1、 城市綜合案例解析策劃實戰要點PART全國戰略條件全國戰略條件 單一市中心 外圍新區 城市多中心 呼和浩特 濟南 沈陽 青島 天津 北京 香港 傳統城市形態 城市化進程 對外商貿活動增多 多個城市功能 區變成中心 城市的發展 上海 新加坡 城市發展規律 城市多中心發展城市多中心發展 良好的市政基礎條件良好的市政基礎條件 政府、景觀的修建為東部發展提供基礎政府、景觀的修建為東部發展提供基礎 城市發展必將由單中心向多中心結構轉變城市發展必將由單中心向多中心結構轉變 呼市戰略對接條件呼市戰略對接條件 國家戰略的落實國家戰略的落實 呼市最具有消費活力的中產階層支撐不足呼市最具有消費活力的中產階層支撐不

2、足 商圈環境建設商圈環境建設 吸納和創造中產階層吸納和創造中產階層 形成良性互動形成良性互動 城市階層發展不確定性城市階層發展不確定性 呼市同樣適用于呼市同樣適用于MM理論理論 日本經濟學家 大前研一，對1990年代以來日本社會經濟歸納得出。MM理論理論的提出的提出 資源型行業資源型行業 城市財富迅速集聚城市財富迅速集聚 新興行業新興行業 不成規模不成規模 難以聚能難以聚能 傳統行業傳統行業 行業沒落行業沒落 收益有限收益有限 高收入階層高收入階層 中產階層中產階層 低收入階層低收入階層 高能耗高能耗 低成本低成本 低技術低技術 低能耗低能耗 高成本高成本 高技術高技術 高能耗高能耗 高成本高

3、成本 低技術低技術 中產階層中產階層收入下滑收入下滑 上層的生上層的生活習慣活習慣 上層的生上層的生活品質活品質 MM模型模型中產中產階級階級特點特點 享受享受 面子面子 利益利益 經濟經濟 開發商執行能力和團隊實力偏弱開發商執行能力和團隊實力偏弱 規避自身開發不足，全力發揮合作優勢規避自身開發不足，全力發揮合作優勢 開發商自身的不確定性開發商自身的不確定性 開發商自身弱點剖析開發商自身弱點剖析 管理團隊偏弱管理團隊偏弱 資金實力不足資金實力不足 開發經驗不足開發經驗不足 執行力偏弱執行力偏弱 開發商自身優勢剖析開發商自身優勢剖析 大量可開發用地大量可開發用地 領導的大力支持領導的大力支持 政

4、策的靈活優惠政策的靈活優惠 支撐力較強支撐力較強 自行開發困難諸多自行開發困難諸多 尋找伙伴共同開發尋找伙伴共同開發 資金資金 經驗經驗 團隊團隊 土地土地 政策政策 形象形象 吸納大型投資商吸納大型投資商 引進知名開發商引進知名開發商 聘用專業管理公司聘用專業管理公司 隨著時間的發展城市資源的供給與空間發生巨大的變化隨著時間的發展城市資源的供給與空間發生巨大的變化 工作方法工作方法:螺旋發展法螺旋發展法 時間軸周期影響分析時間軸周期影響分析 時間軸產業鏈形式時間軸產業鏈形式 隨著時間軸規模效應增強隨著時間軸規模效應增強 產業鏈效應增強產業鏈效應增強 產業鏈螺旋發展模式產業鏈螺旋發展模式 城市

5、功能發展軸城市功能發展軸 時間軸時間軸 城市發展軸要素城市發展軸要素 兩軸要素與工作方法兩軸要素與工作方法 兩軸兩軸 時間與城市發展資源空間呈正向循環發展時間與城市發展資源空間呈正向循環發展 項目基地分割原則項目基地分割原則 一、時序開發原則一、時序開發原則 二、條件變更原則二、條件變更原則 三、優地優用原則三、優地優用原則 四、區域成熟度原則四、區域成熟度原則 五、無縫對接原則五、無縫對接原則 六、功能互補原則六、功能互補原則 七、產業鏈完善原則七、產業鏈完善原則 八、因地制宜原則八、因地制宜原則 九、先簡后繁原則九、先簡后繁原則 十、總體布局原則十、總體布局原則 PART T項目發展項目發

6、展 功能產品描述功能產品描述 四大功能撬動項目：商業、寫字樓、酒店、住宅四大功能撬動項目：商業、寫字樓、酒店、住宅 傳統百貨商業傳統百貨商業 現代百貨現代百貨 購物中心購物中心 Shopping MallShopping Mall 主題商業街主題商業街 大型生態娛樂主題會所大型生態娛樂主題會所 商業模式商業模式 頂級寫字樓頂級寫字樓 優質寫字樓優質寫字樓 普通寫字樓普通寫字樓 總部基地型獨立辦公樓總部基地型獨立辦公樓 商務公寓型寫字樓商務公寓型寫字樓 辦公模式辦公模式 酒店模式酒店模式 國際頂級豪華酒店國際頂級豪華酒店 國際品牌商務酒店國際品牌商務酒店 國內企業的下屬酒店國內企業的下屬酒店 經

