1、第一章 城市/商業/建筑綜合體基本概念 第一章 城市/商業/建筑綜合體基本概念 南南京京國國際際廣廣場場 西西安安萬萬達達廣廣場場 北北京京熙熙旺旺中中心心 重重慶慶財財富富中中心心 城市/商業/建筑綜合體（城市綜合體、都市綜合體、建筑綜合體、商業綜合體）城市綜合體在城市化過程中起著營造城市新的商務、商業中心區，打造城市新地標，創造城市活力之源的商業綜合體和居住街區，創造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動廣場；同時，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市24 小時不夜城等方面起著重要作用。城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或 SOHO）、大型綜合購物中心（SHOP

2、PINGMALL）、獨立商鋪及街區、市民廣場及大型高尚居住社區等組成(大型城市綜合體一般包括五星級酒店、購物中心和寫字樓、公寓型住宅，它是城市集約化發展的必然要求，能夠滿足辦公、購物和白領人士居住要求。大型城市綜合體適合經濟發達的大都會和經濟發達城市，在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重，一般酒店功能和購物中心功能是基本組合或者寫字樓和購物中心功能進行基本組合。)一、城市/商業/建筑綜合體定義一 一、城市/商業/建筑綜合體定義一?多種功能空間有機組合；?與城市交通協調；?各不同功能空間依存、價值互補；?一個位置上的一組建筑。二、城市/商業/建筑綜合體定義二 二、城市/商業/建筑綜合體定義二

3、將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。三、城市/商業/建筑綜合體定義三 三、城市/商業/建筑綜合體定義三 城市綜合體是指城市中的居住、商務辦公、購物、文化、娛樂、游憩等各種城市物業功能復合，互為作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態高度集中的街區群體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區的特質，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結果，同時，城市綜合體通過街區的關系，與外部空間有機結合，交通系統有效

4、聯系，延展城市的空間價值。體量大、兼容“商業、住宅、酒店、寫字樓、會展、餐飲、娛樂”多種功能于一體的復合型形態的建筑群體。這種建筑群體在不同的功能空間之間建立一種相互依存、價值互補的依存關系，并與城市景觀和交通相協調，從而形成一個功能復合、高效、復雜而統一的綜合體。第二章 城市/商業/建筑綜合體產生背景 第二章 城市/商業/建筑綜合體產生背景?城市 CBD 快速發展；?城市規模擴大和城市化程度提高；?相鄰建筑綜合體集群形態出現；?城市建筑群功能集約化更高，規模更大；?交通網絡提升，聯系更緊密。第三章 城市/商業/建筑綜合體的發展史 第三章 城市/商業/建筑綜合體的發展史 一、建筑綜合體的歷史起

5、源古希臘的阿索斯廣場 一、建筑綜合體的歷史起源古希臘的阿索斯廣場 最早的體現城市功能混合的例子可上溯到古希臘城市的市俗中心阿索斯廣場（ASSOS），這個廣場平面為梯形，在較寬的一底邊建有神廟，兩側有大尺度、高兩層的敞廊可以做商業活動之用。有的敞廊墻面飾以壁畫或銘文，記錄戰爭勝利、帝皇的授賞、城市法律條文或哲學家的格言。人們從各地聚集在這里，一邊進行買賣一邊還可以談論各地發生或將要發生的事情，舉行詩歌朗誦、演說活動等。古羅馬的公共浴場在當時也是規模極為宏大的建筑綜合體。著名的卡拉卡拉浴場和戴克利提烏姆浴場都是將諸如運動場、圖書館、音樂廳、演講廳、交誼室、商場等組織在浴場里形成一個多用途的建筑群。

6、二、現代建筑綜合體的雛形馬賽公寓 二、現代建筑綜合體的雛形馬賽公寓 這種綜合體在空間上一個重要的引人注目的發展是公寓街區水平向的匯集形成一個長長的、連續的，兩邊有人行道的，帶玻璃頂的商業街。這種商業街與城市道路網格編織在一起，并很好地與現存建筑結合，使那些既窄又深的街道得到了綜合的利用。馬賽公寓是勒?柯布西耶在 1946 年為馬賽市郊區設計的一座可容納 337 戶，共 1600 人的綜合性建筑。該建筑的地面層是按“底層獨立柱”原則而設計的敞開式開放空間，上面有 17 層，主要是居住用途。大部分戶型采用躍層的布局，每三層設一條公共通道，節約了交通面積。馬賽公寓的 7、8 層的商店和公用設施，在屋

7、頂上設有幼兒園和游戲場。這座大樓在解決三百多戶人家的住房的同時，還滿足了他們日常生活的基本需要。勒柯布西耶把這種帶有服務設施的居住大樓稱為“居住單位”。雖然，馬賽公寓與城市環境的關系還缺乏在人的社會方面的聯系，沒能充分地發揮綜合體的城市環境方面的潛力，是孤獨的、自我完善的綜合體，但是，它卻建立了現代建筑綜合體的設計理念，有著里程碑的意義。三、現代建筑綜合體的發展 三、現代建筑綜合體的發展 1、建筑綜合體的停滯 1933 年 8 月國際現代建筑協會針對城市環境質量不斷惡化的狀況討論通過了雅典憲章，憲章將城市劃分定義為居住、工作、游憩和交通四大功能，并強調功能間的獨立性。這一思想對世界各國四、五十

8、年代的城市發展產生了重大影響，功能分區的原則使城市和建筑向單一化發展，這種功能間的單一化不但沒有創造出城市空間的新秩序，反而在很大程度上造成了城市整體的混亂，幾乎給城市交通帶來了災難。二次大戰后，西方發達國家的城市出現了兩種相反的趨勢。一方面，工業化和商業的迅速發展，相應的城市化速度也日益加快，許多發達國家城市化水平平均達 60以上。城市化使城市人口已達到了失控的程度并產生了一系列嚴重的城市問題，如城市住房緊張、交通擁擠、環境惡化、犯罪率上升。農民大量地擁入城市，市中心區聚集了大量的低收入者，使有的地方變成了貧民窟。另一方面，中產階級由于無法忍受如此惡劣的城市生活條件，再加上小汽車的發展而使人

9、口向城市郊區疏散，形成了郊區化趨向。舊城中心區由于缺乏社會的經濟的支持力量，而日趨衰退。這一趨向使得郊區購物中心有了非常迅速的發展，這些購物中心大多選擇在高速公路附近，以一組綜合體或建筑群為主，把一系列零售商店、超級市場組織在內，而周圍是大面積的停車場。可以說郊區購物中心為現代建筑綜合體的建設提供了許多成功的經驗。第一銀行中心大廈（Bank One Center）2、建筑綜合體的復興 七十年代的石油危機在西方國家的社會、政治、經濟、文化、心理等各方面所引發的矛盾與沖突促發了人們對城市歷史文化價值的思考。通過重新評價城市空間和環境藝術對人的影響，重新認識人在城市空間塑造中的地位、價值和所能起到的

10、支配作用，從而發現舊城中心區仍有高效率、綜合化，并能保持和發展城市歷史文化的優勢。在這種思潮的影響下，歐美相繼出現了多元化城市回歸的潮流，其主要形式有小規模的購物中心，早期歷史建筑的改造利用和集合多功能的建筑綜合體等。3、建筑綜合體的盛行 城市第三產業隨著制造業生產率的提高及電子、生物、信息、新材料、新能源等高技術的發展也取得了突飛猛進的進展。目前各大工業國家中，第三產業的勞動力已占全部勞動力的一半以上，市中心大量集中的第三產業人口為建筑綜合體提供了持久的支持力。日本東京陽光城和城市公司中心大廈 技術的進步也提高了整個社會的勞動生產率，從根本上將人們從長時間繁重的勞動中解放出來，現代人由此獲得

11、了較過去高 23 倍的閑暇時間。因此，人們的生活觀念發生了很大的變化，游憩空間及內容豐富多彩，它包括求知型的圖書館、業余學校，娛樂型的影劇院、音樂廳、體育場，服務型的商場、餐館、美容室，休閑型的公園、畫廊等。娛樂形式的多樣化與游憩空間的結合就構成了豐富的城市生活，它為綜合體在城市中心的建設提出了客觀要求。城市功能的互補性使綜合體在經營上有明顯的優越性，各項功能在不同的時間段運行，為城市生活提供全天 24 小時服務，這種保持市中心繁榮與活力的要求也成為建筑綜合體開發的催化因素。美國許多城市中心建設的重要經驗是：將中產階級重新吸引到市中心來，給衰落的市中心注入新的生命。城市的開發建設也已發展到了綜

