1、房地產(chǎn)項目可行性研究報告房地產(chǎn)項目可行性研究報告 公司名稱：公司名稱：*房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)公司 編制人員：編制人員：* 目錄目錄 調查人員聲明 . 5 第一部分：項目總論 . 6 1.1項目背景 . 6 1.2項目概況 . 6 1.2.1項目名稱 . 6 1.2.2項目建設單位概況 . 6 1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 . 6 1.2.4項目規(guī)劃控制要點 . 8 1.2.5項目發(fā)展概況 . 9 1.3可行性研究報告編制依據(jù) . 9 1.4可行性研究結論及建議 . 9 第二部分：市場研究 . 11 2.1宏觀環(huán)境分析 . 11 2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 . 11 2.3本市房地產(chǎn)市場分析

2、. 11 2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 . 11 2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 . 12 2.4板塊市場分析 . 12 2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況 . 12 2.4.2區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征 . 12 2.4.3區(qū)域市場目標客層研究 . 13 2.5項目擬定位方案 . 13 2.5.1可類比項目市場調查 . 13 2.5.2項目SWOT分析 . 14 2.5.3項目定位方案 . 14 第三部分：項目開發(fā)方案 . 16 3.1項目地塊特性與價值分析 . 16 3.2規(guī)劃設計分析 . 16 3.3產(chǎn)品設計建議 . 18 3.4項目實施進度 . 21 3.5營銷方案 . 21 3.6機構設置 .

3、 22 3.7合作方式及條件 . 23 第四部分：投資估算與融資方案 . 24 4.1投資估算 . 24 4.1.1投資估算相關說明 . 24 4.1.2分項成本估算 . 24 4.1.3總成本估算 . 28 4.1.4單位成本 . 28 4.1.5銷售收入估算 . 28 4.1.6稅務分析 . 29 4.1.7項目資金預測 . 29 4.1.8現(xiàn)金流量表 . 29 4.1.9自有資金的核算 . 30 4.2融資方案 . 30 4.2.1項目融資主體 . 30 4.2.2項目資金來源 . 30 4.2.3融資方案分析 . 31 4.2.4投資使用計劃 . 31 4.2.5借款償還計劃 . 31

4、 第五部分：財務評價 . 32 5.1財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 . 32 5.2財務評價（方案1） . 32 5.2.1財務盈利能力分析 . 32 5.2.2靜態(tài)獲利分析 . 33 5.2.3動態(tài)獲利分析 . 34 5.2.4償債能力分析 . 34 5.2.5綜合指標表 . 34 5.3財務評價（方案2） . 34 5.4財務評價結論 . 34 第六部分：不確定性分析 . 35 6.1盈虧平衡分析 . 35 6.2敏感性分析 . 36 6.2.1變動因素一成本變動 . 36 6.2.2變動因素二售價變動 . 36 6.2.3變動因素一容積率變動 . 37 6.3風險分析 . 37 6.3.1

5、風險因素的識別和評估 . 37 6.3.2風險防范對策 . 37 第七部分：綜合評價 . 38 7.1社會評價（定性） . 38 7.2環(huán)境評價（影響及對策） . 38 7.3公司資源匹配分析 . 38 第八部分：研究結論與建議 . 39 8.1結論 . 39 8.2建議 . 39 第九部分：附錄 . 40 9.1附件： . 40 9.2附表： . 40 9.3附圖： . 42 調查人員聲明調查人員聲明 我們鄭重聲明：我們鄭重聲明： 1、 我們在本調查報告中陳述的事實是真實的和準確的。 2、 我們依照XXXX公司統(tǒng)一的房地產(chǎn)可行性研究報告模式進行分析。 3、 形成意見和結論。 4、 撰寫本可行

6、性研究報告。 5、 我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地 說明哪些調查人員對擬建項目進行了實地查勘）。 6、 （其他需要聲明的事項） 參加調查人員簽名： 領導簽字： 注：形成一致意見后，附后存檔。 第一部分第一部分：項目總論項目總論 1.11.1 項目背景項目背景 這一部分主要應說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資 者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此，需將項目的提出背景與發(fā) 展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進行的 工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時