7、濟連鎖酒店經濟連鎖酒店 度假及情景酒店度假及情景酒店 住宅模式住宅模式 普通單生精裝公寓普通單生精裝公寓 高檔商務型公寓高檔商務型公寓 高檔酒店式公寓高檔酒店式公寓 SOHOSOHO辦公式公寓辦公式公寓 生態景觀式大宅生態景觀式大宅 功能產品描述功能產品描述 四大功能撬動項目：商業、寫字樓、酒店、住宅四大功能撬動項目：商業、寫字樓、酒店、住宅 實現火車站城市新核心地位實現火車站城市新核心地位 酒店群 商業群 寫字樓群 公寓群 提升城市形象提升城市形象 強化中心地位強化中心地位 實現商務氛圍實現商務氛圍 引入消費人群引入消費人群 實現提升城市形象的功能實現提升城市形象的功能 勢勢 納納 現狀問題

8、分析解決現狀問題分析解決 造勢造勢 吸納吸納 全城的全城的 影響力影響力 為未來商業核心發展提供可能為未來商業核心發展提供可能 全城的全城的 消費力消費力 星光舞臺星光舞臺 現狀問題分析解決現狀問題分析解決 勢勢 納納 聚集聚集 人氣人氣 成為呼市焦點成為呼市焦點 吸引吸引 文化活動文化活動 呼市的節目、外部活動呼市的節目、外部活動 時尚名模展示臺時尚名模展示臺 婚慶電力主持臺婚慶電力主持臺 明星欣慰發布會明星欣慰發布會 階段亮點策劃營銷手段階段亮點策劃營銷手段(全城號召力全城號召力)現狀問題分析解決現狀問題分析解決 導導 留留 引導引導 駐留駐留 引導全城消費人群引導全城消費人群 車站消費人

9、群車站消費人群 公式公式蘭切斯特商圈測算發的應用：競爭中的敵我關系蘭切斯特商圈測算發的應用：競爭中的敵我關系 蘭徹斯特份額法則（蘭徹斯特份額法則（蘭徹斯特戰斗理論或戰斗動態理論）蘭徹斯特戰斗理論或戰斗動態理論）19151915年，英國工程師年，英國工程師F.W.F.W.蘭徹斯特在蘭徹斯特在戰斗中的飛機戰斗中的飛機一文中，首先提出用一文中，首先提出用常微分方程組描述敵對雙方兵力消滅過程，定性地說明了集中兵力的原理；常微分方程組描述敵對雙方兵力消滅過程，定性地說明了集中兵力的原理；開始是用于分析交戰過程中的雙方傷亡比率，后用途逐漸推廣；開始是用于分析交戰過程中的雙方傷亡比率，后用途逐漸推廣；是應用

10、數學方法研究敵對雙方在戰斗中的武器、兵力消滅過程的運籌學分支；是應用數學方法研究敵對雙方在戰斗中的武器、兵力消滅過程的運籌學分支；二級商圈二級商圈 三級商圈三級商圈 2.5KM2.5KM 10KM10KM 20KM20KM 本項目商業體量規模本項目商業體量規模 商業成長階段與規模建議商業成長階段與規模建議 各級商圈消費總量各級商圈消費總量 人口數量人口數量 人均消費支出人均消費支出 商圈消費總量商圈消費總量 競爭份額競爭份額 項目消費支撐量項目消費支撐量 消費支撐預期消費支撐預期 項目商業體量項目商業體量 蘭切斯特把戰斗簡化為兩種基本情況：蘭切斯特把戰斗簡化為兩種基本情況：距離：距離：x x和

11、和y y分別為紅軍和藍軍的戰斗單位數量分別為紅軍和藍軍的戰斗單位數量 -商圈范圍距離商圈范圍距離 兵力：兵力：a a和和b b分別為紅軍和藍軍的平均單位戰斗力分別為紅軍和藍軍的平均單位戰斗力-客群與消費能力客群與消費能力 變量：變量：t t實力和本身戰斗單位的數量成實力和本身戰斗單位的數量成線性關系線性關系-城市發展速度變量城市發展速度變量 dy/dt=dy/dt=-a*x*ya*x*y dx/dt=dx/dt=-b*x*yb*x*y 項目商業規模分析項目商業規模分析 核心商圈核心商圈 雙方實力相等的條件為：雙方實力相等的條件為：a*x=b*ya*x=b*y 雙方實力相等的條件變為：雙方實力相

12、等的條件變為：a*x2=b*y2a*x2=b*y2 競爭市場中商業規模份額的意義競爭市場中商業規模份額的意義 核心商圈總消費力為核心商圈總消費力為182184182184萬元萬元 二級商圈總消費力為二級商圈總消費力為334004334004萬元萬元 新興商圈總消費力為新興商圈總消費力為277254277254萬元萬元 5%11%20%3643736437萬元萬元 3674036740萬元萬元 1386313863萬元萬元 8704087040萬元萬元 平均坪效平均坪效 50005000元元 靜態商業靜態商業=17.5=17.5萬平方米萬平方米 8704087040萬元萬元 項目坪效項目坪效47

