1、1 花都區花都區3宗地塊市場調研報告宗地塊市場調研報告 廣州銷售策劃部廣州銷售策劃部 2013.6.172013.6.17 2 二二. .地塊分析地塊分析 1.花都區概況 2.花都區房地產市場分析 3.區域代表樓盤分析 4.市場總結 一一. .市場研究市場研究 1. 新華街寶華路43號地塊分析 2. 珠寶交易中心地塊分析 3. 迎賓大道南地塊分析 3 一一. .市場研究市場研究 1.1.花都概況花都概況 花都是“中國皮具之都”。花都是“中國皮具之都”。 花都區位于廣東省中南部，珠江三角洲的北端，東連從化，南靠 廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠。距廣州市中心城區22公里 ，地處珠江三角洲通往

2、全國的咽喉要道。管轄面積968平方公里。總人 口約94萬人。2012年GDP為800億,排名廣州第八位。 水陸空立體交通體系水陸空立體交通體系 花都擁有發達的水、陸、空立體交通網絡：中國三大樞紐機場之一 的廣州新白云國際機場位于花都區與白云區的花都區交界處；廣州火車 北站設在花都，京廣鐵路從此經過，區內還有105、106、107三條國 道和京珠、機場、廣清、街（口）北（興）、廣州北二環等五條高速公 路越境而過；有國家二類口岸花都港，可供千噸貨船直達香港、澳門。 區轄區轄1街街7鎮鎮 花都區轄1街7鎮：1個街道：新華、7個鎮：梯面、花山、炭步、 赤坭、獅嶺、花東、雅瑤。區政府位于新華街。 花都經

3、濟以工業為主花都經濟以工業為主 花都區工業經過多年的發展，已具備一定的工業經濟規模。汽車、 皮革皮具、金銀首飾已逐步發展成為我區的三大支柱產業，空港物流業 也得以快速發展，同時在電子、建材、制衣、紡織等行業具有良好的工 業基礎。 花都市貌花都市貌 花花都區政府都區政府 公園公園 4 5 1.1 1.1 花都區參數指標花都區參數指標 城市 花都 南沙 從化 增城 GDP（億元） 800 606 256 850 人口（萬） 94 26 59 103 人均收入（元） 32,112 32,090 16,170 30,766 20122012年花都區及周邊行政區域指標年花都區及周邊行政區域指標 數據來源

4、：當地政府年報 1.2 1.2 花都空港經濟區規劃花都空港經濟區規劃 空港經濟區核心區，規劃范圍涉及花都區和白云區空港經濟區核心區，規劃范圍涉及花都區和白云區， 共分為四個區共分為四個區：起步區、核心二區、核心三區、核心起步區、核心二區、核心三區、核心 四區四區。 起步區：起步區：規劃形成“規劃形成“一帶、雙核一帶、雙核”空間結構。”空間結構。括串聯括串聯 南北的現代服務業聚集發展帶以及兩個集中高端商務南北的現代服務業聚集發展帶以及兩個集中高端商務 服務功能的核心區。服務功能的核心區。 核心二區：核心二區：打造“打造“一心、兩軸、五片一心、兩軸、五片”的生長型功能”的生長型功能 結構結構 。一

5、心為集行政辦公、商業服務、公寓等綜合服一心為集行政辦公、商業服務、公寓等綜合服 務功能的核心區，兩軸則緊密聯系機場的南北向功能務功能的核心區，兩軸則緊密聯系機場的南北向功能 拓展軸和東西向功能拓展軸，五片包括綜合保稅區、拓展軸和東西向功能拓展軸，五片包括綜合保稅區、 倉儲物流區、商貿物流區、加工制造區、生態農業區倉儲物流區、商貿物流區、加工制造區、生態農業區 。 核心三區：核心三區：構建構建保稅物流區保稅物流區和和保稅加工區保稅加工區兩大核心。兩大核心。 核心四區：核心四區：形成“形成“一核、兩廊、三區一核、兩廊、三區”的空間結構。”的空間結構。 一核是指集中商務、行政辦公等綜合服務功能的核心

6、一核是指集中商務、行政辦公等綜合服務功能的核心 區，兩廊包括聯系規劃區各生態板塊的線性景觀游憩區，兩廊包括聯系規劃區各生態板塊的線性景觀游憩 公共空間廊道，三區則是保稅加工區、保稅物流區和公共空間廊道，三區則是保稅加工區、保稅物流區和 生活居住區。生活居住區。 廣州空港經濟區核心區規劃草案示意圖廣州空港經濟區核心區規劃草案示意圖 6 駕車路線：駕車路線：1.1.內環路內環路 機場高速機場高速 大廣高速大廣高速 大成出口大成出口 花都區花都區水陸水陸空空交通便利交通便利：花都擁有發達的水、陸、空立體交通網絡。空運：新白云國際機場；陸運：廣州火車北 站設在花都，京廣鐵路從此經過，區內還有105、1

