1、銷售培訓(xùn)教程銷售培訓(xùn)教程 目 錄 第一章第一章: 銷售團(tuán)隊(duì)的建立及銷售人員的價(jià)值體現(xiàn)銷售團(tuán)隊(duì)的建立及銷售人員的價(jià)值體現(xiàn) 第二章第二章: 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 第三章第三章: 現(xiàn)場接待流程現(xiàn)場接待流程 第四章第四章: 銷售禮儀銷售禮儀 第五章第五章: 電話接聽技巧電話接聽技巧 第六章第六章: SP配合及逼定技巧配合及逼定技巧 第七章第七章: 客戶分類及對策客戶分類及對策 第八章：其他我們應(yīng)該掌握的第八章：其他我們應(yīng)該掌握的 第九章第九章: 相關(guān)法律、法規(guī)及合同簽定相關(guān)法律、法規(guī)及合同簽定 第十章第十章: 模擬演練模擬演練 一群人一群人 親和力親和力 戰(zhàn)斗性戰(zhàn)斗性 核心力核心力 文化力文化

2、力 團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì) 穩(wěn)定性穩(wěn)定性 團(tuán)體團(tuán)體 凝聚力凝聚力 發(fā)展性發(fā)展性 一、銷售團(tuán)隊(duì)的建立一、銷售團(tuán)隊(duì)的建立 1、認(rèn)識團(tuán)隊(duì)、認(rèn)識團(tuán)隊(duì) 第一章：銷售團(tuán)隊(duì)的建立及銷售人員的價(jià)值體現(xiàn)第一章：銷售團(tuán)隊(duì)的建立及銷售人員的價(jià)值體現(xiàn) 一個(gè)團(tuán)隊(duì)的成就就是建立在每個(gè)成員的成功之上，只有每個(gè)或更多的 人因努力而成功，才會(huì)有團(tuán)隊(duì)的成就。一個(gè)團(tuán)隊(duì)的整體利益與個(gè)人利益直 接關(guān)聯(lián)，每個(gè)成員通過努力和奮斗才能讓團(tuán)隊(duì)獲取更大利益。在團(tuán)隊(duì)獲得 最大利益的同時(shí)，個(gè)人利益得到極大保證。 2、為什么需要團(tuán)隊(duì)、為什么需要團(tuán)隊(duì) 大雁的感覺 每當(dāng)秋天，當(dāng)你見到群雁為過冬而朝南方以“V”字隊(duì)形飛行時(shí)，你也許想 到某種科學(xué)論點(diǎn)已經(jīng)可以說明它們?yōu)槭裁?/p>

3、如此飛。當(dāng)每一只鳥展翅拍打時(shí)，造 成其他的鳥立刻跟進(jìn)，整個(gè)鳥群抬升。借著“V”字隊(duì)形，整個(gè)鳥群比每只鳥單 飛時(shí)，至少增加71%的飛行能力。 分享共同目標(biāo)與集體感的人們可以更快，更輕易地到達(dá)他們想去的地方， 因?yàn)樗麄儜{借著彼此的沖動(dòng)、助力而向前行。 3、團(tuán)隊(duì)的作用、團(tuán)隊(duì)的作用 當(dāng)一只大雁脫隊(duì)時(shí)，它立刻會(huì)感到獨(dú)自飛行時(shí)的遲緩、拖拉與吃 力，所以很快又回到隊(duì)形中，繼續(xù)利用前一只鳥所造成的浮力。如果我 們擁有象大雁一樣的感覺，我們會(huì)留在隊(duì)里跟那些與我們走同一條路， 同時(shí)又在前面領(lǐng)路的人在一起。當(dāng)領(lǐng)隊(duì)的雁疲倦了，它會(huì)輪流到側(cè)翼， 另一只雁接替飛在隊(duì)形的最前端。 3、團(tuán)隊(duì)的作用、團(tuán)隊(duì)的作用 輪流從事繁重的

4、工作是合理的，對人或?qū)ρ愣家粯印?飛行在后的大雁會(huì)利用叫聲鼓勵(lì)前面的同伴來保持整體的速度。 當(dāng)我們在后面叫喊時(shí)，傳達(dá)什么樣的訊息？ 最后而且是重要的當(dāng)一只大雁生病了，或是因槍擊而受傷，從而 脫隊(duì),另外兩只雁會(huì)脫隊(duì)跟隨它，來幫助并保護(hù)它。它們跟著落下的雁到地 面，直到它能飛或者死掉。而且只有在那時(shí)，另兩只雁才會(huì)再飛走，或隨著另 一隊(duì)雁來趕上它自己的隊(duì)伍。 如果我們擁有大雁的感覺，我們將象它們一樣互相扶助 3、團(tuán)隊(duì)的作用、團(tuán)隊(duì)的作用 沒有了夢想，就不會(huì)有理想；沒有了夢想，就不會(huì)有理想； 沒有了理想，就不會(huì)有信念；沒有了理想，就不會(huì)有信念； 沒有了信念，決不會(huì)有計(jì)劃；沒有了信念，決不會(huì)有計(jì)劃； 沒有

