1、1星河灣模式輸出與管理在房地產行業(yè)應用研究星河灣模式輸出與管理在房地產行業(yè)應用研究2 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。內容內容頁碼頁碼一一.星河灣發(fā)展歷程梳理及模式輸出與管理星河灣發(fā)展歷程梳理及模式輸出與管理 3 3二二.模式輸出與管理經典案例借鑒模式輸出與管理經典案例借鑒 1717 A.經典案例借鑒之一：美國漢斯項目開發(fā)運作模式分析 17 B.經典案例借鑒之二：中體奧林匹克花園項目運作模式分析 32 C.經典案例借鑒之三：中國酒店管理運作模式分析 47三三.模式輸出與管理相關建議模式輸出與

2、管理相關建議61613 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。一一.星河灣發(fā)展歷程梳理及模式輸出與管理星河灣發(fā)展歷程梳理及模式輸出與管理4 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。星河灣地產是一家以開發(fā)高檔住宅和酒店為主房地產企業(yè)，以星河灣地產是一家以開發(fā)高檔住宅和酒店為主房地產企業(yè)，以“走精品路線走精品路線”為主的星河灣成為主的星河灣成功開發(fā)了廣州星河灣和北京星河灣兩個知名項目功開發(fā)了廣州星河灣和北京

3、星河灣兩個知名項目星河灣發(fā)展歷程星河灣發(fā)展歷程2001年年星河灣地產成功推出廣州星河灣項目2005年年星河灣地產再次成功推出北京星河灣項目2009年年廣州星河灣廣州星河灣北京星河灣北京星河灣在運作以上兩個項目的同時，上海、廣州、太原的項目也將相繼開工星河灣地產星河灣地產全國布局全國布局4個個城市城市致力于高端住宅開發(fā)的同時，星河灣地產先后開發(fā)了四個酒店項目。分別是廣州的星河灣酒店、致力于高端住宅開發(fā)的同時，星河灣地產先后開發(fā)了四個酒店項目。分別是廣州的星河灣酒店、星河灣國際酒店、廣州四季會會所和北京四季會會所星河灣國際酒店、廣州四季會會所和北京四季會會所廣州星河灣酒店實景北京星河灣四季會會所廣

4、州星河灣四季會會所5 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。星河灣發(fā)展歷程星河灣發(fā)展歷程星河灣地產在星河灣地產在“精品打造精品打造”策略上塑造了策略上塑造了“星河灣星河灣”獨特的企業(yè)品牌獨特的企業(yè)品牌北京星河灣北京星河灣廣州星河灣廣州星河灣星河灣總占地約71萬平方米，星河灣開發(fā)至今，一直采取強強聯(lián)手、整體超越的開發(fā)理念，與享譽中外的專業(yè)公司聯(lián)手，不斷創(chuàng)新了許多地產界的行業(yè)標準，成為了業(yè)界長期追隨的典范 數(shù)據(jù)來源：星河灣在豪宅市場，星河灣項目引起熱銷在豪宅市場，星河灣項目引起熱銷北京星河灣位于朝陽區(qū)

5、東四環(huán)路朝陽北路四季星河路，距離CBD商圈不到10分鐘車程。無論市場環(huán)境如何變化，星河灣項目仍無論市場環(huán)境如何變化，星河灣項目仍然能保證企業(yè)現(xiàn)金回籠然能保證企業(yè)現(xiàn)金回籠6 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。星河灣發(fā)展歷程星河灣發(fā)展歷程，星河灣的品牌遠大于其規(guī)模，由于規(guī)模因素導致其品牌價值無法較好釋放，星河灣的品牌遠大于其規(guī)模，由于規(guī)模因素導致其品牌價值無法較好釋放就住宅項目而言，星河灣地產成立以來僅操作兩個項目，北京、上海項目年均項目面積約10萬-12萬平方米之間。也就是說星河星河灣企業(yè)每年的

6、項目銷售面灣企業(yè)每年的項目銷售面積在積在20-2520-25萬平方米之間。萬平方米之間。在近兩年其他企業(yè)進行規(guī)模的快速擴張的同時，星河灣依舊按照自己獨有的思路在運作，“精品項目精品項目”塑造了企業(yè)高端品牌，但其規(guī)模擴塑造了企業(yè)高端品牌，但其規(guī)模擴張卻遠遠跟不上。張卻遠遠跟不上。7 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。星河灣發(fā)展歷程星河灣發(fā)展歷程星河灣在當前中國的房地產行業(yè)環(huán)境下無法快速擴大企業(yè)規(guī)模，如何利用品牌優(yōu)勢為企業(yè)創(chuàng)造星河灣在當前中國的房地產行業(yè)環(huán)境下無法快速擴大企業(yè)規(guī)模，如何利用品牌優(yōu)勢

7、為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值是當前星河灣亟需解決的問題更大的價值是當前星河灣亟需解決的問題土地成本越來土地成本越來越高，拿地越越高，拿地越來越困難來越困難開發(fā)成本開發(fā)成本不斷加大不斷加大品牌接受度越品牌接受度越來越高來越高1 1、新增建筑用地控制將越來越嚴格：、新增建筑用地控制將越來越嚴格：2008年8月國務院常務會議審議并原則通過了全國土地利用總體規(guī)劃綱要（2006-2020年），提出堅守18億畝耕地紅線的目標，嚴格控制新增建設用地規(guī)模。新增建設用地供應將受到嚴格限制。2 2、土地成交溢價率上揚，土地成本土地成交溢價率上揚，土地成本 上升：上升：由于土地拍賣競爭激烈，溢價率上揚，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，

8、2008年全國房地產開發(fā)購置土地面積同比下降8.6%。但全國土地購置費卻同比上漲10.9%，土地單價越來越貴。1 1、動拆遷費用顯著上升：、動拆遷費用顯著上升：以上海為例，03年以前，動拆遷費只有12-13萬元/戶，而到04年以漲至20萬元/戶。而到目前，最新出臺的虹口區(qū)動拆遷補償標準約達到22萬元/人，以每戶3人計算，就是66萬元/戶。2 2、工程材料費用上升：、工程材料費用上升：如鋼材從2002年開始一路上漲，08年初達到4000元/噸，而到年末已經超5000元/噸。3 3、工資水平的不斷上升使得人員成本逐年上揚。、工資水平的不斷上升使得人員成本逐年上揚。1 1、購房者購房首選品牌地產：、

9、購房者購房首選品牌地產：如今的時代，品牌已經滲透到人們日常生活中的每一個細節(jié)里，通常品牌產品的價格往往要高于非品牌產品。例如萬科項目的售價一般高于同區(qū)域項目5001000元/平方米，但購房者還是首選萬科產品。一般而言，房地產開發(fā)企業(yè)的總成本包括直接成本和運營成本。直接成本又包括前期工程成本、土地成本、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設施和不可預見費等6個子項；運營成本又包括銷售費用、財務費用和開發(fā)間接費用等3個子項。其中，土地成本是最主要的影響因素，土地成本所占比例平均達到41.2%。8 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進

10、行任何形式的復制、修改或移作他用。星河灣發(fā)展歷程星河灣發(fā)展歷程，我們認為模式輸出與管理可以更好的解決星河灣面臨的快速發(fā)展問題，我們認為模式輸出與管理可以更好的解決星河灣面臨的快速發(fā)展問題模式輸出與管理是一個綜合概念，主要包括三方面內容。模式輸出與管理是一個綜合概念，主要包括三方面內容。模式輸出與管理模式輸出與管理品牌輸出與管理品牌輸出與管理產品輸出與管理產品輸出與管理整體運作解決方案的輸出與管理整體運作解決方案的輸出與管理9 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。房地產企業(yè)的發(fā)展大概有四種模式：自

11、我積累模式、資本重組模式、戰(zhàn)略聯(lián)盟模式、特許經營模式。自我積累模式自我積累模式 資本重組模式資本重組模式 一般 最高高 最低 一般高最高最低一般最低高最高一般一般快最快一般一般一般最大特許經營模式特許經營模式 戰(zhàn)略聯(lián)盟模式戰(zhàn)略聯(lián)盟模式 資本要求資本要求土地要求土地要求品牌要求品牌要求擴張速度擴張速度擴張風險擴張風險收益分配收益分配操作難度操作難度大大一般一般最小一般一般最大 特許經營模式與其他三種模式相比，有比較明顯的優(yōu)點：利用較少投入（土地、資金），在較短時間內獲得較多產出（收益），并且降低了風險。由于特許人和受許人之間是合作關系，能充分調動加盟商的積極性，充分利用雙方的資源、特長，在開放體

12、系中實現(xiàn)雙贏。因此，模式輸出與管理對于民營非上市企業(yè)而言，解決了資金和土地兩大最大困難，是擴張的最佳選擇。因此，模式輸出與管理對于民營非上市企業(yè)而言，解決了資金和土地兩大最大困難，是擴張的最佳選擇。模式輸出與管理優(yōu)點明顯，民營非上市企業(yè)擴張最佳選擇模式輸出與管理優(yōu)點明顯，民營非上市企業(yè)擴張最佳選擇星河灣發(fā)展歷程星河灣發(fā)展歷程10 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。星河灣類型企業(yè)：品牌大于規(guī)模，要達到快速擴張目的，模式輸出與管理是最佳途徑。星河灣類型企業(yè)：品牌大于規(guī)模，要達到快速擴張目的，模式輸