7、06、107三條國道和京珠、機場、廣清、街（口）北（興）、 廣州北二環等五條高速公路越境而過；水運：國家二類口岸花都港，可供千噸貨船直達香港、澳門。 1.3 1.3 交通網絡交通網絡 花花都港口都港口 7 20122012年花都區及周邊區域房地產市場相關指標年花都區及周邊區域房地產市場相關指標 數據來源：易居CRIC 類別類別/ /城市城市 花都 南沙 從化 增城 商品房供應量商品房供應量 （萬（萬） 170 95 76 243 商品房成交面積商品房成交面積 （萬（萬） 205 115 60 265 商品房成交金額商品房成交金額 （億元）（億元） 171 99 42 209 成交均價成交均價

8、（元（元/ /） 8,310 8,646 7,023 7,908 2 2 花都區房地產市場花都區房地產市場 8 排名排名 項目名稱項目名稱 板塊板塊 成交金額（萬元）成交金額（萬元） 成交面積（）成交面積（） 成交套數成交套數 成交均價（元成交均價（元/ /） 1 花都雅居樂花園 區政府板塊 123,992 152,422 1,717 8,135 2 富力金港城 花東鎮板塊 117,423 170,262 1,926 6,897 3 保利花城 區政府板塊 112,850 124,872 955 9,037 4 碧桂園假日半島 獅嶺板塊 110,194 59,441 248 18,538 5 保

9、利水晶城 汽車城板塊 79,186 90,935 721 8,708 6 深航花園 區政府板塊 58,852 51,765 743 11,369 7 獅嶺奕翠園 獅嶺板塊 47,285 64,889 635 7,287 8 鏡湖翠宇 雅瑤鎮板塊 46,176 56,469 479 8,177 9 雅寶新城 獅嶺板塊 46,026 62,326 493 7,385 10 天馬河公館 汽車城板塊 41,265 56,864 582 7,257 20122012年花都區住宅成交金額前十位樓盤排名年花都區住宅成交金額前十位樓盤排名 數據來源：易居CRIC 9 排名排名 項目名稱項目名稱 板塊板塊 成交

10、金額（萬元）成交金額（萬元） 成交面積（）成交面積（） 成交套數成交套數 成交均價（元成交均價（元/ /） 1 保利花城 區政府板塊 50,653 46,896 372 10,801 2 保利水晶城 汽車城板塊 39,189 39,008 343 10,046 3 富力金港城 花東鎮板塊 38,162 47,842 492 7,977 4 云峰花園 客運站板塊 34,746 37,087 366 9,369 5 鏡湖翠宇 雅瑤鎮板塊 33,972 39,093 300 8,690 6 錦尚蓬萊苑 區政府板塊 31,446 19,968 180 15,748 7 錦東花園 區政府板塊 31,02

11、3 23,028 216 13,472 8 雅寶新城 獅嶺板塊 30,868 37,970 261 8,130 9 合和新城 客運站板塊 29,306 32,408 273 9,043 10 天馬河壹號 汽車城板塊 26,687 35,293 367 7,562 20132013年年1 1- -5 5月份花都區住宅成交金額前十位樓盤排名月份花都區住宅成交金額前十位樓盤排名 數據來源：易居CRIC 10 排名排名 項目名稱項目名稱 區域區域 成交金額（萬元）成交金額（萬元） 成交面積（）成交面積（） 成交套數成交套數 成交均價（元成交均價（元/ /） 1 鼎信四季花園 花都區 8,419 2,0

12、97 30 40,146 2 豪駿名苑 花都區 7,577 5,053 94 14,994 3 花都雅居樂花園 花都區 6,915 3,657 58 18,910 4 萬虹花園 花都區 5,798 4,215 62 13,755 5 富力金港城 花都區 5,480 2,918 61 18,778 6 獅嶺皮革交易中心 花都區 4,471 10,170 63 4,396 7 中房觀湖國際 花都區 4,296 5,054 15 8,500 8 美力盈彩花苑 花都區 4,024 4,705 12 8,552 9 百合雅居 花都區 3,799 3,122 20 12,167 10 寶錸雅居 花都區 3

13、,728 6,523 44 5,715 20122012年花都區商業成交金額前十位樓盤排名年花都區商業成交金額前十位樓盤排名 數據來源：易居CRIC 11 20132013年年1 1- -5 5月份花都區地塊成交明細月份花都區地塊成交明細 土地名稱土地名稱 區域區域 板塊板塊 總用地面積總用地面積( () ) 總建面積總建面積( () ) 容積率容積率 土地屬性土地屬性 成交總價成交總價( (萬元萬元) ) 樓板價樓板價( (元元/ /) ) 每畝地價每畝地價( (元元/ /畝畝) ) 2013掛-0328（花都區G09-KGW01 （穗國房花掛出告字20131號） 花都區 機場板塊 146,

