1、物業(yè)工程管理方案 一概述 物業(yè)服務是隨著房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而衍生出來的產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn) 品的消費環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善。追求舒適、安寧、祥和、優(yōu)雅的居家環(huán)境和便捷的生活、商務空間，也已成為二十一世紀現(xiàn)代城市人物質(zhì)文明和精神文明需求的基本標志，同時成為各轄區(qū)花園的物業(yè)服務所必須達到的基本要求。 我們將在 “科學管理，摯誠服務；專業(yè)呵護，激情超越”的質(zhì)量方針指導下，力求從各個區(qū)域由接管開始，對各項工作精細化、規(guī)范化管理，為公司品牌建設和延續(xù)打下堅實基礎，并為房產(chǎn)銷售提供有力支持，以促進樓宇的進一步銷售。我們將以最大限度的為地產(chǎn)銷售做好物業(yè)服務支持為己任，加強品質(zhì)監(jiān)控，用良好的管理與
2、真誠的服務，合理解決微利潤與高標準之間的矛盾，爭取做到兼顧的同時，達成開發(fā)商與物業(yè)服務公司社會效益、經(jīng)濟效益的雙贏。另一方面著手現(xiàn)在、放眼將來。不僅僅把接管項目作為我們物業(yè)服務規(guī)范化、精細化的重要開始，更看重的是將來更深層次、更長遠、更廣泛的品質(zhì)提升。我們殷切的希望通過我們的不斷溝通與攜手努力，共同來打造和維護企業(yè)品牌，樹立企業(yè)形象。希望能夠依托公司良好的品牌優(yōu)勢和社會影響力，使我司品牌能夠得到提升和發(fā)展。 二、物業(yè)工程部內(nèi)部統(tǒng)籌管理： 1) 負責工程設備及人員的管轄和調(diào)配，培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實保障設施設備的安全運行與裝修設施的完好； 2) 深入現(xiàn)場，掌握人員和設備狀況，堅持每天檢查； 3
3、) 編制培訓計劃，定期對員工進行培訓，提高專業(yè)技術水平； 4) 制訂并完善崗位職責、工作程序與標準及規(guī)章制度，并督導實施； 5) 制訂部門工作計劃； 6) 主持召開班級別以上部門工作會議，落實層級管理，責任到人管理模式； 7) 每月總結工程維修質(zhì)量，分析原因，落實解決措施； 8) 審核部門報表、請示和報告； 9) 制定工作計劃，對部門基層管理員工作質(zhì)量進行檢查，并做出評估； 10) 整理上報部門合理化建議； 11) 組織部門創(chuàng)新活動； 12) 處理下級上報的各類問題； 13) 處理突發(fā)事件； 14) 組織本部門評優(yōu)活動。 3、協(xié)作其它部門 （1）協(xié)助保安部做好安全防范及跟蹤落實工作； （2）協(xié)
4、作人力資源部做好人員培訓、員工生活工作； （3）協(xié)調(diào)外部門對維修部提出的其他工作要求。 4、對客服務管理 （1）及時處理業(yè)主提出的問題； （2）處理突發(fā)事件。 5、自我管理 （1）根據(jù)公司要求制定個人年度、月度學習計劃； （2）按照計劃和實際工作要求參加公司組織的相關培訓； （3）聽取各層級管理方面意見，并逐條落實； （4）定期自我總結，總結管理中的不足。 三、督促和落實部門內(nèi)部管理計劃： 1、部門班以上級別工作例會 （1）主持部門工作例會； （2）傳達公司會議精神； （3）公布內(nèi)部自查中存在的問題，表揚好人好事，做到獎罰分明。 2、學習與研究 （1）每天利用部門例會時間學習企業(yè)文化； （2）
5、組織人員研究解決工作中存在的疑難問題； 3、督促基層管理人員培訓部門員工 (1)督促部門班組長或?qū)I(yè)技術人員有對部門員工進行培訓的職責； （2）每月至少一次對部門員工進行專業(yè)培訓；提升員工的服務意識，調(diào)動員工的積極性，培養(yǎng)自豪感和凝聚力。職業(yè)道德規(guī)范和日常用語規(guī)范培訓,員工通過訓練有素的言行舉止，共同塑造興廣物業(yè)的公眾形象。 （3）培訓重點立足研究業(yè)務，提高專業(yè)技術水平，力求一專多能，加強管理，培強責任感，提高發(fā)現(xiàn)問和解決問題的能力； （4）培訓做到結合實際工作中存在的問題，分析事故發(fā)生的原因，總結經(jīng)驗教訓； 4、檢查與評估 （1）檢查工作，定期做出評估； （2）檢查工作表格的填寫情況； （3