13、出與管理是最佳途徑。模式輸出與管理模式模式輸出與管理模式資金：資金：每個項目投入1030資金。收益：收益：分享20的利潤額。人員：人員：項目運作小團隊，4人左右。常規(guī)開發(fā)模式常規(guī)開發(fā)模式資金：資金：資金投入100收益：收益：100收益全歸公司。人員：人員：人員眾多，單銷售團隊一般就6人以上。占有資金多，風險大，收益高，占有資金多，風險大，收益高，運作項目少運作項目少占有資金少，風險低，可以同占有資金少，風險低，可以同時運作幾個項目，品牌發(fā)展快時運作幾個項目，品牌發(fā)展快長遠看，模式輸出與管理模式整體收益不低于長遠看，模式輸出與管理模式整體收益不低于常規(guī)開發(fā)模式，而且風險分攤，發(fā)展更為迅速常規(guī)開發(fā)

14、模式，而且風險分攤，發(fā)展更為迅速星河灣發(fā)展歷程星河灣發(fā)展歷程11 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。通過梳理國內外房地產企業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)：美國漢斯和中體通過梳理國內外房地產企業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)：美國漢斯和中體奧林匹克花園在模式輸出與管奧林匹克花園在模式輸出與管理的運用中是比較成功和典型的企業(yè)。酒店業(yè)的模式輸出與管理模式也是值得借鑒的理的運用中是比較成功和典型的企業(yè)。酒店業(yè)的模式輸出與管理模式也是值得借鑒的中體中體奧林匹奧林匹克花園克花園發(fā)展規(guī)模：發(fā)展規(guī)模：1999年第一個項目廣州奧林匹克花園項目開發(fā)

15、2008年以涉足44個城市，開發(fā)項目56個 凈利潤：凈利潤：通過收取品牌加盟費，從2002年31123112萬萬凈利潤 2008年1954119541萬元萬元凈利潤，且市場比重不斷提高美國漢斯美國漢斯發(fā)展規(guī)模：發(fā)展規(guī)模：1957年成立之初在美國偏重開發(fā)寫字樓 1997年進入北京、上海中國市場，并考慮進入廣東、大連 融資能力：融資能力：從借錢開發(fā)項目 目前擁有10幾家基金，融資超50億美元星河灣發(fā)展歷程星河灣發(fā)展歷程12 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。二、模式輸出與管理經典案例借鑒二、模式輸

16、出與管理經典案例借鑒13 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。美國漢斯美國漢斯成功的模式輸出和管理，成就全球快速擴張之典范成功的模式輸出和管理，成就全球快速擴張之典范A、漢斯、漢斯五大運作模式五大運作模式B、附件：漢斯、附件：漢斯發(fā)展歷程發(fā)展歷程14 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。漢斯?jié)h斯五大運作模式五大運作模式在模式的輸出和管理中，漢斯主要在投資、開發(fā)、產品、運營和資源整合五個模式方面發(fā)力

17、在模式的輸出和管理中，漢斯主要在投資、開發(fā)、產品、運營和資源整合五個模式方面發(fā)力成功成功5 5模式模式成立至今，漢斯公司開發(fā)了并管理著近成立至今，漢斯公司開發(fā)了并管理著近900900個地產物業(yè)個地產物業(yè)投資模式投資模式開發(fā)模式開發(fā)模式產品模式產品模式運營模式運營模式資源整合模式資源整合模式15 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。實現(xiàn)漢斯品牌迅速擴張實現(xiàn)漢斯品牌迅速擴張實現(xiàn)企業(yè)的品牌擴張實現(xiàn)企業(yè)的品牌擴張節(jié)約企業(yè)擴張資金節(jié)約企業(yè)擴張資金實現(xiàn)集約化經營實現(xiàn)集約化經營 規(guī)避市場風險規(guī)避市場風險保證漢

18、斯其他資產安全保證漢斯其他資產安全 漢斯?jié)h斯投資模式投資模式漢斯投資模式：分散投資，品牌快速擴張實現(xiàn)企業(yè)收益漢斯投資模式：分散投資，品牌快速擴張實現(xiàn)企業(yè)收益控制點一：每個項目投資控制點一：每個項目投資1030的資金的資金控制點二：擔任項目公司的經理，確保在項目開發(fā)中的話語權控制點二：擔任項目公司的經理，確保在項目開發(fā)中的話語權控制點三：獲取項目控制點三：獲取項目20的利潤額的利潤額16 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。漢斯?jié)h斯開發(fā)模式開發(fā)模式漢斯開發(fā)模式：漢斯開發(fā)模式：選擇優(yōu)質土地，保證項目

19、的抗風險能力選擇優(yōu)質土地，保證項目的抗風險能力控制點一：嚴格把控土地關，對項目區(qū)位的要求高控制點一：嚴格把控土地關，對項目區(qū)位的要求高控制點二：嚴格控制設計，務求做到最好控制點二：嚴格控制設計，務求做到最好控制點三：嚴格把控工程質量，堅持全球統(tǒng)一標準控制點三：嚴格把控工程質量，堅持全球統(tǒng)一標準一、地塊的位置要好一、地塊的位置要好 漢斯進入北京將10余年，放棄的各類地塊項目不下50個，最初開發(fā)的“公園大道”項目就是經過嚴格篩選才確定下來的。為了尋找這塊地，漢斯公司在北京用了將近7年的時間，“槍斃”的地塊接近100 個。三、始終如一的開發(fā)品三、始終如一的開發(fā)品質，堅持全球統(tǒng)一標準質，堅持全球統(tǒng)一標

20、準 漢斯不會因為國家的不同、市場的不完善而放松對建筑質量的控制，其所用的建筑材料，都要經過反復比較最后才能選定下來。技術上的遙遙領先，漢斯常常能夠有效地避免產品的同質化。二、設計務求做到最好二、設計務求做到最好 即便是做住宅，都是跟世界級的設計大師合作的，此外，按照漢斯的標準，對室內設計也相當苛刻。漢斯的設計原則是對大樓從里往外設計，首先是為大樓內的用戶著想，不會單單為了樓的外觀漂亮而讓室內的設計遷就。漢斯項目開發(fā)三大標準漢斯項目開發(fā)三大標準長期穩(wěn)定的回報：長期穩(wěn)定的回報：保證產品的高質量和超前一步，就保證了在蕭條時期消費者買或租同等價位的房子首選的會是漢斯的產品。17 2009易居（中國）房

21、地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。漢斯?jié)h斯產品模式產品模式漢斯產品模式：漢斯產品模式：漢斯始終保持高檔路線，鎖定高端產品市場漢斯始終保持高檔路線，鎖定高端產品市場在在住宅方面住宅方面，致力于打造高端和中高端產品，致力于打造高端和中高端產品高端產品：高端產品：主要開發(fā)度假別墅和高尚住宅區(qū)，在國內如北京公園大道、萬國公寓等中高端產品：中高端產品：如上海首個項目，位于蘇州河畔的服務公寓怡水豪庭在在商業(yè)地產方面商業(yè)地產方面，以開發(fā)高檔寫字樓和為企業(yè)定制辦公樓為主，以開發(fā)高檔寫字樓和為企業(yè)定制辦公樓為主高檔寫字樓：高檔寫字樓

22、：漢斯以開發(fā)高檔寫字樓起家。已開發(fā)的將近800個項目。如與廣大集團和新加坡酒店集團合作開發(fā)的位于上海浦東陸家嘴金融區(qū)的21世紀大廈企業(yè)定制寫字樓：企業(yè)定制寫字樓：摩根士丹利、高盛、微軟、安然等全球知名企業(yè)的環(huán)球總部都是委托漢斯開發(fā)18 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。漢斯?jié)h斯運營模式運營模式漢斯運營模式：精兵簡將，提高員工人均產能漢斯運營模式：精兵簡將，提高員工人均產能,主要以管理項目為主主要以管理項目為主控制點一：成立項目團隊，每個項目有控制點一：成立項目團隊，每個項目有3-4人參與人參與

23、控制點二：每個項目團隊管理多個項目控制點二：每個項目團隊管理多個項目項目總負責項目總負責（1人）人）前期組織負責人前期組織負責人（1人）人）市場營銷負責人市場營銷負責人（1人）人）設計、工程負責人設計、工程負責人（1人）人）主要負責項目前期考察，項目可行性研究和項目前期相關接恰、報建等工作主要負責項目市場監(jiān)控及項目營銷工作主要負責項目產品設計、材料采購、工程進度監(jiān)督，進行成本控制19 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。漢斯?jié)h斯資源整合模式資源整合模式漢斯資源整合模式：在全球范圍內尋找合作伙伴，

24、各個環(huán)節(jié)實行外包制漢斯資源整合模式：在全球范圍內尋找合作伙伴，各個環(huán)節(jié)實行外包制控制點一：選擇國內外知名合作伙伴控制點一：選擇國內外知名合作伙伴控制點二：與合作伙伴建立長期、穩(wěn)定的合作關系控制點二：與合作伙伴建立長期、穩(wěn)定的合作關系以漢斯在中國開發(fā)的首個出售型高檔住宅以漢斯在中國開發(fā)的首個出售型高檔住宅公園大道項目為例公園大道項目為例材料供應商材料供應商為保證住宅的高端品質，項目50的投入被放在機械設備、機電系統(tǒng)等方面，其6 套系統(tǒng)中，每一個部件都選擇了西門子、奧迪斯等國際大廠商西門子、奧迪斯等國際大廠商的產品。另外，裝修材料選擇上包括諾貝爾、諾貝爾、卡西奧卡西奧等世界知名品牌設計公司設計公司

