1、1 仲量聯行房地產市場研究仲量聯行房地產市場研究調查與分析方法調查與分析方法2住宅場研究調查方法住宅場研究調查方法寫字樓市場寫字樓市場研究調查方法研究調查方法零售場零售場研究調查方法研究調查方法31.1住宅宏觀/微觀數據更新1.2土地信息1.3新增供應1.4未來供應1.5微觀需求1.6指標1.0住宅場研究調查方法住宅場研究調查方法1.1住宅住宅宏宏觀/微微觀數據數據更新更新q消費規模、購買力等q查詢重慶統計局官方網站獲得統計公報，統計年鑒等信息（社會零售品消費總額、人均可支配收入、人均消費性支出等）q參考網站：重慶統計信息網http:/41.2土地信息土地信息p整理平時收集的商業土地成交信息并

2、填入到REIS（房地產市場研究報告）季度土地信息表格中。p重點關注知名開發商競得的樓面地價較高（RMB 3,000 per sqm）以上、位置較好地塊項目，核實后可列入未來項目列表中。p一般情況下，根據競得土地的成交信息，確認為住宅項目，根據可獲得的最大住宅可建面積以及開發商過往案例以及網站信息將住宅供應面積進行合理估計。5土地土地信息信息參考網站參考網站中國國家國土資源部網站 http:/（擁有詳細的土地供應信息）重慶網上房地產出讓信息 http:/（擁有詳細的土地成交信息）中國土地掛牌網 http:/61.3新增供新增供應：p研究范研究范圍界定界定：高端住宅定義：首先需要滿足價格至少高于市

3、場平均價格的50%，且同時綜合考慮項目的區位、物業品質、開發商知名度、戶型配比、戶型面積、配套等也是綜合評定住宅等級的標準。別墅及層數過低（一般八層以下）的花園洋房不在本研究范圍內。公寓不在本研究范圍內。p新增供新增供應數據數據獲得途徑：得途徑：Daily News及日常信息搜集。核實并更新RESI歷史數據。71.4未來供未來供應：q未來供未來供應界定界定：在建或者將要建設的物業，檔次符合本研究界定的高端住宅的定義。q未來未來項目來源：目來源：對land database有代表性的土地進行及時跟蹤。日常信息的搜集整理。8新增供新增供應與未來供與未來供應參考網站：參考網站：重慶搜房網：http:

4、/ 3,000 per sqm）以上、位置較好地塊項目，核實后可列入REIS project未來項目列表中。q一般情況下，根據競得土地的成交信息，確認為商業項目，根據可獲得的最大商業可建面積以及開發商過往案例以及網站信息將零售供應面積進行核實。16p土地土地信息信息參考網站參考網站中國國家國土資源局網站http:/ http:/ http:/ http:/ mall的零售包含b1-8F中，8F界定模糊，因此在前期計算商業體量的時候需要注意是否將8 F包含在商業中，并注明包含范圍，以有利于下次掃盤的人員。182.4未來未來供供應p未來供未來供應界定：界定：在建或者將要建設的物業，檔次在中端以上。

5、類型包括商商業街、街、購物中心以及物中心以及百百貨。如商。如商業街分街分為幾期，形成一個商幾期，形成一個商業集群，集群，這類商商業街街歸入到入到購物中心范物中心范圍內。內。舉例：例：星悅薈應該算入到購物中心中。Refurbed定定義：爛尾樓或者其他樓改造后入市的尾樓或者其他樓改造后入市的項目。目。p信息信息來源：來源：重慶論壇：http:/ 來進行計算的。212.7得房得房率率p得房率界定得房率界定為購物中心/百貨等的使用面積，一般情況下重慶過去的購物中心在60%左右，新近入市的項目由于中庭大、走道多等原因，得房率一般在50%左右。如果是商業的裙樓（如英利ifcmall），得房率一般在60%-

6、65%之間。很少有購物中心的得房率高于65%。如果不清楚項目的得房率，一般按照50%-60%之間進行核算。222.8租金租金p租金界定租金界定為首層大型購物中心凈租金，不包括物業管理費等。一般情況下，我們以記錄核心商圈的購物中心首層租金為主。如入市的項目在decentralized area（如龍湖的星悅薈），租金不記入數據庫。但可以進行追蹤。由于此類物業租金較低，會影響整體租金。p租金租金調研方法研方法同零售部溝通各個商圈租金情況，除了大型購物中心之外，其他購物中心/商業街租金也列入到我們的研究范圍內，研究內容包括每每層租金租金但最終數據選擇其中幾個重點項目進行計算。p物物業管理管理費界定界

