1、 運營常見經濟評價指標一、效益和費用的識別1.1名義利率與實際利率名義利率，指一年內多次復利時給出的年利率，它等于每期利率與年內復利次數的乘積。實際利率，指一年內多次復利時，每年末終值比年初的增長率。 名義利率與實際利率的關系式：i= (1+r/m)m-1r名義利率為，m年計息次數r/m每一計息周期的利率i實際利率 名義利率與實際利率存在著下述關系： 1)實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值； 2)名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大； 3)當每年計息周期數m1時，名義利率與實際利率相等； 4)當每年計息周期數m1時，實際利率大于名義利率； 5)當每年計息周期數m時，
2、名義利率r與實際利率i的關系為ier-1。 1.2資金等效值與復利計算 資金等值的概念：資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。也可以解釋為“與某一時間點上一定金額的實際經濟價值相等的另一時間點上的價值”。 等效值簡稱為等值。 各符號的具體含義P現值；F終值、將來值；A 年金、等額序列支付 1）發生在年末 2）連續 3）等額（并非等值）各符號的具體含義G每一時間間隔收入或支出的等差變化值；s每一時間間隔收入或支出的等比變化值；n計息周期數；i每個計息周期的利率。 1.3投資與成本投資的概念：廣義的投資 人們為獲取所期望的報酬一種有目的的經濟行為所投
3、入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術、管理經驗或其他資源。投資可分為生產性投資和非生產性投資此處房地產投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們在房地產開發或投資活動中，為實現某種預定的開發、經營目標而預先墊支的資金。 項目投資分類：固定資產投資：用于建設或購置固定資產所投入的資金。固定資產是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、工具、器具等。由土地費用、工程費用、其他費用、預備費用等組成。流動資產投資：項目在投產前預先墊付、在投產后生產經營過程中周轉使用的資金。流動資產是指可以在一年或者超過一年的一個營業周期內變現或者耗用的資產。由現金、應收
4、及預付款項、存貨等項組成。 經營資金是指用于開發企業（項目）日常出租經營、自營所需的周轉資金：租賃費用管理費用維修費用（預備費）成本的概念：成本是指人們為達成一事或取得一物所必須付出或已經付出的代價。產品生產經營活動中的成本包括生產成本和銷售費用兩部分，前者指發生在產品生產過程中的費用，后者指發生在產品銷售過程中的費用。產品的銷售成本(亦稱完全成本)=生產成本+銷售費用投資分析中使用的成本概念與企業財務會計中使用的成本概念不完全相同投資分析需要列入的成本概念:機會成本：由于將有限資源使用于某種特定的用途而放棄的其他各種用途的最高收益。經濟成本：除實際成本一顯性成本外，還存在著隱性成本。它是指企
5、業自有的資源，實際上已經投入，但在形式上沒有支付報酬的那部分成本。經濟成本是顯性成本和隱性成本之和。沉沒成本：過去巳經支出而現在已無法得到補償的成本。 邊際成本：企業多生產一單位產量所產生的總成本增加。 1.4房地產投資分析中的投資與成本房地產生產經營活動中的投資與成本，與一般工業生產活動有較大差異。 1）開發建設投資構成1.土地費用 2.前期工程費用 3.基礎設施建設費用 4.建筑工程安裝費用 5.公共配套設施建設費用6.財務費用7.管理費用 8.銷售費用 9.開發期稅費 10.其他費用 11.不可預見費用 房地產項目開發建設完成后，可能形成一定比例的開發企業資產，主要包括固定資產、無形資產
6、和遞延資產。 一、固定資產包括開發企業辦公用房、開發企業機器設備和運輸設備，以及自營的商業和服務業用房等。 二、無形資產主要包括土地使用權等。 三、遞延資產主要包括開發企業的開辦費和租入固定資產的改良支出等。 2)開發產品成本 按照國家有關財務和會計制度，通過開發建設投資的合理分攤分別估算每種產品的產品成本 3)經營成本經營成本是指房地產產品出售、出租時，將開發產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本。主要包括：商品房銷售成本配套設施銷售成本房地產出租、經營成本 4)期間費用開發項目的期間費用是指企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的經營費用、管理費用和財務費用。房地產開發項目用
7、于銷售時，期間費用計入開發建設投資中的管理、財務和銷售費用，不另行計算；房地產開發項目用于出租或自營時，開發期的期間費用計人開發建設投資，經營期的期間費用計為運營費用；房地產置業投資項目的期間費用計為運營費用。 1.5房地產項目經營收入、利潤和稅金 （）經營收入 經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或自營時的貨幣收入。包括銷售收入、出租收入和自營收入。 銷售收入銷售房屋面積房屋銷售單價， 出租收入出租房屋建筑面積房屋租金單價， 自營收入營業額一營業成本一自營中的商業經營風險回報。 經營收入銷售收入+出租收入+自營收入 銷售收入土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入出租收入房屋出租租金