7、，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。 1.1.1項目所在區(qū)域發(fā)展情況 城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關系及對項目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng) 濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。 1.1.2項目發(fā)起人及發(fā)起緣由 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、 文化園、政府重點工程等。 1.1.3項目投資的必要性 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般35年） ，在公司發(fā)展 中的地位（是否核心項目） ； 公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、 降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用； 從公司

8、未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。 1.1.2 2 項目概況項目概況 1.1.2 2.1.1 項目名稱項目名稱 1.1.2 2.2.2 項目建設單位概況項目建設單位概況 1.1.2 2.3.3 項目地塊位置項目地塊位置及及周邊現(xiàn)狀周邊現(xiàn)狀 地塊位置 地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位 置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑 物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域 辦公/商務/政府的關系） 。 宗地現(xiàn)狀 1）四周范圍； 2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較； 3）地面現(xiàn)

9、狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷） 、池塘及高壓線等對開 發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質、開 工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響； 5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等 ，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建； 6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊 等因素分割土； 7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反

10、映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 項目周邊的社區(qū)配套 1）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 交通狀況 （a） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （c） 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響 的工程。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)； 教育：大中小學及教育質量情況。 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 文化、體育、娛樂設施 公園 銀行 郵局 其他 附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。 2）宗

11、地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫） 1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況 4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等） 6)周邊景觀 7)風水情況 8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校 、購物中心/超市的建設等。 9)其他 大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響） 。 2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 3)污水、雨

12、水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡） ：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成 本等。 5)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等 。 6)燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加 的情況。 1.1.2 2.4.4 項目規(guī)劃控制要點項目規(guī)劃控制要點 規(guī)劃控制要點 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)

13、分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 建筑密度 控高 綠化率 其他 1.1.2 2. .5 5 項目發(fā)展概況項目發(fā)展概況 已進行的調查研究項目及成果 項目地塊初勘及初測工作情況 項目建議書編制、提出及審批過程 研究工作進展情況 1.31.3 可行性研究報告編制依據(jù)可行性研究報告編制依據(jù) 在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。 并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料 大致可分為四個部分： 項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究 單位的請示報告的批復文件。 可行性研究開始前已經(jīng)形

14、成的工作成果及文件。 國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。 根據(jù)項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。 （1） 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 （2） A市城市拆遷管理條例 （3） 城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定 （4） 住宅設計規(guī)范 （5） 住宅建筑設計標準 （6） 建筑工程交通設計及停車場設置標準 （7） 城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范 （8） 高層民用建筑設計防火規(guī)范 1.1.4 4 可行性研究結論及建議可行性研究結論及建議 1.4.1市場研究 1.4.2開發(fā)方案 1.4.3投資估算與融資方案 1.4.4財務評價 1.4.5不確定性分析 1.4.6綜合評價 1.4.7研究結論與建議 1.4.8主要技術

15、經(jīng)濟指標表 第第二二部分部分：市場研究市場研究 2 2.1.1 宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國 的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。 2 2. .2 2 全國全國房地產(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析行業(yè)發(fā)展分析 2.2.1行業(yè)政策 2.2.2市場供給與需求 2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢 2.2.3 3 本市本市房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存 在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首 先，宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)

16、域影響大，有的區(qū)域影響小；其 次，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng) 過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應快，有的地區(qū)則滯 后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟 或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。 2.2.3 3. .1 1 本市本市房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀現(xiàn)狀 整體競爭格局，供求現(xiàn)狀 1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量 、銷售額、供需比、個人購房比例、

17、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。 3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分 布區(qū)域等。 4、各行政區(qū)市場比較： （1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重 、平均價格等。 （2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 5、當?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關方面。 6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開 工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 7、熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征 8、

