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建筑工程實(shí)際成本解析(3頁).docx

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建筑工程實(shí)際成本解析(3頁).docx

1、建筑工程實(shí)際成本解析房子價(jià)格是由多種因素交互作用所決定的，極其復(fù)雜，而建筑成本則相對穩(wěn)定，但也不是一成不變的，造價(jià)是個(gè)動(dòng)態(tài)的概念。不同時(shí)期建造的房子，價(jià)格相差極大，建安成本與施工時(shí)期的建材價(jià)格關(guān)系極大，特別是人工價(jià)格、鋼材和水泥等主材價(jià)格波動(dòng)對造價(jià)的影響很大。建安成本地區(qū)差別極大，如有的地方土質(zhì)條件好，自然承載力高，而有的地區(qū)土質(zhì)條件差，要增加基礎(chǔ)造價(jià)。不同地區(qū)抗震設(shè)防烈度也不同，造價(jià)也就不同。有的地區(qū)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高，而有的地方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，相同的建筑造價(jià)也就有高低。不同的建筑類型，不同的結(jié)構(gòu)體系，不同的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)方案，其造價(jià)也不同，如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)與磚混結(jié)構(gòu)其造價(jià)不同，高層與多層造價(jià)也不同，

2、如樁、鋼筋和砼等指標(biāo)，磚混結(jié)構(gòu)最低、多層含量較低、高層含量較高。而砌筑工程、屋面工程等則相反，多層含量較高、高層含量較低。房屋的不同交付標(biāo)準(zhǔn)，不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，其造價(jià)也不同，如毛壞房與裝修房價(jià)格不同，初裝修與精裝修價(jià)格不同。房價(jià)的高低還與規(guī)劃所規(guī)定的容積率有關(guān)，所謂容積率是指一個(gè)小區(qū)的可計(jì)入容積率總建筑面積與用地面積的比率，地下部分一般不計(jì)入容積率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例。高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2。容積率越高，開發(fā)商利潤就越多。房屋所處地區(qū)和地段不同，價(jià)格相差極大，地段對房價(jià)的權(quán)重最大。一二三四線房價(jià)懸殊驚人，可能相差十倍左右，同一城市市中心與

3、郊區(qū)價(jià)格相差極大。房價(jià)是最因地制宜的。居住類商品房成本包括以下幾大塊：前期費(fèi)用、配套費(fèi)用、土地成本、動(dòng)遷成本、建安成本、管理費(fèi)、利潤、規(guī)費(fèi)和稅金。其中，規(guī)費(fèi)和稅金是靜態(tài)的固定成本，一般為135元/平方米左右，而其他費(fèi)用則是動(dòng)態(tài)的，波動(dòng)的。二手房的交易成本更大，其稅費(fèi)占總房價(jià)的10%之多。前期費(fèi)用包括勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)，一般為房屋建筑安裝工程費(fèi)8%，約150元/平方米左右。在建造過程中，還包括聘請監(jiān)理公司、工程造價(jià)咨詢公司等費(fèi)用，監(jiān)理費(fèi)一般是20元/平方米左右，咨詢費(fèi)10元/平方米左右。配套費(fèi)用包括小區(qū)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，其中基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)方面，包括房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、供暖、通訊

4、、有線電話等市政配套以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)方面，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入房屋開發(fā)成本的而不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如配電房、水塔、會(huì)所、車庫等設(shè)施支出。管理費(fèi)包括項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及銷售過程中所發(fā)生的各類管理費(fèi)用、貸款利息等硬性成本出和各種隱性支出（如公關(guān)費(fèi)和行賄等各種開支）。這些費(fèi)用難以量化和測算，不確定性極大。如廣告、策劃、銷售代理費(fèi)：一般在30200元/平方米，高者可達(dá)500元/平方米。更大的一塊是開發(fā)商資金成本，包括利率和為獲得貸款所花費(fèi)的公關(guān)成本，一般為400元/平方米左右。房地產(chǎn)是個(gè)吸金行業(yè)，對資金需求極大，在房地產(chǎn)景氣時(shí)期，可通過資金杠桿效應(yīng)獲得巨大利益，但過

