1、房屋建筑實際建安成本簡析！ 2009-10-28 房屋建筑成本是建設房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設施設備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基礎工程、主體結構、墻體、門窗，水電工程的強電、弱電（安防、有線電視、電信寬帶），以及給水（含純凈水、中水）、排水（雨水、污水、空調排水）等材料和人工成本投入。 建安成本是房價中相對穩定的部分，按照國外一般情況，建安成本一般占房地產總開發成本的70%，其它的地價及稅、費三項僅占房價的30%左右。而在國內，這個數字是顛倒的。以北京為例，根據有關報道，建安成本費用占普通住宅期房預售成交均價的10.6628.77，建安工程費平均僅為普通住
2、宅期房預售成交均價的15.71，而土地使用權出讓金一項，就占了普通住宅期房預售成交均價的31.48，也就是說，老百姓購房款的30多，系政府土地使用權出讓金，這也從另一側面反映出房地產價格畸高問題。今年來，隨著物價水平的整體上漲，建安成本也大幅提升。根據有關調查報告的數據， 2005年，普通高層住宅的建安成本每平方米1407.5元，2006年小幅上漲至1429.5元，2007年上漲至每平方米升至1524.1元。 今年春節過后，在鋼材、水泥等建材的帶動下，建安成本升至1734.1元，三年多來，上漲幅度達35。普通小高層住宅的漲幅同樣顯著，三年的漲幅達44。2005年普通小高層住宅的建安成本每平方米
3、為1045元，2006年上升至1170元，2007年漲到1213元，目前則為每平方米1460.2元。僅以水電安裝成本為例，2005年為每平方米150元，而目前則上升至每平方米200元。 以下為各地的建安成本； 北京多層：1100-1300左右；小高層：1400-1600左右；高層：1800-2100元。 青島市多層：950元/平方米；小高層：1380元/平方米；高層：1850元/平方米；商業的價格一般在1500-2000元/平方米左右。 大連多層：1200元/平（含空調、門、窗）；小高層：1350元/平（含門、窗）；高層：1600元/平（含門、窗）；商業：1500元/平；地下：2000元/平（
4、人防、車位）。 武漢多層：750元/平方米；小高層：1250元/平方米；高層：1650元/平方米；商業最低成本在900元/平方米。 長沙多層：700-900；小高層 1400-1600；高層 1800左右。 湘潭多層：550-630；小高層：地下車庫約1800，主體1100-1300；高層：地下車庫約2000，主體1500左右。 江蘇南部多層：900；小高層：不含地下室(8-12層)1300左右，13-18層1450左右；高層：(不含地下室) 1300左右；高層商業不含地下室)2000左右，地下室:2600-3000(車庫)。 南京多層：950元/，磚混；小高層：1300元/；高層：1700元
5、/。 蘇州多層：850至1000 元，用材普通的就是850，好些的1000；小高層（7-11F）：1300至1600元；高層：1600至2200。 安徽多層：1100元/平（含、門、窗）；小高層：1400元/平（含門、窗）；高層：1550元/平（含門、窗）；商業：1600元/平；地下：2200元/平（人防、車位)。 鄭州多層：900元/（磚混）；小高層：1200元/（框架）；高層：16001900元/（框剪，含主體、內外墻、水電管網、消防設施、電梯）。 石家莊多層：900元/平方米；小高層：1200元/平方米；高層：1500元/平方米。 成都多層：1000-1200；小高層：1400-1600
6、；高層：18002000 。 杭州多層：1100元/平方米；小高層：1300元/平方米；高層：1850元/平方米，一類高層（100米高）2100元/平方米；商業的價格一般在1800-2400元/平方米左右（含電梯集中空調及消防）。 河南多層：650800；小高層：8501300；高層：15001800。 廣州多層：1275元；高層：1750元。 江西多層：800元/（含窗，內外墻、水電管網）；小高層：1100元/（框架，含窗，內外墻、水電管網）；高層：14001700元/（框剪，含主體、內外墻、水電管網、消防設施、電梯）。 上海多層：1100-1300；小高層：1500-1700；高層：200
7、0-2400。 超高層（100M以上）：普遍在3000以上；地下車庫一般分全地下和半地下的，全地下的一般要2500元/平米左右，半地下一般在15002000元/平米。 由于去年以來，各地房地產市場普遍低迷，而建安成本卻持續上漲，因此不少開發商在建安成本的控制上做足了工夫。一般建安成本控制，大部分開發商主要從以下幾個方面去控制：一、加強對工程施工圖設計質量的審核；二、優先工程施工隊伍；三、加強施工圖預算的編制和審核；四、認真作好圖紙會審工作；五、施工技術措施的研究和論證；六、重視材料的確認與價格管理；七、設備采購宜采用甲供形式；八、現場簽證制度必須嚴格；九、按合同約定控制資金支出 。具體不再贅述
8、。 今天在別的論壇上看到了這個帖子，我覺得每個營銷策劃人都應該熟練的掌握房屋的成本估算，對于定位、價格制定等工作都可以起到參考的作用內容經本人稍做調整，把她放到房策上來供大家參考：一 、土地費用 1 、土地使用權出讓金 土地評估拍賣價格的30%或以上2 、土地出讓契稅 出讓金3%（鎮江2009年的契稅為3%,其他年份都為4%）二 、建安費用810元/M21260元/M2含建設及基本安裝（800元左右的為磚混結構，目前鎮江市已經取消磚混結構）三 、前期費用 中高檔樓盤 約80元/M2100元/M2 別墅 約180元/M21 、規劃設計費 建安費3%2 、設計招投標管理費 總投資0.02%3 、勘
9、查費 設計概算0.5%4 、設計監理 規劃設計費2%5 、施工監理 建安費1.4%（監理費用也可以商談按平方計算）6 、施工證費 7 、規劃證費 建安費0.6%四 、配套費用 190元/M2230元/M21 、住宅配套費用 用地紅線外2 、大市政配套費 含紅線外道路、上水、燃氣、電話等五 、其它費用 1 、管理費用 （建安+前期+配套）3%2 、銷售推廣費用 銷售收入1.5%-3%（廣告費一線城市2-3，二線城市1-2，三線城市0.8-1）3 、不可預見費用 （建安+前期+配套）3%或以上六 、營業稅費 （銷售收入6.1%）1 、營業稅 銷售收入5%2 、城市維護建設稅 營業稅7%3 、教育附加稅 營業稅4%4 、印花稅 銷售收入0.05%5 、交易管理費 銷售收入0.5%杭州市即將實行所得稅預征：銷售收入的15%33%=4.95%
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