5、了計(jì)劃，就不會(huì)有行動(dòng)；沒有了計(jì)劃，就不會(huì)有行動(dòng)； 沒有了行動(dòng)，就不會(huì)有成果；沒有了行動(dòng)，就不會(huì)有成果； 沒有了成果，就不會(huì)有喜悅沒有了成果，就不會(huì)有喜悅。 4、團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)建立、團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)建立 我們在哪里我們在哪里 ?在干什么在干什么? 我們到哪里去我們到哪里去?去干什么去干什么? 我們怎么去我們怎么去?怎么干怎么干? 建立團(tuán)隊(duì)目標(biāo)的目的建立團(tuán)隊(duì)目標(biāo)的目的 確立自下而上的目標(biāo)建構(gòu)體系，是團(tuán)隊(duì)目標(biāo)達(dá)成的保證。確立自下而上的目標(biāo)建構(gòu)體系，是團(tuán)隊(duì)目標(biāo)達(dá)成的保證。 建立共同遠(yuǎn)景建立共同遠(yuǎn)景 第一步：確定目標(biāo)，先明確目的，再定出目標(biāo)；第一步：確定目標(biāo)，先明確目的，再定出目標(biāo)； 第二步：探索達(dá)成目標(biāo)的各種途

6、徑及手段方法；第二步：探索達(dá)成目標(biāo)的各種途徑及手段方法； 第三步：選擇最佳途徑；第三步：選擇最佳途徑； 第四步：把最佳途徑轉(zhuǎn)化為行動(dòng)方案（到每日、每周、第四步：把最佳途徑轉(zhuǎn)化為行動(dòng)方案（到每日、每周、 每月的工作目標(biāo)）每月的工作目標(biāo)） 第五步：編排每周或每日的工作次序并加以執(zhí)行；第五步：編排每周或每日的工作次序并加以執(zhí)行； 第六步：定期檢查目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)性以及完成目標(biāo)的最佳途徑的可能性。第六步：定期檢查目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)性以及完成目標(biāo)的最佳途徑的可能性。 目標(biāo)確立的六個(gè)步驟目標(biāo)確立的六個(gè)步驟 但當(dāng)目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)存在差距時(shí)應(yīng)改進(jìn)方法，而不是改變目標(biāo)但當(dāng)目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)存在差距時(shí)應(yīng)改進(jìn)方法，而不是改變目標(biāo)。 一、目標(biāo)必

7、須是你（團(tuán)隊(duì)）自己的。自己的目標(biāo)才會(huì)有原動(dòng)力；至少應(yīng)該是一、目標(biāo)必須是你（團(tuán)隊(duì)）自己的。自己的目標(biāo)才會(huì)有原動(dòng)力；至少應(yīng)該是 你參與的，參與的目標(biāo)才會(huì)有行動(dòng)力。你參與的，參與的目標(biāo)才會(huì)有行動(dòng)力。 二、目標(biāo)必須切合實(shí)際。既可以達(dá)成，又具有挑戰(zhàn)性。二、目標(biāo)必須切合實(shí)際。既可以達(dá)成，又具有挑戰(zhàn)性。 三、目標(biāo)必須以書面形式體現(xiàn)。可以提醒自己（團(tuán)隊(duì)），表明決心；同時(shí)三、目標(biāo)必須以書面形式體現(xiàn)。可以提醒自己（團(tuán)隊(duì)），表明決心；同時(shí) 不易忘掉，便不易忘掉，便 于協(xié)調(diào)和超越。有助于目標(biāo)內(nèi)容的清晰。于協(xié)調(diào)和超越。有助于目標(biāo)內(nèi)容的清晰。 四、四、 目標(biāo)必須具體可以衡量。目標(biāo)必須具體可以衡量。 五、五、 目標(biāo)必須具有

