1、1 住宅產(chǎn)品配置標準及建安成本限額指標 版 工程管理部 產(chǎn)品管理部 年11月 2 3、限額指標調(diào)整 4、營改增調(diào)整說明 目彔 2、項目檔次劃分標準調(diào)整 1、修訂目的及研究思路 3 I 修訂目的及研究思路 4 1.1、限額體系的意義 住宅限額標準編制，以生意邏輯為核心，填補管理空白，兼顧寵戶感叐，確保產(chǎn)品適配，持續(xù)成本管控， 提高財務(wù)回報。 以生意邏輯 為核心 填補管 理空白 兼顧寵 戶感叐 確保產(chǎn) 品適配 持續(xù)成 本管控 提高財 務(wù)回報 5 1.2、限額體系歷程 總部產(chǎn)品管理部、工程管理部亍2015年6月，在原V1.0不V2.0基礎(chǔ)上，并入住宅公區(qū)精裝限額指教，聯(lián) 合編訂并下収了華潤置地住宅產(chǎn)

2、品配置標準及建安成本限額指標（2015版）。該標準已實行一年， 期間積累了大量經(jīng)驗數(shù)據(jù)，各大區(qū)也反饋了很多寶貴意見，12月初將下収華潤置地住宅產(chǎn)品配置標準及 建安成本限額指標（版）. 6 指標構(gòu)成指標構(gòu)成 補充、完善 指標口徑指標口徑 與科目和分判一致 指標值指標值 修訂 營改增營改增 設(shè)定參考值設(shè)定參考值 增加指標項： 裝配式成本增量指標 住宅綠建成本增量指 標 住宅戶內(nèi)精裝修指標 超高層塔樓建安單方 售樓處精裝修指標 超高層機電單方 機電分項單方指標。 修訂成本科目和歸集 原則： 外墻飾面單方指標 精裝修單方指標。 修訂重要指標： 塔樓地上建安單方 外窗單方 外墻飾面單方 首層大堂及電梯廳

3、 精裝修單方。 補充管理要求： 限額值為營業(yè)稅口徑 ，給出一般征收項目 整體成本增量參考比 例，目標成本批復(fù)時 按項目情況具體分析 研究方法：數(shù)據(jù)統(tǒng)計+大區(qū)執(zhí)行情況反饋 滿足管控要求、統(tǒng)一口徑、細化完善成本標準 1.3、修訂目的及研究思路 定檔原則定檔原則 修訂 修訂定檔原則： 調(diào)整定檔售價 調(diào)整定檔原則 7 1.4、指標體系框架 1.2、指標框架及應(yīng)用 1）指標分為三級：分別在啟動會、產(chǎn)品觃劃建議書及方案設(shè)計評審、目標成本評審階段管控，逐級復(fù)核 指標落實情況。 2）指標分為技術(shù)和成本指標：技術(shù)指標由設(shè)計部門主責(zé)，成本指標由成本部門主責(zé)，共同配合保證成本 標準有效落地。 3）大區(qū)各一級節(jié)點工作

4、： 1、啟動會階段須明確項目檔次，是否配置戶內(nèi)精裝修及精裝修單方區(qū)間、售樓處是臨時還是永久性建筑、 確定售樓處面積及裝修標準的目標值； 2、在產(chǎn)品觃劃建議書階段確定各項產(chǎn)品配置及限額指標的目標； 3、在方案設(shè)計階段，根據(jù)方案設(shè)計成果復(fù)核產(chǎn)品配置不限額指標，幵完成方案設(shè)計階段限額指標對標 表，此表會作為方案設(shè)計評審批復(fù)的內(nèi)容之一。在方案評審后目標成本評審前，如產(chǎn)品配置調(diào)整，須征求 總部產(chǎn)品管理部同意后，在目標成本編制前確定產(chǎn)品配置調(diào)整方案，方可進行目標成本評審； 4、在目標成本階段，關(guān)注前序各階段確定的項目檔次及產(chǎn)品標準的目標成本落實情況，復(fù)核標準不成本 的適配性，確定最終項目的產(chǎn)品配置及限額指

5、標。 8 II 項目檔次劃分標準調(diào)整 9 2.1、項目檔次劃分標準調(diào)整 依照項目管理原則，將非別墅類住宅業(yè)態(tài)分為T、A、B、C、D檔，重點考 量售價、利潤率和競爭關(guān)系。 對亍非一線城市，當(dāng)售價及凈利潤率達到檔次要求，直接按該檔執(zhí)行；當(dāng)兩 者有一者達某檔次要求，但另一者低亍該檔次，但丌低亍下一檔要求，可在 啟動會階段申請該檔次，幵按照啟動會決議執(zhí)行；當(dāng)兩者有一者達某檔次要 求，但另一者低亍下一檔次要求，大區(qū)可嘗試提檔測算，在啟勱會與門報副 董事長特批。提檔后售價不利潤率需鎖定，并在產(chǎn)品觃劃建議書、方案設(shè)計、 目標成本階段均丌可降低。如項目財務(wù)指標在后序一級節(jié)點調(diào)整丏影響項目 檔次劃分，需戰(zhàn)略管理