25、由全美排名第一的世界頂尖設計商霍克國際全美排名第一的世界頂尖設計商霍克國際(HOK)(HOK)設計。設計。公園大道的環(huán)境設計理念，是創(chuàng)造一個綠意環(huán)保的“公園鏈”居住區(qū)。通過社區(qū)內部景觀系統(tǒng)營造了自然與人文的結合。營銷代理公司營銷代理公司營銷代理商易居中國易居中國，是國內規(guī)模最大的營銷代理企業(yè)，連續(xù)五年蟬聯(lián)“金橋獎”房地產營銷代理企業(yè)20強榜首位置。工程建筑公司工程建筑公司建筑商中建國際建設公司是中國最大的國際化建造服務提供商之一，在工程建造服務領域完全與國際接軌的現(xiàn)代型企業(yè)，是中國最大的建筑企業(yè)中國建筑工程總公司全資直營子公司。物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行，是唯一連續(xù)三

26、年入選福布斯白金400強企業(yè)的房地產投資管理及服務公司，管理的物業(yè)遍布世界各地。20 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。附件：美國漢斯發(fā)展歷程附件：美國漢斯發(fā)展歷程21 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。19571957年年公司成立20世紀5060年代美國經濟處于高速增長時期，漢斯 重點開發(fā)寫字樓，發(fā)展迅速躋身一流開發(fā)商行列。70-8070-80年代年代7080年代美國經濟出現(xiàn)了“滯脹”和數(shù)次

27、經濟衰退老漢斯遭遇資金鏈困境，至此改變傳統(tǒng)開發(fā)模式，與有資產的投資商合作，漢斯控股，輸出“漢斯”品牌1919世紀世紀8080年代年代20世紀80年代小漢斯掌管帥印，漢斯進一步擴大了合作伙伴的范圍，更注重資金的來源，并設立房地產基金，廣泛融資，擴張速度加快。19941994年至今年至今1994年至今，漢斯公司以舉債和投資的方式在世界范圍內融資超過50億美元，背后擁有十幾家基金。成立“新興房地產市場基金”，在具體運作中，漢斯負責找項目，美國西部信托負責理財，摩根士丹利負責為項目完成后設定合適的退出機制品牌前期品牌前期發(fā)展期發(fā)展期成熟期成熟期起步期起步期漢斯?jié)h斯一家典型的一家典型的“輕資產、輕理念輕

28、資產、輕理念”的房地產開發(fā)公司，企業(yè)核心能力是成熟的開發(fā)管的房地產開發(fā)公司，企業(yè)核心能力是成熟的開發(fā)管理體系和團隊理體系和團隊漢斯?jié)h斯企業(yè)發(fā)展歷程企業(yè)發(fā)展歷程22 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。起步期（老漢斯時代）：為了應對起步期（老漢斯時代）：為了應對70-80年代美國經濟的衰退，漢斯不得不尋求項目合年代美國經濟的衰退，漢斯不得不尋求項目合作開發(fā)以分擔市場風險，由此形成作開發(fā)以分擔市場風險，由此形成“漢斯模式漢斯模式”新思路的雛形新思路的雛形70-8070-80年代市場背景：經濟衰退期年

29、代市場背景：經濟衰退期19世紀70-80年代，美國經過出現(xiàn)滯漲和幾次衰退，房地產市場同樣進入衰退階段,大量房地產開發(fā)企業(yè)面臨較大的危機。漢斯經營思路：自主項目開發(fā)向合作項目開發(fā)轉變漢斯經營思路：自主項目開發(fā)向合作項目開發(fā)轉變老思路：老思路：漢斯也和其它開發(fā)商一樣，靠借錢蓋房子；賺錢不管多少，都歸自己新思路：新思路：漢斯徹底改變了傳統(tǒng)的項目開發(fā)商先圈地、再找錢、主要靠銀行貸款的老路，改找有資產的投資商，通常情況下，漢斯自己也掏錢，條件是:一、占有項目10-30%的資產；二、擔任項目公司的經理。因為這樣，漢斯公司就能分享20%的利潤額.項目合作的運作方式不僅使?jié)h斯公司獲得較高的利潤額，并且更重要的

30、是無需冒太大的風險，項目合作的運作方式不僅使?jié)h斯公司獲得較高的利潤額，并且更重要的是無需冒太大的風險，萬一項目出問題，無損于漢斯的其它資產萬一項目出問題，無損于漢斯的其它資產 。漢斯?jié)h斯企業(yè)發(fā)展歷程企業(yè)發(fā)展歷程23 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。競爭優(yōu)勢顯著以及標準化操作模式吸引眾多有實力的投資商與漢斯共同開發(fā)競爭優(yōu)勢顯著以及標準化操作模式吸引眾多有實力的投資商與漢斯共同開發(fā)技術復雜技術復雜區(qū)域標桿建筑區(qū)域標桿建筑成本領先成本領先物業(yè)運營成本較低物業(yè)運營成本較低更具競爭力的租金更具競爭力的

31、租金競爭優(yōu)勢競爭優(yōu)勢描述描述 漢斯至少開發(fā)過200個50層以上的高層建筑，且有機會參與這些技術的發(fā)展進程，因此漢斯公司擅長先進的技術，同時為了用戶的利益逐步將這些技術商業(yè)化及住宅項目，如：專門為核潛艇發(fā)明制造了一套新風系統(tǒng)，用于辦公、住宅上2002年10月，漢斯公司獲得美國城市土地規(guī)劃中心（ULI）頒發(fā)的著名的尼克拉斯城市開發(fā)遠見獎。這是45年來漢斯公司得到的第140項建筑和開發(fā)領域的大獎 與著名建筑材料、設備供應商的長期合作，給漢斯公司、也是給公司的未來客戶帶來的最直接好處，就是能以相當優(yōu)惠的價格享用那些品質上乘、性能優(yōu)越的產品。漢斯正在美國的寫字樓使用另一項新技術將原先置于天花板上的空調、

32、通風以及室內電路管線等全部安裝在地板下。當租戶業(yè)務發(fā)展需要重新組合辦公空間時，只需為客戶換一塊地板即可，雖然每平方米造價要多5美元，但由于營運費用計算的結果，不到三年就可以收回多加的成本產品優(yōu)勢顯著，運營成本低，即使市場疲軟，而租金卻具有競爭力。如：20世紀80年代中期，休斯頓遭受石油危機，房地產也滑坡任莫斯科經濟下降，漢斯公司照樣有15的投資回報率。漢斯?jié)h斯企業(yè)發(fā)展歷程企業(yè)發(fā)展歷程24 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。發(fā)展期（小漢斯時代）：發(fā)展期（小漢斯時代）：80年代小漢斯掌印，年代小漢

33、斯掌印，“漢斯帝國漢斯帝國”擴張速度加快，其資金來源主擴張速度加快，其資金來源主要以基金為主，逐漸形成要以基金為主，逐漸形成“輕資產、輕理念輕資產、輕理念”的房地產開發(fā)公司的房地產開發(fā)公司漢斯?jié)h斯基金基金房房地地產產項項目目開開發(fā)發(fā)至至20082008年，漢斯已有年，漢斯已有6060多個項目通過基金方式多個項目通過基金方式融資融資目的：目的：基金的目的獲得投資收益職責：職責：在項目合作過程中主要以投入資金為主不參與項目開發(fā)和管理。目的：目的：分攤風險，實現(xiàn)“漢斯品牌”的快速傳播職責：職責：擔任項目公司經理，負責房地產項目開發(fā)規(guī)模：規(guī)模：約十幾支基金規(guī)模：規(guī)模：1994年至今，漢斯公司以舉債和投

34、資的方式在世界范圍內融資超過50億美元。可以完全由漢斯公司調配的外來資金超過10億美元。采取成立基金合作開發(fā)的模式既解決了采取成立基金合作開發(fā)的模式既解決了漢斯的擴張過程中資金來源，有實現(xiàn)漢斯的擴張過程中資金來源，有實現(xiàn)“漢斯?jié)h斯”品牌快速傳播品牌快速傳播歐美房地產飽和后，成立歐美房地產飽和后，成立“新興市場房地產基金新興市場房地產基金”由漢斯公司發(fā)起的這項基金，合作方包括摩根士丹利及美國西部信托，基金規(guī)模為10億美元，專用于發(fā)展中國家的房地產開發(fā)，目前投放于巴西、墨西哥、俄羅斯、波蘭、中國等國家。漢斯負責找項目漢斯負責找項目美國西部信托負責理財美國西部信托負責理財摩根士丹利負責為項摩根士丹利

35、負責為項目設定合適的退出機目設定合適的退出機制制 針對宏觀走勢研究，先是對國家級別、城市級別的調研，在圈定相對目標之后，對該地區(qū)政局狀況、貨幣價格走勢、經濟增長動力做深入分析 摩根士丹利負責為項目完成后設定合適的退出機制，例如可能把幾個項目打包上市，或者賣給一個保險公司作為長期穩(wěn)定的投資。負責具體項目操作層面漢斯?jié)h斯企業(yè)發(fā)展歷程企業(yè)發(fā)展歷程25 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。漢斯?jié)h斯企業(yè)發(fā)展歷程企業(yè)發(fā)展歷程尋找國內的開發(fā)企業(yè)，建筑商合作開發(fā)，并獲得絕對控股權，“公園大道”項目漢斯公司既是項