8、期限。目標(biāo)必須具有期限。 六、六、 目標(biāo)必須有重點(diǎn)，從最重要的做起。目標(biāo)必須有重點(diǎn)，從最重要的做起。 目標(biāo)確立的六個(gè)原則目標(biāo)確立的六個(gè)原則 5、我們需要什么樣的團(tuán)隊(duì)？、我們需要什么樣的團(tuán)隊(duì)？ 專業(yè)與規(guī)范的房地產(chǎn)市場需要專業(yè)高素質(zhì)的營銷隊(duì)伍，專業(yè)高素專業(yè)與規(guī)范的房地產(chǎn)市場需要專業(yè)高素質(zhì)的營銷隊(duì)伍，專業(yè)高素 質(zhì)的營銷隊(duì)伍是當(dāng)今房地產(chǎn)公司贏得市場的法寶。體會(huì)這個(gè)重要性才質(zhì)的營銷隊(duì)伍是當(dāng)今房地產(chǎn)公司贏得市場的法寶。體會(huì)這個(gè)重要性才 能建設(shè)出具有競爭力的隊(duì)伍。能建設(shè)出具有競爭力的隊(duì)伍。 銷售團(tuán)隊(duì)是房地產(chǎn)公司的一張“臉”，是公司先于產(chǎn)品對市場進(jìn)銷售團(tuán)隊(duì)是房地產(chǎn)公司的一張“臉”，是公司先于產(chǎn)品對市場進(jìn) 行行

9、 的展示，專業(yè)的素質(zhì)、優(yōu)越的服務(wù)是吸引市場的基礎(chǔ)。對銷售人員加的展示，專業(yè)的素質(zhì)、優(yōu)越的服務(wù)是吸引市場的基礎(chǔ)。對銷售人員加 強(qiáng)專業(yè)及服務(wù)培訓(xùn)是建設(shè)一個(gè)優(yōu)秀的銷售團(tuán)隊(duì)必經(jīng)的途徑。強(qiáng)專業(yè)及服務(wù)培訓(xùn)是建設(shè)一個(gè)優(yōu)秀的銷售團(tuán)隊(duì)必經(jīng)的途徑。 5、我們需要什么樣的團(tuán)隊(duì)？、我們需要什么樣的團(tuán)隊(duì)？ 優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)需要通過規(guī)范的流程來降低工作中出現(xiàn)的問題，更需要嚴(yán)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)需要通過規(guī)范的流程來降低工作中出現(xiàn)的問題，更需要嚴(yán) 格的制度來約束行為避免渙散，保證團(tuán)隊(duì)的競爭力執(zhí)行力。“流程格的制度來約束行為避免渙散，保證團(tuán)隊(duì)的競爭力執(zhí)行力。“流程 化”“制化”“制 度化”的管理是團(tuán)隊(duì)建設(shè)的重要保證。度化”的管理是團(tuán)隊(duì)建設(shè)的重

10、要保證。 5、我們需要什么樣的團(tuán)隊(duì)？、我們需要什么樣的團(tuán)隊(duì)？ 圍繞“品牌”建立開展團(tuán)隊(duì)建設(shè)，建立規(guī)范的營銷服務(wù)流程圍繞“品牌”建立開展團(tuán)隊(duì)建設(shè)，建立規(guī)范的營銷服務(wù)流程 表表 根據(jù)流程建立與完善相關(guān)流程制度，嚴(yán)格管理，提升隊(duì)伍的執(zhí)行能力根據(jù)流程建立與完善相關(guān)流程制度，嚴(yán)格管理，提升隊(duì)伍的執(zhí)行能力 提升服務(wù)品質(zhì)，建立服務(wù)監(jiān)督系統(tǒng)，促進(jìn)員工服務(wù)心態(tài)的轉(zhuǎn)變提升服務(wù)品質(zhì)，建立服務(wù)監(jiān)督系統(tǒng)，促進(jìn)員工服務(wù)心態(tài)的轉(zhuǎn)變 積極開展專業(yè)知識培訓(xùn)，增強(qiáng)銷售人員的談判技巧積極開展專業(yè)知識培訓(xùn)，增強(qiáng)銷售人員的談判技巧 積極開展禮儀妝容培訓(xùn)，提升隊(duì)伍形象積極開展禮儀妝容培訓(xùn)，提升隊(duì)伍形象 5、我們需要什么樣的團(tuán)隊(duì)？、我們需

11、要什么樣的團(tuán)隊(duì)？ 二、銷售人員的價(jià)值體現(xiàn)二、銷售人員的價(jià)值體現(xiàn) A、公司形象代表、公司形象代表. 作為一個(gè)房地產(chǎn)公司銷售人員是代表公司面對客戶，其形象代表公 司形象與樓盤形象，服飾整潔與穩(wěn)重會(huì)給客戶留下好印象，增加對公司 的信心，拉近雙方距離。 1、我們的責(zé)任、我們的責(zé)任 B、公司經(jīng)營傳遞者、公司經(jīng)營傳遞者. 銷售人員明確自己是公司與客戶的中介，其主要職能把公司經(jīng)營傳 遞給客戶，達(dá)到銷售目的。 C、客戶的購房引導(dǎo)者，專業(yè)顧問、客戶的購房引導(dǎo)者，專業(yè)顧問. 銷售人員要利用專業(yè)的熟悉為客戶提供咨詢便利服務(wù)，從而引導(dǎo)顧客 購房。 1、我們的責(zé)任、我們的責(zé)任 D、將樓盤推薦給客戶的專家、將樓盤推薦給客