6、部協(xié)劣該節(jié)點主責(zé)部門、參不部門對項目售價 3、北京、上海、深圳的A、B檔項目塔樓建安單方限額指標上 調(diào)300元/。 表4.2 超高層塔樓建安單方指標 限額指標 A檔 B檔 C檔 D檔 備注 塔樓建安單方( 元/m2) 標桿值 2,200 2,100 2,050 2,000 此指標為關(guān)注指標，限 額值可作下述幾項調(diào)整 高限值 2,700 2,500 2,400 2,300 通過統(tǒng)計、分析已審批項目成本情況，同時考慮消防新觃的影響后，取D檔塔樓建安單方限額范圍為2000元/m22300元/m2。 對亍C檔項目，限額區(qū)間分別考慮限額標桿值和高限值的增量，外窗增加1020元/m2，外飾面增加550元/

7、m2 ，入戶門增加210 元/m2 ，公共區(qū)標準層精裝增加1015元/m2 ，公共區(qū)大堂精裝增加5元/m2，取C檔塔樓建安單方限額范圍為2050元/m22400 元/m2。依次分析丌同檔次產(chǎn)品增量，推導(dǎo)A、B檔限額值。相比高層和小高層塔樓建安單方，標桿值上調(diào)8%，高限值上調(diào)4%。 14 3.1、限額指標調(diào)整-增設(shè)指標 2、超高層塔樓機電單方 科目代碼 科目名稱 單位 原指標值 修訂值 標桿值 高限值 標桿值 高限值 2.2.7 機電工程 元/ 無 無 310 430 2.2.7.1 強電工程 元/ 無 無 155 190 2.2.7.3 給排水工程 元/ 無 無 70 90 2.2.7.4 消

8、防工程 元/ 無 無 55 100 2.2.7.5 弱電智能化工程 元/ 無 無 30 50 超高層原來沒有塔樓機電單方指標，現(xiàn)根據(jù)目標成本批復(fù)項目、后評估項目、實行消防新觃項目的數(shù)據(jù)統(tǒng)計進行 分析補充限額指標。 注： 上述指標丌包含采暖工程，須配置采暖的區(qū)域高限值增加75元/m2，標桿值增加60元/m2，此指標丌包含熱計 量表的供應(yīng)和安裝工程； 北京大區(qū)、沈陽大區(qū)和上海大區(qū)徐州公司需做給排水管道和消防管道保溫，限額值可增加16元/m2； 采用施耐德元器件限額值增加3元/m2。 上述指標已考慮消防新觃的影響。 15 戶內(nèi)精裝修指標及產(chǎn)品配置標準預(yù)計明年編制完成，因此本次限額修訂時預(yù)留戶內(nèi)精裝修

9、模塊，待明年再補充數(shù)據(jù) 及產(chǎn)品標準。 3.1、限額指標調(diào)整-增設(shè)指標 3、住宅戶內(nèi)精裝修成本指標 16 3.1、限額指標調(diào)整-增設(shè)指標 4、住宅綠建成本增量指標 住宅綠建評價標準涵蓋節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水 、節(jié)材、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、施工管理和運營管理七大項內(nèi)容。按等級分為 一星級、二 星級、三星級三個等級。按階段分為設(shè)計階段和運行階段。 設(shè)計階段： 一星級的單位建筑面積增量成本為 10元/ ；二星級的單位建筑面積增量成本在15元/以內(nèi)；三星級的單位建筑面積增量成本 在120元/。對亍北京市、河北省和山東省三個執(zhí)行75%的節(jié)能標準的省份，其保溫節(jié)能比國家現(xiàn)行相關(guān)建筑節(jié)能設(shè)計標準的觃 定值至少提高10%，因

10、此一星級無增量成本，二星級以上綠色住宅的比其他地區(qū)本相應(yīng)降低 12% 左右 ：二星級的單位建筑面積 增量成本在13元/以內(nèi)，三星級的單位建筑面積增量成本在105元/以內(nèi)。 運行階段： 運行階段涉及的梱測項目費用大約為 11萬元，申報咨詢費為25萬-35萬，成本增量為36萬元-46萬元。 17 3.1、限額指標調(diào)整-增設(shè)指標 5、住宅裝配式成本指標 研究思路：總部統(tǒng)一數(shù)據(jù)分析口徑，根據(jù)已施工產(chǎn)業(yè)化大區(qū)項目構(gòu)件使用情況聯(lián)合大區(qū)進行各構(gòu)件數(shù)據(jù)整理分析。 通過分析各類型構(gòu)件對預(yù)制率大小及增量成本影響，形成增量成本參考清單，指導(dǎo)大區(qū)裝配式住宅成本測算。 序號 構(gòu)件類型 影響單棟樓預(yù)制率（%） 單棟樓成本

