1、解讀成本策劃 解讀成本策劃 成本管理中心 成本管理中心 成本管理部 成本管理部 齊艾紅 齊艾紅 成本策劃的前世今生 成本策劃的前世今生 理理得清得清 預(yù)預(yù)得準(zhǔn)得準(zhǔn) 控控得住得住 經(jīng)營(yíng)視角的全成本管理體系 經(jīng)營(yíng)視角的全成本管理體系 目標(biāo)管理“目標(biāo)管理“以經(jīng)營(yíng)為中心以經(jīng)營(yíng)為中心” 動(dòng)態(tài)監(jiān)控“動(dòng)態(tài)監(jiān)控“以目標(biāo)為中心以目標(biāo)為中心” 后 評(píng) 估“后 評(píng) 估“以結(jié)果為中心以結(jié)果為中心” 七前三后 七前三后 成本策劃 成本策劃 2017年4月高管會(huì) 莫斌總裁提出打造碧桂園集團(tuán)的 2017年4月高管會(huì) 莫斌總裁提出打造碧桂園集團(tuán)的成本競(jìng)爭(zhēng)力 成本競(jìng)爭(zhēng)力 成本策劃成本策劃： p 做實(shí)前置管控做實(shí)前置管控 p 發(fā)

2、揮專業(yè)價(jià)值發(fā)揮專業(yè)價(jià)值 p 合理加減策略合理加減策略 p 提升盈利能力提升盈利能力 成本策劃的價(jià)值規(guī)劃 成本策劃的價(jià)值規(guī)劃 成本管理的基本認(rèn)識(shí) 成本管理的基本認(rèn)識(shí) Mysoft Mysoft 明源明源 成本管理是對(duì)成本管理是對(duì)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)的管理！的管理！ Mysoft Mysoft 明源明源 成本管理是對(duì)成本管理是對(duì)數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)指標(biāo)的管理！的管理！ 成本成本實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)體檢實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)體檢，引導(dǎo)，引導(dǎo)項(xiàng)目項(xiàng)目成本管理決策！成本管理決策！ 基于成本數(shù)據(jù)分析基于成本數(shù)據(jù)分析 可以支持及時(shí)調(diào)整管控方案和方向可以支持及時(shí)調(diào)整管控方案和方向 2009 2010 2011 2012 2013 2014中 2014/1

3、2/1 平均售價(jià) 4742 4999 5630 6497 6498 6916 6543 平均開發(fā)成本 3717 3541 3859 4311 4731 5115 5186 4742 4999 5630 6497 6498 6916 6543 3717 3541 3859 4311 4731 5115 5186 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 開發(fā)成本含開發(fā)成本含：建筑建筑、裝飾裝飾、設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)、土地土地、營(yíng)業(yè)稅等； 營(yíng)業(yè)稅等； 不含不含：銷管財(cái)費(fèi)用銷管財(cái)費(fèi)用、土增稅土增稅、所得稅 所得稅 房地產(chǎn)平均售價(jià)與開發(fā)成本趨勢(shì)對(duì)比 房地產(chǎn)平均售價(jià)與開發(fā)成

4、本趨勢(shì)對(duì)比 開發(fā)成本逐年上升開發(fā)成本逐年上升，利潤(rùn)利潤(rùn)空間逐年被壓縮空間逐年被壓縮！ 成本成本檢驗(yàn)管理水平檢驗(yàn)管理水平，支持，支持公司公司經(jīng)營(yíng)管理決策！經(jīng)營(yíng)管理決策！ 成本的成本的有效節(jié)余有效節(jié)余就是就是利潤(rùn)利潤(rùn)！ 成本體現(xiàn)管理水平成本體現(xiàn)管理水平 全成本管理全成本管理，就是目標(biāo)管理 就是目標(biāo)管理 全成本管理全成本管理 企業(yè)根據(jù)特定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)確定成本管理目標(biāo)確定成本管理目標(biāo) 由各級(jí)管理者各級(jí)管理者在其職權(quán)范圍內(nèi)、運(yùn)用系統(tǒng)工程的原理 對(duì)各種影響成本的因素和條件采取一系列采取一系列測(cè)算、調(diào)節(jié)和監(jiān)控等專業(yè)管控措施專業(yè)管控措施 以保證經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)保證經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。 本案為度假樓盤本案為度

5、假樓盤， 周邊為已投入的高 爾夫球場(chǎng) 周邊為已投入的高 爾夫球場(chǎng)，周邊有 正在運(yùn)營(yíng)的酒店 周邊有 正在運(yùn)營(yíng)的酒店 東南東南*酒店酒店 高爾夫球場(chǎng)（在營(yíng)高爾夫球場(chǎng)（在營(yíng)） 市政成本市政成本增加3350萬元 增加3350萬元 導(dǎo)致利潤(rùn)率導(dǎo)致利潤(rùn)率下降2.75% 下降2.75% 別墅原設(shè)計(jì)一層架空贈(zèng)送 （贈(zèng)送率25% 別墅原設(shè)計(jì)一層架空贈(zèng)送 （贈(zèng)送率25%） 新方案被迫取消贈(zèng)送 新方案被迫取消贈(zèng)送 架空層活動(dòng) 室 贈(zèng)送車位 贈(zèng)送車位 架空層活動(dòng) 室 贈(zèng)送車位 贈(zèng)送車位 首層架空整改前 首層架空整改前 首層架空整改后 首層架空整改后 取消架空贈(zèng)送面積 取消架空贈(zèng)送面積 項(xiàng)目為山地 別墅，依山 而建、高

6、低 錯(cuò)落 山地別墅剖面示意圖 山地別墅剖面示意圖 序號(hào) 項(xiàng) 序號(hào) 項(xiàng) 目 目 投資版目標(biāo)成本 方案版目標(biāo)成本 方案版目標(biāo)成本 投資版目標(biāo)成本 方案版目標(biāo)成本 方案版目標(biāo)成本 差異原因分析 原因歸類 差異原因分析 原因歸類 （全項(xiàng)目（全項(xiàng)目） （一期 （一期） （二期 （二期） 成本金額 成本金額 （萬元（萬元） 建筑單方 （元 建筑單方 （元/m2） /m2） 成本金額 成本金額 （萬元（萬元） 建筑單方建筑單方 （元（元/m2）/m2） 成本金額 成本金額 （萬元（萬元） 建筑單方建筑單方 （元（元/m2）/m2） 二期二期- -投資版 投資版 項(xiàng)目總成本 252,349 8,647 108

7、,110 14,791 43,027 13,341 單方差異高達(dá)4694元/ 1 土地成本 140,000 4,797 49,324 6,748 17,645 5,471 投資版未考慮未考慮合作方已建基礎(chǔ)設(shè)施工程及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用約2100萬元拆遷補(bǔ)償費(fèi)用約2100萬元 分?jǐn)傊炼陧?xiàng)目約261萬元 風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)未預(yù)留 風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)未預(yù)留 2 行政事業(yè)性 收費(fèi)與前期 工程費(fèi)用 4,020 138 4,990 683 1,777 551 投資版未充分未充分考慮展示區(qū)臨時(shí)圍板費(fèi)用，室內(nèi)精裝設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)、 門窗設(shè)計(jì)等專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)用，單方指標(biāo)預(yù)估不足 指標(biāo)預(yù)估不足 指標(biāo)預(yù)估不足 3 建造成本 90,190 3,09