7、定基于套內面積的物業管理費用，不包含有推廣費。如果核實到為建筑面積物業管理費用，根據得房率折算成套內面積物業管理費用。2324寫字樓場寫字樓場研究調查方法研究調查方法住宅場研究調查方法住宅場研究調查方法零售市場零售市場研究調查方法研究調查方法253.3未來供應3.4微觀租賃/購買需求3.5大宗交易3.6空置率3.7售價3.8租金3.1土地信息3.2新增供應3.1土地信息土地信息p整理平時收集的商業土地成交信息并填入到REIS季度土地信息表格中。p重點關注知名開發商競得的樓面地價較高（RMB 3,000 per sqm）以上、位置較好地塊項目，核實后可列入REIS project未來項目列表中。

8、p一般情況下，根據競得土地的成交信息，確認為商業項目，根據可獲得的最大商業可建面積以及開發商過往案例以及網站信息將寫字樓供應面積進行估計。26p土地土地信息信息參考網站參考網站中國國家國土資源局網站http:/ http:/ http:/ http:/ check來進行核實。p新增供新增供應計算方法：算方法：根據物業官方網站、樓盤宣傳資料，與Markets部門同事溝通，以及實際掃樓情況綜合評定項目體量。283.3未來未來供供應p未來供未來供應界定界定：在建或者將要建設的物業，根據物業官方網站，開發商過往案例判斷物業品質，并核算物業體量。信息來源：信息來源：網站列舉：重慶論壇：http:/ se

9、tup）、擴租(expansion)、同等級寫字樓間的搬遷（relocate）、物業升級（upgrade），錄入租戶信息表中。p企企業性性質、租、租賃/自用面自用面積微微觀需求需求調研：研：分片區實地走訪各個寫字樓項目進行租戶/買家信息（包括企業性質、所在樓層、租賃面積等）核實。通過與與markets同事溝通，了解物同事溝通，了解物業租租戶最新最新動態。p未來新未來新進租租戶/買家、面家、面積微微觀需求需求調研：研：將正在裝修的租戶/買家（如已經有企業名稱或雖無企業名稱但已開始施工）進行記錄，為下一季度租戶更新做準備。同時，需要對新入住租戶進行分析，尤其對金融行業、專業服務業等承租能力強的大型

10、公司進行重點追蹤。303.5大宗大宗交易交易企業或個人購買整層、多層或整棟物業，記錄并了解投資目的（自用或投資），投資價格（如可獲得）、購買時間、購買面積等詳細信息。p企企業性性質、購置面置面積調研：研：通過新聞了解大宗交易信息。通過物業銷售人員，了解大宗交易信息。通過與markets同事溝通，了解大宗交易動態。p未來大宗交易未來大宗交易調研：研：將了解到的可能發生的大宗交易進行記錄，定期核實更新。313.6空置空置率率p空置率界定：空置率界定：已經開始辦公，或辦公用具已經一應齊全的辦公室，可計入吸納量中。仍在裝修中的辦公室，為空置項目。剛入市的寫字樓項目，無法獲取租戶入住或裝修信息的，空置率

11、假設為90%。企業自用，但未入住的寫字樓項目空置率計算為90%。（如金融街重慶金融中心部分寫字樓為企業自用，但一直未入住，仍計算其空置率。）p空置空置率率調研研方法方法:首先將上一個季度的空置率記錄下來，了解上次空置率情況。記錄每個項目每個樓層的租戶信息，錄入掃樓表中，根據掃樓表計算當季空置率情況。找到為什么空置率上升下降的原因。323.7售價售價p售價界定（售價均按建筑面售價界定（售價均按建筑面積計算）算）資本值指的是已經竣工入市項目的售價，不包含有預售項目的售價。因此，其價格往往低于市場表現出來的預售價格，但資本值能夠反映真實的市場需求，而預售價格反映的是未來市場需求。如客戶有需要，可以在