14、606 293,212 2 工業 9,932 339 451,644 2013掛-0328（花都區G08-HD01 （穗國房花掛出告字20131號） 花都區 機場板塊 104,632 119,752 2 工業 4,907 410 546,354 2013掛-0328（花都區G07-CN01-9 （穗國房花掛出告字20132號） 花都區 赤坭板塊 74,054 148,108 2 工業 3,310 304 405,378 2013掛-0328（花都區G09-KGW05G （穗國房花掛出告字20132號） 花都區 花東鎮板塊 45,998 75,994 2 工業 2,580 340 452,670

15、 2013掛-0328（花都區G07-CN01-7 （穗國房花掛出告字20132號） 花都區 赤坭板塊 45,210 68,172 2 工業 2,072 304 405,251 2013掛-0328（花都區G07-CN01-8 （穗國房花掛出告字20132號） 花都區 赤坭板塊 42,129 69,188 2 工業 2,103 304 405,275 2013掛-0328（花都區G09-SL01 （穗國房花掛出告字20132號） 花都區 獅嶺板塊 39,917 64,298 2 工業 1,814 282 376,167 2013掛-0328（花都區G07-CN01-2 （穗國房花掛出告字201

16、32號） 花都區 赤坭板塊 39,593 63,744 2 工業 1,938 304 405,374 2013掛-0328（花都區G07-CN01-5 （穗國房花掛出告字20132號） 花都區 赤坭板塊 24,432 37,382 2 工業 1,136 304 405,188 2013掛-0328（花都區G07-CN01-6 （穗國房花掛出告字20132號） 花都區 赤坭板塊 23,115 29,006 2 工業 882 304 405,435 2013掛-0328（花都區G07-CN01-3 （穗國房花掛出告字20132號） 花都區 赤坭板塊 21,916 35,472 2 工業 1,078

17、 304 405,204 2013掛-0328（花都區G09-KGW03F （穗國房花掛出告字20132號） 花都區 花東鎮板塊 16,182 23,662 2 工業 804 340 453,049 2013掛-0328（花都區G09-TB03- 1(B)（穗國房花掛出告字20132 號） 花都區 炭步板塊 16,008 21,307 1 工業 865 406 360,238 2013掛-0328（花都區G08- QCC(25-2)（穗國房掛出告字 201313號） 花都區 區政府板塊 5,202 4,941 1 公建配套 4,266 8,634 5,755,949 2013拍-0322（花都

18、區新華鎮工業 區內） 花都區 區政府板塊 6,648 6,648 1 工業 1,467 2,207 1,471,084 2013年1-5月份，花都區僅出讓15幅工業用地，無住宅和商業地塊成交。 12 2.1 2.1 花都住宅市場供求狀況分析花都住宅市場供求狀況分析 花都區住宅市場供應量波動較大，在2012年第三季度增長明顯，并達到高峰。成交量在近三 季度相對平穩。 2012年至2013年第一季度花都區新增住宅預售面積為220萬，成交面積為248萬。 2012年至2013年第一季度，花都區整體住宅吸納率為1.23。 市場平均成交金額為 13.7億元/月 數據來源：易居CRIC 單位： 13 2.

19、1 2.1 花都商業市場供求狀況分析花都商業市場供求狀況分析 花都區商業市場供應量在2012年第三季供應較大，并在隨后兩個季度逐步得以消化。 2012年至2013年第一季度花都區新增商業預售面積為6.4萬，成交面積為13.6萬。 2012年至2013年第一季度，花都區整體住宅吸納率為2.1。 市場平均成交金額為 0.9億元/月 數據來源：易居 單位： 14 20122012年年6 6月月- -20132013年年5 5月，花都區住宅均價月，花都區住宅均價受個盤成交影響有所波動，但整體呈上升趨勢。受個盤成交影響有所波動，但整體呈上升趨勢。 從從20122012年年7 7月份的月份的8,3698,

20、369元元/ /，上升至，上升至20132013年年5 5月份的月份的9,2229,222元元/ /，上漲幅度達，上漲幅度達10.2%10.2%。 2.2 2.2 花都住宅市場成交價格分析花都住宅市場成交價格分析 數據來源：易居 15 20122012年年6 6月月- -20132013年年5 5月，花都區商業均價月，花都區商業均價受個盤成交影響有所波動，但整體呈上升趨勢。受個盤成交影響有所波動，但整體呈上升趨勢。 從從20122012年年7 7月份的月份的9,4689,468元元/ /，上升至，上升至20132013年年5 5月份的月份的11,82211,822元元/ /，上漲幅度達，上漲幅