12、戶的專家. 銷售人員要有絕對的信心，并必須做到三個(gè)相信： 相信自己所代表的公司相信自己所代表的公司. 相信自己所推銷的能力相信自己所推銷的能力. 相信自己所推銷的商品相信自己所推銷的商品. 1、我們的責(zé)任、我們的責(zé)任 這樣才能充分發(fā)揮推銷人員的推銷技術(shù)，因?yàn)椋?首先相信自己的公司。在推銷活動(dòng)中銷售人員不但代表公司，而且其工作態(tài) 度、服務(wù)質(zhì)量、推銷成效直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)信譽(yù)和發(fā)展的前景。 其次相信自己。相信自己能夠完成推銷任務(wù)的能力，是推銷成功信心的來源， 并能產(chǎn)生動(dòng)力與熱情，充滿自信和信心去全心投入，創(chuàng)出最好水平。 最后相信自己所推銷的商品。對于有需求的顧客，相信自己推銷的商品貨真

13、價(jià) 實(shí)，從而也相信自己的商品能成功的推銷出去，這樣就可以認(rèn)定自己是推銷樓盤的 專家。 1、我們的責(zé)任、我們的責(zé)任 E、將客戶意見向公司反映的媒介、將客戶意見向公司反映的媒介. F、客戶是最好的朋友、客戶是最好的朋友. 銷售人員應(yīng)努力采取各種有利手段樹立更好的形象、誠懇的態(tài)度，拉 近與客戶的距離，消滅戒心，使客戶感到你是最好的朋友，處處為他著想 1、我們的責(zé)任、我們的責(zé)任 G、是市場信息的收集者、是市場信息的收集者. 銷售要有較強(qiáng)的反映能力和應(yīng)變能力，并有豐富的業(yè)務(wù)知識，及對房 地產(chǎn)市場敏銳的觸角，這就需要銷售人員對房地產(chǎn)市場 信息做大量的收 集，并為公司的決策提供依據(jù)。 H、具有創(chuàng)新精神、卓越

14、表現(xiàn)的追求者、具有創(chuàng)新精神、卓越表現(xiàn)的追求者. 作為銷售人員應(yīng)清楚的知道追求的目的是不斷創(chuàng)新與追求，才能有卓越 的表現(xiàn)。 1、我們的責(zé)任、我們的責(zé)任 I、公司的進(jìn)錢機(jī)器。、公司的進(jìn)錢機(jī)器。 2、個(gè)人最大價(jià)值體現(xiàn)：爭當(dāng)銷售冠軍、個(gè)人最大價(jià)值體現(xiàn)：爭當(dāng)銷售冠軍 銷售冠軍具備的基本素質(zhì)：銷售冠軍具備的基本素質(zhì)： A、親和力極強(qiáng)、親和力極強(qiáng). 建立親和力可以排除陌生感，讓顧客喜歡你，銷售的大門就打開了。 1、客戶是誰？是至上的! 2、客戶是公司經(jīng)營中最重要的因素，是公司的財(cái)富及個(gè)人利益的來源。 3、客戶是公司的組成部分。 4、客戶不是有求于我們，而是我們有求于客戶。 5、客戶不是與我們爭論的人。 6、

15、客戶應(yīng)受到最高禮遇，對客戶熱情有禮，要讓客戶有賓至如歸的感覺。認(rèn)為 自己受到尊重，從而對銷售人員產(chǎn)生好感，對公司的服務(wù)感到滿意，增強(qiáng)對樓 盤的購買興趣。 B、占有力極強(qiáng)、占有力極強(qiáng) 1、第一名的強(qiáng)烈意愿 2、旺盛的學(xué)習(xí)愿望 3、面對困難的必勝信心 4、不斷提升的工作欲望 5、積極樂觀的態(tài)度 2、個(gè)人最大價(jià)值體現(xiàn)：爭當(dāng)銷售冠軍、個(gè)人最大價(jià)值體現(xiàn)：爭當(dāng)銷售冠軍 3、銷售人員對客戶的服務(wù)內(nèi)容、銷售人員對客戶的服務(wù)內(nèi)容 1、傳遞公司的信息。 2、了解客戶對樓盤的興趣和愛好。 3、幫助客戶選擇最能滿足他們需要的樓盤。 4、向客戶介紹所推薦樓盤的優(yōu)點(diǎn)。 5、幫助客戶解決問題。 6、回答客戶提出的問題。 7

