1、房地產經營管理概述 章前案例：廣州東山區居民住房十分困難，該區黨政領導急群眾所急，等國家投資建住宅無異杯水車薪，不能解決問題。經充分研究，區政府決定通過“以地養地”和引進外資相結合的途徑來解決。1979年3月成立了引進外資住宅建設指揮部，向區政府借1000元作辦公費，開始了籌備工作。當年10月5日，以市政府劃給的土地與外商合作，簽訂了第一宗引進外資興建東胡新村的協議，12月動工興建。條件是我方出地皮，外商出資，合作興建，建成的房子1/3給外商出售，1/3安置拆遷戶，1/3歸公司作商品房出售。他們邁出了第一步，建成了東湖新村。以后他們又通過“借雞生蛋”、“滾雪球”，加強經營管理等辦法，使業務不斷
2、擴大。1983年6月定名為華東實業公司，1988年改組為東華實業股份有限公司。繼東湖新村之后，他們又開發了湖濱苑、花園新村、文德大樓和五羊新村等綜合性大廈和住宅小區。現在資產過億，成為一級房地產開發公司，業務還擴展到香港，在香港成立了聯營公司。東華公司的實踐證明，房地產經營管理是一門學問，把這門學問做好了，就可以提高房地產開發經營的經濟效益，就可以使房地產業成為國民經濟的支柱產業之一，快速而平穩發展。房地產經營管理課程要點：1. 房地產是房屋和土地的社會經濟形態，是房屋和土地作為一種財產的總稱。2. 房地產業使之從事房地產開發、經營、管理和服務的行業。3. 房地產業是國民經濟的基礎性、先導性產
3、業，將成為我國國民經濟的支柱產業。房地產是國家的一筆寶貴財富。房地產業的地位明顯。4. 房地產業在國民經濟中有重大作用，他是國民經濟和社會系統中基本單位的承載體，起著聯結生產與生活、生產與消費、生產與流通的作用。可以提供大量的財政積累。它的有效發展可以合理充分利用土地資源，能創造更多就業的機會，可最不改善城鎮居民的居住和生活條件，并有利于出進我國對外開放。5. 土地所有權法律意義上的所有權和經濟意義上的所有權雙重含義。6. 我國城市土地的國家所有權在經濟上要實現，就是要向用地單位收取地租或土地使用稅，包括絕對地租和級差地租，以及壟斷地租。7. 房產是指房屋產品歸誰所有，亦即對于防務的戰有、使用
4、、收益和處分的權利。房產是商品。具有商品屬性，有價值和使用價值。房產商品具有自己的特點，特別是地理位置對房產價值和價格的形成起著關鍵的作用。8. 房地產經營的概念有狹義和廣義之分。狹義的房地產經營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理。廣義的房地產經營概念包括房地產生產過程和流通過程經營。9. 房地產經營具有風險性大、收益高，經營對象有效符合投資的雙重性，經營中壟斷和競爭同時存在等特點。10. 房地產經營必須掌握分析預測，適應需求，齊全功能，配套服務等原則。11. 房地產經營管理運行機制是商品經濟運行機制，要按商品經濟原則進行經營管理。其基本要求是要遵循價值規律要求，要等價交換；土地要有償使
5、用；地價、地租的確定要以市場供求變化為基礎，參照環境和規劃等因素；要有計劃推進房改。要創造實現房地產商品化經營的良好條件。12. 必須加強對房地產經營的管理，包括加強房地產經營企業內部管理和國家宏觀管理，以取得經濟效益、社會效益和環境效益的有機統一，微觀和宏觀的有機統一。13. 土地產權的含義包括土地所有權、地役權、地上權、抵押權、典權和租賃權。案例分析：廣州市惠華房產開發公司師1982年6月就成立的一家房地產開發公司。由于經營管理好，早在1987年就經廣州市建委批準為一級城市建設綜合開發企業，并被列為全市50家優秀企業之一。惠華房地產通過外引內聯，多方集資，發展外向型房地產業，積極進行舊城區
6、改造和新區開發。公司領導認識到公司是社會主義企業，不能單純追求企業盈利，而必須協調好經濟效益、社會效益和環境效益的關系。公司開發經營的昌樂苑小區建成，住戶進住后，搞了數以百計的違章建筑和防盜設施，有的花上萬元建造起來，相當高級。小區的空、路邊也堆放了許多雜物。按常規，住宅交付使用后，公司可以不管了。惠華公司領導為了改變這一局面，決心做好售后服務，認真抓好小區管理。公司領導帶領干部“抓點”，堅決清除違章建筑，并無償投資30萬元，把小區美化起來，變成環境優美、安全的花園小區，受到住戶和社會的贊譽。惠華公司也舍得花錢投資興建小區的中小學、幼兒園等公益事業，總投資600萬元，建成后無償交給教育部門使用。公司加強經營管理，注重三個效益的統一，使公司不斷壯大和發展。復習思考題1. 說明房地產業在我國國民經濟中的地位和作用。2. 試述房地產經營管理的特點、原則和運行機制。3. 結合本案例談談你對加強房地產經營管理的認識。4. 談談你堆放地產經營管理原則的認識。為什么要堅持這些原則。
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