13、004700元元 18.518.5萬萬 平方米平方米 商業體量修正：商業體量修正：城市商圈競爭關系推導出本項目靜態商業規模城市商圈競爭關系推導出本項目靜態商業規模 蘭徹斯特份額方法蘭徹斯特份額方法 核心商圈人口：核心商圈人口：32萬萬 二級商圈人口：二級商圈人口：22萬萬 三級商圈人口：三級商圈人口：12萬萬 城鎮居民人均消費支出：城鎮居民人均消費支出：15182元元 農村人口人均消費支出：農村人口人均消費支出：4319元元 人口增長率人口增長率1.8%1.8%人均消費支出增長率人均消費支出增長率15%15%消費支撐增長率消費支撐增長率27%27%現狀商業容量確定現狀商業容量確定 3-5年商業

14、容量預測年商業容量預測 8-10商業容量預測商業容量預測 商圈總消費力商圈總消費力8704087040萬元萬元 3 3-5 5年商業支撐年商業支撐2020億元億元-3030億元億元 8 8-1010年商業支撐年商業支撐5050億元億元-100100億元億元 商圈體量規模商圈體量規模 18.518.5萬平方米萬平方米 消費支撐增長消費支撐增長率率27%27%消費支撐增長消費支撐增長率率27%27%商圈體量規模商圈體量規模5050-6060萬平萬平 商圈體量規模商圈體量規模100100-150150萬平萬平 考慮項目風險因素，建議項考慮項目風險因素，建議項目啟動規模控制在目啟動規模控制在5-8萬平

15、萬平 項目中期建議項目體量規模項目中期建議項目體量規模控制在控制在50萬以內萬以內 商業規模增長預測商業規模增長預測 蒙文化蒙文化 3636民族民族 民族民族 文化文化 特色特色 道道 長長 期期 形形 成成 關關 系系 形形 成成 紐紐 帶帶 形成產業鏈形成產業鏈 術術 短短 期期 有有 效效 有有 力力 量量 與競爭與競爭 對手形對手形 成差異化成差異化 競爭競爭 有有 吸吸 引引 力力 功能性商業功能性商業 主題主題 手段手段 功能功能 手段手段 專業市場性商業專業市場性商業 大大大大 主背主背 題景題景 的的的的 變變 量量 功能功能 城市外部城市外部 城市內部城市內部 本項目本項目

16、變量變量 國際化、民族化國際化、民族化 結合結合,形成民族的形成民族的 特色主線特色主線 國際化的方式實國際化的方式實 現形成呼市自身現形成呼市自身 的特色的特色 單體產品單體產品:俏江南、全聚德俏江南、全聚德 建筑規劃類：上海新天地建筑規劃類：上海新天地 北京前門、寧波天一廣場北京前門、寧波天一廣場 商業開發的戰略與戰術商業開發的戰略與戰術 通過有通過有 吸引力吸引力 的商業的商業 形式形式 功功 能能 性性 商商 業業 辦辦 法法 及及 作作 用用 專專 業業 市市 場場 性性 商商 業業 餐飲餐飲 娛樂娛樂 休閑休閑 服裝服裝 服飾服飾 建材建材 家居家居 家電家電 功功 能能 城市城市

17、 外部外部 城市城市 內部內部 民族特色線民族特色線 商商 業業 街街 形形 成成 可分可合可分可合 有大有小有大有小 有零有整有零有整 好招商好招商 好銷售好銷售 好轉型好轉型 好接受好接受 路網路網 建筑規建筑規 模體量模體量 招商地價招商地價 成本要求成本要求 易形成規模易形成規模 超市超市 靜態商業靜態商業 動態商業動態商業 精品精品 紅星美凱龍、紅星美凱龍、居然之家、百安居、居然之家、百安居、迪卡農、國美、蘇寧迪卡農、國美、蘇寧 等主題店等主題店 家樂福等大型超市家樂福等大型超市 1 2 形成形成 要素要素 3 可實施性較強可實施性較強 國際化手段國際化手段 和方式實現和方式實現 形

18、成呼市自身形成呼市自身 的符號特色的符號特色 如俏江南等如俏江南等 特色業態特色業態 術術:商業短期內形成的辦法商業短期內形成的辦法 產產 業業 啟啟 動動 產產 業業 聯聯 動動 形成形成 項目項目 區域區域 差異差異 競爭力競爭力 以火車站以火車站(空港空港 物流拉動）物流拉動）以城際與北京與以城際與北京與 京津唐及京津唐及 商業購物商業購物 產業從簡產業從簡 到復的形式到復的形式 展覽、會議展覽、會議 商務、酒店商務、酒店 產業中心產業中心 商業中心商業中心 中心交易平臺中心交易平臺 宜居宜商宜居宜商 空間空間 總部中小企業基地總部中小企業基地 孵化基地孵化基地 商貿易展示平臺商貿易展示