16、、說服客戶下決心購買。 8、向客戶介紹售后服務(wù)。 9、讓客戶相信購買此樓盤是明智的選擇 4、客戶喜歡什么樣的銷售人員、客戶喜歡什么樣的銷售人員. 1、 熱情、友好、樂于助人 10、關(guān)心客戶利益，關(guān)心客戶所急 2、 提供快捷的服務(wù) 11、竭盡全力為客戶服務(wù) 3、 外表整潔 12、記住客戶的偏好 4、 有禮貌、有耐心、有愛心 13、幫助客戶做正確的選擇 5、 介紹所購樓的優(yōu)點(diǎn)及適當(dāng)缺點(diǎn) 6、 耐心傾聽客戶意見和要求 7、 能提出建設(shè)性的意見 8、 能準(zhǔn)確提供信息 9、 幫助客戶選擇合適樓盤和介紹服務(wù)項(xiàng)目 第二章第二章: 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)具體是指土地、建

17、筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托 于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性 和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附著物 c) 房地產(chǎn)物權(quán) 注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用 權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。 一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。 建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建

18、 筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn) 和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部 門，屬第二產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別 一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是 指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地，又包括已開發(fā) 和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。 房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面： a)實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分； b)從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包

19、含地產(chǎn)價(jià)格； c)從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。 房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異 一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 差異包括幾個(gè)方面：差異包括幾個(gè)方面： a) 二者屬性不同；二者屬性不同； b) 二者增值規(guī)律不同；二者增值規(guī)律不同； c) 權(quán)屬性質(zhì)不同；權(quán)屬性質(zhì)不同； d) 二者價(jià)格構(gòu)成不同。二者價(jià)格構(gòu)成不同。 一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 a) 位置的固定性；位置的固定性； b) 使用的耐久性；使用的耐久性； c) 資源的有限性；資源的有限性； d) 物業(yè)的差異性。物業(yè)的差異性。 二、房地產(chǎn)的特征二、房地產(chǎn)的特征 房地產(chǎn)的自然特征房地產(chǎn)的自

20、然特征 a) 生產(chǎn)周期 b) 資金密集性 c) 相互影響性 d) 易受政策限制性 e) 房地產(chǎn)的增值性 注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長時(shí)間序列上呈不斷上升趨 勢的規(guī)律。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分-土地。 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征 二、房地產(chǎn)的特征二、房地產(chǎn)的特征 按用途劃分：按用途劃分： a) 居住房地產(chǎn) b) 商業(yè)房地產(chǎn) c) 旅游房地產(chǎn) d) 工業(yè)房地產(chǎn) e) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 三、房地產(chǎn)的類型三、房地產(chǎn)的類型 低層住宅為1-3層(別墅) 多層住宅為4-6層 小高層住宅為7-11層 中高層住宅為12-18層 18層以上為高層住宅 30層以上為超高層住宅 房地產(chǎn)住宅層數(shù)的劃分規(guī)定

21、：房地產(chǎn)住宅層數(shù)的劃分規(guī)定： 三、房地產(chǎn)的類型三、房地產(chǎn)的類型 凡與省市土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使 用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科 技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地 或者其他用地五十年。 房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？ 三、房地產(chǎn)的類型三、房地產(chǎn)的類型 1、鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 2 、鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造 的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土 構(gòu)架建造 3 、鋼筋

22、混凝土結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄 殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先 進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物 四、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)四、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn) 磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu) 框架剪力墻結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu) 4、混合結(jié)構(gòu)：、混合結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房 屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是 木材制造， 住是用鋼筋混凝土建造 5、磚木結(jié)構(gòu)：、磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制 結(jié)構(gòu)房架，磚墻、木柱建造的 6、其它結(jié)構(gòu)、其它結(jié)構(gòu) ：

23、凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié) 構(gòu)、窯洞等 四、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)四、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn) 五證五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b國有土地使用證；c.建設(shè)工程規(guī)劃許可證； d.建設(shè)工程施工許可證；e.商品房預(yù)售許可證； 兩書兩書：a住宅質(zhì)量保證書、b住宅使用說明書； 房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑 證； 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 1、常用名詞、常用名詞 一級市場一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用掛牌、招標(biāo)、拍賣的 方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定 的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展

24、商或其它使用土地者的市場 二級市場二級市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求，將建好的房屋連同相 應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場； 三級市場三級市場：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是 二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場； 房地產(chǎn)市場：房地產(chǎn)市場： 主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場； 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體 內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利；

25、 土地使用權(quán)土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、 處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、掛牌的方式，將國有土地使用權(quán)在一 定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符 合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用； 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 三通一平三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整； 七通一平七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地 平 整； 紅線圖紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位 置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使 用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施