8、0 45,285 6,195 18,396 5,703 3.1 主體建筑安 裝工程費(fèi) 75,737 2,595 29,946 4,097 13,962 4,329 投資版未考慮未考慮無補(bǔ)板交樓因素，一期產(chǎn)品通過補(bǔ)板增加使用面積，補(bǔ)板 面積為原建筑面積的52% 投資版漏算漏算防雷、單體智能化及發(fā)電機(jī)等成本 成本漏項(xiàng) 成本漏項(xiàng) 3.2 景觀環(huán)境工 程 7,144 245 9,477 1,296 2,633 816 未考慮未考慮現(xiàn)場(chǎng)地形和臺(tái)地落差，漏擋土墻及邊坡成本781萬元 未考慮未考慮紅線外參觀動(dòng)線景觀工程130萬元（建面單方40元/m2 ）、圍墻 及分戶圍欄90萬、建筑小品18萬、泛光照明35

9、萬、信報(bào)箱2萬、交通設(shè) 施及指示牌16萬，投資版指標(biāo)過于粗糙 調(diào)研不到位 調(diào)研不到位 3.3 社區(qū)管網(wǎng)工 程 4,291 147 2,068 283 1,014 314 供水供電嚴(yán)重預(yù)估不足嚴(yán)重預(yù)估不足調(diào)研不到位 調(diào)研不到位 3.4 公共配套設(shè) 施 2,457 84 3,103 424 200 62 投資版未考慮未考慮排洪渠 投資版物業(yè)管理用面積規(guī)劃不足，人防地下室未建設(shè) 規(guī)劃不足（錯(cuò)誤規(guī)劃不足（錯(cuò)誤） 3.5 工程建設(shè)其 他費(fèi)用 561 19 691 95 587 182 投資版科目預(yù)估缺乏專業(yè)性指標(biāo)預(yù)估不足 指標(biāo)預(yù)估不足 4 開發(fā)間接費(fèi) 用 2,495 86 700 96 258 80 5

10、 營(yíng)銷費(fèi)用 7,279 249 2,915 399 1,751 543 投資版費(fèi)率預(yù)估不足預(yù)估不足（1.5%），方案版售價(jià)提高，費(fèi)率提高 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4,725 162 3,292 450 2,880 893 投資階段融資方案過于保守市場(chǎng)原因 市場(chǎng)原因 7 管理費(fèi)用 3,639 125 1,603 219 319 99 土方開挖過程 土方開挖過程 負(fù)二層 負(fù)二層 負(fù)一層負(fù)一層 整層補(bǔ)板 整層補(bǔ)板 擋墻完工照片 擋墻完工照片 坑坑：土石方、擋土墻量考慮不足，地下一層贈(zèng)送（贈(zèng)送率52%）精裝補(bǔ)板、排洪渠、人防地庫等未考慮 涉及成本3.73.7億元 億元 項(xiàng) 項(xiàng) 目 目 投資版（項(xiàng)目投資版（項(xiàng)目）

11、 方案版（一期方案版（一期） 方案版（二期方案版（二期） 目標(biāo)成本（萬元目標(biāo)成本（萬元） 目標(biāo)成本（萬元目標(biāo)成本（萬元） 目標(biāo)成本（萬元目標(biāo)成本（萬元） 占地面積（m2） 362,428 125,801 45,000 建筑面積（m2） 291,830 73,094 32,252 可售面積（m2） （不含地下室） 124,772 38,361 32,252 計(jì)容面積 131,577 39,066 17,281 一一、項(xiàng)目總收入 項(xiàng)目總收入 436,702436,702 145145, ,770 770 58,37658,376 可售單價(jià)(元/m2) 15,322 38,000 18,100 二、

12、項(xiàng)目總成本 308,132 127,945 48,499 可售單方成本(元/m2可售單方成本(元/m2) ) 10,55910,559 3333, ,353 353 15,03715,037 三、銷售部分凈利潤(rùn) 96,428 17,826 7,407 四、銷售毛利率 29.44% 16.30% 16.92% 五五、銷售凈利潤(rùn)率 銷售凈利潤(rùn)率 22.08%22.08% 1212. .23% 23% 12.69%12.69% 坑坑： 本項(xiàng)目分三期開發(fā)，純別墅盤 投資版全項(xiàng)目的利潤(rùn)率為22.08% 一期和二期利潤(rùn)均在12%左右 利潤(rùn)率直線下降約下降約9%9% 規(guī)劃原因規(guī)劃原因？ 成本原因成本原因？

13、市場(chǎng)原因市場(chǎng)原因？ 人為預(yù)估錯(cuò)誤人為預(yù)估錯(cuò)誤？ . 預(yù)計(jì)總收入下降3.49億元 收入下降3.49億元 預(yù)計(jì)總成本超支1.26億元 成本超支1.26億元 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率下調(diào)幅度56% 凈利潤(rùn)率下調(diào)幅度56% 成本增加原因一成本增加原因一： 前期定位不嚴(yán)謹(jǐn)前期定位不嚴(yán)謹(jǐn)、過程管控?zé)o目標(biāo) 過程管控?zé)o目標(biāo) 導(dǎo)致后期方案調(diào)整致總成本上升上升38913891萬元萬元（未實(shí)現(xiàn)溢價(jià)）， 可售單方上升105.58元/m2 定位調(diào)整項(xiàng) 拿地測(cè)算目標(biāo)成本 執(zhí)行版目標(biāo)成本 差額 定位調(diào)整項(xiàng) 拿地測(cè)算目標(biāo)成本 執(zhí)行版目標(biāo)成本 差額 （萬元（萬元）工程量 單價(jià) 總價(jià) 工程量 單價(jià) 總價(jià) 工程量 單價(jià) 總價(jià) 工程量 單價(jià) 總

14、價(jià) 洋房裝修標(biāo)準(zhǔn)提升 127591 600 7655 127591 740 740 9442 1786 1786 別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提升 3596 650 234 3596 860 860 309 76 76 公寓方案調(diào)整 3596 1682 605 3596 2379 2379 856 251 251 綠化標(biāo)準(zhǔn)提升 60967.9 280 1707 76783 454 454 3486 1779 1779 合計(jì) 合計(jì) 38913891 標(biāo)準(zhǔn)提升標(biāo)準(zhǔn)提升： ： 裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整導(dǎo)致成本增加1786+76萬元裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整導(dǎo)致成本增加1786+76萬元 方案調(diào)整方案調(diào)整： ： 原方案按3m平層公寓，新方案調(diào)

15、整為5.5mLOFT公寓。 綠化調(diào)整綠化調(diào)整：目標(biāo)方案按普通低標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目考慮普通低標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目考慮，后提高標(biāo)準(zhǔn)增加1779萬元后提高標(biāo)準(zhǔn)增加1779萬元 增加成本構(gòu)成因素分析 增加成本構(gòu)成因素分析 項(xiàng)目與產(chǎn)品定位問題 項(xiàng)目與產(chǎn)品定位問題 不確定因素測(cè)算缺漏 前期調(diào)研缺位或錯(cuò)誤 紅線外成本疏漏問題 成本項(xiàng)目 拿地測(cè)算 執(zhí)行版目標(biāo)成本 差額 成本項(xiàng)目 拿地測(cè)算 執(zhí)行版目標(biāo)成本 差額 （萬元（萬元） 工程量 工程量 單價(jià) 單價(jià) 總價(jià) 工程量 單價(jià) 總價(jià) 總價(jià) 工程量 單價(jià) 總價(jià) 樁基礎(chǔ)工程 374360 150150 5615 372397 350350 13034 74197419 臨時(shí)板房 1156