6、）檢查員工對公司企業(yè)文化學習情況； （4）對重要設備、機房每天至少巡視一次。 5、溝通會 （1）每周組織一次例會，總結本周工作，針對存在的問題，提出解決方案，并布置下周工作； （2）每周組織一次“員工溝通會”，了解員工思想狀態(tài)、探討工作中的不足，發(fā)揮員工的創(chuàng)造性，鼓勵員工提供合理化建議，對上級管理人員的評估、個人具體問題； （3）及時通報溝通會內(nèi)容； （4）每周組織一次裝修組例會，了解近期裝修施工過程中存在的頑癥，結合現(xiàn)有裝修管理制度進行整改、研討可行性方案和措施；（為了有效減少一線裝修管理員的工作責任心問題，制定每月區(qū)域性輪崗制度，將有效抵制個別裝修管理員的違紀行為（5）將溝通會內(nèi)容整理在案
7、，上交物業(yè)公司片區(qū)主任審閱指導。 6、專題總結會 （1）對重復發(fā)生的同類問題找出發(fā)生原因，并拿出整改措施； （2）追究相關人員的責任； （3）擬定分析報告，報片區(qū)主任審批。 7、“創(chuàng)新、合理化建議”制度的落實 （1）收集合理化建議，審核建議匯總表； （2）審批后組織實施創(chuàng)新合理化建議； 8、設備安全運行工作 （1）制訂設備安全運行責任制； （2）督導基層管理人員對重點設備進行不定期的抽查檢查工作。 四、與其他部門協(xié)作 1、配合公司其它部門工作 積極做好與公司其它部門的溝通，做好配電、供水、弱電維修工作。 2、質(zhì)量跟蹤 現(xiàn)場跟蹤重大質(zhì)量問題，查明原因，提出解決措施。 3、與行政部采購管理負責人協(xié)
8、調(diào) （1）保證各類備品備件的及時供應； （2）做好設備零配件的管理。 4、與其他部門協(xié)作 （1）與相關部門協(xié)調(diào)，做好設備維修、改造工作； （2）做好使用設備部門的技術操作培訓。 五、對業(yè)主服務管理 1、閱讀報表 （1）閱讀當日工作日志，檢查設備巡查表，掌握設備運行情況； （2）閱讀當日設備維修登記表，掌握設備維修情況。 2、現(xiàn)場督導 （1）親臨現(xiàn)場指導，及時解決協(xié)調(diào)問題； （2）對督導過程中遇到的問題及時進行補救。 3、處理客人投訴或突發(fā)事件 （1）出現(xiàn)客人投訴或突發(fā)事件，第一時間趕赴現(xiàn)場，查找原因； （2）協(xié)調(diào)相關部門及時處理解決，關系到對業(yè)主服務的要賠禮道歉，升級服務； （3）若屬人為原因
9、造成，查找責任人，將落實情況匯總及時拿出處理意見。 六、自我管理： 月度總結 進行月度工作總結,必須包括本月工作進展、存在問題及原因、擬采取的解決方法；進行個人總結，找出個人自身不足，言明下月努力方向。 七、區(qū)內(nèi)各軟硬件設備設施維護巡查計劃和規(guī)范要求： 1. 設備機房 1） 每月清潔 1 次，室內(nèi)無雜物。 2） 在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消防器材，確保完好有效。 3） 設施設備標志、標牌齊全。 4） 在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。 5） 交接班記錄、工作日志等齊全、完整。 2.1 共用部位： 1 房屋結構 每季度檢查 1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象
10、時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。 2 建筑部件 1） 每季度檢查 1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構件等。 2） 每月巡查 1 次共用部位的門、窗、玻璃等。 3） 每月檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面等。 4） 每年多雨季節(jié)和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。 3 附屬構筑物 1） 每月巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。 2） 每季度檢查 1 次雨、污水管井等。 3） 每季度巡查 1 次大門、圍墻、圍欄等。 4） 每月巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。 5） 每年檢測 1 次防雷裝置。