26、工建房； 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 總用地面積：總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積； 建設(shè)用地面積（凈用地面積）建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范 圍內(nèi)的土地面積； 總建筑面積：總建筑面積：指整個(gè)社區(qū)地上地下應(yīng)計(jì)算建筑面積的所有面積之和，這個(gè)面 積大于銷售面積 ； 得房率：得房率：套內(nèi)使用面積與建筑面積之比。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 容積率：容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土 地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0） 建筑面積：建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽

27、臺、挑廊、 地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以 上（含2.2m）的永久建筑。 建筑覆蓋率（建筑密度）建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè) 用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地 上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋 率為0.8建筑密度為80%） 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 綠化率綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地 面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10萬平方米 的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%） 綠化覆蓋率綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與

28、建設(shè)用 地面積的比率； 房屋銷售面積房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元） 的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單 元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和； 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面 積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面 積； 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使 用面積的計(jì)算應(yīng)符合以下規(guī)定： A、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層，按復(fù) 合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算； B、煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使

29、用面積； C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入 使用面積； D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前 室、貯藏室等。 單元內(nèi)使用面積系數(shù)單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積單元內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 進(jìn)深：進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后 墻壁之間的實(shí)際長度。 開間：開間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí) 際距離。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 隔斷：隔斷：指專門作為

30、分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚? 過道：過道：指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 隔斷隔斷 陽臺：陽臺：陽臺是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。 平臺：平臺：平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出 室外的部分。 走廊：走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 地下室：地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1 2者。 半地下室：半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高 的1 3，且不超過12者。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 陽臺陽臺 平臺平臺 公共建筑面積公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套

31、（單元）以 外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓?共建筑面積和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e； 實(shí)用面積實(shí)用面積：它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額； 層高層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有 要 求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面 之間的距離。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 凈高凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值； 公攤面積公攤面積 ：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道 等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 各單元與樓宇公共

32、建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻） 墻體水平投影面積的50。 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積陽臺建筑面積 套（單元）建筑面積套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ娣e分?jǐn)偟霉媒ㄖ娣e 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 道路用地道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小 汽車、單位通勤車等停放場地。 道路紅線道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 玄關(guān)玄關(guān) ：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡

33、的地段。居室 是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人 對 室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾 手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱 包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會(huì)客的場所。 期房期房：是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)權(quán)證止 在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù) 售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍 采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中 的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 玄關(guān)玄關(guān) 墻：墻

34、：墻是建筑物的承重構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件。作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋 頂或樓板層傳來的荷載，并將這些荷載再傳給基礎(chǔ)。作為圍護(hù)構(gòu)件，外 墻起著抵御自然界各種因素對室內(nèi)侵襲的作用，內(nèi)墻起著分隔房間、創(chuàng) 造室內(nèi) 舒適環(huán)境的作用。 橫墻、山墻、縱墻：橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向布置的墻稱橫墻，橫向外墻一般稱 山 墻；而沿建筑物長軸方向布置的墻稱縱墻，縱墻有內(nèi) 縱墻與外縱墻之分；在一片墻上，窗與窗或門與窗之間 的墻稱窗間墻；窗洞下部的墻稱窗下墻。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 按平面位置：按平面位置：外墻和內(nèi)墻； 按墻的方向：按墻的方向：縱墻和橫墻； 按

35、墻的受力分：按墻的受力分：承重墻、非承重墻。 墻體分類：墻體分類： 外墻外墻 內(nèi)墻內(nèi)墻 非承重墻非承重墻 承重墻承重墻 山墻山墻 樓板層：樓板層：樓板層是樓房建筑中水平方向的承重構(gòu)件。樓板層承受著家具、設(shè)備 和人體的荷載以及本身自重，并將這些荷載傳給墻。 地坪：地坪：地坪是底層房間與土層相接觸地部分，它承受底層房間內(nèi)地荷載。 樓板面層：樓板面層：又稱樓面或地面。起著保護(hù)樓板層、分布荷載和絕緣的作用。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 樓板層樓板層 地坪地坪 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 地基：地基：地基指基礎(chǔ)底面以下，受到荷載作用影響范圍內(nèi)的部分巖、土體。整 個(gè)建筑物的全部荷載都通