12、合開發的高級階段，所謂綜合開發，就是根據社會經濟發展目標和城市總體規劃要求，在城市或局部進行統一規劃、合理布局、統一建設、協調開發、統籌經營，以求得良好的經濟效益、社會效益、環境效益的城市建設方式，它注重建設全過程的互相配合、協同發展。所以城市綜合開發使建筑綜合體的實現成為可能。第一銀行廣場大廈（First Bank Place）隨著城市的商貿活動不斷恢復和加強，人們逐漸認識到商務功能是城市的生命力之所在。只有當城市的商品流通、服務、信息集散等功能在城市某一區域聚集并達到一定規模，形成與城市其它地段不同的特征時，中心商業區（CBD）才能形成。4、當前建筑綜合體的發展契機 建筑綜合體在當今世界范

13、圍內的蓬勃發展正是因為它滿足了城市在經濟、社會、環境三方面對建筑的新要求。當代城市發展的特點，是信息革命的沖擊與全方位的城市化進程，并由此產生了促進建筑綜合體發展的歷史契機：?土地緊缺 城市化的進程直接導致城市人口激增，城市土地嚴重緊缺。?社會與經濟需求的變化 信息社會要求城市中心承擔集中的經濟、信息、服務等中心功能，為區域內的活動提供高度綜合、高效率、大容量的服務。?個性要求的高漲 由于人們日益依賴機器大工業生產，社會的過度秩序化使人們開始追求豐富多彩的個性生活。第四章 城市/商業/建筑綜合體特征 第四章 城市/商業/建筑綜合體特征 國務院發展研究中心等機構，對 2003 年以來的建成或在建

14、的 100 個新建筑綜合體研究顯示：65%的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業四大基本功能。一、商業綜合體的外部特征 一、商業綜合體的外部特征 商業綜合體以功能協同、空間緊湊、抗風險能力強為特點，表現出極大的生命力和充沛的發展潛能。因其規模宏大、功能齊全，城市商業綜合體常被稱為“城中之城”。功能復合性功能復合性 位于城市交通網絡發達、城市功能相對集中的區域，擁有與外界聯系緊密的城市主要交通網高樓林立的景象，城市的標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補 建筑風格統一，各個單體建筑相互配合、影響和聯系；與外部空間整體環境統一、協調 高密度高密度，集約集約性性整體統整體統

15、一一性性高可達性高可達性 實現完整的工作、生活配套運營體系，各功能之間聯系緊密，互為補充，缺一不可二、商業綜合體的內在特征 二、商業綜合體的內在特征 大大大大空空空空間間間間尺尺尺尺度度度度 室內外空間較大，一方面與城市規模相匹配，另一方面則與建筑功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。將內部交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”體系。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。是高科技和高智能的集合。其先進的設施充分反映出，科學技術的進步是這種建筑形式產生的重要因素。通通通通道道道道樹樹樹樹型型型型交交交交通通通通體

16、體體體系系系系現現現現代代代代城城城城市市市市景景景景觀觀觀觀設設設設計計計計高高高高科科科科技技技技集集集集成成成成設設設設施施施施 三、建筑綜合體基本特征 三、建筑綜合體基本特征 美國世界貿易中心 1.室內外空間特征?空間尺度大 城市建筑綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市干道相聯系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。?豐富的空間形式 城市建筑綜合體統一規劃設計，利用平臺、天橋等形成空間的流通和差異，創造比團塊式建筑更豐富的空間。2.交通系統的形態特征 通過地下

17、層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。3.景觀與環境特征 應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市建筑綜合體的重要特征。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。4.設施特征 建筑綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建筑形式產生的重要因素。

18、室內交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報、電傳、電視、傳真聯網電腦等組成；安全系統通過電視系統、監聽系統、緊急呼叫系統、傳呼系統的設置和分區得以保證。5.全天服務周期設計 每種功能有其特定的運行時間范圍，建筑綜合體將不同時間段的功能組織在一起，使其保持 24 小時的繁榮，提高了綜合體的使用效益。建筑綜合體內各功能在時間上的銜接，使其各部分的活動組織有序，而且各部分的使用也能相互補充。尤其在市中心地區，建筑綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間“死去”了的地區的功能得到完善，恢復了城市的繁榮，促進了城市的發展。6.協調互補設計 城市是一個有機體，在其

19、內部存在著各個部分彼此錯綜復雜的相依性，具體的表現就是城市生活的多功能交疊。建筑綜合體為城市生活功能提供了一個交合的空間。居住、辦公、購物、飲食以及消遣娛樂等城市生活的各要素以一種新的空間秩序出現在這個交合空間中，并互相促進。商業零售的設置為辦公人員提供了方便，使辦公人員節省了時間，提高了辦事效率；而辦公人員的經常性消費又為零售增加了贏利；辦公為旅店帶來了客源，旅店的設置為辦公的來訪者提供了下塌地，提高了辦公的效率；旅店為商業零售增加了贏利，商業零售的發達又為旅店帶來了客源。第五章 城市/商業/建筑綜合體分類 第五章 城市/商業/建筑綜合體分類 一、基本分類 一、基本分類 商業綜合體是出于城市

20、土地資源的高度集約需要而產生的，因此根據其在城市的核心區域和未來的核心區域的具體的位置大致可以分為四類：新開發區的中心商貿區、城市副中心 CBD 和交通樞紐。二、新開發區中的商業綜合體 二、新開發區中的商業綜合體【案例：蘇州新天翔商業廣場】1、區位 2、建設規模 新天翔商業廣場是一座集 22 層甲級智能化寫字樓、大型 SHOPPING MALL、精裝鉑晶公寓，和 2 層地下停車場為一體的現代化商業中心。技術指標：占地面積 19354m2商鋪 53527m2地下超市 4700m2總建筑面積 125801m2寫字樓 35400m2地下車庫 37977m2容積率 6.5 酒店式公寓37401m2停車

21、位 817 個 3、定位思路 4、項目定位?園區大型購物中心 蘇州工業園區，規劃居住人口將達 60 萬的新興城區，但從前的商業配套的相對滯后，給居民帶來極大的不便。園區雖不缺乏社區性質的商場、娛樂中心，但根本無法滿足現代市民日益增長的物質和精神消費需求。商貿中心卻依然稀缺。外資企業的白領、投資創業的成功人士還缺乏一個常規性的理想去處。?高檔商務辦公 園區在金融科技、物流會展、酒店服務等第三產業的快速發展，不僅跨國公司需要高檔辦公樓，中國本土公司對高檔辦公樓也有越來越多的需求。園區 2007 年上半年經濟指標：指標 累計（億元）同比（%）地區生產總值 399.64 21.3 第二產業 290.6

22、6 19.1 第三產業 108.05 28.1 產業結構形成了電子信息、生物醫藥、新材料等為核心的新興支柱產業，其占全區經濟總量的比重已經達到了 75%。這些高科技產業相對于傳統制造業來說對于商務辦公的需求較大。?酒店式公寓“酒店式的服務，公寓式的管理”。選擇酒店式公寓最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務，如洗衣服、更換被單等。世界 500 強企業中有 66 家已經在園區落戶，大批外資企業的涌入，帶來了大量的外方工作人員。對于這一群體來說，低價位高品質的酒店式公寓是一個比較好的選擇。園區內的酒店：區域 酒店公寓 三星酒店 四星酒店 五星酒店 湖東中央區域 0

23、1 1 1 湖西中央區域 0 1 1 1 現代大道沿線 1 3 3 4 機場路沿線 1 4 3 1 園區內的三星、四星、五星酒店都已經占據較大規模，而酒店式公寓相對來說供應很少，適時推出酒店式公寓可以彌補市場上的這一欠缺。?結論 三、核心商務區的商業綜合體 三、核心商務區的商業綜合體【案例：北京UN 中心】酒店式公寓+大型購物廣場+5A 級智能化寫字樓。酒店式公寓，760 套，40-90 平方米，國際化精裝標準。高定位、低總價，面向 CBD 白領階層。技術指標 占地面積 4.3 萬m2商業 6.8 萬m235%總建筑面積 19.7 萬m2寫字樓 2.2 萬m211%容積率 3.3 酒店公寓 6

24、.4 萬m232%層數 21F 地下停車 1.2 萬m212%【案例：北京華業國際中心】華業國際中心位于北京東四環紅領巾橋西北，地處 CBD 的東區，周邊有多個核心商圈。酒店公寓+LOFT 辦公+5A 寫字樓+商業廣場：?東座為 5A 級寫字樓，800-1600 平米整層辦公空間；?西座為五星級酒店式公寓，共 277 套，40-130 平米精裝商務公寓，主力戶型 40-90 平米。技術指標 占地面積 1.5 萬m2商業 1.5 萬m219%總建筑面積 8.0 萬m2寫字樓 3.3 萬m241%容積率 5.3 酒店公寓 2.4 萬m230%層數 17F 地下停車 0.8 萬m210%四、城市副中