8、收入+土地出租租金收入 （）利潤 經營利潤經營收入經營成本期間費用經營稅金及附加土地增值稅 利潤總額經營利潤營業外收支凈額 稅后利潤利潤總額所得稅 可供分配利潤稅后利潤(法定盈余公積金法定公益金未分配利潤) 期間費用管理費用銷售費用財務費用稅金：經營稅金及附加經營稅金及附加：包括營業稅、城市建設維護稅和教育費附加，又稱“兩稅一費”。營業稅稅額應納稅銷售(出租)收入稅率營業稅的稅率為5。城市建設維護稅和教育費附加，分別為營業稅稅額的7和3。 稅金：土地增值稅土地增值稅：土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅土地增值額稅率土地增值額轉讓房地
9、產收人扣除項目金額稅金：土地增值稅土地增值稅實行四級超額累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額50、超過50， 100， 200稅率分別為30； 40； 50； 60。 土地增值稅稅額=增值額適用的稅率-扣除項目金額速算扣除系數。速算扣除系數的數值如下：增值額未超過扣除項目金額50時，速算扣除系數為0.增值額超過扣除項目金額50，未超過100時，速算扣除系數為5。增值額超過扣除項目金額100，未超過200時，速算扣除系數為15。增值額超過扣除金額200時，速算扣除系數為35。稅金：房產稅 房產稅是以房產為課稅對象，向產權所有人征收的一種稅。 房產稅稅額房產余值12；房產稅稅額房產租金收入 12。
10、 城鎮土地使用稅和房產稅在企業所得稅前列支。 稅金：企業所得稅企業所得稅：是對實行獨立經濟核算的房地產開發投資企業，按其應納稅所得額征收的一種稅。 所得稅稅額應納稅所得額稅率。 應納稅所得額每個納稅年度的收入總額一準予扣除項目的金額 房地產開發投資企業所得稅稅率為25。2008年1月起實施。 稅金：契稅契稅：在土地、房屋權屬發生轉移時，對產權承受人征收的一種稅。 轉移土地、房屋權屬是指下列行為： 1)國有土地使用權出讓； 2)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換； 3)房屋買賣；4)房屋贈與； 5)房屋交換。 契稅稅額轉移不動產價值額稅率契稅的稅率為15，各地適用稅率，由省、自治區、直轄市人民
11、政府按照本地區的實際情況，在規定的幅度內確定。1.6房地產投資經濟效果的表現形式置業投資 房地產置業投資經濟效果主要表現為租金、物業增值、股權增加等方面。增值和股權增加效果則既可在處置(轉讓)物業實現，也可在以針對物業的再融資行為中實現(如申請二次抵押貸款)。開發投資 房地產開發投資經濟效果主要表現為銷售、出租、自營收入經濟效果的大小則用開發利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。二、經濟評價指標及其計算方法2.1投資回收與投資回報房地產投資的收益=投資回收+投資回報投資回收是指投資者對其所投入資本的回收；投資回報是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報酬。居民儲蓄（無風險投資）：還本=投
12、資回收 利息=投資回報2.2 經濟評價指標體系（1）靜態指標的方法與計算靜態盈利能力指標是指不考慮貨幣時間價值因素的影響而計算的盈利能力指標。開發商成本利潤率：是開發利潤占開發總成本的比例，是初步判斷開發項目可行性的靜態指標。計算項目總開發價值，項目全部銷售，則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；全部出租，為項目在整個持有期內所有凈經營收入的現值累計之和。總開發成本一般包括土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、管理費、財務費用、銷售費用和其他費用。投資利潤率是指項目在計算期內正常生產年份的年息稅前利潤或運營期平均年息稅前利潤與項目總投資之比，它是考察單位投資盈利能力的靜態指標。資本金利潤率是指項目
13、的年凈利潤或年均利潤總額與項目資本金之比。計算出的資本金凈利潤率應高于同行業的資本金凈利潤率，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。靜態投資回收期：在不考慮資金時間價值的基礎上，以項目的靜收益抵償全部投資所需要的時間。房地產投資項目的靜態投資回收期自投資起始點算起。 項目靜態投資回收期要與行業的平均標準對比，低于或等于行業平均投資回收期，則項目可行，否則認為項目不可行。靜態投資回收期=累計凈現金流量開始出現正值期數-1+上期累計凈現金流量的絕對值/當期凈現金流量 現金回報率：房地產置業投資過程中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。現金回報率反映了初始現金投資或首付
14、款與年現金收入之間的關系。它與資本化率不同資本化率通常不考慮還本付息的影響；現金回報率分為： 1）稅前現金回報率凈經營收入還本付息后的/投資者初始現金投資； 2）稅后現金回報率稅后凈現金流量/投資者初始現金投資投資回報率：房地產置業投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權益資本的比率。投資回報率中的收益包括： 1）還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值 2）物業升值所帶來的收益投資回報率(稅后現金流量十投資者權益增加值)權益投資數額；考慮物業增值收益時：投資回報率(稅后現金流量+投資者權益增加值+物業增值收益)權益投資數額。 （2）動態指標的方法與計算動態盈利能力指標是指考慮貨幣
