1、1全國物業管理示范大廈標準全國物業管理示范大廈標準考評創優操作指南考評創優操作指南一、基礎管理（22分）二、房屋管理與維修養護（9 分）三、共用設備管理（35分）四、共用設施管理（4 分）五、保安及車輛管理（9 分）六、環境衛生管理（10分）七、綠化管理（4 分）八、精神文明建設（3 分）九、管理效益（4 分）一、基礎管理（一）按規劃要求建設。房屋及配套設施投入使用。（1分）（物業部）1.第一句是指：參評的物業必須是符合規劃法規的、合法的、規范的建筑。需準備如下達標資料：（1）國家建設征用土地通知書（2）建設用地批準書（3）投資許可證（4）施工許可證（5）用地紅線圖（6）建筑規劃方案圖（7）標

2、準層施工圖（8）地下管網施工圖（9）命名批復（10）門牌批復（11）建筑工程質檢合格證（12）物業規劃驗收合格證明2.第二句是指：（1）寫字樓使用率達 60以上；（2）停車場、商場、餐廳、娛樂健身場所、郵電所等公共配套設施建成并投入使用。需準備如下達標資料：1樓宇用途批復2配套設施施工圖3配套設施準許使用證明24永久供水、供電、供氣、供熱等合同5配套設施投入使用開業的照片6出租率統計表（二）已辦理接管驗收手續。（1 分）（工程部）1.接管驗收是指物業公司在施工驗收的基礎上以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。需接收如下資料：（1）產權資料（2）技術資料（3）各種施工圖（4）各種質

3、檢認定書、證明書、合格證（5）各種移交清單（6）各技術系統的資料和圖紙（7）資料總目錄（三）由一家物業管理企業實施統一專業化管理。（1 分）(物業部)1.專業化是指：公司專業化、人員專業化、服務專業化、管理專業化。需提供如下專業化資質證明：（1）物業管理公司簡介（2）營業執照、稅務登記證、代碼證書（3）物業管理資質證書（4）辦公場地證明（5）物業公司簡介及專業人員組織架構（6）物業管理委托合同（7）所管物業項目簡介（管理期限、管理方式等）（8）大廈物業管理公約（9）各種外包合同（四）建設單位在租售大廈前。與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確。（1分）（人事行政部）1.物業管理委

4、托合同簽訂日：2005 年 7月 26日2.乙方權利義務共條3.合同內容共計：（1）協議雙方（2）項目概況（3）服務范圍（4）物業管理期限（5）物業管理費用（6）付款方式（7）雙方的權利和義務（8）物業管理服務標準（9）合同終止及續簽（10）違約責任（11）爭議的解決（12）標志所有權（13）附則4準備資料：1物業公司前期介入的資料簡介2物業管理委托合同復印件3（五）在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業企業簽訂前期物業服務協議，雙方責權利明確。（1分）（物業部）1.用以下資料代替：（1）租戶接受并同意遵守租戶手冊、裝修指南等文件的聲明。（2）租戶手冊中含有提供前期物業服務的條款。（六）建立維修基

5、金，其管理、使用、續籌符合有關規定。（1 分）（人事行政部）1.已收到部分維修基金的單位（維修專用帳戶委托書）2.未收到維修基金的單位準備資料：（1）合同中業主同意按需求繳納維修基金的條款（2）維修基金管理制度及支付辦法（3）維修基金使用紀錄（七）房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主與使用人公約等各項公眾制度完善。（1 分）（物業部）一般包括：（1）大廈使用手冊（2）裝修指南（3）管理公約（4）消防指南（5）租戶手冊（八）業主委員會按規定程序成立，并按章程履行職責。（1分）華夏銀行大廈是單一產權的項目，未成立業主委員會不扣分。（九）業主委員會與物業企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確。（1 分

6、）華夏銀行大廈是單一產權的項目，已簽合同。（十）物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案，并經業主委員會同意。（1 分）（指揮部）1.爭創規劃：（1）參評目標（2）分階段參評準備（3）每階段工作部署（4）四個步驟：1創建準備2創建實施3迎檢4總結（5）創建準備工作包括：41）成立創建領導小組2）召開創建動員大會3）參照考評標準自評自查（6）創建實施工作包括：1）整改自查不合格項目2）加強物業硬件和軟件建設3）專家模擬考評（7）迎檢工作包括：1）組織申報2）安排考評路線和迎檢人員3）準備現場資料4）布置會場5）接受考評組檢查（8）總結工作包括：1）總結考評結果2）繼續整改不合格項2.實施方案：（1