25、心的商業綜合體 四、城市副中心的商業綜合體 社會高速發展，人口密度增加、交通瓶頸制約、土地日漸稀缺和價值高漲，將使城市區域的功能逐漸細分，并在與城市中心重要交通干線相連的地區發展起城市副中心。如上海的浦東新區、深圳的南山區。【案例：財富國際廣場】?所在區位 規劃面積約 3.11 平方公里，分為南部、中部和北部，計劃開發總量為 309.2萬平方米。功能定位：以下沉式廣場為中心，以知識創新區公共活動為特色，融商業、金融、辦公、文化、體育、高科技研發及居住為一體的綜合型市級公共活動中心。?南部市級商業中心，以五角場環島為中心，呈“一圈五線”的星狀布局，以商業、辦公服務業和賓館業為主。?中部知識創新區

26、中央社區，由知識創新區公共活動中心、生活工作區和科技園區三部分組成?北部知識創新基地，與新江灣城相接，基地包括技術研發試驗室、商務會所和投資中心等，依托大學集中的智力因素，形成具有特色的都市產業區。到 2010 年，僅五角場的商業面積將達到 75 萬平方米。楊浦區及周邊常住人口近 300 萬人，確保了龐大的消費群體，并將直接影響和輻射楊浦區、虹口區、閘北區、寶山區等區域。上上海海浦浦東東新新區區 深深圳圳南南山山區區?項目概況 財富國際廣場地處上海市五角場城市副中心繁華商業地段，占地 3.5487 萬平方米，總建筑面積約 18 萬平方米。五角場城市副中心的標志性樓宇經濟項目，也是楊浦區售價最貴

27、的寫字樓之一，并有望成為楊浦區首個“稅收上億元項目”。財富國際廣場填補了楊浦區缺乏高檔寫字樓的空白，同時也順應了五角場地區未來對寫字樓市場的需求。財富國際廣場作為一個擁有頂尖配置的商務航母，從小戶型公寓式辦公到獨棟式空中別墅辦公，可滿足企業發展各階段的不同需求。?市場定位 1）、項目背景分析 2）、客戶定位：由于存在區域價格優勢，客戶以創業者、中小企業、區域性客戶為主。3）、項目定位 高端商務綜合體，五角場商圈的標桿型商務產品。4）、產品形態 區域內，還有區域外很多江浙地區的實力型企業，都對“財富國際廣場”這一高端物業產生了濃厚興趣。超前的配備，良好的生態環境，還有豪華的建筑外立面等成為他們對

28、財富國際廣場不同的興趣點。5）、分期 “一期智尊銀座”五、按照建筑物內部功能的主次分類 五、按照建筑物內部功能的主次分類 按照建筑物內部功能的主次，綜合體可分為下面幾類：?辦公貿易綜合體；?酒店綜合體；?商業娛樂綜合體；?交通綜合體；?居住綜合體；?會議展覽綜合體；?超級復合綜合體。六、城市/商業/建筑綜合體分類的進一步說明 六、城市/商業/建筑綜合體分類的進一步說明 建筑綜合體，是由城市的酒店、商業零售、辦公、居住、展覽、餐飲、文娛、等功能組成，并由它們構成一個具有多功能的城市縮微體。北京的嘉里中心、國貿中心等都屬于這類大型建筑綜合體。這些建筑功能齊全，規模宏大，在一定范圍內能實現自給自足，

29、形成“城中城”的經營方式，能使建筑產生良好的經濟效益。建筑綜合體，在共生、互利的前提下，實現多功能的綜合，使建筑具有物質構成上的強大優勢，從而當城市生活需求發生變化時能進行自我調整。各種功能互為補充，整幢建筑可以在一定范圍內實現自給自足，形成“城中城”的經營方式；各種功能互相配合，提供對方發展的潛力，反過來促進自身的增長，例如商業、辦公、酒店與會議中心相結合，集中不同的商業行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門類，多層次的服務，從而使建筑獲得良好的經濟效益。1、交通樞紐型城市綜合體 世界質量最佳的城市綜合體六本木新城 2、城市 CBD 中心的城市綜合體 大阪難波城 大阪難波城寫字樓、購物中心、空中

30、花園、高速鐵路火車站完美結合。馬來西亞雙子星 3、城郊結合部城市綜合體 由于很多的大城市市區已經沒有能夠找出占地 5 萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體最大的選址可能是在城郊結合部。福岡是九州第一城市，從機場坐市營地鐵 5 分鐘就可到達博多運河城，這是個建筑色彩鮮艷、運河水穿流期間的大型城市綜合體，除了應有盡有的購物，13個電影廳的復合影劇院幾乎每天都有日本頂級演出上演，使其極具人氣，美食更是匯集了九州乃至全國的各式拉面，深受外國人喜歡（從運河城走路 5 分鐘，便可以來到博多老鋪房故鄉館，這是古時作為商業城市一度繁華的川端冷泉地區，進入老街逛逛老鋪，著名的博多織錦和歷史悠久的手工藝品都匯集

31、在這里，光看看也是十分享受）。第六章第六章第六章第六章城市城市城市城市/商業商業商業商業/建筑綜合體發展的模式建筑綜合體發展的模式建筑綜合體發展的模式建筑綜合體發展的模式綜合體發展的四種模式綜合體發展的四種模式模式模式模式模式1 1 1 1 均衡發展的模式均衡發展的模式均衡發展的模式均衡發展的模式模式模式模式模式3 3 3 3 以酒店為核心功能的發展以酒店為核心功能的發展以酒店為核心功能的發展以酒店為核心功能的發展模式模式模式模式模式模式模式模式4 4 4 4 以商業為核心功能的發展模式以商業為核心功能的發展模式以商業為核心功能的發展模式以商業為核心功能的發展模式Complex=hotel+o

32、ffice+shopping+apartment +Complex=hotel+office+shopping+apartment +Complex=hotel+office+shopping+apartment +Complex=hotel+office+shopping+apartment +Complex=office(Complex=office(Complex=office(Complex=office(主主主主)+apartment()+apartment()+apartment()+apartment(次次次次)+)+)+)+HotelHotelHotelHotelShoppin

33、gShoppingShoppingShoppingComplex=hotel(Complex=hotel(Complex=hotel(Complex=hotel(主主主主)+apartment()+apartment()+apartment()+apartment(次次次次)+)+)+)+OfficeOfficeOfficeOfficeShoppingShoppingShoppingShoppingComplex=shopping(Complex=shopping(Complex=shopping(Complex=shopping(主主主主)+)+)+)+OfficeOfficeOfficeO

34、fficeHotel Hotel Hotel Hotel ShoppingShoppingShoppingShopping模式模式模式模式2 2 2 2 以寫字樓為核心功能的發展模式以寫字樓為核心功能的發展模式以寫字樓為核心功能的發展模式以寫字樓為核心功能的發展模式模式模式1 1 11：各項功能均衡發展：各項功能均衡發展位于香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點太古廣場總占地三十二萬平方呎，包括四座大樓及一個購物中心，共提供近五百萬平方呎的樓面，包括有甲級寫字樓、酒店式公寓、三間五星級酒店、購物商場和會議中心等。案例案例案例案例案例案例案例案例（香港太古廣場）（香港太古廣場）（香港太古廣場）（香

35、港太古廣場）（香港太古廣場）（香港太古廣場）（香港太古廣場）（香港太古廣場）太古廣場太古廣場太古廣場太古廣場香港太古廣場香港太古廣場頂級購物中心：國際品牌專賣店為主、主力核心店為國際品牌百貨店；除百貨店外，全部采用室內街；優越的共享空間。五星級酒店部分港麗酒店、港島香格里拉酒店、萬豪酒店頂級公寓部分2棟共約400套單位太古廣場定位為：香港最頂級的綜合體物業太古廣場定位為：香港最頂級的綜合體物業太古廣場定位為：香港最頂級的綜合體物業太古廣場定位為：香港最頂級的綜合體物業太古廣場定位為：香港最頂級的綜合體物業太古廣場定位為：香港最頂級的綜合體物業太古廣場定位為：香港最頂級的綜合體物業太古廣場定位為