36、目的投資方，又作為投資基金的代表，通過北京富然大廈有限公司這個中外合資項目公司，全面管理公園大道的開發(fā)建設。中國房地產政策中國房地產政策的限制的限制市場結構不合理市場結構不合理本土化價值的差異本土化價值的差異市場發(fā)展不成熟市場發(fā)展不成熟2007年開發(fā)爛尾樓項目怡水豪庭1998年開工2008年得以竣工的二十一世紀大廈2006年以70的股權合作開發(fā)新江灣C5地塊 考慮進入廣東、大連、青島等城市進軍上海市場進入北京試水中國市場1997年開發(fā)租賃型公寓:萬國公寓2001年收購高檔寫字樓盛世大廈2003年開發(fā)出售型高檔 公寓:公園大道中國房地產市場的現(xiàn)狀中國房地產市場的現(xiàn)狀造成的阻力造成的阻力漢斯的應對

37、策略漢斯的應對策略漢斯在中國漢斯在中國堅持做高于市場標準的精品樓盤，嚴格執(zhí)行的漢斯標準，讓漢斯公司總能勝人一籌形成十分有利的差異化競爭，避免市場結構不合理造成的銷售風險從所有文件雙語化，高成本低效率拖延工程進度的模式轉變?yōu)榘压こ滩俊㈤_發(fā)部建立起來，用中國做事的經驗來改造漢斯的程序，滿足本地化的要求 漢斯的目標是做一個市場中的精品，不做一般的產品，不追求“大”和“多”，漢斯在中國的發(fā)展策略是穩(wěn)步而行，不會加速度前進。成熟期（成立新興城市房地產基金）：成熟期（成立新興城市房地產基金）：97年進入中國后，漢斯繼續(xù)秉承企業(yè)開發(fā)模式，繼年進入中國后，漢斯繼續(xù)秉承企業(yè)開發(fā)模式，繼續(xù)擴張續(xù)擴張“漢斯?jié)h斯”品

38、牌品牌26 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。中體奧園中體奧園中國首家房地產住宅領域令牌輸出與管理企業(yè)，并獲得較大成功中國首家房地產住宅領域令牌輸出與管理企業(yè)，并獲得較大成功A、中體奧園、中體奧園運作模式運作模式B、附件：中體奧園、附件：中體奧園發(fā)展歷程發(fā)展歷程27 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。中體奧園中體奧園“奧林匹克花園奧林匹克花園”一個運動主題和房地產相結合的知名品牌，中國房地產行

39、業(yè)品牌注入和一個運動主題和房地產相結合的知名品牌，中國房地產行業(yè)品牌注入和管理的先行者，管理的先行者，7年內將年內將“奧林匹克花園奧林匹克花園”品牌進入品牌進入44個城市，完成個城市，完成56個項目的開發(fā)與管理。個項目的開發(fā)與管理。第一：中國第一個項目品牌注入和管理的房地產企業(yè)第一：中國第一個項目品牌注入和管理的房地產企業(yè)第二：是項目品牌注入和管理的運作模式中較為成功的企業(yè)第二：是項目品牌注入和管理的運作模式中較為成功的企業(yè)2001年，中國奧委會、中體產業(yè)和廣東金業(yè)集團共同出資成立中體奧林匹克花園管理公司提出“奧龍計劃奧龍計劃”，標志著“奧林匹克花園”品牌注入和管理的項目運作模式誕生。品牌方面

40、：品牌方面：經過7年的發(fā)展，“奧林匹克花園”已覆蓋21個省、4個直轄市，共56個項目，涉足了44個城市。收益方面：收益方面：2008年品牌注入和管理的凈利潤接近2億元，占企業(yè)凈利潤的份額逐漸提高28 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。中體奧園中體奧園投資模式投資模式1產品模式產品模式2資源整合模式資源整合模式3收益模式收益模式4中體奧園在投資模式方面主要有三種，直接進行項目投資和企業(yè)加盟投資和示范型投資產品主要以“體育+運動”作為主題，在全國范圍內快速復制奧林匹克花園產品系列在房地產每個環(huán)節(jié)鎖

41、定固定的合作伙伴，保證各項工作有條不紊的進行有項目直接收益和品牌輸出和管理費用收入的兩種經濟收益模式中體奧園在項目開發(fā)方面采用的四種模式值得關注中體奧園在項目開發(fā)方面采用的四種模式值得關注29 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。中體奧園中體奧園投資模式投資模式在投資模式方面，中體奧園采用了控股型投資、加盟型投資和示范型投資三種投資模式在投資模式方面，中體奧園采用了控股型投資、加盟型投資和示范型投資三種投資模式控股型投資控股型投資加盟型投資加盟型投資示范型投資示范型投資在大型城市和經濟發(fā)達地區(qū)的

42、城市的土地，中體奧園將以直接投資控股模式拿地開發(fā)，合作的主體由金業(yè)、中體和華新三方組成。人口在100萬以上的省會城市和單列城市，則由合作方出資并控股，中體產業(yè)參股并提供協(xié)助和管理，共同成立奧林匹克花園項目公司，由該公司獨立完成從征地到交樓的全部開發(fā)過程，合作方預先支付中體產業(yè)品牌使用費作為加盟奧林匹克花園的費用。集中在經濟欠發(fā)達地區(qū)的中小型城市，以品牌和資源的優(yōu)勢，通過承諾地方政府建設體育場館或公共設施而獲得項目開發(fā)用地。成立奧林匹克花園項目公司，以地方政府支持和土地抵押貸款等方式獲得開發(fā)資金，通過快速滾動式的開發(fā)完成優(yōu)育場館和奧林匹克花園的建設。30 2009易居（中國）房地產研究院版權所有

43、。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。中體奧園中體奧園產品模式產品模式在產品模式方面，中體奧園以在產品模式方面，中體奧園以“體育體育+地產地產”為項目主題，實現(xiàn)案名、產品、客群結構的為項目主題，實現(xiàn)案名、產品、客群結構的快速復制快速復制案名復制案名復制奧林匹克花園由于其品牌的獨一無二性和影響力，因此其所屬開發(fā)項目在案名的選擇上普遍采用“城市奧林匹克花園”模式。方便好記。如上海奧林匹克花園、沈陽奧林匹克花園等。產品理念復制產品理念復制產品規(guī)模復制產品規(guī)模復制奧林匹克花園以復合地產為開發(fā)理念，倡導“體育地產”開發(fā)模式，幾乎每個項目都建設運動

44、會所，真正做到“運動就在家門口”。奧林匹克花園開發(fā)的土地面積要求都是在幾百畝以上，以大盤為主，因此在開發(fā)地域選擇上，多選擇郊區(qū)開發(fā)，形成郊區(qū)化、大盤劃標準。目標客群復制目標客群復制奧林匹克花園經過數(shù)年發(fā)展，形成了自己的產品競爭力和產品模式，目標客戶群始終鎖定在“金字塔塔腰人群”。31 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。中體奧園中體奧園資源整合模式資源整合模式資源整合模式：資源整合模式：“新奧龍計劃新奧龍計劃”的啟動，的啟動，標志著中體奧園將房地產各個環(huán)節(jié)的資源整合起標志著中體奧園將房地產各個環(huán)

45、節(jié)的資源整合起來，形成一個統(tǒng)一的整體來，形成一個統(tǒng)一的整體“奧龍計劃”實施以后，“奧園匹克花園”開始在全國遍地開花，市場引起巨大轟動，迅速實現(xiàn)了品牌的擴張，2003年11月，中國奧林匹克花園房地產聯(lián)盟（簡稱“中奧房聯(lián)”）應運而生，并建立了采購平臺。“中奧房聯(lián)”將包括品牌形象、主題社區(qū)、復合地產等在內的品牌核心要素整合于一體，尋求與地方合作伙伴強強聯(lián)合，互動雙贏的超常規(guī)跨地域發(fā)展模式。“中奧房聯(lián)中奧房聯(lián)”成員成員中體產業(yè)中體產業(yè)天泰集團天泰集團華盛集團華盛集團美好愿景美好愿景泰盈集團泰盈集團決策資源集團決策資源集團功能委員會功能委員會聯(lián)盟核心會員聯(lián)盟核心會員物業(yè)銷售資金材料施工設計市場廈門蒲公英

46、房地產公司安徽水利開發(fā)股份有限公司中聯(lián)重科房地產中體健身管理公司重慶創(chuàng)冠房地產河南宏光奧林匹克置業(yè)江西仟禧城置業(yè)北大附中教育投資公司中國對外建設總公司第三工程局上海同濟科技投資武漢美聯(lián)地產中體奧林匹克花園管理有限公司、天泰集團股份、華盛集團股份、武漢美好愿景房地產、香港泰盈集團、決策資源集團緊密型會員緊密型會員32 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。中體奧園中體奧園收益模式收益模式中體奧園的收益模式主要有直接項目投資收益和品牌輸出和管理費用收取兩方面組成中體奧園的收益模式主要有直接項目投資收益

47、和品牌輸出和管理費用收取兩方面組成直接項目投資收益直接項目投資收益對于中體奧園直接參與投資的項目，則按照合作主體的占有比重進行項目收益分配奧園品牌輸出和管理的項目奧園品牌輸出和管理的項目對于中體奧園進行品牌輸出和管理的項目，采取收取品牌管理費的方式。收取額度：收取額度：1999年，按照每平方米 30元50元的價格收取巨額品牌管理費，2000年以后，合作方預先支付不低于10萬平方米的品牌使用費，品牌使用費原則上按售樓價的3支付，最低不得低于60元/平方米。20082008年，中體奧園在品牌輸出和管理方面的收益已經達到年，中體奧園在品牌輸出和管理方面的收益已經達到1954119541萬元，呈現(xiàn)快速