7、）準備：報請開發商同意成立爭創小組召開動員大會每月至少兩次自檢（2）實施：確定整改細節及完成期限邀請專家小組考評3組織“參觀”取經要求準備的考評資料：創建規劃實施方案爭創小組責任分工表爭創小組工作會議紀要自檢和整改紀錄物業公司向業主報請參評的請示及批復（十一）大廈物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并執行具體的落實措施和考核辦法。（2 分）（人事行政部）準備以下資料：1物業管理服務工作程序2質量保證制度3收費管理制度4財務制度55崗位考核制度6項目服務規范匯編（十二）物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范、作風嚴謹。（1 分）（人事行政部）

8、準備以下資料：在職員工名錄員工證件匯總表證件樣本復印件職業道德培訓紀錄員工手冊各崗位服務規范用語（十三）物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率。（1 分）（人事行政部）應用計算機：物業用戶管理系統（物業資源、房間信息、用戶檔案、用戶繳費、用戶賬務）綜合事物管理系統（文件檔案、用戶投訴、工程維修、用戶裝修、合同管理、信息管理、財務報表）人事工資管理系統（人事檔案、工資核算、固定資產、倉庫庫存）智能化設備：設備運行管理消防管理保安管理停車場管理遠程抄表管理等準備以下資料：計算機應用情況簡介計算機使用管理規定會計電算化管理制度智能化設備功能及應用情況介紹智能化設備管理規定應

9、用現代化設備進行管理的場景圖片和操作記錄（十四）物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定；至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況。（1 分）（人事行政部）兩個原則：取之于用戶，用之于用戶公平、公正、公開原則（收支定期張榜公布）準備如下資料：6財務管理制度會計制度財務預算管理規定押金管理規定管理費收繳管理規定管理費支出管理規定有償服務管理規定維修基金管理制度財務公開監督制度（十五）房屋共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，方便查閱。（1 分）（工程部）性質：工程檔案準備資料：（1）大廈樓層平面圖（2）大廈各層使用情況統計冊（3）大廈各層房屋大中修紀錄（4）大廈設

10、備設施檔案（總目錄）（5）大廈設備設施的大中修紀錄（6）大廈設備設施安裝資料及圖紙（總目錄）（十六）建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便。（1 分）（物業部）用戶檔案總目錄（產權資料、用戶資料、裝修資料、用戶來函等）用戶檔案管理規范一套完整的用戶檔案（十七）建立 24 小時值班制度。設立服務電話，接受業務和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問訊和投訴。（1 分）（物業部）物業部設立 24小時服務、投訴熱線。保安部、工程部專業人員 24小時值班。物業部設 24小時大廈總值班。建立回訪制度，物業部統一回訪與各部門個別回訪相結合建立服務承諾制度（服務效率、服務態度、服務質量）準備如

11、下資料：（1）參評單位服務情況簡介（2）24小時服務制度（3）工程部報修值班制度（4）保安部保衛值班制度（5）用戶投訴管理規程（6）服務質量回訪調查規程7（7）服務承諾制度（8）原始紀錄（投訴處理意見、回訪紀錄、值班紀錄）（十八）定期向用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達 95以上。（2分）（物業部）準備以下資料：1.客戶調查制度2.回訪調查表3.回訪調查月統計與年統計4.征求意見調查問卷（十九）建立并落實維修服務承諾制；零修、急修及時率 100，返修率不高于 1，并有回訪紀錄。（2 分）（工程部）1.維修承諾制包括：（1）維修方式承諾（派工方式）（2）維修時間承

12、諾（及時率）（3）維修質量承諾（返修率）（4）維修行為承諾（文明施工）（5）維修收費承諾（依據標準）2.準備如下資料：（1）維修服務承諾制度（2）維修服務承諾檢查落實制度和檢查表（3）用戶工作區內報修工作規程（4）維修工程完成情況統計表（5）回訪用戶月統計表（6）工程維修派工單二、房屋管理與維修養護（9 分）（二十）大廈、棟號、樓層、房號標志明顯，大堂內布置合理并設立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位置。（1 分）（物業部）1.物業管理的“五志”要齊全有效：（1）宣傳標志：招牌、廣告牌等。（2）指引標志：路標、樓層號、用戶水牌、樓層引路標志平面圖、大堂整個物業平面圖、大堂及各樓

