1、二級(jí)市場(chǎng)策劃品控中心二級(jí)市場(chǎng)策劃品控中心踩盤報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)模版2PPB精細(xì)精細(xì)particularity 專業(yè)專業(yè)Professional基礎(chǔ)基礎(chǔ)BASIC踩盤的踩盤的BPPBPP體系體系首先了解項(xiàng)目的地塊基礎(chǔ)點(diǎn)：包括了項(xiàng)目的基本指標(biāo)、容積率、覆蓋率分析、車位比分析及地塊的產(chǎn)品類型及整體的開發(fā)節(jié)奏和客戶定位及銷售情況分析。分析規(guī)劃布局要點(diǎn)，包括建筑、園林及產(chǎn)品戶型標(biāo)桿配置分析營(yíng)銷可述性分析31.項(xiàng)目整體技術(shù)指標(biāo)2.項(xiàng)目整體戶型配比3.項(xiàng)目整體容積率、產(chǎn)品線分析4.項(xiàng)目整體車位比分析5.項(xiàng)目整體建筑及園林風(fēng)格分析6.項(xiàng)目整體可訴求賣點(diǎn)分析7.項(xiàng)目整體不利因素分析8.項(xiàng)目整體分期狀況9.項(xiàng)目當(dāng)期技術(shù)指標(biāo)

2、10.項(xiàng)目當(dāng)期戶型配比11.項(xiàng)目當(dāng)期媒體表現(xiàn)分析12.項(xiàng)目當(dāng)期樓書表現(xiàn)分析13.開發(fā)商背景基礎(chǔ)基礎(chǔ)專業(yè)專業(yè)精細(xì)精細(xì)Contents41 1、項(xiàng)目整體基本技術(shù)指標(biāo)、項(xiàng)目整體基本技術(shù)指標(biāo)基礎(chǔ)基礎(chǔ)52 2、項(xiàng)目整體戶型配比、項(xiàng)目整體戶型配比基礎(chǔ)基礎(chǔ)63 3、項(xiàng)目整體容積率、產(chǎn)品線分析、項(xiàng)目整體容積率、產(chǎn)品線分析本項(xiàng)目容積率僅為1.66，覆蓋率為28.74%，在本片區(qū)占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)；但本項(xiàng)目是利用聯(lián)排別墅作為景點(diǎn)設(shè)計(jì)，大范圍綠化面積缺乏，使客戶實(shí)際使用的園林面積相當(dāng)有限。例：例：基礎(chǔ)基礎(chǔ)74 4、項(xiàng)目整體車位比分析、項(xiàng)目整體車位比分析本項(xiàng)目停車位共有4715個(gè)，以地下停車場(chǎng)為主，地面停車位僅為100個(gè)

3、左右，且均分布在會(huì)所及商業(yè)街（別墅除外），車位比為1.25：1。例：例：基礎(chǔ)基礎(chǔ)85 5、項(xiàng)目整體建筑及園林風(fēng)格分析、項(xiàng)目整體建筑及園林風(fēng)格分析基礎(chǔ)基礎(chǔ)本項(xiàng)目停車位共有4715個(gè)，以地下停車場(chǎng)為主，地面停車位僅為100個(gè)左右，且均分布在會(huì)所及商業(yè)街（別墅除外），車位比為1.25：1。例：例：96 6、項(xiàng)目整體可訴求的賣點(diǎn)分析、項(xiàng)目整體可訴求的賣點(diǎn)分析基礎(chǔ)基礎(chǔ)項(xiàng)目賣點(diǎn)分析項(xiàng)目賣點(diǎn)分析位于龍崗中心區(qū)的中央位置，緊鄰龍翔大道，地理位置優(yōu)越；周邊配套完善，緊鄰區(qū)政府、龍城廣場(chǎng)和龍城公園等市政設(shè)施，世貿(mào)中心、歲寶百貨、國(guó)美、天虹等大型商業(yè)配套設(shè)施環(huán)繞項(xiàng)目周圍；區(qū)域生活氛圍成熟，是片區(qū)高檔住宅聚集區(qū)；融國(guó)