48、上漲趨勢萬元，呈現(xiàn)快速上漲趨勢33 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。附件：中體奧園發(fā)展歷程附件：中體奧園發(fā)展歷程34 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。“奧林匹克花園奧林匹克花園”發(fā)展曲線較快，從起步期到成熟期僅用了發(fā)展曲線較快，從起步期到成熟期僅用了7年時間，年時間，2008年年“奧林匹奧林匹克花園克花園”已覆蓋已覆蓋21個省，個省，56個項目。個項目。19991999年年中體產業(yè)股份有限

49、公司與廣東金業(yè)集團就共同興建廣州奧林匹克花園達成協(xié)議。20002000年年上海奧園、南國奧園動工建設。20012001年年中國奧委會、中體產業(yè)和廣東金業(yè)集團共同出資成立中體奧林匹克花園管理公司提出“奧龍計劃”，武漢奧園、鄭州奧園、北京奧園、天津奧園、沈陽奧園、常州奧園、青島奧園、重慶奧園等相繼開工建設。至02年全國共有17個奧林匹克花園項目。20032003年年啟動“新奧龍計劃”，泉州奧園、本溪奧園、長沙奧園、惠州奧園、連云港奧園、福州奧園等項目合作合同書相繼簽署。0303年年1111月月由中體產業(yè)、天泰集團、華盛集團、美好愿景、泰盈集團、決策資源集團等共同發(fā)起成立中國奧林匹克花園房地產聯(lián)盟（

50、簡稱“中奧房聯(lián)”），是中國第一個合作伙伴型的地產品牌戰(zhàn)略聯(lián)合體。至06年底，奧林匹克花園在全國已覆蓋了16個省、4個直轄市，共41個項目。20082008年年已覆蓋21個省、4個直轄市，共56個項目，涉足了44個城市。品牌前期品牌前期發(fā)展期發(fā)展期成熟期成熟期中體奧園中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程企業(yè)發(fā)展歷程起步期起步期 20092009年年未來2到5年內，將覆蓋長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海經濟區(qū)的百萬人口以上的中等城市，發(fā)展到80100個“奧林匹克花園”；5到10年內，發(fā)展100120個“奧林匹克花園”，使“奧林匹克花園”真正成為中國房地產連鎖經營第一品牌。35 2009易居（中國）房地產研究院版權所

51、有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。1996年，在中國房地產業(yè)整體低迷的時期，金業(yè)集團在廣州番禺創(chuàng)立，1998年6月，在南沙養(yǎng)生園的基礎上，將“養(yǎng)生概念”升華為“體育運動和健康生活為核心”的房地產開發(fā)理念，開始“復合地產”的實踐。1999年5月，金業(yè)集團通過部分股權轉讓，邀請中體加盟，取得中國奧委會和國際奧委會的授權，獨家在中國范圍內的房地產領域使用“奧林匹克”的名稱和徽標，奧林匹克花園品牌誕生。而首個項目廣州奧林匹克花園的熱銷為奧林匹克花園品牌積累了巨大無形資產，也為連鎖開發(fā)打下良好的基礎。品牌前期品牌前期（1999-200119

52、99-2001年）：中國奧委會和國際奧委會授權年）：中國奧委會和國際奧委會授權“奧林匹克奧林匹克”商標在房地產領商標在房地產領域使用，標志著域使用，標志著“奧林匹克花園奧林匹克花園”項目品牌誕生項目品牌誕生成熟成熟活力活力健康健康創(chuàng)新創(chuàng)新講信譽講信譽負責任負責任 信任、升值預期、自豪信任、升值預期、自豪升值潛力、值得信賴、高附加值升值潛力、值得信賴、高附加值全國連鎖、品牌名稱、運動健康社區(qū)全國連鎖、品牌名稱、運動健康社區(qū)奧林匹克花園品牌核心價值：科學運動健康生活 品牌核心建立：品牌核心建立：“奧林匹克花園”以“科學運動健康生活”為開發(fā)理念，成功把體育與地產進行嫁接，把“更快、更高、更強”的奧林

53、匹克精神融入到生活理念中，提出“體育地產”的全新復合建筑理念。中體奧園中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程企業(yè)發(fā)展歷程36 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。2001年北京申奧成功，全國興起奧運熱潮，奧林匹克花園品牌經過廣州奧園、南國奧園的熱銷已經具有一定知名度，籍此，適時的推出了以品牌輸出、連鎖經營為核心的“奧龍計劃奧龍計劃”，包括品牌形象、主題社區(qū)、復合地產等在內的品牌核心要素整于一體，尋求地方合作伙伴，強強聯(lián)合，互動雙贏的超常規(guī)的地域發(fā)展模式。起步期起步期（2001-20032001-2003年初）：啟

54、動年初）：啟動“奧龍計劃奧龍計劃”，連鎖經營，快速發(fā)展，標志著，連鎖經營，快速發(fā)展，標志著“奧林匹奧林匹克花園克花園”企業(yè)品牌啟動，至企業(yè)品牌啟動，至20022002年年“奧林匹克花園奧林匹克花園”在全國共完成在全國共完成1717個項目品牌注入與個項目品牌注入與管理管理控股型項目控股型項目加盟型項目加盟型項目示范型項目示范型項目A AB BCC在“奧龍計劃”下，奧林匹克花園項目快遞發(fā)展，02年已發(fā)展有17個項目，與此同時，合作模式也逐漸建立，根據(jù)公司所占項目公司投資比例以及合作方式把奧林匹克花園劃分為控股型項目、加盟型項目控股型項目、加盟型項目和示范型項目示范型項目三大類。瞄準二類城市，由金業(yè)

55、、中體或華新之中的一家或兩家出資與當?shù)胤康禺a企業(yè)合作開發(fā)大型體育社區(qū)目標投資地將鎖定廣州、上海、北京成熟型城市，由金業(yè)、中體和華新合作三方本著對等的原則共同開發(fā)大型體育社區(qū)以中奧產業(yè)的資本經營推動整個奧林匹克系統(tǒng)的連鎖經營，面向三類城市，中奧將輸出“奧園”連鎖模式，利用當?shù)胤康禺a企業(yè)的掛靠實施快速品牌擴張中體奧園中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程企業(yè)發(fā)展歷程37 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。在起步階段，采取的三種項目運作模式既能保證了企業(yè)的收益率水平，又能實現(xiàn)在起步階段，采取的三種項目運作模式既能保證

56、了企業(yè)的收益率水平，又能實現(xiàn)“奧林匹奧林匹克花園克花園”品牌的快速推廣品牌的快速推廣運作模式運作模式區(qū)域選擇區(qū)域選擇模式特征模式特征代表項目代表項目合作主體合作主體控股型項目控股型項目加盟型項目加盟型項目示范型項目示范型項目直接投資控股模式和拿地合作開發(fā)模式主要集中在大型城市和經濟發(fā)達地區(qū)的城市模式模式1 1：作為奧林匹克花園的“樣板產品”起著樹立奧林匹克花園形象、創(chuàng)立品牌作用。模式模式2 2：通過出讓土地的方式參股，協(xié)助合作方共同開發(fā)。由金業(yè)、中體和華新合作三方共同開發(fā)北京奧園、上海奧園、天津奧園、沈陽奧園、常州奧園等 人口在100萬以上的省會城市和單列城市，如成都、重慶、武漢、青島等由金業(yè)

57、、中體或華新之中的一家或兩家出資與當?shù)胤康禺a企業(yè)合作開發(fā)由合作方出資并控股，中體產業(yè)參股并提供協(xié)助和管理，共同成立奧林匹克花園項目公司，由該公司獨立完成從征地到交樓的全部開發(fā)過程，合作方預先支付中體產業(yè)品牌使用費作為加盟奧林匹克花園的費用。啟動資金較少，重點輸出技術和專業(yè)管理重慶奧園、成都奧園、武漢奧園、青島奧園等以品牌和資源的優(yōu)勢，通過承諾地方政府建設體育場館或公共設施而獲得項目開發(fā)用地。成立奧林匹克花園項目公司，以地方政府支持和土地抵押貸款等方式獲得開發(fā)資金，通過快速滾動式的開發(fā)完成優(yōu)育場館和奧林匹克花園的建設。資金投入幾乎為零，重點輸出技術和專業(yè)管理。中體產業(yè)為該類項目提供統(tǒng)一的開發(fā)模式

58、、統(tǒng)一的理念、統(tǒng)一的管理、統(tǒng)一的宣傳和人才的推薦集中在經濟欠發(fā)達地區(qū)的中小型城市以品牌注入和管理形式與當?shù)卣蚍康禺a企業(yè)合作廣東佛山奧園、福建漳州奧園、河南商丘奧園等中體奧園中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程企業(yè)發(fā)展歷程38 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。發(fā)展期發(fā)展期（2003-20082003-2008年）：啟動年）：啟動“新奧龍計劃新奧龍計劃”，更注重奧園的管理輸出，將品牌使用權更注重奧園的管理輸出，將品牌使用權和管理權集中在奧園集團自身，開始實施奧園集團和管理權集中在奧園集團自身，開始實施奧園集