16、588 68 68 68 臨時(shí)圍擋 7800 200 156 156 156 臨時(shí)公寓樣板房 1000 1100 110 110 110 合計(jì) 合計(jì) 7752 7752 基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)工程： ： 目標(biāo)成本對(duì)地質(zhì)因素調(diào)研缺失地質(zhì)因素調(diào)研缺失，樁基樂觀取定150元/m2，勘探后地質(zhì)情況很差，成本增加200元元/m2 /m2 。 臨時(shí)設(shè)施臨時(shí)設(shè)施： ： 前期測(cè)算認(rèn)為，不需建設(shè)臨時(shí)板房，圍板廣告包裝計(jì)入營(yíng)銷費(fèi)用。 開工后增加3項(xiàng)臨時(shí)設(shè)施成本，費(fèi)用合計(jì)334萬。 超支原因二超支原因二： 不確定因素不重視不確定因素不重視、前期測(cè)算缺漏 前期測(cè)算缺漏 導(dǎo)致總成本上升上升77527752萬元萬元，可售單方上升2

17、10.35元/m2 增加成本構(gòu)成因素分析 增加成本構(gòu)成因素分析 項(xiàng)目與產(chǎn)品定位問題 項(xiàng)目與產(chǎn)品定位問題 不確定因素測(cè)算缺漏 不確定因素測(cè)算缺漏 前期調(diào)研缺位或錯(cuò)誤 紅線外成本疏漏問題 成本項(xiàng)目 拿地測(cè)算 目標(biāo)成本 差額 成本項(xiàng)目 拿地測(cè)算 目標(biāo)成本 差額 （萬元（萬元） 工程量 單價(jià) 總價(jià) 工程量 單價(jià) 總價(jià) 工程量 單價(jià) 總價(jià) 工程量 單價(jià) 總價(jià) 拆遷補(bǔ)償 - 0- 454454 454 人防工程費(fèi) 491517 24 1180 - 1713533 533 鋁合金門窗 154295 77 1188 154295 179 2762 1574 1574 供電工程 491516 190 9339

18、491516 201 9884 545 545 供電設(shè)計(jì) - 0- 151151 151 供水工程 380429 35 1332 380429 67 2565 1234 1234 配電房 - 16- 270254 254 合計(jì) 4744 4744 拆遷補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償：拿地設(shè)定凈地交付，實(shí)際增加拆遷補(bǔ)償實(shí)際增加拆遷補(bǔ)償、耕地占用稅 人防工程 耕地占用稅 人防工程：目標(biāo)成本按繳納人防異地建設(shè)費(fèi)，實(shí)際自建 門窗工程 實(shí)際自建 門窗工程：目標(biāo)成本按鋁合金門窗，實(shí)際當(dāng)?shù)卣咭笞鰯鄻蚋魺徜X門窗實(shí)際當(dāng)?shù)卣咭笞鰯鄻蚋魺徜X門窗。 市政配套市政配套：供電未考慮設(shè)計(jì)費(fèi)；供水未考慮設(shè)計(jì)費(fèi)、設(shè)施建設(shè)費(fèi)和運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)

19、超支原因三超支原因三： 地方政策調(diào)研不到位 地方政策調(diào)研不到位 導(dǎo)致實(shí)際成本上升上升47444744萬元萬元，可售單方上升128.73元/m2 增加成本構(gòu)成因素分析 增加成本構(gòu)成因素分析 項(xiàng)目與產(chǎn)品定位問題 項(xiàng)目與產(chǎn)品定位問題 不確定因素測(cè)算缺漏 不確定因素測(cè)算缺漏 前期調(diào)研缺位或錯(cuò)誤 前期調(diào)研缺位或錯(cuò)誤 紅線外成本疏漏問題 超支原因四超支原因四： 紅線外成本疏漏 紅線外成本疏漏 導(dǎo)致總成本上升332萬元上升332萬元，可售單方上升9元/m2 綜合樓入口處: 綜合樓入口處: 紅線外需建沿河園建綠化工程 在方案階段未明確、目標(biāo)成本未列支 直接導(dǎo)致成本超支332萬元 超支332萬元 增加成本構(gòu)成因

20、素分析 增加成本構(gòu)成因素分析 項(xiàng)目與產(chǎn)品定位問題 項(xiàng)目與產(chǎn)品定位問題 不確定因素測(cè)算缺漏 不確定因素測(cè)算缺漏 前期調(diào)研缺位或錯(cuò)誤 前期調(diào)研缺位或錯(cuò)誤 紅線外成本疏漏問題 紅線外成本疏漏問題 目標(biāo)制定目標(biāo)制定缺漏缺漏 過程管控過程管控不力不力 目標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo)利潤(rùn)縮水 縮水 目標(biāo)獎(jiǎng)金目標(biāo)獎(jiǎng)金蒸發(fā) 蒸發(fā) 發(fā)現(xiàn)問題發(fā)現(xiàn)問題-【-【數(shù)據(jù)說話數(shù)據(jù)說話】 】 目標(biāo)成本（管控目標(biāo)）目標(biāo)成本（管控目標(biāo)）：梳理后發(fā)現(xiàn)原目標(biāo)成本梳理后發(fā)現(xiàn)原目標(biāo)成本缺項(xiàng)漏項(xiàng) 缺項(xiàng)漏項(xiàng) 動(dòng)態(tài)成本（超支預(yù)警）動(dòng)態(tài)成本（超支預(yù)警）：梳理后總成本超目標(biāo)成本梳理后總成本超目標(biāo)成本1.26億元 1.26億元 凈利潤(rùn)率（動(dòng)態(tài)指標(biāo)）凈利潤(rùn)率（動(dòng)態(tài)指標(biāo)

21、）：8.91%8.91%下降到下降到3.95%3.95% 上會(huì)上會(huì)/ /審批 審批 前期調(diào)研 前期調(diào)研 新項(xiàng)目綜合信息調(diào)研 新項(xiàng)目綜合信息調(diào)研 前期行政規(guī)費(fèi)調(diào)研 前期行政規(guī)費(fèi)調(diào)研 總包地材人工調(diào)研 總包地材人工調(diào)研 初步規(guī)劃 初步規(guī)劃 專項(xiàng)測(cè)算 專項(xiàng)測(cè)算 目標(biāo)編制 目標(biāo)編制 復(fù)核審核 復(fù)核審核 收費(fèi)收費(fèi)：報(bào)批報(bào)建費(fèi)、行政規(guī)費(fèi)、技術(shù)咨詢費(fèi)等 減免減免：減免事項(xiàng)、減免文件、減免標(biāo)準(zhǔn)等 返還返還：土地返還、墻改基金返還、稅收返還等 公建公建：公建面積、車位配比、地上地下比例等 上上：地上地上，附著物、排洪渠、高壓線、青苗等等 下下：地下地下，溶洞、淤泥、流沙、地下水、障礙物等等 內(nèi)內(nèi)：紅線內(nèi)紅線內(nèi)，