4、道和地鐵三號(hào)線于一體的深惠路將于2010年全面完工，為項(xiàng)目升值提供了巨大的空間；園林及建筑特色以西班牙風(fēng)情為主題，引用其專屬特征進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)及選材；戶型產(chǎn)品豐富，兩房至th均涵蓋在內(nèi)，面積范圍跨度廣（從78-330），且其南北通透，具備良好的通風(fēng)性和采光性，采用大面積6米高空中花園陽(yáng)臺(tái)、大面積凸窗、6米高入戶花園和錯(cuò)層露臺(tái)，贈(zèng)送面積多，最多高達(dá)315平方米；廣角觀景，建筑之間互不遮擋，更寬闊的樓間距，而入戶花園的尺度設(shè)計(jì)，則保證了同一單元住戶景觀面的占有，戶戶無(wú)視線干擾。例：例：10項(xiàng)目不利因素分析項(xiàng)目不利因素分析 封閉市場(chǎng)的成長(zhǎng)期，高端居住氛圍有待培養(yǎng)封閉市場(chǎng)的成長(zhǎng)期，高端居住氛圍有待培養(yǎng)由

5、于龍崗目前房產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，而新建樓盤數(shù)目眾多，區(qū)內(nèi)客戶群分散力度大，而高端市場(chǎng)為初探，周邊樓盤入住率低，需時(shí)間打造及營(yíng)造居住氛圍 區(qū)域位置偏離市中心，交通費(fèi)用增加區(qū)域位置偏離市中心，交通費(fèi)用增加本項(xiàng)目雖然位于龍崗中心區(qū)核心位置，但與深圳市中心仍存在一定距離，且即使快速干道的建設(shè)對(duì)龍崗區(qū)融入深圳關(guān)內(nèi)是一大有利之處，但卻設(shè)有收費(fèi)站，使有車一族交通成本增加 昭示性不強(qiáng)昭示性不強(qiáng)本項(xiàng)目雖然位處龍翔大道邊，但由于一長(zhǎng)段臨街面都屬樓高3層的歲寶百貨，極大影響昭示性的體現(xiàn)。7 7、項(xiàng)目整體不利因素分析、項(xiàng)目整體不利因素分析基礎(chǔ)基礎(chǔ)例：例：118 8、項(xiàng)目整體分期狀況、項(xiàng)目整體分期狀況 需要用色塊在圖上

6、標(biāo)出分期開發(fā)的分布占地面積：36.46萬(wàn) 總建筑面積：82.66住宅面積：57.92萬(wàn) （分十期開發(fā)）建筑類別：高層、小高層、聯(lián)體別墅容積率：1.66 覆蓋率：28.74%綠化率：33.49%總戶數(shù)：3776 停車位：4715項(xiàng)目定位：都市成功人士的理想居所 一一期期二二期期切忌引用帶有搜房或半球標(biāo)識(shí)的圖片例：例：基礎(chǔ)基礎(chǔ)129 9、項(xiàng)目當(dāng)期指標(biāo)、項(xiàng)目當(dāng)期指標(biāo)（分期項(xiàng)目須填寫）基礎(chǔ)基礎(chǔ)131010、項(xiàng)目當(dāng)期戶型配比、項(xiàng)目當(dāng)期戶型配比（分期項(xiàng)目須填寫）基礎(chǔ)基礎(chǔ)141111、項(xiàng)目當(dāng)期媒體表現(xiàn)、項(xiàng)目當(dāng)期媒體表現(xiàn)（分期項(xiàng)目須填寫）基礎(chǔ)基礎(chǔ)萬(wàn)科在造一座城例：例：151212、項(xiàng)目當(dāng)期樓書表現(xiàn)、項(xiàng)目當(dāng)期樓