59、團“領跑復合地產，運營城市未來領跑復合地產，運營城市未來”的新的新的發(fā)展戰(zhàn)略。的發(fā)展戰(zhàn)略。“奧龍計劃”實施以后，“奧園匹克花園”開始在全國遍地開花，市場引起巨大轟動，迅速實現(xiàn)了品牌的擴張，2003年11月，中國奧林匹克花園房地產聯(lián)盟（簡稱“中奧房聯(lián)”）應運而生，并建立了采購平臺。“中奧房聯(lián)”將包括品牌形象、主題社區(qū)、復合地產等在內的品牌核心要素整合于一體，尋求與地方合作伙伴強強聯(lián)合，互動雙贏的超常規(guī)跨地域發(fā)展模式。“中奧房聯(lián)中奧房聯(lián)”成員成員中體產業(yè)中體產業(yè)天泰集團天泰集團華盛集團華盛集團美好愿景美好愿景泰盈集團泰盈集團決策資源集團決策資源集團功能委員會功能委員會聯(lián)盟核心會員聯(lián)盟核心會員物業(yè)銷

60、售資金材料施工設計市場廈門蒲公英房地產公司安徽水利開發(fā)股份有限公司中聯(lián)重科房地產中體健身管理公司重慶創(chuàng)冠房地產河南宏光奧林匹克置業(yè)江西仟禧城置業(yè)北大附中教育投資公司中國對外建設總公司第三工程局上海同濟科技投資武漢美聯(lián)地產中體奧林匹克花園管理有限公司、天泰集團股份、華盛集團股份、武漢美好愿景房地產、香港泰盈集團、決策資源集團緊密型會員緊密型會員中體奧園中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程企業(yè)發(fā)展歷程39 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。中體直接投資中體直接投資控股模式控股模式 中體拿地合作中體拿地合作開發(fā)模式

61、開發(fā)模式 企業(yè)文化企業(yè)文化重點重點重點重點資金投入資金投入非重點重點重點重點技術力量技術力量非重點非重點重點重點財務狀況財務狀況一般一般一般一般品牌內涵品牌內涵非重點非重點重點重點土地合作模式土地合作模式 品牌輸出品牌輸出合作模式合作模式 對各加盟企業(yè)，“中奧房聯(lián)”一般從以下幾個方面對申請加盟企業(yè)進行評估：在發(fā)展期內，中體在發(fā)展期內，中體奧園不斷規(guī)范品牌注入和管理的運作模式中的對加盟企業(yè)評估機制奧園不斷規(guī)范品牌注入和管理的運作模式中的對加盟企業(yè)評估機制中體奧園中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程企業(yè)發(fā)展歷程40 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部

62、分進行任何形式的復制、修改或移作他用。目前，奧林匹克花園已經成為中國房地產連鎖經營的第一品牌，56個項目已經或正在開發(fā)，與此同時，合作機制和內容也相應完善，形成了一整套標準化流程，保證項目成功運作。在項目操作流程和項目合作內容方面，中體在項目操作流程和項目合作內容方面，中體奧園也在不斷完善奧園也在不斷完善利用上級公司中體產業(yè)股份集團和國家體育總局良好政府資源，在各奧林匹克花園開發(fā)運作中爭取優(yōu)惠政策，降低土地成本，維系開發(fā)利益。低成本采購低成本采購物業(yè)管理物業(yè)管理營銷策劃營銷策劃工程建筑管理工程建筑管理規(guī)劃設計規(guī)劃設計前期洽談前期洽談項目選擇項目選擇經歷數(shù)十個項目的成功開盤運作，中體奧林匹克花園

63、擁有一批職業(yè)營銷策劃人員，保證項目資金的回收。物業(yè)管理遵循人性化服務理念，包括體能檢測中心在內的體育健康性服務體現(xiàn)奧林匹克花園體育主題社區(qū)精髓。采用精裝修理念的基礎，在中體奧林匹克花園管理集團建立一系列完善的原材料低成本采購平臺。奧林匹克花園的精髓在于體育復合地產，其合理、現(xiàn)金、專業(yè)的體育主題社區(qū)規(guī)劃理念。在每個奧林匹克花園，運動會所奧林匹克大廈是奧林匹克花園的建設特色，中體國際合作公司和中體建筑工程設計公司提供技術支持和管理培訓。中體奧園中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程企業(yè)發(fā)展歷程41 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制

64、、修改或移作他用。經過幾年的發(fā)展，經過幾年的發(fā)展，“奧林匹克花園奧林匹克花園”的效應得到較快的發(fā)展，已經涉足的效應得到較快的發(fā)展，已經涉足44個城市，并且其個城市，并且其發(fā)展速度正在加快發(fā)展速度正在加快西安合肥成都昆明沈陽泉州武漢烏魯木齊連云港北京重慶大連貴陽上海大慶哈爾濱天津濰坊淄博青島濟南鹽城常州無錫太原鄭州商丘南昌長沙廈門廣州深圳惠州佛山中體奧園中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程企業(yè)發(fā)展歷程42 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。通過案名、產品理念、產品規(guī)模、目標客群復制模式使擴張更為迅速通過案名、產

65、品理念、產品規(guī)模、目標客群復制模式使擴張更為迅速案名復制案名復制奧林匹克花園由于其品牌的獨一無二性和影響力，因此其所屬開發(fā)項目在案名的選擇上普遍采用“城市奧林匹克花園”模式。方便好記。如上海奧林匹克花園、沈陽奧林匹克花園等。產品理念復制產品理念復制產品規(guī)模復制產品規(guī)模復制奧林匹克花園以復合地產為開發(fā)理念，倡導“體育地產”開發(fā)模式，幾乎每個項目都建設運動會所，真正做到“運動就在家門口”。奧林匹克花園開發(fā)的土地面積要求都是在幾百畝以上，以大盤為主，因此在開發(fā)地域選擇上，多選擇郊區(qū)開發(fā)，形成郊區(qū)化、大盤劃標準。目標客群復制目標客群復制奧林匹克花園經過數(shù)年發(fā)展，形成了自己的產品競爭力和產品模式，目標客

66、戶群始終鎖定在“金字塔塔腰人群”。中體奧園中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程企業(yè)發(fā)展歷程43 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。對于奧林匹克花園而言，模式輸出與管理給企業(yè)帶來豐厚的經濟效益，且凈利潤呈現(xiàn)逐年對于奧林匹克花園而言，模式輸出與管理給企業(yè)帶來豐厚的經濟效益，且凈利潤呈現(xiàn)逐年上揚的態(tài)勢上揚的態(tài)勢注：以上數(shù)據(jù)來源于中體產業(yè)集團股份有限公司年報。以奧林匹克花園控股的上海奧林匹克花園項目為例，為公司帶來了良好的收益，其項目凈利潤也同樣呈現(xiàn)總體上升的趨勢發(fā)展，2008年凈利潤是2002年的三倍。中體奧園中體

67、奧園企業(yè)發(fā)展歷程企業(yè)發(fā)展歷程44 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。低成本獲取開發(fā)用地低成本獲取開發(fā)用地 迅速構建一流品牌價值迅速構建一流品牌價值 獲得全程指導和顧問服務獲得全程指導和顧問服務 低成本材料采購低成本材料采購與奧林匹克花園與奧林匹克花園合作價值合作價值奧林匹克花園品牌發(fā)展到目前，已躋身全國地產品牌前列。選擇與奧林匹克花園合作，僅花少許的費用即可迅速成為奧林匹克花園的部分擁有者。作為奧林匹克花園品牌管理者，中體奧林匹克花園管理集團將為奧林匹克花園項目公司提供全程指導和顧問服務。中體

68、奧林匹克花園品牌管理有限公司，與各大城市各級政府及事業(yè)機構都具備良好的公共關系，在開發(fā)用地上必然能得到一定的政策優(yōu)惠。依托中奧房聯(lián)采購平臺，通過集約化采購，做大限度的降低成本，提高采購效率，使得利潤最大化。對于加盟方而言：與奧林匹克花園合作可以獲取四大價值對于加盟方而言：與奧林匹克花園合作可以獲取四大價值成熟期成熟期（20082008年年）：）：“奧林匹克花園奧林匹克花園”的品牌運作模式基本成熟，未來幾年業(yè)務的品牌運作模式基本成熟，未來幾年業(yè)務發(fā)展規(guī)劃中以品牌加盟和品牌注入為主，實現(xiàn)品牌快速擴張發(fā)展規(guī)劃中以品牌加盟和品牌注入為主，實現(xiàn)品牌快速擴張計劃在未來2到5年內，將覆蓋長江三角洲、珠江三角

69、洲、環(huán)渤海經濟區(qū)的百萬人口以上的中等城市，發(fā)展到80100個“奧林匹克花園”；5到10年內，發(fā)展100120個“奧林匹克花園”，使“奧林匹克花園”真正成為中國房地產連鎖經營第一品牌。中體奧園中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程企業(yè)發(fā)展歷程45 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。中體中體奧園運作模式總結奧園運作模式總結脫離成本投入最多的建筑環(huán)節(jié)，使企業(yè)實現(xiàn)業(yè)務戰(zhàn)略脫離成本投入最多的建筑環(huán)節(jié)，使企業(yè)實現(xiàn)業(yè)務戰(zhàn)略“輕理念輕理念”不同類型城市采用不同的品牌輸出管理策略不同類型城市采用不同的品牌輸出管理策略強化奧林匹克