12、案例分析中將預售項目的價格進行著重描述。拆零散賣的寫字樓售價為寫字樓中部樓層，按優質寫字樓用家平均需求面積來調查。只租不賣的寫字樓資本值根據租金與優質寫字樓市場平均回報率進行推導。p售價售價調研方法研方法同Markets部門溝通各個物業當季交易價格。同各個物業銷售人員溝通，了解當季交易價格。可先在搜房、重慶寫字樓網、搜狐焦點網上查詢，每個網選取10個左右房源信息算出平均值，以此為基礎向中介機構銷售人員詢價，了解買家信息、價格變化趨勢。333.8租金租金p租金界定（租金均按建筑面租金界定（租金均按建筑面積計算）算）為寫字樓中部樓層，按優質寫字樓用家平均需求面積來調查，不包括物業管理費等。租金為建

13、筑面積租金。在調研的時候，請確認是否為含稅租金，如果有項目為不含稅租金，請按照18.3%的稅費進行折算，保證統一口徑。如新入市的寫字樓項目，本季度沒有租金表現，不填入到basket 內。p租金租金調研方法研方法同Markets部門溝通各個物業當季租金。同各個物業銷售人員溝通，了解當季租金。可先在搜房、重慶寫字樓網、搜狐焦點網上查詢，每個網選取10個左右房源信息算出平均值，以此為基礎向中介機構銷售人員詢價，了解租戶信息、租戶變化趨勢。34附附：仲量聯行房地產市場研究報告 重重慶物物業市市場 2012年一季度回年一季度回顧352012年4月重慶物業市場 回 顧2012年一季度37重慶重慶重慶概況城

14、市性質來源：重慶市城鄉總體規劃（2007-2020）（2011年修訂）成渝經濟區區域規劃人口2,919萬面積8.24萬平方公里行政區縣38個城市性質n 國家重要的中心城市之一n 國家歷史文化名城n 長江上游經濟中心n 國家重要的現代制造業基地n 西南地區綜合交通樞紐1997年3月14日，經八屆全國人大五次會議審議批準，重慶正式成為中國第四個、西部地區唯一的直轄市。n2007年6月，重慶被國務院批準為城鄉統籌配套改革綜合試驗區。n2010年6月18日，重慶兩江新區正式成立,是我國續上海浦東和天津濱海新區后第三個副省級新區。n2011年，國家出臺成渝經濟區區域規劃，戰略定位為：建成西部地區重要的經

15、濟中心、全國重要的現代產業基地、深化內陸開放的試驗區、統籌城鄉發展的示范區和長江上游生態安全的保障區。到2015年，建成西部地區重要的經濟中心；到2020年，成為我國綜合實力最強的區域之一。38主城區主城區近郊區近郊區遠郊縣遠郊縣 /自治縣自治縣渝中區綦江區潼南縣開縣大渡口區大足區銅梁縣云陽縣江北區萬州區榮昌縣奉節縣渝北區涪陵區璧山縣巫山縣沙坪壩區黔江區梁平縣巫溪縣九龍坡區長壽區城口縣石柱土家族自治縣南岸區江津區豐都縣秀山土家族苗族自治縣巴南區合川區墊江縣酉陽土家族苗族自治縣北碚區永川區武隆縣彭水苗族土家族自治縣南川區忠縣主城九區主城九區行政區域圖片來源：重慶市政府網站39兩江新區是我國續上海

16、浦東和天津濱海新區后第三個副省級新區。它以北部新區和兩路寸灘保稅港區為核心，包括江北（15.2%）、渝北（69.5%）、北碚（15.3%）三個區的部分區域。規劃總控制范圍1,200平方公里，其中可開發建設面積550平方公里（建成區150余平方公里），水域、不可開發利用的山地及原生態區共650平方公里。兩江新區將與浦東、濱海新區共同成為國內體制最優、政策最優、環境最優的地區，在金融支持、貿易體制管理、科技創新改革方面先行先試，成為城鄉綜合配套改革試驗的先行區。兩江新區定位為：兩江新區定位為：統籌城鄉綜合配套改革試驗的先行區統籌城鄉綜合配套改革試驗的先行區、中國內陸重要的先進制造業、現代服務業基地