22、管線、土方、石方、三通、拆遷等等 外外：紅線外紅線外，道路、橋涵、河道整治、市政公園等等 投資版目標(biāo)成本編制思路投資版目標(biāo)成本編制思路 本版本規(guī)劃時(shí)間： 規(guī)劃用地 （畝） 總占地面積()指標(biāo)類型容積率% 總建筑面積 () 計(jì)容面積 () 可售面積 () 公建配套 建筑面積() 車位數(shù) （個(gè)） 綠地率% 紅線外 景觀面積() 政府規(guī)定值 設(shè)計(jì)值1.5391 265,955 238,790 產(chǎn)品類型產(chǎn)品占地面積計(jì)容面積建筑面積可售面積層數(shù)戶數(shù)建筑面積比例%備注 超豪別墅 12,233.79 6,743.97 9,119.31 9,119.31 地下1層地上3層14 雙拼別墅 46,022.37 2

23、5,148.10 34,938.53 34,938.53 地下1層地上3層94 聯(lián)體別墅 多層洋房 2,451.20 1,781.20 1,781.20 1,781.20 615 小高層洋房 高層洋房 64,288.00 190,111.73 190,111.73 190,111.73 1830層1602 超高層洋房 公寓 底商 商業(yè)街 29,152.61 14,004.71 14,004.71 14,004.71 2 綜合樓 酒店（自持） 醫(yī)院（自持） 232.7 155,148 產(chǎn)品方案及規(guī)劃指標(biāo) 內(nèi)部資料、嚴(yán)格保密 抗震等級(jí)地質(zhì)情況 *項(xiàng)目概念規(guī)劃階段（投資版目標(biāo)成本）規(guī)劃指標(biāo)表（第*版

24、） 概念規(guī)劃負(fù)責(zé)人： 溶洞多 口 濕陷性黃土 口 持力層深度（ ）m 住宅 商業(yè) 自持物業(yè) 項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo) 上會(huì)上會(huì)/ /審批 審批 前期調(diào)研 前期調(diào)研 新項(xiàng)目綜合信息調(diào)研新項(xiàng)目綜合信息調(diào)研 前期行政規(guī)費(fèi)調(diào)研 前期行政規(guī)費(fèi)調(diào)研 總包地材人工調(diào)研 總包地材人工調(diào)研 初步規(guī)劃 初步規(guī)劃 專項(xiàng)測(cè)算 專項(xiàng)測(cè)算 目標(biāo)編制 目標(biāo)編制 復(fù)核審核 復(fù)核審核 項(xiàng)目產(chǎn)品方案 項(xiàng)目產(chǎn)品方案 項(xiàng)目初步規(guī)劃方案 項(xiàng)目初步規(guī)劃方案 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃 要素1： 規(guī)劃指標(biāo) 要素1： 規(guī)劃指標(biāo) 要素2： 產(chǎn)品方案 要素2： 產(chǎn)品方案 要素3： 交樓標(biāo)準(zhǔn) 要素3： 交樓標(biāo)準(zhǔn) 要素4： 開發(fā)計(jì)劃 要素4： 開發(fā)

25、計(jì)劃 投資版目標(biāo)成本編制思路投資版目標(biāo)成本編制思路 步驟與重點(diǎn)事項(xiàng)步驟與重點(diǎn)事項(xiàng)：做好不確定因素的專項(xiàng)測(cè)算 不確定因素的專項(xiàng)測(cè)算 確定性因素：確定性因素：用指標(biāo)、用建造標(biāo)準(zhǔn)，甚至用經(jīng)驗(yàn)或?qū)?biāo)數(shù)據(jù) 不確定因素不確定因素：必須靠專業(yè)測(cè)算必須靠專業(yè)測(cè)算 上會(huì)上會(huì)/ /審批 審批 前期調(diào)研 前期調(diào)研 新項(xiàng)目綜合信息調(diào)新項(xiàng)目綜合信息調(diào) 研 研 前期行政規(guī)費(fèi)調(diào)研 前期行政規(guī)費(fèi)調(diào)研 總包地材人工調(diào)研 總包地材人工調(diào)研 初步規(guī)劃 初步規(guī)劃 專項(xiàng)測(cè)算 專項(xiàng)測(cè)算 目標(biāo)編制 目標(biāo)編制 復(fù)核審核 復(fù)核審核 項(xiàng)目產(chǎn)品方案 項(xiàng)目產(chǎn)品方案 項(xiàng)目初步規(guī)劃方項(xiàng)目初步規(guī)劃方 案 案 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì) 劃 劃 大型土石

26、方測(cè)算結(jié)果 大型土石方測(cè)算結(jié)果 基坑支護(hù)測(cè)算結(jié)算 基坑支護(hù)測(cè)算結(jié)算 其它專項(xiàng)測(cè)算結(jié)果 其它專項(xiàng)測(cè)算結(jié)果 投資版目標(biāo)成本編制思路投資版目標(biāo)成本編制思路 步驟與重點(diǎn)事項(xiàng)步驟與重點(diǎn)事項(xiàng)：量?jī)r(jià)分離量?jī)r(jià)分離、不缺漏項(xiàng)不缺漏項(xiàng)、數(shù)據(jù)有依據(jù)數(shù)據(jù)有依據(jù)、指標(biāo)合理 指標(biāo)合理 三算三超：三算三超：很大程度源自風(fēng)險(xiǎn)預(yù)見不足 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)足風(fēng)險(xiǎn)預(yù)足：對(duì)已知風(fēng)險(xiǎn)因素充分合理預(yù)估 成本缺漏：成本缺漏：可能導(dǎo)致無錢可花無錢可花 指標(biāo)錯(cuò)誤：指標(biāo)錯(cuò)誤：可能導(dǎo)致錢不夠花 錢不夠花 上會(huì)上會(huì)/ /審批 審批 前期調(diào)研 前期調(diào)研 新項(xiàng)目綜合信息調(diào)研新項(xiàng)目綜合信息調(diào)研 前期行政規(guī)費(fèi)調(diào)研前期行政規(guī)費(fèi)調(diào)研 總包地材人工調(diào)研總包地材人工調(diào)研 初步

27、規(guī)劃 初步規(guī)劃 專項(xiàng)測(cè)算 專項(xiàng)測(cè)算 目標(biāo)編制 目標(biāo)編制 復(fù)核審核 復(fù)核審核 項(xiàng)目產(chǎn)品方案 項(xiàng)目產(chǎn)品方案 項(xiàng)目初步規(guī)劃方項(xiàng)目初步規(guī)劃方 案 案 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì) 劃 劃 大型土石方測(cè)算結(jié)果 大型土石方測(cè)算結(jié)果 基坑支護(hù)測(cè)算結(jié)算 基坑支護(hù)測(cè)算結(jié)算 其它專項(xiàng)測(cè)算結(jié)果 其它專項(xiàng)測(cè)算結(jié)果 工程類量?jī)r(jià)指標(biāo)填報(bào) 工程類量?jī)r(jià)指標(biāo)填報(bào) 非工程類量?jī)r(jià)指標(biāo)填報(bào) 非工程類量?jī)r(jià)指標(biāo)填報(bào) 全成本匯總 全成本匯總 投資版目標(biāo)成本編制思路投資版目標(biāo)成本編制思路 步驟與重點(diǎn)事項(xiàng)步驟與重點(diǎn)事項(xiàng)：區(qū)域評(píng)審-分工復(fù)核、集團(tuán)評(píng)審【成本策劃】 規(guī)劃指標(biāo)： 區(qū)域評(píng)審-分工復(fù)核、集團(tuán)評(píng)審【成本策劃】 規(guī)劃指標(biāo)：區(qū)域設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人確認(rèn)