19、平臺 商業體商業體 酒店體酒店體 商務體商務體 居住體居住體 物流、商貿物流、商貿 休閑娛樂休閑娛樂 1 2 3 4 5 6 7 產業聯動產業聯動 道道:長期戰略性產業鏈打造長期戰略性產業鏈打造 住宅在項目開發進程中的必要性住宅在項目開發進程中的必要性 近期階段 中期階段 長期階段 先期啟動先期啟動不依賴區域成熟度不依賴區域成熟度 滾動開發滾動開發資金快速回現資金快速回現 聚集人氣聚集人氣奠定項目市場形象奠定項目市場形象 產業需求產業需求小型企業居住、辦公模糊需求小型企業居住、辦公模糊需求 人口支撐人口支撐聚集人氣為商業提供人口支撐聚集人氣為商業提供人口支撐 居住升級居住升級居住升級提升項目區

20、域價值居住升級提升項目區域價值 項目盈利項目盈利通過居住物業博取項目利潤通過居住物業博取項目利潤 人口拉動人口拉動拉動高消費群體進駐拉動高消費群體進駐 價值支撐價值支撐高端居住支撐副中心區域價值高端居住支撐副中心區域價值 資金流資金流 人氣流人氣流 產業鏈產業鏈 配套比配套比 四四 大大 元元 素素 商商務務環環境境 生活環境生活環境 交通關系交通關系 商商業業環環境境 城市運動原理：城市運動原理：產業鏈各功能不是孤立存在的，不是平面靜止，而是立體與運動的。產業鏈各功能不是孤立存在的，不是平面靜止，而是立體與運動的。居住功能在城市產業鏈結構中的作用居住功能在城市產業鏈結構中的作用 城市城市DN

21、A產業鏈模型產業鏈模型 新城產業鏈的新城產業鏈的 四大單元四大單元 居住居住 產業產業 商業商業 交通交通 居住功能作為新城產業鏈居住功能作為新城產業鏈組成元素的重要一環組成元素的重要一環 本項目居住功能業態規模確定本項目居住功能業態規模確定 案例分析案例分析上海新天地上海新天地 A A太平橋人工湖綠地，占地太平橋人工湖綠地，占地4.44.4萬，水面面積萬，水面面積1.21.2萬，地下為車庫，萬，地下為車庫，已成為市中心景觀已成為市中心景觀;B B新天地，占地新天地，占地3 3萬，建面萬，建面6 6萬，萬，分南、北里分南、北里;C C翠湖天地高級住宅小區，總建翠湖天地高級住宅小區，總建6868

22、萬萬;DD企業天地甲級寫字樓區，總建企業天地甲級寫字樓區，總建面面5050萬，興建辦公樓、酒店、商萬，興建辦公樓、酒店、商場等場等;E E瑞安集團總部大樓，區域的標瑞安集團總部大樓，區域的標志性建筑志性建筑;居住占比居住占比43%43%本項目居住功能業態規模確定本項目居住功能業態規模確定 案例分析案例分析深圳華僑城深圳華僑城 居住區居住區 商業區商業區 居住區居住區 旅游區旅游區 文教文教 體育體育 居住區居住區 旅游區旅游區 旅游區旅游區 用地性質用地性質 占地面積占地面積（公頃）（公頃）占地比占地比例例%主題公園、景區主題公園、景區 142142 31.5631.56 其它休閑空間其它休閑

23、空間 （含水面、山體）（含水面、山體）32.832.8 7.297.29 居住用地及配套居住用地及配套 161161 35.7835.78 商業用地商業用地 4343 9.569.56 文體用地文體用地 4 4 0.880.88 道路交通用地道路交通用地 42.242.2 9.389.38 工業用地工業用地 2121 4.674.67 其它其它 4 4 0.880.88 合計合計 450450 100100 居住占比居住占比36%36%本項目居住功能業態規模確定本項目居住功能業態規模確定 案例分析案例分析海上海海上海 商業主入口商業主入口 商業主入口商業主入口 寫字樓入口寫字樓入口 住宅主入口

24、住宅主入口 創意創意LOFTLOFT（寫字樓）（寫字樓）近近8 8萬萬mm2 2的的3 3幢高幢高8080米匣型建筑；米匣型建筑；率先提出創意商居的概念，打造高挑大面寬辦公空間；率先提出創意商居的概念，打造高挑大面寬辦公空間；創意商業街創意商業街 逾逾2 2萬萬mm2 21 1-3 3層商鋪文化藝術商業街，將各種生活、層商鋪文化藝術商業街，將各種生活、商務配套融于一體；商務配套融于一體；按場景制造分為金屬院、玻璃院、木院、磚院、混按場景制造分為金屬院、玻璃院、木院、磚院、混凝土院五大主題院，獨具特色；凝土院五大主題院，獨具特色；創意生態居創意生態居 逾逾9 9萬萬mm2 2的的7 7幢幢161