36、：香港最頂級的綜合體物業甲級寫字樓甲級寫字樓甲級寫字樓甲級寫字樓甲級寫字樓甲級寫字樓甲級寫字樓甲級寫字樓+頂級購物中心頂級購物中心頂級購物中心頂級購物中心頂級購物中心頂級購物中心頂級購物中心頂級購物中心+五星級酒店五星級酒店五星級酒店五星級酒店五星級酒店五星級酒店五星級酒店五星級酒店+頂級公寓頂級公寓頂級公寓頂級公寓頂級公寓頂級公寓頂級公寓頂級公寓案例案例案例案例案例案例案例案例（香港太古廣場）（香港太古廣場）（香港太古廣場）（香港太古廣場）（香港太古廣場）（香港太古廣場）（香港太古廣場）（香港太古廣場）關鍵驅動因素關鍵驅動因素香港太古廣場香港太古廣場太古購物廣場匯集國際名流會議展覽中心使Tr

37、iMe成為香港時尚發布場金鐘電影院引領港島娛樂文化高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧。提供24小時房間餐飲服務/洗衣服/中央冷氣調節可使用港麗酒店的游泳池/健體中心及商務中心海景 套房面積定位56平米/110平米/245平米高層單位面海景的酒店式公寓適當加大公寓面積（315平米）酒店式公寓酒店式公寓星級物管星級物管+多產品組合多產品組合酒店酒店通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構綜合體價值通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構綜合體價值標桿標桿多家五星級商務酒店+高級酒店式公寓使TriMe成為夜間中環的活力中心各功能空間相互連通/延展了共享空間統一管理與相互服務達成了最大化的資源共享商

38、業商業太古廣場為中環地區的時尚品牌與活力中心太古廣場為中環地區的時尚品牌與活力中心案例案例案例案例案例案例案例案例（香港太古廣場）（香港太古廣場）（香港太古廣場）（香港太古廣場）（香港太古廣場）（香港太古廣場）（香港太古廣場）（香港太古廣場）定位為定位為定位為定位為定位為定位為定位為定位為廣州最頂級的超高層寫字樓廣州最頂級的超高層寫字樓廣州最頂級的超高層寫字樓廣州最頂級的超高層寫字樓廣州最頂級的超高層寫字樓廣州最頂級的超高層寫字樓廣州最頂級的超高層寫字樓廣州最頂級的超高層寫字樓超高層寫字樓超高層寫字樓超高層寫字樓超高層寫字樓超高層寫字樓超高層寫字樓超高層寫字樓超高層寫字樓+公寓公寓公寓公寓公寓

39、公寓公寓公寓+小型購物商場小型購物商場小型購物商場小型購物商場小型購物商場小型購物商場小型購物商場小型購物商場模式模式2 2 22：以寫字樓為核心功能：以寫字樓為核心功能位于廣州南北向的城市新中軸線上/南向天河體育中心及珠江新城區/北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵2號線總站案例案例案例案例案例案例案例案例（廣州中信廣場）（廣州中信廣場）（廣州中信廣場）（廣州中信廣場）（廣州中信廣場）（廣州中信廣場）（廣州中信廣場）（廣州中信廣場）利用超高層寫字樓樹立頂級形象，迅速成為區域的標志和領袖寫字樓所需大堂的昭示性/各部分功能獨立，各有出入口，互不干擾利用超高層寫字樓的頂級形象，擴大第一高樓知名度

40、IT業和專業服務業的興起，在區域形成產業族群公寓公寓實用率約80%6部進口“三菱”客用升降機公寓的單元面積由113237平米不等/適合不同人士的需求單元內提供全套名優家私和家電，廚房內的用品一應俱全寫字樓寫字樓關鍵驅動因素關鍵驅動因素廣州中信廣場廣州中信廣場案例案例案例案例案例案例案例案例（廣州中信廣場）（廣州中信廣場）（廣州中信廣場）（廣州中信廣場）（廣州中信廣場）（廣州中信廣場）（廣州中信廣場）（廣州中信廣場）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）五星級酒店五星級酒店五星級酒店五星級酒店五星級酒店五星

41、級酒店五星級酒店五星級酒店+豪華公寓豪華公寓豪華公寓豪華公寓豪華公寓豪華公寓豪華公寓豪華公寓+寫字寫字寫字寫字寫字寫字寫字寫字樓樓樓樓樓樓樓樓+商場商場商場商場商場商場商場商場定位為定位為定位為定位為定位為定位為定位為定位為上海頂級國際化上海頂級國際化上海頂級國際化上海頂級國際化上海頂級國際化上海頂級國際化上海頂級國際化上海頂級國際化綜合體綜合體綜合體綜合體綜合體綜合體綜合體綜合體 city within a city city within a city city within a city city within a city city within a city city within

42、a city city within a city city within a city 模式模式3 3 33：以酒店為核心功能：以酒店為核心功能上海商城位于南京西路，是成熟的商務、酒店區域。總建筑面積18.5萬平方米。由一個五星級酒店、擁有472間豪華公寓、國際水準的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設施組成。Portman Ritz-Carlton酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層酒店內有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享酒店：公寓：寫字樓：商業約為45%：30%：15%：10%國際水準的辦公大樓25000平方米世界知名品牌的購物商場寫字樓寫

43、字樓+商場商場豪華公寓豪華公寓共472間豪華服務式公寓公寓只租不賣，租金較辦公樓略高面積從47到267平方米，以中大面積為主五星級酒店五星級酒店關鍵驅動因素關鍵驅動因素上海商城上海商城案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）關鍵驅動因素關鍵驅動因素關鍵驅動因素關鍵驅動因素關鍵驅動因素關鍵驅動因素關鍵驅動因素關鍵驅動因素外因：處在CBD區邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標和中心化區域具有較大的發展潛力區域內已形成酒店經濟和會展經濟的氛圍內因：定位準確，五星級酒店帶動其它功能

44、酒店及公寓入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續的生意娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚關鍵驅動因素關鍵驅動因素上海商城上海商城案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）案例（上海商城）模式模式4 4 44：以商業為核心功能：以商業為核心功能深圳羅湖金融商業中心區/深南大道沿線/緊鄰深圳地鐵一號線深圳大劇院站（地下商業與地鐵相通）。華潤中心華潤中心華潤中心華潤中心華潤中心華潤中心華潤中心華潤中心超大規模以商業為核心功能的綜合體物業超大規模以商業為核心功能的綜合體物業超大規模以商業為核

45、心功能的綜合體物業超大規模以商業為核心功能的綜合體物業超大規模以商業為核心功能的綜合體物業超大規模以商業為核心功能的綜合體物業超大規模以商業為核心功能的綜合體物業超大規模以商業為核心功能的綜合體物業案例案例案例案例案例案例案例案例（深圳華潤中心）（深圳華潤中心）（深圳華潤中心）（深圳華潤中心）（深圳華潤中心）（深圳華潤中心）（深圳華潤中心）（深圳華潤中心）二期規劃二期規劃占地4.1萬平方米，總建筑面積達25萬平方米，提供約2000個車位一座超五星級商務大酒店一座5A智能化甲級寫字樓三座酒店式服務公寓一個由商業步行街串聯而成的特大型室外娛樂休閑廣場萬象城：18.8萬平方米的購物及娛樂中心零售、餐

46、飲、娛樂休閑、文化、康體超級市場、大型百貨商店、時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場各類餐飲華潤大廈：4.2萬平方米的甲級寫字樓 高度為139米1-3層為高檔國際時裝旗艦店4層為開放式屋頂花園5-28層為寫字樓頂層為多功能廳首期規劃首期規劃北區寫字樓+中區購物及娛樂中心總建筑面積達23萬平方米1000個車位華潤中心規劃與功能比例華潤中心規劃與功能比例案例案例案例案例案例案例案例案例（深圳華潤中心）（深圳華潤中心）（深圳華潤中心）（深圳華潤中心）（深圳華潤中心）（深圳華潤中心）（深圳華潤中心）（深圳華潤中心）關鍵驅動因素關鍵驅動因素關鍵驅動因素關鍵驅動因素外因：外因：外因：外因：優越的地理位置，良好

47、的交通可達性；區域成熟后發展受限/需要新的亮點激發活力區域內缺乏一個大型商業來統領區域的商業形象內因：內因：內因：內因：超強的實力與品牌號召力集購物、娛樂等為一體的體驗式項目立意高，與深圳人內心的價值觀相符一流的精英團隊關鍵驅動因素關鍵驅動因素深圳華潤中心深圳華潤中心案例案例案例案例案例案例案例案例（深圳華潤中心）（深圳華潤中心）（深圳華潤中心）（深圳華潤中心）（深圳華潤中心）（深圳華潤中心）（深圳華潤中心）（深圳華潤中心）四種模式的內外因驅動四種模式的內外因驅動明確定位大規模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/獨具特色建筑形式/業態/服務內容/功能化體系商業為主導，其他功能為輔一流的合作團隊規劃設計