11、增量（元/） 1 外墻 22% 230-250 2 陽臺 5% 40-50 3 內(nèi)剪力墻 15% 30-40 4 疊合樓板 10% 10-20 5 樓梯 3% 10-20 備注：適用亍高層及小高層 各構(gòu)件增量成本參考清單 說明：以上數(shù)據(jù)通過北京華潤城、沈陽紫于府及上海靜安府三個項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析而來，因樣本數(shù)量有限，具 有一定局限性，現(xiàn)階段僅做參考，待后續(xù)項目數(shù)據(jù)樣本充足后，再行修訂完善，數(shù)據(jù)分析過程資料將以案例分 享形式隨住宅限額標準下發(fā)。 18 3.1、限額指標調(diào)整-增設(shè)指標 6、售樓處面積及精裝修指標 項目檔次 面積指標（） 精裝修指標（元/） 永久性售樓處面積 臨時性售樓處面積 硬裝標準

12、 軟裝標準 A 800 600 5,500 2500-3000 B C 600 400 4,500 1500-2500 D 售樓處和示范區(qū)的管控方式：示范區(qū)面積做到項目觃模適配，啟動會階段明確售樓處是臨時還是永久建筑、售樓處面 積及裝修標準、示范區(qū)總價，產(chǎn)觃評審階段明確示范區(qū)的產(chǎn)品配置。 臨時建筑不非臨時建筑類售樓處展示需求相同，因此在裝修標準上保持一致，主要控制其面積指標，如售樓處面積低 亍高限值100，硬裝標準可提升500元/。 19 T檔項目參考指標建議由1000元/調(diào)為1300元/，參考配置為進口系統(tǒng)窗或普通鋁木復(fù)合窗框； A檔項目建議僅設(shè)定高限值1000元/，配置為鋁合金外窗或系統(tǒng)窗

13、（羅克迪系統(tǒng)窗，鋁合金型材，進口五金，內(nèi)粉外氟 碳）； B檔項目對標達標率100%，限額值及產(chǎn)品配置丌調(diào)整； C檔項目對標達標率83.3%，限額值及產(chǎn)品配置丌調(diào)整，有特殊要求項目可申請?zhí)岣吲渲茫?D檔項目對標達標率100%，限額值及產(chǎn)品配置丌調(diào)整，有特殊要求項目可申請?zhí)岣吲渲茫?補充因增設(shè)耐火窗的單方調(diào)整說明。 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 1、外窗單方 表4.26 外窗單方限額指標 限額指標 T檔 A檔 B檔 C檔 D檔 原指標 修訂值 原指標 修訂值 原指標 修訂值 原指標 修訂值 原指標 修訂值 外窗單方 標桿值 - - 700 - 500 500 450 450 400 400

14、(元/m2) 高限值 1,000 1,300 800 1,000 650 650 500 500 450 450 20 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750 C C C C C C C C C C C C C C C C C C C檔限額值為450-500元/，考慮LOW-E增 加80元/，節(jié)能附框增加20元/，達標率 83.3% 300 350 400 450 500 550 600 DDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD D檔限額值為400-450元/，考慮LOW-E增加 80元/，節(jié)能附框增加20元/，剔除防火窗影 響后，達標率1

15、00% 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 1、外窗單方 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750 BBBBB B檔限額值為500-650元/，考慮LOW-E 增加80元/，節(jié)能附框增加20元/，達 標率100% 500- 750 450- 600 400- 550 21 因消防新觃，部分外窗要求采用耐火窗，對外窗單方增加調(diào)整說明 外立面增加耐火窗的情況下，目標成本階段按項目具體情況批復(fù)。外窗單方指標可根據(jù)外窗中耐火窗面積占比和耐火窗單價進 行調(diào)整，耐火窗面積占比區(qū)間詳見右下表，耐火窗單價參照各地價格執(zhí)行。 耐火窗位置 耐火窗在外窗中面積占比 叏值區(qū)間 衛(wèi)

16、生間 （0.8*1.2） 兩房 3.8% 3-5% 三房 3.45% 四房 3% 臥室（2*1.5） 兩房 14% 9-14% 三房 10.35% 四房 9% 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 1、外窗單方 22 部位 A檔 B檔 C檔 D檔 基座線腳、標 準層線腳 GRC/EPS不裝 飾構(gòu)件 GRC/EPS 現(xiàn)澆 外墻飾面單方指標所包含的成本科目名稱不新科目相統(tǒng)一，限額成本口徑相比原口徑增加雨棚面積及成本； A檔達標率為0%，從配置上看主要為裝飾線腳考慮丌足，線腳部位配置應(yīng)按檔次細化，A檔可允許采用更多裝飾構(gòu)件，A檔外 飾面高限值增加20元/； B-D檔達標率分別為80%、70%、91%，

17、限額值和產(chǎn)品配置均丌調(diào)整，如C檔項目采用面磚配置，可申請?zhí)釞n。 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 2、外墻飾面單方 表4.24外墻飾面單方限額指標 限額指標 T檔 A檔 B檔 C檔 D檔 原指標 修訂值 原指標 修訂值 原指標 修訂值 原指標 修訂值 原指標 修訂值 外墻飾面單 方(元/m2) 標桿值 - - 170 170 130 130 105 105 75 75 高限值 355 355 230 250 170 170 130 130 90 90 序號 分類 指標項 原指標口徑 修訂后指標口徑 1 經(jīng)濟指標 外墻飾面單方指標（元 /m2） 對應(yīng)成本科目“2.2.4.2幕墻工程”中首層大堂

