1、公司公司老項目經驗教訓成果轉化自檢表老項目經驗教訓成果轉化自檢表 第一部分：總體規劃及公共設施第一部分：總體規劃及公共設施 客戶意見及需求客戶意見及需求( (項目經驗教訓項目經驗教訓) ) 簡要說明簡要說明 自我檢查情況說明自我檢查情況說明 落實和整改落實和整改 1 封閉的公共區域部分應考慮物業后期清 潔維護(主要集中在高層群樓) 部分公共區域無通道， 導致交付后物業難于 清潔維護，引發投訴和物業管理不便 2 公共區域長且陡的臺階及相應臨空處應 設置護攔、扶手 此細節在設計施工時應考慮到，以合乎規 范，杜絕安全隱患 3 公共用地及臺階臨空處應安裝護欄 安全考慮 4 陽臺、 樓梯欄桿應符合規范要

2、求并應防兒 童攀爬/包括凸窗處理 規范和安全考慮， 對細節的把握結果直接體 現我們的專業化水平（J 項目反梁構成可踏 面導致欄桿高度不合規范要求） 5 住宅室外綠化標高應低于室內標高 消除滲水隱患（S 項目的教訓） 6 高大喬木與建筑外墻保持合適距離 安全隱患/影響采光、通風，客戶投訴 7 園建綠化植物應無毒/無刺 安全考慮，體現對客戶的關注 8 園建綠化建議選擇桉樹等防蚊樹種 除蟲菊、薄荷、天竺葵、百里香等植物散發 的味道，具有天然驅避蚊蟲的功效 9 小區道路應考慮種植遮陰行道樹 關注客戶生活細節 10 背陰處綠化應選擇耐陰植物 易于成長，提高項目園建綠化品質 11 公共區域水景水廊的水位不

3、宜過深 消除安全隱患 12 小區有“水裝飾”的路面、 泳池及周邊活 動區域須考慮防滑措施 如采用防滑地磚等，消除安全隱患 13 泳池設計應考慮當地衛生防疫要求 如兒童池與成人池分開 14 電梯應具備防夾感應功能 便于老幼乘梯，有利安全（J 項目） 15 多部電梯應考慮聯動 減少等候時間 16 電梯轎箱內應保持有效的通風換氣 改善空氣質量和舒適度 17 地下車庫應慎重考慮防水做法、要求 消除滲漏隱患 18 室外停車場也應設置排水溝 保持排水通暢 19 住宅小區內應設計無障礙通道 公共區域人性化考慮 20 小區應考慮設置垃圾轉運站 便于物業后期維護 21 籃球場球架不應距墻太近， 否則須考慮防 撞

4、設施 專業化/人性化 22 公共部分用水宜單獨設置水表 能獨立核算，便于物業后期操作 23 預留樓層清潔取水龍頭 便于物業清潔取水 24 降低公共部分用水設施，如泳池灌水/噴 泉開放對住戶的用水影響 避免給水管與噴泉供水系統連接在一起， 導致生活用水水壓不足，影響生活用水 25 公共管道閥門和常操作件應設在公用部 位 降低使用維護時對住戶的干擾 26 供電線路設計應考慮抄表到戶要求 考慮交付后物業管理需求 27 配電房等敏感而忌水的設備用房應注意 選址并預先采用有效防水措施 J 項目已發案例，發電機房滲漏 28 電梯靠近室外時應有防雨設施 維護及人性化需求，室外扶手電梯 29 室外公共部分接線

5、盒應做防水處理 防止短路 30 室外門如采光井門等應采用金屬門， 并注 意防銹、防腐措施 木門易老化,后期維護成本高 31 排污管道應避免落差低、 彎度急、 坡度小 易造成主管道堵塞， 導致住戶家中污水倒灌 或散發臭氣 32 室外臺階燈銹死，下雨時易跳閘 合理選材、注意室外環境的特殊要求 33 公共管線無線路圖,PVC 管易被園建綠化 施工及維護時挖斷 注意項目各類圖紙的完備，利于后續施工 34 電梯廳應有樓層顯示屏 人性化考慮，降低盲目等候的煩躁度 35 園建(木制品)應選用耐腐蝕耐磨損材料 利于物業后期維護 36 應注意因設施設備振動可能造成的影響 （必須預先考慮） JS 項目一期頂層天臺