5、高的負(fù)債率或缺少現(xiàn)金流，極易造成資金鏈斷裂，所以，房地產(chǎn)是高回報(bào)行業(yè)，也是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，略高于社會(huì)平均利潤也可接受。開發(fā)商的利潤，根據(jù)房地產(chǎn)上市公司的公告，房地產(chǎn)企業(yè)，凈利潤率在20%左右，略高于社會(huì)平均利潤，卻與民眾的實(shí)際感受有很大差異，而根據(jù)胡潤富豪排行榜，中國房地產(chǎn)商不僅排名居前而且數(shù)據(jù)也占絕對多數(shù)，房地產(chǎn)絕對是暴利行業(yè)。根據(jù)我的估算，房地產(chǎn)業(yè)的凈利潤率在30%左右，最高可達(dá)100%，甚至更多。特別是有些開發(fā)商運(yùn)氣好，前期低價(jià)拿地而房子銷售正好遇上房市大牛市，這時(shí)他的利潤是相當(dāng)可觀，300%也有可能的。相反的例子，有的地王拿地價(jià)格極高，又正好遇上調(diào)控，那么房價(jià)銷售價(jià)格可能不及當(dāng)時(shí)拿地時(shí)的

6、樓板價(jià)。土地成本為土地使用權(quán)出讓金與土地開發(fā)費(fèi)用之和。首先是區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)，其次是日期修正系數(shù)，5年前取得的土地價(jià)格極便宜，土地價(jià)格的爆漲是近幾年的事。如根據(jù)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系公布：2004年底的住宅用地地價(jià)指數(shù)為1.02%；2007年第一、二季度為2.83%、2.11%。翻了一番還多。土地費(fèi)一般二線城市市區(qū)為70100萬/畝，容積率一般為1.02.0，故折算樓面價(jià)為：5251500元/平方米，市區(qū)中心地帶一般為200萬元/畝，折算樓面價(jià)為：15003000元/平方米，核心區(qū)域可達(dá)300萬元/畝以上，單方土地造價(jià)更高；一線城市甚至有高達(dá)20000元/平方米以上的土地單方樓面造；三線城市、縣城等土

7、地單方造價(jià)較低，一般為100500元/平方米，也有高達(dá)2000元/平方米以上的情況。建安成本包括土建、安裝、裝修、室外綠化景觀等。我們以小高層為例，分析建筑成本構(gòu)成。土建造價(jià)約為1380元/平方米左右（毛坯），安裝造價(jià)130元/平方米左右，這相對固定，裝修費(fèi)用根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)而定，從1000至10000元/平方米不等。萬科的建安成本已經(jīng)達(dá)到3500元/平方米了，因?yàn)槿f科的房子是裝修交付的，而非一般的毛壞房。具體到分部分項(xiàng)工程造價(jià)，其構(gòu)成如下：1、樁基工程（如有）：約70130元/平方米，中位數(shù)約100元/平方米左右；2、鋼筋：含量4080公斤/平方米左右，約200400元/平方米，中位數(shù)約30

8、0元/平方米；3、混凝土：指標(biāo)0.30.5立方/平方米，約110180元/平方米，中位數(shù)約145元/平方米；4、砌體工程：60120元/平方米，中位數(shù)約90元/平方米；5、抹灰工程：3050元/平方米，中位數(shù)約40元/平方米；6、外墻工程（包括保溫）：60120元/平方米（以一般涂料為標(biāo)準(zhǔn)，如為石材或幕墻，則可能高達(dá)3001000元/平方米），中位數(shù)約90元/平方米；7、屋面工程：2040元/平方米，中位數(shù)約30元/平方米；8、門窗工程：指標(biāo)0.250.5平方米/平方米,100200元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達(dá)到300元/平方米，中位數(shù)約150元/平方米；9、公共部位裝飾工程：2