28、 銷售方案：銷售方案：區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人確認(rèn) 全 成 本：全 成 本：區(qū)域成本負(fù)責(zé)人確認(rèn) 上會(huì)/審批 上會(huì)/審批 前期調(diào)研 前期調(diào)研 新項(xiàng)目綜合信息調(diào)研 新項(xiàng)目綜合信息調(diào)研 前期行政規(guī)費(fèi)調(diào)研 前期行政規(guī)費(fèi)調(diào)研 總包地材人工調(diào)研 總包地材人工調(diào)研 初步規(guī)劃 初步規(guī)劃 專項(xiàng)測(cè)算 專項(xiàng)測(cè)算 目標(biāo)編制 目標(biāo)編制 復(fù)核審核 復(fù)核審核 項(xiàng)目產(chǎn)品方案 項(xiàng)目產(chǎn)品方案 項(xiàng)目初步規(guī)劃方項(xiàng)目初步規(guī)劃方 案 案 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì) 劃 劃 大型土石方測(cè)算結(jié)果 大型土石方測(cè)算結(jié)果 基坑支護(hù)測(cè)算結(jié)算 基坑支護(hù)測(cè)算結(jié)算 其它專項(xiàng)測(cè)算結(jié)果 其它專項(xiàng)測(cè)算結(jié)果 工程類量?jī)r(jià)指標(biāo)填報(bào) 工程類量?jī)r(jià)指標(biāo)填報(bào) 非工程類量?jī)r(jià)指標(biāo)填報(bào)

29、非工程類量?jī)r(jià)指標(biāo)填報(bào) 全成本匯總 全成本匯總 部門分工復(fù)核 部門分工復(fù)核 成本專題會(huì)審 成本專題會(huì)審 投資版目標(biāo)成本編制思路投資版目標(biāo)成本編制思路 投資版投資版 目標(biāo)成本 目標(biāo)成本 拿地拿地 定位策劃定位策劃 成本策劃成本策劃過程管控過程管控 成本策劃的專業(yè)思路 成本策劃的專業(yè)思路 成本策劃是典型成本策劃是典型前置管控前置管控動(dòng)作 謀定而后動(dòng) 動(dòng)作 謀定而后動(dòng) 精心策劃精心策劃在前 非盲目求快 在前 非盲目求快 狠抓落實(shí)狠抓落實(shí)在后 在后 成本策劃 是以項(xiàng)目成本管理直接責(zé)任人項(xiàng)目成本管理直接責(zé)任人的角色，依據(jù)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書要求 就如何確保經(jīng)營(yíng)目標(biāo)達(dá)成或超預(yù)期完成目標(biāo)達(dá)成或超預(yù)期完成 在項(xiàng)目開工前開

30、工前 制定的全過程成本管控方案全過程成本管控方案 目錄與思路目錄與思路 第一部份 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo) 第二部份 項(xiàng)目成本策劃 項(xiàng)目成本策劃 第三部份 成本管控策略 成本管控策略 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo) 項(xiàng)目目標(biāo)成本 項(xiàng)目定位策劃 分模塊成本策劃 重點(diǎn)事項(xiàng)成本策劃 成本風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控 合約規(guī)劃管控 責(zé)任成本分解 成本管控規(guī)劃 模板體現(xiàn)基本思路 模板體現(xiàn)基本思路 明確 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 制定 管控方案 清晰 管控責(zé)任 項(xiàng)目競(jìng)品分析 明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo) - -目標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo)利潤(rùn)? - ? -目標(biāo)成本?目標(biāo)成本? 制定管控方案制定管控方案 - -減法與加法減法與加法? - ? -風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)控?風(fēng)險(xiǎn)與

31、預(yù)控? 清晰管控責(zé)任清晰管控責(zé)任 - -責(zé)任成本責(zé)任成本? - ? -過程監(jiān)控?過程監(jiān)控? 以目標(biāo)為起點(diǎn) 以目標(biāo)為終點(diǎn) 以目標(biāo)為起點(diǎn) 以目標(biāo)為終點(diǎn) 第一部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo) 第一部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo) 基本情況基本情況 項(xiàng)目區(qū)位-周邊配套-地塊內(nèi)現(xiàn)狀 重點(diǎn)1-分析市政配套相關(guān)成本風(fēng)險(xiǎn) 重點(diǎn)2-分析地質(zhì)地貌相關(guān)成本風(fēng)險(xiǎn) 重點(diǎn)3-分析拆遷補(bǔ)償相關(guān)成本風(fēng)險(xiǎn) 重點(diǎn)1-分析市政配套相關(guān)成本風(fēng)險(xiǎn) 重點(diǎn)2-分析地質(zhì)地貌相關(guān)成本風(fēng)險(xiǎn) 重點(diǎn)3-分析拆遷補(bǔ)償相關(guān)成本風(fēng)險(xiǎn) 競(jìng)品分析競(jìng)品分析 區(qū)位-產(chǎn)品類型-客戶群-配套-去化情況 提示提示-判斷價(jià)格合理性、溢價(jià)條件 -判斷價(jià)格合理性、溢價(jià)條件 關(guān)注關(guān)注-與競(jìng)品之間的差異、

32、加減法分析 -與競(jìng)品之間的差異、加減法分析 經(jīng)營(yíng)指標(biāo)經(jīng)營(yíng)指標(biāo) 利潤(rùn)分析-收入分析-權(quán)重及貨值分析-專項(xiàng)成本分析 提示提示-判斷貨值結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) -判斷貨值結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 關(guān)注關(guān)注-分析成本管控重點(diǎn)和策略 -分析成本管控重點(diǎn)和策略 明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo) - -目標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo)利潤(rùn)? - ? -目標(biāo)成本?目標(biāo)成本? 制定管控方案制定管控方案 - -減法與加法減法與加法? - ? -風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)控?風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)控? 清晰管控責(zé)任清晰管控責(zé)任 - -責(zé)任成本責(zé)任成本? - ? -過程監(jiān)控?過程監(jiān)控? 銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)- -是否符合市場(chǎng)條件是否符合市場(chǎng)條件 成本目標(biāo)成本目標(biāo)- -是否適配且能實(shí)現(xiàn)是否適配且能