13、層各用戶公司水牌。（3）消防標志：樓層疏散圖、防火通道牌、緊急出口標志、消防器材提示牌。（4）危險標志：設備重地、禁止操作、停車場交通標志。（5）管理標志：鼠藥投放牌、禁止吸煙牌、綠化保護牌、車場提示牌。2.準備資料：（1）大廈標識系統介紹。8（2）各類標識照片。（3）標識管理制度。（二十一）無違反規劃私搭亂建、無擅自改變房屋用途現象。（2 分）（物業部）1.在租戶手冊或裝修指南中有明確禁止在公共區域私搭亂建的條款。2準備如下資料：（1）大廈用途規劃書（2）管理公約（3）租戶手冊（4）裝修指南（5）裝修審批程序（6）裝修驗收文件（7）裝修巡查紀錄（8）違章整改通知單（二十二）大廈外觀完好、整潔

14、；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻壁的，清潔明亮、無破損；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象。（1 分）（物業部）1.聘請專業公司定期清理（合同承諾：每年度至少兩次）。2.把對物業外觀的巡查作為日常例行巡檢的一部分，發現破損及時修補，發現亂涂、亂貼要馬上整改。3.準備資料：（1）公共設施巡查紀錄（2）外墻清潔紀錄（3）外墻維修保養紀錄（4）反映大廈外觀情況的照片（5）外墻清潔合同（二十三）室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損。（1分）（工程部）1.按規定設置，要求用戶按政府管理部門審批的位置安裝招牌、廣告牌、霓虹燈等，禁止擅自安裝或越位安裝。2.物業公司要

15、有主管審批、管理、驗收程序。3.要有日常巡查安全隱患、定期保潔等管理制度。4.準備如下資料：（1）參評大廈外部招牌、廣告牌、霓虹燈設備的簡略說明及位置圖。（2）招牌、廣告牌、霓虹燈登記證或準用證或安裝批復。（3）室外招牌、廣告牌、霓虹燈等管理規程。（4）安裝審批、施工監管及驗收紀錄。（5）巡查、保潔、維修紀錄。9（6）招牌、廣告牌、霓虹燈等的照片。（二十四）空調安裝位置統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。（1分）（工程部）1.物業公司要在管理公約和租戶手冊中有明確禁止亂裝分體空調的條款。2.大廈用戶分體空調室外機安裝位置應統一規劃，冷凝水應集中收集排放。3.準備如下資料：（1）大廈空調系統簡介及

16、大廈分體空調統計。（2）中央空調和分體空調管理規程及運行巡檢表格。（3）大廈各類空調外觀照片。（二十五）封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等。（1 分）（物業部）1.在管理公約、租戶手冊及裝修指南中有明確禁止亂裝戶外防盜網、遮陽蓬等條款。2.準備資料：管理公約、租戶手冊、裝修指南中的相關規定或補充規定。（二十六）大廈裝飾裝修符合規定，未發生危改房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。（2 分）（物業部）準備如下資料：（1）用戶簽收管理公約、租戶手冊、裝修指南等文件的簽字。（2）裝修報批手續（例如：市消防局“建筑內部裝修防火

17、審核意見書”）以及各種現場巡查紀錄。（3）裝修情況統計表（以證明未發生“違規”，如確有違規，也應有整改措施和整改結果紀錄）。三、共用設備管理（35分）（二十七）制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行紀錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執行。（1 分）（工程部）準備如下資料：（1）設備安全運行、維護保養制度（2）崗位職責（3）設備巡查制度（4）機房和設備巡檢流程圖（5）設備巡檢紀錄表（6）運行紀錄管理制度及運行日志（7）工程檔案、維修檔案管理制度（8）大廈設備工作系統圖10（二十八）設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求。（1分）（工程部）準備

18、資料：1.設備機房衛生管理規定2.機房管理制度3.機房巡檢表格、紀錄4.機房、設備照片（二十九）配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程。（1 分）（人事行政部）專業技術人員證件：技術職務證件、職業資格證件、特種作業操作證、行業管理上崗證等。（1）特種作業：要必備特種作業操作證，例如電工的高、低壓特種作業操作證，電梯維修的特種作業操作證，電、氣焊的特種作業操作證等。（2）非特種作業：可用職業資格證書證明專業身份，例如弱電、空調、給排水、木瓦油工等。（3）選送人員培訓紀錄。（4）各工種、各崗位操作規程。（三十）設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故。（1 分）（工程部）1.重大管理責任事故：

19、（1）概念：因管理不到位或疏忽而釀成的重大設備與人身事故。（2）例如：運行中的設備因電氣故障或機械故障發生火災。電梯因內部原因發生困人、沖頂、蹲底。電梯因外部原因發生困人但無人迅速解救。4供電系統因內部故障發生大面積停電。5嚴重跑水。6大型單體設備，如電力變壓器、緊急發電機組、中央空調制冷機組、主配電室高低壓配電柜、燃油/燃氣自動鍋爐、電梯、75KW 以上重載水泵等發生嚴重故障難以修復。大型信息系統或安全監控系統，如三大信息系統（電腦、電視、電話）或自動消防系統發生嚴重故障 24 小時以上中斷運行。7大廈主體結構遭受破壞。8因管理不善違章操作導致設備給人員（物業人員、用戶）造成的人身傷害。2、