70、花園概念，實現(xiàn)品牌快速擴張強化奧林匹克花園概念，實現(xiàn)品牌快速擴張未來幾年的發(fā)展重點集中在三、四線城市未來幾年的發(fā)展重點集中在三、四線城市中體奧園中體奧園企業(yè)發(fā)展歷程企業(yè)發(fā)展歷程46 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。酒店酒店品牌輸出與管理的業(yè)務運作模式在房地產行業(yè)應用最多的領域品牌輸出與管理的業(yè)務運作模式在房地產行業(yè)應用最多的領域47 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。酒店運作模式酒店運作模式

71、在國內，品牌輸出和管理在酒店領域廣泛應用，其核心思路就是投入資金小，品牌傳在國內，品牌輸出和管理在酒店領域廣泛應用，其核心思路就是投入資金小，品牌傳播速度快，其運作模式對于住宅市場也有一定的借鑒意義播速度快，其運作模式對于住宅市場也有一定的借鑒意義第一：酒店市場屬于房地產市場中的細分板塊，是經營性物業(yè)第一：酒店市場屬于房地產市場中的細分板塊，是經營性物業(yè)第二：酒店開發(fā)和管理同樣需要大量資金投入，并且回收周期長第二：酒店開發(fā)和管理同樣需要大量資金投入，并且回收周期長第三：酒店在經營和管理過程中對于管理公司的品牌要求較高第三：酒店在經營和管理過程中對于管理公司的品牌要求較高48 2009易居（中國

72、）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。聯(lián)銷經營聯(lián)銷經營由眾多的單體經營管理的酒店資源付費參加并通過分享聯(lián)合采購、聯(lián)合促銷、聯(lián)合預定、聯(lián)合市場開發(fā)、聯(lián)合技術開發(fā)等資源共享服務項目而形成互助聯(lián)合體特許經營特許經營以特許經營權的轉讓為核心通過認購特許經營權，管理集團所擁有的品牌、商標、定型技術、經營方式、操作程序、預定系統(tǒng)、采購網絡等轉讓受許酒店一次性收取特許經營權轉讓費，每月根據(jù)營業(yè)收入浮動收取特許經營服務費帶資管理帶資管理酒店管理集團通過獨資、參股、控股等直接或間接投資方式獲取酒店經營管理權對下屬系列酒店實行相同品牌

73、、服務程序等管理委托經營委托經營酒店業(yè)主和管理集團簽署合同，酒店管理集團不參與酒店開發(fā)的投資酒店管理集團負責酒店日常的經營管理，收取一定比例的基本管理費（約占營業(yè)額2-5）和獎勵管理費（約占毛利率3-6）經營參與程度經營參與程度對外合作程度對外合作程度品牌資源輸出、合作經營的模式在酒店業(yè)被更為廣泛的運用，企業(yè)介入則主要以聯(lián)銷經營、特品牌資源輸出、合作經營的模式在酒店業(yè)被更為廣泛的運用，企業(yè)介入則主要以聯(lián)銷經營、特許經營、委托經營和帶資經營等四種基本的商業(yè)模式。許經營、委托經營和帶資經營等四種基本的商業(yè)模式。酒店運作模式酒店運作模式49 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未

74、經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。不同的國際酒店管理集團根據(jù)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，在對外擴張業(yè)務時，與地產開發(fā)商采取不不同的國際酒店管理集團根據(jù)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，在對外擴張業(yè)務時，與地產開發(fā)商采取不同的合作模式，在住宅開發(fā)方面的可以采取同樣方式同的合作模式，在住宅開發(fā)方面的可以采取同樣方式旗下旗下品牌品牌現(xiàn)狀及現(xiàn)狀及模式模式洲際洲際(英英)萬豪國際萬豪國際(美美)雅高雅高(法法)希爾頓希爾頓(美美)喜達屋喜達屋(美美)洲際皇冠假日Hotel indigo假日假日快捷恒橋公寓Candlewood萬豪JW萬豪萬麗萬怡Residence InnFairfield

75、InnTownePlace SuitesSpringHill Suites麗思-卡爾頓索菲特諾富特美居宜必思All seasonsFormula 1Motel 6喜來登圣瑞吉斯至尊精選艾美W飯店威斯汀希爾頓 希爾頓花園 雙樹大使館套房希爾頓木屋套房漢普頓斯堪的克 康拉德特許經營委托管理帶資管理及其他3606267240652747845酒店運作模式酒店運作模式50 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。四種管理方式各自具有一定的優(yōu)點和缺點，其中委托經營和帶資經營是高星級酒店在中國四種管理方式各自具

76、有一定的優(yōu)點和缺點，其中委托經營和帶資經營是高星級酒店在中國的主要經營模式的主要經營模式聯(lián)銷經營聯(lián)銷經營特許經營特許經營帶資管理帶資管理委托經營委托經營業(yè)主擁有酒店經營的自我管理權限通過支付少量費用，共享統(tǒng)一平臺，實現(xiàn)管理提升和采購成本降低業(yè)主負責酒店的開發(fā)投資和管理，風險高缺乏統(tǒng)一品牌的管理，統(tǒng)一性低對酒店管理企業(yè)來說，可以達到迅速的低成本擴張和品牌輸出酒店業(yè)主通過支付少量費用得到高端優(yōu)質品牌的無形資產酒店管理企業(yè)沒有直接經營管理權，只有監(jiān)督及知道權酒店業(yè)主對酒店的開發(fā)投資和日常經營承擔所有風險酒店地產開發(fā)商和管理企業(yè)共同出資時，減少地產開發(fā)商的風險酒店經營者獨立出資開發(fā)時，如果地產增值潛力

77、大，可以享受較大的回報酒店地產開發(fā)商和管理企業(yè)共同出資時，效益好時管理企業(yè)分走更多的收益；且如果地產增值潛力大，開發(fā)商無法獲得所有的增值收益通過委托具有強管理經驗的酒店管理集團，得到緊密的控制與管理，酒店管理水平高地產增值潛力較大時，開發(fā)商獨享所有增值收益地產開發(fā)商需要承擔所有的地產投資風險酒店運作模式酒店運作模式51 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。委托經營和帶資經營之所以成為中國主要的品牌輸出和管理模式，這與中國特殊的投資和委托經營和帶資經營之所以成為中國主要的品牌輸出和管理模式，這與中

78、國特殊的投資和經營環(huán)境有關經營環(huán)境有關國外經營模式特點國外經營模式特點特許經營為主在中國經營模式特點在中國經營模式特點較少的特許經營原因原因中國酒店業(yè)初期缺少特許經營作為授權人的加盟條件，缺少特許經營的管理人才和技術經驗委托管理為輔委托管理為主中國酒店業(yè)發(fā)展空間大，利潤回報比特許經營高，經營風險比帶資管理低很少量的帶資管理帶資管理漸增認為中國酒店業(yè)投資回報高于世界平均水平，能獲取更高的利潤酒店運作模式酒店運作模式52 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。國際知名酒店公司以委托管理為主流模式，以帶

79、資經營為輔國際知名酒店公司以委托管理為主流模式，以帶資經營為輔酒店數(shù)酒店數(shù)酒店管理公司酒店管理公司勝騰(盛達特)酒店集團37發(fā)展模式發(fā)展模式喜達屋酒店集團60委托/特許經營/帶資洲際酒店集團75委托為主最佳西方集團21特許經營香格里拉集團24帶資為主，擴展委托萬豪酒店集團24委托管理凱賓斯基集團8委托管理希爾頓集團6委托管理四季酒店集團2委托管理雅高集團47 委托管理委托管理凱悅國際酒店集團5委托管理國際知名酒店管理公司在中國業(yè)務模式舉例酒店運作模式酒店運作模式53 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移

80、作他用。酒店業(yè)市場有二種主要市場參與者酒店業(yè)主和酒店管理企業(yè)，部分企業(yè)兼有二者角色，酒店業(yè)市場有二種主要市場參與者酒店業(yè)主和酒店管理企業(yè)，部分企業(yè)兼有二者角色，酒店投資方需要尋找強有力的管理酒店作為產業(yè)聯(lián)盟的對象酒店投資方需要尋找強有力的管理酒店作為產業(yè)聯(lián)盟的對象純酒店業(yè)主純酒店業(yè)主價值鏈價值鏈酒店經營酒店經營管理管理不動產持不動產持有有酒店建設酒店建設開發(fā)開發(fā)設計設計拿地拿地 純酒店管理公司純酒店管理公司開發(fā)和管理兼有開發(fā)和管理兼有關注不動產長期持有的穩(wěn)定現(xiàn)金流和資產本身的升值帶來的潛在收益關注經營毛利率（GOP），通過日常經營獲得穩(wěn)定的管理收益同時攫取資產升值帶來的資本收益和日常經營帶來經

81、營收益和穩(wěn)定現(xiàn)金流關注投資點關注投資點酒店運作模式酒店運作模式54 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。國內領先的酒店管理集團傾向于帶資經營，同時扮演地產開發(fā)商和酒店管理者，其管理國內領先的酒店管理集團傾向于帶資經營，同時扮演地產開發(fā)商和酒店管理者，其管理水平與國外知名酒店管理公司仍有一定差距水平與國外知名酒店管理公司仍有一定差距酒店客房數(shù)量酒店客房數(shù)量酒店地產持有公司酒店地產持有公司酒店名稱酒店名稱城市城市402長江實業(yè)(集團)有限公司和成都天府國際交流中心成都天府麗都喜來登飯店成都496上海