25、6至至2525層精裝修高尚住宅；層精裝修高尚住宅；居住占比居住占比47%47%太原萬達廣場總用地面積約太原萬達廣場總用地面積約500500畝，包含寫字樓、五星級酒店、組畝，包含寫字樓、五星級酒店、組合商業、環湖高尚住宅區的合商業、環湖高尚住宅區的150150萬萬平米大型綜合區。平米大型綜合區。地上建筑面積地上建筑面積122122萬平米；地下萬平米；地下建筑面積約建筑面積約2727萬平米萬平米 寫字樓建筑面積寫字樓建筑面積14.514.5萬平方米萬平方米 寫字樓寫字樓 商業商業 酒店酒店 高檔住宅高檔住宅 組合商業：酒吧街組合商業：酒吧街3 3萬平米；酒萬平米；酒店面積店面積5.55.5萬平方米

26、；大商業面積萬平方米；大商業面積15.6715.67萬平方米；底商約萬平方米；底商約5 5萬平米萬平米 住宅面積住宅面積8080萬平方米萬平方米 住宅面積占總建面住宅面積占總建面5353 案例分析案例分析萬達廣場（太原）萬達廣場（太原）本項目居住功能業態規模確定本項目居住功能業態規模確定 本項目居住功能業態規模確定本項目居住功能業態規模確定 項目名稱項目名稱 上海新天地上海新天地 深圳華僑城深圳華僑城 海上海海上海 太原萬達廣場太原萬達廣場 本項目本項目 總面積總面積 （萬（萬mm2 2）124124（建筑）（建筑）450450（占地）（占地）1919（建筑）（建筑）123.6123.6（建筑

27、）（建筑）商業面積（萬商業面積（萬mm2 2）6 6 4343 2 2 29.129.1 辦公面積（萬辦公面積（萬mm2 2）5050 4 4 8 8 14.514.5 住宅面積（萬住宅面積（萬mm2 2）6868 161161 9 9 8080 住宅比率住宅比率 54.8%54.8%36%36%47.4%47.4%64.7%64.7%？大型綜合體項目業態對比表大型綜合體項目業態對比表 住宅是大型綜合體項目重要組成業態住宅是大型綜合體項目重要組成業態 住宅、公寓所占比率均在住宅、公寓所占比率均在60%60%以上以上 本項目作為大型綜合性項目必須保證一定的居住比例本項目作為大型綜合性項目必須保證

28、一定的居住比例 建議：本項目宜取建議：本項目宜取住宅比例住宅比例60%60%？項目發展定位項目發展定位 呼市城市戰略定位呼市城市戰略定位 :“最具開放的國際內陸城市”最具開放的國際內陸城市”“最富創新力的少數民族首府城市”最富創新力的少數民族首府城市”城市競爭在第一階段主要是城市競爭在第一階段主要是經濟實力經濟實力的競爭的競爭 城市競爭在第二階段主要是城市競爭在第二階段主要是環境環境競爭競爭 城市競爭在第三階段主要是城市競爭在第三階段主要是文化文化的競爭的競爭 項目面對眾多競爭對手如何突出重圍項目面對眾多競爭對手如何突出重圍?推行差別化的戰略推行差別化的戰略 挖掘民族文化元素挖掘民族文化元素

29、發展特色經濟發展特色經濟 項目發展定位項目發展定位 項目城市發展戰略定位項目城市發展戰略定位 呼和浩特市城市東區中心大型商務商業核心綜合體呼和浩特市城市東區中心大型商務商業核心綜合體 呼市以新火車站區域經濟為帶動呼市以新火車站區域經濟為帶動 項目功能發展定位項目功能發展定位 集大型商務會議、物流貿易、展覽展示、商業購物、餐飲集大型商務會議、物流貿易、展覽展示、商業購物、餐飲娛樂、文體休閑、酒店會議、居住娛樂、文體休閑、酒店會議、居住SOHO等功能為一體的等功能為一體的 大型商業商務綜合集群大型商業商務綜合集群 功能功能 定位定位 商業商業 購物購物 文體文體 休閑休閑 展覽展覽 展示展示 酒店

30、酒店 辦公辦公 商務商務 會議會議 物流物流 貿易貿易 居住居住 SOHO 餐飲餐飲 娛樂娛樂 餐飲娛樂、商業購物、酒店會議餐飲娛樂、商業購物、酒店會議 餐飲娛樂、文體休閑、酒店會議餐飲娛樂、文體休閑、酒店會議 休閑休閑 商務會議、展覽展示、商業購物商務會議、展覽展示、商業購物 休閑休閑 板塊板塊 商務商務 板塊板塊 居住居住 板塊板塊 娛樂娛樂 板塊板塊 商業商業版塊版塊 五大五大 功能功能 版塊版塊 城市城市 會所會所 城市城市書房書房 城市城市 客廳客廳 城市城市餐廳餐廳 城市城市 臥室臥室 商業購物、展覽展示商業購物、展覽展示 文體休閑、物流貿易文體休閑、物流貿易 商業商業 項目五大功