20、準備資料：（1）工程設備年度大、中、小修計劃（2）設備定期檢查測試制度（3）設備保養紀錄表（4）月度設備狀態報告和年度設備狀態報告11（5）重大設備事故報告制度（6）事故統計表（三十一）保證正常供電，限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知住用戶。（1 分）（工程部）1.要有內部停電審批權限制度和事先通知用戶準備制度。2.準備如下資料：（1）供配電系統簡介及供配電系統圖（2）與供電局等部門簽訂的供電協議（3）停電、限電管理制度（4）參評當年（或前一年）的停、限電統計表格或相關紀錄（5）轉電、停電通知用戶工作規程及通知文件樣本（6）倒閘工作票、操作票制度及操作票樣本（7）按規定時間通知用戶的服

21、務承諾制度（三十二）制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行。（1 分）（工程部）1.準備資料：（1）臨時用電管理規定（臨時用電申請、審批、接線、拆線、計費等）（2）供電突發事故應急措施（3）供電設備維修管理制度（4）臨時用電申請表等相關紀錄表格（三十三）備用應急發電機可隨時起用。（1 分）（考評規定：若有雙路供電，無發電機不扣分）。1.發電機組待命狀態良好油（燃、潤），水，電（蓄電池、切換電路），氣（空氣過濾器暢通）。2.機組可隨時空載起動（演示）。3.機房照明、通風、濕度、溫度、環境衛生符合要求。4.維修保養和巡查測試紀錄。5.嚴格的投入和退出運行操作程序。（三十四）按工作標準規定

22、時間排除故障，保證各弱電系統正常工作（1 分）（工程部）1.準備資料：（1）弱電系統管理規程（2）弱電系統維修承諾制度（3）常見故障維修時間表（4）維修承諾完成情況統計（5）常見故障維修流程圖12（三十五）監控系統等智能化設施設備運行正常，有紀錄并按規定期限保存。（1 分）（工程部、保安部）1.建立運行管理制度和維修保養制度一般含：綜合布線系統樓宇自控系統消防自控系統保安監控系統車場管理系統電腦網絡系統程控電話系統衛星電視系統2.熟練操作，現場演示3.運行紀錄保存管理制度（保存期一般為 35 年）4.按規定期限保存紀錄的服務承諾制度（三十六）消防控制中心 24 小時值班，消防系統設施設備齊全、

23、完好無損，可隨時起用。（1 分）（保安部、工程部）準備以下資料：消防控制中心管理制度（值班規定、值班日志、交接班紀錄）消防設施設備巡查制度（巡查規程、消防給水檢查表、消防聯動設備測試紀錄、滅火器材配備情況紀錄）消防設施設備的維修保養制度（維修保養規程、維修保養合同復印件、維修保養紀錄）大廈的自動消防系統模擬圖版大廈自動消防系統簡介及功能說明（三十七）消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種情況。（1 分）（保安部）1.規范的操作規程：（1）自動報警系統操作規程（2）自動滅火系統操作規程（3）消防聯動操作流程圖、消防緊急廣播操作流程圖2.處理火災信號時限規定要演練測定要現場演示3.

24、消防培訓紀錄（1）培訓制度（2）培訓通知（3）培訓簽到表（4）培訓統計表13（5）消防中控上崗證培訓持證統計4.消防演習紀錄（1）大廈全面消防演習（2）消防人員專業演習（三十八）組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人。（1 分）（保安部）1.要落實以下工作：（1）消防宣傳（2）消防培訓（3）消防演習（4）三級防火制度及三級檢查制度（5）明確各防火區域責任人（6）節假日及秋冬季防火安全大檢查制度2.要準備如下資料：（1）租戶手冊中的消防須知（2）消防學習園地照片（3）消防知識宣傳材料（例如高層建筑防火常識）（4）消防培訓制度（5）年度消防培訓計劃（6）培訓通知原始文件（7）培

25、訓簽到表（8）演習方案（9）演習通知（10）演習程序（11）演習總結（12）參加演習人員簽名表（13）演習照片（14）三級防火制度及檢查表（15）義務消防隊員名單（16）防火責任人組織架構圖（17）各用戶防火責任人名單（18）各區域防火責任人名單（19）要求用戶公司任命防火責任人的通知及防火責任人任命書樣本（三十九）訂有突發火災應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通（1 分）（保安部）1.落實如下工作：(1)制訂火災應急方案（對火災發現、報警、緊急廣播、初期火災處理、消防設備設施啟用、滅火、自救、逃生、災后處理等程序做詳細說明和明確規定。）14(2)制定消防通道

