推盤時機是否適當，對今
7、后項目銷售有何啟示。4 4、原定位與實際設計建設成果的對比分析原定位與實際設計建設成果的對比分析 樓型比對比分析，戶型比對比分析；配套會所、商業、車位對比分析；分析定位與實際設計建設成果是否存在差異及差異原因，對營銷工作的影響。5 5、預期銷售價格與實際價格的對比分析預期銷售價格與實際價格的對比分析 檢討預期銷售價格確定后當地市場價格變化情況，特別是與本項目有競爭力的項目銷售價格變動情況，本項目應對市場價格變化調價情況，驗證公司在定價方面本項目掌握當地市場價格變化和應對市場價格變化的能力。6 6、項目計劃銷售期、速度與實際情況的對比分析項目計劃銷售期、速度與實際情況的對比分析 檢討銷售期的劃分
8、，對比計劃與實際銷售速度產生的差距和原因分析，檢討銷售價格與銷售速度的關系，如果銷售價格提高對銷售額和銷售速度的影響，評估銷售價格與銷售速度的最佳平衡點。7 7、實際成交客戶與原定位目標客戶的區別及原因分析實際成交客戶與原定位目標客戶的區別及原因分析 匯總統計實際成交客戶信息情況，列出統計分類，如：來源（城區、鎮區、港澳比例）、年齡（年齡段比例）、職業（私營企業主、個體戶、企業高級管理人員、專業人士、公務員、事業單位職員比例）、家庭月收入（分段比例）、家庭結構（兩口、三口、四口、四口以上比例）、置業次數（一次、二次、三次及以上比例）、購房目的（渡假、改善居住環境、其他比例）、付款方式（一次性付
9、款、按揭比例）、家庭交通工具（私車、公交車比例），分析與原定位目標客戶的區別，占在市場角度全面分析產生區別的原因，總結經驗教訓提出更好的建議。8 8、項目的銷售策略項目的銷售策略 根據銷售情況分析與總結公司品牌建設對本項目預期和實際銷售效果產生的影響，總結本項目開發為公司品牌建設所發揮的作用及對公司無形資產的影響，綜合檢討本項目的銷售策略對本項目預期和實際銷售效果產生的影響，包括：銷售價格的確定、銷售時機的選擇、廣告宣傳的銜接、賣場的包裝策略（包括：售樓處、樣板房、售樓環境、效果等方面）、開盤和促銷活動的策劃等，提出改進本項目銷售策略的建議。9 9、綜合評述本項目市場定位營銷工作綜合評述本項目
10、市場定位營銷工作 綜合評述整體定位、主題及形象定位、目標客戶定位、物業定位、配套定位等的準確程度（可用百分比形式表示），評估本項目給當地房地產市場、周邊項目或區域帶來的影響，對區域價格的影響，對公司品牌建設的影響等。1010、提出可借鑒的經驗提出可借鑒的經驗 對項目開發過程中的營銷工作的經驗教訓進行簡單總結概括。【本項目設計管理評估】【本項目設計管理評估】1 1、項目設計過程管理回顧與實施完成情況項目設計過程管理回顧與實施完成情況 回顧并分析項目設計發展過程，并對前期概念策劃確定的設計理念、設計標準、設計目標與完成的項目實際間的差異；設計實施過程中各階段、各子項設計成果質量控制情況和操作控制經
11、驗教訓。概念策劃：創意稿、方案稿、實施稿簡要介紹，概念策劃執行情況。規劃設計：規劃設計理念、規劃設計單位、主創建筑師，規劃設計方案招投標、深化發展過程。戶型設計：戶型定位過程中與營銷部門協調溝通情況；戶型定位策略，戶型比例調整情況。單體立面設計：立面設計理念、設計單位、主創建筑師，方案招標、深化發展過程。景觀設計：景觀設計理念、設計單位、主創建筑師，方案招標、深化發展過程。擴出圖設計：建筑設計標準的確定，報審情況。施工圖設計：施工圖設計單位配合情況，施工圖出圖情況，施工圖設計質量、進度控制。設計變更與現場設計：設計變更操作模式，設計變更造成的影響。2 2、項目實施過程設計管理工作總結項目實施過
12、程設計管理工作總結 重點說明施工配合過程中出現的圖紙質量、設計進度、設計變更等方面，與設計供方的合作和管理、與各部門協調溝通解決的方法及經驗，如：建筑單體施工、總體施工、景觀施工、樣板房及賣場施工等。3 3、客戶關注點總結客戶關注點總結 總結項目在客戶關注點（敏感點或價值分配）上的情況，分析設計對于成本、銷售以及客戶滿意度的影響；總結匯總設計缺陷或設計漏項，提出整改建議或辦法，為后期規避設計缺陷提供經驗和方法。4 4、項目設計效果實現項目設計效果實現 檢討項目開發過程中各階段設計理念和設計效果的實現效果，分析未達到預期效果的原因和對策。5 5、限額設計執行情況限額設計執行情況 檢討限額設計總額