48、/經營管理定位差異化通過提供頂級差異化服務而非直面競爭建立其核心地位功能化體系五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規模與檔次開發商有足夠的經濟實力配套設施頂級商場強制性的視覺沖擊超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規模與檔次配套完善商場、公寓強制性的視覺沖擊超高層/建筑群高水準規劃設計各功能共融不互擾功能化體系五星級酒店/甲級寫字樓/高檔/中高檔購物中心/頂級酒店式/服務式公寓開發商強勁的實力和豐富的經驗專業的管理團隊物業管理/經營管理內因地理位置城市核心區交通可達性地鐵口/主干道沿線區域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業氣氛地理位置不遠離城市核心區交通可

49、達性主干道沿線客戶支持商務客戶客戶（產業）支撐已形成產業簇群/引入核心客戶帶來相關簇群/未來商務核心區優越的地理位置CBD/城市中心便利的交通條件主干道沿線/地鐵口較大的規模建筑面積20萬以上外因模式四：以商業模式四：以商業為核心功能的發為核心功能的發展模式展模式模式三：以酒店為模式三：以酒店為核心功能的發展模核心功能的發展模式式模式二：以寫字模式二：以寫字樓為核心功能的樓為核心功能的發展模式發展模式模式一：酒店、寫字樓、模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能商場、公寓等各種功能均衡發展的模式均衡發展的模式綜合體發展模式小結綜合體發展模式小結綜合體發展模式以綜合體內各功能的比例來確定，功能

50、比例大的部分成為主要發展模式。模式四：以商業為核心功能的發模式四：以商業為核心功能的發展模式展模式COMPLEX=SHOPPING（主）+HOTEL&OFFICE&APARTMENT+案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運河城深圳華潤中心各功能規模配比：2：1：4：3（O：H：S：A）模式三：以酒店為核心功能的發模式三：以酒店為核心功能的發展模式展模式COMPLEX=HOTEL（主）+APARTMENT（次）+OFFICE&SHOPPING+案例：上海商城上海商城各功能規模配比：1：5：1：3（O：H：S：A）模式二：以寫字樓為核心功能的模式二：以寫字樓為核心功能的發展模式發展模式COMPLEX=

51、OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTEL&SHOPPING+案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場廣州中信廣場各功能規模配比：5：2：1：2（O：H：S：A）模式一：酒店、寫字樓、商業、模式一：酒店、寫字樓、商業、公寓等各種功能均衡發展的模式公寓等各種功能均衡發展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+案例：香港太古廣場、北京華貿中心、北京東方廣場北京華貿中心各功能規模配比：2：1：2：2（O：H：S：A）第七章 城市/商業/建筑綜合體多專業協調工作方法 第七章 城市/商業/建筑綜合體多專業協調工作方法 只有整合一流的人力資源才能開發優秀

52、的城市綜合體，某公司在商業地產領域摸索多年，提出了應用于城市綜合體開發的多團隊協同工作方法。多團隊協調工作關系 只有掌握人類在商業地產領域積累的主要知識，中國商業地產才能與國際接軌。只有通過國際合作才能引進新的觀念并使中國商業文化發揚光大，國內的商業地產設計與經營管理機構應與美國、日本、韓國、新加坡等國的商業地產設計與經營管理機構建立密切聯系。多團隊協同工作的主要內容和方法可以詳細看下表。以顧客為核心的協調工作內容 第八章 城市/商業/建筑綜合體商業業態規劃與建筑設計 第八章 城市/商業/建筑綜合體商業業態規劃與建筑設計 一、綜合體開發定位總體思路 一、綜合體開發定位總體思路 1、定位需滿足的

53、目標?符合城市整體發展要求，符合政府控規要求；?具有鮮明特色，體現項目地段價值；?符合市場要求，實現整體開發與經營目標。2、定位依據：3、霍金斯“消費者決策過程模型”4、三位一體定位方法 二、綜合體商業形態定位 二、綜合體商業形態定位 市場超市購物中心核心價值區 時尚精品 專業店百貨市場超市購物中心核心價值區 時尚精品 專業店百貨 三、綜合體商業形態構成 三、綜合體商業形態構成 四、綜合體商業零售業態 四、綜合體商業零售業態 按照零售業飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開設集中商業的可能（臨街商業不計入）。零售飽和理論公式：IRS=C*RE /RF C：潛在客戶數量 RE

54、：人均消費支出 RF：營業面積 1、商業零售業態商業規模的設定 2、商業零售業態極限規模測算表 3、商業零售業態引力模型 五、綜合體商業街 五、綜合體商業街 1、商業街分析需要解決的核心問題?商業街的長度和寬度；?商業街的輻射半徑；?商業街與平行干道的距離。東京商業街長度一般為 600-1200M，平均 880M；商業街輻射半徑為250-650M，平均輻射半徑為 420M。東京商業街平均寬度 六、綜合體商務 六、綜合體商務 城市綜合體的商務辦公容量一般受城市化發展的影響，而人均辦公面積受區域的主導功能和區域的重要性程度的影響 城市綜合體的商務辦公面積需要考慮的內容?城市商務物業供給總量和供給結

55、構；?城市商務物業需求總量和需求結構；?城市商務物業供給矛盾分析；?城市未來供需發展趨勢（預測就業人口和人均辦公面積，通過租賃活動和市場吸納量預測未來市場需求）；?確定城市綜合體對城市中心商務的分流指數；?中心商務的高度指數確定綜合體最終的商務容量。七、綜合體酒店 七、綜合體酒店 1、城市綜合體的酒店規模估算 E=N*P*L /（T*K）E：酒店的床位數 N：全年的旅客人數 P:住宿旅客比例 L:平均住宿天數 T:全年可逗留天數 K:床位的利用率 八、高水平做好城市綜合體經營分析和建筑策劃工作 八、高水平做好城市綜合體經營分析和建筑策劃工作 城市綜合體需要在市場可行的前提下才能建設，因為城市綜

56、合體規模，投資巨大，必須建立在可持續經營的基礎上，根據經營要求做好建筑策劃，其中酒店和商場都可以策劃專門的主題，互相配合做好人流動線及設施共享。下面我們以福岡博多運河城和國內商業綜合體案例說明商業綜合體的經營分析和建筑策劃工作。日本博多運河城在福岡地圖中的位置 美國 JERDE 建筑事務所在日本完成的第一個項目是位于福岡的博多運河城。美國建筑師協會會員（FAIA），美國 JERDE 建筑事務所董事長 Jon Adams Jerde 等第一次訪問福岡是在 1988 年 5 月。桌子一邊是客戶公司經驗豐富的業務員，另一邊是 Jon Adams Jerde 和來自加州威尼斯海灘的設計師。連好萊塢打造

57、的劇本恐怕也無法表達出他們這次見面的情景。他們受到了思想開闊又有遠見的人士的熱情款待，這甚至在美國也不多見。博多運河城甚至可以當作“自然”的一種代名詞，水作為一種有機元素而被巧妙運用；運河曲線柔和；建筑物層次分明，勾勒了運河的外形，仿佛辟出一個峽谷，河水從巖間潺潺流出，由此開出一條小路。當時，這是日本最大的私人開發的城市復興項目。現在，東京六本木新城已經接過了這一榮譽，他們同樣也參與了這個項目。博多運河城的成功與教訓指導了他們在東京六本木山莊項目的工作。在很多方面，博多運河城實現了 Jon Adams Jerde 多年以前在意大利之行中找到的靈感關于社區、活力和建筑。對他而言，這就如同美夢成真

58、。福岡運河城場地形態 福岡博多運河城開發與運營的系統流程 通過調查研究，博多運河城項目開發商吸納專業公司意見，在經營方面福岡具有支撐大型城市綜合體的市場條件，同時希望目的地式的綜合體開發，促進城市旅游業。事實證明，項目開業后經濟效益良好，大大提升了福岡的城市知名度，吸納了更多游客前來福岡考察消費。日本大型綜合項目博多運河城的成功不僅是設計的成功，更重要的是項目的日本開發商具有開闊的眼光，不僅有充足的市場調查與商業經營策劃經費和設計費用，而且給予市場研究、商業規劃和建筑設計非常充足的時間。反觀中國的商業地產開發商不是政府要求提前竣工，就是發展商忙于回收資金而提前盲目開工，中國商業地產缺乏精品的真

59、正原因是浮躁，缺乏打造精品的長久式思維導向與執行能力。中國要在商業地產領域站在世界之巔，就必須由發展商牽頭，共同沉下心來打造能夠在世界商業地產領域占有一席之地的精品，具有世界水平的經營效率，同時在建筑與服務方面具有民族特色。商業地產項目是風險大、收益大的項目，普通的開發商不具備打造精品購物中心的資源和能力。福岡博多運河城開發與運營的系統流程不僅對于日本同類項目具有指導意義，而且對于中國商業地產項目的開發同樣可以采用本流程，同時可以在本流程的基礎上有所創新，創新的方向是將民族文化特色運用到建筑和商業視覺環境。目對運河的最大限度借景 福岡運河和購物中心局部之間的關系處理 福岡博多運河城項目航拍相片