26、內照明設施、引路標志的管理規定(3)設置消防疏散指示圖(4)應急燈配備齊全2.準備資料：(1)火災應急方案(2)火災處理流程圖(3)消防設施設備管理規定(4)消防巡查表(5)部分消防設備設施的照片(6)消防疏散示意圖小樣（四十）無火災安全隱患（1 分）（保安部、工程部）1.軟證明：（1）消防安全重點單位消防安全承諾書（2）消防管理先進單位證書（3）健全的消防制度和措施體系（前面說的各種制度和措施）（4）具體落實消防制度的各種檢查紀錄（5）電氣火災防范措施（6）煙頭火災防范措施2.硬證明：（1）大廈自動消防系統現場運行狀態（2）大廈各區域、各機房現場防火措施落實狀態（3）大廈消防中控值班員迅速反

27、映能力測試（4）大廈電氣設備維護狀態（四十一）電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備。（1 分）（工程部）1.準備資料：(1)電梯準用證(2)年檢合格證(3)維修合同復印件（四十二）電梯按規定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好。（1 分）（工程部）1.準備資料：（1）電梯運行時間表（2）電梯操作規程（3）電梯維保合同（4）電梯維保紀錄（5）每日電梯梯況記錄表（6）每月電梯梯況安全分析報告152.現場檢查保護裝置。首選是檢查轎廂過載保護是否有效（四十三）轎廂、井道、機房保持整潔。（1 分）（工程部）1.準備資料：（1）電梯機房管理制度（2）有關轎廂、井道、機房的保潔及巡檢制度（3

28、）保潔及巡檢記錄（四十四）電梯由專業隊伍維修保養，維修、保養人員持證上崗。（1 分）（工程部）1.準備資料：（1）專業電梯保養商資格證明（企業執照、資質證明）（2）維修保養人員資格證明（3）物業公司對電梯保養商工作質量評估（4）平時保養紀錄（四十五）電梯運行出現故障后，維修人員應在規定時間內到達現場維修。（1 分）（工程部）1.準備資料：（1）外包合同中關于規定時間的限定條款1普通運行故障：維修人員應在 12 小時內到達；2電梯困人或其他緊急故障：維修人員應在 10 分鐘內到達。（2）維保記錄樣本（3）緊急故障搶修報告書（4）電梯保養商評估記錄（5）維修服務承諾制度（四十六）電梯運行出現險情后

29、，應有排除險情的應急處理措施。（1 分）（工程部）1.落實：（1）應急方案（2）各類常規險情處理流程圖（3）建立電梯運行狀態監控措施（4）建立電梯梯況定時巡查報告制度（5）電梯應急方案和電梯保養商緊急聯絡電話應懸掛于機房和辦公室2.測試：電梯管理人員要對應急方案對答如流（四十七）建立大廈用水、供水管理制度，積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃。（1分）（工程部）1.落實：16（1）建立用水、節水管理規定（2）建立杜絕供水系統跑、冒、滴、漏日常巡檢和定期維護制度（3）采取積極的節水技術措施，例如使用節水型配件；采取積極的宣傳措施，例如設置新穎的節水告示牌等（4）建立總水表讀數日檢查記錄（發現突然

30、異常增大，立即追查原因）2.準備資料：（1）大廈安全供、用水管理制度；（2）用戶節水、用水規定；（3）節水設施、設備、標語照片；（4）水泵房、水池、水箱、水表的巡查記錄。（四十八）設備、閥門管道工作正常，無跑冒滴漏。（1 分）（工程部）1.落實：（1）建立給排水設施的運行、維保制度（2）對設備定期測試，防止啟動時開不開或關不緊等情況（3）露于室外的管道及設備，必須定期檢查，涂刷防腐材料（4）樓板、墻壁、地面無積水痕跡（5）冬季前應做好室內、外給排水設備防凍保溫工作1對室外蓋子不嚴的閥門井、水表井、消火栓井，都要在井中填以保溫材料。2對放在室外的冷水嘴、水箱、閥門、管道、消火栓等應有保溫措施。2