18、客戶的購買偏好、購買關注的要素 9、重點樓盤描述 備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調研報告（報告格式及內(nèi)容另附） 2.2.3 3. .2 2本市本市房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢 需求預測 需求預測就是以房地產(chǎn)市場調查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學的方法， 對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出未來市場對該類 物業(yè)的需求。 供給預測 供給預測就是以房地產(chǎn)市場調查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學的方法，對 某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測未來市場上該類物業(yè)的供給 情況。 （預測方法：通常可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析 法又

19、可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非 線性回歸法、模擬法等。 ） 2 2. .4 4 板塊板塊市場分析市場分析 2.2.4 4. .1 1 區(qū)域住宅市場成長狀況區(qū)域住宅市場成長狀況 區(qū)域住宅市場簡述 形成時間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購買人群變化 區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年） 開工量/竣工量 銷售量/供需比 平均售價 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 2.2.4 4. .2 2 區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征 各檔次產(chǎn)品供應狀況 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 平均售價 開發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均銷售率 平

20、均容積率 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況 附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn) 場圖片。 未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點 結論： 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題 2.2.4 4. .3 3 區(qū)域市場目標客層研究區(qū)域市場目標客層研究 各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全 市的趨勢特征上） 結論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好

21、、購買方式和主要的關 注點、訴求點。 2 2. .5 5項目項目擬擬定位方定位方案案 2.2.5 5. .1 1可類比項目市場調查可類比項目市場調查 序號 比較因素 典型樓盤分值 權重 擬建項目分值 備注（詳細） 1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街； 2 配套設施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化 教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念 4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費； 是否人車分；物業(yè)管理商

22、資質 5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒 適程度 6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)； 7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度； 8 戶型設計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高 9 發(fā)展商信譽 100 2% 90 資產(chǎn)及資質、開發(fā)樓盤多少、樓盤質量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重 12 合計 106 各行權重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格

23、=典型樓盤價格*106計算。 備注： 1）此表格主要是想通過與當?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。 2）使我們的價格制定更客觀合理。 3）此表中的權重比例，公司可根據(jù)實際情況進行適當調整。 2.2.5 5. .2 2項目項目SWOTSWOT分析分析 2.2.5 5. .3 3項目定位方案項目定位方案 市場定位 目標市場定位 項目產(chǎn)品定位 主要功能/建筑規(guī)模/主要技術經(jīng)濟指標 價格定位： 項目 銷售均價 （元/） 出租均價 （元/月） 可租售面積（） 備注 寫字間 配套功能 停車場 住宅銷售 第第三三部分部分：項目：項目開發(fā)方案開發(fā)方案 3 3. .1 1 項目項目地塊地塊特性與價值分析特

24、性與價值分析 3 3. .1 1. .1 1 地塊特征分析地塊特征分析 3 3. .1 1. .2 2 土地價值分析土地價值分析 1）估價方法和計算公式 2）估價過程 3）拆遷成本估算 3 3. .1 1. .3 3 土地升值潛力初步評估土地升值潛力初步評估 從地理位置、周邊土地供應（價格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展 狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 3 3. .1 1. .4 4 土地法律性質評估土地法律性質評估 土地所有權、使用權歸屬/規(guī)劃的用途 取得土地使用權程序評估 土地性質變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） 政策性風險評估：城市規(guī)劃限

25、制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開 發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全 部或部分損失的可能性判斷。 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同 中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不 利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。 3 3. .2 2 規(guī)劃設計分析規(guī)劃設計分析 3 3. .2 2. .1 1 初步規(guī)劃設計思路初步規(guī)劃設計思路 設計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設計風格、設計特點。 主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及 不同

26、類型產(chǎn)品的比例。 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。 市場公共配套設施配置方案 3 3. .2 2. .2 2 規(guī)劃設計的可行性分析規(guī)劃設計的可行性分析 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下， 制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設計概念和萬科所追尋 的各種檔次高品質住宅的要求。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現(xiàn)實 產(chǎn)品的可能性。 容積率變化對產(chǎn)品設計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 土地本身特征對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地