60、 城市綜合體的酒店大部分是五星級酒店，對于建筑和設施具有明確要求，以南寧的航洋國際城酒店為例，其規模為 4.6 萬平方米：萬豪酒店及配套數據 萬豪酒店項目通過規模化高水平的開發建設，將為南寧市提供一個全新的白金 5 星酒店及會展配套服務空間。九、案例：北京南極星商業綜合體商業業態規劃 九、案例：北京南極星商業綜合體商業業態規劃?一 層超市、餐廳、零售店?二 層歌廳、康體中心?三、四層經濟型酒店 1、業態規劃（一層）?超市選取原則 由于本區域不支持大型購物賣場,所以建議選擇中小型超市,目的為滿足周邊人群生活基礎用品的需求。比較適合的超市有物美、福客隆、好鄰居、順天府等小型超市。?餐飲選取原則 本

61、區域建議引進一些價美物廉的餐飲公司，例如大鴨梨、太熟悉、金佰萬、永和豆漿、馬蘭拉面等。?零售店選取原則 零售店在選取中主要彌補區域不足，分為兩種方式，一種是整體出租，例如開眼鏡店、藥店和電訊器材店；第二種是打散了出租，例如美容美發、干洗店、花店、影樓和口腔診所等。?超市商戶選址條件 對產品的要求?物業縱深在 50 米以上為佳，原則上 不能低于 40 米，臨街面不低于 70米；?層高不低于 5 米，對于期樓的層高要求不低于 6 米凈高在 4.5 米以上（空調排風口至地板的距離）；?樓板承重在 800KG/平方米以上，對期樓的要求在 1000KG/平方米以上；?柱距間要求 9 米以上，原則上不能低

62、于 8 米；?正門至少提供 2 個主出入口，免費外立面廣告至少 3 個；?每層有電動扶梯相連，地下車庫與商場之間有豎向交通連接；?商場要求有一定面積的廣場。對停車場的要求?至少提供 300 個以上地上或地下的顧客免費停車位；?必須為供應商提供 20 個以上的免費貨車停車位；?如商場在社區邊緣需做到社區居民和商場客流分開，同時為商場供貨車輛提供物流專用場地，40 尺貨柜車轉彎半徑 18 米。其它要求?市政電源為雙回呼或環網供電；?提供商場獨立使用的高低壓配電系統，電表，變壓器，備用發電機，強弱電井道及各回路獨立開關箱；?配備完善的給排水系統；?安裝獨立的中央空調系統，空調室內溫度要求達到 24

63、度正負度標準；?物業租賃期限一般為 20 年或 20 年以上，不低于 15 年并提供一定的免租期。華業行超市商戶資源?沃爾瑪?樂購超市?旺市百利?華潤萬佳?歐培德?北京華聯?華泰超市?國美電器?佳聯超市?家和超市?利客隆連鎖總店?華潤萬家?蘇寧電器?家樂福?麥德龍?普爾斯馬特?家世界?歐尚?好又多?新一佳?大潤發?上海聯華?易初蓮花?萬客隆?人人樂?農工商?餐飲商戶選址條件?商業中心或次中心區域，餐飲集中地區或大型居住區內及周邊?良好的可見性和到達性，地址方便尋找，交通便利?有獨立停車場(車位 50 個)或周圍具備便利的停車條件?有足夠的營業面積和空間，使用面積不小于 150 平方米?比較規整

64、的店面外形?最好為底層，具備獨立的門位及門廳，商業大廈內的餐飲樓層亦可?有配套的廣告位,有足夠空間可放置各類宣傳燈箱廣告?水電氣三通，并具備布置排污、油煙處理、空調等設備的空間，具備上 水（有用水指標 300 噸500 噸）、下水（符合當地環境保護部門排放 標準或能夠提供市政部門同意的排污管道接口）及相應的用電指標?有充足庫房及商用中央空調核定制冷量?具備符合消防部門規定的防火設施?為規避投資風險，沒有房屋產權證書、臨建房屋、在拆遷范圍之內的 房屋，均不合適開設特許經營店。?華業行餐飲商戶資源 中式餐飲?金山城?中暢海洋宮餐飲有限公司?中僑潮州酒樓?北京潮香味美食服務中心?申煜華景苑食府?華龍

65、不夜天潮州海鮮?金佰萬?佰金瀚中餐廳?金島潮州餐廳?敘福樓酒家?翅都飲食有限責任公司?海陽宮潮州酒樓?大鴨梨?郭林家常菜?全聚德?金鼎軒 快餐式餐飲?大成永和中華美食?荷花泰式菜館?永和豆漿?紫荊花茶餐廳?麥當勞?肯德基?必勝客?賽百味?吉野家?零售店商戶選址條件 2、業態規劃（二層）?運動康樂中心選取原則 本區域目前較缺乏以運動康樂為主的娛樂場所,其中上文劃分的四個業態也可以進行更迭調整,使整層都具備康體運動的娛樂屬性。?歌廳及康體中心選址條件?面積要求：標準 5002000 平方米?電力要求：民用電?選址要求：選擇在寫字樓或成熟社區?選擇樓層要求：物業的地下一層至地上五層，層高 3 米以上

66、?租金水平：12.5 元/天/平米?其它相關要求:要求大開間,通風系統良好、明顯廣告標示?商戶資源 康體中心?中體倍力健身中心?進步健身中心?寶迪沃英派斯健身中心?瀟鄉雨洗浴桑拿中心?張貝健身中心?北京中途信大正桑拿健身中心?北京青年宮康金健身俱樂部?漢方洲美容足道健康城?珍愛之心女子俱樂部?星期天健身俱樂部?北京淑夢俱樂部?Tnch by Inch 健美俱樂部 夜總會?中國城夜總會?北京市凱文娛樂城?泰和祥夜總會?快樂迪娛樂城?金閣樓夜總會?金榜題名夜總會?花好月圓夜總會?紅館聯誼國際俱樂部?北京市中華娛樂宮歌舞廳?北京市日夜城康樂中心北京市九龍娛樂中心?北京瑞萊山莊夜總會?北京金百盛娛樂城

67、 3、業態規劃（三、四層）?經濟型酒店選取原則 本區域緊挨總部基地，目前沒有任何給商旅人士下踏的酒店，為了彌補這一區域不足，將本項目三、四兩層設置為酒店，考慮到本區域人口消費水平，將酒店定位為目前國際流行的經濟型酒店，必然受到本區域的歡迎。?經濟酒店選址條件?經濟型酒店商戶資源?國際青年旅舍?都市假日?錦江之星?莫泰 168?7Dayslnn?格林豪泰?速 8 連鎖?如家快捷酒店?7 天連鎖?日月光連鎖?新視線便捷酒店?北京城市青年酒店?北京華業天緣賓館?飛鷹國際青年旅舍?北京安怡之家賓館?國際商務連鎖會館?北京旅行家青年公寓?北京陽光青年酒店 十、城市綜合體前期規劃設計淺議 十、城市綜合體前

68、期規劃設計淺議 在集團商業地產高速發展中，規劃院積極參與項目前期規劃研究和設計，這里結合本人前期規劃設計工作的經驗談談體會。1、關于城市綜合體 城市綜合體在城市化過程中起著營造城市新的商務、商業中心區，打造城市新地標，創造城市活力之源的商業綜合體和居住街區，創造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動廣場；同時，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市24 小時不夜城等方面起著重要作用。城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或 SOHO）、大型綜合購物中心（SHOPPINGMALL）、獨立商鋪及街區、市民廣場及大型高尚居住社區等組成。在國外早已發展成熟的城市綜合體，近年來在國

69、內一些主要城市正以一種新的商業地產模式逐漸發展起來。作為中國商業地產領袖的萬達集團當仁不讓的成為打造城市綜合體的積極倡導者和實踐者：短短兩年多時間，西至重慶、成都、西安，北至哈爾濱、沈陽、北京、濟南、太原，南至南昌、合肥，東至上海、寧波、蘇州、無錫等全國十多個大城市都有萬達城市綜合體閃亮登場。從單店到組合店再到如今的城市綜合體，萬達商業地產正在經歷第三次嬗變。2、項目土地解讀 城市綜合體項目選址一般符合下列三種情況之一：第一，項目所在位置為城市核心區，有人流和消費基礎。如北京萬達廣場在 CBD 區，濟南萬達廣場在百年商埠區與泉城步行路之間，合肥萬達廣場在三孝口商圈。第二，項目位于城市副中心，是