6、穩壓泵振動，公司投 資 4.5 萬整改；三期全家樂冷柜振動；三期 游泳池水泵整改，1.3 萬 37 發電機進風口應設有送風途徑， 避免熱風 內循環 JS 項目三期案例 38 水泵房/配電房設置選位時應考慮對臨近 住宅影響 降低噪音影響 39 露臺標高不應高出室內標高 消除滲水隱患 40 窗戶設計時應考慮設置氣窗和安裝紗窗 的需求 通風、防蚊蟲 41 泳池按摩池應設對流口， 避免流動凈化靠 泵進行 降低物業維護費用 42 泳池旁應設計淋浴設施 D 項目室外泳池旁邊設計淋浴設施，功能缺 失不便使用，不符合衛生防疫要求 43 游泳池應設強制通過式浸腳消毒池 D項目室外游泳池未設強制通過式浸腳消毒 池

7、，不符合本市衛生防疫要求 44 泳池吸污口應合理設置以保證使用要求 （目前采用移動式吸污泵，每耗水量約 200 立方） 。 D 項目泳池僅在靠珊湖一側泳池壁上設有 7 個吸污口，泳池每次吸塵時間超過 7 小時， 正常開放季節無法滿足使用要求 45 住宅與商業配套在設計時應做有效分隔 降低對居住可能產生的不良影響 46 強弱電井應增加排水功能 用電安全考慮 47 電梯轎箱內宜避免采用鏡面、不銹鋼 耐損,利于降低物業后期維護成本 48 建筑布局及戶型設計適當考慮風水因素 關注客戶需求 49 房屋外墻一米內全部硬化，不種花草 （澆灌水泥鋪面）潮濕，蚊蟲較多 50 電梯選型應考慮大型物品搬運 (電梯轎

8、箱)便于床/鋼琴等物品搬運 51 地上車位應避免距離住宅過近 防止尾氣和噪音干擾 52 架空層已售私家車位設置活動地樁并加 鎖 施工時預留,便于物業有效管理 53 規劃時建議另行安裝電梯緊急招援對講 花城 6-7 期電梯內對講呼叫， 監控中心不能 區分呼叫電梯 54 “大連磚”不宜鋪行車道路面 “大連磚”受強度和鋪裝方式限制，只宜鋪 人行路面。J 項目追求美觀，采用“大連磚” 墊砂鋪設車道路面，破損嚴重 55 轉換層及相關設施檢查口應有專用通道 進入，以便于維護檢修 J項目污水管道檢查口設在五樓轉換或商鋪 頂層，疏通時須穿過業主家，業主不愿配合 時無法檢修 56 小區內戶型設計時應考慮周邊環境

9、并采 取一定安全防范措施 D 項目 TC 戶型靠湖邊圍墻不安全，多層、 小高層入戶陽臺不安全 57 須注意煙道及相應功能部位的實際排放 效果 彩園 03 戶型 1-29 層廚房、 次臥對應位置因 立面向內凹進，31 層以上向外凸，形成有 蓋空巷，1-29 層油煙凝聚在 29 層，業主投 訴，現無有效解決辦法 58 連廊等設計須注意防雨及物業后期維護 J 項目二期連廊飄雨，涂料外墻的墻腳部位 是綠化， 大雨時從外墻下來的泥沙濺到連廊 內、墻面。水景旁的園林綠化要作好雨水的 疏導，避免雨天污水流入污染 第二部分：建筑主體及戶內第二部分：建筑主體及戶內 客戶意見及需求客戶意見及需求( (項目經驗教訓

10、項目經驗教訓) ) 簡要說明簡要說明 自我檢查情況說明自我檢查情況說明 落實和整改落實和整改 1 相鄰單位間應考慮防攀爬措施 消除安全隱患/降低客戶顧慮 2 避免臥室與客廳陽臺相連通 戶內公共區域與私密空間有效分隔 3 避免預留孔洞與梁及孔洞管線之間形成 使用沖突 防止影響業主的實際使用 4 客廳全玻平開門應安裝門鎖 降低客戶安全顧慮（花城案例） 5 預留熱水器排氣孔徑應符合要求 注意平衡式熱水器的特殊要求 6 示范單位廚衛不應無門 部分示范單位從美觀角度無戶內門 7 衛生間玻璃淋浴間(隔斷)不宜太小 至少要 850mm 8 陽臺花臺(放花盆處)設防墜落措施 關注生活細節/降低高空墜物風險 9