11、信號系統(tǒng)應加裝信號級電涌保護器。 2.2 二次供水設施 1 每月檢修水泵一次，每天每班次巡視生活水泵房不少于2次，并填寫運行記錄； 2 生活水池（水箱）每年消毒次數(shù)不少于2次；并有消毒處理記錄； 3 機房需人走上鎖。 2.3排水系統(tǒng) 1 排水設施 每月對排水系統(tǒng)進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。 2 污水泵 汛期每日巡視 2 次，平時每日巡視 1 次，檢查設備運行狀態(tài)；每周進行 1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護 1 次。 3 化糞池 每一年檢查 1 次化糞池；組織安排清掏。 2.4 消防泵房 1.每日檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力
12、表指示。在正常 情況下，生活水泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關應置于“自動”位置。 2.消火栓泵、噴淋泵每月應手動點動操作一次，確保消防泵在緊急狀態(tài)下的 正常使用。 3.維修員每周對泵房地面和設備外表進行一次清潔。 4.按照水泵維護保養(yǎng)規(guī)程定期對水泵進行維護保養(yǎng)，并作好相關工作記錄。 5.保證水泵房的通風、照明設施完好。 6.未經(jīng)部門負責人許可，非工作人員不得入內(nèi)，離開鎖門。因工作原因必須進入機房的人員，當值人員必須詳細記錄表機房外來人員登記表上。 2.5 照明和電氣設備 1 樓內(nèi)照明 每班巡視 1 次，一般故障 8 小時內(nèi)修復；復雜故障 1 日內(nèi)修復。 2 樓外照明 每日巡視 1 次，
13、一般故障 12 小時內(nèi)修復；復雜故障 3日內(nèi)修復；每 2 周調(diào)整 1 次時間控制器。 3 應急照明 每日巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。 2.6 變配電系統(tǒng) 1 每日巡視檢查設備房設施設備，并填寫運行記錄； 2 每月檢查緊固系統(tǒng)接線端子，保證接觸良好； 3 每月檢修發(fā)電機1次，并試車15分鐘； 4 雷雨季節(jié)來臨前檢查系統(tǒng)防雷接地情況； 5 檢測：每年檢驗 1 次內(nèi)部結算電能表。 2.7 智能可是監(jiān)控門禁系統(tǒng) 2.7.1 監(jiān)控系統(tǒng)： 每周維護檢查紅外線報警裝置一次，進行故障測試； 每月維護除塵一次，確保錄像清晰； 每月全面檢查線路接頭及系統(tǒng)元件； 具體如下： 報警控制管理主機：每月檢查設備運行
14、狀態(tài)1次； 每月表面清潔 1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。 對講門口機每月檢查2次按鍵、顯示屏等；表面清潔每月/ 2 次。 網(wǎng)絡控制箱：每半年檢查 1 次外觀、接線；每半年表面清潔 1 次；每 年內(nèi)部除塵 1 次。 紅外對射探測器： 每月檢查 1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。 圖像采集設備：每周檢查 1 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每月表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。攝像機：每季度檢查 1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等， 進行相應的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔 1 次；每年防護罩內(nèi) 部除塵 1 次。 解碼器 ：每季1次對防雨罩、接線進行相應的調(diào)
