1、第五章 建筑物區分所有權 目的要求目前我國的法律還沒有正式采用建筑物區分所有權的概念。由于現代城市的發展和人口的高度集中而形成了復合性集合住宅，隨之而產生了需要調整這種住宅關系的建筑物區分所有權的概念。建筑物區分所有權是與房地產所有權、共有等有著明顯區別的一種特殊權利，通過研究建筑物區分所有權制度，將有助于區分相關權利人的權利與義務，以及正確處理因物業管理而產生的相關法律問題。教學重點第一節 建筑物區分所有權概述一、建筑物區分所有權的產生現代建筑物區分所有權是隨著工商業的發展、城市的形成、人口的集中形成了復合性集合住宅而發展起來的，這種財產權利的復雜性在于： 1整個建筑物與每個住房的利益密切相
2、關，權利人取得了建筑中單個單元的所有權，但是構成每個住宅所必需的墻壁、地板、屋頂等，同時也受他人的權利支配，誰也沒有權利單獨處分這些“屬于自己的東西”。2盡管建筑物內一些設施只屬于一部分人使用而其他人一般不使用，但是建筑物內的走道、通道、樓梯、電梯，以及建筑物外的道路、花木草坪、游樂場地等，卻是全體住戶都能使用的公共設施。3建筑物內關于水、煤、電、氣等供應管道以及排放管道,存在全體住戶和供應公司的權利分割點、以及個人與整體的權利分割點的確定問題。4建筑物內的住戶整體對地基擁有權利并承擔義務，既對土地權利形成了按分共有的關系。二、建筑物區分所有權的概念和特征建筑物區分所有權在德國稱為“住宅所有權
3、”，法國稱為“住宅分層所有權”, 瑞士稱為“樓層所有權”，英美法中稱為“公寓所有權”，在日本和我國臺灣稱為“建筑物區分所有權”。建筑物區分所有權是指多個區分所有權人共同擁有一棟區分所有建筑物時，各區分所有權人對建筑物專有部分所享有的專有所有權，與對建筑物共用部分所享有的共同部分持分權，以及因區分所有權人之間的共同關系所形成的成員權之總稱。建筑物區分所有權是一種特殊的復合性的不動產所有權。建筑物區分所有權主要的特點是：1建筑物區分所有權權利主體身份的多重性，其具有三種不同的身份，既是專有所有權人，又是共有持分權人和成員權人； 2建筑物區分所有權中專有所有權是主導性的，取得了專有所有權，就意味著取
4、得了共同部分持分權及成員權；專有所有權的大小，決定了其共有部分持分權和成員權（如表決權）的大小。3建筑物區分所有權的各項權利的一體性，即專有部分的所有權、共有部分的持分權和住宅所有人的成員權三者的權利視為一體，不可分離。專有部分的所有權進行轉讓、抵押、繼承等，共有部分的持分權和住宅所有人的成員權也隨之發生變更。 第二節 建筑物區分所有權的法律關系一、專有部分所有權（一）專有所有權的客體所謂建筑物區分所有權的客體也就是指區分所有權的標的。在建筑物區分所有的情況下，專有所有權的客體是主要的部分，其構成必須具備的條件是： 第一，必須具有構造上的獨立性。第二，必須具有使用上的獨立性。 第三，能夠通過登
5、記予以公示并表現出法律上的獨立性。（二）專有所有權的內容專有所有權人與一般所有權人享有的權利應該是相同的，即具有絕對性、永久性和排他性。二、共有部分的持分權（一）共有部分的客體共有部分的持分權的客體指向的是建筑物的共有部分。所謂共有部分，是指區分所有人所擁有的單獨所有部分以外的建筑物其他部分，或者說建筑物中由區分所有權人全體或部分予以共同所有。共有部分包括共用部分及附屬物、共用設施等。由于共有部分涉及到的范圍相當廣泛，一般采取法定共有和公約約定共有兩種確定其范圍的方式。（二）共有部分的持分權的內容建筑物區分所有權人作為共有部分持分權人對共有部分享有權利和義務，其法律特點是：第一，共有部分與專有
6、部分不可分離。第二，區分所有人對共有部分所享有的權利主要是法定的。 第三，各區分所有人對共有部分享有的共有權利既可以是按份共有，也可以是共同共有。我國房地產登記是以房屋的建筑面積為依據，但是商品房可以按“套”或“單元”出售，也可以按照套內的建筑面積或者建筑面積銷售。每套或每單元房屋建筑面積公式應是：單元建筑面積套內建筑面積分攤的公用建筑面積分攤的公用建筑面積就是共有部分的持分權的客體。三、住宅所有人的成員權所謂的成員權是指建筑物區分所有權人基于在一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同關系而產生的，作為建筑物的一個團體組織的成員享有的權利與承擔的義務。它不但是財產關系，更主要的是管理