36、過基礎(chǔ)傳給地基來承受。地基承受荷載的能 力是有一定限度的。 基礎(chǔ)：基礎(chǔ)：基礎(chǔ)是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上 并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴(kuò)大部分，稱為基礎(chǔ)。基 礎(chǔ)用來承受房屋的全部荷載，并將荷載傳給地基。 地基地基 基礎(chǔ)基礎(chǔ) 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 基礎(chǔ)的類型：基礎(chǔ)的類型： 按基礎(chǔ)的材料及受力特點(diǎn)分類：按基礎(chǔ)的材料及受力特點(diǎn)分類： 剛性基礎(chǔ)：剛性基礎(chǔ)：剛性基礎(chǔ)是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作的基礎(chǔ)，這 種基礎(chǔ)抗壓強(qiáng)度高而抗拉、抗剪強(qiáng)度低。 柔性基礎(chǔ)：柔性基礎(chǔ)：鋼筋混凝土基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 基礎(chǔ)按構(gòu)造

37、形式分：基礎(chǔ)按構(gòu)造形式分： 條形基礎(chǔ)：條形基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物采用磚墻承重時(shí)，墻下基礎(chǔ)常連續(xù)設(shè)置，形成通長的條 形基礎(chǔ) 獨(dú)立基礎(chǔ)：獨(dú)立基礎(chǔ)：指呈獨(dú)立柱墩形式的基礎(chǔ)，是鋼筋混凝土排架結(jié)構(gòu)柱下基礎(chǔ)的 主要形式之一。 筏板基礎(chǔ)：筏板基礎(chǔ)：又叫滿堂紅，一般為50CM厚，對多層和高層建筑，當(dāng)?shù)鼗临|(zhì) 差，采用條形基礎(chǔ)不能滿足地基的容許承載力和建筑物上部結(jié) 構(gòu)容許變形時(shí)或當(dāng)建筑物要求基礎(chǔ)具有足夠的剛度以調(diào)節(jié)不均勻 下沉?xí)r，可采用筏板基礎(chǔ)。 箱型基礎(chǔ)：箱型基礎(chǔ)：用于高層建筑。 樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)：預(yù)制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 基礎(chǔ)的應(yīng)用：基礎(chǔ)的應(yīng)用： 多層住宅七層及七層以下可

38、采用磚混結(jié)構(gòu)，可根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、 筏板基礎(chǔ)或條形基礎(chǔ)，如需要可與樁相結(jié)合。 中高層住宅可采用框輕結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、條形 基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁基礎(chǔ)結(jié)合。 高層住宅可采用框剪結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用筏板基礎(chǔ)、箱型 基礎(chǔ)并與樁基礎(chǔ)相結(jié)合。 樓層、地面：樓層、地面： （1）樓層類型：）樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層 、木樓層。 （2）按施工方法：）按施工方法：現(xiàn)澆、預(yù)制。 樓梯：樓梯： （1）樓梯組成：）樓梯組成：由樓梯段、平臺和中間平臺、扶手、欄桿（或欄板）。 （2）樓梯形式：）樓梯形式：直跑式、雙跑式等。 （3）樓梯的使用性質(zhì)：

39、）樓梯的使用性質(zhì)：主要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 單跑樓梯單跑樓梯 雙跑樓梯雙跑樓梯 屋頂：屋頂：屋頂由屋面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、保溫隔熱層和頂棚組成。 屋頂類型：屋頂類型： 平屋頂：平屋頂：平屋頂?shù)钠露群苄。话悴捎?%以下，上人屋頂坡度為1%- 2%。 坡屋頂：坡屋頂：坡度較陡，一般在10%以上。 曲面屋頂：曲面屋頂：一般用在大跨度的大型建筑。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 平屋頂平屋頂 坡屋頂坡屋頂 曲面屋頂曲面屋頂 住宅的產(chǎn)權(quán)住宅的產(chǎn)權(quán) 如果某人同時(shí)擁有對某所住宅的占用、使用、收益和處分權(quán)利，也就擁有了 住宅的產(chǎn)權(quán)。住宅的產(chǎn)權(quán)等同于住宅所

40、有權(quán)。 特征為：特征為： 1、所有權(quán)在行使時(shí)不需要他人的協(xié)助是一種絕對權(quán)。 2、住宅的產(chǎn)權(quán)是對住宅的支配權(quán)，任何人不得干預(yù)。 3、一處住宅只有一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)，具有排他性。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 住宅產(chǎn)權(quán)“共同共有”：住宅產(chǎn)權(quán)“共同共有”： 是以數(shù)人共有關(guān)系來確定對住宅產(chǎn)權(quán)的共有。最常見的如夫妻關(guān)系。各 共有人并不能擁有自己的產(chǎn)權(quán)部分，因此對于住宅共有產(chǎn)權(quán)一般是分享權(quán) 利、分擔(dān)義務(wù)。除非共同關(guān)系消滅或解除，否則共有的房產(chǎn)住宅不能請求分 割。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 銀行按揭：銀行按揭： 銀行按揭是指購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為。業(yè)主先付 一部分樓款，余款由銀