11、 露天外門處宜設雨蓬 關注客戶使用細節 10 臥室報警器設置位置應合理 設置在床位正背后,已失去實際意義 11 生活陽臺門多規格洗衣機應能進入 便于客戶使用/體現專業化 12 洗衣機預留位應滿足多數機型尺寸 便于客戶使用/體現專業化 13 廚房應注意預留電器位與房門開啟沖突 關注細節/提高專業化 14 廚、衛預留熱水器位置和給排氣孔洞 為客戶居家生活提供便利 15 示范單位內地板鋪裝須做防潮處理 16 示范單位廚房頂應預留檢查口 便于保修操作 17 示范單位應注意避免假裝修 不利于示范單位的銷售 18 裝修房房廚衛墻地面瓷片須滿貼 考慮防潮 19 示范單位合同保修期應延長 原合同保修期僅一年，

12、存在風險。交付時， 保修期已過或臨近屆滿，許多隱藏問題（如 衛生間防水）入住后才暴露，處理難度大， 裝修單位因保修期已過不在負責， 而總包更 不愿承擔其保修。應將保修期延至兩年以 上，并對防水另做保修時限要求。規定施工 單位在保修期內按房屋接管驗收表內容 檢查、維護不少于 2 次。經客服復查，發現 施工單位對檢查維護不到位的， 可以延長 保修期 20 房屋墻體內暗埋的鍍鋅管易爆裂 桂苑三期 2001 至 2003 年發生 30 多單，雖 過保修期，但業主認為墻內水管其未動過， 不應 2-3 年就壞了，認為是質量問題 21 大戶型單位廚房面積也應相應增大 關注和引導客戶需求 22 應謹慎處理陽臺

13、和露臺的上下關系 防止高空拋物風險與客戶違章搭建 23 入戶門盡量避免正對電梯口/樓梯口 私密性考慮 24 避免設計過窄(狹長)的陽臺 提高陽臺實用性 25 底層臥室不宜直接通向入戶花園 安全性考慮/風水 26 洗衣機位不適宜安排在廚房 不符合多數客戶使用習慣 27 衛生間手紙架的位置要合理 關注生活細節 28 衛生間內應盡量避免使用木制品 考慮防潮（如木制天花吊頂） 29 衛生間宜預留排氣扇孔 為客戶居家生活提供便利 30 戶內設計應避免出現“黑房間” ，卻無法 避免應考慮排氣及通風設施 D 項目獨立別墅一樓小衛生間為“黑房 間”，無排氣通風措施。公寓衛生間未留排 氣扇孔洞 31 圍墻施工應

14、將防爬網/刺一并施工 便于物業安全管理，避免重復施工 32 衛生間臭氣管應避免被擋住 33 主臥衛生間排水采用 PVC 管材應考慮降 噪措施 上下樓層間噪音干擾 34 廚房應考慮消毒碗柜的位置 關注生活細節 35 須注意示范單位英制配件與公制配件沖 突 避免選用英制配件/專業細節 第三部分第三部分 居住性能及居住設備居住性能及居住設備 客戶意見及需求客戶意見及需求( (項目經驗教訓項目經驗教訓) ) 簡要說明簡要說明 自我檢查情況說明自我檢查情況說明 落實和整改落實和整改 1 窗戶設計應考慮開啟扇和便于清潔 D 項目別墅二樓周邊為落地窗或固定窗，無 開啟扇，通風差，難清潔。地下車庫也全是 固定

15、扇，改為開啟扇或通風百葉 2 可視對講攝像頭高度/角度應合理 J 項目角度不合理，無法攝到來訪者 3 頂層空調板/位須避免被坡屋面遮擋 無法放置空調 4 插座要避免被設置在儲藏柜里面或被其 遮擋，或被潛在的后序工程遮擋 合理安排前后工序可能產生的使用沖突（D 項目推拉門后的插座） 5 煤氣表位置應避免戶門開啟后碰撞 使用沖突應納入專題研究 6 廚衛排水管彎頭最低點距地面應大于 2.4m 考慮對廚衛吊頂的影響 7 苑落單元門應有效降低開關噪音 防止噪音擾民 8 空調百頁在關注美觀的同時更應考慮耐 用性 風吹日曬雨淋，對材料和后期維護要求高 9 建議陽臺上除地漏外增設溢水口 防止堵塞后，積水倒灌入