70、城市經濟新增長點。如上海五角場，重慶南坪商圈，無錫濱湖區，沈陽鐵西城市副中心等。第三，位于新開發區，如寧波鄞州區，南昌紅谷灘新區，蘇州工業園區等。人流量和消費基礎是支撐大型商業及城市綜合體的最主要因素，因此，位于新開發區的項目如寧波萬達廣場在招商方面比起北京和上海萬達廣場就相對困難。在發展部進行項目初步選址，相關部門聯合調研、評估，并將項目可行性報告上報集團領導，最終項目定位確定之后，規劃院即著手項目前期規劃方案的設計工作。項目前期規劃最核心的工作是項目土地解讀。所謂解讀，從大的方面講，是對項目周邊情況，項目所處區域在城市中的地位，項目所在城市經濟、文化發展情況，商 業發達程度，居民購買力及消

71、費習慣等進行解讀；對項目具體土地解讀分為：1、城市商業特點及需求，商業人流主導方向及構成等；這個城市缺什么？我們能帶給 城市什么？2、解讀項目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經過等；3、基地內有沒有保留建筑，如何將保留建筑融合到規劃之中；4、項目可利用資源，如：河流，公園等；5、項目規劃條件：容積率、限高等；6、項目區域規劃與城市總體規劃等。3、城市綜合體設計特點 1）、多功能的城市開發 城市綜合體給城市帶來多功能的城市開發。一般的城市開發商主要集中在某些單一功能的開發上，其它只作為附屬配套，如純住宅開發、純商業開發、或者純酒店或寫字樓開發等。萬達廣場將多功能綜合集中開發，包括有：酒店、寫字

72、樓、大型商業和特色商業街、公寓、高尚住宅、大型廣場等。不同功能、時間段的城市功能組織在一起，各種功能互為補充組成城市24小時不夜城-大型商業中心與商業街區是城市活力之源，充滿激情與商氣，寫字樓使 城市充滿青春與魅力，酒店的進駐提升了消費檔次，公寓及住宅區從白天到黑夜充滿生氣與活力，城市廣場又極大的聚集了城市的能量與人氣等。總之，城市綜合體的多功能特性使萬達廣場的影響力及項目所在區域的城市商業中心地位得到顯著加強，如總建筑面積達 78 萬平方米的重慶萬達廣場，商業及公建面積達 33 萬平方米，項目建成后將使萬達在重慶的影響及南坪商圈作為重慶五大商圈之一的作用得到顯著增強。2）、街坊式的街區布局

73、在當代城市化進程中，許多城市的歷史風貌正被一點點地蠶食，城市的文脈與記憶正被一點點地割裂。為此，城市開發商需對保護城市的文脈，保護歷史形成的街區，城市記憶，城市尺度，路網格局，商圈等予以足夠的關注，對擬改造項目及城市的歷史及現狀進行分析，把握城市規律，解讀土地價值。街坊式街區布局很好的保留了城市歷史脈絡和城市骨架-道路是一個城市的骨骼，街區承載著城市的記憶，街坊式街區布局將城市歷史文脈很好的延續。我們在城市綜合體設計中采用了街坊式街區布局的規劃手段：保留了城市主要的道路格局和行為習慣，保留了基地具有歷史價值的文化建筑，結合保留建筑或原有活 動廣場設置供市民活動的城市廣場等。如在濟南萬達廣場的規

74、劃設計中，對基地歷史及現狀進行分析：基地位于百年商埠區與泉城步行街之間，基地內部由兩條貫穿東西及一條南北向的街道劃分成四個區域。因此項目規劃了二橫一縱道路系統，將項目分成四大功能分區：沿連接商埠區與步行街的 經四路一側布置了大型商業廣場，東側面向泉城廣場布置了超高層酒店，同時，用地東南側以東與高架路相對是共青團路廣場，故在此規劃了 3 萬平方米的市民廣場 遙相呼應；另外，結合用地中部的歷史保護建筑，布置了社區文化廣場，將居住區自然的劃分為四個組團，形成了在原有路網基礎上的街坊式街區布局，延續了項目 原有的道路系統和商業行為習慣。3）、開放式的城市空間 我們在城市綜合體規劃設計中的另一大特點是創

75、造開放式的城市空間。城市綜合體設計是以較高密度和高容積率的設計手法將多種功能的建筑空間集中布置，這種集 中布置規劃手法使項目規劃或布置大型市民活動廣場等公共開放式活動或綠化城市空間成為可能。我們在多個項目的城市綜合體方案設計中都規劃了這樣的城市空 間，如太原、沈陽鐵西、無錫萬達廣場均規劃了 22.5 萬平方米市民廣場。在寸土寸金的綜合商業項目開發中，做出這樣的決策和規劃是需要最高決策者具有過人的魄力和前瞻眼光的。開放式空間包括市民廣場，居住區休閑活動廣場，大空 間尺度的建筑間距及超大綠化園林的高尚社區等。它們為城市增添了市民公共活動場所，為城市增添積聚人氣與活力的城市空間，為城市地標式建筑天際

76、線提供最佳 視覺空間，為城市透出藍天、白云、森林、小溪、詩意 太原萬達廣場位于太原有龍眼之稱的黑龍潭公園周圍，為了讓公園透出綠色，規劃方案將周圍遮擋公園景色的所有破舊老房全部拆除，代之以綠化間距超百米的短板式高層住宅，最大限度的將公園綠色透出來，將綠色、生態還給城市。4）、地標式的城市建筑 城市綜合體一個顯著特點就是均在所在城市矗立了地標式建筑。如超高層酒店：濟南萬達廣場 180 米高超白金五星級酒店（建成后將是濟南第一高樓）；又如高層地標式雙塔：無錫萬達廣場白金五星級酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。4、項目前期規劃心得 通過工作實踐，總結心得如下：?認真做好項目前期調研和定位。項目前期

77、調研和定位準確與否關系到整個項目的運作是否成功和順利，因此集團相關部門應加強合作和工作力度，并使之規范化和制度化。?認真解讀項目土地，使土地價值最大化。通過解讀土地、合理規劃，使功能設置和分區合理，最大發揮土地效益；通過合理交通規劃，使商業動線合理，積聚人氣。?站在國際萬達 百年企業的高度，提高規劃設計水平。在項目前期規劃設計中，董事長多次從國際萬達 百年企業的高度，對社會，對城市做出貢獻，促進商業地產發展的角度出發，寧可犧牲企業目前的一些利益。如在多個新項目規劃設計中，為了給城市營造供市民活動的公共場所，均減少可建面積，用于營造大型市民廣場。因此作為萬達的一名規劃設計人員，應該具備大氣，超前

78、，激情的品格和理性，負責，嚴謹的工作態度，不斷提高規劃設計水平，才不愧時代、企業賦予的職責。第九章 城市/商業/建筑綜合體資本進入與退出 第九章 城市/商業/建筑綜合體資本進入與退出 一、綜合體融資的特點 一、綜合體融資的特點?規模大、周期長；?高風險、高收益；?多元化。二、綜合體的融資渠道 二、綜合體的融資渠道 1、美國都市綜合體的融資渠道：2、國內綜合體物業資本的參與方式 策略一:收租型物業投融資 引進海外收租型房地產投資基金(REITs)或國內外資金，專門對有穩定租戶的商業、寫字樓、酒店式公寓等物業進行投資和經營。策略二:開發型項目投融資 引進海外投資開發型房地產投資基金(REITs)或

79、國內外資金，結合開發商對資金的需求，對項目進行投融資。3、綜合體的 REITs Structure 第十章 綜合體招商 第十章 綜合體招商 一、招商策略 一、招商策略 1、租金定位 1、租金定位 1）、市場比較法 根據目前項目區域及同類物業的銷售價格進行比較得出本項目市場租金。租金為：3-4元/平米。2）、市場意向法 通過對周邊商戶的走訪調查，客戶對本案接受的租金價格在1-3元/平方米之間。3）、項目整體實現均價 根據上述兩種定價方法得出本項目的整體均價區間為1-4元/平方米。考慮整層出租的價格會相對低一些，因此最終確定的整體均價為2.5元/平方米。4、各樓層租金 2、招商策略 2、招商策略

80、結合項目優勢，以本區域獨一無二的商業綜合體為訴求點，吸引商家進駐。引進核心主力經營店起“領頭羊”做用，增強租戶對未來商業成功經營的信心，達到吸引市場關注的目的，規避市場接受風險。地下一層超市：物美、福客隆、好鄰居、順天府等 一層餐飲業主力店：大鴨梨、太熟悉、金佰萬、永和豆漿、馬蘭拉面等 一層零售店：眼睛店、美容院、國龍醫藥 二 層：浩沙健身、南苑康體中心、虞美宮KTV、北京比佳樂娛樂城 三、四層：如家快捷、城市客棧、速8、錦江之星 1 1-項項目目整整體體營營銷銷策策略略 2 2-引引進進主主力力店店?精裝接待中心，樹立起一個全新的形象。引發客戶的興趣，增強客戶的進駐信心。?制作看板、羅馬旗、