33、實(shí)現(xiàn) 利潤(rùn)目標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo)- -是否符合集團(tuán)要求是否符合集團(tuán)要求 明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo) - -目標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo)利潤(rùn)? - ? -目標(biāo)成本?目標(biāo)成本? 制定管控方案 制定管控方案 - -減法與加法減法與加法? - ? -風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)控?風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)控? 清晰管控責(zé)任清晰管控責(zé)任 - -責(zé)任成本責(zé)任成本? - ? -過程監(jiān)控?過程監(jiān)控? 重點(diǎn)難點(diǎn)管控措施 加法減法保障利潤(rùn) 重點(diǎn)難點(diǎn)管控措施 加法減法保障利潤(rùn) 第二部分 制定管控方案 第二部分 制定管控方案 產(chǎn)品方案與規(guī)劃指標(biāo)產(chǎn)品方案與規(guī)劃指標(biāo) 方案規(guī)劃、規(guī)劃指標(biāo) 產(chǎn)品方案-方案最優(yōu)，經(jīng)營(yíng)最優(yōu) 規(guī)劃指標(biāo)-關(guān)注容積率、車位配比、公建公配 產(chǎn)品方案-方案最優(yōu)，經(jīng)營(yíng)

34、最優(yōu) 規(guī)劃指標(biāo)-關(guān)注容積率、車位配比、公建公配 前期工程成本前期工程成本 行政事業(yè)性收費(fèi)、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施與配套 行政規(guī)費(fèi)行政規(guī)費(fèi)-避免缺漏-避免缺漏、跟蹤減免返還項(xiàng)跟蹤減免返還項(xiàng)、爭(zhēng)取優(yōu)惠事項(xiàng) 爭(zhēng)取優(yōu)惠事項(xiàng) 易忽視點(diǎn)易忽視點(diǎn)-政府代建-政府代建、政府配套不到位政府配套不到位、自建配套工程 自建配套工程 三三、示范區(qū)成本策劃 示范區(qū)成本策劃 建造成本適配策劃建造成本適配策劃 示范區(qū)成本專項(xiàng) 示范區(qū)適配示范區(qū)適配-占地比-占地比、軟硬裝和景觀標(biāo)準(zhǔn) 軟硬裝和景觀標(biāo)準(zhǔn) 示范區(qū)成本策劃 建筑面積/占地面 積（m2) 建造成本標(biāo)準(zhǔn) 配置標(biāo)準(zhǔn) 總成本 計(jì)劃收入 備注說明 （元 示范區(qū)成本策劃 建筑面積/

35、占地面 積（m2) 建造成本標(biāo)準(zhǔn) 配置標(biāo)準(zhǔn) 總成本 計(jì)劃收入 備注說明 （元/m2） （萬元） （萬元） （萬元 （萬元 ) ) （實(shí)體/臨建，或后期用途） 1 綜合樓 硬裝 軟裝 2 樣板房 硬裝 軟裝 3 示范區(qū)別墅 4 示范區(qū)洋房 5 示范區(qū)商業(yè) 6 恒溫泳池 7 室外泳池 8 室外園建 9 室外綠化 10 (如有，請(qǐng)區(qū)域補(bǔ)充) 11 示范區(qū)盈虧情況 -2= 示范區(qū)盈虧情況 -2= 10 10 8 8 總收入-總成本 總收入-總成本 12 示范區(qū)成本分?jǐn)傉f明 示范區(qū)成本分?jǐn)傉f明 樣板間 別墅樣板間 洋房樣板間 臨建樣板間 樣板間 別墅樣板間 洋房樣板間 臨建樣板間 貨值（萬元） 貨值占凈

36、利潤(rùn)比 示范區(qū)樣板間分析示范區(qū)樣板間分析： 臨建樣板間貨值：按照臨時(shí)樣板間成本填寫；臨時(shí)樣板間貨值占凈利潤(rùn)比 建造成本適配策劃建造成本適配策劃 建造指標(biāo)、結(jié)構(gòu)性成本、敏感性成本 重點(diǎn)重點(diǎn)-成本指標(biāo)合理-成本指標(biāo)合理、與定位與定位適配 適配 專項(xiàng)成本策劃專項(xiàng)成本策劃 車位、商業(yè)、跨期分?jǐn)?大宗資產(chǎn)大宗資產(chǎn)-車位、商業(yè) -車位、商業(yè) 關(guān)注提示關(guān)注提示-大宗資產(chǎn)去化、跨期分?jǐn)?-大宗資產(chǎn)去化、跨期分?jǐn)?專項(xiàng)成本策劃專項(xiàng)成本策劃 樁基選型、土方豎向論證、降水、基坑支護(hù) 方案比選方案比選-土護(hù)降、樁基選型 -土護(hù)降、樁基選型 關(guān)注提示關(guān)注提示-擋墻、護(hù)坡、排水設(shè)施 -擋墻、護(hù)坡、排水設(shè)施 專項(xiàng)成本策劃專

37、項(xiàng)成本策劃 紅線外景觀、大市政（水/電/暖/燃?xì)猓?重點(diǎn)重點(diǎn)- -范圍范圍、景觀面積景觀面積、接駁距離與成本指標(biāo) 接駁距離與成本指標(biāo) 提示提示- -大市政接駁點(diǎn)與接駁方式大市政接駁點(diǎn)與接駁方式，不確定性 不確定性 專題方案成本策劃專題方案成本策劃 物業(yè)用房、配套用房、社區(qū)用房等 重點(diǎn)重點(diǎn)-規(guī)劃條件滿足-規(guī)劃條件滿足，成本結(jié)構(gòu)合理 成本結(jié)構(gòu)合理 關(guān)注關(guān)注-不可售-不可售、成本分?jǐn)傊笜?biāo) 成本分?jǐn)傊笜?biāo) 指標(biāo) 項(xiàng)目建筑面積A 公建配套總計(jì)B 其中 配套用房C 物業(yè)用房D 社區(qū)用房E 其他F 電房D1 泵房D2 消防控制室D3 指標(biāo) 項(xiàng)目建筑面積A 公建配套總計(jì)B 其中 配套用房C 物業(yè)用房D 社區(qū)用房

38、E 其他F 電房D1 泵房D2 消防控制室D3 面積 建筑單方 成本 面積占比 B/A C/B D1/B D2/B D3/B E/B F/B 專題方案成本策劃專題方案成本策劃 資金成本、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、物業(yè)前期介入費(fèi) 重點(diǎn)重點(diǎn)-費(fèi)用構(gòu)成量化、費(fèi)率水平分析 -費(fèi)用構(gòu)成量化、費(fèi)率水平分析 專題方案成本策劃專題方案成本策劃 溢價(jià)分析 序號(hào) 溢價(jià)點(diǎn) 成本加法相關(guān)事項(xiàng) 成本增加測(cè)算 溢價(jià)效果估測(cè) （元 序號(hào) 溢價(jià)點(diǎn) 成本加法相關(guān)事項(xiàng) 成本增加測(cè)算 溢價(jià)效果估測(cè) （元/m2）/m2） 增加總額 （萬元 增加總額 （萬元） 折合可售單方 （元 折合可售單方 （元/m2）/m2） 1 紅線外景觀 2 新風(fēng)