7、書表現(xiàn)（分期項(xiàng)目須填寫）基礎(chǔ)基礎(chǔ)例：例：161313、開發(fā)商背景分析、開發(fā)商背景分析基礎(chǔ)基礎(chǔ)p 開發(fā)商成立年份p 注冊(cè)資本p 所獲榮譽(yù)p 開發(fā)理念p 項(xiàng)目（主要寫代表作品）p 開發(fā)規(guī)模等信息171.項(xiàng)目整體布局與規(guī)劃分析2.項(xiàng)目配套與分布分析3.項(xiàng)目商業(yè)配套分析4.項(xiàng)目產(chǎn)品線分布與設(shè)計(jì)分析5.項(xiàng)目入口、人流與車流動(dòng)線分析6.項(xiàng)目園林景觀分析7.項(xiàng)目園林景觀圖片8.項(xiàng)目園林可訴性賣點(diǎn)分析9.項(xiàng)目產(chǎn)品分析10.項(xiàng)目戶型分析11.項(xiàng)目戶型具象分析12.項(xiàng)目戶型可訴性賣點(diǎn)分析基礎(chǔ)基礎(chǔ)專業(yè)專業(yè)精細(xì)精細(xì)Contents181 1、項(xiàng)目整體布局與規(guī)劃分析、項(xiàng)目整體布局與規(guī)劃分析專業(yè)專業(yè)例：例：19會(huì)所幼兒園

8、幼兒園幼兒園（已建成）會(huì)所：會(huì)所：設(shè)于龍翔大道傍，建筑面積約3400，是本項(xiàng)目唯一一個(gè)會(huì)所。其相對(duì)于52萬(wàn)的住宅建面而言，配套嚴(yán)重缺乏，無(wú)法滿足所有住戶的需要，而其分布在本項(xiàng)目東南角的入口處，只能便利了周邊的住戶，最大忽略了未來(lái)西北角及相距較遠(yuǎn)的住戶使用需求。但不難看出，開發(fā)商如此規(guī)劃是為了吸引和方便外界人士進(jìn)入本會(huì)所消費(fèi)。幼兒園：幼兒園：本項(xiàng)目設(shè)有3個(gè)幼兒園，且均分布在項(xiàng)目外圍靠近路邊，其意圖很明顯是使其具有對(duì)外性。2 2、項(xiàng)目配套與分布分析、項(xiàng)目配套與分布分析專業(yè)專業(yè)例：例：20商業(yè)街商業(yè)街（餐飲）商業(yè)配套：商業(yè)配套：分布在本項(xiàng)目南邊，緊鄰龍翔大道，并緊貼成熟商業(yè)歲寶百貨兩側(cè)，此處地理位置

9、優(yōu)越，人流量較大，商業(yè)氛圍較為成熟。本項(xiàng)目整體體量較小，目前完工的只有東面的商業(yè)街，主要業(yè)態(tài)為餐飲，面積較大，兩層布局，預(yù)計(jì)定位為高檔西餐，以裝點(diǎn)門面，突出豪宅的上乘商業(yè)配套。3 3、項(xiàng)目商業(yè)配套分析、項(xiàng)目商業(yè)配套分析專業(yè)專業(yè)例：例：214 4、項(xiàng)目產(chǎn)品線分布與設(shè)計(jì)分析、項(xiàng)目產(chǎn)品線分布與設(shè)計(jì)分析專業(yè)專業(yè)本項(xiàng)目建筑類型豐富，有小高層、高層、th，以圍合式分布，按高度進(jìn)行排列，th位于中心位置，繼而圍繞小高層，再而圍繞高層，層層遞進(jìn)，錯(cuò)落有致，園林穿插其中，別墅區(qū)更有人工湖環(huán)繞以造成相對(duì)隔離感。整個(gè)項(xiàng)目存在30米高差，以高層位于最外層，整體天際線由北向南下斜，雖產(chǎn)生高低層差但無(wú)韻律感。其次，本項(xiàng)目