21、度達24.7%24.7%。 2.2 2.2 花都商業市場成交價格分析花都商業市場成交價格分析 數據來源：易居 16 花都區住宅洋房價格區間在花都區住宅洋房價格區間在5,0005,000- -17,00017,000元元/ /之間。之間。 20122012年年6 6月月- -20132013年年5 5月花都區一手住宅價格主要集中在月花都區一手住宅價格主要集中在6,0006,000- -9,0009,000元元/ /之間之間，其，其 中中6,0006,000- -7,0007,000元元/ /占比占比17%17%，7,0007,000- -8,0008,000元元/ /占比占比23%23%，8,0

22、008,000- -9,0009,000元元/ /占比占比 18%18%。 數據來源：易居 單位：元 2.3 2.3 花都市場住宅價格區段分析花都市場住宅價格區段分析 17 數據來源：易居 2.4 2.4 花都區市場住宅面積區段分析花都區市場住宅面積區段分析 花都區住宅面積以花都區住宅面積以9090- -140140最受歡迎，以剛需為主。最受歡迎，以剛需為主。 數據顯示，數據顯示，20122012年年6 6月月- -20132013年年5 5月月，花都花都區區住宅成交住宅成交面積以面積以9090- -140140為主為主，占占 6 61 1% %，其次是其次是9090- -100100占比占比

23、23%23%，100100- -120120占比占比23%23%，120120- -140140占比占比15%15%。 單位： 18 19 地塊地塊1 深航花園（在售）深航花園（在售） 15,00015,000元元/ /（毛坯）（毛坯） 20122012年銷售年銷售:5.9:5.9億元億元 成交均價成交均價:11,369:11,369元元/ / 天馬河壹號（在售）天馬河壹號（在售） 9,0009,000元元/ /（毛坯）（毛坯） 20122012年銷售年銷售:1.9:1.9億元億元 成交均價成交均價:7,871:7,871元元/ / 保利花城（在售）保利花城（在售） 12,00012,000元

24、元/ /（帶裝修）（帶裝修） 20122012年銷售年銷售:11.3:11.3億元億元 成交均價成交均價:9,037:9,037元元/ / 錦尚蓬萊苑（在售）錦尚蓬萊苑（在售） 16,00016,000元元/ /（帶裝修）（帶裝修） 20122012年銷售年銷售:3.5:3.5億元億元 成交均價成交均價:14,417:14,417元元/ / 泊岸君庭（在售）泊岸君庭（在售） 13,00013,000元元/ /( (毛坯毛坯) ) 20122012年銷售年銷售:0.77:0.77億元億元 成交均價成交均價:12,531:12,531元元/ / 地塊地塊3 云峰花園四期（在售）云峰花園四期（在售）

25、 12,00012,000元元/ /（毛坯）（毛坯） 20132013年成交：年成交： 2.92.9億元億元 成交均價成交均價: : 8,7008,700元元/ / 勤天勤天SOLOSOLO公寓（商業）公寓（商業） 11,00011,000元元/ /（帶裝修（帶裝修) ) 20132013年成交：年成交： 1.41.4億元億元 成交均價成交均價: : 11,26311,263元元/ / 地塊地塊2 城央御景尚品城央御景尚品（在售）（在售） 8,5008,500元元/ /（毛坯）（毛坯） 20122012年銷售年銷售:1.3:1.3億元億元 成交均價成交均價:6,628:6,628元元/ / 合

26、和新城四期（洋房）合和新城四期（洋房） 9,4009,400元元/ /（毛坯）（毛坯） 20122012年銷售年銷售:2.1:2.1億元億元 成交均價成交均價:8,617:8,617元元/ / 3.3.區域代表樓盤分析區域代表樓盤分析 20 發展商：發展商：廣州市合和(花都)置業發展有限公司 項目位置：項目位置：花都區迎賓大道3號 項目規模：項目規模：占地：60萬,總建面：129萬 容積率：容積率：2.1 物業管理物業管理費：費：2.2元/月/平米 產品：產品：洋房：洋房： 一房：40-60 二房：60-100 三房：80-180 四房：200-240 別墅：別墅：雙拼：300-350 聯排：

27、280-300 開盤時間：開盤時間：2005年10月1日 成交情況：成交情況： 2012年成交： 2.1億 8,617元/(毛坯) 累計成交： 16.5億 8,062元/(毛坯) 商鋪情況：商鋪情況：只租不售,租金40元/平米/月 核心資源：大規模社區、交通便利核心資源：大規模社區、交通便利 合和新城合和新城 地塊地塊1 合和新城合和新城 地塊地塊3 地塊地塊2 21 發展商：發展商：廣州市信升房地產開發有限公司 項目位置：項目位置：花都區新華風神大道與荔紅南路交匯 項目規模：項目規模：占地：9,372,總建面：5.8萬 容積率：容積率：6 物業管理物業管理費：費：1.8元/月/平米 產品：產