16、室內 10 熱水器排煙罩應考慮防水措施 防止雨水倒灌 11 預留冷風進風口，考慮室外機散熱要求, 防止空調“熱風短路” J 項目二期 6、7、8 號樓特殊層的下一層 D 戶型主臥室外機位前方有一面墻檔住 （比一 期寬約 20 公分） ，頂部因特殊層陽臺罩住， 上升熱氣無法排出，致使空調百葉發燙，室 外機散熱不良，保護性停機 12 空調位與電源位置應適當 （避免空調電源線長度不夠）專業/細節 13 空調冷凝水管接口不要高于空調管線預 留口 防止冷凝水排水不暢，有滲漏隱患 14 燈具開關避免設置在入戶門后 開關不便，忽略專業化細節 15 下沉式衛生間回填層考慮排水要求 回填層排水不暢導致積水，有滲

17、漏隱患 16 別墅、TOWNHOUSE 可視對講宜設兩套 （多層復式）便利客戶、提升品質 17 客廳空調應兼顧壁掛式和柜機的安裝需 求 分析客戶可能需求，最大化滿足客戶 18 室外空調機位大小應合理 機位與廳房使用面積相匹配 19 坡屋面的雨水槽選材、安裝需更到位 提高排水能力，消除滲漏隱患 20 復式洋房室內樓梯照明建議采用兩地開 關控制 提高使用便利，提升品質 21 露天信報箱應該有擋雨罩 關注使用細節 22 須注意梁對室內凈高的影響 符合規范，提到住宅空間利用率 23 避免外墻（坡屋頂）發光/反光裝飾對住 宅產生光污染 光污染已經越來越引起重視 24 空調板避免設在山墻上 便于空調安裝

18、25 空調出風口不宜正對臥床 居住實用性對空調預留位的要求 26 冰箱插座設計應合理,不設置在冰箱位正 后面 關注細節 27 抽油煙機排煙口不宜對著臥室窗戶 降低住宅污染 28 大面積露臺宜增加地漏數量 提高排水效果 29 建議陽臺能接入水電 提高陽臺實用性 30 可能產生噪音的公共設施應避免與住宅 相鄰 如配電房、泵房等設施，如有應告知并在合 同中體現和注明 31 項目配套商鋪能預先考慮油煙排放及噪 音影響 商業配套可能的特殊要求，如煙道尺寸等 32 進戶門/客廳/陽臺平開門應安裝門吸 成品保護（考慮墻上裝防撞膠皮） ， 裝修房裝門吸 33 樓道窗戶應考慮通風問題 S 項目翠柏苑 H602、

19、J601 業主反映樓道 1 至5層設有活動窗， 而6樓為封閉式固定窗。 空氣中廢氣、熱氣由下向上循環，6 樓窗戶 設計不科學，強烈要求整改 34 建筑地下車庫等應考慮搬家便利性 如車輛可直接開進車庫或最近處等，J 項目 業主在搬家時有諸多投訴 35 地下車庫應注意觀感并與項目品質相稱 地下車庫過低， 且上面管道凌亂， 給人壓抑、 雜亂之感，J 項目業主有投訴 36 坡地建筑應注意設置無障礙通道， 小區應 注意無障礙設施的設置 S 項目六、七期屬坡地建筑，各苑內的道路 布局多采用臺階， 給老人和推嬰兒車出行業 主造成極大不便 第四部分第四部分 工程質量類工程質量類 客戶意見及需求客戶意見及需求(