31、.資料：（1）給排水系統運行、操作、維修養護制度（2）給排水系統巡檢流程圖（3）有關運行日志、巡檢記錄（四十九）按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒；二次供水衛生許可證，水質化驗單，操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛生，無二次污染。（2分）（工程部、人事行政部）1.規定：每年入夏前（5 月）、入冬前（10月）清洗生活蓄水設施各一次2.資料：（1）二次供水衛生許可證（2）水質化驗單（3）操作人員健康合格證（4）蓄水設施清洗和消毒記錄（5）水質檢驗報告書（6）二次供水管理巡查制度（7）二次供水設施保潔管理制度（8）二次供水設施巡查紀錄表（9）二次供水污染應急處理程序17（五十）高壓水

32、泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。（1 分）（工程部）1.落實：（1）生活水泵房管理制度（2）水池、水箱管理制度2.檢查：（1）水池、水箱完整無滲漏；（2）蓄水設施外觀干凈無塵；（3）加蓋、加鎖；（4）出水口干凈；（5）統一管理水池、水箱鑰匙；（6）蓄水設施入口、溢流口有完備的防蚊蟲、棄物的裝置（7）水池、水箱周圍無砂子、碎石及垃圾、污物等。3.資料：（1）管理制度（2）檢查記錄（五十一）限水、停水按規定時間通知住戶。（1 分）（工程部、物業部）1.建立：停、限水審批權限和規定承諾時間。2.資料：（1）限水、停水管理制度及通知用戶工作規程（2）向用戶發的停水通知單（3）

33、停、限水操作記錄樣本（4）年度停水、限水統計：1停、限水原因2批準人3執行人4通知用戶時間5停水時間等6規定時間服務承諾制度及執行情況統計（五十二）排水系統暢通，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生。（1分）（工程部）1.落實：防管道堵塞和生成污垢。（1）制定排水系統管理制度（2）制定保養計劃（對露天管道采取防銹防漏措施）（3）各處地漏要加網蓋（4）定期清掏化糞池（5）地下停車場出入口和停車場內在暴雨季節應加擋水板（6）儲存適量沙包，以備堵水急用（7）在衛生間、盥洗間放置污物桶，做好室內衛生管理防堵工作182.資料：（1）排水系統管網圖（2）排水系統

34、管理規定（3）排水系統保養計劃（4）暴雨季節排水處理流程圖（5）污水井管理規定（6）污水泵維保計劃（7）管網檢查表（五十三）遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水，長時間停水現象。（1分）（工程部）1.資料：（1）給排水系統常規事故處理流程圖（2）事故搶修時間服務承諾規定（3）給排水事故紀錄卡（4）給排水事故月度及年度統計表（五十四）制訂事故應急處理方案（1 分）（工程部）資料：1.給排水系統應急處理方案2.給排水設備常規事故處理流程圖3.給排水故障通知用戶規程（五十五）中央空調系統運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重漏水現象。（1 分）（工程部）資料：1.中央空調運

35、行管理規程2.中央空調冷水機組操作規程3.中央空調保養計劃4.中央空調冷水機組運行記錄5.中央空調新風機組運行記錄6.中央空調風機盤管檢修記錄7.中央空調冷卻塔檢查記錄8.中央空調冷凍水、冷卻水泵檢查記錄9.中央空調水處理檢驗報告10.中央空調冷卻塔噪聲監測報告（五十六）中央空調系統出現故障后，維修人員在規定時間內到達現場維修。（1 分）（工程部）準備資料：1.中央空調維修服務承諾制度及落實記錄192.中央空調系統巡回檢查制度及檢查記錄（五十七）制訂中央空調發生故障應急處理方案。（1分）（工程部）準備資料：1.中央空調系統應急處理方案2.中央空調各設備單元常規故障處理流程圖3.中央空調故障通知

36、用戶管理規程及通知書（五十八）鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好，運行正常。（1 分）（工程部）準備資料：1.熱力設備維保合同2.燃氣設備維保合同3.熱力系統運行管理規定4.熱力系統保養規程5.熱力系統運行記錄6.熱力系統水質化驗報告7.燃氣設備運行管理規定8.燃氣設備維保規程9.燃氣設備巡檢記錄（五十九）管道、閥門無滴漏現象及事故隱患。（1 分）（工程部）準備資料：1.熱力系統管網圖2.燃氣系統管網圖3.熱力管道、閥門檢查表4.燃氣管道、閥門檢查表5.管道、閥門檢修記錄(六十)北方地區冬季供暖居室內溫度不得低于 16。（1 分）（工程部）1.要求：對甲級寫字樓，供暖溫度標準我們以最新的 G