28、品：洋房：洋房：二房：60-100 三房：80-140 四房：140-200 開盤時間：開盤時間：2011年5月1日 成交情況：成交情況： 2012年成交： 1.9億 7,871元/(毛坯) 累計成交： 6.8億 7,610元/(毛坯) 銷售情況：銷售情況：在售四期的新組團“幸福畔”，主推50- 75平米的1-2房和90-200平米的3-4居，毛坯售價 8600-9500元/平米。 核心資源：天馬河公園、一線河景核心資源：天馬河公園、一線河景 天馬河壹號天馬河壹號 地塊地塊1 天馬河壹號天馬河壹號 地塊地塊3 地塊地塊2 22 發展商：發展商：廣州保利置業有限公司 項目位置：項目位置：花都廣清

29、高速公路以東、三東大道西以北 項目規模：項目規模：占地：25.4萬,總建面：49.5萬 容積率：容積率：2.5 物業管理物業管理費：費：2.5元/月/平米 產品：產品：洋房：洋房： 二房：80-100 三房：100-140 四房：120-200 開盤時間：開盤時間：2011年12月10日 成交情況：成交情況： 2012年成交： 11.3億 9,037元/(毛坯) 累計成交： 18.3億 9,432元/(毛坯) 銷售情況：銷售情況：在售全新二期“牡丹廷”，戶型為82-175 2-4房，均價12,000元/,帶2,000元/ 精裝修。 核心資源：大規模樓盤、開發商知名品牌核心資源：大規模樓盤、開發

30、商知名品牌 保利花城保利花城 地塊地塊1 保利花城保利花城 地塊地塊3 地塊地塊2 23 發展商：發展商：廣州高宜投資置業有限公司 項目位置：項目位置：花都新華街鳳凰北路8號 項目規模：項目規模：占地：6.59萬,總建面：19.9萬 容積率：容積率：2.5 物業管理物業管理費：費：2.8元/月/平米 產品：產品： 洋房：洋房： 80-120 兩房 90-140 三房 120-240 四房至六房 開盤時間：開盤時間：2011年01月16日 成交情況：成交情況： 2012年成交： 3.5億 14,417元/(帶裝修) 累計成交： 12億 14,231元/(帶裝修) 銷售情況：銷售情況： 在售8-A

31、、8-B、10號樓，主力產品100- 120三房，均價16,000元/。 核心資源：馬鞍山公園景觀、小區園林設計核心資源：馬鞍山公園景觀、小區園林設計 錦尚蓬萊苑錦尚蓬萊苑 地塊地塊1 錦尚蓬萊苑錦尚蓬萊苑 地塊地塊3 2.5公里公里 地塊地塊2 24 發展商：發展商：廣州深航置業有限公司 項目位置：項目位置：花都新華街曙光大道與迎賓大道交匯處 項目規模：項目規模：占地：4.5萬,總建面：15.6萬 容積率：容積率：2.8 物業管理物業管理費：費：2.3元/月/平米 產品：產品： 洋房：洋房： 20-40 一房 80-100 兩房 80-140 三房 120-280 四房至七房 開盤時間：開盤

32、時間：2012年07月07日 成交情況：成交情況： 2012年成交： 5.9億 11,369元/(毛坯) 累計成交： 7.8億 11,769元/(毛坯) 銷售情況：銷售情況：主推97-1583-5房單位，樓王均價 16,000元/ ，購房享98折。 商鋪情況：商鋪情況：只租不售,租金100元/平米/月 核心資源：產品豐富、開發商知名度、緊靠區政府核心資源：產品豐富、開發商知名度、緊靠區政府 深航御花園深航御花園 地塊地塊1 深航御花園深航御花園 地塊地塊3 地塊地塊2 25 發展商：發展商：勤天集團 項目位置：項目位置：花都區迎賓大道中段(清布中學旁) 項目規模：項目規模：占地：8,000,總

33、建面：2.58萬 容積率：容積率：6.3 物業管理物業管理費：費： 產品：產品： 公寓：公寓： 44-46 單間 58-61 一房 85-88 兩房 開盤時間：開盤時間：2013年01月01日 成交情況：成交情況： 2013年成交： 1.4億 11,263元/(帶裝修) 累計成交： 1.4億 11,263元/(帶裝修) 銷售情況：銷售情況：在售戶型44-88的公寓產品，均價 11,000元/ ，帶2800元/裝修，拎包即可入住。 核心資源：空港商務城、不限購不限貸、可注冊辦公核心資源：空港商務城、不限購不限貸、可注冊辦公 勤天勤天SOLOSOLO公寓公寓 地塊地塊1 勤天勤天SOLOSOLO公