17、中國內陸重要的先進制造業、現代服務業基地、長江上游地區長江上游地區金融中心和創新中心金融中心和創新中心、內陸地區對外開放的重要門戶內陸地區對外開放的重要門戶以及以及科學發展的示范窗口科學發展的示范窗口。三大特色板塊三大特色板塊現代服務業板塊都市綜合功能板塊先進制造業板塊空港新城北部新區蔡家高技術產業區江北嘴中央商務區保稅港區魚復現代制造和物流區 龍石先進制造區 悅來會展城木古出口加工區水復生態產業區十大功能分區十大功能分區兩江新區區位兩江新區區位兩江新區圖片來源：渝北區、兩江新區官方網站402012年1季度地區生產總值2,520億元，同比增長14.4%。地區生產總值地區生產總值2012年1季度

18、城鎮居民人均可支配收入6,710元，同比增長13.6%。城鎮人均可支配收入城鎮人均可支配收入2012年1季度社會消費品零售總額920億元，同比增長13.1%。2012年1季度固定資產投資1,042 億元，同比增長22.7%。社會消費品零售總額社會消費品零售總額固定資產投資固定資產投資來源：重慶市統計局重慶經濟41軌道交通軌道交通狀態狀態線路線路 規劃路徑規劃路徑已開通路徑已開通路徑已開通1朝天門-大學城沙坪壩-小什字2較場口-中梁山/魚洞較場口-新山村3魚洞-江北機場二塘-江北機場建設中6茶園-會展中心/北碚N/A規劃中4海峽路-復盛N/A5幾江-光電園N/A7 北碚-石坂南N/A8魚嘴南-文

19、家灣N/A9新航站樓-沙坪壩N/A環線重慶北站-沙坪壩-四公里-重慶北站N/A基礎設施圖片來源：重慶市軌道交通集團有限公司官方網站42重慶機場分布重慶機場分布江北國際機場江北國際機場萬州五橋機場萬州五橋機場黔江舟白機場黔江舟白機場巫山神女峰巫山神女峰機場機場武隆仙女山武隆仙女山機場機場狀態狀態機場機場已開通江北國際機場（渝北區）萬州五橋機場（萬州區）黔江舟白機場（黔江區）規劃/建設中江北國際機場T3（渝北區）巫山神女峰機場（巫山縣）武隆仙女山機場（武隆縣）機場機場基礎設施圖片來源：重慶市軌道交通集團有限公司官方網站43鐵路鐵路基礎設施2020年重慶市鐵路規劃年重慶市鐵路規劃來源：重慶晚報官方網

20、站1 1個交通樞紐個交通樞紐重慶主城交通樞紐1111條線路條線路成都-重慶成渝城際線遂寧-重慶蘭州-重慶襄陽-重慶重慶-鄭州重慶-利川（湖北省）重慶-懷化重慶-貴陽重慶-昆明安康（陜西省）-張家界（湖南省）3 3條支線條支線達州-萬州-利川三江-萬盛-南川-涪陵黔江-張家界44優質寫字樓優質寫字樓*大都會商廈（解放碑）注：優質寫字樓包括甲級和部分品質較高的乙級寫字樓45商務區分布核心商務區解放碑觀音橋非核心商務區化龍橋南坪楊家坪新牌坊江北區江北區南岸區南岸區渝中區渝中區九龍坡區九龍坡區渝北區渝北區解放碑解放碑新牌坊新牌坊楊家坪楊家坪江北嘴江北嘴Map by Google Map觀音橋觀音橋南坪

21、南坪化龍橋化龍橋未來核心商務區江北嘴核心商務區非核心商務區未來核心商務區46現有項目現有項目1大都會（解放碑）2國際貿易中心（解放碑）3希爾頓商務中心4新華國際（解放碑）優質寫字樓分布渝中區注：未來項目更新至2016年資料來源：仲量聯行12411965123107Map by Google Map81314化龍橋解放碑未來項目未來項目5英利國際金融中心（解放碑）6聯合國際（解放碑）7重慶企業天地T3,T4,T5（化龍橋）8重慶企業天地T6,T7,T8（化龍橋）9申基威斯汀項目（解放碑）10重慶天地嘉陵帆影T2（化龍橋）11重慶環球金融中心（解放碑）12海航保利項目（解放碑）13解放碑協信中心（