15、試；每月表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1次。 云臺：每半年檢查 1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每半年 表面清潔 1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油 1 次。 巡更點：每季度檢查 1 次外觀；每季度表面清潔 1 次；每日存儲 巡更記錄。 讀卡器：每季度檢查 1 次外觀；每季度表面清潔 1 次，查看防水 狀況。 電磁鎖門鎖：每季度檢查 1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕：每季度檢查 1 次開鎖功能、接線。 2 可視對講系統(tǒng)： 每天早晚巡視檢查單元門機機門鎖一次，保證系統(tǒng)正常使用； 每周檢查器件箱及備用電源； 每年由外委公司進行系統(tǒng)全面維護檢修保養(yǎng)一次，并根據(jù)需要更新電源及配件。 每日檢查 1 次監(jiān)視
16、畫面、錄像功能；每周表面清潔 1 次；每季度內(nèi)部除塵 1 次。 3 停車管理系統(tǒng)： 辦理新卡及續(xù)繳管理費后當天內(nèi)錄入用戶信息； 系統(tǒng)管理員每周進行系統(tǒng)維護一次； 維修班每天檢查道閘、讀卡器及出票機； 外委公司保證系統(tǒng)維護半年內(nèi)不少于三次。 2.8 電梯 1 電梯在投入使用前或者投入使用后，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。 2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。 3 每月對電梯例行檢修2次，日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修
17、。 4 應與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。 5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。 6 發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向電梯維保單位負責人報告。物業(yè)服務人員應在15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應在 30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。 2.9 園林景觀水系統(tǒng) 1 每天開啟水景前檢查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制部件；每季度進行防滲漏和防漏電檢查，保證用電
18、安全。 2 使用期間每周巡查 1 次噴水池、水泵及其附屬設施，并配制水處理藥劑， 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；3 每年進行一次系統(tǒng)設備維護保養(yǎng)檢修，管道閥門油漆。 4 設置必要的安全警示標志。 2.10 有線電視系統(tǒng) 1 每天巡視機房次數(shù)不低于1次，并適時監(jiān)控信號源質(zhì)量； 2 接業(yè)主報修1小時內(nèi)解決問題； 3 每周全面檢查一次線路信號放大器，發(fā)現(xiàn)問題一小時內(nèi)通知電視網(wǎng)絡公司解決； 4 每年信號接入單位系統(tǒng)維護保養(yǎng)不少于2次。 2.11 網(wǎng)絡系統(tǒng) 1 每天早晚巡視檢查單元門機機門鎖一次，保證系統(tǒng)正常使用； 2 每周檢查器件箱及備用電源； 3 每年由外委公司進行系統(tǒng)全面維護檢修保養(yǎng)一次，并根據(jù)需要更新電源及配件。 總之，物業(yè)服務工作是講究團隊協(xié)同作戰(zhàn)的一項工作，也是一項細水長流的工作，更是一項需要我們不斷堅持，不斷總結，不斷付出的一項工作。任何一個環(huán)節(jié)做得不到位，都會對整個物業(yè)工作帶來極大的影響，我們必須統(tǒng)一思想，上下一致，才能無微不致、無往不勝，真正把物業(yè)服務工作落到實處。在公司領導的帶領和大力支持下，物業(yè)公司管轄下地各小區(qū)的物業(yè)管理工作，圍繞以服務為主的發(fā)展思路，創(chuàng)新工作模式，強化內(nèi)部管理，外樹公司形象，努力適應新形勢下對物業(yè)管理工作的發(fā)展要求，制定了清晰的運作路線，并展開行之有效的工作。
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