7、關系，也是與專有所有權、共有所有權緊密結合而不可分割的一種永續權。其表現為具有表決權、參與制定規約、選舉及解任管理者等，同時承擔相應的義務。第三節 建筑物區分所有權人與物業管理一、建筑物區分所有權與物業管理的關系建筑物區分所有權與物業管理的各項活動息息相關，建筑物區分所有權不僅是建立物業管理活動中的業主大會、業主委員會、管理規約等制度的基礎，而且還涵蓋了物業管理立法、物業管理法律關系、業主的權利義務、物業管理公司的選聘、物業管理服務合同的訂立、管理費的收取和使用、建筑物共同費用的分攤、裝修管理、建筑物整體的使用和管理以及維修保養、建筑物的修繕改良以及更新重建、共有收益的分配與使用等等在物業管理
8、活動中所遇到的一系列理論和實踐問題。可以說，建筑物區分所有權構筑了物業管理的理論體系和法律基礎。二、物業管理的原則1合理原則區分所有權人在行使權利時，就必須把握在合理的限度內，不得濫用權利損害其他區分所有權人或整體利益。區分所有權人在室內裝修、裝飾時無論支撐承重和抗震結構的墻、梁、柱、天花或地板的位置是否與他人相鄰，均不得拆除或截斷支撐承重和抗震結構的墻、梁、柱、天花或地板，也不得在支撐承重和抗震結構的墻、梁、柱上拆修建壁櫥，拆除重建相鄰的非承重和非抗震墻必須征得相鄰方區分所有權人的同意，非相鄰的非承重和非抗震墻可以合理利用，但不得整體拆除。此外，區分所有權人在使用自己專有部分時必須合理使用，
9、不能只顧自己獲益而不顧他人安危，不得超出建筑物樓板允許的使用負荷。2多數原則 多數原則是指使用或利用區分所有建筑物的共有部分時，應當以多數共有人的一致意見來定之。共有的多數原則為國家法律所確認。 3約定原則 全體區分所有權人或其他人可通過約定的方式取得共有部分的使用權。這種約定方式的具體內容包括建筑物的全體區分所有權人對建筑物屋頂享有一般的共有權，如屋頂維修保養、安裝或修理屋頂的共用設施、設備、乘涼、晾曬衣服等，獲得廣告位專用權這種延伸的特定建筑物區分所有權人不得妨礙這些共有權利的實現。 4整體利益優先原則 多數區分所有權人為經濟利益或其他利益所驅使，作出對區分建筑物整體有不利影響的決定時，其
10、他區分所有權人可以整體利益優先的原則進行抗辯。三、建筑物區分所有權人行使物業管理的主要權利 建筑物區分所有權人作為管理團體的成員所享有的權利主要體現在以下四個方面： 1. 表決權。表決權是指區分所有權人參加建筑物管理團體的大會，對會議討論的事項所享有的投票表決權。這是區分所有權人最重要的一項成員權。 2. 參與訂立管理規約權。參與訂立管理規約權是指區分所有權人參加建筑物管理團體的大會，參與訂立管理規約的權利。 3. 選聘、解聘及監督管理人以及管理服務人的權利。選聘、解聘及監督管理人以及管理服務人的權利是指建筑物區分所有權人作為管理團體的一個成員，有權選聘、解聘管理人以及管理服務人，有權對管理人
11、以及管理服務人的管理行為進行監督。 4. 請求權。請求權是指區分所有權人作為管理團體的成員而對公共管理事項及公共利益的應得份額所享有的請求權，如請求召集區分所有權人管理團體集會（即業主大會）的權利，這是請求權中的一項重要權利。本章結論建筑物區分所有權是指包含多個單位的高層或多層建筑物內多個居住者的所有權。建筑物區分所有權是一種特殊的復合性的不動產所有權，該權利中包含了三種不同的權利：一是專有部分的所有權，二是共有權部分的持分權，三是住宅所有人的成員權。專有所有權的客體就是建筑物的專有部分；對建筑物中不屬于專有部分的共用部分由區分所有權人全體或部分予以共同所有；所謂的成員權是建筑物區分所有權人基于在一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同關系而產生的權利與承擔，它不但是財產關系，更主要的是管理關系。建筑物區分所有權與物業管理的各項活動息息相關，可以說，建筑物區分所有權構筑了物業管理的理論體系和法律基礎。
全部分類
標準檢索
招標公告
免費下載資料庫
10000份+資源包
千萬vip文檔暢享下載
下載文檔文件編輯即用
網站精選百萬好案
百萬工程地產工作者都在用
微信掃一掃登錄