41、行代購房者支付，購得樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房 者將分期付銀行的本金與利息。這種方式稱為銀行按揭。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 起價(jià)：起價(jià)：指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。 均價(jià)：均價(jià)：指商品房在銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和 數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。 預(yù)售價(jià)：預(yù)售價(jià)：指商品房預(yù)售的價(jià)格，也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用 術(shù)語。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 現(xiàn)房現(xiàn)房：是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購 買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以 入住的房屋。 毛坯房毛坯房：是指沒有裝修

42、的房。 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)：是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各 方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民 間性組織。業(yè)委會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物 業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 會(huì)所會(huì)所 會(huì)所的功能和建設(shè)檔次可分為基礎(chǔ)型和超級型基礎(chǔ)型和超級型，基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主最基本的 健康生活需求，可讓人免費(fèi)使用； 超級會(huì)所則適當(dāng)對其中部分設(shè)施的使用收取一定的費(fèi)用。如果會(huì)所一味追求 高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢必會(huì)形同虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費(fèi)，將影響 房產(chǎn)的整體品質(zhì)。 會(huì)所的設(shè)置，還要考慮

43、工程分期施工的因素。會(huì)所原則上只對社區(qū)業(yè)主服 務(wù)，不對外開放，保證了業(yè)主活動(dòng)的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會(huì) 所也給業(yè)主提供了良好的社交場所。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 入伙：入伙：是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。 契稅：契稅：是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對產(chǎn) 權(quán)所有人征收的一種稅。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。在中國境 內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。 （1）國有土地使用權(quán)出讓； （2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)予、交換； （3）房屋買賣； （4）房屋贈(zèng)予。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名

44、詞 建筑設(shè)備建筑設(shè)備 給水設(shè)備 1. 直接供水方式 2. 設(shè)置水箱的供水方式 3. 水泵水箱的供水方式 4. 分區(qū)分壓供水方式 通常分成兩個(gè)供水區(qū)，下層直接供水，上層采用設(shè)置水泵水箱供水。 給水的管材目前多采用PVC管、鋁塑管。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 消防給水系統(tǒng)消防給水系統(tǒng) 1. 消火栓系統(tǒng) 2. 自動(dòng)噴灑系統(tǒng) 排水 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 安居房：安居房：指實(shí)施國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的 一 類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家 庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ) 貼的非盈利性

45、住房。 經(jīng)濟(jì)適用住房：經(jīng)濟(jì)適用住房：是指經(jīng)各級人民政府批準(zhǔn)立項(xiàng)建設(shè)、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn) 中低收入家庭出售的住房。 使用權(quán)房：使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的 租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。 產(chǎn)權(quán)房：產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對該房屋占用范圍內(nèi)的土 地?fù)碛惺褂脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對這兩項(xiàng)權(quán)利享有占有，使用，收益和處分的權(quán) 利。這種權(quán)利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權(quán) 人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當(dāng)?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利。 2、房子的種類、房子的種類 商品房：商品房：是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）

46、開發(fā)經(jīng)營的 住宅。由于我國長期以來在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房 是80年代以后才出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地 段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。 集資房：集資房：改變住房建設(shè)由國家和單位發(fā)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面 共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房 價(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方 面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按 房價(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。 集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價(jià)格高于當(dāng)年的房改成本價(jià)。其產(chǎn)權(quán)界 定為經(jīng)濟(jì)適

47、用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價(jià)格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價(jià) 房。 2、房子的種類、房子的種類 公房：公房：又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政 府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由 本地政府建設(shè)，負(fù)責(zé)向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅， 向本企事業(yè)單位的職工出租出售。 房改房：房改房：是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價(jià)格出 售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自 建房屋、集資建房等。 房改房產(chǎn)權(quán)分為三個(gè)級別：成本價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。 空置商品住宅：空置商品住宅：房地產(chǎn)開

48、發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已超過 一年的商品住宅。 2、房子的種類、房子的種類 1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和 計(jì)算。 2） 屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建 筑面積。 3） 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的 回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。 六、房地產(chǎn)面積的測算六、房地產(chǎn)面積的測算 1、計(jì)算全部建筑面積有哪些？、計(jì)算全部建筑面積有哪些？ 4） 樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。 5） 房屋天面上，屬永久性建筑

49、，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī) 房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。 6） 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算。 7） 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無頂 蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。 1、計(jì)算全部建筑面積有哪些？、計(jì)算全部建筑面積有哪些？ 8） 與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影 面積計(jì)算。 9） 建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。 10） 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括 采光井、防潮

50、層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。 11） 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì) 算。 1、計(jì)算全部建筑面積有哪些？、計(jì)算全部建筑面積有哪些？ 12） 有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框 架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影 面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突 出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米 的數(shù)據(jù)。 13） 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 14） 依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在