34、寓公寓 地塊地塊3 地塊地塊2 花都區位于廣州的中北部，東連從化、南靠廣州白云區，西鄰佛山三水，北接清遠 ，擁有發達的水、陸、空立體交通網絡，廣州新白云國際機場發達的水、陸、空立體交通網絡，廣州新白云國際機場位于花都區。房地產 市場起步較晚，隨著政府對空港商務城的規劃空港商務城的規劃，近兩年發展較快。 近兩年住宅市場供應量較大近兩年住宅市場供應量較大，在2012年第三季度增長明顯，并達到高峰。成交量在 近三季度相對平穩；商業市場近兩年供求量有限商業市場近兩年供求量有限，商業市場平均成交金額為 0.9億 元/月，隨著商業地塊不斷出讓，未來供應量將有所增加未來供應量將有所增加。 客源方面，主打花都

35、剛需客和廣州白云區改善型客戶主打花都剛需客和廣州白云區改善型客戶，借助居住環境和價格的優勢 ，以及地鐵地鐵9 9號線號線的規劃交通利好，加上政府對整個花都空港商務城的打造，還能吸能吸 引廣州中心城區的投資客戶引廣州中心城區的投資客戶。 隨著政府對空港商務城打造和地鐵交通的規劃，將不斷推動房地產業較快的發展， 市場供應成交也將上漲明顯，開發成交勢頭較好，前景可觀。開發成交勢頭較好，前景可觀。 4.4.市場小結市場小結 26 二二. .地塊分析地塊分析 27 1.1.新華街寶華路新華街寶華路4343號地塊分析號地塊分析 1.1 地塊位置 1.2 用地參數 1.3 地塊現狀 1.4 周邊配套 1.5

36、 項目SWOT分析 1.6 地塊小結 28 新華街寶華路新華街寶華路4343號地塊占地面積號地塊占地面積99,86999,869平方米（平方米（149.8149.8畝）畝） 1.1 1.1 地塊位置（區位圖）地塊位置（區位圖） 珠江新城珠江新城 地塊地塊 29 地塊位置圖地塊位置圖 花果山公園花果山公園 該地塊位于花都區新華街寶華路，屬于花都中心城區，距離該地塊位于花都區新華街寶華路，屬于花都中心城區，距離花都區政府花都區政府1.51.5公里公里。 花都廣場花都廣場 地鐵站地鐵站 花果山公花果山公 園站園站 花都區政府花都區政府 30 占地面積占地面積： 99,86999,869 規劃建筑面積

37、：規劃建筑面積： 228,850228,850 地塊位置地塊位置：花都區新華街寶華路43號 限制要求：限制要求： 1. 容積率 2.5 2. 使用年限為70年，二類居住用地。 1.2 1.2 用用地參數地參數 地塊現狀地塊現狀 地塊地塊 深航花園（在售）深航花園（在售） 15,00015,000元元/ /（毛坯）（毛坯） 天馬河壹號（在售）天馬河壹號（在售） 9,0009,000元元/ /（毛坯）（毛坯） 保利花城（在售）保利花城（在售） 10,00010,000- -13,00013,000元元/ /（帶裝修）（帶裝修） 錦尚蓬萊苑（在售）錦尚蓬萊苑（在售） 16,00016,000元元/

38、/（帶裝修）（帶裝修） 泊岸君庭（在售）泊岸君庭（在售） 13,00013,000元元/ /( (毛坯毛坯) ) 31 1.3 1.3 地塊現狀地塊現狀 北北 西西 南南 東東 1 2 3 4 5 6 7 8 1 2 3 4 5 6 7 8 32 地塊實景圖地塊實景圖 該地塊為原花都利豐工業區，由于城市改造原工廠全部遷移，政府正式掛牌出讓為該地塊為原花都利豐工業區，由于城市改造原工廠全部遷移，政府正式掛牌出讓為居住居住 用地用地，目前該地塊主要以廠房和辦公樓為主，樓體大部較矮且外立面陳舊。北面是，目前該地塊主要以廠房和辦公樓為主，樓體大部較矮且外立面陳舊。北面是相對相對 比較破舊的居民區比較破

39、舊的居民區，東面是，東面是茶園路茶園路，南面是，南面是寶華路，寶華路，馬路對面是馬路對面是花都水利局。花都水利局。 33 1.4 1.4 周邊配套周邊配套 該地塊位于花都新華街中心區，周邊商場、學校、醫院、地鐵等配套齊全。該地塊位于花都新華街中心區，周邊商場、學校、醫院、地鐵等配套齊全。 1 2 3 4 5 1、蘇豪新天地（商場） 2、花果山公園站（修建中） 3、二九三醫院 4、花都第五小學 5、南華肉菜市場 6、花果山公園 7、恒泰俱樂部 8、花都體育中心 6 7 8 34 S-優勢優勢 1.品牌：品牌：利用富力品牌的影響力，占據花都城區市場發展的機遇。利用富力品牌的影響力，占據花都城區市場