27、塊的完整性 、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等 對產(chǎn)品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污 染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及 解決方法。 周邊市政工程配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要 出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）、永久性用電和臨時 施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影響及解決方法。 周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車 有關）、商業(yè)設施（大型購

28、物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行 醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。 市場分析結果對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面 產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質是否有影響，及如何解決。 3.2.3規(guī)劃方案提出與方案比選 方案1 序號 工程名稱 建筑面積（） 層數(shù) 備注 1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停車場 4320 1 地下一層 4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室 合計

29、36264 方案2（略） 3 3. .3 3產(chǎn)品設計建議產(chǎn)品設計建議 3 3. .3 3.1.1綜合樓綜合樓 寫字間 打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普 遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新 風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質排放 ，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。 綜合樓外觀風格建議： 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。 樓層：3-18層 面積：12096 戶數(shù)：12096（10020%+15030%+22040%+30010%）=

30、66 戶型配比： 面積（） 比例（按戶數(shù)%） 備注 100-110 20% 1、各戶型內(nèi)部按功能分割；2、大戶型集中于高層。 150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% 配套功能： 功能 面積（） 樓層 計算依據(jù) 備注 會議室 大（1個） 360 附樓3層及主樓3層局部 1.5/人 可同時容納200人 中（2個） 200 附樓4層 2/人 100人 宴會廳（中餐廳） 360 附樓2層及主樓2層局部 可同時容納200人以上 廚房 160 附樓4層 大堂 400 1 商務中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩

31、 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 合計 2176 主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房 3 3. .3 3.2.2 住宅住宅 方案1 總面積：7200 層高：12層 戶數(shù)：48 戶型：2梯4戶 兩種戶型：120-140 160-180 或4種戶型：120-140兩種 160-180兩種 頂層4套復式 依據(jù)：從市場的角度，140-160的戶型是最不好銷的。 方案2（略） 分析建議 12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設置兩部電梯，結構上也略有差異 。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。 1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者

32、需一個消防通道，1部電梯，后者需2個消防通 道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者 比前者大。18層差別不大。 因此建議：若建12層，應為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設計和公攤面積的比較 。 戶型設計建議： 動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室 2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復式2-3衛(wèi)，復式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公 攤（不包括地下室）控制在7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)） 3 3. .3 3.3.3 停車場停車場 需求：住宅戶均0.5個停車位，需36個（按方案2） ；寫字間戶均1.5個停車

33、位，需99 個；酒店戶均0.5個，50%的住房率，需57個；共計需192個停車位。 地下停車場的設計依據(jù)： 地下停車場平面示意圖 兩種建設方案： 地下停車場的立面示意圖方案 方案 方案的經(jīng)濟核算： 經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù) 面積 4320 停車場為地下1層，不包括地下二層設備間 停車位 123個 35/個 造價 693萬元 1600元/ 出租 效益 44萬元/年 租價300元/個月 回收期 15.8年 69344 出售 效益 738萬元 6萬元/個 利潤 45萬元 738-693 方案的經(jīng)濟核算： 經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù) 面積 7630 停車場為地下1、2層，不包括地下二層設備間 停車位 1

34、91個 40/個 造價 1378萬元 1800元/（土方、結構、防水等成本增加） 出租 效益 68.8萬元/年 租價300元/個月 回收期 20年 出售 效益 1146萬元 6萬元/個 利潤 -232萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案明顯投資大，效益差，因此建議采用方案。 注：停車位售價的核算： 目前的市場價為10萬元/個，但銷售情況不好。 按租售價格的關系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為 8%-10%，這里按8%計算， 300（元/個月）12（個月）8%=4.5萬元/個 投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4%-6%，這里按5%計算，300（元/個月） 12（個月）5

35、%=7.2萬元/個 綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應定位在6萬元/個。 本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停車位 ；住宅樓西側空地建做停車場停車位約30個。共計168個停車位。 供需差額為24個。 停車場的使用管理： 綜合樓門前15個和樓后（裙樓下）30個車位供酒店使用；地下停車場95個車位供住戶 和寫字間共同使用；住宅樓東側30個供寫字樓用戶使用。 建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管 理（臨時IC卡）。 3 3. .4 4 項目實施進度項目實施進度 在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作