81、宣傳條等招商工具，烘托現場火熱氣氛。?將各商家的店名統一制作成掛旗的形式以烘托氣氛。在招商活動開始階段對前 3 名規模或品牌入住商家給予特別的優惠（在給予租金價格優惠的同時再贈送開業支持費 1000 元）。租用面積在 300 以上，帶動市場人流作用顯著且對散戶進駐具有較強感召力的，可一次性免租三個月。租用面積在 1000-3000 之間，對散戶進駐具有較強感召力的，在一次性簽訂十年租賃合同時免租一年。租用面積在 100 以下，一次性簽訂租賃合同在兩年之時，免租三個月。3 3-商商業業氛氛圍圍營營造造 4 4-優優先先入入住住 5 5-大大戶戶政政策策 6 6-品品牌牌戶戶策策略略7 7-散散戶

82、戶政政策策 3、招商推廣方案 3、招商推廣方案 邀請具有較強感召力和影響力的各業態商家參加經營研討會。?第一篇 海報以 與眾不同，一定出眾我有我精彩 為主題作為開篇，全面系統的介紹本項目的自身優勢；版面以整版紅色的為底，廣告主題“與眾不同，一定出眾”特別突出，圖中首先向人們傳達一種本項目與眾不同的形象，讓他們對本項目有一個印象。?第二篇 海報以即將閃亮登場因你更精彩廣告則重點訴求招商的相關事項，在廣告設計中，還是采用了整版的紅色來奪人眼球。文案主要對第一篇海報發出后，客戶反饋和想探知的問題進行簡述，形成新聞式的廣告。?第三篇 以愛你=愛自己將愛進行到底將“愛”進行了全新的詮釋，文案中指出開發商

83、及經營商之間的結合是愛的開始，在以后的日子里開發商將一道與經營商共同攜手創造良好的經營環境，贏得更多的利潤，尋求更大的發展。?第四篇 以人緣財源冬至圓心中充滿愛為主題的廣告，一邊向大家表示節日的問候，一邊向目標客戶亮出與眾不同的一招凡在開盤這天來參加現場活動的都可領取一份另人意想不到的驚喜。?第五篇 在招商工作接近尾聲、準備開街時舉辦一個慶功酒會。廣告以 把1 1-召召開開招招商商大大會會 2 2-廣廣告告媒媒體體宣宣傳傳 酒當歌須盡歡金豬財年我們同舉杯 來答謝各商家對本項目的支持和信任。4、招商計劃 4、招商計劃 二、招商保障 二、招商保障 1、三高團隊 2、招商團隊組織框架 三、招商管理

84、三、招商管理 1、執行 產生效益的階段，除了需要專業化的知識和技能外，更需要專業化的團隊和市場經驗。2、團隊構成 3、招商業務流程 第十一章 綜合體營銷推廣 第十一章 綜合體營銷推廣 一、推廣思路 一、推廣思路 二、推廣層次和傳播通路解析圖 二、推廣層次和傳播通路解析圖 三、銷售與出租 三、銷售與出租 第十二章 綜合體經營管理 第十二章 綜合體經營管理 福岡博多運河城可以稱為未來都市型設計，這種風格的建筑設計在日本屬于首創。有名的福岡凱悅大飯店和華盛頓酒店、四季劇團的第一個專用劇場“福岡城市劇場”、匯集 13 個電影院的“AMC 運河城 13”、高科技游藝主題公園“福岡快樂國”等都在這里占有一

85、席之地。無論內容還是規模都是空前無比的。博多運河城鳥瞰相片 城市綜合體的管理屬于綜合管理，需要統一管理公共部分場地與設施，協調營銷活動，同時包括相對獨立的購物中心經營、酒店管理、寫字樓以及公寓物業管理等內容。功能劃分與信息宣傳 一、購物中心的管理 一、購物中心的管理 博多運河城核心部分是個超大型的購物中心，它因水而生動：180 米長的運河從它的中心流過。里面有各種名牌專賣店，酒店，餐館，電影院等游樂設施。在其中一側的樓梯面對的是一個瀕水的表演舞臺，在高處望下去，總是有各種風格不同的樂隊在那里進行表演。如果累了還可以在河邊長椅上坐著觀日落美景，或是請畫像的藝術家為你畫上有日本卡通造型的漫畫像。典

86、型營銷推廣場景反映設計的內涵 讓顧客停留更多時間 購物中心的綠化管理 博多運河城不僅在設計方面貫徹了生態型城市綜合體的思路，而且在管理方面也貫徹如下管理思路：（1）.營銷推廣作為整個購物中心的核心，將項目打造成為旅游目的地，游客可以在酒店住宿，同時可以在購物中心購物，在娛樂城參與游樂與文化活動。每年到福岡旅游的旅客幾乎都把博多運河城作為必到的旅游目的地。（2）.將環境管理的標準貫徹到物業管理中，通過高品牌物業及服務吸引更多顧客。（3）.博多運河城的管理公司日本 FJ 株式會社，重點作統一形象推廣以及購物中心管理，酒店管理獨立性較大，聘請專業酒店管理公司管理，因為酒店不僅要吸引來購物的人群消費，

87、更重要是要吸引外地旅游和商務旅客。（）盡管相對獨立的部分都在打造自己的品牌，但是項目整體品牌依舊非常重要，只有形成整體品牌才能吸引本地顧客重復消費，才能吸引更多的外地顧客慕名前來。二、劇院的管理 二、劇院的管理 劇場是購物中心的公共場地，是公共演出平臺，滿足購物人群的文化生活與娛樂要求。博多運河城的四季劇場擁有專用劇場，該團擁有比較強大的演員陣容。劇場管理 國內很多城市也在城市廣場中興建劇場，如何經營好城市劇場，借鑒日本經驗提出幾點意見：1.建議以民營化的藝術團為主，與一個歌舞團建立長期合作關系。2.專業化與業務活動結合，以一流的編劇和導演為龍頭，多出藝術精品。在表演方面，劇院的藝術團體不僅要

88、重視發揮骨干演員作用，特別注意從顧客中吸納業余演員參加，培養更多藝術人才，突出參與性與互動。3.可以將購物中心的藝術團與劇院相互結合，形成一個整體。圓形舞臺與劇院式購物中心 三、娛樂城與餐飲 三、娛樂城與餐飲 娛樂城與文化表演活動紛呈 AMC 運河城 13 擁有日本規模最大的多功能電影院，共有 13 個放映廳，經常上演熱門佳作。餐飲 拉面街薈萃日本美食，吸引大量人流。日本飲食文化不僅借鑒中國飲食文化，而且日本是世界平均衛生程度最好的國家，日本餐飲吸引世界各地美食愛好者。拉面街采取拉面競技場的方式，吸引了很多顧客參與。四、五星級酒店的管理 四、五星級酒店的管理 博多運河城的五星級酒店 福岡凱悅大

89、酒店和華盛頓酒店是兩家五星級酒店，酒店吸引的是中高收入人群，這些人群也是有能力購買購物中心商品的顧客。我們在國內的長春卓展中心也可以看到這種現象，很多人在卓展購物中心購買高檔商品，在香格里拉大酒店咖啡廳洽談商務或休閑。第十三章 綜合體的運營價值 第十三章 綜合體的運營價值 一、綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈 一、綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈 1、人流價值鏈 1、人流價值鏈 2、東莞第一國際各物業功能價值支撐體系圖 2、東莞第一國際各物業功能價值支撐體系圖 二、綜合體的綜合開發價值鏈矩陣 二、綜合體的綜合開發價值鏈矩陣 三、綜合體的綜合評價體系 三、綜合體的綜合評價體系 四、綜合體運營的思考 四、綜合體運營的思考 1、華潤萬象城作為城市核心區城市綜合體項目為什么一期項目開發會會選擇商業和寫字樓？2、處于城市核心區的中航城城市綜合體項目為什么一期項目開發會選擇寫字樓而不是商業？3、龍崗南聯港臺項目處于城市次級中心區的輻射地帶，125 萬的總建面，一期啟動以住宅為主？五、面對城市綜合體，我們急需解決的問題 五、面對城市綜合體，我們急需解決的問題?地塊價值的研判與分析；?分期規劃與城市化發展的關系；?城市綜合體與舊改拆遷間的協調；?城市綜合體現金流的問題；?城市綜合體的營銷問題。