22、解放碑）14解放碑英利金融街項目（解放碑）47現有項目現有項目15嘉年華大廈（觀音橋）16未來國際（觀音橋）17協信中心（觀音橋）18金融街重慶金融中心A&B&C&D（江北嘴）19富力海洋國際（觀音橋）未來項目未來項目20財信寫字樓項目（江北嘴）21力帆寫字樓項目（江北嘴）22新理益江北嘴寫字樓項目（江北嘴）23江北嘴置業金融城2號（江北嘴）24成大錦嘉國際大廈（江北嘴）25江北嘴置業金融城A02地塊（江北嘴）26隆鑫觀音橋項目（觀音橋）27越洋廣場（江北嘴）優質寫字樓分布江北區資料來源：仲量聯行19151617211820Map by Google Map222425232627觀音橋江北嘴

23、注：未來項目更新至2016年482829現有項目現有項目28龍湖西城國際（楊家坪）未來項目未來項目29華潤寫字樓項目（楊家坪）楊家坪優質寫字樓分布九龍坡區Map by Google Map資料來源：仲量聯行注：未來項目更新至2016年49323031現有項目現有項目30喜來登（南坪）31長江國際（南坪）未來項目未來項目32 國匯中心（南坪）南坪優質寫字樓分布南岸區Map by Google Map資料來源：仲量聯行注：未來項目更新至2016年50333634現有項目現有項目33 龍湖水晶國際（新牌坊）34 龍湖國際（新牌坊）35 財富中心A座（新牌坊）未來項目未來項目36 重慶國際都會（低）（

24、新牌坊）37 重慶國際都會（高）（新牌坊）35新牌坊新牌坊優質寫字樓分布渝北區Map by Google Map資料來源：仲量聯行注：未來項目更新至2016年3751總體量*71.2萬平方米同比增長27.2萬平方米同比增長2.4萬平方米環比下降5.3個百分點,同比無變化環比增長5.2%,同比增長15.2%總吸納量*6.1萬平方米空置率39.2%平均租金*85元/平方米/月注：1.總體量為截至到2012年1季度的重慶優質寫字樓累計總量，總吸納量為2012年11季度全年吸納量，空置率和平均租金的同比變化以全年水平計算，環比變化以季度水平計算2.平均租金為平均有效租金，即剔除物業管理費、扣除免租期租

25、金的含稅租金3.以華夏銀行入駐作為金融街重慶金融中心入市標準新華國際2011年第三季度入市金融街重慶金融中心A*2011年第四季度入市2012年一季度重慶優質寫字樓市場主要指標資料來源：仲量聯行522012年優質寫字樓供應量達到峰值？2012年1季度新增優質寫字樓供應量為41,400平方米2011年優質寫字樓供應量達到歷史最高值2012年將有超過35萬平方米優質寫字樓集中入市，達到2015年之前的最高值？預測資料來源：仲量聯行解放碑江北嘴觀音橋南坪化龍橋新牌坊楊家坪隨著大量甲級寫字樓在2012年的入市，重慶寫字樓市場的供應量將會達到峰值資料來源：仲量聯行54金融街重慶金融中心B棟（平安財富中心

26、）名稱名稱等等級級位置位置體量體量開發開發商商平安財富中心B黃花園大橋北橋頭41,400平方米金融街置業2012年1季度平安財富中心入市BA552012年1季度寫字樓市場需求強勁，吸納量上升明顯，空置率下降2012年1季度寫字樓凈吸納量達到歷史最高值，為60,765平方米，空置率為39.2%，環比下降5.3個百分點資料來源：仲量聯行562012年1季度租金上升至歷史新高，源于觀音橋和新牌坊商務區乙級寫字樓表現出的強勁需求，帶動重慶寫字樓市場整體租金的上揚優質寫字樓租金在2012年1季度達到歷史新高資料來源：仲量聯行57優質寫字樓資本值保持平穩上升態勢受市場需求的持續推動，優質寫字樓的資本值達到

27、19,295元/平方米，同比上漲28.0%，環比上漲4.7%資料來源：仲量聯行58金融業需求最為強勁注：需求比例根據面積統計資料來源：仲量聯行新增新增,43.94%擴張擴張,12.50%升升級級,40.51%重重選選,3.04%59擴張升級威爾謝銀行辦公總面積*：374平方米擴張面積*：244平方米入住物業：國際貿易中心華創期貨辦公總面積：1100平方米擴張面積：574平方米入住物業：希爾頓商務中心雙日（中國）有限公司交易面積：192平方米入住物業：大都會中國建筑二局西南分局交易面積：431平方米入住物業：龍湖水晶國際2012年1季度主要交易注：面積均指建筑面積資料來源：仲量聯行60新成立遷移