20、 (項目經驗教訓項目經驗教訓) ) 簡要說明簡要說明 自我檢查情況說明自我檢查情況說明 落實和整改落實和整改 1 冷熱水管應連通，便于檢測滲漏情況 便于項目后期客戶服務保修操作 2 陽臺欄桿容易生銹 注意選材，老化太快同樣美觀和項目形象 3 玻璃膠易發黑問題 衛生潔具玻璃膠易發黑，影響美觀 4 木門、 窗、 玻璃等在交付前應做好成品保 護 該項為交付及保修過程中最易遭投訴也最 難以處理的 5 應有效防止種植樓板產生滲漏 A、樓板裂縫，防水層被拉裂； B、樓板陶粒層地漏被不同程度堵塞，陶粒 層富含的積水無法排走 6 窗戶周邊易滲漏水 主要為凸窗墻體裂縫；墻體滲漏水，外墻面 滲水；空調孔滲水；以上

21、幾點往往多次返修 仍然有滲漏現象，難以根除 7 廚衛冷熱水管外接龍頭口嵌入墻面過深 貼瓷磚后影響使用 8 墻面抹灰不平、空鼓、裂縫、起砂等 各項目均不同程度存在，須加強施工控制 9 公共部分地燈、插座質量較差 選材，提高質量和耐用性，降低維護成本 10 櫥柜五金配件生銹，內板脫皮 注重選材，確保質量和施工方法 11 水龍頭/花灑腐蝕、脫皮嚴重 選材應適當 12 木門離地間隙應大于 35mm 考慮地板/瓷磚鋪裝要求 13 預防給排水管道滲漏 （標識管線、 制作管 線圖） 業主不熟管線走向打破給水管， 交叉施工導 致帶傷交付 14 避免采用 ABS 管。 該管經不起成年累月的 風吹、日曬、雨淋；且

22、承受壓力有限；管 道受室外氣溫變化因素影響很大。 S 項目羅蘭苑、百合苑、海棠苑的外墻供水 管自交付房屋使用一年多時間就開始出現 漏水和爆管現象， 保修期過后這種漏水現象 越來越嚴重，部分水管已呈快速老化趨勢 15 泳池、 水景等部位易滲漏， 加強施工控制 環節監控力度 因結構復雜，節點多，一些部位又處于伸縮 縫位置， 一旦防水處理不到位或裂縫使防水 破壞，極易產生滲漏。 16 洗手間及廚房易發生上下層滲漏水 多為防水層老化引起， 業主對防水層老化早 有極大意見 17 鋁合金部品交付前應做好成品保護 減少入伙投訴,降低保修成本 18 窗戶安裝隔音通風槽，預留洞口、插座， 可自行裝風機降低污染平

23、衡濃度 便利客戶，提升品質，體現專業化細節 19 樓道鐵藝門（室內金屬樓梯等金屬構件） 做工應精細，避免毛刺嚴重 提高施工質量 20 電氣設備房建筑頂面和側面須有防水措 施 S 項目丹桂苑 E01 等商鋪下方為設備房。 E01 裝修施工時，水滲漏到配電房，造成天花漏 水。按住宅設計規范 ：電氣設備房的建 筑頂面和側面須有防水措施。 此情況在前幾 期商鋪也存在， 買賣合同中無條款約定業主 須做防水 21 游泳池應設有排水溝 （按本市疾病預防控制中心規范做） J 項目管理處在辦泳池營業執照時，深圳市 疾病預防控制中心出具的 公共場所建設項 目工程竣工衛生學評價報告認為：成人游 泳池內沒有內緣排水溝

24、， 而兒童池走道外緣 未設置排水溝，存在潛在污染。 （生活水箱 也應考慮當地防疫要求） 22 游泳池滲漏游泳池施工建設時應注意防 水防止滲漏 D 項目兒童泳池臨人工湖一側泳池側壁滲 漏。J 項目泳池也有向池外滲水現象 23 泳池花壇中游戲通道應設排水設施 D項目露天泳池花壇中游戲通道未設排水設 施， 雨天時花壇內積水流入游戲通道內無法 排放 24 衛生間洗面盆排水管應做“U”形彎 J項目示范單位主衛與公衛洗面盆排水管未 安裝存水彎，產生返臭現象 25 示范單位/套餐木地板鋪裝時應考慮防潮 措施 J項目樣板房木地板未做防潮膜處理且地面 未干透，致使后期木地板霉變 26 示范單位/套餐裝飾天花應留