37、B/T143082003 國家標準為參考標準，例如大堂溫度要求保持在 2325的范圍內。2.準備：（1）供暖合同（2）大廈內不同區域測溫記錄（3）制定熱源管理制度、熱網管理制度、熱用戶管理制度四、共用設施管理（4 分）（六十一）共用配套服務設施完好，無隨意改變用途。（1 分）（物業部）201.主要包含：體育設施（游泳池）、娛樂設施（多功能廳）、生活設施（餐廳）、會務設施（會議室）2.準備：（1）四大設施的管理制度和服務程序（2）設施使用的記錄（3）設施的照片等（六十二）共用管線統一下地或入公共管道。無架空管線，無礙瞻觀。（1分）（工程部）1.主要包括：在大廈標準層公共區域，共用管線不允許明面架

38、空設置。2.準備：（1）共用管線走向簡介（2）共用管線走向平面圖（3）大廈標準層公共區域的照片（4）裝修指南中關于嚴禁在公共區域亂接管線或架空管線的條款（六十三）道路、樓道、大堂等公共照明完好。（1 分）（工程部）準備：1.公共照明管理制度2.開關時間表3.公共照明類型統計表4.公共照明巡查制度及記錄5.公共照明的照片（六十四）大廈范圍內的道路通暢，路面平坦。（1 分）（工程部）準備：1.大廈外圍道路平面圖2.道路維護管理規程3.道路巡檢記錄4.道路維修養護記錄5.道路照片等五、保安及車輛管理（9 分）（六十五）大廈基本實行封閉式管理。（1 分）（保安部）1.封閉式相對于開放式，前者對進出實施

39、控制，后者則任意出入。2.準備：（1）出入登記管理制度（2）物品放行規定（3）門崗值班工作制度（4）出入登記表21（5）出入證（6）臨時出入證（7）物品放行條（8）治安巡邏情況記錄表（9）保安自動監控系統值班記錄表（六十六）有專業保安隊伍，實行 24 小時值班及巡邏制度；保安人員熱愛環境，文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責。（2分）（保安部）1.“專業”指專職從事保安服務的組織和人員。2.資料準備：（1）保安隊伍介紹（專業保安公司資質證明）（2）24小時值班及巡邏制度（3）保安人員工作守則（4）儀容儀表標準（5）崗位規范用語標準（6）業務培訓記錄（7）履行崗位職責考核辦法（六十七）結合大廈

40、特點，制度安全防范措施。（1 分）（保安部）準備：1.制訂大廈整體保衛方案2.制訂不同時段、不同區域的管理辦法3.制訂防盜、防毒、防暴應急預案4.人防與技防分工負責制5.大廈制高點控制方案（六十八）進出車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。（1 分）（保安部）1.交通管理的任務：正確處理人、車、路的關系2.準備：（1）禁停規定（2）限進規定（3）出入管理規定（六十九）大廈外停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊。（1 分）（保安部）準備：1.地上停車場管理制度2.地上停車場收費標準3.地上停車場管理員崗位職責4.地上停車場定期清洗規定225.地上停車場照片（七十）室內停車場管理嚴格，出入

41、登記。（1分）（保安部）1.落實：（1）劃出固定車位和非固定車位（2）停車場內建立安全措施（3）進出車輛管理嚴格（進場車輛應有行駛證，保險單等。禁止攜帶危險品及漏油、超高等不合規定車輛進入）。（4）采取措施保證車輛安全：1車況檢查制度（對入場前有明顯劃痕、撞傷的車輛要請司機簽名確認）2停車后提醒制度（提醒司機鎖好車窗，帶走貴重物品）（5）車場日保潔和月清洗制度（6）建立地下停車場應急處理方案2.準備：（1）地下停車場管理制度（2）車況檢查確認記錄表（3）智能化車輛管理簡介（4）地下停車場照片（七十一）非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔。（1 分）（保安部）準備：1.設專

42、人管理2.建立非機動車場管理守則3.建立長期保管和臨時保管辦法4.非機動車輛停放照片（七十二）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。（1 分）（保安部、工程部、物業部）設置：1.對供電、燃氣、電梯、大型運轉設備等機房危險區域，設置：“危險，請您止步！”警示牌2.對天臺等處的圍墻，設置：“危險，請勿攀爬！”3.對停車場，設置各種指示燈、警示語、防撞措施、防滑措施4.對雨天，設置：“小心滑倒！”，設防滑地毯等準備：1.警示標志的照片2.防范措施的文本六、環境衛生管理（10分）23（七十三）環境設施完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站。（1 分）（物業部）1.準備：（1）環衛設施外觀照片（2）環衛設