31、能功能分區項目五大功能功能分區 大型生態娛樂主題會所大型生態娛樂主題會所傳承傳承 國際商務、會議、酒店中心國際商務、會議、酒店中心融合融合 商務商務 開放式開放式BLOCKBLOCK街區街區迎客迎客 大型商業綜合體大型商業綜合體功能商業功能商業 特色休閑區特色休閑區親情親情特色餐飲一條街特色餐飲一條街 居住居住SOHO 居住居住 娛樂娛樂 BLOCKBLOCK是是5 5個英文單詞的縮寫：個英文單詞的縮寫：B BBusinessBusiness（商業）（商業）L LLie fallow Lie fallow（休閑）（休閑）0 00pen 0pen （開放）（開放）C CCrowd Crowd （

32、人群）（人群）K KKind Kind （親和）（親和）“BLOCK”“BLOCK”街區概念來源于美國街區概念來源于美國 在美國，在美國，城市中心的概念已經變得模糊，城市中心的概念已經變得模糊，BLOCKBLOCK（街區）就是其最基本的活動空間單位，（街區）就是其最基本的活動空間單位，幾個幾個BLOCKBLOCK在一起就成了在一起就成了CITYCITY。曼哈頓曼哈頓 只是紐約就只是紐約就8484個街區其中的一個個街區其中的一個 開放式街區（開放式街區（BLOCK）街區，具備商業特征的商居城街區，具備商業特征的商居城 應有盡有的生活城應有盡有的生活城 以悠閑、詩意、活力和友善為特征以悠閑、詩意、

33、活力和友善為特征 融合在人們的商居行為中融合在人們的商居行為中 利用了城市固有的社會資源，完善了城市功能；利用了城市固有的社會資源，完善了城市功能；依托于城市又提升城市品質，節約了社會資源。依托于城市又提升城市品質，節約了社會資源。美國的第五大道美國的第五大道 倫敦的牛津街倫敦的牛津街 意大利的米蘭街區意大利的米蘭街區 美國的環球美國的環球CITYWALKCITYWALK 圣地亞哥霍頓中心圣地亞哥霍頓中心 日本惠比壽花園城日本惠比壽花園城 西班牙巴塞羅那西班牙巴塞羅那 德國柏林德國柏林 捷克斯洛伐克的布拉格捷克斯洛伐克的布拉格 開放式街區（開放式街區（BLOCK）案例研究案例研究 紐約中央公園

34、案例研究紐約中央公園案例研究 一個成規模生態公園一個成規模生態公園“城市綠肺”對城市生態環境拉升作用巨大城市綠肺”對城市生態環境拉升作用巨大 每天數以千計的市民與游客在此從事各項活動，集休閑、娛樂、旅游觀光于一體；每天數以千計的市民與游客在此從事各項活動，集休閑、娛樂、旅游觀光于一體；紐約中紐約中 央公園央公園 整個曼哈頓的地價上漲一倍，房價上漲整個曼哈頓的地價上漲一倍，房價上漲9 9倍倍 作作 用用 效效 應應 形成聞名遐邇的上東區，成為財富階層的聚集地形成聞名遐邇的上東區，成為財富階層的聚集地 地區已經成為紐約乃至世界知名的“富人區”地區已經成為紐約乃至世界知名的“富人區”案例研究案例研究

35、 北京朝陽公園案例研究北京朝陽公園案例研究 朝陽公園區域在整個北京核心朝陽公園區域在整個北京核心區域擁有最佳的城市景觀資源區域擁有最佳的城市景觀資源 成為豪宅市場熱點區域成為豪宅市場熱點區域 20032003年以來，朝陽公園周邊共年以來，朝陽公園周邊共涌現出涌現出2020多個高檔房地產項目多個高檔房地產項目 實現高端人群實現高端人群與高端項目聚集與高端項目聚集的中央居住區的中央居住區 朝朝 陽陽 公公 園園 城城 市市 綠綠 肺肺 SUN PARK SUN PARK CPDCPD 放大城市生態放大城市生態公園周邊居住功公園周邊居住功能比重能比重 PARTPART生態案例研究生態案例研究 案例分

36、析案例分析中國昆明世博生態城（中國昆明世博生態城（LUNMING)LUNMING)亮點亮點 設施設施 世博體育中心世博體育中心 坂貿廣場（社區中心）坂貿廣場（社區中心）世博森林公園世博森林公園 世博園世博園 世博國際會議中心世博國際會議中心 世博花園酒店世博花園酒店 金融商貿中心金融商貿中心 國際學校國際學校 高爾夫學校高爾夫學校 現代音樂廳現代音樂廳 配套配套 功能功能 酒店商務酒店商務 國際會展國際會展 居住功能居住功能 旅游功能旅游功能 ININ的家智能生的家智能生態建筑展覽館態建筑展覽館 櫻花溪谷櫻花溪谷 流水花園流水花園 4 4棟概念住宅棟概念住宅 展覽館展覽館 宣傳生態居住理念宣傳