28、傅邦教育傅邦教育交易面積：1,296平方米入住物業：龍湖國際中德銀行中德銀行交易面積：1,282平方米入住物業：龍湖國際中華航空公司中華航空公司交易面積：437平方米入住物業：龍湖國際倍特期貨重慶營業部倍特期貨重慶營業部交易面積：543平方米入住物業：協信中心金融街控股股份有限公司金融街控股股份有限公司交易面積：1,950平方米入住物業：重慶金融中心A座富邦財險重慶分公司富邦財險重慶分公司交易面積：900平方米入住物業：大都會商廈俊思集團俊思集團交易面積：338平方米入住物業：大都會商廈華夏銀行華夏銀行交易面積：21,472平方米入住物業：重慶金融中心A座2011年第四季度主要交易資料來源：仲

29、量聯行注：面積均指建筑面積612012年重慶寫字樓市場展望l 解放碑供應量最大l 化龍橋供應量次之供應區域特征行業特征租售表現l 傳統核心商務區租售價格出現分化l 江北嘴新興商務區租售價格表現突出l 金融業、專業服務業需求繼續增大l 制造業也占有一定市場份額62優質零售地產優質零售地產*注：優質零售地產包括中檔及以上百貨商場和購物中心星光時代廣場（南坪）63商圈分布核心商圈非核心商圈核心商圈解放碑觀音橋非核心商圈南坪楊家坪沙坪壩大坪化龍橋江北嘴新牌坊江北區江北區南岸區南岸區渝中區渝中區九龍坡區九龍坡區渝北區渝北區解放碑解放碑新牌坊新牌坊楊家坪楊家坪江北嘴江北嘴觀音橋觀音橋南坪南坪化龍橋化龍橋大

30、坪大坪沙坪壩區沙坪壩區沙坪壩沙坪壩Map by Google Map解放碑化龍橋大坪64優質零售分布渝中區現有項目現有項目 1重百大樓（解放碑）2新世紀百貨（解放碑）3大都會廣場（解放碑）4王府井百貨（解放碑）5重慶天地（化龍橋）6日月光中心廣場（解放碑）7NOVO（解放碑）8重慶時代廣場（解放碑）9匯美尚（解放碑）10英利國際購物中心（解放碑）未來項目未來項目11重慶金鷹財富中心（解放碑）12龍湖時代天街1期（大坪）13重慶環球金融中心14國泰廣場（解放碑）15英利大坪項目（大坪）16瑞安重慶天地購物中心1期（化龍橋）17瑞安重慶天地購物中心2期（化龍橋）18龍湖時代天街2期（大坪）19隆鑫

31、兩路口零售項目資料來源：仲量聯行137451310Map by Google Map15611148291216181719江北嘴觀音橋65優質零售分布江北區未來項目未來項目29富力海洋廣場1期（觀音橋）30星悅薈2期（江北嘴）31新世紀百貨購物中心（觀音橋）32金融街北濱路商業項目（江北嘴）33星悅薈3期（江北嘴)34財信江北城CBD廣場（江北嘴）35煌華國際購物中心（觀音橋）36富力海洋廣場2期（觀音橋）37東原D738隆鑫觀音橋零售項目（觀音橋）現有項目現有項目 20江北重百商場（觀音橋）21江北新世紀百貨（觀音橋）22北城天街（觀音橋）23茂業百貨（觀音橋）24新世界百貨（觀音橋）25

32、江北新世紀百貨（擴租）26星光68廣場（觀音橋）27大融城（觀音橋）28星悅薈1期（江北嘴）資料來源：仲量聯行注：未來項目更新至2016年3432283523292224262127203137303336253866優質零售分布九龍坡區 現有項目現有項目 39凱德廣場 九龍坡（楊家坪）40西城天街（楊家坪）41大洋百貨（楊家坪）未來項目未來項目42萬象城（楊家坪）42楊家坪394041Map by Google Map資料來源：仲量聯行注：未來項目更新至2016年南坪67優質零售分布南岸區現有項目現有項目 43百盛（南坪）44元旦購物中心（南坪）45萬達廣場（南坪）46百聯南岸上海城購物中心