82、喜來登豪達太平洋大飯店上海301印尼華僑企業(yè)家黃柏年上海威斯汀大飯店上海300云南紅塔集團上海瑞吉紅塔大酒店上海273北京國際俱樂部飯店北京800首旅集團北京喜來登長城飯店北京523成都錦江賓館成都200廣州碧水灣溫泉度假村廣州770錦江上海華亭賓館上海632錦江上海新錦江大酒店上海260錦江上海和平飯店上海515錦江上海錦江飯店上海800北京昆侖飯店北京294中外合資北京亞洲大酒店北京725首旅集團北京新世紀日航飯店北京500首旅集團北京長富宮飯店北京257首旅集團北京兆龍飯店北京705北京西苑飯店北京首旅首旅喜達屋喜達屋錦江錦江南京350江蘇金絲利集團公司南京金絲利喜來登酒店酒店運作模式酒

83、店運作模式55 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。酒店客房數(shù)量酒店客房數(shù)量酒店地產持有公司酒店地產持有公司酒店名稱酒店名稱城市城市402496301300273800523200770632260515800294725500257705喜達屋喜達屋萬豪萬豪洲際洲際350重慶天津沈陽廣州上海上海北京北京沈陽南京濟南成都深圳上海北京北京西安天津沈陽重慶J.W.萬豪酒店天津萬麗泰達酒店沈陽皇朝萬豪酒店廣州中國大酒店上海揚子江萬麗大酒店上海萬豪虹橋大酒店北京金域萬豪酒店北京京廣新世界飯店沈陽洲際酒店

84、南京僑鴻皇冠假日酒店 濟南貴和皇冠假日酒店成都總府皇冠假日酒店深圳威尼斯皇冠假日酒店上海錦江湯臣洲際大酒店北京五洲皇冠假日酒店北京國際藝苑皇冠假日酒店西安喜來登大酒店天津喜來登大酒店沈陽麗都喜來登飯店天津濱海泰達酒店發(fā)展有限公司美國萬豪國際集團羊城兆業(yè)企業(yè)集團上海農業(yè)展覽有限公司，受控于紫江集團香港京廣中心有限公司和北京華陽經濟開發(fā)有限公司南京僑鴻國際集團有限公司魯能信誼集團公司總府實業(yè)(集團)有限公司華僑城湯臣集團北辰實業(yè)有限公司2004年，董事長更換為香港人中信投資控股有限公司益德實業(yè)有限公司,泰達國際酒店集團長江實業(yè)(集團)有限公司國內領先的酒店管理集團傾向于帶資經營，同時扮演地產開發(fā)商

85、和酒店管理者，其管理國內領先的酒店管理集團傾向于帶資經營，同時扮演地產開發(fā)商和酒店管理者，其管理水平與國外知名酒店管理公司仍有一定差距水平與國外知名酒店管理公司仍有一定差距酒店運作模式酒店運作模式56 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。酒店管理公司在進行品牌輸出和管理時，通常也會有與大型房地產開發(fā)企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，酒店管理公司在進行品牌輸出和管理時，通常也會有與大型房地產開發(fā)企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，其他領域同樣如此其他領域同樣如此主要酒店管理公司在中國發(fā)展情況列表合作方合作方是否有合作方是否有合作方

86、酒店數(shù)酒店數(shù)國家國家酒店管理公司酒店管理公司勝騰(盛達特)酒店集團 美國37發(fā)展模式發(fā)展模式發(fā)展計劃發(fā)展計劃喜達屋酒店集團美國60世貿房地產委托/特許經營/帶資2010年前新增40家洲際酒店集團英國75上海綠地集團委托為主，發(fā)展特許2008年底前新增50家最佳西方集團美國21特許經營在東部地區(qū)大力選擇合適成員店香格里拉集團香港24帶資為主，擴展委托2010年前新增11家萬豪酒店集團美國24委托管理2010年前新增10家左右凱賓斯基集團德國8委托管理2010年前新增9家希爾頓集團美國6委托管理2010年前新增4家四季酒店集團加拿大 2委托管理2008年前新增2家雅高集團法國47 大連萬達委托管理

87、2008年底前新增28家委托管理凱悅國際酒店集團美國5世貿房地產2008年前新增9家委托管理2010年底前新增35家酒店運作模式酒店運作模式57 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。在項目開發(fā)方面，酒店管理企業(yè)均要求擔當項目開發(fā)公司經理，爭取項目開發(fā)中的話語權在項目開發(fā)方面，酒店管理企業(yè)均要求擔當項目開發(fā)公司經理，爭取項目開發(fā)中的話語權香格里拉香格里拉酒店集團酒店集團（帶資）（帶資）洲際酒店洲際酒店集團（委托）集團（委托）日本日本觀光企畫觀光企畫株式會社株式會社日本觀光企畫社是世界頂尖的專業(yè)酒店

88、設計集團總公司設于日本，在新加坡及香港設分公司負責海外項目在日本及海外15個以上國家進行了一百多項休閑設施、酒店設計及設計監(jiān)理的顧問咨詢服務 公司海外項目獲得高度好評希爾頓酒店希爾頓酒店集團（委托）集團（委托）日本日本觀光企畫觀光企畫株式會社株式會社公司設計理念：北京北京上海上海廣州廣州中山中山大連大連福州福州溫州溫州揚州揚州北京香格里拉酒店上海浦東香格里拉酒店廣州香格里拉酒店中山香格里拉酒店大連香格里拉酒店福州香格里拉酒店溫州香格里拉酒店揚州香格里拉酒店城市城市酒店名稱酒店名稱北京北京大連大連太原太原重慶重慶北京希爾頓酒店大連希爾頓酒店太原希爾頓酒店重慶希爾頓酒店城市城市酒店名稱酒店名稱江陰

89、江陰深圳深圳三亞三亞北京北京成都成都江陰皇冠假日酒店深圳華僑城洲際大酒店三亞華宇皇冠假日酒店北京國際藝苑皇冠假日酒店成都假日皇冠大酒店阿特金斯Chan Design ltd.陳李設計顧問有限公司Wimberly Allisom Tong&Goo中國建筑設計研究院中國建筑西南設計研究院城市城市酒店名稱酒店名稱設計單位設計單位-配合環(huán)境-注重成本-富有個性-融合風土人情與傳統(tǒng)-堅持愉快的酒店服務-突顯卓而不凡的品質酒店運作模式酒店運作模式58 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。案例借鑒總結案例借鑒

90、總結企業(yè)在模式輸出與管理模式方面，具有達到以下效果企業(yè)在模式輸出與管理模式方面，具有達到以下效果在企業(yè)品牌方面：在企業(yè)品牌方面：通過品牌輸出與管理，公司快速擴張，品牌增值通過品牌輸出與管理，公司快速擴張，品牌增值在產品定型方面：在產品定型方面：通過產品輸出與管理，加快產品標準化和產品系列化生產，縮短通過產品輸出與管理，加快產品標準化和產品系列化生產，縮短項目開發(fā)周期，節(jié)省成本項目開發(fā)周期，節(jié)省成本在運營成本方面：在運營成本方面：可以節(jié)省項目運營成本，達到產能最大化可以節(jié)省項目運營成本，達到產能最大化在資源整合方面：在資源整合方面：各項資源合理有效整合，最大程度節(jié)約開發(fā)成本，各項資源合理有效整合

91、，最大程度節(jié)約開發(fā)成本，增加項目利潤增加項目利潤在風險抵抗方面：在風險抵抗方面：有效分攤和降低開發(fā)風險，增加投資收益有效分攤和降低開發(fā)風險，增加投資收益59 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。三三.模式輸出與管理相關建議模式輸出與管理相關建議60 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。模式輸出與管理相關建議模式輸出與管理相關建議對于適合運用模式輸出與管理的房地產企業(yè)來講，建議對以下六方面著重關注。

92、對于適合運用模式輸出與管理的房地產企業(yè)來講，建議對以下六方面著重關注。投資模式：不同城市不同對待投資模式：不同城市不同對待大型城市和經濟發(fā)達城市項目控股，二三線城市項目投資1030，以安全為首要標準 操作模式：合作對象審查嚴格，流程標準化操作模式：合作對象審查嚴格，流程標準化對合作公司進行嚴格審查，對項目地塊嚴格篩選，保證項目品質營運模式：擔任項目經理，把握項目全局營運模式：擔任項目經理，把握項目全局擔任項目公司經理，派駐運營小團隊，明確分工，對項目進行全面把握61 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移

93、作他用。模式輸出與管理相關建議模式輸出與管理相關建議產品模式：產品復制，標準化、系列化生產產品模式：產品復制，標準化、系列化生產產品標準化和產品系列化生產，縮短項目開發(fā)周期資源整合模式：資源整合，保證項目品質，有效降低成本資源整合模式：資源整合，保證項目品質，有效降低成本與一流設計單位、施工單位、物業(yè)管理公司、材料供應商等長期合作，提升項目品質，有效降低成本管理模式：項目物業(yè)自身管理，增加業(yè)務收入管理模式：項目物業(yè)自身管理，增加業(yè)務收入不論是漢斯抑或是奧園，項目的物業(yè)管理基本都是自身管理，管理業(yè)務收入占漢斯總收入的25 之多62 2009易居（中國）房地產研究院版權所有。保留所有權利。未經版權所有者書面許可，不得對本文檔及其部分進行任何形式的復制、修改或移作他用。The End！