10、建筑立面采用了簡(jiǎn)單三段式的處理，底層神色石材、線腳、中間部位標(biāo)準(zhǔn)墻身，頂部通過退臺(tái)處理或改變窗的形式，以及坡屋頂?shù)奶幚硎址ǎ壤c細(xì)節(jié)處理均體現(xiàn)品質(zhì)之處，并秉承鴻榮源的一貫作風(fēng)。例：例：225 5、項(xiàng)目入口、人流與車流動(dòng)線分析、項(xiàng)目入口、人流與車流動(dòng)線分析專業(yè)專業(yè)入口：入口：主入口設(shè)于龍翔大道傍，靠近會(huì)所處，次入口設(shè)于項(xiàng)目的西面，兩入口均可直接連接別墅區(qū)，由于只有別墅區(qū)有地面停車位，因此兩入口車行通道估計(jì)只為別墅區(qū)開放。車流線：車流線：本項(xiàng)目車流線如圖中紅線所示，除別墅車輛，其他將直接駛?cè)敫鳁潣求w附近的出入口。但如圖所示，車流線與人流線混為一道，略失合理性。人流線：人流線：如黃線所示，主要圍繞

11、樓體及園林規(guī)劃。龍翔大道主入口主入口主入口主入口次次次次入入入入口口口口例：例：236 6、項(xiàng)目園林景觀分析、項(xiàng)目園林景觀分析專業(yè)專業(yè)參照了中國(guó)園林的借景手法，將龍城公園的山景引入園內(nèi)，作為項(xiàng)目背景；設(shè)置了多條通往龍城公園的路徑；因?yàn)榈貏?shì)存在30米高差，從北部到南部用了很多臺(tái)階式的草坪，且以開花喬木為主來(lái)映稱山景環(huán)境。山景花園區(qū)山景花園區(qū)例：例：24花的種類豐富多樣，顏色豐富，多為戲劇里出現(xiàn)的花朵，并非普通到處可見，由此提高項(xiàng)目園林的獨(dú)特性并與其他項(xiàng)目的花園規(guī)劃拉開了距離；四種季節(jié)的花種均有配置，使花園每個(gè)季度都有不同種類的花朵盛開，產(chǎn)生四季各異的花園景觀及香氣；填補(bǔ)了項(xiàng)目西北角缺乏大型共建設(shè)

12、施的不足。庭院花園區(qū)庭院花園區(qū)6 6、項(xiàng)目園林景觀分析、項(xiàng)目園林景觀分析專業(yè)專業(yè)例：例：256 6、項(xiàng)目園林景觀分析、項(xiàng)目園林景觀分析專業(yè)專業(yè)本項(xiàng)目利用高低起伏的地形，打造了人工湖、迭式水景、小山地等不同景觀特色，形成每處景觀均給人感受不一樣的景致；廊庭分布較分散且數(shù)量較多，與坡面草地的銜接，使整個(gè)園林得到節(jié)點(diǎn)的連接與過渡，其精細(xì)的裝飾講究，材質(zhì)考究，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的品質(zhì)感；社區(qū)道路鋪裝了色彩豐富的馬賽克，展現(xiàn)了西班牙特色風(fēng)情主題的設(shè)計(jì)元素。綠林花園區(qū)綠林花園區(qū)例：例：267 7、項(xiàng)目園林景觀圖片、項(xiàng)目園林景觀圖片專業(yè)專業(yè)硬質(zhì)鋪裝照明植被泳池水系架空層硬質(zhì)景觀高視點(diǎn)景觀智能例：例：278 8、

13、項(xiàng)目園林可訴性賣點(diǎn)分析、項(xiàng)目園林可訴性賣點(diǎn)分析專業(yè)專業(yè)p 園林建筑材料p 園林風(fēng)格p 珍稀樹種p 智能化p 無(wú)邊際泳池p 大尺度空間p 。需附圖片289 9、項(xiàng)目產(chǎn)品分析、項(xiàng)目產(chǎn)品分析專業(yè)專業(yè)p 戶型分布p 排布方式（點(diǎn)式、板式）p 建筑間距p 景觀朝向p 建筑節(jié)能、生態(tài)、智能化p 。需附圖片例：例：291010、項(xiàng)目戶型分析、項(xiàng)目戶型分析專業(yè)專業(yè)主力戶型：四房、五房主力戶型：四房、五房特征分析：特征分析：規(guī)劃布局上采用最大間距化布局，保證樓距最大化；每戶有最佳的景觀朝向和日照朝向，南北通透的布局；首創(chuàng)奇偶層南北6m高入戶花園，附送6m高家庭內(nèi)花園，保證每戶兩個(gè)以上的露臺(tái)花 園，贈(zèng)送面積從8-