36、環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合 平衡，作出合理而又切實可行的安排。根據(jù)分別確定的項目實施各階段所需時間，編 制實施進度表，項目實施進度表有多種表示方法。簡單項目的實施進度可用橫道圖， 復雜項目的實施進度可用網(wǎng)絡圖。對項目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計劃、開竣 工時時間等進行預計。 附表1開發(fā)進度模擬表 時間項目 2003年 2004年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證 設計招標 建筑設計 園林設計 三通一平 工程施工 裝修施工 內(nèi)部認購 正式銷售 竣工 - 3 3. .5 5 營銷方案營銷方案 3.5.1對租售市場的

37、預測 3.5.2項目經(jīng)營方案 方案A 寫字樓中留出4000自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部 承包或出租；住宅樓40戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店 留用57個，機動車位留出11個外，其余100個出租。 方案B（略） 3.5.3市場推廣構想 營銷方式 營銷費用預測 3.5.4銷售計劃 銷售周期、各期銷售時間、價格、面積；回款時間表； 銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。 3 3. .6 6 機構設置機構設置 在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、組成，研究提出相應的企業(yè)組織機構、勞 動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。 企業(yè)組織 是否需要成立獨立法人公司（

38、項目公司）； 主要部門設置； 企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個 層次。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關系，幅度越大，層次越少。中小 型項目可采用兩級管理；大型項目可采用三級管理。 人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng) 理）。 勞動定員。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類 人員： 工人、工程技術人員、管理與經(jīng)營人員、服務人員。在可行性研究中，分別估算各類 人員需用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招 聘、培訓等）

39、 年總工資和職工年平均工資估算 分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。 人員培訓及費用估算 人員來源分析，需培訓的人員總數(shù)。 培訓方式： 培訓計劃：培訓人員數(shù)量、專業(yè)、時間、方式 培訓費用： 3 3. .7 7 合作方式及條件合作方式及條件 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積） 、建后分銷售收入、建后分 利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī) 稅務發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務。 付款進度及與拿地程序的配合 其他合作的主要條件 與合作方式相關

40、的其它法律規(guī)定 第第四四部分部分：投資估算投資估算與與融資方案融資方案 4 4. .1 1 投資估算投資估算 在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同 造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經(jīng)濟 效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。 4 4. .1 1. .1 1 投資估算投資估算相關說明相關說明 投資估算范圍 投資估算編制依據(jù) 投資估算說明 4 4. .1 1. .2 2 分項成本估算分項成本估算 房地產(chǎn)項目的投資概算應包括以下內(nèi)容：土地費用、建設成本、營銷預算、金融成本 。 A土地費用： 土地出讓金政府一次性收取

41、的標準地價 拆遷成本（用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支） 圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學職工二棟40戶，四建 公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二四 層。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營 性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶 90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆 遷經(jīng)驗。 拆遷成本估算： 按照A市城市房屋拆遷管理暫行辦法規(guī)定和補償標準貨幣拆遷估算。 1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+

42、0）*34329平方米=34329*819.20元 =28122316.80元 2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米 *3776元/平方米=2265600元 3、附屬物（水、電、電話、空調以上其它） 住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元 經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元 4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元 5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等 34929平方米*48元=1676592元 搬家費、臨時過渡費： 1、搬家費： 住宅：200戶*300元=60000元 經(jīng)營性

43、用房：9戶*500元=4500元 小計：64500元 2、過渡費： 住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元 經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元 小計：632535元 其他費用 3、管理費，委托拆遷費： 34929平方米*15元/平方米=523935元 4、房屋拆遷評估費：35000元 5、獎勵： 34929平方米*100元/平方米=3492900元 上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。按照A市人 民政府第9號令，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省城 市房屋拆遷管理辦法 ，在2