33、（南坪）47星光時代廣場（南坪）未來項目未來項目48 盛匯廣場（南坪）49 東原1891購物中心1期50 東原1891購物中心2期資料來源：仲量聯行注：未來項目更新至2016年43474445Map by Google Map4649504868優質零售分布渝北區未來項目未來項目51重慶財富購物中心（新牌坊）52SM 廣場53星光天地54重慶國際都會1期（新牌坊）55重慶國際都會2期（新牌坊）56香港置地照母山商業項目資料來源：仲量聯行注：未來項目更新至2016年515452Map by Google Map535556新牌坊69優質零售分布沙坪壩區現有項目現有項目 57凱德廣場 沙坪壩（沙坪

34、壩）58煌華新紀元（沙坪壩）沙坪壩4645Map by Google Map資料來源：仲量聯行注：未來項目更新至2015年70注：1.總體量為截至到2012年1季度的重慶優質零售物業累計總量,總吸納量為2012年1季度吸納量，空置率和平均租金的同比變化以全年水平計算，環比變化以季度水平計算2.平均租金指優質零售物業首層平均凈租金重慶時代廣場 于2011年3季度入市星光時代廣場 于2011年4季度入市2012年1季度重慶零售地產主要指標總體量190.3萬平方米同比增加29.4萬平方米同比增加1.2萬平方米環比上升5.2個百分點同比上升2.6個百分點環比下降10.7%同比下降4.4%吸納量8.3萬

35、平方米空置率9.1%平均租金*629元/平方米/月資料來源：仲量聯行712012年1季度無新項目入市資料來源：仲量聯行72本季度位于解放碑的匯美尚正式入市；10月28日，位于南坪的協信星光時代廣場開業；12月18日，位于解放碑的英利國際購物中心試營業；繼9月9日試營業，12月20日，位于北濱路的星悅薈1期正式開業。星悅薈1期星光時代廣場匯美尚英利國際購物中心2011年第四季度4個新增項目入市7373預測未來幾年將是優質零售的供應高峰期2015年重慶優質零售供應將創歷史新高，供應量將超過80萬平方米2012年將迎來超過45萬平方米的新增供應資料來源：仲量聯行2012年隨著大坪和楊家坪零售項目的建

36、成，零售市場將會迎來供應峰值解放碑觀音橋南坪大坪新牌坊化龍橋楊家坪江北嘴其它資料來源：仲量聯行75第四季度優質零售物業租金穩中略有上升注：租金指核心商圈的主要購物中心首層凈租金的平均值資料來源：仲量聯行76Tiffany&Co.426平方米重慶時代廣場Ole2,471平方米重慶時代廣場Giorgio Armani225平方米重慶時代廣場I.T277平方米重慶時代廣場零售品牌需求旺盛，積極開拓重慶市場 HARBOR HOUSE1,740平方米星光時代廣場注：面積指營業面積UNIQLO1,400平方米星光時代廣場王品臺塑牛排505平方米英利國際購物中心C&A2,000平方米日月光中心廣場資料來源：

37、仲量聯行772012年重慶零售市場展望供應區域特征品牌特征租賃表現l 供應呈現多核心發展態勢，大坪、新牌坊 成未來重點拓展區域l 核心商圈租金持續看漲l 新興商圈租金有待市場檢驗l 高端奢侈品牌旗艦店首選核心商圈l 快速時尚品牌迅速向各個商圈擴張78高端住宅高端住宅*注：高端住宅指價格高于重慶市主城九區新建商品房交易均價50%以上的高層或小高層公寓寰宇天下（江北嘴）79高端住宅分布區域傳統高端住宅區新興高端住宅區傳統高端住宅區新牌坊南濱路新興高端住宅區江北嘴化龍橋彈子石照母山朝天門江北區江北區南岸區南岸區渝中區渝中區渝北區渝北區Map by Google Map南濱路南濱路朝天門朝天門化龍橋化