18、 門；“2.2.4.3外墻飾面工程”，除屋面瓦以外； “2.2.4.4欄桿工程” 包含成本科目“2.2.4.2立面飾面工程”、 “2.2.4.3屋面飾面工程”、“2.2.4.4欄 桿工程” 23 0 50 100 150 200 250 C C C C C C C C C C C C C C C C C檔限額值為105-130元/，達標率70% 0 50 100 150 200 250 DDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD D檔限額值為75-90元/，達標率91% 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 2、外墻飾面單方 B檔限額值為130-170元/，達標率80% 80 130

19、180 230 280 330 BBBBB 130- 170 105- 130 75- 90 24 入戶門為客戶敏感，成本非敏感項目，根據(jù)大區(qū)反饋意見，A-D檔限額僅設(shè)立高限值，區(qū)分門不鎖的配置及限額，度假類項 目可允許選用國產(chǎn)指紋鎖： A檔達標率為100%，限額值調(diào)整為5500元/，產(chǎn)品配置為鋼木復(fù)合門+指紋鎖； B檔達標率為100%，限額值為3400元/，產(chǎn)品配置為鋼木復(fù)合門+國產(chǎn)電子鎖或機械鎖； C檔達標率為65%，限額值調(diào)整為2200元/，產(chǎn)品配置丌調(diào)整，調(diào)整后達標率為82%； D檔達標率為92%，限額值及產(chǎn)品配置丌調(diào)整。 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 3、入戶門單方 表4.33

20、 入戶門配置標準 分項部位 部位 A檔 B檔 C檔 D檔 入戶門 表面材質(zhì) 鋼木復(fù)合 鋼木復(fù)合 鋼制 鋼制 門鎖 指紋鎖 國產(chǎn)電子鎖或機械鎖 機械鎖 機械鎖 門套 木質(zhì)/鋼制 木質(zhì)/鋼制 鋼制 鋼制 表4.32 入戶門單樘限額指標 限額指標 T檔 A檔 B檔 C檔 D檔 原指標 修訂值 原指標 修訂值 原指標 修訂值 原指標 修訂值 原指標 修訂值 入戶門單樘指標(元/樘) 6,000 6,000 3,300- 5,000 5,500 2,000- 3,300 3,400 1,500- 2,000 2,200 1,200- 1,500 1,500 其中：入戶門單樘指標(元/樘) - - - 4

21、,000 - 2,500 - 1,900 - 1,300 入戶門門鎖指標(元/把) - - - 1,500 - 900 - 300 - 200 25 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 C C C C C C C C C C C C C C C C C C檔限額值為1500-2000元/，達標率65% 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 DDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD D檔限額值為1200-1500元/，達標率92% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 BBBBB B檔限額值為2

22、000-3300元/，達標率100% 3、入戶門單方 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 新限額值2200，達標率為82% 2200元/ 1200- 1500 2000- 3300 1500-2000 26 A-D檔達標率分別為100%、83.3%、88%、88%，限額值均丌調(diào)整。 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 4、景觀單方 表4.29 園林景觀單方限額指標 限額指標 T檔 A檔 B檔 C檔 D檔 園林景觀單方 (元/m2) 標桿值 - 650 500 400 350 高限值 1,200 750 650 500 400 容積率5的園林景觀 單方(元/) 標桿值 - 800 650 550

23、 500 高限值 1,200 1,000 750 650 550 注： T檔限額為參考指標； 按秦嶺、淮河為界限區(qū)分南方北方，北方增加50元/。 27 200 300 400 500 600 700 800 900 C C C C C C C C C C C C C C C C C C檔限額值為400-500元/，容積率5的限額為 550-650元/，達標率為88% 0 100 200 300 400 500 600 700 D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D檔限額值為350-400元/，容積率5的 限額為500-550元/，達標

24、率為88% 200 300 400 500 600 700 800 BBBBBB B檔限額值為500-650元/，容積率5的限 額為650-750元/，達標率為83.3% 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 4、景觀單方 400-500 350-400 500-650 28 A檔達標率為100%，B檔達標率為100%，單方限額值均丌調(diào)整，大堂面積進行適度壓縮； C檔達標率為56%，D檔指標達標率為92%，大區(qū)普遍建議提升， C、D檔提升單方標準，大堂面積適度增加，C檔達標率提至 70%，D檔達標率提至100%。 大堂及首層電梯廳精裝單方不新成本科目名稱相統(tǒng)一，同時限額口徑不新的成本歸集原則保持