14、193平方米不等，其中復(fù)式洋房贈(zèng)送的面積達(dá)到75-93平方米；所有電梯廳均自然 采光和通風(fēng)，可感受室外花園的景觀，節(jié)能、健康、綠化生態(tài)。例：例：301111、項(xiàng)目戶型具象分析、項(xiàng)目戶型具象分析專業(yè)專業(yè)二房主要分布在二房主要分布在3 3號(hào)樓；號(hào)樓；客廳開間3.8m，戶型布置 方正實(shí)用，緊湊合理，不浪費(fèi)面積，每個(gè)功能區(qū)區(qū)間分明；每戶贈(zèng)送6m高陽(yáng)臺(tái)；休休息息區(qū)區(qū)生生活活區(qū)區(qū)休閑區(qū)休閑區(qū)二房（建面二房（建面78，套內(nèi)，套內(nèi)63，送，送11）3例：例：311111、項(xiàng)目戶型具象分析、項(xiàng)目戶型具象分析專業(yè)專業(yè)三房主要分布在三房主要分布在1 1、號(hào)樓；、號(hào)樓；戶型方正、南北通透，躍式設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分區(qū)；客廳開間

15、4.5m，獨(dú)立式餐廳；主臥開間3.9m的長(zhǎng)條型；大面積入戶花園及客廳南向景觀陽(yáng)臺(tái)，6米高入戶花園朝向社區(qū)園林。三房三房（建面（建面123 ，套內(nèi)，套內(nèi)102，送，送15）3215休休息息區(qū)區(qū)生活區(qū)生活區(qū)例：例：321212、項(xiàng)目戶型可訴性賣點(diǎn)分析、項(xiàng)目戶型可訴性賣點(diǎn)分析專業(yè)專業(yè)p 贈(zèng)送面積（贈(zèng)送率、贈(zèng)送方式）p 功能空間（生活區(qū)、休憩區(qū)、休閑區(qū)）p 空間尺度（客廳、主臥、6M露臺(tái)）p 。需附圖片33p營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)分析p標(biāo)桿配置分析p營(yíng)銷動(dòng)線分析p營(yíng)銷可訴性分析基礎(chǔ)基礎(chǔ)專業(yè)專業(yè)精細(xì)精細(xì)Contents341 1、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)分析（例：泰華陽(yáng)光海）、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)分析（例：泰華陽(yáng)光海）2006年底2007年1月

16、17日4月下旬5月3日5月18日6月2日精細(xì)精細(xì)35從下表可見，該項(xiàng)目配置以衛(wèi)生間數(shù)量多為最大特征，其次就是戶戶有贈(zèng)送6m高露臺(tái)，但衛(wèi)生間面積偏小，書房與儲(chǔ)藏室較少，尤其衣帽間與工人房幾乎為零配置。因此，功能房的缺失是該項(xiàng)目最大的弱點(diǎn)。2 2、標(biāo)桿配置分析、標(biāo)桿配置分析精細(xì)精細(xì)3612367458樣板房樣板房3 3、營(yíng)銷動(dòng)線包裝分析（例：泰華陽(yáng)光海）、營(yíng)銷動(dòng)線包裝分析（例：泰華陽(yáng)光海）精細(xì)精細(xì)3711看樓動(dòng)線看樓動(dòng)線營(yíng)銷包裝看點(diǎn)：入口、圍墻包裝3822看樓動(dòng)線看樓動(dòng)線營(yíng)銷包裝看點(diǎn)：入口小品、噴泉、水景394 4、營(yíng)銷可訴性分析、營(yíng)銷可訴性分析精細(xì)精細(xì)p 營(yíng)銷推廣優(yōu)劣勢(shì)分析p 營(yíng)銷動(dòng)線包裝優(yōu)劣勢(shì)分析