15、時間價值因素的影響而計算的盈利能力指標。財務凈現值（FNPV）:項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率，將各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和。按分析內容不同，財務凈現值分為：全部投資財務凈現值自有資金財務凈現值投資各方的財務凈現值。FNPV0說明項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，在財務上是可行的。財務凈現值小于零時，項目不可行。財務凈現值反映了資金的時間價值；并且考慮了項目在整個壽命期內的經濟狀況。經濟意義明確，直觀能夠以貨幣額表示項目的凈效益。必須首先確定一個基準收益率，這是很困難的。不能真正反映項目投資中單位投資的使用效率。不能直接說明在項目運營期間各年的經營成果按
16、分析內容不同，財務凈現值分為：全部投資財務凈現值自有資金財務凈現值投資各方的財務凈現值。計算出財務內部收益率要與國家規定的基準收益率或者投資者的目標收益率進行對比，項目的內部收益率高于國家規定的基準收益率或者投資者的目標收益率，則認為項目可行，否則認為項目不可行。即：FIRR ic，則認為項目可行；FIRR ic，則認為項目不可行。財務內部收益率反映了資金的時間價值；并且考慮了項目在整個壽命期內的經濟狀況。能夠直接衡量項目的真正的投資收益率。不須事先確定一個基準收益率，而只要知道大致范圍就可以了。需要大量的與投資項目有關的數據，計算比較麻煩。對于非常規現金流量的項目，其內部收益率可能是不唯一的
17、，或者不存在。動態回收期（DPP）：在考慮了資金的時間價值的基礎上，以項目每年的凈收益回收項目全部 投資所需要的時間。可以根據現金流量表計算DPP。計算出的動態投資回收期要與行業的標準投資回收期進行對比，低于行業平均標準，則認為項目可行，否則認為項目不可行。（3）項目償債能力的指標投資項目的清償能力指標，主要是考察計算期內項目各年的財務狀況及償還到期債務的能力。 借款償還期：在國家財政規定及項目具體財務條件下，項目開發經營期內使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其它還款資金償還項目借款本息所需要的時間。 式中，Id項目借款還本付息數額(不包括已用資本金支付的建設期利息)，Pd借款償還期(從借款開
18、始期計算)Rt第t期可用于還款的資金(包括：利潤、折舊、攤消及其他還款資金)。借款償還期可用資金來源與運用表或借款還本付息計算表直接計算，其詳細計算公式為 ：利息備付率，指項目在借款償還期內各年用于支付利息的稅息前利潤，與當期應付利息費用的比率。其計算公式為： 利息備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于2。否則，表示項目付息能力保障程度不足。 償債備付率項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤消，在成本中列支的利息費用，可用于還款的
19、利潤等等。當期應還本付息金額包括當期應還貸款本金及計人成本的利息。償債備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1151,25。當指標小于12時，表示當期資金來源不足以償付當期債務，需要通過短期借款來償還已到期的債務。資產負債率 ：資產負債率是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例，即總資產中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時保護債權人利益的程度。其表達式為： 資產負債率負債合計/資產合計100 資產負債
20、率高，則企業的資本金不足，對負債的依賴性強，在經濟萎縮或信貸政策有所改變時，應變能力較差；資產負債率低則企業的資本金充裕，企業應變能力強。流動比率CR：反映項目償付流動負債能力的指，為流動資產總額和流動負債總額之比。流動比率=流動資產合計/流動負債合計*100% 流動比率是用來表示資金流動性的，即企業（項目）短期債務償還能力的數值，基準值是2。注意：流動比率高的企業并不一定償還短期債務的能力就很強，因為流動資產之中雖然現金、有價證券、應收賬款變現能力很強，但是存貨、待攤費用等也屬于流動資產的項目則變現時間較長，特別是存貨很可能發生積壓、滯銷、殘次、冷背等情況，流動性較差。速動比率：是指速動資產對流動負債的比率。它是衡量企業流動資產中可以立即變現用于償還流動負債的能力。速動比率是企業速動資產與流動負債的比率。速動資產包括貨幣資金、短期投資、應收票據、應收賬款、其他應收款項等。而流動資產中存貨、預付賬款、待攤費用等則不應計入。 速動比率=（流動資產-存貨-預付賬款-待攤費用）/流動負債總額100%速動比率是用來表示資金流動性的，即企業（項目）短期債務償還能力的數值，基準值是1。房地產開發項目的存貨占流動資產的的大部分，速動比率較低，低于100%。
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