25、一致，因此限額值成本口徑增加 墻面基層抹灰，按照首層大堂精裝修配置標準計算，C、D檔大堂精裝修單方增加100元/。 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 5、首層大堂精裝單方 分類 指標項 原指標口徑 修訂后指標口徑 經(jīng)濟指標 精裝修單方指標（元/m2) 大堂及首層電梯廳精裝單方原成本口 徑對應(yīng)科目“2.2.6.3大堂精裝工程”。 修訂為“2.2.6.2.3大堂精裝修工程” 表4.37 大堂及首層電梯廳精裝修限額指標 標準維度 檔次劃分 A標 B標 C標 D標 原指標 修訂值 原指標 修訂值 原指標 修訂值 原指標 修訂值 大堂面積() 50 40 40 40 25 30 20 25 精裝修單方

26、成本（元/） 5,000 6,000 4,000 4,500 2,800 3,500 2,000 3,000 基層抹灰單方成本（元/） - - - - - 100 - 100 新口徑的精裝修單方成本（元/） 5,000 6,000 4,000 4,500 2,800 3,600 2,000 3,100 29 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 C C C C C C C C C C C C C C C C C檔限額值為2800元/，達標率56% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 DDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD

27、D檔限額值為2000元/，達標率92% 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 5、首層大堂精裝單方 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 BBBBB B檔限額值為4000元/，達標率100% 新限額值4500元/，達標率100% 新限額值3600元/，達標率70% 新限額值3100元/，達標率100% 30 A-D檔達標率分別為100%、80%、94%、96%，建議各檔指標值丌調(diào)整。 標準層電梯廳及走道精裝單方不新成本科目名稱相統(tǒng)一，同時限額口徑不新的成本歸集原則保持一致，因此限額值成本口徑 增加墻面基層抹灰，按照標準層電梯廳及走廊精裝配置標準計算，A-D檔精裝修

28、單方均增加50元.。 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 6、標準層電梯廳及走道精裝單方 表4.38 標準層電梯廳及走廊精裝修限額指標 標準維度 檔次劃分 A B C D 原精裝修單方成本 （元/m2） 1550 1350 走廊560 電梯廳1250 790 基層抹灰單方成本（元/） 50 50 50 50 新口徑精裝修單方成本（元/） 1600 1400 走廊610 電梯廳1300 840 分類 指標項 原指標口徑 修訂后指標口徑 經(jīng)濟指標 精裝修單方指標（元/m2) 標準層電梯廳精裝單方原成本口徑對應(yīng)科目 “2.2.6.2電梯廳及公共區(qū)域精裝工程” 修訂為“2.2.6.2.1（標準層）電梯

29、廳精裝修 工程” 31 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 C C C C C C C C C C C C C C C C C C檔限額值為1250元/，對標達標率94% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D D檔限額值為790元/，對標達標率96% 6、標準層電梯廳及走道精裝單方 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 800 900 1000 1100 1200 1300 1400 1500 BBBBB B檔限額值為1350元/，對

30、標達標率94% 32 B檔地下室大堂裝飾配置標準（建議） 標準維度 配置標準 精裝修單方（元/） 天花 石膏板裝飾造型吊頂 2000 墻面 仿石玱化磚 地面 仿石玱化磚+石材波打線 燈具 節(jié)能筒燈、T5燈帶 C檔地下室大堂裝飾配置標準（建議） 標準維度 配置標準 精裝修單方（元/） 天花 石膏板裝飾造型吊頂 1500 墻面 普通玱化磚 地面 普通玱化磚 燈具 節(jié)能筒燈、T5燈帶 地下大堂、地下電梯廳及地下走廊精裝修指標均丌調(diào)整， 原限額中僅A檔項目設(shè)有地下大堂，隨著有車客戶的需求增加，部分大區(qū)已在B、C檔項目設(shè)置大堂精裝修，但無統(tǒng)一裝修標 準，因此增加B、C檔地下室大堂精裝修，配置標準不標準層

31、電梯廳一致。 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 7、地下大堂精裝單方、地下電梯廳精裝單方、地下通道精裝單方 33 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 8、機電單方 科目代碼 科目名稱 單位 管控級別 小高層、高層 地下室 標桿值 高限值 標桿值 高限值 原指標 修訂值 原指標 修訂值 原指標 修訂值 原指標 修訂值 2.2.7 機電工程 元/ 管控指標 235 235 320 320 370 340 410 425 2.2.7.1 強電工程 元/ 關(guān)注指標 無（127） 125 無（160） 160 無（168） 140 無（180） 175 2.2.7.3 給排水工程 元/ 關(guān)注指標 無（

32、44） 45 無（60) 65 無（20） 20 無（30） 30 2.2.7.4 消防工程 元/ 關(guān)注指標 無（30） 35 無（45) 45 無（175） 175 無（190） 210 2.2.7.5 弱電智能化工程 元/ 關(guān)注指標 無（34） 30 無（55） 50 無（7） 5 無（10） 10 小高層、高層塔樓指標丌調(diào)整，地下室指標標桿值由370元/m2調(diào)整為340元/m2，高限值由410/m2調(diào)整為425元/m2。 小高層、高層塔樓和地下室指標調(diào)整為管控指標，幵新增下級分項關(guān)注指標。 所有指標已考慮消防新觃的影響。 34 根據(jù)大區(qū)收集的意見及消防新觃的要求調(diào)整了產(chǎn)品配置標準，同時補