37、生態居住理念 推廣節能環保技術推廣節能環保技術 健康家居示范和展現健康家居示范和展現 后期出現在區域后期出現在區域 城市外溢人口或低端產城市外溢人口或低端產業人口業人口 價格驅動價格驅動 減少項目生態面積，突破減少項目生態面積，突破5%5%高端客戶策略高端客戶策略 區域標桿人群區域標桿人群 生態環境拉動生態環境拉動 前期低密度產品形式等高端前期低密度產品形式等高端物業拉動，后期靠成熟高端居物業拉動，后期靠成熟高端居住區價值拉動住區價值拉動 前期以城市高端人口為主，前期以城市高端人口為主，后期會出現外地高端人口后期會出現外地高端人口 生態等高端商業消費支撐生態等高端商業消費支撐 區域主力人群區域

38、主力人群 注重居住環境以及社區形象注重居住環境以及社區形象 居住改善型需求升級居住改善型需求升級 可支付的物業價格可支付的物業價格 注重配套功能完善性注重配套功能完善性 新型產業人口新型產業人口 區域商業消費支撐人口區域商業消費支撐人口 中產階層中產階層 低收入階層低收入階層 高收入階層高收入階層 形成對城市高端人群強勢聚集效益形成對城市高端人群強勢聚集效益 增加生態配套功能增加生態配套功能 整體加大區域居住功能比重整體加大區域居住功能比重 城市東移城市東移 加大居住比重加大居住比重 強化生態質量強化生態質量 高端人群的拉動決定了項目的實施性高端人群的拉動決定了項目的實施性 強化高端人口聚集力

39、強化高端人口聚集力 生態南擴生態南擴 車站、機場車站、機場 產業鏈產業鏈 酒店、會議酒店、會議 產業鏈產業鏈 贏取高端人群競爭是區域發展關鍵所在贏取高端人群競爭是區域發展關鍵所在 控制生態絕對面積控制生態絕對面積 完善生態功能體系完善生態功能體系 中央中央 居住區居住區 東河生態帶向東滲透東河生態帶向東滲透 中心生態核構建中心生態核構建 北側生態向南引導北側生態向南引導 5%5%突破突破 高端物業高端物業 環境利用環境利用 中央居住區認知中央居住區認知 環境環境 產業升級產業升級 城市形象城市形象 配套配套 生態會所生態會所 配套配套 養生養生 中央公園中央公園 生態住宅生態住宅 高端生態居住

40、、商務、商業板塊形成高端生態居住、商務、商業板塊形成 決定因素決定因素 突破突破5%5%限定限定 擴展生態功能范疇擴展生態功能范疇 地塊外部：增加對外輻射，強化生態核聚集力地塊外部：增加對外輻射，強化生態核聚集力 地塊內部：突破地塊內部：突破5%5%限定，完善生態功能限定，完善生態功能 一定規模生態綠地面積，強化城市綠肺作用一定規模生態綠地面積，強化城市綠肺作用 突破突破5%限定，增加其他生態功能用地限定，增加其他生態功能用地 結合城市配套功能，形成完整產業鏈結合城市配套功能，形成完整產業鏈 通過生態功能完善，提升整體生態環境通過生態功能完善，提升整體生態環境 3636萬生態園萬生態園 用地用

41、地 健康功能健康功能 生態社區生態社區 GolfGolf球場球場 中央公園中央公園 生態別墅生態別墅 生態公寓生態公寓 生態國際學校生態國際學校 生態養生館生態養生館 生態會展生態會展 生態住宅生態住宅 城市綠肺城市綠肺 商務休閑商務休閑 生態教育生態教育 城市環境升級城市環境升級 居住標準升級居住標準升級 商務休閑升級商務休閑升級 健康保健升級健康保健升級 生態教育升級生態教育升級 強化區域生態功能完善，拉動城市整體升級強化區域生態功能完善，拉動城市整體升級 控制面積，強化質量控制面積，強化質量控制生態面積，完善功能體系控制生態面積，完善功能體系 生態生態 城市城市 辦公辦公 居住居住 果嶺

42、別墅果嶺別墅 公園別墅公園別墅 生態主題會所生態主題會所 中低密度洋房中低密度洋房 總部基地商務總部基地商務 商業商業 酒店酒店 大型購物中心大型購物中心 商務公寓商務公寓 5 5星級花園生態酒店星級花園生態酒店 風情主題商街風情主題商街 低密高層住宅低密高層住宅 SOHOSOHO公寓公寓 資源與強度對位資源與強度對位 低密松散意向低密松散意向 組團與環境滲透組團與環境滲透 生態科技應用生態科技應用 生態環境差異化生態環境差異化 配套配套 商務寫字樓商務寫字樓 多層級生態體系多層級生態體系 國際學校國際學校 養生館養生館 GolfGolf球場球場 生態理念詮釋生態理念詮釋 內外文化交融內外文化