25、檢修孔，并 避免封堵空調預留孔 J 項目示范單位/套餐空調預留孔被裝飾天 花封堵，致使后期空調無法安裝，且天花未 開檢修孔，客戶質疑公司專業化 27 木地板鋪裝應注意預留伸縮縫 J項目示范單位室內木地板與過道大理石相 交處未留伸縮縫，地板起翹。 （建議裝修套 餐不送木地板） 28 裝修套餐/示范單位衛生間淋浴房采用無 框玻璃隔斷不安全 安全考慮，并應采用安全玻璃 29 示范單位/裝修套餐內各類柜具門及抽屜 應裝拉手 部分示范單位出于美觀考慮，不裝拉手，且 鏡面裝飾導致開啟沖突 30 廚房油煙機位、 衛生間熱水器位上方裝修 天花板未預留煙孔位 J項目裝修套餐的廚房衛生間熱水器位上方 的天花板上，

26、未預留安裝檢修孔，無法安裝 硬質排煙管 31 衛生間洗面盆及廚房洗菜盆排水管與預 留 PVC 排水管相交處應接合并塞縫密封 衛生間洗面盆排水管及廚房洗菜盆排水管 均與樓板上預留的 PVC 排水管相交處未密 封，房內返臭，不衛生 32 選用鋁合金門窗應注意考慮型材的密閉 性（尤其高層更應特別注意） J項目一期鋁合金門窗在風吹時產生嘯叫 聲，刺耳且難聽，業主多有投訴。目前唯一 處理辦法： 平推窗、 上旋窗可更換密封膠條， 但對無膠條卻又存在縫隙的推拉窗邊框則 無計可施 33 大露臺應增加地漏并特別考慮排水效果 D項目獨立別墅大露臺面積大， 排水途徑長， 地漏過少，且水平地漏極易堵塞，雨水大時 不能

27、及時排走 34 衛生間排水管吸氣帽不應設在室內 D 項目 TB 二樓兩衛生間排水管吸氣帽在室 內，有返臭隱患，影響美觀 35 空調冷凝水管避免設在室內， 插座距空調 洞距離應合適 D 項目 TB 主臥空調冷凝水管在室內，且空 調插座離空調洞較遠 36 小區內及戶內防護欄設置應保證其能有 效發揮作用 D 項目 TA 戶型玻璃采光井旁防護欄桿未形 成封閉，有嚴重安全隱患。D 項目獨立別墅 二樓通向室外露臺的鋼臺階周邊無欄桿， 且 通道排水地漏被鋼臺階擋住 37 須注意其他設施導致的有效防護高度降 低 D 項目 TA 戶型頂樓附墻水管減少了女兒墻 的有效防護高度，存在安全隱患，應加防攀 爬措施 38

28、 排水管道防返臭措施效果不理想 我們習慣于將排水管道內壓力按恒定壓力 對待，忽略其壓力變化，認為有水封即可防 止污水管道臭氣逸出，達到防臭目的。而實 際上排水管道壓力變化明顯， 不適當的存水 彎或地漏水封在使用中失效，臭氣進入室 內。因工程習慣延續已久，需引起關注。必 須保證規范規定的存水灣深度:不小于50mm 39 注意避免入戶門與戶內廚房門的開啟沖 突 J項目二期部分戶型入戶門木門（大扇）打 開后與廚房門發生沖突，使用不便。 40 須注意排污管帽等設施對業主居家生活 可能的影響與不便 D 項目 107 棟 901 室排污管帽正對著出露臺 的門，引發業主投訴 41 樓板暗埋給水管應考慮有效防護措施及 維修便利性 樓板暗埋給水管一般在樓板砂漿找平層。J 項目二期部分房間水管埋在樓板雙層鋼筋 網之間。因水管無懸掛或支撐物，相當于直 接擱在下層鋼筋網上，水管離天花表面約 4 公分 （鋼筋直徑+保護層厚度+抹灰層厚度） ， 裝修時可能打穿水管，且維修困難 42 空調冷凝水集中匯水管應注意安裝套接 順序 J 項目 4-1703、1603 房空調冷凝水集中匯 水管接連處滲漏，與套接方式、無伸縮節有 關 43 頂層屋面老虎窗的隔熱 S 項目頂層老虎窗屋面板太熱，既使做了隔 熱層，效果仍不好，考慮能否有頂層隔熱的 更好預防措施 44 注意避免相鄰兩戶防盜門安裝后的開啟 沖突 J項目案例