40、發展的機遇。 2.環境：環境：靠近花果山公園，高層直望公園景觀。靠近花果山公園，高層直望公園景觀。 3.地段：地段： 地塊處于花都區市中心位置，周邊交通便利、生活配套成熟。地塊處于花都區市中心位置，周邊交通便利、生活配套成熟。 T-威脅威脅 O-機會機會 W-劣勢劣勢 1.現狀：現狀：該地塊目前并未全部拆遷，由于是原工業區，地塊內部吵雜。該地塊目前并未全部拆遷，由于是原工業區，地塊內部吵雜。 2.環境：環境：地塊西北面目前主要為低矮的居民樓，影響項目整體檔次打造。地塊西北面目前主要為低矮的居民樓，影響項目整體檔次打造。 1.規劃：規劃：借助花都城區地鐵借助花都城區地鐵9號線的規劃建設，宣傳項目

41、的未來價值。號線的規劃建設，宣傳項目的未來價值。 2.配套：配套：利用花都城區中心成熟教育、醫療、生活配套等，吸引剛需和高利用花都城區中心成熟教育、醫療、生活配套等，吸引剛需和高 端改善性客戶。端改善性客戶。 1.競爭：競爭：由于近期區域土地供應量較大，未來市場供貨量較大，競爭較激烈。由于近期區域土地供應量較大，未來市場供貨量較大，競爭較激烈。 1.5 1.5 項目項目SWOTSWOT分析分析 35 發揮優勢，搶占機會 發揮優勢，轉化威脅 利用機會，克服劣勢 減少劣勢，避免威脅 O機會 W劣勢 T T威脅 未來供應量較大，競爭較激 烈。 舊工業廠改造，地塊內部吵雜，西 北環境受影響 地鐵規劃利

42、好 成熟的生活配套 富力品牌，占據市場先機 地段較好，周邊配套完善 部分公園景觀 項目核心競爭力： 花都城區成熟配套 地段價值、交通便利 富力品牌效應 S優勢 花都規劃前景 競爭 現狀、環境 地段配套、品牌、景觀 36 1.6 1.6 地塊地塊小結小結 該地塊位于花都區中心城區花都區中心城區，距離花都區政府花都區政府1.5公里公里，距離廣州珠珠 江新城約江新城約40分鐘車程分鐘車程。 地塊周邊道路通暢，交通便利道路通暢，交通便利，旁邊為六車道的寶華路和茶園路，靠 近地鐵地鐵9號線花果山公園站號線花果山公園站，周邊有多條公交線路。 地塊所處區域配套成熟，配套成熟，有商場、學校、醫院、餐飲、銀行等

43、，生活 非常便利。 該地塊為原花都利豐工業區利豐工業區，政府正式掛牌出讓為居住用地居住用地，目前該 地塊主要以廠房和辦公樓廠房和辦公樓為主，樓體大部較矮且外立面陳舊。屬于市 區較大規模用地，周邊配套成熟，建議打造為市區高檔居住區。建議打造為市區高檔居住區。 37 2.2.珠寶交易中心地塊分析珠寶交易中心地塊分析 2.1 地塊位置 2.2 用地參數 2.3 地塊現狀 2.4 周邊配套 2.5 項目SWOT分析 2.6 地塊小結 38 2.1 2.1 地塊位置（區位圖）地塊位置（區位圖） 花都區政府花都區政府 白云機場白云機場 地塊地塊 約約5.6公里公里 該地塊位于該地塊位于迎賓大道東側，毗鄰新

44、街河迎賓大道東側，毗鄰新街河。距離。距離花都區政府花都區政府3.43.4公里公里，距離，距離白云機場白云機場5.65.6公里公里。 39 地塊位置圖地塊位置圖 地塊地塊 珠江新城珠江新城 西朗地西朗地 鐵站鐵站 蓮塘村屋蓮塘村屋 珠寶交易中心地塊目前周邊珠寶交易中心地塊目前周邊基本處于未開發狀態基本處于未開發狀態，地塊，地塊北面北面是是蓮塘村屋蓮塘村屋， 南面南面是是正在改造的新街河正在改造的新街河，西面西面是是迎賓大道迎賓大道和正在施工的和正在施工的蓮塘地鐵站蓮塘地鐵站，地，地 塊塊東面東面是是待開發地塊。待開發地塊。 待開發待開發 地塊地塊 40 占地面積占地面積： 101,528平方米,