39、 3 智能3.0 4 兒童娛樂 5 直飲水 6 裝標(biāo)提升 匯總 匯總 重點(diǎn)重點(diǎn)-溢價(jià)依據(jù)是否充足-溢價(jià)依據(jù)是否充足，成本是否構(gòu)合理 成本是否構(gòu)合理 關(guān)注關(guān)注-溢價(jià)效果 -溢價(jià)效果 專題方案成本策劃專題方案成本策劃 風(fēng)險(xiǎn)匯總分析 重點(diǎn)重點(diǎn)-項(xiàng)目可能存在/潛在風(fēng)險(xiǎn) -項(xiàng)目可能存在/潛在風(fēng)險(xiǎn) 關(guān)注關(guān)注-風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 -風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 序號(hào) 序號(hào) 風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng) 風(fēng)險(xiǎn)金額（萬元風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng) 風(fēng)險(xiǎn)金額（萬元） 可能影響因素 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控方案 可能影響因素 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控方案 1 銷售風(fēng)險(xiǎn)類 銷售風(fēng)險(xiǎn)類 2 政策風(fēng)險(xiǎn)類 政策風(fēng)險(xiǎn)類 3 合作風(fēng)險(xiǎn)類 合作風(fēng)險(xiǎn)類 4 地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)類 地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)類 5 紅線外風(fēng)險(xiǎn) 總計(jì) 紅線外風(fēng)險(xiǎn) 總計(jì) 明確

40、經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo) - -目標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo)利潤(rùn)? - ? -目標(biāo)成本?目標(biāo)成本? 制定管控方案 制定管控方案 - -減法與加法減法與加法? - ? -風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)控?風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)控? 清晰管控責(zé)任清晰管控責(zé)任 - -責(zé)任成本責(zé)任成本? - ? -過程監(jiān)控?過程監(jiān)控? 重點(diǎn)在哪重點(diǎn)在哪- -制定比選方案或適配標(biāo)準(zhǔn)制定比選方案或適配標(biāo)準(zhǔn) 難點(diǎn)在哪難點(diǎn)在哪- -制定解決措施或優(yōu)化方案制定解決措施或優(yōu)化方案 風(fēng)險(xiǎn)在哪風(fēng)險(xiǎn)在哪- -準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)預(yù)案或風(fēng)險(xiǎn)成本準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)預(yù)案或風(fēng)險(xiǎn)成本 明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo) - -目標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo)利潤(rùn)? - ? -目標(biāo)成本?目標(biāo)成本? 制定管控方案 制定管控方案 - -減法與加法減法與

41、加法? - ? -風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)控?風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)控? 清晰管控責(zé)任 清晰管控責(zé)任 - -責(zé)任成本責(zé)任成本? - ? -過程監(jiān)控?過程監(jiān)控? 責(zé)任分工一對(duì)一 策劃方案分節(jié)點(diǎn) 過程監(jiān)控保目標(biāo) 責(zé)任分工一對(duì)一 策劃方案分節(jié)點(diǎn) 過程監(jiān)控保目標(biāo) 第三部分 清晰管控責(zé)任 第三部分 清晰管控責(zé)任 合約規(guī)劃管控 合約規(guī)劃管控 成本科目 責(zé)任成本分解 責(zé)任主體 備注 成本科目 成本細(xì)項(xiàng) 責(zé)任分解原則 成本指標(biāo) 單位 責(zé)任部門 直接責(zé)任人 （唯一） 1、土地成本 1.1土地成本 土地成本 目標(biāo)成本總額 萬元 區(qū)域投資部 1.2拆遷補(bǔ)償及其他 拆遷補(bǔ)償及其他 目標(biāo)成本總額 萬元 區(qū)域投資部 1.3契稅 契稅 目標(biāo)成本總額 萬

42、元 區(qū)域投資部 2、行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi) 2.1基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 建筑面積單方 元/m2 項(xiàng)目開發(fā) 2.2人防異地建設(shè)費(fèi) 繳費(fèi)面積 繳費(fèi)面積基數(shù) m2 項(xiàng)目開發(fā) 繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 單方繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 元/m2 項(xiàng)目開發(fā) 2.3其他報(bào)批報(bào)建費(fèi) 其他報(bào)批報(bào)建費(fèi) 建筑面積單方 元/m2 項(xiàng)目開發(fā) 2.4定額專項(xiàng)檢測(cè)費(fèi) 定額專項(xiàng)檢測(cè)費(fèi) 建筑面積單方 元/m2 項(xiàng)目開發(fā) 2.5增容配套費(fèi) 增容配套費(fèi) 建筑面積單方 元/m2 項(xiàng)目開發(fā) 2.6三通一平費(fèi) 三通一平費(fèi) 占地面積單方 元/m2 項(xiàng)目部 2.7土石方工程 土石方工程量 綜合單價(jià)/總額 m3 項(xiàng)目部 綜合單價(jià) 土石方綜合單價(jià) 元/m3 項(xiàng)目部

43、 2.8臨時(shí)設(shè)施 臨時(shí)設(shè)施 建筑面積單方 元/m2 項(xiàng)目部 2.9勘測(cè)丈量費(fèi) 勘測(cè)丈量費(fèi) 建筑面積單方 元/m2 項(xiàng)目開發(fā) 2.10規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 綜合 建筑面積單方 元/m2 區(qū)域設(shè)計(jì)部 2.11獨(dú)立樣板房和獨(dú)立售樓部 獨(dú)立樣板房 板房建筑面積單方 元/m2 區(qū)域營(yíng)銷部 獨(dú)立售樓部 售樓部建筑面積單方 元/m2 區(qū)域營(yíng)銷部 數(shù)字保留兩位小數(shù)點(diǎn)，靠右對(duì)齊 責(zé)任成本分解 責(zé)任成本分解 新項(xiàng)目/期區(qū)召開成本策劃正式會(huì)前，由區(qū)域成本管理部與項(xiàng)目部組織確定項(xiàng)目責(zé)任成本管理方案，區(qū) 域負(fù)責(zé)責(zé)任成本考核方案并落實(shí)考核，集團(tuán)負(fù)責(zé)監(jiān)控區(qū)域責(zé)任成本考核完成情況，并按全成本管理考核 辦法予以考核。（詳見責(zé)任成本管理指

44、引2017試行） 2017年2月28日 集團(tuán)成本管理中心發(fā)文 2017年2月28日 集團(tuán)成本管理中心發(fā)文 責(zé)任成本管理指引（2017試 行 責(zé)任成本管理指引（2017試 行） ? 項(xiàng)目執(zhí)行落地 項(xiàng)目執(zhí)行落地 區(qū)域統(tǒng)籌考核 區(qū)域統(tǒng)籌考核 集團(tuán)監(jiān)控備案 集團(tuán)監(jiān)控備案 節(jié)點(diǎn) 節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目階段 節(jié)點(diǎn)內(nèi)容 節(jié)點(diǎn)完成成果 節(jié)點(diǎn)責(zé)任分工 計(jì)劃完成時(shí)間 項(xiàng)目階段 節(jié)點(diǎn)內(nèi)容 節(jié)點(diǎn)完成成果 節(jié)點(diǎn)責(zé)任分工 計(jì)劃完成時(shí)間 責(zé)任主體 責(zé)任主體 1 項(xiàng)目前期 項(xiàng)目前期 投資版目標(biāo)成本評(píng)審會(huì) ? 2 地下室及車位經(jīng)濟(jì)效益分析? 3 防車位經(jīng)濟(jì)效益分析? 4 結(jié)構(gòu)性成本策劃? 5 基坑支護(hù)案? 6 基礎(chǔ)選型案? 7 成本策劃會(huì)