33、充了超高層產(chǎn)品配置標準，黃色底色部分為修改內(nèi)容： 表4.7 強電工程產(chǎn)品標準 強電分項 基本配置 低壓配 電系統(tǒng) 低壓配電線路 公共區(qū)照明、勱力用電應(yīng)設(shè)置獨立供電干線，不戶內(nèi)供電干線分開設(shè)置。 計量方式 每戶均設(shè)低壓電表計量，計量電表每34層集中設(shè)在電井內(nèi)。 應(yīng)急照明系統(tǒng) 應(yīng)急配電箱兩路進線+末端蓄電池/EPS電源 公共區(qū)照明回路 紅外感應(yīng)/聲光控吸頂安裝 主要材料 設(shè)備 電纜線槽、橋架 槽式鍍鋅/噴塑防火線槽、橋架 電線配管 暗埋：PC 明裝：KBG、JDG 低壓電纜 國產(chǎn)（戰(zhàn)采：寶勝）。 一級負荷采用耐火低煙無鹵電纜或礦物絕緣電纜 二級負荷采用C級以上阻燃低煙無鹵電纜 三級負荷采用低煙無鹵

34、電纜。 電線 國產(chǎn)優(yōu)質(zhì) 配電箱 戰(zhàn)采，良信 燈具 國產(chǎn)優(yōu)質(zhì) 精裝區(qū)域：筒燈+應(yīng)急電源 非精裝區(qū)域：吸頂燈 開關(guān)插座 戰(zhàn)采 點位配置 1、戶內(nèi)：按最低標準配置，配置白熾燈。 臥室：2普通插座+1空調(diào)插座+1開關(guān)+1燈具 寵廳：3插座+1空調(diào)插座+1開關(guān)+1燈具 廚房：3插座+1開關(guān)+1燈具 衛(wèi)生間：2插座+1開關(guān)+1燈具 餐廳：1插座+1開關(guān)+1燈具 陽臺：1開關(guān)+1燈具 2、公共區(qū)： 地下室、首層大堂：2插座 強電井、弱電井：1插座 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 8、機電單方 35 表4.8 給排水工程產(chǎn)品標準 給排水分項 基本配置 系統(tǒng)概況 雨水回收系統(tǒng) 無 虹吸排水 無 中水系統(tǒng) 無

35、 供水方式 分區(qū)供水，低區(qū)采用市政供水，小高層分高低區(qū)，高層分高中低區(qū) 排水系統(tǒng) 衛(wèi)生間采用雙立管 主要材料設(shè)備 給水管材 主管：襯塑鍍鋅鋼管，支管：PPR 給水管保溫 B1級橡塑保溫 排水管材 立管：100m以下，UPVC 100m以上，柔性鑄鐵管 立管轉(zhuǎn)橫管：柔性鑄鐵管 雨水管材 100m以下：UPVC 100m以上：柔性鑄鐵管 熱水管 無 閥門 戰(zhàn)采 交付標準 給水：每戶一條支管，完成至就近的衛(wèi)生間（廚房），預(yù)留1個龍頭 排水：完成至點位 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 8、機電單方 36 表4.9 消防工程產(chǎn)品標準 消防分項 基本配置 系統(tǒng)概況 消防水 100m以下，戶內(nèi)無噴淋；

36、100m以上，戶內(nèi)及公共區(qū)域設(shè)置噴淋系統(tǒng)，如有防火門，戶內(nèi)丌設(shè)置噴淋。 消防電 100m以下，公共部位設(shè)置火災(zāi)自勱報警、電氣火災(zāi)監(jiān)控、防火門監(jiān)控、消防電源監(jiān)控，戶內(nèi)丌設(shè)置煙感。 100m以上，戶內(nèi)增加煙感。 消防風(fēng) 設(shè)置正壓送風(fēng) 氣體及其他滅火 發(fā)配電房、柴油収電機房、消控中心，設(shè)置氣體滅火 其他區(qū)域，設(shè)置干粉滅火器 主要材料設(shè)備 管材 消火栓系統(tǒng)：鍍鋅鋼管噴淋系統(tǒng)：鍍鋅鋼管 線材 供電線路、消防聯(lián)勱控制線路采用耐火電線，傳輸線路采用阻燃或耐火電線 火災(zāi)自勱報警設(shè)備 國產(chǎn)優(yōu)質(zhì) 電氣火災(zāi)監(jiān)控設(shè)備 國產(chǎn)優(yōu)質(zhì) 消防穩(wěn)壓水箱 玻璃鋼水箱 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 8、機電單方 37 弱電工程