45、約123畝。 規劃建筑面積：規劃建筑面積：197,043平方米 地塊位置地塊位置：迎賓大道以東，新街河以北 限制要求：限制要求： 1. 容積率：子地塊一3.5 子地塊二2.8 2. 使用年限為40年，商業用地性質。 2.2 2.2 用地參數用地參數 地塊現狀地塊現狀 41 2.3 2.3 地塊現狀地塊現狀 北北 西西 南南 東東 待開發待開發 地塊地塊 42 地塊實景圖地塊實景圖 該地塊為廣州珠寶交易中心地塊，屬于該地塊為廣州珠寶交易中心地塊，屬于商業用地性質商業用地性質，目前該地塊主要，目前該地塊主要以荒廢以荒廢 的土地為主的土地為主，地塊西面為魚塘，比較規整。但地塊，地塊西面為魚塘，比較規

46、整。但地塊南面有高壓線南面有高壓線。 43 S-優勢優勢 1.品牌：品牌：利用富力品牌的影響力，占據空港經濟商務圈的先機。利用富力品牌的影響力，占據空港經濟商務圈的先機。 2.環境：環境：南面毗鄰新街河，景觀相對較好。南面毗鄰新街河，景觀相對較好。 3.位置：位置：地塊規整，可隨時開發。地塊規整，可隨時開發。 T-威脅威脅 O-機會機會 W-劣勢劣勢 1.現狀：現狀：目前該地塊周邊環境較雜亂，南面有高壓線。目前該地塊周邊環境較雜亂，南面有高壓線。 2.配套：配套：該周邊目前商業氛圍處于起步階段，配套不成熟。該周邊目前商業氛圍處于起步階段，配套不成熟。 1.規劃：規劃：充分利用政府對空港經濟圈發

47、展規劃利好，宣傳項目的未來價值。充分利用政府對空港經濟圈發展規劃利好，宣傳項目的未來價值。 2.市場：市場：目前空港經濟圈尚無高端寫字樓，可搶先推出占領市場。目前空港經濟圈尚無高端寫字樓，可搶先推出占領市場。 1.規劃：規劃：政府規劃的空港經濟圈面積巨大，市場接受度目前仍未知，空港經政府規劃的空港經濟圈面積巨大，市場接受度目前仍未知，空港經 濟圈目前處于起步階段，存在一定的風險。濟圈目前處于起步階段，存在一定的風險。 2.競爭：未來該地塊周邊區域將有大量的商業項目推出，競爭激烈。競爭：未來該地塊周邊區域將有大量的商業項目推出，競爭激烈。 2.5 2.5 項目項目SWOTSWOT分析分析 44

48、發揮優勢，搶占機會 發揮優勢，轉化威脅 利用機會，克服劣勢 減少劣勢，避免威脅 O機會 W劣勢 T T威脅 規劃能否成功的風險 未來供應較大，競爭較激烈 環境雜亂，有高壓線 配套不成熟 規劃利好 市場相對真空 富力品牌，占據市場先機 新街河景 項目核心競爭力： 空港經濟圈規劃利好 富力品牌效應 臨近新街河 S優勢 空港經濟圈發展前景 風險、競爭 環境、配套 景觀、品牌 45 2.6 2.6 地塊總結地塊總結 地塊區位：地塊區位：該項目地塊位于花都迎賓大道東側，臨近新街河，距離花都 區政府3.4公里，距離白云機場5.6公里，10分鐘車程。 交通狀況：交通狀況：地塊位于迎賓大道東側，可連接大廣高速

49、和機場高速。地鐵 9號線蓮塘站位于地塊旁邊，預計2016年通車，交通較為便利。 景觀配套：景觀配套：地塊南面為新街河，通往花都湖水系，目前正在改造，未來 景觀較佳。周邊配套目前只有一兩家酒店，還有待進一步完善。 商業市場：商業市場：地塊屬于商業性質，且商業不限購。且目前周邊商業市場基 本真空，若搶先推出市場，能占領較好的空港經濟圈規劃先機。 產品建議：產品建議：由于空港經濟圈目前尚處于起步階段，客戶群體還較為分散 ，大客戶較少。建議產品以散售為主，配以多套小戶型可以打通的靈活 設計，來吻合市場的需求。 46 3.3.迎賓大道南地塊分析迎賓大道南地塊分析 3.1 地塊位置 3.2 用地參數 3.

50、3 地塊現狀 3.4 周邊配套 3.5 項目SWOT分析 3.6 地塊小結 47 花都迎賓大道南地塊總占地面積花都迎賓大道南地塊總占地面積10,706510,7065平方米平方米 ( (由由3 3幅相連地塊組成幅相連地塊組成) ) 3.1 3.1 地塊位置（區位圖）地塊位置（區位圖） 珠江新城珠江新城 地塊地塊 48 地塊位置圖地塊位置圖 地塊地塊 地塊地塊 機場高速入口機場高速入口 該地塊位于該地塊位于花都區迎賓大道南花都區迎賓大道南。距離。距離花都區政府花都區政府5.55.5公里公里，距離機場高速入口，距離機場高速入口3 3公里公里。 花都區政府花都區政府 49 地塊位置圖地塊位置圖 地處