9、0100元/平方米（與小區(qū)檔次高低關(guān)系很大，檔次越高，造價(jià)越高），中位數(shù)約60元/平方米；10、地下室（如有）：增加造價(jià)40100元/平方米，中位數(shù)約70元/平方米；11、室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：100160元/平方米（按小區(qū)檔次，多層略低一些），中位數(shù)約130元/平方；12、電梯工程（如有）：40160元/平方米，與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多少有很大關(guān)系，一般工程約為60140元/平方米，中位數(shù)約100元/平方；13、人工費(fèi)：指標(biāo)34工日/平方米，約120180元/平方米，中位數(shù)約150元/平方；合計(jì)，建安直接費(fèi)約1480元/平方米。室外配套工程：30200元/平方米，中位數(shù)約

10、115元/平方；以上是業(yè)主和咨詢公司所采用的造價(jià)分類分析方法。承包商對建安成本測算更簡潔，它包括建材費(fèi)用、班組費(fèi)用、租賃費(fèi)用和其他費(fèi)用。承包商項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)工程的日常管理，其他均進(jìn)行勞務(wù)分包。建材一般是主材承包商采購，輔材和小型機(jī)械由班組自帶。班組分包包括鋼筋工程、木工工程、砼工和瓦工工程（有時(shí)兩者分開）、油漆工程等，而土方、樁、門窗、外墻保溫、屋面防水等往往是業(yè)主進(jìn)行專業(yè)分包。建材費(fèi)用包括鋼材、混凝土、木材等主材，約550元/平方米。勞務(wù)費(fèi)用約為150元/平方米，鋼筋工程、木工工程、砼工和瓦工工程（有時(shí)兩者分開）、油漆工程分別為20、70、55、5元/平方米。租賃費(fèi)用包括塔吊、人貨電梯升降

11、機(jī)等施工機(jī)械和腳手架、模板支撐等周轉(zhuǎn)性材料，約為100元/平方米，其他費(fèi)用包括管理人員工資、臨時(shí)設(shè)施等費(fèi)用和規(guī)費(fèi)、稅金，約為100元/平方米。合計(jì)約900元/平方米（不含承包商利潤和專業(yè)分包費(fèi)用）。安裝一般是分包，土建承包商基本上不管這塊的預(yù)算、成本管控、材料采購，勞動(dòng)力安排和其他方面的管理，包括竣工結(jié)算，也是安裝隊(duì)自行解決，最后最需向他收取管理費(fèi)即可，所以安裝這塊成本沒有列入。如果按國標(biāo)清單計(jì)價(jià)規(guī)范，則分為分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)和稅金，分部分項(xiàng)約為1200元/平方米，措施項(xiàng)目約為200元/平方米，其他項(xiàng)目為40元/平方米，規(guī)費(fèi)和稅金約為100元/平方米，合計(jì)約為1540元/平方米。當(dāng)下中國房價(jià)畸高，價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，這并非是供需關(guān)系決定，因?yàn)?，商品房開發(fā)投資和供應(yīng)量是在不斷增加，然而，房價(jià)卻在不斷上漲，這完全是過度投機(jī)所致，主要是由人們對未來房價(jià)的預(yù)期所決定的。房子的真實(shí)成本就是這么多，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，商品的價(jià)格是由其價(jià)值所決定，而決定價(jià)值的因素可能不僅僅是成本，更是由未來升值潛力所決定，而所謂升值潛力是完全不確定的，在一定程度上，可以說升值潛力就等同于人們的預(yù)期。如果，人們對房價(jià)的預(yù)期發(fā)生了根本性的改變，那么，房價(jià)將出現(xiàn)下跌，逐漸回歸合理價(jià)位！

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