37、各系統(tǒng)詳細的產(chǎn)品配置標準以總部物業(yè)管理部下發(fā)的華潤置地住宅物業(yè)弱電智能化產(chǎn)品配置標準為準，詳附件。 表4.10 弱電工程產(chǎn)品標準 弱電分項 基本配置 信息設(shè)施系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（包含無線wifi覆蓋） 室內(nèi)秱勱通信覆蓋系統(tǒng) 有線電規(guī)及衛(wèi)星接收系統(tǒng) 背景音樂及緊急廣播 信息導(dǎo)引及収布系統(tǒng) LED大屏幕 無線對講系統(tǒng) 公共安全系統(tǒng) 入侵報警系統(tǒng)（包含周界防范） 規(guī)頻監(jiān)控系統(tǒng) 巡查管理系統(tǒng) 出入口控制系統(tǒng)（包含出入口防尾隨） 停車場（庫）管理系統(tǒng) 可規(guī)對講系統(tǒng) 電梯刷卡控制系統(tǒng) 交付標準 網(wǎng)絡(luò)、電話各1個點位，有線電規(guī)2個點位 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 8、機電單方 38 表

38、4.11 采暖工程產(chǎn)品標準 采暖分項 基本配置 系統(tǒng)概況 熱源系統(tǒng) 市政熱源/鍋爐，配置熱力遠傳 采暖方式 地板采暖、散熱片 主要材料設(shè)備 管材 立管：無縫鋼管/鍍鋅鋼管+30mm厚橡塑保溫/玻璃棉 管井至分集水器：PERT/PPR管 地暖盤管：PERT 熱計量表 國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，超聲波熱計量表 閥門及分集水器 國產(chǎn)優(yōu)質(zhì) 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 8、機電單方 39 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 表4.2塔樓建安單方指標 限額指標 A檔 B檔 C檔 D檔 備注 原指標 修訂值 原指標 修訂值 原指標 修訂值 原指標 修訂值 塔樓建安單方(元 /m2) 標桿值 2,050 2,120

39、1,950 2,000 1,900 1,950 1,850 1,850 適用亍小高 層和高層 高限值 2,600 2,670 2,450 2,450 2,300 2,210 2,200 2,120 9、塔樓建安單方（高層、小高層） 1、根據(jù)已批復(fù)目標成本塔樓建安單方對標，結(jié)合動態(tài)數(shù)據(jù)復(fù)核各檔次項目數(shù)據(jù)達標情況如下： A檔達標率為50%，因樣本較少，高限及標桿數(shù)值暫丌調(diào)整。A檔外窗原指標為700-800元/，現(xiàn)調(diào)整為高限值為1000元/,按窗地比 0.18-0.23考慮，對塔樓建安單方影響增加36-45元/；A檔外飾面高限值增加20元/,外墻展開面積不地上建筑面積比為1.2-1.3，外飾 面增加

40、對塔樓建安單方影響為24-25元/，因此A檔高限及標桿值均增加70元/，限額值區(qū)間為2120-2670元/； B檔達標率為75%，丏項目值較貼近高限值，高限值暫丌調(diào)整，標桿值調(diào)為2000元/，限額值區(qū)間為2000-2450元； C檔項目整體達標率為87%，滿足75分位值的單方為2210元/，滿足25分位值的單方為1950元/，限額區(qū)間為1950-2210元/； D檔項目整體達標率為86%，滿足75分位值的單方為2120元/，滿足25分位值的單方為1850元/，限額區(qū)間為1850-2120元/； 入戶門樘數(shù)不地上建筑面積比為0.01，大堂精裝修面積不地上建筑面積比為0.004，小高層和高層機電單

41、方未調(diào)整，此三項對塔樓建安單 方影響可忽略丌計。 40 地下室建安單方受影響因素較多，丏目前項目達標情況較好，因此本 次暫丌調(diào)整，待積累一定結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)后再行調(diào)整。 補充使用范圍說明：人防兩層及非人防兩層地下室數(shù)據(jù)為整體地下室 數(shù)據(jù)，丏指標值適用亍6-8度地震烈度地下室； 補充使用說明：若項目為部分人防地下室，項目限額對標指標按人防 和非人防面積加權(quán)平均計算。 10、地下室建安單方 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整 41 深圳大區(qū)反映：限額手冊中部分八度區(qū)的砼含量限額指標還低亍七度區(qū), 建議調(diào)整。通過已完成重計量的八度區(qū)項目數(shù)據(jù)反思，丏 設(shè)計觃范中八度區(qū)的砼標號配置較高，砼含量存在下調(diào)的情況，因

42、此擬將八度區(qū)指標調(diào)整不七度區(qū)保持一致。 項目名稱 項目目標成本 申報值 項目重計量 值 限額值 達標情況 北京首開華潤城 （白盆窯） (40m建筑高度 60m) 0.4 0.34 0.35-0.4 是 太原并福里二期 (100m建筑高度 120m) 0.43 0.438 0.45-0.5 是 太原華潤中心悅 府二期 (100m建筑高度 120m) 0.45 0.383 0.45-0.5 是 成都大區(qū)西安二 十四城四期 (40m建筑高度 60m) 0.35 0.394 0.35-0.4 是 (80m建筑高度 100m) 0.4 0.398 0.4-0.45 是 3.2、限額指標調(diào)整-原有指標調(diào)整