13、目標與實際建筑成本總額的差距，分析研究產生差距的原因和依據，找出限額設計的改進建議，檢討限額設計總額目標按照專業分解控制和計算方法，檢討設計單位或設計人員貫徹限額設計的程度，檢討設計師在構思建筑方案、結構方案、立面造型、設備選型等設計工作的限額設計理念，檢討規劃方案、擴初設計、施工圖各階段的限額設計控制點和計算依據，總結經驗教訓，提出整改建議。6 6、新技術、新工藝、新材料的運用新技術、新工藝、新材料的運用 總結項目設計及開發過程中使用的新技術、新工藝、新材料的實施情況，分析新技術、新工藝、新材料的優缺點，總結便于后期選擇新技術、新工藝、新材料的經驗和教訓。7 7、歸納總結標準化產品設計成果歸
14、納總結標準化產品設計成果 歸納總結項目突出、優秀的設計成果，形成標準化產品標準，為后期產品標準化建設打下基礎。【本項目進度、工程管理評估】【本項目進度、工程管理評估】1 1、項目關鍵節點執行情況項目關鍵節點執行情況 檢討項目按照項目關鍵節點執行情況，通過項目計劃與實際完成時間節點的對比，列表得出每個節點延遲完成天數，檢討控制節點沒有按期完成的原因，分析影響項目節點進度的主要因素，并建議在今后類似項目的開發中采取相應改進措施。檢討設計圖紙完成、合約分判、甲供材料、樣板確認、營銷計劃的執行完成情況，檢討相關部門相互配合情況，分析產生拖延的主要原因。2 2、工程施工進度計劃執行情況工程施工進度計劃執
15、行情況 列出項目施工進度計劃與實際完成的關鍵線路，分析產生變化的主要原因，通過項目施工進度計劃與實際完成時間節點的對比，列表得出每個節點延遲完成天數，檢討控制節點沒有按期完成的原因，分析影響項目節點進度的主要因素，并建議在今后類似項目的開發中采取相應改進措施。3 3、售樓準備工程計劃檢討售樓準備工程計劃檢討 檢討售樓處或會所、樣板房、室外售樓環境三方面計劃與實際完成時間節點的對比，列表得出每個節點延遲完成天數，檢討控制節點沒有按期完成的原因，分析影響項目節點進度的主要因素，并建議在今后類似項目的開發中采取相應改進措施。4 4、報建工作流程改進建議報建工作流程改進建議 根據報建與設計、工程之間的
16、配合情況，結合實施報建過程中存在的矛盾或問題，提出報建工作流程改進建議或值得推廣的報建策略。5 5、項目現場施工管理總結項目現場施工管理總結 對比實物工程質量檢討工程質量管理控制體系運行效果。檢討樣板先行的措施，總結經驗教訓和好的建議。檢討對監理單位監控管理，考核監理單位的履約能力、解決問題能力。總結施工組織、工作面交接等現場施工單位管理的工作，提煉有利于后期改善現場施工的經驗和教訓。【本項目成本管理評估】【本項目成本管理評估】1 1、項目發展各個階段成本管理控制情況項目發展各個階段成本管理控制情況 分析對比限額設計的執行情況，總結成本策劃在設計階段的介入和控制方式和能力，總結出有利于后期設計
17、階段的成本控制經驗和教訓。分析對比各個階段的成本目標變動情況，總結分析造成成本變化的原因和編制成本目標時的經驗和教訓；分析成本變動超過 2%項目的主要原因，總結成本控制的經驗和不足，并在今后的項目開發中盡可能地降低成本。2 2、總結成本管理控制經驗總結成本管理控制經驗 總結分析合同分判、資源組織的有效性和合理性，并分析對項目施工和成本控制帶來的影響，總結對后期合同分判、資源組織有利的經驗；分享在開發過程中處理重大合約事宜、合約爭議、糾紛、合約變更審定、工程結算經驗。分析不同變更（正常變更與非正常變更）對成本的影響。3 3、新材料、新技術的運用經驗新材料、新技術的運用經驗 總結分析項目開發建設過
18、程中運用的新材料、新技術的運用情況、成本對比、工藝過程、觀感質量、資源組織等的得失，為新項目開發提供寶貴經驗。4 4、項目成本數據庫建立項目成本數據庫建立 根據項目開發成本的統計和分析，建立和完善項目成本數據庫，為新項目提供寶貴的經驗數據。【本項目物業及客服管理評估】【本項目物業及客服管理評估】1 1、客戶交房總結客戶交房總結 總結交房組織的經驗教訓，提出應對策略。2 2、客戶整改及投訴處理客戶整改及投訴處理 總結客戶整改及投訴處理的經驗教訓，提出應對策略。3 3、總結公關危機處理經驗和教訓總結公關危機處理經驗和教訓 總結公關危機處理的經驗教訓，提出應對策略。4 4、總結客服與物業前期介入與驗收的經驗和教訓總結客服與物業前期介入與驗收的經驗和教訓 總結客服與物業前期介入與驗收的經驗教訓，提出應對策略。【本項目意外情況的規避和總結】【本項目意外情況的規避和總結】通過分析不可預見事件的實際發生情況和采用的應變措施，總結風險控制的經驗，為今后項目開發的風險控制工作提供參考,包括檢討項目不確定因素的發生情況及采取的對策,盈虧平衡點的變動分析等。
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