38、龍橋江北嘴江北嘴新牌坊新牌坊照母山照母山彈子石彈子石化龍橋朝天門80現有項目現有項目1慶隆海客瀛洲（朝天門）2東和灣（朝天門）3重慶天地（化龍橋）4萬科錦程高端住宅分布渝中區資料來源：仲量聯行4312Map by Google Maps5未來項目未來項目5朝天門項目（朝天門）江北嘴81高端住宅分布江北區現有項目現有項目6金科廊橋水岸7富力海洋廣場8中海北濱1號9龍湖春森彼岸10招商江灣城11寰宇天下（江北嘴）12華潤中央公園13保利江上明珠14中海九龍倉紫御江山（江北嘴）未來項目未來項目 15香港信和北濱路項目資料來源：仲量聯行注：未來項目更新至2016年67812910111314Map b

39、y Google Maps15照母山82高端住宅分布渝北區現有項目現有項目16龍湖水晶酈城17金科天籟城18金科天湖美鎮19棕櫚泉20龍湖好望山21龍湖弗萊明戈22金科東方王榭23龍湖江與城24山頂道壹號25金科十年城26首創十方界27恒大華府28國賓城29龍湖紫都城30龍湖大城小院31龍湖源著未來項目未來項目 32香港置地約克郡（照母山）資料來源：仲量聯行注：未來項目更新至2016年1617181920222123242526272829303132Map by Google Maps新牌坊83高端住宅分布九龍坡區現有項目現有項目33華潤二十四城Map by Google Maps33資料來

40、源：仲量聯行注：未來項目更新至2016年彈子石南濱路84高端住宅分布南岸區現有項目現有項目34陽光 100國際新城(彈子石)35海棠曉月怡景天域(南濱路)36龍湖觀山水37駿逸第一江岸38龍湖酈江（彈子石）39珊瑚水岸（南濱路）資料來源：仲量聯行注：未來項目更新至2016年34353637383940Map by Google Maps未來項目未來項目40長嘉匯（南濱路）852012年1季度重慶高端住宅市場主要指標注：1.高端住宅指售價高于重慶市商品住宅平均售價50%以上，且品質優良的小高層及高層住宅2.總體量為截至到2012年1季度的重慶高端住宅累計總量,預售量為2012年1季度預售量3.平

41、均售價是截至2012年第1季度的水平，其同比變化以全年水平計算，環比變化以季度水平計算4.銷售率是2012年1季度水平，其同比變化以全年水平計算，環比變化以季度水平計算總體量*47,850套同比增長12,172套同比下降1,044套環比上升14.7個百分點同比上升20.2個百分點環比上漲1.9%同比上升0.5%預售1,978套銷售率*57.3%平均售價*10,706元/平方米棕櫚泉國際花園資料來源：仲量聯行86高端住宅市場交易量持續上升高端住宅2012年1季度累計成交3,839套，同比上漲104.0%，環比上漲9.7%。1季度銷售率57.3%，同比上漲20.2個百分點。資料來源：仲量聯行872

42、011年4季度新增2個高端住宅項目長嘉匯長嘉匯（效果圖）紫御江山紫御江山（效果圖）長嘉匯長嘉匯位置南岸區南濱路開發商招商局地產&香港置地首次開盤時間2011.12.18銷售情況本季度推出62套，已售10套紫御江山紫御江山位置江北區江北嘴開發商中海九龍倉首次開盤時間2011.12.3銷售情況本季度推出392套，已售120套882011年4季度入市高端住宅項目招商江灣城招商江灣城位置位置北濱路開發商開發商招商局地產銷售銷售情況情況推出1,176套，已售656套華潤二十四城華潤二十四城位置位置楊家坪開發商開發商華潤置地銷售銷售情況情況推出1,094套，已售801套龍湖源著龍湖源著位置位置新牌坊開發商

43、開發商龍湖地產銷售銷售情況情況推出361套，已售492套89本季度高端住宅市場回暖跡象明顯，價格同上個季度持平，未有下降趨勢資料來源：仲量聯行截至2012年第1季度，重慶高端住宅平均售價為10,706元/平方米，環比上漲1.9%，同比上升0.5%。注：平均售價按套內面積計算資料來源：仲量聯行90注：租金按套內面積計算租金略有下降，但租金下降幅度不及售價，投資回報率輕微上漲資料來源：仲量聯行91供應區域特征供需關系市場售價l 江北嘴、彈子石成未來豪宅聚集區l 豪宅價格繼續維持高位l 高端住宅價格受政策波動影響較大l 受政策不確定性因素影響，推盤量將有所 下降，市場短期內以消化存量為主2012年重慶高端住宅市場展望Copyright Jones Lang LaSalle IP,Inc.2011