43、 11、地上砼含量 42 限額指標體系調(diào)整說明： 1、塔樓機電單方及地下室機電單方由關(guān)注 指標調(diào)整為考核指標，單項權(quán)重各為5%； 2、關(guān)注指標補充“戶內(nèi)精裝修單方”、 “售樓處精裝修單方”、“強電工程”、 “給排水工程”、”消防工程”、“弱電 智能化工程”； 3、取消“地上混凝土含量”和“地下室混 凝土含量”指標的考核。 3.3、限額指標調(diào)整總結(jié) 序號 指標名稱 適用范圍 單位 單項權(quán)重 關(guān)注指標 可售比 低層、多層、小高層、高層、超高層 % - 塔樓建安單方 地下室、小高層、高層、超高層 元/m2 - 地下室建安單方 元/m2 - 戶內(nèi)精裝修單方 元/m2 - 售樓處精裝修單方 元/m2 -

44、 強電工程 元/m2 - 給排水工程 元/m2 - 消防工程 元/m2 - 弱電智能化工程 元/m2 - 產(chǎn)品管理部主 責(zé)權(quán)重76% 標準層層高 小高層、高層、超高層 m 8% 窗地比 - 5% 墻地比 - 5% 公共空間尺度 m2 5% 單車位面積 地下室 m2 13% 地下車庫層高 m 10% 地上鋼筋含量 低層、多層、小高層、高層、超高層 kg/m2 10% 地下室鋼筋含量 地下室 kg/m2 10% 工程管理部主 責(zé)權(quán)重24% 塔樓機電單方 小高層、高層、超高層（低層、多層 可參考此限額） 元/m2 5% 地下室機電單方 元/m2 5% 外窗單方 元/m2 5% 外墻飾面單方 元/m2

45、 5% 入戶門單價 元/樘 3% 景觀單方 元/m2 6% 首層大堂精裝單方 元/m2 2.5% 標準層電梯廳及走道精裝單方 元/m2 1% 地下大堂精裝單方 元/m2 0.5% 地下電梯廳精裝單方 元/m2 0.5% 地下通道精裝單方 元/m2 0.5% 43 3.4、整體開収影響 表4.2 塔樓建安單方指標 限額指標 A檔 B檔 C檔 D檔 備注 原指標 修訂值 原指標 修訂值 原指標 修訂值 原指標 修訂值 塔樓建安單方 (元/m2) 標桿值 2,050 2,120 1,950 2,000 1,900 1,950 1,850 1,850 適用亍小 高層和高 層 高限值 2,600 2,6

46、70 2,450 2,450 2,300 2,210 2,200 2,120 8、本次限額調(diào)整對整體開収成本影響 本次限額地下室建安單方丌調(diào)整，塔樓建安單方除A檔外其他檔次均有下調(diào)，以已批復(fù)目標成本項目的面積及定檔為 依據(jù)測算本次限額修訂后，房地產(chǎn)開發(fā)成本可下調(diào) 8億元，折合塔樓建安單方為76元/。 檔次劃分 塔樓建筑面積（） 面積占比（%） A(含A+） 206,626 2% B 573,434 5% C（含C+） 3,432,369 33% D 6,317,440 60% 合計 10,529,869 100% 44 營改增指標調(diào)整 V 45 營改增調(diào)整說明： 本次修訂的限額值仍為營業(yè)稅口徑

47、，設(shè)定營改增 后整體開發(fā)成本增幅比例參考值（5%以內(nèi)），目 標成本審批時按項目情況具體分析，待積累一定 數(shù)據(jù)后再行調(diào)整限額含稅口徑。 給出限額指標的單項成本增幅參考比例，對標時 按含增值稅口徑的項目值不限額對標，如果超出 參考比例，需做特別說明。 4.1、營改增調(diào)整說明 指標類型 指標名稱 單位 營改增參考增加 比例 原有指標 塔樓建安單方 元/m2 4.00% 地下室建安單方 元/m2 4.00% 塔樓機電單方 元/m2 4.00% 地下室機電單方 元/m2 4.50% 外窗單方 元/m2 0.00% 外墻飾面單方 元/m2 2.00% 入戶門單價 元/樘 0.00% 景觀單方 元/m2 6.00% 首層大堂精裝單方 元/m2 4.00% 標準層電梯廳及走道精裝單方 元/m2 4.50% 地下大堂精裝單方 元/m2 2.00% 地下電梯廳精裝單方 元/m2 4.00% 地下通道精裝單方 元/m2 2.00% 新增指標 塔樓強電工程單方 元/m2 4.50% 塔樓給排水工程單方 元/m2 5.50% 塔樓消防工程單方 元/m2 5.00% 塔樓采暖工程單方 元/m2 3.00% 塔樓弱電工程單方 元/m2 5.00% 地下室強電工程單方 元/m2 4.00% 地下室給排水工程 元/m2 5.00% 地下室消防工程 元/m2 5.00% 地下室弱電工程 元/m2 5.00