43、交融 時代形象展示時代形象展示 專業市場專業市場 餐飲酒吧街餐飲酒吧街 展覽中心展覽中心 會議中心會議中心 社區中心社區中心 中央公園中央公園 多層級配套體系多層級配套體系 多層級配套體系多層級配套體系 辦公生態示范辦公生態示范 多層級商務體系多層級商務體系 景觀景觀 東河景觀帶東河景觀帶 社區景觀社區景觀 景觀大道景觀大道 以生態為核心構建項目新型產業鏈以生態為核心構建項目新型產業鏈 酒店酒店 會展會展 生活生活 居住居住 商務商務 辦公辦公 商業商業 休閑休閑 加工加工 制造制造 物流物流 運輸運輸 文化文化 娛樂娛樂 活力生態環活力生態環“中央居住區”中央居住區”“新型產業鏈”新型產業鏈

44、”“開放的公共空間系統”開放的公共空間系統”PART項目發展方向項目發展方向 打造打造 “活力生態環”“活力生態環”構建完善城市生態體系構建完善城市生態體系 生態環境資源衍生開放的生態環境資源衍生開放的公共空間系統公共空間系統 構建新型產業鏈，整體帶動區域土地價值提升構建新型產業鏈，整體帶動區域土地價值提升 選擇高附加值、低環境影選擇高附加值、低環境影響產業響產業 區域價值提升曲線區域價值提升曲線 區域價值區域價值 開發周期開發周期 城市城市 生態生態 城市級亮點登場，強城市級亮點登場，強勢站位；勢站位；高形象生態環境高形象生態環境+稀稀缺產品形式聚集人氣缺產品形式聚集人氣 配套、景觀持續發力

45、，配套、景觀持續發力，生態環境強勁支撐；生態環境強勁支撐；區域價值體系穩固確立區域價值體系穩固確立 生活配套體系完善，中生活配套體系完善，中央居住區高端形象形成；央居住區高端形象形成；最優資源釋放，城市最優資源釋放，城市豪宅居住新標準；豪宅居住新標準；城市、區域配套持續城市、區域配套持續發力，區域產業成熟；發力，區域產業成熟；城市產業鏈形成，新城市產業鏈形成，新都心地位確立，品牌效都心地位確立，品牌效益形成；益形成；城市形象城市形象 生態居住示范生態居住示范 城市領秀城市領秀 中央居住區中央居住區 城市巔峰城市巔峰 區域中心區域中心 城市未來城市未來 城市新核心城市新核心 價值梯度快速拉升價值

46、梯度快速拉升 價值梯度穩步拓展價值梯度穩步拓展 價值梯度快速拉升價值梯度快速拉升 價值梯度穩步拓展價值梯度穩步拓展 居住、商務、商業、居住、商務、商業、產業體系完善，層級產業體系完善，層級明確；明確；人口結構成熟；人口結構成熟；新的產業形式出現，新的產業形式出現，城市結構向更合理方城市結構向更合理方向發展；向發展；區域品牌效益釋放，區域品牌效益釋放，物業走量走價走速度；物業走量走價走速度；區域區域 六大人群六大人群 成長結構成長結構 開發周期開發周期 生態生態 城市形象城市形象 生態居住示范生態居住示范 城市領秀城市領秀 中央居住區中央居住區 城市巔峰城市巔峰 城市新都心城市新都心 城市未來城

47、市未來 城市新核心城市新核心 人口數量人口數量 城市城市 生態生態 剛性需求置業人群剛性需求置業人群 作為交通支撐強勁的城市作為交通支撐強勁的城市副中心，隨著交通條件成熟，副中心，隨著交通條件成熟，生活配套的完善，主力人群生活配套的完善，主力人群會有一個急劇攀升；會有一個急劇攀升；城市資產型人群城市資產型人群 良好的生態環境會良好的生態環境會是資產型人群置業首是資產型人群置業首選地，伴隨區域成熟選地，伴隨區域成熟和城市配套完善，資和城市配套完善，資產型客戶會有保持穩產型客戶會有保持穩定增長定增長 投資人群會在區域較成熟時期投資人群會在區域較成熟時期進入，始終根據市場變化和區進入，始終根據市場變化和區域的發展成波動狀態；域的發展成波動狀態；改善型置業人群改善型置業人群 產業伴生人群產業伴生人群 區域發展成熟中后區域發展成熟中后期階段，產業人群開期階段，產業人群開始出現，在項目后期始出現，在項目后期達到穩定狀態；達到穩定狀態；中心城區的人群中心城區的人群必然隨著城市發展必然隨著城市發展和用地緊缺將會大和用地緊缺將會大量出現在區域中；量出現在區域中；外地資產型人群外地資產型人群 隨著價格上漲，區域的成隨著價格上漲，區域的成熟，知名度的提高，外地高熟，知名度的提高，外地高端置業人口會大量涌入的占端置業人口會大量涌入的占比會上升；比會上升；投資型置業人群投資型置業人群