44、003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重， 特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。 再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準價在原基礎上預計上調100元/平方米 左右，由此拆遷成本預計為： 1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米 1203.18元*34929平方米=42025874.2元 影響公共設施而出現(xiàn)的賠償開支 土地費用合計：本項目占地#畝，每畝#萬元，土地總價值為#萬元。 B建設成本估算 前期工程費用、建設配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設監(jiān)理費、建 設單位管理費、預備費以及建設期貸款利息等項。 設計

45、方案一： 對該宗地塊的建設規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積 ：50*10*2=1000，建筑面積：2000。 主入口設在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設在建設東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿 建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地 110*15*2=3300，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606，合計建 筑面積：17906。 地塊內(nèi)大致布置 一棟 15層29.4*13.8*15層； 一棟 12層29.4*13.8*12層； 三棟 12層40*15*12層； 一棟 15層40*15*15層； 占地面積：3211，建筑

46、面積：41554 總占地面積：5861，建筑密度：20.7% 總建筑面積：61460，容積率：2.17 高層均設計地下室，面積為4861，總戶數(shù)約為297戶。 建筑成本估算 工程前期費： 前期工程費用包括工程勘察費、工程設計費、土地平整、前期工程咨詢費等項費用 。按建安成本的2%取費。 （規(guī)劃設計：10萬元；建筑設計：5元/平方米；地質勘探：2 元/平方米；測量定位：10萬元） 建筑安裝工程費用 根據(jù)相關建設工程造價指標，結合本項目實際情況，住宅樓按1300元/（方案1 ） ，1500元/（方案2） ，綜合樓按1600元/，寫字樓裝修按600元/，酒店及配套 服務功能裝修按1000元/計算，本

47、項目建筑安裝工程總造價為8472萬元（方案1） ， 9168萬元（方案2） 。 工程成本： 樁基：59460*100元/=594.6萬元 地下室：4861*600元/=291.66萬元 主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元 電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元 室外工程費 室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項目實際情況 ，按50元/計算，本項目的室外工程費為 萬元。 室外水電氣工程：按50元/計算，本項目的室外工程費為 萬元。 建設配套費用。包括招投標費、市政設施配套費、消防設施配套費、天然氣公網(wǎng)初 裝費、抗震設計審查費、定額編制管理費、質量監(jiān)督

48、費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體 材料專項費用、“結建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增 容費、電力增容工程費等。按建安成本的10%取費。 工程建設監(jiān)理費 按建安工程總造價的1%計算，共計為 萬元。 建設單位管理費 按前五項費用之和的2%計提。 預備費 由于項目開發(fā)的可預見性較強，預備費按建安成本的6%計提。 C營銷預算 項目前研究及可行性研究的開支 項目策劃的開支 銷售策劃的開支 廣告開支 項目公司日常運作的開支 項目及企業(yè)的公關開支 D金融成本 貸款引起的利息支出 按本項目建設期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計算，利 息總額為500萬元（每年為250萬

49、元）。 各項保險開支 稅收和行政性收費 不可預見開支 4 4. .1 1. .3 3 總成本估算總成本估算 說明測算假設和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面 積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 項目總投資估算表（方案1） 項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2） 1）土地費用 2）前期工程費用 3）建筑安裝工程費用（含裝修費） 4）建設配套費用 5）室外工程費 6）管理費用 7）銷售費用 8）財務費用 9）各種稅金支出 10）預備費 綜合以上1至10項費用，本項目總投資估算為15487萬元（方案1） ，16342（方案2 ）

50、。 4 4. .1 1. .4 4 單位成本單位成本 4 4. .1 1. .5 5 銷售收入估算銷售收入估算 依據(jù)比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為： 小高層住宅1900元/ 商鋪6000元/ 地下車庫800元/ 銷售收入 住宅1900*56160=106704000 商鋪6000*5300=31800000 地下室4861*800=3888800 總計：142392800元 營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604 各項費用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本 =42025874.2+8155030