45、? 8 案版目標(biāo)成本報(bào)批? 9 項(xiàng)目中期 項(xiàng)目中期 合約規(guī)劃? 10 地下室停車效率復(fù)核并優(yōu)化? 11 地上結(jié)構(gòu)指標(biāo)復(fù)核并優(yōu)化? 12 主體建安經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析? 13 精裝修（含公共部位）成本測(cè)算與指標(biāo)分析? 14 門窗程選型優(yōu)化分析? 15 外立面裝飾優(yōu)化分析? 16 室內(nèi)裝修分析? 17 智能化選型優(yōu)化分析? 18 園林綠化程優(yōu)化分析? 19 開盤后成本后評(píng)估? 20 項(xiàng)目后期 項(xiàng)目后期 結(jié)算后評(píng)估? 過程管控規(guī)劃 過程管控規(guī)劃 明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo) - -目標(biāo)利潤(rùn)目標(biāo)利潤(rùn)? - ? -目標(biāo)成本?目標(biāo)成本? 制定管控方案 制定管控方案 - -減法與加法減法與加法? - ? -風(fēng)險(xiǎn)與

46、預(yù)控?風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)控? 清晰管控責(zé)任 清晰管控責(zé)任 - -責(zé)任成本責(zé)任成本? - ? -過程監(jiān)控?過程監(jiān)控? 成本分解成本分解- -合約規(guī)劃承上啟下合約規(guī)劃承上啟下 目標(biāo)分解目標(biāo)分解- -節(jié)點(diǎn)細(xì)分中期檢查節(jié)點(diǎn)細(xì)分中期檢查 責(zé)任分解責(zé)任分解- -成本指標(biāo)分工負(fù)責(zé)成本指標(biāo)分工負(fù)責(zé) 怎么省錢怎么省錢？ 怎么花錢怎么花錢！ 怎么做？ 怎么做？ 區(qū)域統(tǒng)籌 區(qū)域統(tǒng)籌 項(xiàng)目落實(shí) 項(xiàng)目落實(shí) 利潤(rùn)提升 利潤(rùn)提升 無投資版，35 有投資版，306 方案版已終審 259 方案版未終審 47 方案版目標(biāo)已終審的，取方案版，未終審的取策劃版數(shù)據(jù)。 P 人 人 防防： 非人防 非人防： 42m2/個(gè) （52個(gè)樣本） 40m2

47、/個(gè) （101個(gè)樣本) 38m2/38m2/個(gè)個(gè) (98個(gè)樣本(98個(gè)樣本） 36m2/36m2/個(gè)個(gè) （143個(gè)樣本（143個(gè)樣本） 目標(biāo)目標(biāo)：36m2/：36m2/個(gè) 目標(biāo) 個(gè) 目標(biāo)：33m2/：33m2/個(gè) 個(gè) 停車效率改善 停車效率改善 37m2/個(gè) 37m2/個(gè) (73個(gè)樣本(73個(gè)樣本） 35m2/個(gè) 35m2/個(gè) (109個(gè)樣本(109個(gè)樣本） 2015.4 2015.4 關(guān)于落實(shí)成本策劃工作的通知 關(guān)于落實(shí)成本策劃工作的通知 2016.12 2016.12 成本策劃持續(xù)關(guān)注停車效率 成本策劃持續(xù)關(guān)注停車效率 2015.7 綜合樓綜合樓硬裝指標(biāo)分 析與控制標(biāo)準(zhǔn)建議 綜合樓平均建設(shè)

48、規(guī)模 綜合樓平均建設(shè)規(guī)模 建筑面積4340m2 可售率81% (85個(gè)樣本） 建筑面積24232423m2 可售率9595% (85個(gè)樣本） 大宗資產(chǎn)專項(xiàng)分析與 管控建議 至至20162016年末年末 綜合樓體量?jī)?yōu)化至綜合樓體量?jī)?yōu)化至1855m21855m2 內(nèi)外裝適配分析 2016.52016.7 總結(jié)分析總結(jié)分析，成果指引成果指引，價(jià)值發(fā)揮 價(jià)值發(fā)揮 成本策劃持續(xù)發(fā)力 2016.12 2015.12 20152015建造標(biāo)準(zhǔn)參考版建造標(biāo)準(zhǔn)參考版發(fā)布 發(fā)布 投資版與方案版目標(biāo)成本平均差異率 投資版與方案版目標(biāo)成本平均差異率 注：不含三費(fèi)及稅金 8.08% 8.08% 1.04%1.04% 投

49、資測(cè)算階段錯(cuò)漏缺明顯減少 投資測(cè)算階段錯(cuò)漏缺明顯減少 2016.5 安裝類建造標(biāo)準(zhǔn)參考版安裝類建造標(biāo)準(zhǔn)參考版補(bǔ)充 補(bǔ)充 提煉建造標(biāo)準(zhǔn)提煉建造標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范專業(yè)操作規(guī)范專業(yè)操作，作用明顯 作用明顯 2017.1 20172017建造標(biāo)準(zhǔn)參考版建造標(biāo)準(zhǔn)參考版發(fā)布 發(fā)布 成本策劃的成果落實(shí) 成本策劃的成果落實(shí) 一手抓目標(biāo)合理一手抓目標(biāo)合理 一手抓目標(biāo)落地 策劃成果落實(shí) 一手抓目標(biāo)落地 策劃成果落實(shí)、保障目標(biāo)達(dá)成 保障目標(biāo)達(dá)成 集團(tuán) 集團(tuán) 區(qū)域 區(qū)域 項(xiàng)目 項(xiàng)目 碧桂園集團(tuán)成本策劃工作指引V2.0 項(xiàng)目成本策劃基準(zhǔn)模板 成本策劃成果落實(shí)與跟蹤套表 策劃動(dòng)作實(shí)施策劃動(dòng)作實(shí)施 + 策劃成果落地 + 策劃成果落

50、地 梳理策劃 計(jì)劃 梳理策劃 計(jì)劃 成本策劃 推進(jìn) 成本策劃 推進(jìn) 制定落實(shí) 計(jì)劃 制定落實(shí) 計(jì)劃 成果管控 跟蹤 成果管控 跟蹤 u 填報(bào)內(nèi)容： 成本策劃成果指標(biāo)及方案以成本 策劃及正式會(huì)會(huì)議紀(jì)要中數(shù)據(jù)為 依據(jù) u 計(jì)劃落實(shí)節(jié)點(diǎn)： 結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計(jì)劃制定 u 預(yù)計(jì)落實(shí)時(shí)間： 落實(shí)具體完成時(shí)間，不同標(biāo)段的預(yù) 計(jì)完成時(shí)間不同需分別列示 策劃成果落實(shí)套表示例 策劃成果落實(shí)套表示例 指標(biāo)類指標(biāo)類： ： 容積率、車位管控、可售比、商業(yè)管控、 限額設(shè)計(jì)、成本加法、費(fèi)用管控。 策劃成果落實(shí)套表示例 策劃成果落實(shí)套表示例 優(yōu)化適配類優(yōu)化適配類： ： 土護(hù)降優(yōu)化、精裝適配、景觀適配、建安 適配、市政適配、其