43、施使用情況介紹（3）環衛設施統計表（七十四）清潔衛生實行責任制，有專職清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清潔保潔。（1分）（物業部）準備：1.保潔員崗位責任制2.專職清潔隊伍介紹（組織架構、外包公司、專業保潔公司資質及執照復印件）3.保潔人員職責范圍劃分4.標準化保潔的標志及考核制度5.各種保潔作業操作程序6.衛生質量評估表7.清潔服務意見書8.保潔工作崗位考核細則（七十五）垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺。（2 分）（物業部）準備：1.垃圾清運合同、化糞池清掏合同、大廈消殺合同2.垃圾收集及存放管理規定3.清運記錄、清掏記錄、消殺記錄（七十六）房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占

44、用和堆放雜物現象；大堂、樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈；大廈內專用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。（2 分）（物業部）準備：1.公共區域衛生管理守則2.公共區域衛生評估標準及檢查記錄表3.公共區域衛生月評估總結（七十七）商業網點管理有序、符合衛生標準；無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象。（2 分）（物業部）準備：1.大廈商業場所管理規定2.大廈商業場所衛生標準3.大廈商業場所巡檢制度及記錄4.大廈商業場所照片24（七十八）無違反規定飼養寵物、家禽、家畜。（2 分）（物業部）準備：大廈管理公約或租戶手冊中有關禁止攜帶寵物進入大廈的條款（七十九）大廈內排煙、排污、噪聲等符合國家環保標準，外墻無污染

45、。（1分）（工程部、物業部）準備：1.排煙管理規定及執行記錄2.排污管理規定及執行記錄3.噪音管理規定及執行記錄4.二次供水管理規定及水質化驗記錄5.外墻保潔管理規定及清洗記錄6.環保部門對大廈排煙、排污、噪音、水質、外立面清潔等做的監測報告七、綠化管理（4 分）（八十）綠地無改變其使用用途和破壞、踐踏、占用現象。（1 分）（物業部）準備：1.管理公約或租戶手冊中有關綠地管理的條款2.綠地巡查及養護管理規定3.綠地照片（八十一）花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿。（1 分）（物業部）準備：1.綠地承包商或綠地專職人員資質證明2.綠地養護年度計劃及實施記錄3.綠地澆水、

46、施肥、修剪、防蟲、洗塵作業標準4.花草樹木照片（八十二）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。（1 分）（物業部）準備：1.綠地雜物巡查清理規定2.綠地雜物清理記錄及照片（八十三）對大廈內部、天臺、屋頂等綠化有管理措施并落實。（1 分）（物業部）1.物業綠化包括水平綠化和垂直綠化252.大廈綠地的重點更應放在垂直綠化上，在大堂、樓層、天臺、屋頂等處巧妙地設置色彩明亮、造型協調的綠地點、線、面。3.準備：（1）制訂大廈垂直綠化統一方案（2）制訂大廈內綠化區養護管理制度（3）綠地日檢查表和綠化月評估表（4）大廳內各處綠化物的照片八、精神文明建設（3 分）（八十四）全體業主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守大

47、廈的各項管理規定。（1 分）（物業部）1.落實：（1）編制大廈管理公約（2）設立業主信箱（3）召開業主座談會（4）舉辦業主聯誼會（5）開辟各種宣傳園地2.準備：(1)管理公約（2）業主座談會記錄（3）業主信箱照片（4）業主聯誼會照片（5）宣傳園地照片（八十五）設有學習宣傳園地，開展健康向上的活動。（1 分）（物業部、人事行政部）準備：1.與業主溝通，開展交流活動的年度計劃2.學習園地宣傳內容匯編3.根據業主需要舉辦的各種專題講座及其他社會活動記錄（八十六）大廈內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件。（1 分）（保安部）準備：1.當地轄區派出所的證明2.對公共娛樂場所的管理制度3.舉行活動的全過

48、程記錄九、管理效益（4 分）（八十七）物業管理服務費用收繳率 98以上。（2 分）（物業部、人事行政部）26準備：1.物業管理費報價表2.物業管理費收繳規定3.物業管理費收繳情況統計表4.物業管理費催款通知書（八十八）提供有償服務，開展多種經營。（1分）（物業部、人事行政部）準備：1.有償服務價格標準2.有償服務結算程序3.有償服務賬務表4.多種經營許可證明5.多種經營管理規定（八十九）本大廈物業管理經營狀況。（1 分）（指揮部）落實：1.凈收益2.服務收費水平3.租金拖欠和壞賬情況4.財務內部收益率5.空置水平6.物業管理費收繳率7.審計報告8.資產負債表9.利潤表10.現金流量表11.利潤分配表12.管理費收支表13.稅務票據準備：物業管理經營狀況年度報告（完）